社區(qū)居委會與物業(yè)公司和諧共管途徑探索

1、社區(qū)居委會與物業(yè)公司和諧共管途徑探索社區(qū)居委會和小區(qū)物業(yè)公司是城市建設(shè)管理的最基層單位， 是市管理工作的重要組成部分， 它既是住宅小區(qū)居民日常生活迫切要、 不可離開的服務(wù)部門； 又是政府聯(lián)系群眾的橋梁和紐帶, 在相程度上影響著整個城市文明建設(shè)工作的順利開展. 在小區(qū)物業(yè)管活動中, 社區(qū)居委會與物業(yè)公司建立互助互利的合作機(jī)制， 通過和共管實現(xiàn)共存共贏， 不僅有利于物業(yè)管理工作的開展， 也必將更好推動和諧社區(qū)建設(shè)。一、 社區(qū)居委會與物業(yè)公司協(xié)調(diào)共管的必要性分析一方面,社區(qū)居委會與物業(yè)公司的服務(wù)管理內(nèi)容有些交叉、重. 目前， 法律法規(guī)對社區(qū)居委會的服務(wù)內(nèi)容不夠明確。一般而言，區(qū)居委會承擔(dān)著社區(qū)服務(wù)、

2、 衛(wèi)生、 教育、 文化、 治安、 環(huán)境等管理工。而物業(yè)公司管理服務(wù)的內(nèi)容也包括了保安、 交通、 綠化、 衛(wèi)生和業(yè) （指小區(qū)建筑及公共設(shè)施設(shè)備） 的使用管理、 維護(hù)、 更新， 以及按使用人要求， 及時提供全方位服務(wù).由于二者管理服務(wù)的內(nèi)容大相同， 職責(zé)交叉， 如果處理不好， 在管理上 “撞車" 與 “真空” 現(xiàn)象就出現(xiàn)， 容易造成工作不落實和工作相互推諉扯皮現(xiàn)象。另一方面， 在居民委員會與物業(yè)公司的關(guān)系上, 處理不好容易形多頭管理。筆者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)， 對于一些設(shè)立了居民委員會的小來說， 有的小區(qū)居民委員會與物業(yè)公司關(guān)系處理得較好, 基本上形了業(yè)主委員會自治管理、 物業(yè)公司專業(yè)管理和社區(qū)

3、居民委員會監(jiān)協(xié)調(diào)的有效監(jiān)督制約機(jī)制， 通過物業(yè)公司抓硬件， 社區(qū)居民委員會軟件， 互相支持, 各司其職， 使該小區(qū)成為物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)；有的小區(qū)， 在此關(guān)系的處理上, 矛盾較為突出， 這主要表現(xiàn)為： 一是些居委會， 對物業(yè)公司的管理工作不支持, 不配合， 甚至與物業(yè)公作對， 導(dǎo)致物業(yè)公司工作的開展非常困難; 二是有些小區(qū)的物業(yè)公對居民委員會不理睬， 擅作主張， 從而對整個社區(qū)的管理帶來障。 比如有的小區(qū)內(nèi)存在超生現(xiàn)象， 物業(yè)公司不向社區(qū)居委會報告，社區(qū)居委會的檢查也不配合； 三是部分小區(qū)物業(yè)公司與居民委員會的 “多頭管理” 現(xiàn)象嚴(yán)重。由于歷史原因， 老的居住小區(qū)普遍存在著物業(yè)公司與居委會管

4、理職能交叉的現(xiàn)象， 如小區(qū)綠化、 治安、 清潔衛(wèi)生、 停車管理等， 影響了小區(qū)管理的統(tǒng)一性、 協(xié)調(diào)性, 不利于物業(yè)管理專業(yè)化的進(jìn)程； 四是居民委員會和物業(yè)公司對于小區(qū)內(nèi)的一些收費(fèi)項目、 “創(chuàng)收措施” , 爭相管理， 對于難點(diǎn)工作， 相互推諉， 這就導(dǎo)致了小區(qū)內(nèi)的一些死角、 亂角無人管理的局面。第三， 社區(qū)居委會與物業(yè)公司在工作中具有互補(bǔ)優(yōu)勢。根據(jù)我國 城市居民委員會組織法 第二條規(guī)定， 居民委員會是居民自我管理、 自我教育、 自我服務(wù)的基層群眾性自治組織。由居民選舉產(chǎn)生,在居民中具有較高的威望和公信力。因此， 社區(qū)居委會對于有效協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛無疑具有巨大的優(yōu)勢。 而物業(yè)公司

