MAXCOOK美廚公司市場(chǎng)環(huán)境分析(共56頁(yè))7.ppt

1、北京東方賽睿投資顧問(wèn)有限公司北京東方賽睿投資顧問(wèn)有限公司1二二OO四四 年四月年四月 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest2目目 錄錄重要結(jié)論摘要 4研究背景及方法 18競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 20競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：周邊綜合市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng) 211.天雅服裝精品商廈 222.京溫服裝市場(chǎng) 303.大紅門(mén)服裝商貿(mào)城 374.新世紀(jì)服裝商貿(mào)城 445.木樨園世貿(mào)商業(yè)中心 516.永外城文體用品市場(chǎng) 597.萬(wàn)朋文化辦公用品商城 678.其它市場(chǎng) 72 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest3目目 錄錄競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：家居市場(chǎng) 801.九龍百安居 81競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：電器市場(chǎng) 871.大中電器 88競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：電子市場(chǎng) 941.億客隆南城

2、電子總匯 95競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：其它市場(chǎng) 991.十里河建材市場(chǎng) 1002.三里屯雅秀服裝市場(chǎng) 1063.日壇商務(wù)會(huì)館 1124.紅橋市場(chǎng) 117競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：地下商業(yè)市場(chǎng) 1221.天成小商品市場(chǎng) 1232.青島龍山地下商業(yè)街 128 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest4重要結(jié)論摘要重要結(jié)論摘要綜合調(diào)查情況，針對(duì)北京市南城地區(qū)綜合市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)市場(chǎng)供應(yīng)量總結(jié)綜合調(diào)查情況，針對(duì)北京市南城地區(qū)綜合市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)市場(chǎng)供應(yīng)量總結(jié)分析：分析：q初步統(tǒng)計(jì)南城固定交易場(chǎng)所，進(jìn)行經(jīng)常性常年交易，并設(shè)有專職管理人員的現(xiàn)貨商 品交易市場(chǎng)約115個(gè)；q總營(yíng)業(yè)面積約為96萬(wàn)平方米；q市場(chǎng)攤位容量約35000個(gè)；q已出租攤位數(shù)量

3、25000個(gè)，攤位出租率71.43%；q其中個(gè)體攤位數(shù)量約22600個(gè)，占已出租攤位數(shù)的90.4%；q2003年，商品交易市場(chǎng)總成交額約170億元，比上年增長(zhǎng)26.4%，平均每個(gè)市場(chǎng)成交 額為1.48億元 。北京市南城綜合市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量、經(jīng)營(yíng)情況及趨勢(shì)北京市南城綜合市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量、經(jīng)營(yíng)情況及趨勢(shì) 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest5重要結(jié)論摘要重要結(jié)論摘要綜合調(diào)查情況，針對(duì)北京市、南城地區(qū)的綜合市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況總結(jié)分綜合調(diào)查情況，針對(duì)北京市、南城地區(qū)的綜合市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況總結(jié)分析：析：q市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式主要以零售為主，絕大多數(shù)市場(chǎng)以常年性營(yíng)業(yè)，經(jīng)營(yíng)環(huán)境較好；q在115個(gè)市場(chǎng)

4、中有75家以零售為主的市場(chǎng)，占總數(shù)的65.3%，有40家以批發(fā)為主的市場(chǎng)， 占34.7%，97.3%的市場(chǎng)是常年?duì)I業(yè)，65.8%的市場(chǎng)為經(jīng)營(yíng)環(huán)境較好的封閉式市場(chǎng)，其余 為露天市場(chǎng)或其他形式市場(chǎng)；q以農(nóng)產(chǎn)品為主的綜合市場(chǎng)，與以紡織品服裝鞋帽、家具、建材裝飾材料市場(chǎng)為主的專 業(yè)市場(chǎng)平分秋色，在115個(gè)市場(chǎng)中除1家為其他市場(chǎng)外，綜合市場(chǎng)與專業(yè)市場(chǎng)數(shù)量相當(dāng)；q其中農(nóng)產(chǎn)品綜合市場(chǎng)52家，占全部市場(chǎng)的45.2%，在專業(yè)市場(chǎng)中居前三位的市場(chǎng)為： 紡織品服裝鞋帽市場(chǎng)20家，建材裝飾材料市場(chǎng)12家，家具市場(chǎng)8家 ；q成交額中，2003年，區(qū)域成交額上億元的市場(chǎng)9家，實(shí)現(xiàn)成交額億元，占總成交 額的90.4%，其中

5、成交額超十億元的市場(chǎng)有3家，分別是北京市豐臺(tái)區(qū)新發(fā)地農(nóng)副產(chǎn)品 批發(fā)市場(chǎng)，北京市華墾岳各莊批發(fā)市場(chǎng)，北京京溫服裝市場(chǎng)等,成為豐臺(tái)商品交易市場(chǎng) 的主導(dǎo)力量 。 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest6重要結(jié)論摘要重要結(jié)論摘要綜合調(diào)查情況，針對(duì)本項(xiàng)目周邊專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的規(guī)模、租金現(xiàn)狀總結(jié)分析：綜合調(diào)查情況，針對(duì)本項(xiàng)目周邊專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的規(guī)模、租金現(xiàn)狀總結(jié)分析：序號(hào)序號(hào)名稱名稱規(guī)模規(guī)模（建面：平米）（建面：平米）租金租金（元（元/天天/平米）平米）經(jīng)營(yíng)狀況經(jīng)營(yíng)狀況1天雅5.2萬(wàn)610一般2京溫3萬(wàn)1050紅火3大紅門(mén)6.5萬(wàn)1060紅火4新世紀(jì)3萬(wàn)520良好5百榮世貿(mào)46萬(wàn)10.55.1部分開(kāi)業(yè)6木樨園世貿(mào)1

6、0萬(wàn)4134.27開(kāi)業(yè)7永外城文具3萬(wàn)48良好8萬(wàn)朋文具2萬(wàn)售價(jià)71000元/平米尚未開(kāi)業(yè) 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest7重要結(jié)論摘要重要結(jié)論摘要綜合調(diào)查情況，針對(duì)本項(xiàng)目周邊專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的規(guī)模、租金現(xiàn)狀總結(jié)分析：綜合調(diào)查情況，針對(duì)本項(xiàng)目周邊專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的規(guī)模、租金現(xiàn)狀總結(jié)分析：序號(hào)序號(hào)名稱名稱規(guī)模規(guī)模（建面：平米）（建面：平米）租金租金（元（元/天天/平米）平米）經(jīng)營(yíng)狀況經(jīng)營(yíng)狀況9龍湫1.6萬(wàn)1025一般10才華窗簾0.5萬(wàn)36不佳11天海服裝0.3萬(wàn)1030一般12龍健都窗簾0.6萬(wàn)10不佳13溫州燈具城0.7萬(wàn)45良好14瑞安童裝0.3萬(wàn)34良好15廣獅童裝0.27萬(wàn)45良好16大康

7、鞋城6萬(wàn)精品20大廳40紅火 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest8重要結(jié)論摘要重要結(jié)論摘要綜合調(diào)查情況，針對(duì)本項(xiàng)目周邊專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的規(guī)模、租金現(xiàn)狀總結(jié)分析：綜合調(diào)查情況，針對(duì)本項(xiàng)目周邊專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的規(guī)模、租金現(xiàn)狀總結(jié)分析：序號(hào)序號(hào)名稱名稱規(guī)模規(guī)模（建面：平米）（建面：平米）租金租金（元（元/天天/平米）平米）經(jīng)營(yíng)狀況經(jīng)營(yíng)狀況17中聯(lián)華都紅門(mén)鞋城5萬(wàn)5.5新開(kāi)業(yè)，人氣不旺18永外鞋城0.15萬(wàn)610良好19大偉鞋城1萬(wàn)10良好商業(yè)面積總供應(yīng)量95.12萬(wàn)平方米 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest9重要結(jié)論摘要重要結(jié)論摘要綜合調(diào)查情況，針對(duì)北京市、南城地區(qū)的綜合市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨綜合調(diào)查情況

8、，針對(duì)北京市、南城地區(qū)的綜合市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)總結(jié)分析：勢(shì)總結(jié)分析：q商品交易市場(chǎng)由單一、少門(mén)類向著綜合、多門(mén)類發(fā)展 ；q市場(chǎng)投資向多元化發(fā)展 ；q市場(chǎng)的整體實(shí)力在不斷增強(qiáng) ；q未來(lái)市場(chǎng)將加強(qiáng)管理，管理制度有所健全 ；q市場(chǎng)開(kāi)發(fā)規(guī)模仍存在盲目性；q市場(chǎng)治安情況 將有所好轉(zhuǎn)。 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest10重要結(jié)論摘要重要結(jié)論摘要天雅服裝精品商廈天雅服裝精品商廈：木樨園商圈檔次最高的服裝城：木樨園商圈檔次最高的服裝城q 批發(fā)零售、商務(wù)辦公、餐飲及展示的融合有創(chuàng)造性，值得借鑒；q高層建筑從事批發(fā)、零售具有市場(chǎng)可執(zhí)行性；q目前經(jīng)營(yíng)情況一般，有市場(chǎng)成熟度的問(wèn)題；q對(duì)購(gòu)物、餐飲、展示的融

