房地產(chǎn)投資開發(fā)流程

1、廣東光大企業(yè)集團(tuán)廣東光大企業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)中心房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及投資開發(fā)流程知識培訓(xùn)o演講人：o投資開發(fā)中心o年月日廣東光大企業(yè)集團(tuán)廣東光大企業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)中心目 錄二、土地出讓方式二、土地出讓方式三、三、 房地產(chǎn)投資開發(fā)流程房地產(chǎn)投資開發(fā)流程房地產(chǎn)知識系列培訓(xùn)房地產(chǎn)知識系列培訓(xùn)一、一、 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識廣東光大企業(yè)集團(tuán)廣東光大企業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)中心一、一、 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識廣東光大企業(yè)集團(tuán)廣東光大企業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)中心一、基礎(chǔ)知識一、基礎(chǔ)知識u 全民所有制：所有權(quán)屬于國家代表的全體人民，具體由國務(wù)院代表國家行使；全民所有制：所有權(quán)屬于國家代表的全體人民，具體由國務(wù)院代表國家行

2、使；u 集體所有制：村農(nóng)民集體；集體所有制：村農(nóng)民集體； 村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體；村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體； 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。( (如蠔崗新村、萬江桃園又一居；在集體土如蠔崗新村、萬江桃園又一居；在集體土 地上建造的房屋售價是商品房價格的地上建造的房屋售價是商品房價格的1/51/3,1/51/3,無產(chǎn)權(quán)，國家征回?zé)o產(chǎn)權(quán)，國家征回 土地時，業(yè)主風(fēng)險大土地時，業(yè)主風(fēng)險大) )一、中國現(xiàn)行土地制度一、中國現(xiàn)行土地制度全部土地都為全部土地都為社會主義公有制社會主義公有制全民所有制（國有土地）全民所有制（國有土地）集體所有制（集體土地）集體所有制（集體土

3、地）廣東光大企業(yè)集團(tuán)廣東光大企業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)中心一、中國現(xiàn)行土地制度一、中國現(xiàn)行土地制度u 國有土地使用權(quán)出讓國有土地使用權(quán)出讓國國 家家土地使用者土地使用者土地使用權(quán)土地使用權(quán)(一定年限一定年限)土地使用權(quán)出讓金土地使用權(quán)出讓金(提前支付提前支付) 土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓(土地一級市土地一級市場場)由國家壟斷。由國家壟斷。 只擁有土地使用權(quán)，沒有所有只擁有土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。權(quán)。u 國有土地使用權(quán)出讓方式國有土地使用權(quán)出讓方式u招標(biāo)方式招標(biāo)方式u拍賣方式拍賣方式u協(xié)議方式協(xié)議方式u掛牌方式掛牌方式u 國有土地使用權(quán)出讓年限國有土地使用權(quán)出讓年限u居住用地：居住用地：7070年年u工

4、業(yè)用地：工業(yè)用地：5050年年u教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：5050年年u綜合或其它用地：綜合或其它用地：5050年年u商業(yè)、旅游、娛樂用地：商業(yè)、旅游、娛樂用地：4040年年一、基礎(chǔ)知識一、基礎(chǔ)知識廣東光大企業(yè)集團(tuán)廣東光大企業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)中心二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語類別類別代號代號類別名稱類別名稱范范 圍圍R R居住用地居住用地居住小區(qū)，居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地居住小區(qū)，居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地CC公共設(shè)施用地公共設(shè)施用地居住區(qū)及居住區(qū)級以上的行政、商業(yè)金融、文化、教育、衛(wèi)生、體育

5、以及科研設(shè)計(jì)等機(jī)構(gòu)和設(shè)施的用地，不包括居住區(qū)及居住區(qū)級以上的行政、商業(yè)金融、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設(shè)計(jì)等機(jī)構(gòu)和設(shè)施的用地，不包括居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施用地居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施用地MM工業(yè)用地工業(yè)用地工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設(shè)施等用地。包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地，該工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設(shè)施等用地。包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地，該用地應(yīng)歸入水域和其它用地（用地應(yīng)歸入水域和其它用地（E E） WW倉儲用地倉儲用地倉儲企業(yè)的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設(shè)施等用地倉儲企業(yè)的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設(shè)施等用地TST

6、S交通道路廣場用地交通道路廣場用地鐵路、公路、管道運(yùn)輸、港口和機(jī)場等城市對外交通運(yùn)輸及其附屬設(shè)施等用地；市級、區(qū)級和居住區(qū)級的道路、鐵路、公路、管道運(yùn)輸、港口和機(jī)場等城市對外交通運(yùn)輸及其附屬設(shè)施等用地；市級、區(qū)級和居住區(qū)級的道路、廣場和停車場等用地廣場和停車場等用地U U市政公用設(shè)施用地市政公用設(shè)施用地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的市政公用設(shè)施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理維修設(shè)施等用地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的市政公用設(shè)施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理維修設(shè)施等用地GG綠地綠地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的公共綠地及生產(chǎn)防護(hù)綠地，不包括專用綠地、園地和林地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的公共綠地及生產(chǎn)防護(hù)綠地，不包括

7、專用綠地、園地和林地E E水域和其它用地水域和其它用地除以上各大類用地之外的用地除以上各大類用地之外的用地u 城市用地城市用地一、基礎(chǔ)知識一、基礎(chǔ)知識廣東光大企業(yè)集團(tuán)廣東光大企業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)中心一、基礎(chǔ)知識一、基礎(chǔ)知識廣東光大企業(yè)集團(tuán)廣東光大企業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)中心u 建筑術(shù)語建筑術(shù)語二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語u 建筑用地面積建筑用地面積u 總建筑面積總建筑面積u 建筑密度（建筑覆蓋率建筑密度（建筑覆蓋率 ）u 容積率容積率 建筑或建筑群實(shí)際占用的土地面積建筑或建筑群實(shí)際占用的土地面積, ,包括室外工程包括室外工程( (如綠化、道路、停車場等如綠化、道路、停車場等) )的面積的面積, ,其形

8、狀和大小由建其形狀和大小由建筑紅線加以控制。筑紅線加以控制。 總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和?？偨ㄖ娣e是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。 一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo), ,即容積率越大即容積率越大, ,土地利用程度越高。土地利用程度越高。 ( (如深圳、東莞的地下車庫、地下建筑、首層架空層不計(jì)入容積率，鼓勵建設(shè)如深圳、東莞的地下車庫、地下建筑、首層架空層不計(jì)入容積率，鼓勵建設(shè)) ) 建筑面積密度（容積率）：建筑面積密度（容積率

9、）：容積率各類建筑的建筑面積（地上）容積率各類建筑的建筑面積（地上）/ /規(guī)劃用地面積規(guī)劃用地面積 用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%),(%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。集程度。一、基礎(chǔ)知識一、基礎(chǔ)知識廣東光大企業(yè)集團(tuán)廣東光大企業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)中心u 建筑術(shù)語建筑術(shù)語二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語u 用地紅線用地紅線u 道路紅線道路紅線 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認(rèn)的建設(shè)用地范圍邊界經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認(rèn)的建設(shè)用地范圍邊界線。線。 道路用地和兩例建筑用地的分界

