BT項(xiàng)目管理模式

1、BT-BOTBT投資是BOT的一種轉(zhuǎn)換形式,是指一個項(xiàng)目的運(yùn)作通過項(xiàng)目管理公司總承包后,由承包方墊資進(jìn)行建設(shè),建設(shè)驗(yàn)收完畢再移交給項(xiàng)目業(yè)主。BOT是對Build-Own-Transfer(建設(shè)擁有轉(zhuǎn)讓和Build-Operate-Transfer(建設(shè)經(jīng)營轉(zhuǎn)讓形式的簡稱,現(xiàn)在通常指后一種含義。而BT是BOT的一種歷史演變,即Build-Transfer(建設(shè)轉(zhuǎn)讓,政府通過特許協(xié)議,引入國外資金或民間資金進(jìn)行專屬于政府的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完工后,該項(xiàng)目設(shè)施的有關(guān)權(quán)利按協(xié)議由政府贖回。眾所周知的金融危機(jī)給國際國內(nèi)的固定資產(chǎn)投資,工程建設(shè)都帶來了很大的沖擊,許多企業(yè)資金鏈斷裂,上下游產(chǎn)業(yè)鏈條

2、不能有效銜接,一些想建設(shè)或正在建設(shè)的項(xiàng)目不能實(shí)施,同樣作為建筑總承包企業(yè)也面臨業(yè)務(wù)量的萎縮。BT模式特點(diǎn)BT模式作為一種新興的工程建設(shè)管理模式,近年來在國內(nèi)得到蓬勃發(fā)展,較好的解決了因?yàn)榻ㄔO(shè)單位資金緊張而不能實(shí)施工程的難題,尤其是一些政府牽頭開發(fā)投資的公益性項(xiàng)目應(yīng)用較多。BT模式具體是指業(yè)主授權(quán)BT承包商對項(xiàng)目通過融資建設(shè),建設(shè)后整體移交給業(yè)主,業(yè)主用建設(shè)期間以及工程完成以后所募集的資金,以償付企業(yè)的融資本金及利息的一種新型的項(xiàng)目管理模式。一些現(xiàn)金流充足的企業(yè),業(yè)績較好,有一定融資能力的總承包企業(yè)就可以采用BT模式,擴(kuò)大企業(yè)的業(yè)務(wù)量,延伸企業(yè)經(jīng)營的范圍,擴(kuò)大市場占有量。去年在國家為刺激經(jīng)濟(jì)增長

3、,投放四萬億重大經(jīng)濟(jì)調(diào)整政策下,我華建公司立即認(rèn)識到這是一個壯大發(fā)展的好消息,公司制定了打造百億規(guī)模的計(jì)劃,我們新開辟了山東、湖北、廣西等市場,同樣審時度勢在企業(yè)總部所在地江蘇揚(yáng)州積極與政府合作,順應(yīng)政府開發(fā)的需要,實(shí)施BT模式。采用BT模式的注意事項(xiàng)BT模式最大的風(fēng)險仍然是資金,其次是市場價格。總承包企業(yè)應(yīng)有優(yōu)良的企業(yè)信譽(yù),在危機(jī)面前或者危機(jī)來臨,信譽(yù)才是最好的護(hù)路神,有了好的信譽(yù),企業(yè)在融資,在供應(yīng)商、分包商等上下游產(chǎn)業(yè)鏈上才能尋求更多的合作伙伴,共同把蛋糕做大做好。筆者所在公司有著20多年的建筑施工管理積累,作為國家第一批特級總承包企業(yè)之一,無論在建筑產(chǎn)品、市場信譽(yù)、合作伙伴等方方面面都

4、有著很強(qiáng)的集聚效應(yīng)和整合功能。在意識方面,無論是企業(yè)的所有者還是經(jīng)營者,從思想意識上要有一個充分的準(zhǔn)備,要進(jìn)行角色和工作思路的轉(zhuǎn)換;在人才方面,要有懂得BT 模式具體做哪些工作的專門人才,每一項(xiàng)工作如何去開展,做到什么深度,挖掘哪些潛力,能創(chuàng)造出多大利潤。為實(shí)現(xiàn)BT模式,筆者所在公司專門組建了甲級設(shè)計(jì)院,除了整合自有的施工管理精英,還從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、設(shè)計(jì)院聘請了多名專業(yè)人才。如何選擇BT項(xiàng)目我國目前正處于城市化建設(shè)的過程當(dāng)中,全國多地都在大力推進(jìn)城市化建設(shè),城市建設(shè)不僅僅是建一些商品房,而是一個系統(tǒng)的城市建設(shè)工程、涉及房地產(chǎn)開發(fā)、市政道路、城市配套等等一系列項(xiàng)目。建設(shè)的范疇、規(guī)模都是相當(dāng)可觀