9、合是商業(yè)新的探索。 京溫服裝市場(chǎng)京溫服裝市場(chǎng)： 木樨園商圈歷史最長(zhǎng)的服裝市場(chǎng)之一木樨園商圈歷史最長(zhǎng)的服裝市場(chǎng)之一q市場(chǎng)成熟，經(jīng)營(yíng)良好，說(shuō)明檔次和硬件并非批發(fā)商鋪的價(jià)值所在；q批發(fā)市場(chǎng)的價(jià)值和歷史積淀有關(guān)；q溫州商家的存在對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值至關(guān)重要，本項(xiàng)目需要加以考慮；q該項(xiàng)目零售比重極低，本項(xiàng)目策劃定位時(shí)需要選擇針對(duì)性。綜合調(diào)查情況，以下綜合市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)講有下述借鑒點(diǎn)：綜合調(diào)查情況，以下綜合市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)講有下述借鑒點(diǎn)： 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest11重要結(jié)論摘要重要結(jié)論摘要 大紅門(mén)服裝商貿(mào)城大紅門(mén)服裝商貿(mào)城：木樨園商圈商鋪?zhàn)饨鹱罡叩姆b城：木樨園商圈商鋪?zhàn)饨鹱罡叩姆?/p>

10、裝城q 批發(fā)零售、餐飲的融合是市場(chǎng)需求，本項(xiàng)目需要考慮；q核心批發(fā)商戶的存在是該項(xiàng)目租金高企的核心原因；q該項(xiàng)目檔次、硬件設(shè)施界于天雅和京溫之間，市場(chǎng)情況最好，說(shuō)明檔次要提 升，但未必要提升那么多，這對(duì)本項(xiàng)目的定位存在借鑒價(jià)值；q5樓精品的檔次和樓下差距不大，不像京溫拉大差距的做法；q雖然該項(xiàng)目租金很高，但幾乎是100%出租率，說(shuō)明對(duì)于本案有重要參考。 新世紀(jì)服裝商貿(mào)城新世紀(jì)服裝商貿(mào)城： 木樨園商圈服裝市場(chǎng)專業(yè)化的典范木樨園商圈服裝市場(chǎng)專業(yè)化的典范q盡管該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況一般，但是在服裝市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，再進(jìn)行專業(yè)化細(xì)分， 主要經(jīng)營(yíng)針織品，對(duì)于本項(xiàng)目要開(kāi)發(fā)較大規(guī)模的商業(yè)有重要借鑒價(jià)值；q未來(lái)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的

11、加劇，需要新的專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)分，在規(guī)模容許 的條件下，具備做大、做強(qiáng)的可能性，本項(xiàng)目未來(lái)定位、商業(yè)組合考慮過(guò)程 中要就此深入挖掘。 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest12重要結(jié)論摘要重要結(jié)論摘要 百榮世貿(mào)、百榮世貿(mào)、木樨園世貿(mào)商業(yè)中心木樨園世貿(mào)商業(yè)中心：木樨園商圈規(guī)模較大的、即將開(kāi)業(yè)的：木樨園商圈規(guī)模較大的、即將開(kāi)業(yè)的兩個(gè)項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)項(xiàng)目q 這兩個(gè)項(xiàng)目對(duì)批發(fā)零售、商務(wù)辦公、餐飲、娛樂(lè)及展示進(jìn)行了完整融合，但這種 融合的效果值得本項(xiàng)目隨時(shí)關(guān)注，并視其情況對(duì)商業(yè)組合做恰當(dāng)調(diào)整；q批發(fā)和零售原則上是缺乏共存性的，如果零售規(guī)模過(guò)大的話，整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)會(huì)發(fā) 生根本的變化，這對(duì)本項(xiàng)目也有典型的參照意

12、義；q未來(lái)這兩個(gè)項(xiàng)目將會(huì)經(jīng)歷模式的考驗(yàn)；q批發(fā)項(xiàng)目把娛樂(lè)和購(gòu)物、餐飲、展示進(jìn)行融合，有風(fēng)險(xiǎn)性。 永外城文化用品城永外城文化用品城： 木樨園商圈歷史最長(zhǎng)的辦公用品批發(fā)市場(chǎng)木樨園商圈歷史最長(zhǎng)的辦公用品批發(fā)市場(chǎng)q檔次和硬件雖然差，但市場(chǎng)成熟，經(jīng)營(yíng)良好，說(shuō)明上述因素并非商鋪的價(jià)值所在；q該項(xiàng)目和本項(xiàng)目比鄰，需要對(duì)其進(jìn)行徹底關(guān)注；q該項(xiàng)目已經(jīng)形成的成熟市場(chǎng)氛圍，本項(xiàng)目需要充分利用、借勢(shì)；q批發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值規(guī)則需要深度挖掘。 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest13重要結(jié)論摘要重要結(jié)論摘要萬(wàn)朋文化辦公用品商城萬(wàn)朋文化辦公用品商城： 木樨園商圈售價(jià)最高的文化用品商鋪木樨園商圈售價(jià)最高的文化用品商鋪q周邊市場(chǎng)成熟

13、，帶動(dòng)商鋪價(jià)格，本項(xiàng)目需要在定位、營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，進(jìn)行比照性深度 挖掘，以謀求市場(chǎng)環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目商鋪價(jià)值的帶動(dòng)；q批發(fā)市場(chǎng)的價(jià)值經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)期市場(chǎng)積淀，需要順勢(shì)而為；q這種項(xiàng)目對(duì)臨時(shí)倉(cāng)儲(chǔ)有需要，本項(xiàng)目需要關(guān)注。q木樨園商圈其他批發(fā)市場(chǎng)木樨園商圈其他批發(fā)市場(chǎng)： q 整體上來(lái)講，因?yàn)橐?guī)模、經(jīng)營(yíng)以及沒(méi)有大商家的原因，人氣比較差，所以本項(xiàng)目 如果有專業(yè)市場(chǎng)部分，那么就要關(guān)注規(guī)模和大商家的存在問(wèn)題；q這些批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況一般或不佳的原因并非檔次及硬件條件等問(wèn)題，所以本項(xiàng)目 在進(jìn)行相應(yīng)開(kāi)發(fā)時(shí)，要一分為二考慮問(wèn)題；q我們關(guān)注批發(fā)市場(chǎng)的產(chǎn)品細(xì)分，但很明顯有些產(chǎn)品細(xì)分后市場(chǎng)規(guī)模有限，所以不能 簡(jiǎn)單考慮產(chǎn)品細(xì)分的問(wèn)題。 賽

14、睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest14重要結(jié)論摘要重要結(jié)論摘要 九龍百安居九龍百安居：東南部具有絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力的家居建材專業(yè)市場(chǎng)：東南部具有絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力的家居建材專業(yè)市場(chǎng)q 作為國(guó)際商家，其影響力、競(jìng)爭(zhēng)力無(wú)疑是最強(qiáng)的，考慮到本項(xiàng)目周邊 未來(lái)大批住宅對(duì)家居、建材的需求，百安居類型的商家進(jìn)駐本項(xiàng)目是 必要，也是很重要的；q該類國(guó)際零售商進(jìn)駐，將有利于本項(xiàng)目商鋪的營(yíng)銷(xiāo)；q國(guó)際建材主力商家對(duì)南城有開(kāi)發(fā)需求。 洋橋大中電器洋橋大中電器： 南城典型家電專業(yè)市場(chǎng)南城典型家電專業(yè)市場(chǎng)q電器消費(fèi)是消費(fèi)市場(chǎng)必須考慮的內(nèi)容，大中電器的擴(kuò)張值得關(guān)注；q家電專業(yè)市場(chǎng)是未來(lái)項(xiàng)目招商選擇的選擇方向之一。 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 in

15、vest15重要結(jié)論摘要重要結(jié)論摘要億客隆南城電子總匯億客隆南城電子總匯： 南城唯一的規(guī)模略大的電子市場(chǎng)南城唯一的規(guī)模略大的電子市場(chǎng)q雖然經(jīng)營(yíng)情況一般，但因?yàn)樵谀铣菍儆谔钛a(bǔ)市場(chǎng)空缺的類型，所以有發(fā)展空間，值得本 項(xiàng)目加以適當(dāng)關(guān)注；q南城消費(fèi)者收入水平的成長(zhǎng)速度將是北京最快的地區(qū)，所以原來(lái)市場(chǎng)表現(xiàn)不佳的商業(yè)地 產(chǎn)形式，未來(lái)的表現(xiàn)也許會(huì)出奇制勝。十里河建材市場(chǎng)十里河建材市場(chǎng)： q 在北京東南角，該項(xiàng)目有重要的市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)其加以關(guān)注，目的不在引入該種形式，而 是提示建材市場(chǎng)的價(jià)值。三里屯雅秀服裝市場(chǎng)三里屯雅秀服裝市場(chǎng)： q 在北京檔次較高，針對(duì)時(shí)尚消費(fèi)及東歐批發(fā)市場(chǎng)的類型，本項(xiàng)目周邊環(huán)境與之不同，但