10、線，紅線內(nèi)包括車行道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內(nèi)包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據(jù)要求變化，以滿道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據(jù)要求變化，以滿足交通、綠化、通風(fēng)日照、建筑景況和地下管線的要求。足交通、綠化、通風(fēng)日照、建筑景況和地下管線的要求。 u 建筑紅線建筑紅線 建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合紅線可與道路紅線重合, ,一般在新城市中常使建筑紅線退于道一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后路紅線之后, ,以便騰出用地以便騰出用地, ,改善或美化環(huán)境改善或美化環(huán)境, ,取得良好的效果。

11、取得良好的效果。 一、基礎(chǔ)知識一、基礎(chǔ)知識廣東光大企業(yè)集團(tuán)廣東光大企業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)中心u 建筑術(shù)語建筑術(shù)語二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語u 房屋層數(shù)房屋層數(shù)u 層高層高u 建筑高度建筑高度u 凈高凈高 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪0 0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在室內(nèi)層高在2.20m2.20m以上（不含以上（不含2.20m2.20m）的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假）的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層

12、）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。 層高是指房產(chǎn)高度以層高是指房產(chǎn)高度以“層層”為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個高度就叫層高。；為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個高度就叫層高。；住宅設(shè)計(jì)規(guī)范住宅設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定：普通住宅層高宜為規(guī)定：普通住宅層高宜為2.802.80米，不超過米。不過層高包括樓板的厚度和房梁的高度，米，不超過米。不過層高包括樓板的厚度和房梁的高度，并不是特指房屋的凈高。并不是特指房屋的凈高。 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

13、凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱間、電梯機(jī)房、排煙機(jī)房和樓梯出口小間建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱間、電梯機(jī)房、排煙機(jī)房和樓梯出口小間等不計(jì)入建筑高度。等不計(jì)入建筑高度。u 建筑間距建筑間距 兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、消防安全兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定等方面的因素綜合考慮確定 一、基礎(chǔ)知識一、基礎(chǔ)知識廣東光大企業(yè)集團(tuán)廣東光大企業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)中心日照間距日照間距日照間距指前后兩

14、排南向房屋之間，為保證后排房屋在冬至日底層獲得不低于二小時的日照間距指前后兩排南向房屋之間，為保證后排房屋在冬至日底層獲得不低于二小時的滿窗日照而保持的最小間隔距離滿窗日照而保持的最小間隔距離 實(shí)際應(yīng)用中，常將實(shí)際應(yīng)用中，常將D D換算成其與換算成其與H H的比值，即的比值，即日照間距系數(shù)日照間距系數(shù)（即日照系數(shù)（即日照系數(shù)=D/H=D/H），以便于根據(jù)不同建筑高度算出相同地區(qū)、相同條件下的建筑日照間），以便于根據(jù)不同建筑高度算出相同地區(qū)、相同條件下的建筑日照間距。距。 廣東光大企業(yè)集團(tuán)廣東光大企業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)中心u綠地率：綠地率： 在建設(shè)用地范圍內(nèi)地面上全部綠化種植面積與建設(shè)用地面積的比率。

15、（與綠化率的區(qū)別）u套總建筑面積套總建筑面積 （即戶型的建筑面積 ） = 套內(nèi)建筑面積+應(yīng)分?jǐn)偣步ㄖ娣eu套內(nèi)使用面積套內(nèi)使用面積（又名地毯面積）: 指室內(nèi)實(shí)際能使用的面積,以使用空間的水平投影面積計(jì)算，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積和陽臺面積。u套總建筑面積系數(shù)（實(shí)用率）套總建筑面積系數(shù)（實(shí)用率） = =u套內(nèi)使用面積系數(shù)（使用率）套內(nèi)使用面積系數(shù)（使用率） = =套內(nèi)建筑面積（套內(nèi)建筑面積+應(yīng)分?jǐn)偣步ㄖ娣e）套內(nèi)使用面積（即地毯面積）（套內(nèi)建筑面積+應(yīng)分?jǐn)偣步ㄖ娣e）廣東光大企業(yè)集團(tuán)廣東光大企業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)中心u 建筑術(shù)語建筑術(shù)語二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語u 低層建筑低層建筑u 多

16、層建筑多層建筑u 小高層建筑（非規(guī)范性）小高層建筑（非規(guī)范性）u 高層建筑高層建筑 高度小于或等于高度小于或等于1010米的建筑。低層居住建筑為一層至三層。米的建筑。低層居住建筑為一層至三層。 高度大于高度大于1010米，小于或等于米，小于或等于2424米的建筑。多層住宅為四層至六層。米的建筑。多層住宅為四層至六層。 高度大于高度大于2424米的建筑。中高層住宅為米的建筑。中高層住宅為11-1611-16層，高層住宅為層，高層住宅為16-2416-24層，層，超高層住宅為大于超高層住宅為大于2424層層 。 介于多層及高層之間，一般指介于多層及高層之間，一般指7-117-11層之間的建筑。層之

17、間的建筑。u 點(diǎn)式（塔式）建筑點(diǎn)式（塔式）建筑 指建筑平面外廓基本成矩形指建筑平面外廓基本成矩形, ,其長邊與其長邊與短邊之比小于短邊之比小于2 2的建筑。是指由多個住宅單的建筑。是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個單元用自己單獨(dú)的電梯皆有的住宅；每個單元用自己單獨(dú)的樓梯、電梯。樓梯、電梯。u 板式建筑板式建筑 指建筑平面外廓基本成矩形指建筑平面外廓基本成矩形, ,其長邊其長邊與短邊之比大于或等于與短邊之比大于或等于2 2的建筑的建筑, ,并且短并且短邊長度小于或等于邊長度小于或等于1616米。米。 是指由多是指由多個住宅

18、單元組合而成，每單元均設(shè)有樓個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個單元梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個單元用自己單獨(dú)的樓梯、電梯。用自己單獨(dú)的樓梯、電梯。一、基礎(chǔ)知識一、基礎(chǔ)知識廣東光大企業(yè)集團(tuán)廣東光大企業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)中心u 建筑術(shù)語建筑術(shù)語二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語u 躍式（躍層）躍式（躍層）u復(fù)式復(fù)式u 錯層錯層 一個住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房。餐廳、衛(wèi)生間等。一個住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房。餐廳、衛(wèi)生間等。 是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯(lián)系上下，

19、其目的是在有是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。 是一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。錯層住宅是一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。錯層住宅的面積計(jì)算方法參照平面住宅面積計(jì)算。的面積計(jì)算方法參照平面住宅面積計(jì)算。 一、基礎(chǔ)知識一、基礎(chǔ)知識廣東光大企業(yè)集團(tuán)廣東光大企業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)中心二、土地出讓方式二、土地出讓方式廣東光大企業(yè)集團(tuán)廣東光大企業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)中心一、取得國有

