元通大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性實(shí)施報(bào)告

1、元通大廈項(xiàng)目第一章 項(xiàng)目概要一、項(xiàng)目名稱：元通大廈二、建設(shè)地點(diǎn)：成都市高新區(qū)神仙樹(shù)北路三、 項(xiàng)目性質(zhì)：1-6層為配套商業(yè)設(shè)施、7-33層為高層住宅四、項(xiàng)目業(yè)主簡(jiǎn)介五、編制依據(jù)及主要研究范圍我公司根據(jù)具體情況，對(duì)元通大廈項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究并提交相關(guān)報(bào)告，本項(xiàng)目總建筑面積51496平方米，本次研究?jī)?nèi)容主要包括：業(yè)主情況、項(xiàng)目建設(shè)必要性、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、建設(shè)內(nèi) 容及規(guī)模、建設(shè)方案、投資估算及資金籌措、效益分析等。本可行性研究報(bào)告主要編制依據(jù) 如下：1、項(xiàng)目用地范圍圖；2、總平規(guī)劃圖3、成都關(guān)于報(bào)建、規(guī)劃等方面法規(guī)。六、可研報(bào)告概要及結(jié)論（一）該項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善我市的居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)成都市“十二五”及20

2、13年發(fā)展規(guī)劃中提出的至2013年實(shí)現(xiàn)人均居住面積不低于 13平方米的目標(biāo)。項(xiàng)目位于成都市神仙樹(shù) 北路，作為成都市一流居住板塊的高品質(zhì)住宅，之于區(qū)域、之于社會(huì)所帶來(lái)的品質(zhì)引領(lǐng)，其社會(huì)價(jià)值是非常巨大的。同時(shí)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商秉承“以人為本”的開(kāi)發(fā)理念，通過(guò)專業(yè)的開(kāi)發(fā) 技術(shù)，與專業(yè)的營(yíng)銷機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)單位等優(yōu)勢(shì)資源的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，必將打造成都一流的品質(zhì)大盤，預(yù)計(jì)將給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益。因此，項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要的。（二）項(xiàng)目具有居住及商業(yè)用途價(jià)值，環(huán)境配套條件好，適應(yīng)目標(biāo)消費(fèi)群的需求。（三）項(xiàng)目所處地理位置相對(duì)獨(dú)特，交通方便，規(guī)劃合理，設(shè)計(jì)超前，建設(shè)外部條件具備。（四）建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模及主要建筑指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃

3、總占地9337.72平方米項(xiàng)目數(shù)量居?。ㄌ祝?shù)460戶總建筑面積51496平方米地上建筑面積46820平方米住宅建筑面積30976平方米商業(yè)建筑面積15274平方米住宅平均層數(shù)33層架空面積370平方米物管用房面積200平方米地下部分面積4676平方米容積率7.8綠地率11.5%（五）物業(yè)管理本項(xiàng)目的物業(yè)管理將由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委托物管公司進(jìn)行管理。項(xiàng)目建設(shè)的必要性國(guó)際化大都市，呼喚具有國(guó)際化品質(zhì)的樓盤成都市是我國(guó)西南特大型中心城市，是西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融中心和交通、通訊中 心?！靶郎u效應(yīng)”很好地透射出這種效果 ，西南地區(qū)的人力、財(cái)力、物力，都如水一般，逐漸 向旋渦中心：成都，匯集。川內(nèi)、西

4、南地區(qū)、中國(guó)、其它國(guó)家其它地區(qū)，不同類型的資源也逐漸向成都這個(gè)國(guó)際化大都市匯聚國(guó)際化大都市，需要具有國(guó)際品質(zhì)的樓盤，品質(zhì)上的吻合，文化上的包容，服務(wù)上的細(xì)致。本項(xiàng)目坐落于歷史文化深厚的紫荊片區(qū)、二環(huán)外的絕佳地段，周邊大盤林立，具備成為 國(guó)際化大盤的硬件條件。二、消費(fèi)者呼喚品質(zhì)樓盤近幾年隨著本市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，改革不斷深入，我市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)增長(zhǎng)，2012年城市居民人均收入26959元。金融機(jī)構(gòu)存款15966.65億元。城市居民水平持續(xù)攀高。同時(shí)，隨著居民生活水平的持續(xù)提升，外地客戶赴蓉比例的提高，對(duì)高檔次居住樓盤也逐漸趨旺。這就要求有更多品質(zhì)樓盤，更多高檔次樓盤面世。當(dāng)然，高檔次樓盤的成都的銷

