物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的主導(dǎo)作用探討

1、第 27 卷 第 4 期2005 年 7 月J ournal of Xiangtan Normal University( Social Science Edition)Vol. 27 No . 4J ul. 2005物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的主導(dǎo)作用探討黃國(guó)輝(湖南鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院 經(jīng)貿(mào)管理系 ,湖南 株洲 412001)摘 要 :物業(yè)管理是順應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)而派生的產(chǎn)物 ,它作為房地產(chǎn)商品的消費(fèi)環(huán)節(jié) ,是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善 。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展及買方市場(chǎng)的全面進(jìn)入 ,物業(yè)管理服務(wù)將不再是單純的售后服務(wù) ,它將貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過(guò)程 ,成為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的主角 。關(guān)鍵詞 :物業(yè)管理 ;

2、房地產(chǎn)開發(fā) ;規(guī)劃設(shè)計(jì) ;營(yíng)銷中圖分類號(hào) :F293. 33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 :A 文章編號(hào) :1009 - 4482 (2005) 04 - 0048 - 02房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)兼跨生產(chǎn)與流通兩個(gè)領(lǐng)域 ,是一項(xiàng)復(fù) 普通日用品有明顯的區(qū)別 。如果產(chǎn)品定型后 ,與消費(fèi)者的雜的系統(tǒng)工程 。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的基本建設(shè)程序 ,房地產(chǎn)開 需求錯(cuò)位 ,將很難采取補(bǔ)救措施 。以高檔住宅為例 ,產(chǎn)品定發(fā)過(guò)程可分為四階段 ,即決策立項(xiàng)階段 、 期階段 、 設(shè)階 位錯(cuò)誤后 ,補(bǔ)救措施不外乎降價(jià)銷售 、 新拆改 。針對(duì)戶型段和營(yíng)銷階段 ,這在一定程度上降低了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ,提高了基 的缺欠而重新拆改一般是難以彌補(bǔ)的 。銷售價(jià)格降低

3、后 ,本建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益 。由于認(rèn)識(shí)上的誤區(qū) ,物業(yè)管理被 成功人士不會(huì)因?yàn)閮r(jià)格降低而購(gòu)買自己不理想的房屋 。另狹義地作為房產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)環(huán)節(jié) ,在房產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中一般 一方面 ,豪宅戶型面積大 、 價(jià)高 ,一般消費(fèi)者又沒有能力不受重視 ,雖有部分物管企業(yè)也開展了物業(yè)管理的早期介 購(gòu)買 。因此 ,精確的市場(chǎng)定位是非常重要的 ,如何把握目標(biāo)入工作 ,但從物業(yè)管理進(jìn)入的范圍和實(shí)際效果看都是較小 消費(fèi)群的心理需求 ,獲得他們的認(rèn)同就成為開發(fā)商孜孜以的 。由此引發(fā)的問題突出表現(xiàn)在房產(chǎn)開發(fā)的各階段 。如決 求的目標(biāo) ,而這正是物業(yè)管理企業(yè)的強(qiáng)項(xiàng) 。物業(yè)管理企業(yè)策立項(xiàng)階段 ,出于缺少物業(yè)管理的橋梁作用 ,開

4、發(fā)商市場(chǎng)調(diào) 直接與業(yè)主打交道 ,他們對(duì)物業(yè)銷售的定位 、 主的需求 、研不深入 ,房產(chǎn)供應(yīng)與市場(chǎng)實(shí)際需求脫節(jié)造成后期房產(chǎn)滯 業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的要求等 ,有較深刻的認(rèn)識(shí)和了解 。在日銷 ;前期階段由于缺少物業(yè)管理介入 ,規(guī)劃重硬件設(shè)計(jì)輕后 常工作中 ,物 業(yè) 管 理 者 與 消 費(fèi) 者 面 對(duì) 面 ,時(shí) 刻 保 持 緊 密 聯(lián)期物業(yè)管理 配 套 考 慮 ,造 成 規(guī) 劃 與 實(shí) 際 使 用 不 符 ; 建 設(shè) 階 系 ,可以隨時(shí)傾聽產(chǎn)品使用者對(duì)樓房軟 、 件等各方面的評(píng)段 ,由于缺少物業(yè)管理參與 ,造成工程移交缺乏連續(xù)性 ,后 價(jià) ,在長(zhǎng)期的專業(yè)服務(wù)中積累了較強(qiáng)的專業(yè)感性認(rèn)識(shí) 。物期維護(hù)困難 ;

