商業(yè)規(guī)劃建議

1、煌華國(guó)貿(mào)中心商業(yè)規(guī)劃建議報(bào)告(討論稿)新加坡豪斯（中國(guó)）機(jī)構(gòu)重慶兆邦房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司2005年9月15日前言通過(guò)與貴司進(jìn)行多輪溝通，根據(jù)對(duì)煌華國(guó)貿(mào)中心商業(yè)部分的定位，我司針對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行深入調(diào)研，了解目標(biāo)商家對(duì)本項(xiàng)目招商的意向性和對(duì)拓展物業(yè)的主要要求。我司以市場(chǎng)為依據(jù)，同時(shí)考慮項(xiàng)目前期資金回收等因素，對(duì)煌華國(guó)貿(mào)中心商業(yè)部分提出以下初步規(guī)劃建議。目錄1業(yè)態(tài)功能劃分建議41.1總體業(yè)態(tài)布局41.2樓層業(yè)態(tài)分布及功能面積5地下三層：5地下二層：5地下一層：5地上一層：6地上二層：6地上三層：6地上四層：7地上五層：7地上六層：7地上七層：8地上八層：81.3招商面積統(tǒng)計(jì)91.4規(guī)劃建議

2、說(shuō)明102附件：各類(lèi)商家拓展物業(yè)要求122.1購(gòu)物中心功能分區(qū)要求122.2品牌百貨一般性建筑要求122.3品牌超市建筑標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)要求132.4品牌西式快餐建筑標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)要求142.5其他行業(yè)經(jīng)營(yíng)面積及配套設(shè)施之基本要求151 業(yè)態(tài)功能劃分建議1.1 總體業(yè)態(tài)布局樓層主題主力業(yè)態(tài)輔助業(yè)態(tài)8F世紀(jì)歡樂(lè)城電影院/電子娛樂(lè)休閑餐飲/網(wǎng)吧7F巴渝美食城品牌火鍋/巴渝小吃各地特色小吃6F美居文化城家私裝飾兒童活動(dòng)中心/多功能區(qū)/休閑食品5F動(dòng)感之都主力百貨(中高檔品牌百貨)體育用品/運(yùn)動(dòng)服飾/兒童精品4F紳士之都男性服飾/精品/汽車(chē)美容用品3F生活之都婦孕用品/服飾/飲食2F潮流之都女性服飾/精品/餐飲1F

3、時(shí)尚之都高檔名店/銀行/精品百貨/品牌餐飲B1名品之都B2生活區(qū)中型超市中式快餐B3主題區(qū)數(shù)碼通訊主題市場(chǎng)1.2 樓層業(yè)態(tài)分布及功能面積建議地下三層：總面積主力業(yè)態(tài)面積（）備注合計(jì)8233.48數(shù)碼通訊主題市場(chǎng)8233.48三分之一用于招商，約27008233.48層高輔助業(yè)態(tài)面積（）備注合計(jì)4.5m地下二層：總面積主力業(yè)態(tài)面積（）備注合計(jì)8344.87中型超市5000招商6000層高中式快餐1000招商4.5m輔助業(yè)態(tài)面積（）備注合計(jì)花藝銷(xiāo)售2344.87糕點(diǎn)銷(xiāo)售飾品銷(xiāo)售文具銷(xiāo)售樂(lè)器銷(xiāo)售眼鏡銷(xiāo)售食品銷(xiāo)售銷(xiāo)售地下一層：總面積主力業(yè)態(tài)面積（）備注合計(jì)7969.10品牌流行百貨5000招商5000

4、層高5.0m輔助業(yè)態(tài)面積（）備注合計(jì)西式快餐廳450先招商后銷(xiāo)售2969.10珠寶首飾100×3銷(xiāo)售名品店50×5銷(xiāo)售銷(xiāo)售地上一層：總面積主力業(yè)態(tài)面積（）備注合計(jì)7539.66品牌流行百貨5000招商5000層高5.0m輔助業(yè)態(tài)面積（）備注合計(jì)西式快餐廳450先招商后銷(xiāo)售2539.66銀行營(yíng)業(yè)廳300先招商后銷(xiāo)售高檔名店銷(xiāo)售與百貨業(yè)態(tài)配套的品牌店、專(zhuān)賣(mài)店銷(xiāo)售地上二層：總面積主力業(yè)態(tài)面積（）備注合計(jì)6753.91品牌流行百貨5000招商5000層高4.5m輔助業(yè)態(tài)面積（）備注合計(jì)西式快餐廳450先招商后銷(xiāo)售1753.91銀行營(yíng)業(yè)廳300先招商后銷(xiāo)售精品店銷(xiāo)售女性用品銷(xiāo)售與百貨

