房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算 經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險大，在項(xiàng)目的規(guī)劃階段，必需對項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行精確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評價、投資決策。 由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成本費(fèi)用估算不行截然分開，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算的范圍包括：開發(fā)成本：土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、及開發(fā)期間的稅費(fèi)等全部投資。開發(fā)費(fèi)用：管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成簡單，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項(xiàng)目的類型不同而有其自身的特點(diǎn)，因此不同類型的建設(shè)項(xiàng)目，其投資和費(fèi)用構(gòu)成有肯定的差異。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，投

2、資及成本費(fèi)用，由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。(一)開發(fā)成本共有八項(xiàng)：1土地使用權(quán)出讓金。國家以土地全部者身份，將肯定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、四周環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價或平均標(biāo)定地價，依據(jù)項(xiàng)目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。2土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。(1)土地征用費(fèi)。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施修理分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅

3、、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。(2)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實(shí)際上包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。3前期工程費(fèi)。前期工程費(fèi)主要包括：(1)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性爭辯所需費(fèi)用。一般可以按項(xiàng)目總投資額的肯定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可依據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。(2)“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。主要

4、包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以依據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。4建安工程費(fèi)。它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)(建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性爭辯階段，建安工程費(fèi)可接受單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程閱歷估算法等估算。5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常接受單位指標(biāo)估算法來計(jì)算。6公共配套設(shè)

5、施費(fèi)。它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費(fèi)”的估算方法。7不行預(yù)見費(fèi)。它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的簡單程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的精確程度，以上述16項(xiàng)之和為基數(shù)，按3一5計(jì)算。8開發(fā)期間稅費(fèi)。開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)依據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估箅。(二)開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用。1管理費(fèi)用?？砂错?xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前16項(xiàng)之和為基數(shù)，按3左右計(jì)算。2銷售費(fèi)用。它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或托付銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下三項(xiàng)：(1)廣告宣揚(yáng)費(fèi)。約為銷售收人的2一3；(2)銷售代理費(fèi)。約為銷售收入的15一2；(3)其他銷售費(fèi)用。約為銷售收入的05一1。以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占銷售收人的4一6。3財務(wù)費(fèi)用。它指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財務(wù)費(fèi)用(如匯兌損失等)。(三)投資與成本費(fèi)用估算結(jié)果的匯總為了便于對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)支出進(jìn)行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出，格式略。三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目