20、土地使用權(quán)一、取得國有土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)1. 出讓方式出讓方式2. 劃拔方式劃拔方式（1）招）招 標(biāo)標(biāo)（2）拍）拍 賣賣（3）掛）掛 牌牌（4）協(xié)）協(xié) 議議3. 承租方式承租方式二、土地出讓方式二、土地出讓方式廣東光大企業(yè)集團(tuán)廣東光大企業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)中心招招 標(biāo)標(biāo)拍拍 賣賣掛掛 牌牌協(xié)協(xié) 議議 發(fā)布出讓公告發(fā)布出讓公告 編制出讓文件編制出讓文件地價評估地價評估確定出讓底價確定出讓底價編制、確定編制、確定出讓方案出讓方案 公布出讓計(jì)劃公布出讓計(jì)劃確定供地方式確定供地方式(1)(2)(3)(4)(5) 辦理土地登記辦理土地登記 核發(fā)核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書建設(shè)用地批準(zhǔn)書交付土地交付土

21、地 簽訂出讓合同簽訂出讓合同公布結(jié)果公布結(jié)果 招拍掛實(shí)施招拍掛實(shí)施(7)(8)(9) 申請及資格審查申請及資格審查(6)(10)二、國有土地使用權(quán)出讓流程二、國有土地使用權(quán)出讓流程二、土地出讓方式二、土地出讓方式廣東光大企業(yè)集團(tuán)廣東光大企業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)中心招招 標(biāo)標(biāo)u 招標(biāo)方式概念招標(biāo)方式概念指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標(biāo)者）發(fā)出指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標(biāo)者）發(fā)出，通過各投標(biāo)者，通過各投標(biāo)者的競爭，來確定土地使用權(quán)受的競爭，來確定土地使用權(quán)受讓人的方式。讓人的方式。評標(biāo)評標(biāo)u 招標(biāo)流程招標(biāo)流程出讓人出讓人確定標(biāo)的及標(biāo)底確定標(biāo)的及標(biāo)底投標(biāo)人投標(biāo)人投標(biāo)投標(biāo)出讓人、投

22、標(biāo)人出讓人、投標(biāo)人開標(biāo)開標(biāo)評標(biāo)小組評標(biāo)小組確定中標(biāo)人確定中標(biāo)人對能夠?qū)δ軌蛘袠?biāo)文件中規(guī)定的招標(biāo)文件中規(guī)定的，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求的投的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。 二、土地出讓方式二、土地出讓方式廣東光大企業(yè)集團(tuán)廣東光大企業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)中心拍拍 賣賣u 拍賣方式概念拍賣方式概念按照指定時間、地點(diǎn)，在公開場所出讓方用按照指定時間、地點(diǎn)，在公開場所出讓方用將土地使用權(quán)拍賣給將土地使用權(quán)拍賣給（競買人（競買人 ）。）。u 拍賣流程拍賣流程（一）主持人點(diǎn)算競買人；（一）主持人點(diǎn)算競買人；（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用

23、年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項(xiàng)；（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項(xiàng)；（三）主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應(yīng)當(dāng)明確提示；（三）主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應(yīng)當(dāng)明確提示；（四）主持人報出起叫價；（四）主持人報出起叫價；（五）競買人舉牌應(yīng)價或者報價；（五）競買人舉牌應(yīng)價或者報價；（六）主持人確認(rèn)該應(yīng)價后繼續(xù)競價；（六）主持人確認(rèn)該應(yīng)價后繼續(xù)競價；（七）主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌表示拍賣成交；（七）主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌表示拍賣成交；（八）主持人宣布最高應(yīng)價者為競得

24、人。（八）主持人宣布最高應(yīng)價者為競得人。 二、土地出讓方式二、土地出讓方式廣東光大企業(yè)集團(tuán)廣東光大企業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)中心掛掛 牌牌u 掛牌方式概念掛牌方式概念出讓人發(fā)布出讓人發(fā)布，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競買人的報價并，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競買人的報價并，根據(jù)掛牌期限截止時的出讓結(jié)果確定土地使用者。，根據(jù)掛牌期限截止時的出讓結(jié)果確定土地使用者。u 掛牌流程掛牌流程接受新報價接受新報價出讓人出讓人宗地信息掛牌公布宗地信息掛牌公布競買人競買人報價報價出讓人出讓人更新掛牌價格更新掛牌價格出讓人出讓人確定

25、競得人確定競得人掛牌起始日掛牌起始日掛牌截止日掛牌截止日掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：（一）在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；（一）在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；（二）在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于（二）在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；底價者除外；（三）在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報

26、價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。（三）在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應(yīng)當(dāng)對掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應(yīng)當(dāng)對掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。 二、土地出讓方式二、土地出讓方式廣東光大企業(yè)集團(tuán)廣東光大企業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)中心協(xié)協(xié) 議議u 協(xié)議方式概念協(xié)議方式概念指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土指政府作為土地所有者（出

27、讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。地使用權(quán)的行為。 劃劃 拔拔u 劃拔方式概念劃拔方式概念指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地?zé)o償交給土地使用者的指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地?zé)o償交給土地使用者的行為。行為。二、土地出讓方式二、土地出讓方式廣東光大企業(yè)集團(tuán)廣東光大企業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)中心三、出讓方式的適用范圍三、出讓方式的適用范圍出讓方式出讓方式劃拔方式劃拔方式招標(biāo)、拍賣、掛牌招標(biāo)、拍賣、掛牌協(xié)議協(xié)議1 1經(jīng)營性用地以經(jīng)營性

28、用地以( (商業(yè)、旅游、商品住宅等商業(yè)、旅游、商品住宅等) )及有競爭及有競爭要求的工業(yè)用地；要求的工業(yè)用地；1 1經(jīng)營性用地以外用途的土地，同一宗地只經(jīng)營性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個意向用地者的有一個意向用地者的1 1國家機(jī)關(guān)、軍事用地國家機(jī)關(guān)、軍事用地2 2同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者；同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者；2 2原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請協(xié)議出讓原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請協(xié)議出讓2 2城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地3 3劃撥土地使用權(quán)改變用途或轉(zhuǎn)讓，收回土地使用權(quán)，劃撥土地使用權(quán)改變用途或轉(zhuǎn)讓，收回土地使用權(quán)，實(shí)行招拍掛出讓的；

29、實(shí)行招拍掛出讓的；3 3劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓3 3國家重點(diǎn)扶持的能源、交通等項(xiàng)目用地國家重點(diǎn)扶持的能源、交通等項(xiàng)目用地4 4出讓土地使用權(quán)改變用途出讓土地使用權(quán)改變用途4 4出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期4 4法律法規(guī)規(guī)定的其它用地法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5 5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5 5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地法律法規(guī)規(guī)定的其它用地異同異同有償使用，需要簽定合同有償使用，需要簽定合同有償有償使用，需要簽定合同有償有償使用，需要簽定合同少量費(fèi)用少量費(fèi)用( (補(bǔ)償、安置）或無償補(bǔ)償、安置）或無償有期限限制有期限限

30、制有期限限制有期限限制一般無期限限制一般無期限限制二、土地出讓方式二、土地出讓方式廣東光大企業(yè)集團(tuán)廣東光大企業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)中心四、招標(biāo)、拍賣、掛牌的異同四、招標(biāo)、拍賣、掛牌的異同招招 標(biāo)標(biāo) 拍拍 賣賣掛掛 牌牌交易場所交易場所指定地點(diǎn)指定地點(diǎn)拍賣行拍賣行土地交易場所土地交易場所交易方式交易方式一次報價一次報價多次報價多次報價多次報價多次報價持續(xù)時間持續(xù)時間長長短短長長復(fù)雜程度復(fù)雜程度需要制作標(biāo)書需要制作標(biāo)書十分復(fù)雜十分復(fù)雜不復(fù)雜不復(fù)雜一般一般衡量指標(biāo)衡量指標(biāo)價格及指定的技術(shù)等其它條件價格及指定的技術(shù)等其它條件價格價格價格價格適用范圍適用范圍具備其他綜合目標(biāo)或特定的社會、公益建設(shè)條件具備其他綜合