5、業(yè)態(tài)配套的品牌店、專(zhuān)賣(mài)店銷(xiāo)售地上三層：總面積主力業(yè)態(tài)面積（）備注合計(jì)6648.44品牌流行百貨5000招商5000層高4.5m輔助業(yè)態(tài)面積（）備注合計(jì)品牌餐飲500先招商后銷(xiāo)售1648.44名品店銷(xiāo)售折扣店銷(xiāo)售與百貨業(yè)態(tài)配套的品牌店、專(zhuān)賣(mài)店銷(xiāo)售地上四層：總面積主力業(yè)態(tài)面積（）備注合計(jì)6648.44品牌流行百貨5000招商5000層高4.5m輔助業(yè)態(tài)面積（）備注合計(jì)品牌餐飲500先招商后銷(xiāo)售1648.44與百貨業(yè)態(tài)配套的品牌店、專(zhuān)賣(mài)店銷(xiāo)售地上五層：總面積主力業(yè)態(tài)面積（）備注合計(jì)6519.38品牌流行百貨5000招商5000層高4.5m輔助業(yè)態(tài)面積（）備注合計(jì)品牌餐飲500先招商后銷(xiāo)售1519.3

6、8體育用品銷(xiāo)售運(yùn)動(dòng)服飾銷(xiāo)售兒童精品500銷(xiāo)售與百貨業(yè)態(tài)配套的品牌店、專(zhuān)賣(mài)店銷(xiāo)售地上六層：總面積主力業(yè)態(tài)面積（）備注合計(jì)6519.38家私裝飾城5519.38約3000招商5000層高4.5m輔助業(yè)態(tài)面積（）備注合計(jì)兒童翻斗城500不銷(xiāo)售1519.38陽(yáng)光書(shū)吧500先招商后銷(xiāo)售地上七層：總面積主力業(yè)態(tài)面積（）備注合計(jì)6519.38品牌火鍋1000招商6519.38層高特色小吃城5519.38約2000招商4.5m輔助業(yè)態(tài)面積（）備注合計(jì)地上八層：總面積主力業(yè)態(tài)面積（）備注合計(jì)6273.16品牌影院3000招商4000層高品牌電玩城1000招商4.5m輔助業(yè)態(tài)面積（）備注合計(jì)網(wǎng)吧500銷(xiāo)售2273

7、.16休閑餐飲300銷(xiāo)售其他1473.16銷(xiāo)售1.3 招商面積初步統(tǒng)計(jì)樓層招商對(duì)象招商面積其他面積合計(jì)8F品牌影院電玩娛樂(lè)300010002273.166273.167F特色小吃品牌火鍋30003519.386519.386F品牌家私裝飾30003519.386519.385F中高檔品牌百貨50001519.386519.384F50001648.446648.443F50001648.446648.442F50001753.916753.911F50002539.667539.66B150002969.107969.10B2中型超市中式快餐500010002344.878344.87B3數(shù)碼

8、通訊27005533.488233.48合計(jì)4870029269.277969.20只招商不銷(xiāo)售部分的面積約占總商業(yè)面積的60；預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售額超過(guò)6億元。1.4 規(guī)劃建議說(shuō)明v 地下三層商業(yè)價(jià)值較低，但作為商業(yè)首層，其人流量對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)有較大影響，因此建議采用統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)定位（數(shù)碼通訊主題市場(chǎng)），以招商帶動(dòng)銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)的方式，保證該樓層商業(yè)統(tǒng)一的形象、定位、經(jīng)營(yíng)、管理。v 地下二層主力店規(guī)劃中型超市和中式快餐，根據(jù)商家對(duì)拓展物業(yè)的要求，同時(shí)考慮到本項(xiàng)目商業(yè)部分的銷(xiāo)售，控制超市的招商面積在5000左右，快餐廳在1000左右。v 地下1層與地上1層為兩個(gè)不同標(biāo)高的平街層，商業(yè)價(jià)值較高，應(yīng)盡量減少主力百貨對(duì)