5、由于經(jīng)常性與業(yè)主打交道， 時間長了很容易與業(yè)主之間建立和諧的信任關(guān)系， 同時也能更好地掌握本物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主的情況， 對于協(xié)助社區(qū)開展流動人口管理、 計劃生育工作等諸多方面， 無疑具有巨大的作用.因此， 無論是社區(qū)居委會還是物業(yè)公司， 要更好地推動工作開展，實現(xiàn)工作目標(biāo)， 都需要對方的支持與配合， 在客觀上雙方均有這一需求。二、 社區(qū)居委會與物業(yè)公司協(xié)調(diào)共管的可行性分析1 有明確的政策依據(jù)物業(yè)管理條例 第二條明確指出, 物業(yè)管理是物業(yè)企業(yè)按合同約定，對社區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)部分進(jìn)行管理和維護(hù)，而且是有償?shù)?而社區(qū)建設(shè)要解決的是包括小區(qū)物業(yè)管理在內(nèi)的整個社區(qū)問題?？梢赃@么說， 社區(qū)建設(shè)涵蓋了小區(qū)物業(yè)

6、管理的全部內(nèi)容。與此同時， 物業(yè)管理條例 第六十一條規(guī)定， 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),可以召開物業(yè)管理聯(lián)席會議.物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集， 由區(qū)、 縣房地產(chǎn)行政主管部門、 公安派出所、 居民委員會、 業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的代表參加， 共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問題。從以上描述我們不難看出， 我國 物業(yè)管理條例 明確確定了社區(qū)居委會參加物業(yè)管理活動的合法性， 而物業(yè)管理活動又與社區(qū)建設(shè)活動有較大交叉的空間， 因此， 物業(yè)公司本就是社區(qū)建設(shè)的主體之一。2 雙方將基于協(xié)調(diào)共管行為而受益社區(qū)居委會與物業(yè)公司的協(xié)調(diào)共管， 不是簡單的某一方受益, 而是一種雙贏。對于物業(yè)公司而

7、言， 社區(qū)居委會的參與, 能更有效地解決與業(yè)主和使用人之間的矛盾與糾葛, 從而可以把精力投入到改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量上來, 更好地為業(yè)主和使用人服務(wù)， 建立更加融洽的物業(yè)服務(wù)關(guān)系。 對于社區(qū)居委會而言， 一個社區(qū), 往往由若干個物業(yè)項目構(gòu)成，不僅地域?qū)拸V, 而且人口眾多， 人員構(gòu)成復(fù)雜， 要掌握社區(qū)居民每天的動向， 無疑是一件艱辛而且效率低下的事情。 因此, 物業(yè)公司的協(xié)助，不僅可以使其減輕工作開展的負(fù)擔(dān)， 也能節(jié)約時間， 提高工作效率。3 雙方均有相應(yīng)的參與能力社區(qū)居委會作為居民的自治組織， 在我國已經(jīng)存在了很長的時間， 其行為在居民中也具備較高的公信力， 因此以中立的身份介入物業(yè)管理糾紛的協(xié)調(diào)和調(diào)解

8、， 不僅能在時間上迅速做出反應(yīng)， 避免矛盾的激化和事態(tài)進(jìn)一步擴(kuò)大， 也能使當(dāng)事人更加信服。而物業(yè)公司在日常工作中， 每天需要對進(jìn)出的人員和車輛進(jìn)行識別辨認(rèn), 同時通過對于物業(yè)區(qū)域進(jìn)行巡查， 排查物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全隱患 （下轉(zhuǎn)第78頁) 和不合理因素， 相對于來說， 更容易全面掌握本物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主和使用人情況的變動, 能協(xié)助社區(qū)更好地開展社區(qū)的事務(wù)管理性工作。三、 社區(qū)居委會與物業(yè)公司協(xié)調(diào)共管的實現(xiàn)途徑分析1 重新定位社區(qū)居委會與物業(yè)公司的角色社區(qū)服務(wù)給社區(qū)居民提供了便利與福利， 但是各方主體也會因為爭取服務(wù)領(lǐng)域而滋生更多的矛盾, 面對這些問題和矛盾， 必須加強(qiáng)政府在社區(qū)管理與服務(wù)中的監(jiān)督與協(xié)調(diào)作