5、營(yíng)銷階段 ,追求短期開發(fā)利潤(rùn) ,售后服務(wù)意識(shí) 業(yè)管理的參與有助于修正市場(chǎng)定位 ,改進(jìn)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和服不強(qiáng)等 。本文擬就房產(chǎn)開發(fā)的四階段中如何發(fā)揮物業(yè)管理 務(wù) ,使之更鮮明 、 有利 、 能打動(dòng)人心 ,就這一點(diǎn)而言 ,物的指導(dǎo)作用 ,提高房產(chǎn)開發(fā)效益作一探討 。 業(yè)管理人是開發(fā)商和市場(chǎng)之間的橋梁 。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)和國(guó)內(nèi)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看 ,已有一些開發(fā)商把物業(yè)管理作為房地一 決策立項(xiàng)階段引入物業(yè)管理有利于把握 產(chǎn)的營(yíng)銷流 程 ,讓 它 們 直 接 參 與 項(xiàng) 目 的 立 項(xiàng) 分 析 、小 區(qū) 規(guī)劃 、 型設(shè)計(jì) 、 工監(jiān)理等 ,從而更有效的把握市場(chǎng)脈搏 ,迎合市場(chǎng)需求 。如 果 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 能

6、 在 房 地 產(chǎn) 立 項(xiàng) 階 段 介入 ,那么物業(yè)管理企業(yè)就會(huì)從樓盤的定位 、 物業(yè)管理的角度 、 準(zhǔn)業(yè)主的角度為房地產(chǎn)開發(fā)商提供很多有益的建議開發(fā)的最早階段 房地產(chǎn)立項(xiàng)階段就聘請(qǐng)物業(yè)管理公司全程介入 。事實(shí)證明 ,物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)立項(xiàng)階段介入效果最佳 。對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō) ,立項(xiàng)階段特別重要 。因?yàn)榉康禺a(chǎn)建設(shè)有一千相當(dāng)長(zhǎng)的周期 . 而且市場(chǎng)變化快 ,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 。所以 ,如果能對(duì)一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行前瞻性的研究 ,用超前性的戰(zhàn)略眼光 ,準(zhǔn)確地把握市場(chǎng) ,該項(xiàng)目才有可能按既定的計(jì)劃實(shí)施下去 ,最后獲得成功 。作為商品的房屋單價(jià)高 、 資大 ,具有不可移動(dòng)性 ,與和策劃方案 ,至少可在物業(yè)管理智

7、能化系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 、 備的選型等一些細(xì)節(jié)方面為房地產(chǎn)開發(fā)商出謀劃策 ,從而增加樓盤的綜合素質(zhì) ,增加樓盤的賣點(diǎn) ,也為日后的物業(yè)管理打下良好的基礎(chǔ) 。二 前期階段物業(yè)管理介入有利于設(shè)計(jì)的優(yōu)化 、 少物業(yè)管理后遺癥規(guī)劃設(shè)計(jì)是房產(chǎn)開發(fā)的源頭 ,物業(yè)管理應(yīng)積極介入前期物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 。一方面因?yàn)橐?guī)劃設(shè)計(jì)是各功能區(qū)能作者簡(jiǎn)介 :黃國(guó)輝 (1977 - ) ,男 ,湖南岳陽(yáng)人 ,湖南鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院教師 ,經(jīng)濟(jì)師 、技師 、估價(jià)師 ,主要從事房地產(chǎn) 、企業(yè)管理 、市場(chǎng)營(yíng)銷方向研究 。48© 1995-2005 Tsinghua Tongfang Optical Disc Co., Ltd. A

8、ll rights reserved.湘潭師范學(xué)院學(xué)報(bào) (社會(huì)科學(xué)版)市場(chǎng)動(dòng)向 ,減少?zèng)Q策的盲目性當(dāng)前 ,人們對(duì)物業(yè)管理的要求越來(lái)越高 ,物業(yè)管理作為樓盤銷售賣點(diǎn)的地位也越來(lái)越凸現(xiàn) ,房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理也越來(lái)越重視 。一些有遠(yuǎn)見的房地產(chǎn)開發(fā)商從房地產(chǎn)前 建 重總業(yè)硬更 更戶 施從從投設(shè)減 收稿日期 :2005 - 01 - 10否形成完整 、 適 、 利的區(qū)域的制約因素 ;另一方面 ,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大潮中 ,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要保持自己產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力必須具有超前意識(shí) 。所謂的超前意識(shí) ,就是要從高點(diǎn)起步 ,充分考慮人們對(duì)房屋產(chǎn)品和居住環(huán)境需求的不斷變化 ,不僅要重視房屋本身的工程質(zhì)量 ,更應(yīng)考慮房