9、這些樓層的占用，規(guī)劃一些有力于提升項(xiàng)目形象及人氣的輔助商業(yè)業(yè)態(tài)，如精品名店、珠寶首飾、品牌西式快餐廳、品牌咖啡廳、銀行營(yíng)業(yè)廳等。v 主力百貨要求主入口臨街（三峽廣場(chǎng)步行街），根據(jù)本項(xiàng)目的地段特征和平面規(guī)劃，建議將主力百貨的臨街面規(guī)劃于靠明日百貨位置，使得其他臨街商業(yè)盡量集中于三峽廣場(chǎng)，以保證銷(xiāo)售部分的商業(yè)價(jià)值。v 地下1層至地上5層，輔助業(yè)態(tài)應(yīng)根據(jù)引進(jìn)的主力百貨進(jìn)行調(diào)整，以保證最佳的業(yè)態(tài)組合。v 地上6層和地上7層分別以家私裝飾和餐飲為主力業(yè)態(tài)，為形成規(guī)模效應(yīng)，面積建議在5000以上，以招商帶動(dòng)銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)，保證商業(yè)定位及銷(xiāo)售方面的要求。v 地上8層以?shī)蕵?lè)為主，建議引進(jìn)品牌影院，面積一般在300

10、0左右。影院層高要求在7米以上，最好達(dá)到8米，且要求各反映廳無(wú)柱遮擋視線。v 各樓層分布有餐飲業(yè)態(tài)，建議規(guī)劃于同一垂直體系，方便餐飲店的上下水、排污、排煙等配套的設(shè)置。v 考慮到商業(yè)業(yè)態(tài)優(yōu)化組合的要求，及本項(xiàng)目的商業(yè)銷(xiāo)售，各樓層必需的小型商業(yè)名店可通過(guò)先招商后銷(xiāo)售的方式。v 交通動(dòng)線：為引導(dǎo)人流，建議保證地下商業(yè)與百貨樓層的垂直人流通道；百貨樓層輔助的獨(dú)立商鋪、餐飲、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)，應(yīng)預(yù)留獨(dú)立通道，建議6、7、8層設(shè)置獨(dú)立（景觀）電梯，商場(chǎng)扶梯建議采用交叉式（剪刀式）。2 附件：各類(lèi)商家拓展物業(yè)要求2.1 購(gòu)物中心功能分區(qū)要求購(gòu)物中心功能分區(qū)要求入口廣場(chǎng)區(qū)位置要鮮明賣(mài)場(chǎng)區(qū)要與其他區(qū)緊密

11、相連卸貨區(qū)要求能避開(kāi)主要人流按賣(mài)場(chǎng)區(qū)的功能從建筑物的側(cè)面和背面單獨(dú)設(shè)置，1T/M2獨(dú)立的停車(chē)通道，生鮮收貨區(qū)要單獨(dú)設(shè)置。停車(chē)場(chǎng)區(qū)要求人流和車(chē)流能分離，自行車(chē)車(chē)位500個(gè)，汽車(chē)車(chē)位100-200個(gè)綠化區(qū)能占總建筑面積得30%以上承重要求賣(mài)場(chǎng)區(qū)500/倉(cāng)庫(kù)及收貨區(qū)1000/辦公室150-200/一般百貨公司350/供電負(fù)荷的一般要求商場(chǎng)、照明300KW（事故照明75 KW）商場(chǎng)戶(hù)外照明30 KW冷凍壓縮機(jī)設(shè)備250 KW（備用電250 KW）生鮮設(shè)備224 KW（備用62 KW）商場(chǎng)空調(diào)通風(fēng)650 KW家電區(qū)插座26 KW美食廣場(chǎng)86 KW（如肯德基、麥當(dāng)勞250 KW）商場(chǎng)排水設(shè)備10 KW商場(chǎng)

