萬科集團(tuán)利潤(rùn)表分析剖析

1、萬科集團(tuán)利潤(rùn)表分析利潤(rùn)表綜合分析一、利潤(rùn)減變動(dòng)情況分析萬科集團(tuán)利潤(rùn)水平分析表項(xiàng)目2013-12-312012-12-31增減額增減一、營(yíng)業(yè)收入1.35419E+111.03116E+113230254594431.33%其中：營(yíng)業(yè)收入1.35419E+111.03116E+113230254594431.33%減：營(yíng)業(yè)成本92797650763654216143482737603641541.85%營(yíng)業(yè)稅金及附加628700601.75.76%銷售費(fèi)用38647135703056377657808335913.526.45%管理費(fèi)用30028375632780308041222529522.1

2、8.00%財(cái)務(wù)費(fèi)用891715053.5764757191.7126957861.816.60%資產(chǎn)減值損失60153366.683818288.19-23664921.59-28.23%加：公允價(jià)值變動(dòng)收益-572042.22-8719233.088147190.86-93.44%投資收益1005187804928687953.776499850.638.24%其中：對(duì)聯(lián)營(yíng)企業(yè)和合營(yíng)企業(yè)的投資收益999397871889787588.3109610282.712.32%二、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)2426133838721013040794324829759315.46%加：營(yíng)業(yè)外收入118969557.1

3、144645173.1-25675616.01-17.75%減：營(yíng)業(yè)外支出89296694.9587500829.071795865.882.05%其中：非流動(dòng)資產(chǎn)處置凈損益6820073.16068873.87751199.2312.38%三、利潤(rùn)總額2429101124921070185138322082611115.29%減：所得稅費(fèi)用5993461378540759671558586466310.83%四、凈利潤(rùn)263496144816.82%歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)256736701420.46%少數(shù)股東損益3179000465311140603167594434.632.17%五

4、、每股收益（一）基本每股收益1.371.140.2320.18%（二）稀釋每股收益1.371.140.2320.18%六、其他綜合收益(損失)48592005.6-132159076.1180751081.7-136.77%七、綜合收益總額281571253018.13%歸屬于母公司所有者的綜合收益274811809522.13%歸屬少數(shù)股東的綜合收益3179000465311140603167594434.632.17%1.凈利潤(rùn)或稅后利潤(rùn)分析2. 利潤(rùn)總額分析 萬科集團(tuán)2013年的利潤(rùn)總額為24291011249，與2012年相比增加了3220826111，增長(zhǎng)率為15.29%。利潤(rùn)總額=

5、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收入-營(yíng)業(yè)外支出。從上表可以看出，萬科集團(tuán)2013年與2012年相比，營(yíng)業(yè)外收入有所降低，同時(shí)營(yíng)業(yè)外支又有所上升，在一定程度上降低了利潤(rùn)總額，但是2013年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與2012年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)相比增長(zhǎng)了15.46%，所以綜合影響下萬科集團(tuán)2013年的利潤(rùn)總額還是在增長(zhǎng)的，但其增長(zhǎng)幅度在營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng)率上降低了近0.2個(gè)百分點(diǎn)。3.營(yíng)業(yè)利潤(rùn)分析萬科集團(tuán)2013年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng)主要是營(yíng)業(yè)收入和投資收益的增加所致。從上表可以看出，2013年?duì)I業(yè)收入增長(zhǎng)了31.33%，增長(zhǎng)額為32302545944。營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)的主要原因是2013年公司實(shí)現(xiàn)開工面積2131萬平方米，竣工面積1303萬平

6、方米，較2012年分別增長(zhǎng)48.7%和33.1%，分別完成年初計(jì)劃的128.9%和101.0%。2013年公司實(shí)現(xiàn)銷售面積1489.9萬平方米，銷售金額1709.4億元，同比分別增長(zhǎng)15.0%和21.0%。投資收益的增加，導(dǎo)致營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增加了76499850.63，公允價(jià)值變動(dòng)收益增加了8147190.86；同時(shí)，資產(chǎn)減值損失減少了-23664921.59，較2012年相比減少了28.23%。但是由于營(yíng)業(yè)成本、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用增加，導(dǎo)致營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng)幅度只有15.46%。2、 利潤(rùn)構(gòu)成變動(dòng)分析萬科公司利潤(rùn)垂直分析（%）會(huì)計(jì)期間2012年2013年?duì)I業(yè)總收入100 100 0.00 營(yíng)業(yè)收入10