5、的。作為應(yīng)用BT模式的初始階段,我們可以選擇一些政府投資的項(xiàng)目,比如市政工程,比如有關(guān)民生的工程,這些項(xiàng)目相對來講風(fēng)險小一點(diǎn),回報周期相對短一些。比如筆者所在公司選擇的兩個項(xiàng)目,一個是大型拆遷安置小區(qū),一個是區(qū)級重點(diǎn)中學(xué)。這兩個項(xiàng)目都是由政府投資,且關(guān)乎民生的工程。BT合同的價格由工程施工造價,各項(xiàng)管理開支費(fèi)用,合理的利潤、風(fēng)險費(fèi)用,財(cái)務(wù)費(fèi)用,國家規(guī)定的稅收等組成。首先應(yīng)對項(xiàng)目所在地作充分的勘察和調(diào)研,充分了解項(xiàng)目建設(shè)的生態(tài)條件。由于是BT項(xiàng)目,正常都沒有三通一平,有些甚至手續(xù)還在辦理之中,所有這一切都是定價定量、約定工期應(yīng)考慮的因素。作為傳統(tǒng)的建筑安裝工程的定價定量,結(jié)合工程建設(shè)周期,考慮了

6、必要的材料設(shè)備風(fēng)險,這些與傳統(tǒng)施工企業(yè)的定價談判類似,這里不再贅述。對于非企業(yè)傳統(tǒng)強(qiáng)項(xiàng)的工作內(nèi)容,比如供電、供水、燃?xì)獾鹊软?xiàng)目的定價定量,可以采用暫定的方式,待工程具體實(shí)施時再根據(jù)市場和政策的要求,作具體調(diào)整。比如我們承接的振興花園安置小區(qū),建筑安裝承包價為2.4億元,其余的6000多萬元配套費(fèi)用,我們作為招標(biāo)人費(fèi)用處理,也就是等具體實(shí)施時再根據(jù)市場行情實(shí)時定價,這樣能有效地規(guī)避部分風(fēng)險。對于工期的約定也應(yīng)充分考慮一些壟斷單項(xiàng)工程(如供電對工期的制約。在振興花園實(shí)施三通一平時由于我們對供電部門的工作流程掌握不充分,再加上連續(xù)陰雨天氣,使得室外架線遲遲不能作業(yè),導(dǎo)致供電拖延了15天。出現(xiàn)這種偏差

7、后,我公司立即調(diào)整了后續(xù)施工的計(jì)劃,將這15天時間予以消化分解,確保工期正常運(yùn)行。最主要的一點(diǎn)就是資金的返還周期和方式。一種方式是現(xiàn)金返還,這種情況相對較單純一點(diǎn),只要計(jì)算好資金占用周期內(nèi)的時間價值,預(yù)測好未返還資金量在后續(xù)周期中的升值價值即可以。另一種方式就是部分現(xiàn)金返還、部分實(shí)物返還。對于現(xiàn)金部分與前面的處理方式基本一致。對于實(shí)物要結(jié)合項(xiàng)目所在地的資產(chǎn)價格,進(jìn)行科學(xué)合理的評估、測算后方可操作,避免盲目進(jìn)入。其他合同條款的都屬于圍繞項(xiàng)目實(shí)施而相互約定的,基本屬于可控范圍內(nèi),對于一個成熟的總承包企業(yè)而言不是新鮮事物。BT項(xiàng)目的管理一旦簽訂了BT項(xiàng)目合同后,總承包企業(yè)就應(yīng)立即著手,以人力、物力、

8、財(cái)力等各個方面,圍繞項(xiàng)目的實(shí)施,開展包括立項(xiàng)、施工前準(zhǔn)備,必要的招投標(biāo),施工、移交等等工作。首先,建立健全組織機(jī)構(gòu)。除了設(shè)置現(xiàn)場的BT項(xiàng)目班子,還應(yīng)有專人負(fù)責(zé)外部與各部門的協(xié)調(diào)溝通,及時了解各政府機(jī)構(gòu)、職能部門的工作流程,緊密跟蹤,及時反饋信息,報決策者研究布置下一步的工作。其次,制定詳細(xì)周密的BT項(xiàng)目計(jì)劃,計(jì)劃制定應(yīng)充分考慮各種外部不利因素,留有足夠的時間,甚至要有應(yīng)急處理方案,必要的時候應(yīng)請專門的項(xiàng)目管理公司幫助研究制定。對于不以BT意志為決定的分部分項(xiàng)工程,應(yīng)提前介入,早作打算。由于前期三通一平時出現(xiàn)了偏差,在工程正式實(shí)施時我們主動與我們以前的合作開發(fā)企業(yè)聯(lián)系,主動邀請這些公司的外部協(xié)調(diào)