16、 產(chǎn)品架構(gòu)值得參照。日壇商務(wù)會(huì)館日壇商務(wù)會(huì)館： q 消費(fèi)者檔次比較高，產(chǎn)品以精細(xì)仿制名牌為主，在白領(lǐng)階層有影響力。其產(chǎn)品的吸引力 創(chuàng)造了項(xiàng)目的影響力，以及租金價(jià)值，本項(xiàng)目做定位組合時(shí)可以加以關(guān)注。 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest16重要結(jié)論摘要重要結(jié)論摘要 紅橋批發(fā)市場(chǎng)紅橋批發(fā)市場(chǎng)：北京最負(fù)勝名的批發(fā)兼零售市場(chǎng)之一：北京最負(fù)勝名的批發(fā)兼零售市場(chǎng)之一q 合理的樓層分布是本項(xiàng)目成功引流的重要環(huán)節(jié)；q良好的業(yè)態(tài)組合是本項(xiàng)目深度思考的內(nèi)容。 天成地下小商品批發(fā)天成地下小商品批發(fā)：海淀區(qū)知名度極高的批發(fā)兼零售市場(chǎng)：海淀區(qū)知名度極高的批發(fā)兼零售市場(chǎng)q抓住固定消費(fèi)人群是未來(lái)本項(xiàng)目地下商業(yè)成功經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，

17、引人深思；q天成地下商業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式，是本項(xiàng)目地下商業(yè)重要借鑒的內(nèi)容。 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest17重要結(jié)論摘要重要結(jié)論摘要青島龍山地下商業(yè)街青島龍山地下商業(yè)街：青島著名的五大商業(yè)街之一：青島著名的五大商業(yè)街之一q 抓住專業(yè)市場(chǎng)易形成特色商業(yè)的特點(diǎn)，打造自身品牌，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 力，是值得本項(xiàng)目借鑒的內(nèi)容；q挖掘“一站式”消費(fèi)的特點(diǎn)，對(duì)發(fā)展北京地下商業(yè)存在重要意義；q地下商業(yè)與文化的結(jié)合，是本項(xiàng)目有別其他地下商業(yè)的核心內(nèi)容；q地下商場(chǎng)硬件設(shè)施的完善，是有效提升地下商業(yè)價(jià)值的重要依據(jù)；q青島龍山地下商業(yè)街的成功運(yùn)營(yíng)，對(duì)本項(xiàng)目地下商業(yè)的開(kāi)發(fā)有著指導(dǎo) 作用，也是未來(lái)地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)的發(fā)展趨勢(shì)。北京

18、東方賽睿投資顧問(wèn)有限公司北京東方賽睿投資顧問(wèn)有限公司18 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest19 研究目的：研究目的：通過(guò)對(duì)北京市現(xiàn)有綜合市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)的調(diào)研，了解其定位、地位、經(jīng)營(yíng)、業(yè)態(tài)以及前景 商業(yè)業(yè)態(tài)狀況 相關(guān)評(píng)價(jià) 對(duì)潛在問(wèn)題及市場(chǎng)機(jī)會(huì)進(jìn)行分析 為本案市場(chǎng)定位提供業(yè)態(tài)以及經(jīng)營(yíng)方面的參考信息。 研究方法：實(shí)地調(diào)查研究方法：實(shí)地調(diào)查 調(diào)研地點(diǎn)：調(diào)研地點(diǎn)：北京市北京市 被訪商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)面積：被訪商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)面積：5000平米以上平米以上北京東方賽睿投資顧問(wèn)有限公司北京東方賽睿投資顧問(wèn)有限公司20北京東方賽睿投資顧問(wèn)有限公司北京東方賽睿投資顧問(wèn)有限公司21 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest22

19、1、天雅服裝精品商廈 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest23關(guān)于天雅精品服裝商廈關(guān)于天雅精品服裝商廈區(qū)位：位于華北最大服裝集散地區(qū)位：位于華北最大服裝集散地木樨園木樨園大紅門(mén)商圈核心位置；大紅門(mén)商圈核心位置；定位：中檔精品服裝批發(fā)及零售；定位：中檔精品服裝批發(fā)及零售；地位：目前北京市檔次最高的以批發(fā)為主的服裝商場(chǎng)；地位：目前北京市檔次最高的以批發(fā)為主的服裝商場(chǎng)；規(guī)模：總面積規(guī)模：總面積5.2萬(wàn)平方米；萬(wàn)平方米；業(yè)態(tài)組合：批發(fā)零售、商務(wù)辦公、餐飲、會(huì)展；業(yè)態(tài)組合：批發(fā)零售、商務(wù)辦公、餐飲、會(huì)展；經(jīng)營(yíng)理念：打造大紅門(mén)區(qū)域服裝批發(fā)市場(chǎng)精品；經(jīng)營(yíng)理念：打造大紅門(mén)區(qū)域服裝批發(fā)市場(chǎng)精品；商業(yè)環(huán)境：商業(yè)環(huán)境

20、：周邊低檔服裝批發(fā)市場(chǎng)密集；周邊低檔服裝批發(fā)市場(chǎng)密集；硬環(huán)境：地上停車(chē)位、地下停車(chē)位共計(jì)硬環(huán)境：地上停車(chē)位、地下停車(chē)位共計(jì)200余個(gè)；余個(gè)；商品檔次：中檔；商品檔次：中檔；人氣：人氣較本區(qū)域其它商業(yè)項(xiàng)目相比不足；人氣：人氣較本區(qū)域其它商業(yè)項(xiàng)目相比不足；店鋪成交租金：店鋪成交租金：610元元/天天/平米；平米； 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest24 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest25 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)1、區(qū)域優(yōu)勢(shì)顯著，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期市場(chǎng)培育，已經(jīng)成就良好環(huán)境；2、差異化經(jīng)營(yíng)：定位中檔及以上，與周邊項(xiàng)目拉開(kāi)經(jīng)營(yíng)檔次；3、商業(yè)與商務(wù)相結(jié)合，展示與售賣(mài)相結(jié)合；4、管理嚴(yán)格，有效避免惡性競(jìng)爭(zhēng)：進(jìn)駐品牌限制，商戶

21、嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)租鋪面；5、北京南城加大開(kāi)發(fā)力度，區(qū)域環(huán)境好轉(zhuǎn)；6、消費(fèi)者生活水平提升，原有低檔服裝市場(chǎng)份額萎縮。劣勢(shì)劣勢(shì)1、開(kāi)業(yè)較晚，自身宣傳力度不足，市場(chǎng)認(rèn)知度、美譽(yù)度欠缺；2、樓層過(guò)高（共九層），垂直客流引導(dǎo)有難度；3、周邊城市批發(fā)市場(chǎng)相繼興起，市場(chǎng)輻射范圍降低；4、與周邊批發(fā)市場(chǎng)檔次差距過(guò)大，目標(biāo)客戶群不同，無(wú)法借助其它市場(chǎng)人流促進(jìn)本商 場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest26天雅商廈業(yè)態(tài)分析天雅商廈業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)組合：批發(fā)零售、寫(xiě)字間、餐飲、商務(wù)配套業(yè)態(tài)組合：批發(fā)零售、寫(xiě)字間、餐飲、商務(wù)配套批發(fā)零售：批發(fā)零售：以服裝批發(fā)零售為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，商廈中經(jīng)營(yíng)商品檔次與該商圈內(nèi)其他商場(chǎng)相比較高

22、，有一部分品牌在國(guó)內(nèi)具有一定知名度，如：夏蒙、杉杉法涵詩(shī)、拼牌男裝、洛茲、依尚時(shí)、卡佛連女裝等，但更多為沒(méi)有名氣的一些 新創(chuàng)品牌或雜牌服裝。銷(xiāo)售方式批零兼有，以向經(jīng)銷(xiāo)商批發(fā)為主，零售為輔。寫(xiě)字間：寫(xiě)字間：客戶主要針對(duì)在商廈內(nèi)經(jīng)營(yíng)品牌的北京代理商或經(jīng)銷(xiāo)商，商業(yè)與商務(wù)相結(jié)合。餐飲：餐飲：位于九樓，為中式快餐美食廣場(chǎng)，服務(wù)客戶主要針對(duì)本商廈內(nèi)經(jīng)營(yíng)商戶。商務(wù)配套：商務(wù)配套：內(nèi)設(shè)郵政、銀行。另有小型會(huì)展場(chǎng)地，可供經(jīng)營(yíng)商戶品牌發(fā)布、訂貨會(huì)等使用，在該區(qū)域內(nèi)是唯一一家。 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest27天雅精品服裝商廈樓層組合天雅精品服裝商廈樓層組合商場(chǎng)樓層分配如下商場(chǎng)樓層分配如下： -2F為地下停車(chē)

23、場(chǎng); 1F5F主要以服裝銷(xiāo)售為主; 其中1F為休閑裝，1F-2F為男裝，3F-5F為女裝； 6F-8F主要以寫(xiě)字間為主多為各品牌商家在北京的辦事處， 或分公司，通透的寫(xiě)字間除了辦公還可作為商品展示使用； 9F為配套設(shè)施如郵局、銀行、大眾快餐以及一個(gè)1200平方米的多 功能廳，可供服裝展示，品牌發(fā)布會(huì)使用。 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest28天雅商廈前景分析天雅商廈前景分析前景：前景： 隨著南城開(kāi)發(fā)力度的不斷加大，消費(fèi)者收入水平的不斷提升，批發(fā)市場(chǎng)檔次必然隨之提升，低端批發(fā)市場(chǎng)份額萎縮，因此本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)前景看好。該項(xiàng)目突破口：該項(xiàng)目突破口： 改變木樨園一帶原有批發(fā)市場(chǎng)低檔無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)局面，瞄準(zhǔn)市場(chǎng)