5、 售情況，也一直處于一個(gè)比較健康的狀態(tài)（在市場(chǎng)篇，我們將會(huì)以高端電梯住宅作為研究對(duì) 象，對(duì)此進(jìn)行印證）。三、城市的合理規(guī)劃，需要品質(zhì)大盤共同造勢(shì)高新片區(qū)，作為成都人文積淀深厚， 風(fēng)景一流的名勝匯集區(qū)， 具有極高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值。它的再次升溫和發(fā)力，離不開(kāi)品牌開(kāi)發(fā)商的鼎力支持。紫檀、龍湖世紀(jì)封景、華潤(rùn)依云 府、神仙樹(shù)大院三期，眾多品牌開(kāi)發(fā)商的共同造勢(shì)，必將打造一個(gè)更大區(qū)域的高尚居住 區(qū)域。這對(duì)于城市的價(jià)值，對(duì)于人居品質(zhì)的價(jià)值，都意義深遠(yuǎn)。第三章 市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)、成都房地產(chǎn)2012年整體發(fā)展情況2012年，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，供求緊張狀況進(jìn)一步緩解；中小戶型住房供應(yīng)量增長(zhǎng)迅速，供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯改善；受

6、國(guó)家在成都設(shè)立全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)等因素的影響，近期房?jī)r(jià)有所上揚(yáng)，但漲幅繼續(xù)回落；二手房市場(chǎng)有所回暖。1、樓市規(guī)模將繼續(xù)擴(kuò)大雖然12年成都市主城區(qū)土地成交面積較上年有所下降，但由于對(duì)單宗土地規(guī)模的控制，成交的地塊數(shù)量較11年增加10余宗，根據(jù)開(kāi)發(fā)政策，這些土地將會(huì)陸續(xù)轉(zhuǎn)化為供應(yīng)量上市。 同時(shí)由于郊縣中的雙流、溫江、郫縣、都江堰、龍泉等到區(qū)縣土地供應(yīng)量較大，供應(yīng)量亦將 有較大幅度的增加。再之由于新政的影響，那些延遲上市的項(xiàng)目，將會(huì)在13年推出。綜合各方面的因素，13年成都樓市規(guī)模將會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。2、三環(huán)外交易量將加大在土地供應(yīng)方面，2013年成都的土地供應(yīng)量將繼續(xù)加大，其中以城北、城南土

7、地供應(yīng)為 主。分環(huán)線來(lái)看，住宅用地的供應(yīng)主要集中在三環(huán)以外，受此影響，住宅的供應(yīng)也將在三環(huán)以外。同時(shí)，三環(huán)外隨著區(qū)域配套的不斷完善，以及品牌項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，其住宅的成交 量將有較大的增加。成都房地產(chǎn)發(fā)展正式進(jìn)入“居住郊區(qū)”化發(fā)展階段。3、市場(chǎng)需求以自住為主的兩房、三房為主經(jīng)過(guò)一輪新的土地政策與貸款緊縮等政策在很程度上打擊了成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資行 為，使以自住為主要消費(fèi)環(huán)境的成都房地產(chǎn)市場(chǎng)減少了地產(chǎn)泡沫，但同時(shí)也由于政策的剛性 作用是成都房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨于經(jīng)濟(jì)性、實(shí)用性。預(yù)計(jì)成都2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然會(huì)以110平方米以下的兩房、三房為主要供應(yīng)與購(gòu)買面積。4、市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)中見(jiàn)漲成都房地產(chǎn)市場(chǎng)在現(xiàn)