31、目標(biāo)或特定的社會、公益建設(shè)條件土地用途無特別限制及要求土地用途無特別限制及要求土地用途無特別限制及要求土地用途無特別限制及要求二、土地出讓方式二、土地出讓方式廣東光大企業(yè)集團(tuán)廣東光大企業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)中心三、投資開發(fā)流程三、投資開發(fā)流程廣東光大企業(yè)集團(tuán)廣東光大企業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)中心投資開發(fā)中心決策評審流程投資開發(fā)中心決策評審流程廣東光大企業(yè)集團(tuán)廣東光大企業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)中心投資開發(fā)流程主要是從房地產(chǎn)開發(fā)前期的個階段，來闡述各部門之間該投資開發(fā)流程主要是從房地產(chǎn)開發(fā)前期的個階段，來闡述各部門之間該如何相互促進(jìn)配合的工作說明：如何相互促進(jìn)配合的工作說明：、宗地投資購買階段（確定買不買，投資決策的核心是以

32、低價獲得優(yōu)質(zhì)地塊）。、宗地投資購買階段（確定買不買，投資決策的核心是以低價獲得優(yōu)質(zhì)地塊）。、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段（確定買后做什么，投資決策的核心是確定優(yōu)質(zhì)贏利模式，控制投資成本）。、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段（確定買后做什么，投資決策的核心是確定優(yōu)質(zhì)贏利模式，控制投資成本）。、項(xiàng)目經(jīng)營階段（確定項(xiàng)目如何做，投資決策的核心是控制投資明細(xì)成本，確定實(shí)操階段贏利模、項(xiàng)目經(jīng)營階段（確定項(xiàng)目如何做，投資決策的核心是控制投資明細(xì)成本，確定實(shí)操階段贏利模式下的總體計(jì)劃部署方案）。式下的總體計(jì)劃部署方案）。、開工準(zhǔn)備階段（施工前證照的辦理、施工的招投標(biāo)及圖紙的準(zhǔn)備等）、開工準(zhǔn)備階段（施工前證照的辦理、施工的招投標(biāo)及圖紙的準(zhǔn)備等）1

33、.1.收集地塊信息收集地塊信息2.2.初步篩選地塊初步篩選地塊3.3.初步可研（分公司初步可研（分公司/ /項(xiàng)目公司）項(xiàng)目公司）4. 4. 組織資料審核（重點(diǎn)組織資料審核（重點(diǎn)- -財務(wù)財務(wù)/ /法務(wù)法務(wù)) )5.5.組織評審委員現(xiàn)場勘察組織評審委員現(xiàn)場勘察6.6.組織項(xiàng)目評審組織項(xiàng)目評審7.7.董事長決策董事長決策8.8.簽訂合同，開展購地與土地分類簽訂合同，開展購地與土地分類階段一宗地購買投資評審階段二規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評審?fù)顿Y開發(fā)中心整體經(jīng)營管理的4個階段、工作流程以及部分配套表格階段三經(jīng)營方案評審階段四施工前準(zhǔn)備工作1.1.提報規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料提報規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料2.2.開發(fā)設(shè)計(jì)任務(wù)書開發(fā)設(shè)

34、計(jì)任務(wù)書3.3.設(shè)計(jì)任務(wù)書完備性審查設(shè)計(jì)任務(wù)書完備性審查4.4.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制5.5.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評審規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評審6.6.董事長決策董事長決策7.7.后續(xù)設(shè)計(jì)、開發(fā)計(jì)劃、營銷計(jì)劃后續(xù)設(shè)計(jì)、開發(fā)計(jì)劃、營銷計(jì)劃1.1.編制階段性經(jīng)營方案編制階段性經(jīng)營方案2.2.階段性經(jīng)營方案的綜合評審階段性經(jīng)營方案的綜合評審3.3.階段性經(jīng)營方案評審會階段性經(jīng)營方案評審會4.4.董事長決策董事長決策5.5.編制開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃（執(zhí)行反饋）編制開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃（執(zhí)行反饋）1.1.土地證土地證/ /建設(shè)用地許可證建設(shè)用地許可證2.2.規(guī)劃許可證規(guī)劃許可證3.3.人防報批、環(huán)保報批、消防報批人防報批、環(huán)保

35、報批、消防報批4.4.施工圖審查與出圖施工圖審查與出圖5.5.質(zhì)監(jiān)質(zhì)監(jiān)/ /安監(jiān)安監(jiān)/ /監(jiān)理監(jiān)理/ /施工報批施工報批6.6.施工圖管理施工圖管理7.7.施工圖會審與交底施工圖會審與交底8.8.設(shè)計(jì)變更與簽證設(shè)計(jì)變更與簽證9.9.五通一平五通一平階段一宗地購買投資評審階段1-【宗地購買投資評審】收集地收集地塊信息塊信息初步篩初步篩選地塊選地塊初步可研初步可研（項(xiàng)目公司）（項(xiàng)目公司）投資開發(fā)中投資開發(fā)中心統(tǒng)籌推進(jìn)心統(tǒng)籌推進(jìn)資料審核資料審核研發(fā)設(shè)計(jì)中心：研發(fā)設(shè)計(jì)中心：參與地塊信息收集整理分析工作參與地塊信息收集整理分析工作行政管理中心：行政管理中心：法務(wù)部對宗地權(quán)屬核實(shí)是否可轉(zhuǎn)讓、購買以及相關(guān)事

36、項(xiàng)法務(wù)部對宗地權(quán)屬核實(shí)是否可轉(zhuǎn)讓、購買以及相關(guān)事項(xiàng)1.對地塊進(jìn)行初步對地塊進(jìn)行初步分析篩選分析篩選2.確定意向地塊，確定意向地塊，將地塊信息匯總。將地塊信息匯總。3.確定后續(xù)工作的確定后續(xù)工作的時間表，并由盧總時間表，并由盧總審批后審批后2天內(nèi)上報天內(nèi)上報董事長；董事長；4.交付相關(guān)項(xiàng)目中交付相關(guān)項(xiàng)目中心、項(xiàng)目組進(jìn)行調(diào)心、項(xiàng)目組進(jìn)行調(diào)研及初步規(guī)劃。研及初步規(guī)劃。地塊考察，地塊考察，收集地塊信收集地塊信息息1.提出投資提出投資意見書；意見書；2.統(tǒng)籌編寫統(tǒng)籌編寫可研報告可研報告財務(wù)與結(jié)算中心：財務(wù)與結(jié)算中心：1.提供相關(guān)稅務(wù)信息；提供相關(guān)稅務(wù)信息；2.提供項(xiàng)目資金情況信息；提供項(xiàng)目資金情況信息；