24、空白，占得先機(jī)。 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest29本項(xiàng)目參照性分析本項(xiàng)目參照性分析結(jié)合天雅商廈的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：結(jié)合天雅商廈的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1.1.批發(fā)零售、商務(wù)辦公、餐飲及展示的融合有創(chuàng)造性，值得借鑒；批發(fā)零售、商務(wù)辦公、餐飲及展示的融合有創(chuàng)造性，值得借鑒；2.2.高層建筑從事批發(fā)、零售具有市場(chǎng)可執(zhí)行性；高層建筑從事批發(fā)、零售具有市場(chǎng)可執(zhí)行性；3.3.目前經(jīng)營(yíng)情況一般，有市場(chǎng)成熟度的問(wèn)題；目前經(jīng)營(yíng)情況一般，有市場(chǎng)成熟度的問(wèn)題；4.4.對(duì)購(gòu)物、餐飲、展示的融合是商業(yè)新的探索。對(duì)購(gòu)物、餐飲、展示的融合是商業(yè)新的探索。 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest302、

25、京溫服裝市場(chǎng) 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest31關(guān)于京溫服裝市場(chǎng)關(guān)于京溫服裝市場(chǎng)投資商：豐臺(tái)區(qū)工商局與溫州經(jīng)營(yíng)商戶共同投資投資商：豐臺(tái)區(qū)工商局與溫州經(jīng)營(yíng)商戶共同投資;區(qū)位：北京最大服裝集散地區(qū)位：北京最大服裝集散地木樨園木樨園大紅門(mén)商圈核心位置大紅門(mén)商圈核心位置;定位：低檔服裝批發(fā)市場(chǎng)定位：低檔服裝批發(fā)市場(chǎng);地位：木樨園地區(qū)批發(fā)市場(chǎng)由大棚向商廈轉(zhuǎn)變的代表地位：木樨園地區(qū)批發(fā)市場(chǎng)由大棚向商廈轉(zhuǎn)變的代表;規(guī)模：總面積規(guī)模：總面積3萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米;業(yè)態(tài)組合：低檔服裝販賣(mài)、少量寫(xiě)字間業(yè)態(tài)組合：低檔服裝販賣(mài)、少量寫(xiě)字間;經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)：經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)：2002年銷(xiāo)售額年銷(xiāo)售額14.2億億;商業(yè)環(huán)境：周邊服裝批

26、發(fā)市場(chǎng)密集商業(yè)環(huán)境：周邊服裝批發(fā)市場(chǎng)密集;硬環(huán)境：裝修低檔，市場(chǎng)擁擠，商鋪緊湊硬環(huán)境：裝修低檔，市場(chǎng)擁擠，商鋪緊湊;商品檔次：低檔服裝商品檔次：低檔服裝;人氣：與本區(qū)域其它商業(yè)項(xiàng)目相比較旺人氣：與本區(qū)域其它商業(yè)項(xiàng)目相比較旺;專賣(mài)店成交租金：不同樓層不同位置租金價(jià)格差異較大，專賣(mài)店成交租金：不同樓層不同位置租金價(jià)格差異較大，1050元元/天天/平米之間平米之間; 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest32 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest33 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)1、區(qū)域優(yōu)勢(shì)：位于北京最大的服裝集散地：大紅門(mén)木樨園地區(qū)；2、歷史優(yōu)勢(shì)：大紅門(mén)地區(qū)形成最早的市場(chǎng)之一，市場(chǎng)知名度較高；3、資源優(yōu)勢(shì)：大量的穩(wěn)定的客戶

27、；4、發(fā)展機(jī)遇：北京南城加大開(kāi)發(fā)力度，區(qū)域環(huán)境好轉(zhuǎn)。劣勢(shì)劣勢(shì)1、市場(chǎng)環(huán)境惡劣，商場(chǎng)結(jié)構(gòu)、布局不合理；2、低檔批發(fā)市場(chǎng)逐漸萎縮；3、租金昂貴，經(jīng)營(yíng)成本過(guò)高；4、周邊城市批發(fā)市場(chǎng)相繼興起，市場(chǎng)輻射范圍降低。 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest34京溫服裝市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)分析京溫服裝市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)分析目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析 京溫市場(chǎng)定位低檔，因此消費(fèi)客戶主要是本地及周邊低檔市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者，而且由于市場(chǎng)內(nèi)零售價(jià)格與市內(nèi)其他零售市場(chǎng)價(jià)格差異不大，因此中低端零售顧客只占很少比例。經(jīng)營(yíng)商戶及經(jīng)營(yíng)商品分析經(jīng)營(yíng)商戶及經(jīng)營(yíng)商品分析 經(jīng)銷(xiāo)商以江浙一帶人員為主。京溫服裝市場(chǎng)是大紅門(mén)地區(qū)最早成立的服裝市場(chǎng)之一，也是批發(fā)市場(chǎng)由“大棚”向

28、“商城”過(guò)渡的代表之一。建成年代較早，整個(gè)商場(chǎng)結(jié)構(gòu)布局結(jié)構(gòu)仍延續(xù)了大棚的形式，通道狹窄、商鋪密布，經(jīng)營(yíng)環(huán)境惡劣。但是由于形成較早，很多最早的批發(fā)商戶都在此持續(xù)經(jīng)營(yíng)，因此客流量較大，經(jīng)營(yíng)狀況良好。 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest35京溫服裝市場(chǎng)前景分析京溫服裝市場(chǎng)前景分析前景：前景： 隨著消費(fèi)者收入水平的不斷提高，京溫市場(chǎng)這種低檔服裝批發(fā)市場(chǎng)所占市場(chǎng)份額必然逐漸萎縮，加之各地批發(fā)市場(chǎng)相繼興建，如果不及時(shí)考慮轉(zhuǎn)型，項(xiàng)目必然面臨“夕陽(yáng)無(wú)限好，只是近黃昏”的局面。該項(xiàng)目突破口：該項(xiàng)目突破口： 大力開(kāi)拓市場(chǎng)空間，在穩(wěn)定現(xiàn)有客戶的基礎(chǔ)上開(kāi)辟新的客源。 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest36本項(xiàng)目參照性

29、分析本項(xiàng)目參照性分析結(jié)合京溫服裝市場(chǎng)的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：結(jié)合京溫服裝市場(chǎng)的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1.市場(chǎng)成熟，經(jīng)營(yíng)良好，說(shuō)明檔次和硬件并非批發(fā)商鋪的價(jià)值所在；市場(chǎng)成熟，經(jīng)營(yíng)良好，說(shuō)明檔次和硬件并非批發(fā)商鋪的價(jià)值所在；2.批發(fā)市場(chǎng)的價(jià)值和歷史積淀有關(guān)；批發(fā)市場(chǎng)的價(jià)值和歷史積淀有關(guān)；3.溫州商家的存在對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值至關(guān)重要，本項(xiàng)目需要加以考慮；溫州商家的存在對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值至關(guān)重要，本項(xiàng)目需要加以考慮；4.該項(xiàng)目零售比重極低，本項(xiàng)目策劃定位時(shí)需要選擇針對(duì)性。該項(xiàng)目零售比重極低，本項(xiàng)目策劃定位時(shí)需要選擇針對(duì)性。 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest373、大紅門(mén)服裝商貿(mào)城 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn)

30、3 invest38關(guān)于大紅門(mén)服裝商貿(mào)城關(guān)于大紅門(mén)服裝商貿(mào)城區(qū)位：北京最大服裝集散地區(qū)位：北京最大服裝集散地木樨園木樨園大紅門(mén)商圈核心位置；大紅門(mén)商圈核心位置；定位：低檔服裝批發(fā)市場(chǎng)；定位：低檔服裝批發(fā)市場(chǎng)；地位：木樨園地區(qū)成立較早的商業(yè)項(xiàng)目，規(guī)模最大；地位：木樨園地區(qū)成立較早的商業(yè)項(xiàng)目，規(guī)模最大；規(guī)模：建筑面積規(guī)模：建筑面積6. 5萬(wàn)平米；萬(wàn)平米；業(yè)態(tài)組合：低檔服裝販賣(mài)；業(yè)態(tài)組合：低檔服裝販賣(mài)；經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)：開(kāi)業(yè)較早，經(jīng)營(yíng)狀況良好；經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)：開(kāi)業(yè)較早，經(jīng)營(yíng)狀況良好；商業(yè)環(huán)境：周邊服裝批發(fā)市場(chǎng)密集；商業(yè)環(huán)境：周邊服裝批發(fā)市場(chǎng)密集；硬環(huán)境：裝修低檔，市場(chǎng)擁擠，商鋪緊湊；硬環(huán)境：裝修低檔，市場(chǎng)擁擠，商