12、弱電電源20 KW（備用電20 KW）2.2 品牌百貨一般性建筑要求品牌百貨一般性建筑要求分類(lèi)要求地塊及面積長(zhǎng)方形或梯形，單層面積4000以上，總面積在2萬(wàn)至3萬(wàn)廣場(chǎng)面積門(mén)前廣場(chǎng)面積至少1000，可視情況調(diào)整中庭面積中庭面積（包含電梯井）約500樓層及層高地下1層至地上6層，總數(shù)至少3層以上，首層層高至少5米，其他樓層至少4.5米。柱間距8米×8米以上承重地板450/消防符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)和商家要求停車(chē)位最好能達(dá)100個(gè)/10000，可視情況調(diào)整其他供電、上下水、排污、排水，扶梯、貨梯、中央空調(diào)、消防分區(qū)、卸貨區(qū)2.3 品牌超市建筑標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)要求內(nèi)容指導(dǎo)要求地塊地塊形狀：矩形或梯形，臨

13、街面至少80米，通道不小于80米；面積5000至2萬(wàn)平方米不等。柱距多層店的柱網(wǎng)距離應(yīng)保持在8.4x8.4m。樓層層高賣(mài)場(chǎng)凈高不小于5.3M5.5M，后倉(cāng)凈高不小于6.8M,不大于7.5M.墻外墻為實(shí)墻面，抹灰后，可噴涂料或鋪瓷磚。樓板荷載賣(mài)場(chǎng)800kg/平方米,后倉(cāng)與冷庫(kù)10001200kg/平方米；鋼筋砼樓面(70厚C30內(nèi)配6150雙向，含耐磨面層，賣(mài)場(chǎng)區(qū)及出租區(qū)耐磨粉3kg/，后倉(cāng)區(qū)耐磨粉5kg/，平整度要求為6m±2mm)地板表面：倉(cāng)庫(kù)及生鮮后倉(cāng)通道硬化耐磨，賣(mài)場(chǎng)及出租區(qū)內(nèi)鋪PVC地板，辦公區(qū)及設(shè)備用房鋪瓷磚,生鮮加工間鋪瓷磚。卸貨區(qū)考慮2或3輛40呎35噸集卡和4輛小卡車(chē)

14、滿(mǎn)載重量及回車(chē)空間，集卡旋轉(zhuǎn)半徑15米。停車(chē)面積(數(shù)量)150車(chē)位以上，每個(gè)車(chē)位約需22平方米貨梯兩層：2部5噸貨梯三層：2部5噸貨梯，1部3噸貨梯。如果有地下室，必須有一部貨梯直達(dá)地下室。自動(dòng)人行步道二層：2部，三層：46部。（如有地下室或樓面停車(chē)場(chǎng)，則必須有上下的自動(dòng)人行步道）供水200（小店）250（大店）噸/天供氣通常320m³/h（不包括空調(diào)用氣）排水配有化糞池、隔油池、排油煙裝置等，并符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)，并能最終通過(guò)當(dāng)?shù)仳?yàn)收消防滿(mǎn)足營(yíng)運(yùn)要求，同時(shí)符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)，并能最終通過(guò)當(dāng)?shù)仳?yàn)收（由業(yè)主負(fù)責(zé)），要求設(shè)置煤氣報(bào)警與聯(lián)動(dòng)裝置空調(diào)通風(fēng)管道式分體空調(diào)（60KW）還是中央式空

15、調(diào)要根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r確定。賣(mài)場(chǎng)正氣壓，賣(mài)場(chǎng)和出租區(qū)的新風(fēng)，排煙要符合消防要求。電話(huà)100對(duì)通局電纜到交換機(jī)房，并開(kāi)通36門(mén)直線,2條數(shù)據(jù)線,其中中繼線16條,交換機(jī)容量128門(mén)環(huán)保符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)，并能最終通過(guò)當(dāng)?shù)仳?yàn)收（由業(yè)主負(fù)責(zé)）綠化符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)及商家要求，并能最終通過(guò)當(dāng)?shù)仳?yàn)收店招免費(fèi)廣告牌位置分配：高炮占用2個(gè)位置；門(mén)頭占用2個(gè)位置。業(yè)主負(fù)責(zé)所有審核及執(zhí)照申請(qǐng)。后倉(cāng)1,0001,200 pallets，about 1300m2供電方式及變壓器2500KVA干式變壓器,10/0.4kv Dyn11 50hz，雙電源雙回路供電發(fā)電機(jī)容量油罐容量可持續(xù)1.5天或6噸，業(yè)主需提供油罐位置室外場(chǎng)