37、3.編制投資概算編制投資概算1234營銷中心：營銷中心：1.市場調(diào)研；市場調(diào)研；2.產(chǎn)品建議；產(chǎn)品建議；3.價格預(yù)測價格預(yù)測研發(fā)設(shè)計(jì)中心：研發(fā)設(shè)計(jì)中心：1.規(guī)劃部出具概念性規(guī)劃方案；規(guī)劃部出具概念性規(guī)劃方案；2.產(chǎn)品開發(fā)量指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表產(chǎn)品開發(fā)量指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表相關(guān)工作相關(guān)工作視項(xiàng)目類型及需要，視項(xiàng)目類型及需要，商業(yè)管理中心商業(yè)管理中心/酒店管理中心酒店管理中心/城市綜合體公司城市綜合體公司/純住宅項(xiàng)目公司純住宅項(xiàng)目公司/異地分異地分公司參與公司參與：1.市場調(diào)研；市場調(diào)研；2.產(chǎn)品建議。產(chǎn)品建議。主責(zé)對資主責(zé)對資料完備性料完備性進(jìn)行審核，進(jìn)行審核，并出具審并出具審核意見核意見行政管理中心：行政管理中心

38、：法務(wù)部對資料完備性進(jìn)法務(wù)部對資料完備性進(jìn)行審核，并出具專業(yè)意見行審核，并出具專業(yè)意見財務(wù)與結(jié)算中心：財務(wù)與結(jié)算中心：財務(wù)部對資料完備性財務(wù)部對資料完備性進(jìn)行審核，并出具專業(yè)意見進(jìn)行審核，并出具專業(yè)意見現(xiàn)場勘查現(xiàn)場勘查（評審委員）（評審委員）項(xiàng)目評審項(xiàng)目評審（評審委員）（評審委員）董事長決策董事長決策簽訂合同簽訂合同開展購地開展購地5678階段1-【宗地購買投資評審】投資開發(fā)中投資開發(fā)中心統(tǒng)籌推進(jìn)心統(tǒng)籌推進(jìn)組織評審委員組織評審委員對大型地塊進(jìn)對大型地塊進(jìn)行現(xiàn)場考察行現(xiàn)場考察 組織召開評審組織召開評審委員會，形成委員會，形成會議紀(jì)要會議紀(jì)要投資評審委員會：投資評審委員會：參加召開評審會議，并形成

39、意見參加召開評審會議，并形成意見董事長辦公室：董事長辦公室：董事長秘書負(fù)責(zé)擬寫會議紀(jì)要董事長秘書負(fù)責(zé)擬寫會議紀(jì)要財務(wù)與結(jié)算中心：財務(wù)與結(jié)算中心：參與評審，并收集集團(tuán)通過項(xiàng)目的相關(guān)信息參與評審，并收集集團(tuán)通過項(xiàng)目的相關(guān)信息會議紀(jì)要上會議紀(jì)要上報董事長決報董事長決策策若批準(zhǔn)后，以分公司或項(xiàng)目名義簽訂若批準(zhǔn)后，以分公司或項(xiàng)目名義簽訂合同，開展購地工作，并對土地類型合同，開展購地工作，并對土地類型進(jìn)行分類；同時，負(fù)責(zé)配合財務(wù)部進(jìn)進(jìn)行分類；同時，負(fù)責(zé)配合財務(wù)部進(jìn)行分公司注冊的相關(guān)工作行分公司注冊的相關(guān)工作相關(guān)工作相關(guān)工作行政管理中心：行政管理中心：法務(wù)部負(fù)責(zé)草擬合同及跟蹤合同簽法務(wù)部負(fù)責(zé)草擬合同及跟蹤合

40、同簽訂工作，配合開發(fā)中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶等工作訂工作，配合開發(fā)中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶等工作財務(wù)與結(jié)算中心：財務(wù)與結(jié)算中心：1.負(fù)責(zé)向董事長提供公司資金信負(fù)責(zé)向董事長提供公司資金信息；息；2.提供具體項(xiàng)目的稅務(wù)規(guī)劃；提供具體項(xiàng)目的稅務(wù)規(guī)劃；3.對合同中稅務(wù)和對合同中稅務(wù)和資金條款提供專業(yè)意見；資金條款提供專業(yè)意見；4.負(fù)責(zé)分公司注冊。負(fù)責(zé)分公司注冊。階段二規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評審階段2-【規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評審】提報規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料開發(fā)設(shè)計(jì)任務(wù)書（項(xiàng)目公司）設(shè)計(jì)任務(wù)書完備性審查123財務(wù)與結(jié)算中心：財務(wù)與結(jié)算中心：負(fù)責(zé)審核成本指標(biāo)負(fù)責(zé)審核成本指標(biāo)組織提報投資地塊組織提報投資地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資的規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料料(負(fù)責(zé)

41、收集國土負(fù)責(zé)收集國土部門宗地自然條件部門宗地自然條件及規(guī)劃參考資料及規(guī)劃參考資料) 投資開發(fā)中投資開發(fā)中心統(tǒng)籌推進(jìn)心統(tǒng)籌推進(jìn)營銷中心：營銷中心：負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目市場分析、總體定位和分期開發(fā)建設(shè)等相關(guān)文件，最終形成營銷開發(fā)計(jì)劃方案負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目市場分析、總體定位和分期開發(fā)建設(shè)等相關(guān)文件，最終形成營銷開發(fā)計(jì)劃方案分公司分公司/項(xiàng)目公司（如屬商業(yè)或酒店項(xiàng)目，則歸屬商業(yè)管理中心項(xiàng)目公司（如屬商業(yè)或酒店項(xiàng)目，則歸屬商業(yè)管理中心/酒店管理中心執(zhí)行）：酒店管理中心執(zhí)行）：負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目市負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目市場分析、總體定位和分期開發(fā)建設(shè)等文件，最終形成營銷開發(fā)計(jì)劃方案場分析、總體定位和分期開發(fā)建設(shè)等文件，最終形成營銷開發(fā)

42、計(jì)劃方案督促分公司督促分公司/項(xiàng)目項(xiàng)目公司與其他中心公司與其他中心合作，編制提報合作，編制提報開發(fā)設(shè)計(jì)任務(wù)書開發(fā)設(shè)計(jì)任務(wù)書分公司分公司/項(xiàng)目公司（如屬商業(yè)項(xiàng)目公司（如屬商業(yè)/酒店項(xiàng)目，則歸屬商業(yè)管理中心酒店項(xiàng)目，則歸屬商業(yè)管理中心/酒店管理中心負(fù)責(zé)）：酒店管理中心負(fù)責(zé)）：負(fù)責(zé)提報開發(fā)設(shè)計(jì)任務(wù)書負(fù)責(zé)提報開發(fā)設(shè)計(jì)任務(wù)書營銷中心：營銷中心：向研發(fā)設(shè)計(jì)中心提報開發(fā)設(shè)計(jì)任務(wù)書向研發(fā)設(shè)計(jì)中心提報開發(fā)設(shè)計(jì)任務(wù)書工程中心：工程中心：參與任務(wù)書編寫討論，并提出專業(yè)建議參與任務(wù)書編寫討論，并提出專業(yè)建議研發(fā)設(shè)計(jì)中心：研發(fā)設(shè)計(jì)中心：接收開發(fā)設(shè)計(jì)任務(wù)書（為后續(xù)設(shè)計(jì)做預(yù)備）接收開發(fā)設(shè)計(jì)任務(wù)書（為后續(xù)設(shè)計(jì)做預(yù)備）督促研發(fā)