31、鋪緊湊；商品檔次：低檔服裝；商品檔次：低檔服裝；人氣：人氣與本區(qū)域其它商業(yè)項(xiàng)目相比較旺；人氣：人氣與本區(qū)域其它商業(yè)項(xiàng)目相比較旺；專賣(mài)店成交租金：目前經(jīng)營(yíng)者很多是通過(guò)經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得的商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)，不同樓層不同位專賣(mài)店成交租金：目前經(jīng)營(yíng)者很多是通過(guò)經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得的商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)，不同樓層不同位 置租金價(jià)格差異較大，置租金價(jià)格差異較大，1060元元/天天/平米之間。平米之間。 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest39 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest40 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)1、區(qū)域優(yōu)勢(shì)：位于北京最大的服裝集散地：大紅門(mén)木樨園一帶；2、歷史優(yōu)勢(shì)：大紅門(mén)地區(qū)形成最早的市場(chǎng)之一，市場(chǎng)知名度較高；3、資源優(yōu)勢(shì)：大量的穩(wěn)定的

32、客戶；4、發(fā)展機(jī)遇：北京南城加大開(kāi)發(fā)力度，區(qū)域環(huán)境好轉(zhuǎn)。劣勢(shì)劣勢(shì)1、市場(chǎng)環(huán)境惡劣，商場(chǎng)結(jié)構(gòu)、布局不合理；2、低檔批發(fā)市場(chǎng)逐漸萎縮；3、租金昂貴，經(jīng)營(yíng)成本過(guò)高；4、周邊城市批發(fā)市場(chǎng)相繼興起，市場(chǎng)輻射范圍降低。 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest41大紅門(mén)服裝商貿(mào)城經(jīng)營(yíng)分析大紅門(mén)服裝商貿(mào)城經(jīng)營(yíng)分析目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析 大紅門(mén)服裝商貿(mào)城定位低檔，因此消費(fèi)客戶主要是本地及周邊低檔市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者，而且由于市場(chǎng)內(nèi)零售價(jià)格與市內(nèi)其他零售型市場(chǎng)價(jià)格差異不大，因此中低端零售顧客只占很少比例。經(jīng)營(yíng)商戶及經(jīng)營(yíng)商品分析經(jīng)營(yíng)商戶及經(jīng)營(yíng)商品分析 經(jīng)銷(xiāo)商以江浙一帶人員為主。大紅門(mén)商貿(mào)城是大紅門(mén)地區(qū)最早成立的服裝市場(chǎng)之一，也

33、是批發(fā)市場(chǎng)由“大棚”向“商城”過(guò)渡的代表之一。建成年代較早，整個(gè)商場(chǎng)結(jié)構(gòu)布局結(jié)構(gòu)仍延續(xù)了大棚的形式，通道狹窄、商鋪密布，經(jīng)營(yíng)環(huán)境惡劣。但是由于形成較早，很多最早的批發(fā)商戶都在此持續(xù)經(jīng)營(yíng)，因此客流量較大，經(jīng)營(yíng)狀況良好。經(jīng)營(yíng)商品多以產(chǎn)銷(xiāo)聯(lián)營(yíng)，自產(chǎn)自銷(xiāo)為主。 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest42大紅門(mén)服裝商貿(mào)城大紅門(mén)服裝商貿(mào)城前景分析前景分析前景：前景： 目前仍能夠憑借過(guò)去積累的豐富的客戶資源達(dá)到購(gòu)銷(xiāo)兩旺的局面，但如果仍舊固步自封，不對(duì)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行從新組合，開(kāi)辟新的市場(chǎng)，必將會(huì)被新興的商業(yè)設(shè)施取代。該項(xiàng)目突破口：該項(xiàng)目突破口： 持續(xù)發(fā)展，今后視市場(chǎng)情況進(jìn)行階段性調(diào)整。 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 i

34、nvest43本項(xiàng)目參照性分析本項(xiàng)目參照性分析結(jié)合大紅門(mén)服裝商貿(mào)城的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：結(jié)合大紅門(mén)服裝商貿(mào)城的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1.批發(fā)零售、餐飲的融合是市場(chǎng)需求，本項(xiàng)目需要考慮；批發(fā)零售、餐飲的融合是市場(chǎng)需求，本項(xiàng)目需要考慮；2.核心批發(fā)商戶的存在是該項(xiàng)目租金高企的核心原因；核心批發(fā)商戶的存在是該項(xiàng)目租金高企的核心原因；3.該項(xiàng)目檔次、硬件設(shè)施界于天雅和京溫之間，市場(chǎng)情況最好，說(shuō)明該項(xiàng)目檔次、硬件設(shè)施界于天雅和京溫之間，市場(chǎng)情況最好，說(shuō)明 檔次要提升，但未必要提升那么多，這對(duì)本項(xiàng)目的定位存在借鑒價(jià)值；檔次要提升，但未必要提升那么多，這對(duì)本項(xiàng)目的定位存在借鑒價(jià)值；4.五樓

35、精品的檔次和樓下差距不大，不像京溫拉大差距的做法；五樓精品的檔次和樓下差距不大，不像京溫拉大差距的做法；5.雖然該項(xiàng)目租金很高，但幾乎是雖然該項(xiàng)目租金很高，但幾乎是100%出租率，說(shuō)明對(duì)于本案有重出租率，說(shuō)明對(duì)于本案有重 要參考。要參考。 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest444、新世紀(jì)服裝商貿(mào)城 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest45關(guān)于新世紀(jì)服裝商貿(mào)城關(guān)于新世紀(jì)服裝商貿(mào)城區(qū)位：北京最大服裝集散地區(qū)位：北京最大服裝集散地木樨園木樨園大紅門(mén)商圈核心位置；大紅門(mén)商圈核心位置；定位：針織毛紡專營(yíng)市場(chǎng)、中小服裝品牌專賣(mài)；定位：針織毛紡專營(yíng)市場(chǎng)、中小服裝品牌專賣(mài)；地位：華北地區(qū)最大的地位：華北地區(qū)最大

36、的T恤、羊毛衫運(yùn)動(dòng)休閑專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)；恤、羊毛衫運(yùn)動(dòng)休閑專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)；規(guī)模：總面積規(guī)模：總面積3萬(wàn)平方米；萬(wàn)平方米；業(yè)態(tài)組合：中低檔服裝販賣(mài)；業(yè)態(tài)組合：中低檔服裝販賣(mài)；商業(yè)環(huán)境：周邊服裝批發(fā)市場(chǎng)密集；商業(yè)環(huán)境：周邊服裝批發(fā)市場(chǎng)密集；經(jīng)營(yíng)理念：批發(fā)快樂(lè)，相約時(shí)尚；經(jīng)營(yíng)理念：批發(fā)快樂(lè)，相約時(shí)尚；硬環(huán)境：簡(jiǎn)單裝修，電梯、扶梯；硬環(huán)境：簡(jiǎn)單裝修，電梯、扶梯；商品檔次：低檔服裝，以針織、毛紡用品為主；商品檔次：低檔服裝，以針織、毛紡用品為主；人氣：人氣一般，周末客流較旺；人氣：人氣一般，周末客流較旺；專賣(mài)店成交租金：不同樓層不同位置租金價(jià)格差異較大，低層店鋪專賣(mài)店成交租金：不同樓層不同位置租金價(jià)格差異較大

37、，低層店鋪520元元/天天/平米之間平米之間 四層專賣(mài)店租金統(tǒng)一四層專賣(mài)店租金統(tǒng)一40000元元/30平米。平米。 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest46 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest47 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)1、區(qū)域優(yōu)勢(shì)：位于北京最大的服裝集散地：大紅門(mén)木樨園；2、發(fā)展機(jī)遇：北京南城加大開(kāi)發(fā)力度，區(qū)域環(huán)境好轉(zhuǎn)；3、定位優(yōu)勢(shì)：采用市場(chǎng)細(xì)分，定位專業(yè)化市場(chǎng)；4、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：與區(qū)域內(nèi)其他市場(chǎng)相比，產(chǎn)品較有特色，吸引了較多零售客流。劣勢(shì)劣勢(shì)1、低檔批發(fā)市場(chǎng)份額逐漸萎縮；2、周邊城市批發(fā)市場(chǎng)相繼興起，市場(chǎng)輻射范圍降低；3、傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)密集區(qū)域，影響了零售顧客的購(gòu)物欲望。 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest48

38、新世紀(jì)服裝商貿(mào)城新世紀(jì)服裝商貿(mào)城經(jīng)營(yíng)分析經(jīng)營(yíng)分析目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析 新世紀(jì)服裝商貿(mào)城客戶主要針對(duì)本地及周邊中低檔市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者；而且由于市場(chǎng)內(nèi)有一些比較時(shí)尚的服裝，因此也吸引了部分零售客戶。周一，周六、周日三天為客流高峰期。周一主要以批發(fā)商戶為主，周六、日主要以零售顧客為主。經(jīng)營(yíng)商戶及經(jīng)營(yíng)商品分析經(jīng)營(yíng)商戶及經(jīng)營(yíng)商品分析 經(jīng)銷(xiāo)商以江浙及東北地區(qū)人員為主。商場(chǎng)負(fù)一至三層為針織毛紡制品批發(fā)；中低檔，小品牌或雜牌服裝為主，四樓、五樓為休閑品牌專賣(mài)，除部分品牌外多為首次進(jìn)入北京市場(chǎng)，以江浙一帶生產(chǎn)為主。 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest49新世紀(jì)服裝商貿(mào)城前景分析新世紀(jì)服裝商貿(mào)城前景分析前景：前景：