16、地重載路面（承重35噸）、停車(chē)場(chǎng)、綠化樹(shù)種、景觀等須按照商家的要求或提供的圖紙施工人防要求符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)及易初蓮花的要求，并能最終通過(guò)當(dāng)?shù)仳?yàn)收建設(shè)用地規(guī)劃文件須由業(yè)主負(fù)責(zé)在租賃協(xié)議簽約前提供2.4 品牌西式快餐建筑標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)要求樓層1、2F單層面積首層約350(使用面積)柱間距M層高>=3M(樓板至梁)地面承重廚房450KG/動(dòng)荷載餐廳250KG/消防標(biāo)準(zhǔn)類(lèi)其他乙方自設(shè)消防系統(tǒng)并與甲方連通其他供電量電容量250KVA變電設(shè)備，三相五線380/220V、50赫茲，每年約80萬(wàn)千瓦時(shí)商業(yè)用平價(jià)電量指標(biāo)，不小于500A空氣開(kāi)關(guān)于總電柜，2根電纜（VV223x150+2x9、185銅芯）接入紅

17、線內(nèi)配電柜（或乙方指定位置），并有獨(dú)立計(jì)量電表中央空調(diào)功率廚房>=450卡/h，用餐區(qū)>=350卡/h溫度冬天>=15度；夏天<=25度；春秋季20-25度時(shí)間早8：00至晚11：00通信線路2條其他甲方提供兩條電話(huà)線路，用作電話(huà)傳真及電腦終端站，用于市內(nèi)及長(zhǎng)途電話(huà)線供水量25噸/天供水管徑2.5/3.0英寸供水水壓2.5KG/cm2排水管徑>=6英寸管道位置提供相應(yīng)的排水管線位置排污管徑管道位置排煙管徑截面積為500mm*700mm管道位置提供室外相應(yīng)的排放油煙管道位置，該位置將不導(dǎo)致?tīng)?zhēng)議或相鄰關(guān)系隔油池餐廳附近區(qū)域提供適宜位置，該位置將不導(dǎo)致?tīng)?zhēng)議或影響相鄰關(guān)系

18、衛(wèi)生間類(lèi)型獨(dú)立數(shù)量2對(duì)/層化糞池足夠容量，甲方提供與化糞池相連的管道至乙方租賃區(qū)域出入口數(shù)量2個(gè)寬度12M朝向臨街廣告位在門(mén)臉上方提供招牌安裝位置停車(chē)場(chǎng)臨時(shí)卸貨車(chē)位裝修標(biāo)準(zhǔn)乙方按照肯德基統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)對(duì)餐廳內(nèi)部及外部進(jìn)行裝修設(shè)備總重冷庫(kù)、排油煙機(jī)、汽水機(jī)、制冰機(jī)的室外機(jī)全部放置樓頂，設(shè)備總重3噸，下設(shè)槽鋼可將設(shè)備均勻擺放，使樓頂均勻受力。2.5 其他行業(yè)經(jīng)營(yíng)面積及配套設(shè)施之基本要求各行業(yè)經(jīng)營(yíng)面積及配套設(shè)施之基本要求業(yè)種使用面積（）技術(shù)需求其它餐飲特色餐飲1000以上上下水、電力、天然氣、排煙、排風(fēng)、隔電池、新風(fēng)、廣告位營(yíng)業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)，充足的停車(chē)位咖啡廳80-200上下水、電力、廣告位店鋪外面有環(huán)境幽雅的庭院，可將座位散出來(lái)，增加氣氛和吸引人流西餐吧300以上上下水、電力、天然氣、排煙、排風(fēng)、隔電池、新風(fēng)、廣告位酒吧約200上下水、電力24小時(shí)營(yíng)業(yè)服務(wù)配套行業(yè)美容美發(fā)150以上上下水（冷、熱水）、電力營(yíng)業(yè)時(shí)間到晚10點(diǎn)美體500以上上下水（冷、