8、今階段區(qū)別于廣州、深圳等城市的房地產(chǎn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)。首先成都地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格并沒(méi)有出現(xiàn)像深圳那樣的高價(jià)格，仍然有一定的上漲空間；其二、成都房地產(chǎn)市場(chǎng) 主要是以自住為主要消費(fèi)，而深圳、廣州在2010年時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境就是以投資為主要的消費(fèi)環(huán) 境，故其市場(chǎng)泡沫較大；其三、成都城市本身正處于一個(gè)快速發(fā)展階段，其城市本身?yè)碛械?對(duì)人口、資金的吸附能力使其市場(chǎng)前景看好。但其漲幅會(huì)回歸理性，預(yù)計(jì)的2012年6215元的基礎(chǔ)上上漲10%5、政策信息1）房地產(chǎn)政策與信息透析：繼在上海浦東新區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū)后，成都成為全國(guó)第三個(gè)綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)。可以預(yù)見(jiàn)，新特區(qū)的確立將會(huì)給成都帶來(lái)的巨大影響，進(jìn)一步推動(dòng)成都成為中西部經(jīng)濟(jì)文

9、化新中心。因“新特區(qū)”的政策利好，成都將吸引更多的外來(lái)人口和外 來(lái)投資，從而徹底影響成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)。2） 土地市場(chǎng)政策表現(xiàn)國(guó)土資源部部長(zhǎng)表示今年（12年）將不會(huì)出臺(tái)更強(qiáng)硬土地政策，列席政協(xié)開(kāi)幕式的國(guó)土資源部部長(zhǎng)表示，今年不會(huì)再出臺(tái)更強(qiáng)硬的土地調(diào)控政策，主要是落實(shí) 已經(jīng)出臺(tái)的政策。二、成都市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形狀（一）2012年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)成交分布分析成都房地產(chǎn)市場(chǎng)在傳統(tǒng)意義上， 仍然按照東西南北分為四個(gè)發(fā)展方位，同時(shí)因?yàn)椴煌男姓^(qū)域的劃分又分為成華區(qū)、錦江區(qū)、武侯區(qū)等5大行政區(qū)域及各個(gè)衛(wèi)星城市或附屬城市（區(qū)、縣、市），由于各個(gè)行政區(qū)域或是區(qū)域由于發(fā)展力度、發(fā)展歷程與政府相關(guān)規(guī)劃的不同 而促使

10、不同的區(qū)位有著不同的發(fā)展，但就其發(fā)展的共性有：2012年各個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)都表現(xiàn)出快速發(fā)展，都呈現(xiàn)出旺盛的市場(chǎng)供應(yīng)量土成交量；其旺盛的市場(chǎng)需求在 2012年11月后都進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)低迷的時(shí)期；其成交商品房面積以110平方米以下的兩房、三房為主流。其分布特點(diǎn)為：1、按照方位分布統(tǒng)計(jì)分析為:總成交量（萬(wàn)貳）成交套數(shù)（套）成交量占比（）城東302.543518327.91城南281.682928525.98城西313.773496228.95城北117.431386610.83市中心68.6088216.33合計(jì)1084.02122118截止2012年12月，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)按照五大方位分析其分布為

11、：城動(dòng)總成交量為302.54萬(wàn)平方米，成交總套數(shù)為35183套，其成交比例占成都整個(gè)市場(chǎng)的27.91%;城南總成交量為281.68萬(wàn)平方米，成交套數(shù)為 29285套，占成都市場(chǎng)份額的 25.98%;城西房地產(chǎn)市場(chǎng)總成交量 為313.77萬(wàn)平方米，成交套數(shù)為 34962套，占成都份額的28.95%；城北成交量為117.43萬(wàn)平 方米，成交了 13866套，占成都市場(chǎng)份額的1.83%。市中心成交達(dá)到68.60%，僅為市場(chǎng)份額的 6.33%。就該方位分布量來(lái)看，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)2012年城東與城西及城南為主，城北表現(xiàn)較弱，市中心由于土地出讓少量，其成交量保持相對(duì)平衡（同比2011年），其中城東、西、南

12、成為成都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要區(qū)域，城北成為潛力股。2、按行政區(qū)域分布統(tǒng)計(jì)分析總成交量（萬(wàn)貳）成交套數(shù)（套）成交量占比（）成華區(qū)224.182466720.68高新區(qū)197.171986218.19金牛區(qū)185.492162717.11錦江區(qū)149.911843813.82青羊區(qū)153.021697514.12武侯區(qū)174.262054916.08合計(jì)1084.03122118100. 00就上圖來(lái)看，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)按照行政區(qū)域劃分來(lái)分析，成華區(qū)成交量最高，2012年成華區(qū)成交總量為224.18萬(wàn)平方米，成交總套數(shù)為 24667套，占成都2012年整個(gè)房地產(chǎn)市 場(chǎng)的20.68%;高新區(qū)、金牛區(qū)與