39、 注意到了低檔批發(fā)市場(chǎng)份額萎縮，因此加大力度挖掘零售市場(chǎng)，以及細(xì)分批發(fā)市場(chǎng)，如能堅(jiān)持下去，前景樂(lè)觀。該項(xiàng)目突破口：該項(xiàng)目突破口： 注意細(xì)分市場(chǎng)，定位專業(yè)針織毛紡休閑服飾批發(fā)；加大零售市場(chǎng)的挖掘力度。 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest50本項(xiàng)目參照性分析本項(xiàng)目參照性分析結(jié)合新世紀(jì)服裝商貿(mào)城的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以結(jié)合新世紀(jì)服裝商貿(mào)城的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：下幾點(diǎn)：1.盡管該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況一般，但是在服裝市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，再進(jìn)盡管該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況一般，但是在服裝市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，再進(jìn) 行專業(yè)化細(xì)分，主要經(jīng)營(yíng)針織品，對(duì)于本項(xiàng)目要開(kāi)發(fā)較大規(guī)行專業(yè)化細(xì)分，主要經(jīng)營(yíng)針織品，對(duì)于本項(xiàng)目要開(kāi)發(fā)較大規(guī) 模的商業(yè)有

40、重要借鑒價(jià)值；模的商業(yè)有重要借鑒價(jià)值；2.未來(lái)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，需要新的專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)未來(lái)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，需要新的專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行細(xì) 分，在規(guī)模容許的條件下，具備做大、做強(qiáng)的可能性，本項(xiàng)分，在規(guī)模容許的條件下，具備做大、做強(qiáng)的可能性，本項(xiàng) 目未來(lái)定位、商業(yè)組合考慮過(guò)程中要就此深入挖掘。目未來(lái)定位、商業(yè)組合考慮過(guò)程中要就此深入挖掘。 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest515、木樨園世貿(mào)商業(yè)中心 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest52關(guān)于木樨園世貿(mào)商業(yè)中心關(guān)于木樨園世貿(mào)商業(yè)中心區(qū)位：北京最大服裝集散地區(qū)位：北京最大服裝集散地木樨園木樨園大紅門(mén)商圈，緊鄰南三環(huán)與南中軸路；大紅門(mén)商圈，緊

41、鄰南三環(huán)與南中軸路；定位：中檔精品服裝批發(fā)及零售；定位：中檔精品服裝批發(fā)及零售；地位：未開(kāi)業(yè)；地位：未開(kāi)業(yè)；規(guī)模：總建筑面積規(guī)模：總建筑面積10萬(wàn)平米，一期萬(wàn)平米，一期5萬(wàn)平米；萬(wàn)平米；業(yè)態(tài)組合：零售、寫(xiě)字間、服裝展示、餐飲、商務(wù)配套；業(yè)態(tài)組合：零售、寫(xiě)字間、服裝展示、餐飲、商務(wù)配套；經(jīng)營(yíng)理念：打造木樨園地區(qū)首家女性購(gòu)物場(chǎng)所；經(jīng)營(yíng)理念：打造木樨園地區(qū)首家女性購(gòu)物場(chǎng)所；商業(yè)環(huán)境：商業(yè)環(huán)境：該區(qū)域裝修最高檔的商場(chǎng)；該區(qū)域裝修最高檔的商場(chǎng)；硬環(huán)境：多部直梯、滾梯、觀光電梯，充足停車(chē)位；硬環(huán)境：多部直梯、滾梯、觀光電梯，充足停車(chē)位；專賣(mài)店成交租金：專賣(mài)店成交租金：413元元/天天/平米；平米；專賣(mài)店成

42、交售價(jià)：三專賣(mài)店成交售價(jià)：三四樓：四樓：45萬(wàn)元萬(wàn)元/平米平米 五五六樓：六樓：2.53.5萬(wàn)元萬(wàn)元/平米；平米； 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest53 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest54 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)1、區(qū)域優(yōu)勢(shì)：位于北京最大的服裝集散地木樨園大紅門(mén)區(qū)域；2、差異化經(jīng)營(yíng)：定位女性主題，與周邊項(xiàng)目錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，定位中檔精品；3、交通條件便利；5、政策優(yōu)勢(shì)：北京南城加大開(kāi)發(fā)力度，市場(chǎng)環(huán)境好轉(zhuǎn)；6、消費(fèi)者生活水平提升，原有低檔服裝市場(chǎng)份額萎縮。劣勢(shì)劣勢(shì)1、開(kāi)業(yè)后需要經(jīng)歷市場(chǎng)培育期；2、樓層過(guò)高，客流不易到達(dá)，影響經(jīng)營(yíng)效果；3、高中低檔混雜，容易造成客戶分流；4、該區(qū)域內(nèi)中低檔商業(yè)項(xiàng)目過(guò)多，惡性競(jìng)爭(zhēng)；

43、5、原有市場(chǎng)環(huán)境惡劣，在零售顧客心中非優(yōu)秀購(gòu)物區(qū)域。 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest55木樨園世貿(mào)商業(yè)中心業(yè)態(tài)分析木樨園世貿(mào)商業(yè)中心業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)組合：業(yè)態(tài)組合： 零售、批發(fā)等；零售、批發(fā)等；零售：零售：以服裝為主，中檔與低檔相結(jié)合，批發(fā)與零售結(jié)合。寫(xiě)字間：寫(xiě)字間：主要服務(wù)外地品牌在北京的經(jīng)銷(xiāo)商或代理商，商務(wù)商貿(mào)結(jié)合。餐飲娛樂(lè)休閑：餐飲娛樂(lè)休閑：位于七樓，能夠有效延長(zhǎng)消費(fèi)者在商廈內(nèi)逗留時(shí)間，為 經(jīng)營(yíng)商戶提供全面服務(wù)。商務(wù)配套：商務(wù)配套：內(nèi)設(shè)郵政、銀行、小型會(huì)展場(chǎng)地，可為經(jīng)營(yíng)商戶提供經(jīng)營(yíng)便利。 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest56木樨園世貿(mào)商業(yè)中心木樨園世貿(mào)商業(yè)中心業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合B2： 停

44、車(chē)及倉(cāng)儲(chǔ)B1：購(gòu)物天堂生活館 超市，品牌服裝專柜F1：麗人大道 休閑裝F2：麗人大道 正裝及時(shí)裝F3：繽紛天地 童裝、牛仔、皮草F4：魅力特區(qū) 韓版服飾及配飾F5：魅力特區(qū) 精品店F6：魅力特區(qū) 精品店F7： 餐飲娛樂(lè)F8： 管理及商務(wù)配套F911： 寫(xiě)字間 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest57木樨園世貿(mào)商業(yè)中心前景分析木樨園世貿(mào)商業(yè)中心前景分析前景：前景： 隨著南城開(kāi)發(fā)力度的不斷加大，消費(fèi)者收入水平的不斷提升，批發(fā)市場(chǎng)檔次必然隨之提升，低端批發(fā)市場(chǎng)份額萎縮，因此本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)前景看好。該項(xiàng)目突破口：該項(xiàng)目突破口：細(xì)分市場(chǎng)；瞄準(zhǔn)市場(chǎng)空白；專業(yè)定位分區(qū)。 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest58本項(xiàng)

45、目參照性分析本項(xiàng)目參照性分析結(jié)合木樨園世貿(mào)商業(yè)中心的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：結(jié)合木樨園世貿(mào)商業(yè)中心的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1.1.這兩個(gè)項(xiàng)目對(duì)批發(fā)零售、商務(wù)辦公、餐飲、娛樂(lè)及展示進(jìn)行了完整融這兩個(gè)項(xiàng)目對(duì)批發(fā)零售、商務(wù)辦公、餐飲、娛樂(lè)及展示進(jìn)行了完整融 合，但這種融合的效果值得本項(xiàng)目隨合，但這種融合的效果值得本項(xiàng)目隨 時(shí)關(guān)注，并視其情況對(duì)商業(yè)組時(shí)關(guān)注，并視其情況對(duì)商業(yè)組 合做恰當(dāng)調(diào)整；合做恰當(dāng)調(diào)整；2.2.批發(fā)和零售原則上是缺乏共存性的，如果零售規(guī)模過(guò)大的話，整個(gè)項(xiàng)批發(fā)和零售原則上是缺乏共存性的，如果零售規(guī)模過(guò)大的話，整個(gè)項(xiàng) 目的經(jīng)營(yíng)會(huì)發(fā)生根本的變化，這對(duì)本項(xiàng)目也有典型的參照意義；