9、屋的使用功能 、 區(qū)的合 理 布 局 、建 筑 的 造 型 、建 材 的 選 用 、室 外 的 環(huán)境 、 住的安全與舒適 、 活的方便等等 。物業(yè)管理規(guī)劃與建筑規(guī)劃的不同之處在于 : 各自所站的角度不同 。我們發(fā)現(xiàn) ,大多數(shù)建筑設(shè)計(jì)院在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí) ,未能充分或準(zhǔn)確考慮日后的物業(yè)管理 ,給住戶造成了麻煩 ,給物業(yè)管理公司帶來(lái)了不便甚至困難 。比如 ,空調(diào)機(jī)的安裝與排水考慮失誤 ,造成影響制冷效果或裝修困難 ; 鐵圍欄及其他鐵制材料的過(guò)多使用 ,造成日后的保養(yǎng)負(fù)擔(dān)過(guò)大等 。這些情況都說(shuō)明設(shè)計(jì)院對(duì)物業(yè)管理問題考慮欠缺 。同時(shí)由于物業(yè)管理公司熟知這些問題 ,因而才能在這方面提出專業(yè)意見 。在規(guī)劃的初期

10、就積極引進(jìn)物業(yè)管理觀念 ,讓物業(yè)管理與規(guī)劃設(shè)計(jì) 、 筑安裝 、 電設(shè)備 、 銷推廣等不同專業(yè)在不同的層面上進(jìn)行互動(dòng) ,將對(duì)整體項(xiàng)目質(zhì)素的提高大有裨益 。一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)需要幾年的時(shí)間 ,但其使用時(shí)間卻是幾十年甚至上百年 。這期間 ,科學(xué)的發(fā)展 、 術(shù)的進(jìn)步 、 濟(jì)的增長(zhǎng) ,生活水平的提高使人們對(duì)居住和工作環(huán)境及質(zhì)量的要求不可能停留在原有的水平上 。再者 ,以往的房地產(chǎn)設(shè)計(jì)人員僅從設(shè)計(jì)技術(shù)的角度考慮問題 ,往往忽視了以后的管理和使用問題 。比如通常的鋁合金窗移動(dòng)的滑軌都是平口槽的 ,但是沿海地區(qū)都有臺(tái)風(fēng)季節(jié) ,臺(tái)風(fēng)夾著暴雨 ,就可能會(huì)使槽內(nèi)浸水 ,并倒灌進(jìn)屋 ,因此必須對(duì)平口槽進(jìn)行改進(jìn)

11、,變成外低內(nèi)高 ,就可有效防止進(jìn)水 。又如現(xiàn)在每棟樓宇在設(shè)計(jì)中都預(yù)留空調(diào) 、 排油煙機(jī)的位置 ,但由于科學(xué)技術(shù)的發(fā)展 ,產(chǎn)品的更新?lián)Q代 ,設(shè)計(jì)的預(yù)留位置常常會(huì)不適用 。而上述問題有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理卻十分清楚 ,因此物業(yè)管理應(yīng)積極介入項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的相關(guān)工作 。一則反映以后專業(yè)化物業(yè)管理得以順利滿足各種需求 ; 二則從業(yè)主或使用人的角度 ,憑專業(yè)人士的經(jīng)驗(yàn)和以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問題和缺陷 ,對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行審視 ,對(duì)不適之處提出修改方案 ,以優(yōu)化 、 善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié) ,避免一些在后期工作中難以解決的設(shè)計(jì)缺陷問題及保持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 。三 建設(shè)階段物業(yè)管理參與有利于工程