13、武侯區(qū)都保持相對(duì)高的成交量，占成都2012年整個(gè)市場(chǎng)的18.19%、17.11%與 16.08%;其中錦江區(qū)與青羊區(qū)的成交量最低，其市場(chǎng)份額不足市場(chǎng)總份額 的15%就其行政區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展分析，成華區(qū)、高新區(qū)仍然是成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要需求 區(qū)域，金牛區(qū)成為潛力股。（二）成都市2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析成都房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格 2012年保持了良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，在2011年5220元/平方米的市場(chǎng) 均價(jià)上，一路上揚(yáng)，將成都房?jī)r(jià)提高到7215元/平方米，就總體上來(lái)說(shuō)，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在成都房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的階段得到了飛快發(fā)展，究其原因：第一方面，是由于成都住宅需求量表現(xiàn)較強(qiáng)；第二方面，成都土地市場(chǎng)價(jià)格

14、與商品房?jī)r(jià)格相持相漲；第三方面，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資成分逐漸增加。同時(shí)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的過(guò)程里伴隨的是政府的宏觀調(diào)控制，新的土地出讓政策與銀行信貸緊縮等政策的多次執(zhí)行，使成都房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速上漲態(tài)勢(shì)在2012年11月左右進(jìn)入了一個(gè)低迷時(shí)期，該時(shí)期使成都房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)在7215元/平方米的發(fā)展基礎(chǔ)上，進(jìn)入了一個(gè)理性的、平穩(wěn)的發(fā)展階段，直到今天。1、2012年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格整體發(fā)展分析2012年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在 2011年市場(chǎng)均價(jià)5220元/平方米的基礎(chǔ)上，保持著快速 上升，從1-3月份的5321元/平方米增長(zhǎng)到年末的7215元/平方米其發(fā)展分布為：2012年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)展

15、分析80007000 單位：6元005000400030002000份-銷售均價(jià)就該圖表統(tǒng)計(jì)的成都房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)展來(lái)看，2012年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一路上揚(yáng)，在一年的時(shí)間內(nèi)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格由2012年初的5321元/平方米，在2012年8月時(shí)提高到6769元/平方米的市場(chǎng)均價(jià)，到年末發(fā)展到 7215元/平方米。成都房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售均 價(jià)保持了快速、健康的發(fā)展速度，其年增長(zhǎng)率達(dá)到47.8%。2、按照方位分析2012年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格銷售均價(jià)2012年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)按照分布方位來(lái)統(tǒng)計(jì)其銷售均價(jià)，其分布如左圖：城東2012年區(qū)域市場(chǎng)銷售均價(jià)格為 8138元/平方米，城西房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售均價(jià)83

16、27元/平方米；城南房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)保持在 8837元/平方米；城北市場(chǎng)銷售均價(jià)最低，市場(chǎng)銷售均價(jià)在6328元/平方米，市中心商品房市場(chǎng)銷售均價(jià)拉升到10368元/平方米。3、按行政區(qū)域分析成都 2012年市場(chǎng)均價(jià)2007年成都各個(gè)行政區(qū)域銷售均價(jià)按照成都市行政區(qū)域的劃分統(tǒng)計(jì)研究成都市 2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)的發(fā)展及分布 來(lái)看，市場(chǎng)均價(jià)最高的錦江區(qū)，銷售均價(jià)達(dá)到了9126元/平方米；其次是青羊區(qū)與武侯區(qū)，其2012年市場(chǎng)銷售均價(jià)達(dá)到了 8578元/平方米與8325元/平方米；其中高新區(qū)市場(chǎng)均價(jià)為 7841元/平方米，其中這里的高新區(qū)分為高新南區(qū)與西區(qū),高新西區(qū)整體均價(jià)保持在 6300元/ 平方