46、目的經(jīng)營(yíng)會(huì)發(fā)生根本的變化，這對(duì)本項(xiàng)目也有典型的參照意義；3.3.未來(lái)這兩個(gè)項(xiàng)目將會(huì)經(jīng)歷模式的考驗(yàn)；未來(lái)這兩個(gè)項(xiàng)目將會(huì)經(jīng)歷模式的考驗(yàn)；4.4.批發(fā)項(xiàng)目把娛樂(lè)和購(gòu)物、餐飲、展示進(jìn)行融合，有風(fēng)險(xiǎn)性。批發(fā)項(xiàng)目把娛樂(lè)和購(gòu)物、餐飲、展示進(jìn)行融合，有風(fēng)險(xiǎn)性。 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest596、永外城文體用品市場(chǎng) 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest60關(guān)于永外城文體用品市場(chǎng)關(guān)于永外城文體用品市場(chǎng)投資商：北京永外城文化用品市場(chǎng)有限公司投資商：北京永外城文化用品市場(chǎng)有限公司(北京一商國(guó)有控股北京一商國(guó)有控股)；區(qū)位：位于原北京市文化用品公司，有較大影響；客流穩(wěn)定；區(qū)位：位于原北京市文化用品公司，有較大影響

47、；客流穩(wěn)定；定位：各種檔次文化、體育、辦公用品；定位：各種檔次文化、體育、辦公用品；地位：目前北京市影響最大、覆蓋面最廣的文化體育用品批發(fā)市場(chǎng)；地位：目前北京市影響最大、覆蓋面最廣的文化體育用品批發(fā)市場(chǎng)；規(guī)模：總面積規(guī)模：總面積3余萬(wàn)平方米；余萬(wàn)平方米；業(yè)態(tài)組合：文化、體育、辦公用品批發(fā)零售；寫(xiě)字樓、倉(cāng)儲(chǔ)；業(yè)態(tài)組合：文化、體育、辦公用品批發(fā)零售；寫(xiě)字樓、倉(cāng)儲(chǔ)；經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)：占有北京市文化體育辦公用品批發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)：占有北京市文化體育辦公用品批發(fā)80%以上市場(chǎng)；以上市場(chǎng)；商業(yè)環(huán)境：商業(yè)氛圍濃郁；商業(yè)環(huán)境：商業(yè)氛圍濃郁；硬環(huán)境：有少量停車(chē)場(chǎng)，交通不便；硬環(huán)境：有少量停車(chē)場(chǎng)，交通不便；商品檔次：高中低檔商

48、品混雜；商品檔次：高中低檔商品混雜；人氣：人氣較旺，聚集了較多的文體用品經(jīng)營(yíng)商戶；人氣：人氣較旺，聚集了較多的文體用品經(jīng)營(yíng)商戶；專賣(mài)店成交租金：租賃價(jià)格較低：專賣(mài)店成交租金：租賃價(jià)格較低：48元元/天天/平米；但商鋪轉(zhuǎn)手價(jià)格較高，位置較好的商鋪平米；但商鋪轉(zhuǎn)手價(jià)格較高，位置較好的商鋪 轉(zhuǎn)手價(jià)格在轉(zhuǎn)手價(jià)格在50萬(wàn)元以上，新近商戶進(jìn)駐成本較高。萬(wàn)元以上，新近商戶進(jìn)駐成本較高。 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest61 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest62優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)1、區(qū)域歷史優(yōu)勢(shì)：幾十年國(guó)有主渠道的影響深遠(yuǎn)，市場(chǎng)建立前，已經(jīng)形成了較為濃厚 的文化辦公用品批發(fā)氛圍；2、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)：定位明確，專營(yíng)文體辦

49、公用品；3、商貿(mào)與商務(wù)相結(jié)合；銷(xiāo)售與倉(cāng)儲(chǔ)相結(jié)合，方便客戶；4、位置優(yōu)勢(shì)：位于北京南站、木樨園長(zhǎng)途客運(yùn)站、趙公口長(zhǎng)途客運(yùn)站中心位置；沿三 南三環(huán)可方便到達(dá)京石、京開(kāi)、京津塘高速；5、消費(fèi)者生活水平提高，對(duì)于文體、辦公用品的消費(fèi)需求急劇增長(zhǎng)。劣勢(shì)劣勢(shì)1、位于沙子口革新西里內(nèi)，微觀交通環(huán)境惡劣；2、大棚式商場(chǎng)，建筑風(fēng)格與現(xiàn)代商業(yè)不符；3、周邊城市批發(fā)市場(chǎng)相繼興起，市場(chǎng)輻射范圍降低。 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest63永外城業(yè)態(tài)分析永外城業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)組合：文體用品、辦公禮品批發(fā)零售；寫(xiě)字間；倉(cāng)儲(chǔ)結(jié)合業(yè)態(tài)組合：文體用品、辦公禮品批發(fā)零售；寫(xiě)字間；倉(cāng)儲(chǔ)結(jié)合商品銷(xiāo)售：商品銷(xiāo)售：各種品牌、各種檔次商品齊全

50、；可以滿足 客戶一次性夠足 的需求。寫(xiě)寫(xiě) 字字 間：間：客戶主要為商廈內(nèi)經(jīng)營(yíng)者，商品的北京代理商或經(jīng)銷(xiāo)商，商 貿(mào)與商務(wù)相結(jié)合；商品銷(xiāo)售與商品展示相結(jié)合。倉(cāng)倉(cāng) 儲(chǔ)：儲(chǔ)：可以為經(jīng)營(yíng)者提供較為便利的倉(cāng)儲(chǔ)用地。 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest64永外城文化用品市場(chǎng)業(yè)態(tài)組合圖解永外城文化用品市場(chǎng)業(yè)態(tài)組合圖解 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest65永外城文化用品市場(chǎng)前景分析永外城文化用品市場(chǎng)前景分析前景：前景： 目前在北京市尚無(wú)能夠與該項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的同類商業(yè)項(xiàng)目，隨著萬(wàn)朋文體用品商場(chǎng)、百榮世貿(mào)的相繼開(kāi)業(yè)，其龍頭老大的地位必將被撼動(dòng)。該項(xiàng)目突破口：該項(xiàng)目突破口：歷史優(yōu)勢(shì)、區(qū)域優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)。 賽睿顧問(wèn)賽睿顧

51、問(wèn) 3 invest66本項(xiàng)目參照性分析本項(xiàng)目參照性分析結(jié)合永外城文化用品市場(chǎng)的優(yōu)缺點(diǎn)，結(jié)合永外城文化用品市場(chǎng)的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1.1.檔次和硬件雖然差，但市場(chǎng)成熟，經(jīng)營(yíng)良好，說(shuō)明上述因素并檔次和硬件雖然差，但市場(chǎng)成熟，經(jīng)營(yíng)良好，說(shuō)明上述因素并 非商鋪的價(jià)值所在；非商鋪的價(jià)值所在；2.2.該項(xiàng)目和本項(xiàng)目比鄰，需要對(duì)其進(jìn)行徹底關(guān)注；該項(xiàng)目和本項(xiàng)目比鄰，需要對(duì)其進(jìn)行徹底關(guān)注；3.3.該項(xiàng)目已經(jīng)形成的成熟市場(chǎng)氛圍，本項(xiàng)目需要充分利用、借勢(shì)；該項(xiàng)目已經(jīng)形成的成熟市場(chǎng)氛圍，本項(xiàng)目需要充分利用、借勢(shì)；4.4.批發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值規(guī)則需要深度挖掘。批發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值規(guī)則需要深度挖掘

52、。 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest677、萬(wàn)朋文化辦公用品商城 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest68關(guān)于萬(wàn)朋文化辦公用品商城關(guān)于萬(wàn)朋文化辦公用品商城投資商：浙江省萬(wàn)朋文化用品股份有限公司；投資商：浙江省萬(wàn)朋文化用品股份有限公司；區(qū)位：區(qū)位：北京南北軸線永外大街沙子口；北京南北軸線永外大街沙子口；定位：定位：全國(guó)最大的辦公文化用品市場(chǎng)；全國(guó)最大的辦公文化用品市場(chǎng)；規(guī)模：總面積規(guī)模：總面積2萬(wàn)多平方米；萬(wàn)多平方米；業(yè)態(tài)組合：辦公用品批發(fā)零售、手機(jī)、電腦零售，辦公樓；業(yè)態(tài)組合：辦公用品批發(fā)零售、手機(jī)、電腦零售，辦公樓；商業(yè)環(huán)境：商業(yè)氛圍濃厚；商業(yè)環(huán)境：商業(yè)氛圍濃厚；硬環(huán)境：地下一層為停車(chē)場(chǎng)；硬

53、環(huán)境：地下一層為停車(chē)場(chǎng)；商品檔次：高中低檔商品混雜；商品檔次：高中低檔商品混雜；最高成交售價(jià)：最高成交售價(jià)：RMB71000/平方米；平方米； 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest69優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)1、商城建立在已經(jīng)形成了較為濃厚的文化辦公用品批發(fā)集散地內(nèi)；2、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)、定位明確，專營(yíng)文化辦公用品；3、頂層為商務(wù)辦公室，方便客戶；4、商鋪賣(mài)出了天價(jià)，未開(kāi)業(yè)已造出了極大的聲勢(shì)。劣勢(shì)劣勢(shì)1、周邊的治安及交通環(huán)境惡劣；2、周邊區(qū)域文化用品批發(fā)競(jìng)爭(zhēng)激烈，已處于白熱化階段；3、周邊城市批發(fā)市場(chǎng)相繼興起，市場(chǎng)輻射范圍降低。 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest70萬(wàn)朋文化辦公用品商城萬(wàn)朋文化辦公用品商城業(yè)態(tài)分析業(yè)