9、用， 所以社區(qū)居委會必須承擔(dān)起協(xié)助政府進(jìn)行監(jiān)督與協(xié)調(diào)職責(zé)； 物業(yè)公司作為社區(qū)物業(yè)管理的主要市場主體， 其管理與服務(wù)的優(yōu)劣直接關(guān)涉到業(yè)主與社區(qū)中的經(jīng)營與服務(wù)的角色； 社區(qū)居委會要與業(yè)主委員會相互攜手， 為業(yè)主謀求最大利益.社區(qū)居委會與物業(yè)管理公司、 業(yè)主委員會之間形成良性的指導(dǎo)與被指導(dǎo)、 監(jiān)督與被監(jiān)督的互動關(guān)系， 相互尊重、 相互理解、相互支持， 才能形成最大合力， 利于和諧社區(qū)的形成。2 加強(qiáng)社區(qū)居委會監(jiān)督物業(yè)公司的行為, 補(bǔ)足政府對物業(yè)公司管理的缺位居委會應(yīng)放手具體的社區(qū)服務(wù), 交由物業(yè)公司進(jìn)行綜合或有償服務(wù)等的經(jīng)營， 并代表政府監(jiān)督、 約束物業(yè)公司。 物業(yè)公司作為專業(yè)的管理和服務(wù)機(jī)構(gòu)， 則

10、應(yīng)遵循 物業(yè)管理條例 ， 扮演好服務(wù)性企業(yè)的角色, 為社區(qū)居民創(chuàng)造良好的居住、 生活環(huán)境.3 重構(gòu)社區(qū)居委會的人員構(gòu)成, 加強(qiáng)社區(qū)居委會的專業(yè)化建設(shè)物業(yè)服務(wù)是一項專業(yè)化程度較高的工作, 因此， 社區(qū)居委會要更有效地參與到物業(yè)服務(wù)工作中來， 必然要求社區(qū)居委會的有相應(yīng)的專業(yè)人才.公開招聘或者內(nèi)部選拔等方式, 重構(gòu)社區(qū)居委會的人員構(gòu)成， 使社區(qū)居委會的成員在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加具備法律、 管理、 經(jīng)營等多種知識的復(fù)合型人才， 是社區(qū)居委會的人才隊伍建設(shè)朝著規(guī)范化、 專業(yè)化的方向邁進(jìn)。4 建立 “三位一體" 的管理機(jī)制成立由居民委員會、 物業(yè)公司、 業(yè)主委員會組成的聯(lián)合管理體制。 并建立工作例會

11、制度, 及時溝通情況, 研究解決小區(qū)管理中的難點(diǎn)問題， 形成小區(qū)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的管理機(jī)制.把居委會職能與物業(yè)管理的企業(yè)行為有機(jī)結(jié)合起來, 使之相得益彰, 形成合力， 積極推進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)工作。具體說來， 包括以下幾個方面：第一、 建立溝通制度. 溝通是實現(xiàn)多方面合作的基礎(chǔ)條件, 要建立定期的溝通制度。對必須要整改的管理、服務(wù)問題，逐一羅列出來， 由責(zé)任人確定整改日期， 三方共同監(jiān)督落實. 其目的就是使一般性管理、 服務(wù)工作問題在短期內(nèi)得到修復(fù), 逐步消除管理、 服務(wù)缺陷，增強(qiáng)業(yè)主的認(rèn)同感.第二、 建立評審制度.三方應(yīng)定期進(jìn)行工作評審.由業(yè)委會、 社區(qū)居委會對物業(yè)公司的主要工作進(jìn)行評審， 日常管理、

12、服務(wù)工作缺陷處應(yīng)及時改進(jìn)， 管理、 服務(wù)工作亮點(diǎn)要進(jìn)行廣泛宣傳。 物業(yè)公司需要“業(yè)委會" 、 “社區(qū)居委會” 提供支持、 協(xié)助的具體問題， 通過評審制度也明確下來， 實現(xiàn)三方民主議事、 責(zé)權(quán)明確、 齊抓共管。第三、 增強(qiáng)聯(lián)合管理機(jī)制的實力。三位一體模式工作深入開展,需要有自身的 “實力” 。這個 “實力” 的具體表現(xiàn)為： 已經(jīng)做出的管理、服務(wù)承諾,三方要共同努力做到位.三方中任何一方不回避困難和責(zé)任, 相互間積極配合， 物業(yè)公司要積極、 主動承擔(dān)其中的人力與財力投入。三方?jīng)Q定的事要在最短時間內(nèi)保質(zhì)、 保量做好； 重大事項、三方統(tǒng)一的事項， 要盡快爭得相關(guān)業(yè)主的認(rèn)可并積極組織實施.第四、 發(fā)揮聯(lián)合管理機(jī)