17、米，主要是由于中海國(guó)際社區(qū)等大盤抬高了平均價(jià)格，項(xiàng)目所在區(qū)域均價(jià)在 5388元/平方米。4、按照建筑形態(tài)分析 2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)2012都各種物業(yè)形態(tài)市場(chǎng)均價(jià)分析2500020000 單位:15000100005000縣系列1成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)按照產(chǎn)品形態(tài)的統(tǒng)計(jì)分析其市場(chǎng)均價(jià)為：成都市別墅產(chǎn)品形態(tài)的市場(chǎng)銷售均價(jià)2012年為19827元/平方米，多層產(chǎn)品市場(chǎng)銷售均價(jià)在 2012年為9267元/平方 米；小高層與高層的市場(chǎng)均價(jià)格2012年保持在6367元/平方米左右。小結(jié)：成都市場(chǎng)在經(jīng)歷了2012年的理性發(fā)展后，整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，其表現(xiàn)出產(chǎn)品細(xì)分化，市場(chǎng)細(xì)分化等特點(diǎn)，預(yù)計(jì)2013都地產(chǎn)市場(chǎng)

18、仍然以理性的、平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)良性發(fā)展。（三）成都房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品分析1、2012年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品研究就我司對(duì)2012年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品分布進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析后得出，成都市2012年地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品仍然以高層與小高層為主， 占到成都整個(gè)供應(yīng)量的 59.67%與21.35%,別墅與多層 逐漸淡出成都主城區(qū)市場(chǎng)，僅占整個(gè)成都市場(chǎng)的4.63%與 10.28%。就該組數(shù)據(jù)表明，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展逐漸走 “高”。由于主城區(qū)土地所具備的稀缺性， 而使成都整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)向高容積率發(fā)展。1.2針對(duì)2012年成都地產(chǎn)市場(chǎng)戶型構(gòu)成分析1.21、從產(chǎn)品面積成交量上來(lái)看：總成交量（萬(wàn)m2）成交套數(shù)（套）成交量占比（）60貳以下

19、45.0578054.1660-90 m2302.093886227.8790-120 m261.802938724.15120-144 m2279.172762425.76144 m?以上195.791844018.11合計(jì)1083.90122118由此可見(jiàn)，我們能發(fā)現(xiàn)戶型供應(yīng)市場(chǎng)的兩點(diǎn)發(fā)展趨勢(shì):40貳以下的小戶型逐漸淡出市場(chǎng)，這說(shuō)明了40貳以下的超小戶型由于不能有效滿足居家功能而逐漸淡出市場(chǎng)；市場(chǎng)供應(yīng)主力戶型發(fā)展變化： 從2010年120-144平米的戶型為市場(chǎng)供應(yīng)主力戶型， 逐漸轉(zhuǎn)變成如今2012年60-90貳的戶型為市場(chǎng)供應(yīng)主力戶型。 一方面和國(guó)家的政 策調(diào)控也有著緊密的關(guān)系 （90/

20、70政策），另一方面是開(kāi)發(fā)商在戶型設(shè)計(jì)上面下的 功夫。（在確保功能房的基礎(chǔ)上盡量使空間更為緊湊實(shí)用）配在內(nèi)，以滿足不同客戶的差異化需求，但是沒(méi)有一個(gè)樓盤是以躍層或錯(cuò)層戶型為主1.23、從2012年1-12月成交面積來(lái)看:2012戶型面積分析成交量（萬(wàn)平方米）走勢(shì)針對(duì)2012年1-12月房地產(chǎn)市場(chǎng)成交走勢(shì)分析來(lái)看，60-120平方米以內(nèi)的兩房與三房成為市場(chǎng)需求的主要構(gòu)成，其他面積需求相對(duì)分布較少，60平方米以下的戶型逐漸淡出市場(chǎng)。就該現(xiàn)象說(shuō)明成都房地產(chǎn)市場(chǎng)需求在政策環(huán)境下，購(gòu)買者更加注重產(chǎn)品的實(shí)用性、功能性與 經(jīng)濟(jì)性。大面積戶型的奢侈性產(chǎn)品成為改善居住環(huán)境的置業(yè)選擇。60平方米以下的產(chǎn)品逐漸淡出