54、態(tài)分析業(yè)態(tài)組合：文體用品、手機(jī)、電腦、寫(xiě)字間、美食城；業(yè)態(tài)組合：文體用品、手機(jī)、電腦、寫(xiě)字間、美食城；商品銷(xiāo)售：商品銷(xiāo)售：各種品牌、各種檔次商品齊全；可以滿足 客戶一次性夠足 的需求。寫(xiě)寫(xiě) 字字 間：間：客戶主要為商廈內(nèi)經(jīng)營(yíng)者，商品的北京代理商或經(jīng)銷(xiāo)商，商 貿(mào)與商務(wù)相結(jié)合；商品銷(xiāo)售與商品展示相結(jié)合。美美 食食 城：城：為前來(lái)購(gòu)物的消費(fèi)者及商家提供了方便。 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest71萬(wàn)朋文化辦公用品商城萬(wàn)朋文化辦公用品商城前景分析前景分析前景：前景： 尚未營(yíng)業(yè)，前途持觀望態(tài)度。結(jié)合萬(wàn)朋文化用品商城的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：結(jié)合萬(wàn)朋文化用品商城的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1.

55、1.周邊市場(chǎng)成熟，帶動(dòng)商鋪價(jià)格，本項(xiàng)目需要在定位、營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，周邊市場(chǎng)成熟，帶動(dòng)商鋪價(jià)格，本項(xiàng)目需要在定位、營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中， 進(jìn)行比照性深度挖掘，以謀求市場(chǎng)環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目商鋪價(jià)值的帶動(dòng)；進(jìn)行比照性深度挖掘，以謀求市場(chǎng)環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目商鋪價(jià)值的帶動(dòng)；2.2.批發(fā)市場(chǎng)的價(jià)值經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)期市場(chǎng)積淀，需要順勢(shì)而為；批發(fā)市場(chǎng)的價(jià)值經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)期市場(chǎng)積淀，需要順勢(shì)而為；3.3.這種項(xiàng)目對(duì)臨時(shí)倉(cāng)儲(chǔ)有需要，本項(xiàng)目需要關(guān)注。這種項(xiàng)目對(duì)臨時(shí)倉(cāng)儲(chǔ)有需要，本項(xiàng)目需要關(guān)注。 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest728、其他市場(chǎng) 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest73 該區(qū)域內(nèi)除上述幾個(gè)項(xiàng)目外，仍有不少同類項(xiàng)目，如龍湫商貿(mào)城、木樨園才華窗簾

56、布藝市場(chǎng)、天海服裝批發(fā)市場(chǎng)、龍建都窗簾布藝床上用品市場(chǎng)等項(xiàng)目,經(jīng)營(yíng)種類多以服裝、配件、面料、輔料為主，或小商品批發(fā)。檔次多以低檔商品為主。從租金、客流、銷(xiāo)售額來(lái)說(shuō)，上述幾個(gè)項(xiàng)目均有一定的差距。因此不再單獨(dú)分析，在此統(tǒng)一介紹： 關(guān)于該區(qū)域內(nèi)其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱 經(jīng)營(yíng)面積 （平方米） 標(biāo)準(zhǔn)攤位面積 （平方米） 租金水平（萬(wàn)元/年/攤位）龍湫批發(fā)市場(chǎng) 16000 4，6，8 2.43.5木樨園才華窗簾 100150 918天海服裝批發(fā)市場(chǎng) 4，6 1.513龍建都窗簾床品 30100 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest74其它市場(chǎng)其它市場(chǎng)區(qū)位：北京最大服裝集散地區(qū)位：北京最大服裝集散地木樨園木樨園大

57、紅門(mén)商圈；大紅門(mén)商圈；定位：低檔服裝、配件、面料及輔料批發(fā)市場(chǎng)；定位：低檔服裝、配件、面料及輔料批發(fā)市場(chǎng)；規(guī)模：規(guī)模一般偏小；規(guī)模：規(guī)模一般偏??；業(yè)態(tài)組合：低檔服裝販賣(mài)等；業(yè)態(tài)組合：低檔服裝販賣(mài)等；業(yè)績(jī)：經(jīng)營(yíng)狀況一般；業(yè)績(jī)：經(jīng)營(yíng)狀況一般；商業(yè)環(huán)境：周邊服裝批發(fā)市場(chǎng)密集；商業(yè)環(huán)境：周邊服裝批發(fā)市場(chǎng)密集；硬環(huán)境：裝修低檔，市場(chǎng)擁擠，商鋪緊湊；硬環(huán)境：裝修低檔，市場(chǎng)擁擠，商鋪緊湊；商品檔次：低檔服裝、配件、面料輔料；商品檔次：低檔服裝、配件、面料輔料；人氣：與京溫等老牌市場(chǎng)無(wú)法相比；人氣：與京溫等老牌市場(chǎng)無(wú)法相比；專賣(mài)店成交租金：不同市場(chǎng)租金價(jià)格不一，專賣(mài)店成交租金：不同市場(chǎng)租金價(jià)格不一，10元元/

58、天天/平米左右居多；平米左右居多； 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest75其它市場(chǎng)圖解其它市場(chǎng)圖解 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest76 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)1、區(qū)域優(yōu)勢(shì)：位于北京最大的服裝集散地：大紅門(mén)木樨園；2、歷史優(yōu)勢(shì)：大紅門(mén)地區(qū)形成最早的市場(chǎng)之一，市場(chǎng)知名度較高；3、資源優(yōu)勢(shì)：穩(wěn)定的客戶；4、發(fā)展機(jī)遇：北京南城加大開(kāi)發(fā)力度，區(qū)域環(huán)境好轉(zhuǎn)。劣勢(shì)劣勢(shì)1、市場(chǎng)環(huán)境惡劣，商場(chǎng)結(jié)構(gòu)、布局不合理；2、低檔批發(fā)市場(chǎng)逐漸萎縮；3、租金昂貴，經(jīng)營(yíng)成本過(guò)高；4、周邊城市批發(fā)市場(chǎng)相繼興起，市場(chǎng)輻射范圍降低；5、規(guī)模小，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較??；6、建筑老化，部分項(xiàng)目需要拆遷。 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest77其它項(xiàng)目分析

59、其它項(xiàng)目分析目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析 定位低檔，因此消費(fèi)客戶主要是本地及周邊低檔市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者。經(jīng)營(yíng)商戶及經(jīng)營(yíng)商品分析經(jīng)營(yíng)商戶及經(jīng)營(yíng)商品分析 經(jīng)銷(xiāo)商以江浙一帶人員為主。經(jīng)營(yíng)商品多為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)產(chǎn)品或江浙一帶小工廠加工產(chǎn)品，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力有限。 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest78前景分析前景分析前景：前景： 隨著消費(fèi)者收入水平的不斷提高，這種低檔服裝批發(fā)市場(chǎng)所占市場(chǎng)份額必然逐漸萎縮，加之各地批發(fā)市場(chǎng)相繼興建，如果不及時(shí)考慮轉(zhuǎn)型，項(xiàng)目必然面臨倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。該項(xiàng)目突破口：該項(xiàng)目突破口： 細(xì)分市場(chǎng)，提升環(huán)境，轉(zhuǎn)變項(xiàng)目定位。 賽睿顧問(wèn)賽睿顧問(wèn) 3 invest79本項(xiàng)目參照性分析本項(xiàng)目參照性分析結(jié)合此類市場(chǎng)

60、的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)結(jié)合此類市場(chǎng)的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1.1.整體上來(lái)講，因?yàn)橐?guī)模、經(jīng)營(yíng)以及沒(méi)有大商家的原因，人氣比較整體上來(lái)講，因?yàn)橐?guī)模、經(jīng)營(yíng)以及沒(méi)有大商家的原因，人氣比較 差，所以本項(xiàng)目如果有專業(yè)市場(chǎng)部分，那么就要關(guān)注規(guī)模和大商差，所以本項(xiàng)目如果有專業(yè)市場(chǎng)部分，那么就要關(guān)注規(guī)模和大商 家的存在問(wèn)題；家的存在問(wèn)題； 問(wèn)題，所以本項(xiàng)目在進(jìn)行相應(yīng)開(kāi)發(fā)時(shí)，要一分為二考慮問(wèn)題；問(wèn)題，所以本項(xiàng)目在進(jìn)行相應(yīng)開(kāi)發(fā)時(shí)，要一分為二考慮問(wèn)題；3.3.我們關(guān)注批發(fā)市場(chǎng)的產(chǎn)品細(xì)分，但很明顯有些產(chǎn)品細(xì)分后市場(chǎng)規(guī)我們關(guān)注批發(fā)市場(chǎng)的產(chǎn)品細(xì)分，但很明顯有些產(chǎn)品細(xì)分后市場(chǎng)規(guī) 模有限，所以不能簡(jiǎn)單考慮產(chǎn)品細(xì)