7、0 100 0.00 營(yíng)業(yè)總成本80.51 82.83 2.31 營(yíng)業(yè)成本63.44 68.53 5.08 營(yíng)業(yè)稅金及附加10.59 8.53 -2.06 銷售費(fèi)用2.96 2.85 -0.11 管理費(fèi)用2.70 2.22 -0.48 財(cái)務(wù)費(fèi)用0.74 0.66 -0.08 資產(chǎn)減值損失0.08 0.04 -0.04 公允價(jià)值變動(dòng)收益-0.01 0.00 0.01 投資收益0.90 0.74 -0.16 其中：對(duì)聯(lián)營(yíng)企業(yè)和合營(yíng)企業(yè)的投資收益0.86 0.74 -0.12 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)20.38 17.92 -2.46 營(yíng)業(yè)外收入0.14 0.09 -0.05 營(yíng)業(yè)外支出0.08 0.07 -0.0

8、2 其中：非流動(dòng)資產(chǎn)處置凈損益0.01 0.01 0.00 利潤(rùn)總額20.43 17.94 -2.50 所得稅費(fèi)用5.24 4.43 -0.82 凈利潤(rùn)15.19 13.51 -1.68 1、結(jié)構(gòu)變動(dòng)分析 可以看出萬科本年度各項(xiàng)財(cái)務(wù)成果的構(gòu)成情況。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)戰(zhàn)營(yíng)業(yè)收入的比重為17.92%，比上年度的20.38 %下降了2.46%；本年度的利潤(rùn)總額的構(gòu)成為17.94 %比上年度的20.43%下降了2.5%；本年度凈利潤(rùn)的構(gòu)成為13.51%，比上年的15.19%下降下降了1.68%?？梢姡瑥睦麧?rùn)的構(gòu)成情況看，萬科盈利能力比上年度略有下降。 萬科各項(xiàng)財(cái)務(wù)成果結(jié)構(gòu)變化的原因，從營(yíng)業(yè)利潤(rùn)結(jié)構(gòu)看，主要是營(yíng)業(yè)

9、成本結(jié)構(gòu)上升，投資收益結(jié)構(gòu)下降以及營(yíng)業(yè)稅金及附加、期間費(fèi)用、資產(chǎn)減值損失結(jié)構(gòu)下降所致，說明營(yíng)業(yè)成本的增加和投資收益的減少是降低營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的根本原因。營(yíng)業(yè)總額構(gòu)成下降的主要原因在于營(yíng)業(yè)外收入比重的下降。 除行業(yè)整體趨勢(shì)外，利潤(rùn)率下降的主要原因，一方面仍在于結(jié)算中裝修房比例的上升，但裝修房比例上升在降低利潤(rùn)率的同時(shí)會(huì)提升回報(bào)率，是效率提升的表現(xiàn)；另一方面在于 2011 年下半年市場(chǎng)調(diào)整期內(nèi)售出的房屋進(jìn)入結(jié)算期。國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)第四條第四款“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本?！?所以，能作為房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅房地產(chǎn)開發(fā)成本加計(jì)扣除的裝修費(fèi)用必須是依法發(fā)包或者自營(yíng)

10、的工程費(fèi)用，而房地產(chǎn)企業(yè)自己組織施工的裝修工程費(fèi)用只能作為維護(hù)修復(fù)銷售產(chǎn)品的“銷售費(fèi)用”支出。2013年萬科基本實(shí)現(xiàn)全裝修，交付房屋中九成為裝修房。裝修房稅金支出258.1億. 3、 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)變動(dòng)分析4會(huì)計(jì)期間2012-12-312013-12-31增減額增減（%)營(yíng)業(yè)總收入32302545944 31.33 營(yíng)業(yè)收入32302545944 31.33 營(yíng)業(yè)總成本83023173063 29138895392 35.10 營(yíng)業(yè)成本654216143489279765076327376036415 41.85 營(yíng)業(yè)稅金及附加628700602 5.76 銷售費(fèi)用30563776573864713

11、570808335914 26.45 管理費(fèi)用27803080413002837563222529522 8.00 財(cái)務(wù)費(fèi)用764757192 891715053 126957862 16.60 資產(chǎn)減值損失83818288 60153367 -23664922 -28.23 公允價(jià)值變動(dòng)收益-8719233 -572042 8147191 -93.44 投資收益928687954 1005187804 76499851 8.24 其中：對(duì)聯(lián)營(yíng)企業(yè)和合營(yíng)企業(yè)的投資收益889787588 999397871 109610283 12.32 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)21013040794 24261338387