43、設(shè)計(jì)中心負(fù)督促研發(fā)設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)對設(shè)計(jì)任務(wù)書進(jìn)行責(zé)對設(shè)計(jì)任務(wù)書進(jìn)行完備性審核，督促財完備性審核，督促財務(wù)結(jié)算與法務(wù)部門審務(wù)結(jié)算與法務(wù)部門審核并出具書面意見核并出具書面意見行政管理中心：行政管理中心：法務(wù)部門進(jìn)行審核法務(wù)部門進(jìn)行審核財務(wù)與結(jié)算中心：財務(wù)與結(jié)算中心：財務(wù)部進(jìn)行結(jié)算與備案財務(wù)部進(jìn)行結(jié)算與備案研發(fā)設(shè)計(jì)中心：研發(fā)設(shè)計(jì)中心：融合物業(yè)公司、智能化意見，對融合物業(yè)公司、智能化意見，對設(shè)計(jì)任務(wù)書進(jìn)行完備性審核。設(shè)計(jì)任務(wù)書進(jìn)行完備性審核。相關(guān)工作相關(guān)工作4567規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評審董事長決策后續(xù)設(shè)計(jì)開發(fā)計(jì)劃營銷計(jì)劃督促分公司督促分公司/項(xiàng)目公項(xiàng)目公司根據(jù)審核后的設(shè)司根據(jù)審核后的設(shè)計(jì)任務(wù)書

44、，組織規(guī)計(jì)任務(wù)書，組織規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，負(fù)責(zé)劃設(shè)計(jì)工作，負(fù)責(zé)制作設(shè)計(jì)成果制作設(shè)計(jì)成果營銷中心：營銷中心：設(shè)計(jì)跟進(jìn)設(shè)計(jì)跟進(jìn)研發(fā)設(shè)計(jì)中心：研發(fā)設(shè)計(jì)中心：1.編制規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；編制規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； 2.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案通過后編制建筑設(shè)計(jì)方案規(guī)劃設(shè)計(jì)方案通過后編制建筑設(shè)計(jì)方案分公司分公司/項(xiàng)目公司（如屬商業(yè)項(xiàng)目公司（如屬商業(yè)/酒店項(xiàng)目，則歸屬商業(yè)管理中心酒店項(xiàng)目，則歸屬商業(yè)管理中心/酒店管理中心負(fù)責(zé)）：酒店管理中心負(fù)責(zé)）：進(jìn)行設(shè)計(jì)跟進(jìn)進(jìn)行設(shè)計(jì)跟進(jìn)組織召開評審組織召開評審委員會，形成委員會，形成會議紀(jì)要會議紀(jì)要相關(guān)工作相關(guān)工作投資評審委員會：投資評審委員會：1.出出席評審會議，形成意見席評審會議，形成意見（董事長

45、秘書負(fù)責(zé)形成（董事長秘書負(fù)責(zé)形成會議紀(jì)要）；會議紀(jì)要）；2.如需修如需修改則根據(jù)會議決定的工改則根據(jù)會議決定的工程修改量，重新編制新程修改量，重新編制新的設(shè)計(jì)任務(wù)書的設(shè)計(jì)任務(wù)書階段2-【規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評審】若批準(zhǔn)后，若批準(zhǔn)后，實(shí)施下階段實(shí)施下階段的設(shè)計(jì)工作的設(shè)計(jì)工作規(guī)劃設(shè)計(jì)評審規(guī)劃設(shè)計(jì)評審會會議紀(jì)要上會會議紀(jì)要上報董事長決策報董事長決策行政管理中心：行政管理中心：根據(jù)項(xiàng)目公司的營銷開發(fā)計(jì)劃方案制定根據(jù)項(xiàng)目公司的營銷開發(fā)計(jì)劃方案制定本中心配合工作計(jì)劃書本中心配合工作計(jì)劃書投資開發(fā)中投資開發(fā)中心統(tǒng)籌推進(jìn)心統(tǒng)籌推進(jìn)財務(wù)與結(jié)算中心：財務(wù)與結(jié)算中心：1.收取已通過的設(shè)計(jì)方案并編制項(xiàng)收取已通過的設(shè)計(jì)方案并編

46、制項(xiàng)目財務(wù)預(yù)算；目財務(wù)預(yù)算；2.根據(jù)項(xiàng)目公司的營銷開發(fā)計(jì)劃方案制根據(jù)項(xiàng)目公司的營銷開發(fā)計(jì)劃方案制定本中心配合工作計(jì)劃書定本中心配合工作計(jì)劃書采購管理中心：采購管理中心：根據(jù)項(xiàng)目公司的營銷開發(fā)計(jì)劃方案制根據(jù)項(xiàng)目公司的營銷開發(fā)計(jì)劃方案制定本中心配合工作計(jì)劃書定本中心配合工作計(jì)劃書工程中心：工程中心：1.編制開發(fā)建設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)劃書；編制開發(fā)建設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)劃書；2.跟進(jìn)施工圖跟進(jìn)施工圖進(jìn)度，與研發(fā)設(shè)計(jì)中心相互配合創(chuàng)造開工外圍條件進(jìn)度，與研發(fā)設(shè)計(jì)中心相互配合創(chuàng)造開工外圍條件研發(fā)設(shè)計(jì)中心：研發(fā)設(shè)計(jì)中心：1.編制擬建方案，初步設(shè)計(jì)文件編制擬建方案，初步設(shè)計(jì)文件. 2.繪制施工圖繪制施工圖品牌推廣中心：品牌推廣中心：

47、根據(jù)項(xiàng)目公司的營銷開發(fā)計(jì)劃方案制根據(jù)項(xiàng)目公司的營銷開發(fā)計(jì)劃方案制定本中心配合工作計(jì)劃書定本中心配合工作計(jì)劃書視乎項(xiàng)目類型與需要，分公司視乎項(xiàng)目類型與需要，分公司/項(xiàng)目公司、或商業(yè)管項(xiàng)目公司、或商業(yè)管理中心理中心/酒店管理中心：酒店管理中心：負(fù)責(zé)負(fù)責(zé)1.跟進(jìn)施工圖繪制工作；跟進(jìn)施工圖繪制工作；2. 跟進(jìn)營銷開發(fā)計(jì)劃工作。跟進(jìn)營銷開發(fā)計(jì)劃工作。階段三經(jīng)營方案評審階段3-【經(jīng)營方案評審】編制階段性經(jīng)營方案階段性經(jīng)營方案的綜合評審階段性經(jīng)營方案評審會董事長決策編制開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃分公司分公司/項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司根據(jù)項(xiàng)目總體定根據(jù)項(xiàng)目總體定位，組織相關(guān)經(jīng)位，組織相關(guān)經(jīng)營部門編制階段營部門編制階段性經(jīng)營方案性經(jīng)