21、市場(chǎng)。（四）2012年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買者分析全市成交的商品房中，有48.9%的面積被外地個(gè)人買走，其中省內(nèi)各地市州個(gè)人買走37.2%，外省人買走11.4%，境外人士買走0.3%；只有47.5%的面積被本市個(gè)人買走，另有3.6% 的面積被單位買走。同期五城區(qū)成交的商品房中，有36.5%的面積被外地個(gè)人買走，其中省內(nèi)各地市州個(gè)人買走25.0%，外省人買走11.2%，境外人士買走0.3%;有53.1%的面積被五城區(qū)個(gè)人買走，有 5%的面積被郊區(qū)（市）縣個(gè)人買走，另有5.4%的面積被單位買走。三、成都市中心中高端電梯市場(chǎng)由于本項(xiàng)目所處區(qū)位極佳，周邊項(xiàng)目均走中高端路線，這樣與本項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)值相得益彰，

22、價(jià)值得到一定程度的提升。目前市中心區(qū)域內(nèi)的新開(kāi)盤售價(jià)在6800-8800元/平方米，鑒于我們的項(xiàng)目?jī)r(jià)值，可以預(yù)見(jiàn)本項(xiàng)目也一定會(huì)成為成都市場(chǎng)高端產(chǎn)品。為了更好地研究本項(xiàng) 目的價(jià)值，我們將成都市區(qū)內(nèi)高端電梯市場(chǎng)進(jìn)行分析，以為本項(xiàng)目參考。成都高端項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)表項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商占地面積建筑面積容積率綠化率樓層翡翠城華潤(rùn)置地1245 畝100萬(wàn)平方米三期：2.3835.5%30-33 層夕卜灘成都信德房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司40天和凱旋城成都海特爾置業(yè)投資有限公司80余畝209553.11 平米3.9930%28 31晶藍(lán)半島成都龍湖錦華置業(yè)有限公司37046.87 平米157105.2 平米4.238%粼江峰閣

23、新加坡吉寶置業(yè)41178平米190000平米4.1160%萬(wàn)達(dá)錦華城萬(wàn)達(dá)集團(tuán)73333.70 平方米400000平方米5.4530%29蓉上坊四川水井坊股份有限公司62畝210000 就4.930%26-33 層錦都四川鼎鑫置業(yè)有限責(zé)任公司100畝299700平米4.530%3378號(hào)官邸四川三秦房地產(chǎn)公司21.44 畝9.51萬(wàn)平米6.6625.30%33優(yōu)品道成都博瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限275334.71平米237%9-21神仙樹(shù)大院成都怡和天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司166667.50平米17歐城四川鑫瀾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司70畝21萬(wàn)平米3.9130%21層二十四城華潤(rùn)置地840畝260萬(wàn)平方米4龍湖三千里

24、成都龍湖錦華置業(yè)有限公司55094平方米300000 平方米33-34層電梯高層首創(chuàng).愛(ài)這城成都首創(chuàng)新資置業(yè)有限公司102.4 畝36萬(wàn)平方米4.235%一期26-33層紅南港新希望實(shí)業(yè)投資有限公司28畝91733 就4.0925%15首座招商（蛇口）成都房地產(chǎn)公司40畝170000平方米530.50%30F面從以下幾方面對(duì)目前成都房產(chǎn)市場(chǎng)在售電梯高端樓盤進(jìn)行分析:價(jià)格方面項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址均價(jià)（元/平米）翡翠城二環(huán)路東五段99號(hào)東湖公園內(nèi)7100夕卜灘宏濟(jì)中路7250天和凱旋城青羊區(qū)光華村7300晶藍(lán)半島九眼橋宏濟(jì)中路38號(hào)6500中海格林威治城武侯區(qū)望江路1號(hào)7650萬(wàn)達(dá)錦華城二環(huán)路東五段與