12、3248297593 15.46 營(yíng)業(yè)外收入144645173 118969557 -25675616 -17.75 營(yíng)業(yè)外支出87500829 89296695 1795866 2.05 其中：非流動(dòng)資產(chǎn)處置凈損益6068874 6820073 751199 12.38 利潤(rùn)總額21070185138 24291011249 3220826111 15.29 所得稅費(fèi)用5407596715 5993461378 585864663 10.83 凈利潤(rùn)2634961448 16.82 歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)2567367014 20.46 少數(shù)股東損益3111406031 31790004

13、65 67594435 2.17 基本每股收益1.141.370.23 20.18 稀釋每股收益1.141.370.23 20.18 其他綜合收益(損失)-132159076 48592006 180751082 -136.77 綜合收益總額2815712530 18.13 歸屬于母公司所有者的綜合收益2748118095 22.13 歸屬少數(shù)股東的綜合收益3111406031 3179000465 67594435 2.17 利潤(rùn)增減變動(dòng)分析（1） 凈利潤(rùn)或稅后利潤(rùn)分析萬科2013年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)18297550千元 ，比上年增長(zhǎng)了2634961千元，增長(zhǎng)率為16.82%。其中，歸屬于母公司股東

14、的凈利潤(rùn)比上年增長(zhǎng)了2567367千元，增長(zhǎng)率為20.46%；少數(shù)股東損益比上年增長(zhǎng)了67594千元，增長(zhǎng)率僅為2.17%。從水平分析表看，公司凈利潤(rùn)增長(zhǎng)主要是利潤(rùn)總額比上年增長(zhǎng)3220826千元引起的，所得稅費(fèi)用比上年增長(zhǎng)了585865千元，二者相抵，導(dǎo)致凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)。（2） 利潤(rùn)總額分析萬科利潤(rùn)總額增長(zhǎng)了3220826千元，增長(zhǎng)率為15.29%，關(guān)鍵原因是營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng)，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)比上年增長(zhǎng)3248298千元，增長(zhǎng)率為15.46%。但是，萬科2013年?duì)I業(yè)外收入比去年有所減少，減少了-25676千元，降低率是17.75%；營(yíng)業(yè)外支出卻在增加，雖然只增加了1796千元，增長(zhǎng)率為2.05%。綜合

15、作用下，導(dǎo)致了利潤(rùn)總額增加了3220826千元。（3） 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)分析萬科營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增加主要是營(yíng)業(yè)收入和投資收益所致。營(yíng)業(yè)收入比上年增加了32302546千元，增長(zhǎng)率為31.33%。根據(jù)2013年年報(bào)，萬科以1709.4億元再次刷新中國(guó)及全球企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)年銷售額歷史紀(jì)錄，銷售金額同比增長(zhǎng)21.0%，實(shí)現(xiàn)了主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的大幅增長(zhǎng)；其他業(yè)務(wù)收入的增長(zhǎng)主要是由于萬科收取合營(yíng)聯(lián)營(yíng)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用的增加。投資收益的增加導(dǎo)致營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增加了76500千元；資產(chǎn)減值損失的減少，是導(dǎo)致營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增加的有利因素，萬科2013年資產(chǎn)減值損失減少-23665千元，下降了28.23%。投資收益的增加主要是2013年權(quán)益法

16、核算的長(zhǎng)期股權(quán)投資收益的增加和處置金融資產(chǎn)取得的投資收益的減少。資產(chǎn)減值損失主要是由于壞賬損失的減少，比上年降低19.82%。但是由于營(yíng)業(yè)成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加，公允價(jià)值變動(dòng)損益的大幅減少等因素的影響，使得營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增加了32302546千元，增長(zhǎng)率為15.46%。（4）基本每股收益和稀釋每股收益比上年也有較大增長(zhǎng)，增加了0.23元，增長(zhǎng)率為20.18%。企業(yè)凈利潤(rùn)加上其他綜合收益等于綜合收益總額，“其他綜合收益總額”反映根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定未在損益中確認(rèn)的各項(xiàng)利得和損失扣除所得稅影響后的凈額。萬科2013年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)了增長(zhǎng)了2634961千元，增長(zhǎng)率為16.8