9、人員作為我們的智囊團(tuán),請他們出面與我們的人員共同協(xié)調(diào)外部事宜,這樣可以少走彎路,直接操作,既節(jié)約了時間也節(jié)省了費(fèi)用。第三,由于總承包企業(yè)常年累月與政府建筑主要部門打交道,所以相對來講有些工程在建設(shè)部門的立項(xiàng)、報審等等流程和手續(xù),還屬于比較熟悉和容易辦理的,只要建設(shè)方及時出具合法的手續(xù),應(yīng)抓緊時間把這些辦理好。第四,依據(jù)現(xiàn)有建筑法的規(guī)定,對專業(yè)分包、勞務(wù)分包等應(yīng)及時辦理分包手續(xù),需要公開招標(biāo)的,應(yīng)編制標(biāo)書,與項(xiàng)目所在地的建設(shè)工程招標(biāo)中心聯(lián)系合作,依法公開進(jìn)行招投標(biāo)工作。編制標(biāo)書設(shè)定條件時,應(yīng)緊扣BT合同,原則上要求分包承諾的條件應(yīng)該比BT合同更優(yōu)惠,以減少風(fēng)險和預(yù)留空間。如振興花園項(xiàng)目,我公司經(jīng)

10、綜合分析,為減少資金壓力,同時為考慮工期要求,并結(jié)合揚(yáng)州建筑市場的現(xiàn)狀,主動將整個代建工程分為三個標(biāo)段進(jìn)行公開發(fā)標(biāo),分別承包給江蘇揚(yáng)建集團(tuán)和江蘇裕元建設(shè)。第五,應(yīng)立即實(shí)施現(xiàn)場的三通一平。三通一平是下一步施工的必備條件,也是尋求合作的的基本條件,是企業(yè)形象最基本的表征,而且在實(shí)施過程中還有涉及壟斷部門的工作,比如供電是不以總承包企業(yè)意志為轉(zhuǎn)移的,另外有可能涉及到道路過境、征地拆遷、管線遷移、屬地居民阻攔等等不可預(yù)見的因素,都會影響工程的開展,都會浪費(fèi)時間和空間。我們在實(shí)施三通一平時同樣遇到以上這些問題,出現(xiàn)問題后,我們主動與當(dāng)?shù)卣块T聯(lián)系,通過當(dāng)?shù)卣驅(qū)俚鼐用裥麄髡?對老百姓曉之以理,動之

11、以情,所有問題都得到有效地解決。第六,對各分包商或者供應(yīng)商的管理,由于是BT 項(xiàng)目,一般體量都比較大,一旦實(shí)行BT后,所有的分包商配套供應(yīng)商的協(xié)調(diào),都是BT合同的正常工作,正常一個項(xiàng)目大致需30家單位共同施工實(shí)施,方可完成,所以對各分包商的管理是一個綜合性的課題,作為BT合同應(yīng)該最大程度的優(yōu)化施工順序和流程,減少分包商之間,分包商與BT公司之間的矛盾和摩擦,杜絕出現(xiàn)不必要的浪費(fèi)和意外。作為BT管理商更能理解建筑分包商的需求和心情,我們在管理中主動找分包商解決問題,詢問他們存在的困難和難題,對于他們反饋的問題及時解決,不推諉,急分包商所急,想分包商所想。做好分包商與業(yè)主之間,分包商與政府部門之間橋梁紐帶作用。BT項(xiàng)目的資金管理資金的籌措和使用,是BT項(xiàng)目的關(guān)鍵所在,除了BT公司自身強(qiáng)有力的現(xiàn)金流外,BT公司還應(yīng)多方融資。巧妙利用好BT合同,盡可能的實(shí)現(xiàn)在建工程權(quán)益最大化,直至可以根據(jù)BT合同抵押貸款。如果BT合同有實(shí)物返還,如房產(chǎn)或土地,應(yīng)及早將實(shí)物進(jìn)行產(chǎn)權(quán)劃撥和確認(rèn),以便早日盤活這部分資產(chǎn),作為現(xiàn)金流的補(bǔ)充和應(yīng)急。資金的使用也應(yīng)該合理調(diào)配,周密計(jì)劃,應(yīng)根據(jù)工程實(shí)施計(jì)劃。排出詳細(xì)的資金使用路線圖,同時還應(yīng)該有防止建設(shè)方不能按BT合同及時足額支付的應(yīng)急預(yù)案。選擇下游分包商、供應(yīng)