25、錦華路7800蓉上坊一環(huán)路牛王廟巷口7700錦都成都市中心少城通惠門路785078號(hào)官邸錦里西路78號(hào)7750優(yōu)品道青羊城西光華大道與青羊大道的交會(huì)處7800神仙樹(shù)大院高新區(qū)紫荊西路普天電纜廠8100歐城武侯桐梓林路南路 7號(hào)7800二十四城成華二環(huán)路東三段7435龍湖三千里成華二環(huán)路東二段 5號(hào)8125首創(chuàng)愛(ài)這城成華區(qū)建設(shè)路2號(hào)（原成都國(guó)光電氣股份有限公司）7400紅南港二環(huán)路西一段外側(cè)8800首座人民南路四段8600從上表可以清晰看出，目前成都市場(chǎng)咼品質(zhì)項(xiàng)目售價(jià)從6800-8800元/平米。目前市中區(qū)房?jī)r(jià)基本突破7200元/平米；東門幾個(gè)區(qū)域如建設(shè)路，望江，萬(wàn)年場(chǎng)片區(qū)的房市都異?；?熱，價(jià)

26、格持續(xù)攀高目前在這幾個(gè)片區(qū)價(jià)格在6800-8000元/平米；西門房?jī)r(jià)穩(wěn)定維持在5700-7200元/平米；而傳統(tǒng)“富人區(qū)”的南門由于土地放量少，出現(xiàn)的為數(shù)不多的項(xiàng)目體量 都較小，價(jià)格保持在 7500-8800元/平米。面積區(qū)間方面和銷售走勢(shì)方面項(xiàng)目名稱面積區(qū)間銷售走勢(shì)翡翠城40 m2 -320 m2四期二批次余10%夕卜灘76 m2 -148 m2住余30%天和凱旋城127 m2 -200 m2余180套晶藍(lán)半島88 m2 -168 m2售完粼江峰閣71 m2 -211 m2售完萬(wàn)達(dá)錦華城40 m2 -120 m2售完蓉上坊一期 44.5 m2 118 m22、3批次余15%錦都三期 90-1

27、80 m 四期 136-178 m2售完78號(hào)官邸68 m2 -220 m22期1批次余20%優(yōu)品道60 m2 -140 m22期銷售中神仙樹(shù)大院二期 80 m -175 m咨詢中歐城140 m2 180 m2余40%二十四城80 m2 -150 m21期1批次余30%龍湖三千里二期80就一160就2期6批次余50%首創(chuàng)愛(ài)這城55就一145就1期余10% 3期咨詢中紅南港30 m2 -90 m21期1批次余40%首座125 m2 -310 m2住房余5%a）從以上項(xiàng)目的面積區(qū)間來(lái)看：i. 戶型面積從30平米-300余平米不等；ii. 受70/90政策影響，主力戶型集中在60平米-80平米二室二

28、廳一衛(wèi)和 110-140平米三室兩廳雙衛(wèi)；b）從以上項(xiàng)目的銷售走勢(shì)看i.在售項(xiàng)目的去化都比較不錯(cuò)，中小戶型走俏；ii.140平米以上面積銷售遲緩；iii. 市場(chǎng)反映出，目前高端項(xiàng)目購(gòu)房者在置業(yè)時(shí)要么選擇地段優(yōu)勢(shì)明顯項(xiàng)目如蓉上坊、78號(hào)官邸等，要么選擇品質(zhì)大盤如翡翠城、龍湖三千里、首創(chuàng).愛(ài)這城等。小 結(jié)：經(jīng)過(guò)調(diào)查走訪目前成都在售高端電梯項(xiàng)目，總結(jié)如下：（1）品牌發(fā)展商打造規(guī)模社區(qū)，中高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加?。唬?） 目前市場(chǎng)高端項(xiàng)目均價(jià)在7600元/平米左右；（3） 市場(chǎng)反映出中小戶型走俏，暢銷戶型區(qū)間為65-120平米；四、區(qū)域市場(chǎng)市場(chǎng)研究（一）區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)介紹總體特征：最令人矚目的片區(qū)，知名發(fā)展商云