17、2%；2012年其他綜合收益為-132159千元，2013年為48592千元，增長(zhǎng)額為 180751千元，增長(zhǎng)率為-136.77%，其他綜合收益由負(fù)轉(zhuǎn)正，變化很大。兩者共同作用導(dǎo)致綜合收益總額比2012年增加了2815713千元，增長(zhǎng)率為18.13%。其中，歸屬于母公司所有者的綜合收益比上年增加了2748118千元，增長(zhǎng)率為22.13%；歸屬少數(shù)股東的綜合收益比上年增加了67594千元，增長(zhǎng)率為2.17%。分項(xiàng)分析二、成本費(fèi)用分析1.產(chǎn)品銷售成本分析（1）分行業(yè)分析（單位：千元）銷售成本資料表主營(yíng)業(yè)務(wù)（分行業(yè)）實(shí)際單位銷售成本實(shí)際銷售總成本行業(yè)名稱實(shí)際銷售量（平方米）2013年2012年201

18、3年2012年主要產(chǎn)品其中：房地產(chǎn)123100007.4352972387.179843999152850988383879.51物業(yè)管理非主要產(chǎn)品其他業(yè)務(wù)合計(jì)注：公司產(chǎn)品仍以中小戶型普通商品房為主，144平方米以下戶型占比達(dá)到91.5%. 由于查詢不到物業(yè)管理及其他業(yè)務(wù)的銷售量數(shù)據(jù)，無法計(jì)算平均成本及實(shí)際銷售總成本等數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)銷售成本降低額=91528509-88383879.51=3144629.486 千元房地產(chǎn)銷售成本降低率=3144629.486/88383879.51*100%=3.56% 可見，萬科公司2013年房地產(chǎn)銷售成本較2012年同期相比有小幅度上升，上升額為31446

19、29.486 千元，上升率為3.56%。（2）分地域分析（單位：千元）銷售成本資料表主營(yíng)業(yè)務(wù)（按投資區(qū)域劃分）實(shí)際單位銷售成本實(shí)際銷售總成本變動(dòng)額變動(dòng)率對(duì)房地產(chǎn)銷售成本的影響區(qū)域?qū)嶋H銷售量（平方米）2013年2012年2013年2012年廣深區(qū)域39635477.2615614255.8808739772878154023309120.415472419.5923.48%6.51%上海區(qū)域194296010.3557566810.036619052012082119500749.35620071.64933.18%0.74%北京區(qū)域34577007.3954819687.06834115925

20、57135824440203.221131154.7764.63%1.35%成都區(qū)域29457386.1846457495.685878411821834616749108.091469237.9058.77%1.75%合計(jì)123099459269206583999181.088692883.9210.35% 其中：對(duì)房地產(chǎn)銷售成本的影響=某地域銷售成本變動(dòng)額/2012年房地產(chǎn)銷售成本*100%。可見，四個(gè)區(qū)域的銷售成本均有不同程度上升，根據(jù)不同區(qū)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)銷售成本的影響程度分析得知，房地產(chǎn)銷售成本比上年上升主要是因?yàn)閺V深區(qū)域銷售成本的上升引起的。而不同地域的銷售成本水平不同受社會(huì)因素等影響。

21、2.銷售費(fèi)用完成情況（1）水平分析（單位：千元）銷售費(fèi)用分析表項(xiàng)目2013年2012年增減額增減率品牌宣傳推廣費(fèi)用1561487115635540513235.04%銷售代理費(fèi)用及傭金95990171424224565934.39%其他1343326118578015754613.29%合計(jì)3864714305637780833726.45% 從銷售費(fèi)用分析表可以看出，企業(yè)銷售費(fèi)用比上年增加808337千元，提高率為26.45%，而銷售費(fèi)用變動(dòng)的主要原因：一是品牌宣傳推廣費(fèi)用有較大增長(zhǎng)，較上年增長(zhǎng)35.04%；銷售代理費(fèi)用及傭金也有大幅增長(zhǎng)，較上年增長(zhǎng)34.39%。這是因?yàn)椋?013年房地產(chǎn)宏