48、營方案相關(guān)工作相關(guān)工作投資開發(fā)中投資開發(fā)中心統(tǒng)籌推進(jìn)心統(tǒng)籌推進(jìn)財務(wù)與結(jié)算中心：財務(wù)與結(jié)算中心：預(yù)算部負(fù)責(zé)編制工程項(xiàng)目成本預(yù)算預(yù)算部負(fù)責(zé)編制工程項(xiàng)目成本預(yù)算12345營銷中心：營銷中心：細(xì)化總體經(jīng)營方案和開發(fā)計(jì)劃細(xì)化總體經(jīng)營方案和開發(fā)計(jì)劃分公司分公司/項(xiàng)目公司：項(xiàng)目公司：細(xì)化總體經(jīng)營方案和開發(fā)計(jì)劃（如屬于商業(yè)用地或酒店用地，商業(yè)管理中心細(xì)化總體經(jīng)營方案和開發(fā)計(jì)劃（如屬于商業(yè)用地或酒店用地，商業(yè)管理中心/酒店管理中心則需要編制酒店管理中心則需要編制相應(yīng)的的開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃）相應(yīng)的的開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃）經(jīng)審核后的經(jīng)營方案經(jīng)審核后的經(jīng)營方案上報集團(tuán)開發(fā)中心，上報集團(tuán)開發(fā)中心，開發(fā)中心審查總體方開發(fā)中心審查總體方

49、案的資料完善情況，案的資料完善情況，并組織房產(chǎn)中心各關(guān)并組織房產(chǎn)中心各關(guān)聯(lián)部門進(jìn)行綜合評審聯(lián)部門進(jìn)行綜合評審營銷中心：營銷中心：初審方案并上報投資開發(fā)中心初審方案并上報投資開發(fā)中心分公司分公司/項(xiàng)目公司：項(xiàng)目公司：初審方案并上報投資開發(fā)中心（如屬商業(yè)初審方案并上報投資開發(fā)中心（如屬商業(yè)/酒店用地，則商業(yè)管理中心酒店用地，則商業(yè)管理中心/酒店管理中酒店管理中心同時初審相應(yīng)的方案并上報開發(fā)中心）心同時初審相應(yīng)的方案并上報開發(fā)中心）投資開發(fā)中投資開發(fā)中心組織召開心組織召開經(jīng)營方案評經(jīng)營方案評審會，形成審會，形成會議紀(jì)要會議紀(jì)要投資評審委員會：投資評審委員會：出席評審會出席評審會議，形成意見（行政管理

50、中心議，形成意見（行政管理中心董事長秘書形成會議紀(jì)要）董事長秘書形成會議紀(jì)要）會議紀(jì)要上報董會議紀(jì)要上報董事長決策事長決策若批準(zhǔn)后，投若批準(zhǔn)后，投資開發(fā)中心督資開發(fā)中心督促分公司促分公司/項(xiàng)目項(xiàng)目公司公司執(zhí)行執(zhí)行開發(fā)開發(fā)計(jì)劃計(jì)劃行政管理中心：行政管理中心：工作計(jì)劃跟進(jìn)工作計(jì)劃跟進(jìn)財務(wù)與結(jié)算中心：財務(wù)與結(jié)算中心：1.負(fù)責(zé)分解財務(wù)負(fù)責(zé)分解財務(wù)預(yù)算；預(yù)算；2.負(fù)責(zé)分解資金預(yù)算；負(fù)責(zé)分解資金預(yù)算；3.工工作計(jì)劃跟進(jìn)作計(jì)劃跟進(jìn)采購管理中心：采購管理中心：負(fù)責(zé)分解采購計(jì)劃負(fù)責(zé)分解采購計(jì)劃各中心（營銷、工程、研發(fā)設(shè)計(jì)、各中心（營銷、工程、研發(fā)設(shè)計(jì)、品牌推廣）：品牌推廣）：向經(jīng)營計(jì)劃負(fù)責(zé)，各向經(jīng)營計(jì)劃負(fù)責(zé)，各

51、自負(fù)責(zé)相應(yīng)的工作計(jì)劃跟進(jìn)自負(fù)責(zé)相應(yīng)的工作計(jì)劃跟進(jìn)分公司分公司/項(xiàng)目公司：項(xiàng)目公司：負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營計(jì)負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃的執(zhí)行劃的執(zhí)行商業(yè)管理中心商業(yè)管理中心/酒店管理中心：酒店管理中心：負(fù)責(zé)負(fù)責(zé)相應(yīng)商業(yè)相應(yīng)商業(yè)/酒店項(xiàng)目工作的執(zhí)行，如酒店項(xiàng)目工作的執(zhí)行，如有問題，上報集團(tuán)投資開發(fā)中心調(diào)有問題，上報集團(tuán)投資開發(fā)中心調(diào)整開發(fā)經(jīng)營方案整開發(fā)經(jīng)營方案階段四施工前準(zhǔn)備工作階段4-【施工前準(zhǔn)備工作】土地證/建設(shè)用地許可證規(guī)劃許可證人防報批環(huán)保報批消防報批施工圖審查與出圖123456789質(zhì)監(jiān)/安監(jiān)監(jiān)理/施工報批施工圖管理施工圖會審與交底設(shè)計(jì)變更與簽證五通一平投資開發(fā)投資開發(fā)中心：中心：負(fù)負(fù)責(zé)證件申責(zé)證件申報辦理

52、，報辦理，并報財務(wù)并報財務(wù)備案備案投資開發(fā)投資開發(fā)中心：中心：負(fù)負(fù)責(zé)規(guī)劃申責(zé)規(guī)劃申報和證件報和證件辦理辦理辦理辦理研發(fā)設(shè)計(jì)研發(fā)設(shè)計(jì)中心：中心：協(xié)協(xié)助提供規(guī)助提供規(guī)劃方案劃方案投資開發(fā)投資開發(fā)中心：中心：負(fù)負(fù)責(zé)證件申責(zé)證件申報辦理報辦理工程中心：工程中心：協(xié)助證照協(xié)助證照辦理辦理研發(fā)設(shè)計(jì)研發(fā)設(shè)計(jì)中心：中心：協(xié)協(xié)助工作開助工作開展展工程中心：工程中心：協(xié)助審圖公協(xié)助審圖公司開展圖紙司開展圖紙審查工作審查工作研發(fā)設(shè)計(jì)研發(fā)設(shè)計(jì)中心：中心：協(xié)協(xié)助工作開助工作開展展投資開發(fā)投資開發(fā)中心：中心：負(fù)負(fù)責(zé)事項(xiàng)申責(zé)事項(xiàng)申報辦理報辦理工程中心：工程中心：協(xié)助證照協(xié)助證照辦理辦理研發(fā)設(shè)計(jì)研發(fā)設(shè)計(jì)中心：中心：協(xié)協(xié)助工作