29、集，大體量大規(guī)模項(xiàng)目越來(lái)越 多。市場(chǎng)供應(yīng)：2012年全年商品房供應(yīng)111.68 萬(wàn)平米，銷售量97.46萬(wàn)平米，供 求基本平衡。產(chǎn)品特征：大規(guī)模、中高檔次項(xiàng)目占主流，容積率為6左右居多。戶型特征：80 90平米兩房，110 120平米三房為目前市場(chǎng)主流，以實(shí)用居 家型為主。2012年全年需求戶型排列：80 90平米60平米以下110 120 平米70 80平米?？蛻籼卣鳎?5歲以下為主，成都人是購(gòu)買的主要人群，以第二次置業(yè)及以上 為主，分別為企業(yè)事單位、都市白領(lǐng)、企業(yè)高管等，同時(shí)其它區(qū)域和外地客戶 購(gòu)房的比例也在大幅增加。營(yíng)銷特征：多種營(yíng)銷渠道并用，注重現(xiàn)場(chǎng)包裝，營(yíng)銷出現(xiàn)創(chuàng)新。（二）、區(qū)域市場(chǎng)

30、未來(lái)發(fā)展概況總體特征：中心城市建設(shè)用地的減少，必然造成該區(qū)域中高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈， 尤其表現(xiàn)在產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)加劇。發(fā)展階段：2012是城東市場(chǎng)高速發(fā)展增長(zhǎng)期，08年將是白熱化的階段。發(fā)展特征：品牌發(fā)展商打造規(guī)?；?、高品質(zhì)社區(qū)。發(fā)展片區(qū)：在未來(lái)時(shí)間內(nèi)，市中心區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展仍然會(huì)以東大街、蜀 都大道及騾馬市片區(qū)為發(fā)展熱點(diǎn)。市場(chǎng)趨勢(shì)：品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，產(chǎn)品與營(yíng)銷水平將進(jìn)一步細(xì)分與提高，體現(xiàn)項(xiàng) 目成功與否。競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域：產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)加劇，產(chǎn)品價(jià)值將成為項(xiàng)目?jī)r(jià)值的關(guān)鍵因素。客戶特征：客戶層面逐步提高，漸趨多元化，客戶區(qū)域來(lái)源也會(huì)進(jìn)一步外延 而細(xì)分。區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)：1、 土地機(jī)會(huì)使區(qū)域成為整個(gè)成都的房地產(chǎn)熱點(diǎn)。伴隨市中心

31、區(qū)域土地供應(yīng)越來(lái)越少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，使成為成都房產(chǎn)市場(chǎng)最令人矚目的片區(qū)。知名發(fā)展商云集，大體量大規(guī)模項(xiàng)目越來(lái)越多， 中高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)加劇。目前, 市中心區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展主要集中在東大街沿線、大慈寺片區(qū)、騾馬寺片區(qū)。2、 熱銷主力產(chǎn)品特征為：大盤、電梯高層，戶型80- 90平米兩房，110120平米 三房。3、 市中心樓盤主流客戶特征：35歲以下為主，成都人是重點(diǎn)，分別為企事業(yè)單位、 其它區(qū)域、外地客戶等消化房源。4、城東樓盤營(yíng)銷特征：多種營(yíng)銷渠道并用，注重現(xiàn)場(chǎng)包裝，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷。五、項(xiàng)目分析S優(yōu)勢(shì)：地段優(yōu)勢(shì)：位于城南中心區(qū)域，生活配套齊全，交通便利；自然環(huán)境優(yōu)越：臨武侯，錦江多個(gè)市政公園，環(huán)境佳；地塊優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于城南中心地段，由于市中心土地供應(yīng)較少，使本項(xiàng)目在規(guī)模上占據(jù) 有時(shí)，易打造出高品質(zhì)的樓盤。W劣勢(shì)：市內(nèi)同質(zhì)產(chǎn)品過(guò)多，產(chǎn)品風(fēng)格不突出；C機(jī)會(huì)：項(xiàng)目產(chǎn)品面積較大，在該區(qū)域內(nèi)容易形成較好的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；不可復(fù)制性，帶來(lái)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)：市中心土地的稀缺性，造就了項(xiàng)目的稀缺性。這也是本項(xiàng)目宣傳、推廣的機(jī)會(huì)；T威脅：區(qū)域樓盤蓉上坊、時(shí)代豪庭、78號(hào)官邸，以及即將啟動(dòng)的潛在項(xiàng)目，都將與項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)；第四章建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、收益根據(jù)成都市城市建設(shè)規(guī)劃和項(xiàng)目業(yè)主的構(gòu)想以及市場(chǎng)需求，元通大廈項(xiàng)目為商品住宅，并輔以部分商業(yè)