22、觀環(huán)境雖較2012年有所緩解但仍為嚴(yán)峻，所以為取得利潤(rùn)的增長(zhǎng)，萬科選擇繼續(xù)加大宣傳推廣并且加強(qiáng)銷售的戰(zhàn)略。（2）垂直分析（單位：千元）銷售費(fèi)用明細(xì)表項(xiàng)目2013年2012年結(jié)構(gòu)2013年2012年差異品牌宣傳推廣費(fèi)用1561487115635540.40%37.83%2.57%銷售代理費(fèi)用及傭金95990171424224.84%23.37%1.47%其他1343326118578034.76%38.80%-4.04%合計(jì)38647143056377 從表中可以看出，2013年萬科銷售費(fèi)用結(jié)構(gòu)中品牌宣傳推廣費(fèi)用占的比重最大，達(dá)銷售費(fèi)用的40.4%，另外，其他費(fèi)用占的比重也很大。從動(dòng)態(tài)上看，20

23、13年品牌宣傳推廣費(fèi)用比重較去年上升2.57%，銷售代理費(fèi)用及傭金上升1.47%，而其他費(fèi)用有所下降，下降比例為4.04%。3.管理費(fèi)用分析（1）水平分析（單位：千元）管理費(fèi)用明細(xì)表項(xiàng)目2013年2012年變動(dòng)額變動(dòng)率人工與行政費(fèi)用250361023164801871308.08%財(cái)產(chǎn)費(fèi)用447409437012103972.38%其他51819268152500493.25%合計(jì)300283827803072225318.00% 管理費(fèi)用較上年同期增長(zhǎng)8%，增長(zhǎng)額為222531千元，管理費(fèi)用變動(dòng)的主要原因是人工與行政費(fèi)用的增加，增加187130千元，漲幅為8.08%。其他管理費(fèi)用雖然有巨大的

24、增幅，但是其占管理費(fèi)用的比重很小，對(duì)管理費(fèi)用總額影響不大。（2）垂直分析（單位：千元）管理費(fèi)用明細(xì)表項(xiàng)目2013年2012年結(jié)構(gòu)2013年2012年差異人工與行政費(fèi)用2503610231648083.37%83.32%0.06%財(cái)產(chǎn)費(fèi)用44740943701214.90%15.72%-0.82%其他51819268151.73%0.96%0.76%合計(jì)30028382780307從上表可以看出，2013年萬科管理費(fèi)用結(jié)構(gòu)中人工與行政費(fèi)用比重最大，高達(dá)83.32%幾乎占據(jù)所有管理費(fèi)用。管理費(fèi)用結(jié)構(gòu)非常穩(wěn)定，各個(gè)項(xiàng)目的增減都非常小。三、資產(chǎn)減值損失分析 根據(jù)萬科集團(tuán)年報(bào)合并利潤(rùn)表項(xiàng)目附注中關(guān)于資產(chǎn)

25、減值損失的資料，編制資產(chǎn)減值損失分析表。資產(chǎn)減值損失分析表項(xiàng)目2013年2012年增減額 壞賬損失67201388.9783818288.19-16616899.22 存貨跌價(jià)損失（轉(zhuǎn)回）-7048022.37-7048022.37合計(jì)60153366.6083818288.19-23664921.59 從上表可以看出，萬科集團(tuán)2013年度資產(chǎn)減值損失減少了23664921.59，主要是2013年度公司資產(chǎn)減值損失各項(xiàng)目都有所減少所致。其中壞賬損失2013年67201388.97與2012年83818288.19相比，減少了16616899.22；同時(shí)，2013年存輝跌價(jià)損失（轉(zhuǎn)回）70480

26、22.37，兩者綜合作用，導(dǎo)致資產(chǎn)減值損失在2013年的時(shí)候有所減少。4、 投資收益分析2013年萬科投資收益總額為1005188千元，較2012年增加了76500千元。其中占比例最大的為對(duì)聯(lián)營(yíng)企業(yè)和合營(yíng)企業(yè)的投資收益，占2013年度投資收益總額的99%.五收入分析（一）收入的確認(rèn)收入是萬科集團(tuán)在日常活動(dòng)中形成的、會(huì)導(dǎo)致股東權(quán)益增加且與股東投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。收入在其金額及相關(guān)成本能夠可靠計(jì)量、相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入本集團(tuán)并且同時(shí)滿足以下不同類型收入的其他確認(rèn)條件時(shí)，予以確認(rèn)。（二）收入確認(rèn)原則(a) 銷售商品收入當(dāng)同時(shí)滿足上述收入的一般確認(rèn)條件以及下述條件時(shí)，萬科確認(rèn)銷售商品收