53、開助工作開展展工程中心：工程中心：負(fù)責(zé)施工圖負(fù)責(zé)施工圖的審核、發(fā)的審核、發(fā)放項(xiàng)目部和放項(xiàng)目部和歸檔工作歸檔工作研發(fā)設(shè)計(jì)研發(fā)設(shè)計(jì)中心：中心：協(xié)協(xié)助工作開助工作開展展工程中心：工程中心：負(fù)責(zé)圖紙負(fù)責(zé)圖紙審核、召審核、召集各專業(yè)集各專業(yè)設(shè)計(jì)、施設(shè)計(jì)、施工單位和工單位和監(jiān)理進(jìn)行監(jiān)理進(jìn)行會審會審研發(fā)設(shè)計(jì)研發(fā)設(shè)計(jì)中心：中心：協(xié)協(xié)助工作開助工作開展展工程中心：工程中心：負(fù)責(zé)審查變負(fù)責(zé)審查變更內(nèi)容，簽更內(nèi)容，簽發(fā)執(zhí)行變更發(fā)執(zhí)行變更造價，變更造價，變更工期控制工期控制研發(fā)設(shè)計(jì)研發(fā)設(shè)計(jì)中心：中心：協(xié)協(xié)助工作開助工作開展展工程中心：工程中心：協(xié)助證照協(xié)助證照報建部做報建部做現(xiàn)場方面現(xiàn)場方面的工作的工作研發(fā)設(shè)計(jì)研發(fā)設(shè)

54、計(jì)中心：中心：協(xié)協(xié)助工作開助工作開展展廣東光大企業(yè)集團(tuán)廣東光大企業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)中心o還有其它部門評審流程在這不一一羅列上來。廣東光大企業(yè)集團(tuán)廣東光大企業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)中心關(guān)于投資開發(fā)流程關(guān)注的問題關(guān)于投資開發(fā)流程關(guān)注的問題看完上面的投資開發(fā)評審流程看完上面的投資開發(fā)評審流程, ,很多同事會問：這些跟我們現(xiàn)在的工很多同事會問：這些跟我們現(xiàn)在的工作都沒有直接關(guān)系，干嘛要去了解？作都沒有直接關(guān)系，干嘛要去了解？房地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)：整合房地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)：整合理由：只因你是房地產(chǎn)開發(fā)大軍中不可或缺的一員理由：只因你是房地產(chǎn)開發(fā)大軍中不可或缺的一員,大家要充分認(rèn)識自已的大家要充分認(rèn)識自已的重要性！只有大家了解

55、各相關(guān)部門的工作流程重要性！只有大家了解各相關(guān)部門的工作流程,才能做到相互理解才能做到相互理解,通力合作通力合作.錢景錢景,才能滾滾來才能滾滾來.流程圖看上去十分復(fù)雜，如何快速理解？流程圖看上去十分復(fù)雜，如何快速理解？廣東光大企業(yè)集團(tuán)廣東光大企業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)中心討論、交流時間討論、交流時間廣東光大企業(yè)集團(tuán)廣東光大企業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)中心休息一下，呼吸清新的空氣利用10分鐘，感受生命的珍貴廣東光大企業(yè)集團(tuán)廣東光大企業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)中心o從兩方面幫助大家快速初步理解開發(fā)流程：、從房地產(chǎn)主要工作內(nèi)容來理解.、從房地產(chǎn)開發(fā)主要證件辦理來理解.廣東光大企業(yè)集團(tuán)廣東光大企業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)中心、從房地產(chǎn)主要工作階段

56、內(nèi)容來理解、從房地產(chǎn)主要工作階段內(nèi)容來理解.廣東光大企業(yè)集團(tuán)廣東光大企業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)中心、房地產(chǎn)開發(fā)商在每一個房地產(chǎn)項(xiàng)目中均經(jīng)歷投資、開發(fā)和建設(shè)三個過程、房地產(chǎn)開發(fā)商在每一個房地產(chǎn)項(xiàng)目中均經(jīng)歷投資、開發(fā)和建設(shè)三個過程市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量品牌傳播銷售組織物業(yè)管理

57、成本投資過程投資過程開發(fā)過程開發(fā)過程建設(shè)過程建設(shè)過程經(jīng)營目標(biāo)：通過投資活動來獲取投資收益，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回收風(fēng)險控制：投資決策、項(xiàng)目監(jiān)控運(yùn)作方式：通過土地投資產(chǎn)生投資收益而行使重大決策以及監(jiān)控權(quán)力經(jīng)營目標(biāo)：通過對項(xiàng)目開發(fā)全過程的經(jīng)營管理活動獲取開發(fā)利潤風(fēng)險控制：項(xiàng)目定位、項(xiàng)目管理運(yùn)作方式：通過對項(xiàng)目開發(fā)日常的管理行使相應(yīng)的權(quán)利與責(zé)任決策拿地階段決策拿地階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目施工階段項(xiàng)目施工階段銷售服務(wù)階段銷售服務(wù)階段項(xiàng)目投資過程項(xiàng)目投資過程項(xiàng)目開發(fā)過程項(xiàng)目開發(fā)過程項(xiàng)目建設(shè)過程項(xiàng)目建設(shè)過程經(jīng)營目標(biāo)：按工期保證工程質(zhì)量、安全前提下以最小成本完成工程建設(shè)風(fēng)險控制：成本管理、工程進(jìn)度、合同簽訂運(yùn)作

58、方式：充分使用外協(xié)單位，通過總包管理方式行使施工組織職能戰(zhàn)略投資技能房地產(chǎn)開發(fā)技能施工建設(shè)技能532所需技能所需技能績效比重績效比重廣東光大企業(yè)集團(tuán)廣東光大企業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)中心結(jié)合這三個過程的自然嵌套關(guān)系，可形成項(xiàng)目的三級管理體系。對應(yīng)到房地產(chǎn)組織框架結(jié)合這三個過程的自然嵌套關(guān)系，可形成項(xiàng)目的三級管理體系。對應(yīng)到房地產(chǎn)組織框架即可形成房地產(chǎn)企業(yè)的典型三級管理體系即可形成房地產(chǎn)企業(yè)的典型三級管理體系決策拿地階段決策拿地階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目施工階段項(xiàng)目施工階段投資投資過程過程開發(fā)開發(fā)過程過程建設(shè)建設(shè)過程過程投資方案投資方案設(shè)計(jì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)圖紙銷售服務(wù)階段銷售服務(wù)階段市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)

59、品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)品牌傳播銷售組織物業(yè)管理過程監(jiān)控城市城市公司公司招標(biāo)投標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量成本項(xiàng)目部項(xiàng)目部市場研究投資決策土地獲取市場研究投資決策土地獲取市場研究投資決策土地獲取市場研究投資決策土地獲取物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理項(xiàng)目考核過程監(jiān)控集團(tuán)集團(tuán)物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理投資收回房地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)：整合房地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)：整合廣東光大企業(yè)集團(tuán)廣東光大企業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)中心

60、、從房地產(chǎn)開發(fā)主要證件辦理來理解、從房地產(chǎn)開發(fā)主要證件辦理來理解.、證照辦理主要階段及所需申報資料、證照辦理主要階段及所需申報資料 、證照辦理操作流程、證照辦理操作流程廣東光大企業(yè)集團(tuán)廣東光大企業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)中心、證照辦理主要階段及所需申報資料、證照辦理主要階段及所需申報資料廣東光大企業(yè)集團(tuán)廣東光大企業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)中心三、開發(fā)流程三、開發(fā)流程.領(lǐng)取領(lǐng)取建設(shè)用地批準(zhǔn)書建設(shè)用地批準(zhǔn)書2.領(lǐng)取領(lǐng)取國有土地使用證國有土地使用證1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報告1.1.辦理辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證2.2.領(lǐng)取領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程施工許可證1.招標(biāo):尋找施工單位3.開工建設(shè).