27、入： 萬科將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方； 萬科既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制。萬科按已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款的公允價(jià)值確定銷售商品收入金額。 房地產(chǎn)銷售在房產(chǎn)完工并驗(yàn)收合格，達(dá)到了銷售合同約定的交付條件，取得了買方按銷售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明時(shí)(通常收到銷售合同首期款及已確認(rèn)余下房款的付款安排) 確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。萬科將已收到但未達(dá)到收入確認(rèn)條件的房款計(jì)入預(yù)收款項(xiàng)科目，待符合上述收入確認(rèn)條件后轉(zhuǎn)入營(yíng)業(yè)收入科目。(b) 物業(yè)出租物業(yè)出租按與承租方簽定的合同或協(xié)議規(guī)定按直線法確認(rèn)房屋出租收入的實(shí)現(xiàn)。(c) 提供勞務(wù)收入萬科對(duì)外提供

28、勞務(wù)，于勞務(wù)已實(shí)際提供時(shí)確認(rèn)相關(guān)的收入，在確認(rèn)收入時(shí)，以勞務(wù)已提供，與交易相關(guān)的價(jià)款能夠流入，并且與該項(xiàng)勞務(wù)有關(guān)的成本能夠可靠計(jì)量為前提。物業(yè)管理在物業(yè)管理服務(wù)已提供，與物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)，與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)的成本能夠可靠地計(jì)量時(shí)，確認(rèn)物業(yè)管理收入的實(shí)現(xiàn)。(d) 建造合同收入在資產(chǎn)負(fù)債表日，建造合同的結(jié)果能夠可靠估計(jì)的，根據(jù)完工百分比法確認(rèn)合同收入和合同費(fèi)用。萬科根據(jù)已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例確定合同完工進(jìn)度。建造合同的結(jié)果不能可靠估計(jì)的，萬科分下列情況處理： 合同成本能夠收回的，合同收入根據(jù)能夠收回的實(shí)際合同成本予以確認(rèn)，合同成本在其發(fā)生的當(dāng)期確認(rèn)為合同

29、費(fèi)用； 合同成本不可能收回的，在發(fā)生時(shí)立即確認(rèn)為合同費(fèi)用，不確認(rèn)合同收入。(e) 利息收入利息收入是按借出貨幣資金的時(shí)間和實(shí)際利率計(jì)算確定的。 （三）收入分析1. 營(yíng)業(yè)收入與應(yīng)收賬款增幅之間的關(guān)系會(huì)計(jì)期間2013-12-312012-12-31增幅變動(dòng)原因營(yíng)業(yè)收入1.35419E+111.03116E+1131.33結(jié)算規(guī)模增長(zhǎng)項(xiàng)目2013-12-312012-12-31變動(dòng)情況變動(dòng)額變動(dòng)（%）應(yīng)收賬款凈額30789697811886548523119242125863.21%對(duì)總額的影響（%）0.31%盡管萬科營(yíng)業(yè)收入增幅低于應(yīng)收賬款的增幅，甚至不到其一半，但由于應(yīng)收賬款凈額占總資產(chǎn)比重較小

30、，與營(yíng)業(yè)收入相比較小，因此屬于正常幅度變化。2. 銷售收入與生產(chǎn)能力關(guān)系。（1）公司向前5名供應(yīng)商合計(jì)的采購(gòu)額占全年采購(gòu)總額的百分比 2013年公司不斷擴(kuò)大采購(gòu)范圍，深化與合作伙伴的關(guān)系，進(jìn)一步加大集中采購(gòu)和戰(zhàn)略合作的比例，發(fā)揮采購(gòu)規(guī)模效益。報(bào)告期內(nèi)，公司從前5名材料設(shè)備供應(yīng)商的采購(gòu)額合計(jì)29.1億元，比2012年增加9.12%，占全年采購(gòu)總額的2.86%，比12年減少0.75個(gè)百分點(diǎn)。由此可以看出萬科加大了對(duì)產(chǎn)業(yè)的投資。 （2）經(jīng)營(yíng)計(jì)劃實(shí)施情況公司聚焦主流客戶自住需求，積極推動(dòng)銷售，取得良好的表現(xiàn)。2013年公司實(shí)現(xiàn)銷售面積1489.9萬平方米，銷售金額1709.4億元，同比分別增長(zhǎng)15.0

31、%和21.0%。年初公司計(jì)劃全年新開工面積1653萬平方米，竣工面積1290萬平方米。2013年公司實(shí)際完成開工面積2131萬平方米，比年初計(jì)劃多28.9%，實(shí)際實(shí)現(xiàn)竣工面積1303萬平方米，比年初計(jì)劃多1.0%。此方面表明了萬科資源的增加。（3）結(jié)算面積與存貨 2013年，公司實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積1231.0萬平方米，同比增長(zhǎng)36.9%；實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入1327.9億元，同比增長(zhǎng)30.7%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1354.2億元，凈利潤(rùn)151.2億元，同比分別增長(zhǎng)31.3%和20.5%。公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算均價(jià)為10787元/平方米，較2012年下降4.5% 。截至報(bào)告期末，公司合并報(bào)表范圍內(nèi)尚有1437.4萬平

32、方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額合計(jì)約1623.3億元，較2013年初分別增長(zhǎng)6.1%和13.0%。充足的已售未結(jié)資源為未來的業(yè)績(jī)體現(xiàn)奠定了良好基礎(chǔ)。截至2013年底，公司各類存貨中，已完工開發(fā)產(chǎn)品（現(xiàn)房）177.2億元，占比5.35%；在建開發(fā)產(chǎn)品1886.8億元（其中包含已售出未結(jié)算產(chǎn)品），占比56.98%；擬開發(fā)產(chǎn)品（對(duì)應(yīng)規(guī)劃中項(xiàng)目）1243.7億元，占比37.56%。存貨結(jié)構(gòu)保持在合理水平。 從年報(bào)可以看出，萬科房地產(chǎn)在2013年的營(yíng)業(yè)收入增加主要是結(jié)算收入的增加，與企業(yè)不斷增加的房屋結(jié)算面積相匹配。3. 營(yíng)業(yè)收入與相關(guān)費(fèi)用，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量關(guān)系。由上述可以看出，由于銷售規(guī)模，經(jīng)營(yíng)規(guī)模增

33、長(zhǎng)，營(yíng)業(yè)費(fèi)用增加了26.45%，管理費(fèi)用增加了8%,與營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)幅度相匹配。在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量中，銷售商品，提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金的情況如下（單位：人民幣萬元）20132012增幅15343706.7411610883.960.321493419此與營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)幅度相匹配，說明萬科營(yíng)業(yè)收入質(zhì)量良好。4.關(guān)聯(lián)交易 2012年5月11日公司2011年度股東大會(huì)決議，授權(quán)董事會(huì)決定在人民幣105.9億元以內(nèi)，與華潤(rùn)集團(tuán)有限公司及其關(guān)聯(lián)公司（合稱“華潤(rùn)”）繼續(xù)展開合作，包括同珠海華潤(rùn)銀行股份有限公司簽訂貸款合同，利用華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司信托資金和漢威資本管理有限公司旗下基金的資金，同華潤(rùn)深國(guó)投信托有

34、限公司、漢威資本管理有限公司共同投資。授權(quán)期限1年。 報(bào)告期內(nèi)，為滿足上海虹橋11號(hào)項(xiàng)目發(fā)展的需要，公司之全資子公司上海萬科投資管理有限公司將持有的上海虹橋11號(hào)項(xiàng)目39%的權(quán)益轉(zhuǎn)讓給深圳市華威欣城一號(hào)投資合伙企業(yè)（有限合伙），雙方共同開發(fā)上海虹橋11號(hào)項(xiàng)目。而漢威資本管理有限公司和華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司分別持有51%和49%股權(quán)的深圳市華威永盛企業(yè)管理有限公司，是深圳市華威欣城一號(hào)投資合伙企業(yè)（有限合伙）的普通合伙人。 2013年3月20日公司2012年度股東大會(huì)決議，授權(quán)董事會(huì)決定與華潤(rùn)繼續(xù)合作，授權(quán)期限調(diào)整為2年，授權(quán)額度調(diào)整為每年累計(jì)總額不超過人民幣127億元（即不超過公司2012年度經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的20%）。報(bào)告期內(nèi)，在授權(quán)范圍內(nèi)還未有新的合作事項(xiàng)實(shí)施。與華潤(rùn)合作事項(xiàng)有利于充分利用華潤(rùn)在金融方面的優(yōu)勢(shì)及平臺(tái)，拓寬公司融資渠