12、質(zhì)量的優(yōu)化 ,減少后期維護(hù)難度一些熱銷樓盤發(fā)展商曾明文規(guī)定 :”規(guī)劃設(shè)計(jì)方案沒有物業(yè)管理單位的簽字不能實(shí)施 ,施工結(jié)算沒有物業(yè)管理單位簽字不能付款 ,讓物業(yè)管理全方位地參與項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督”。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)修建過(guò)程中站在業(yè)主的角度 ,對(duì)物業(yè)的整體施工質(zhì)量進(jìn)行了認(rèn)真的監(jiān)督 。物業(yè)管理公司與專業(yè)監(jiān)理公司不同 ,監(jiān)理公司與開發(fā)商是合同關(guān)系 ,工程驗(yàn)收一旦結(jié)束 ,就不再有任何的后續(xù)服務(wù) 。而物業(yè)管理公司必須長(zhǎng)期應(yīng)付各種可能出現(xiàn)的問題 ,提供的是一種”長(zhǎng)效服務(wù)”,必須為以后的維修服務(wù)著想 。過(guò)去的商品房開發(fā) ,工程建設(shè)階段物業(yè)管理企業(yè)不介入 ,加之滯后的物業(yè)管理大都由開發(fā)企業(yè)派生的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理

13、 ,因而 ,即使到了商品房進(jìn)入物業(yè)管理企業(yè)接收驗(yàn)收階段 ,也多是馬馬虎虎 ,給后期的日常管理埋下隱緩 。因此 ,物業(yè)管理公司必須參與工程建設(shè)活動(dòng) ,了解該物業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu) 、 線布置 ,甚至所用建材 ,這樣才能開展后續(xù)服務(wù)工作 。與此同時(shí) ,結(jié)合物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn) ,能從實(shí)際使用角度提出對(duì)工程核心部位施工質(zhì)量控制的意見 。例如 ,針對(duì)頂層 、 生間 、 房漏水問題 ,分析成因提出工程建議 。另外 ,物業(yè)管理公司參與施工管理有利于物業(yè)的良性開發(fā) 。對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō) ,使工程多了一份質(zhì)量保證 ,同時(shí)又保證了建筑移交和今后物業(yè)管理的連續(xù)性 ,為開發(fā)商節(jié)省了時(shí)間 ,有利于提高工質(zhì) 、 期及售后服務(wù)等方面的信譽(yù) 。

14、四 營(yíng)銷階段做好售后服務(wù) ,打造物業(yè)管理品牌促進(jìn)房產(chǎn)銷售物業(yè)管理已越來(lái)越成為投資置業(yè)者選擇物業(yè)的一項(xiàng)重要標(biāo)準(zhǔn) 。近年來(lái) ,隨著生活水平的日益提高 ,人們的居住觀念也發(fā)生了很大變化 ,住房不再僅是遮風(fēng)避雨的場(chǎng)所 ,而是安全 、 明 、 適的工作和生活環(huán)境 。購(gòu)買者花錢買的不僅僅是房子 ,還有管理和服務(wù) 。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向理性和成熟 ,在新一輪經(jīng)濟(jì)周期里 ,房地產(chǎn)企業(yè)之間可能將價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向多元化競(jìng)爭(zhēng) ,功能 、 質(zhì) 、 置和物業(yè)管理好的房地產(chǎn)將占有更多的份額 。據(jù)專家評(píng)論 ,目前物業(yè)管理的因素已占到樓宇價(jià)值的 20 %30 % ,而且越來(lái)越多的房地產(chǎn)投資者把物業(yè)管理效果的優(yōu)劣 ,作為投資和消

15、費(fèi)的重要選擇因素 。有這樣一個(gè)論斷 “昨天購(gòu)房是選地段 、 價(jià)格 、今天購(gòu)房是選環(huán)境 、 配套 、 天購(gòu)房就是選物業(yè)管理了”。部分先知 ,精明的開發(fā)商已意識(shí)到這一點(diǎn) ,并已逐步開始將小區(qū)物業(yè)管理做為一個(gè)全新的賣點(diǎn)大包裝 ,同時(shí)這也就為物業(yè)管理企業(yè)與潛在業(yè)主間的信息交流創(chuàng)造了客觀條件 。為了配合銷售 ,物業(yè)管理專家應(yīng)該在全面銷售前完成的工作是 : (1) 明確服務(wù)內(nèi)容 ; (2) 明確設(shè)備配置 ; (3) 確定組織架構(gòu) ; (4) 明確財(cái)務(wù)預(yù)算 (即收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)) ; (5) 完成管理份額計(jì)算 ; (6) 完成所有合同文本 。這一系列工作的完成 ,通常需要兩到三個(gè)月的時(shí)間 。只有如此 ,不能把一般意

16、義上的”售后服務(wù)”工作做好 。對(duì)房屋建筑及其設(shè)備 、 政公用設(shè)施 、 化 、 生 、交通 、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行及時(shí)有效地維護(hù) 、修繕與整治 ,并向星級(jí)物業(yè)管理看齊 ,不斷提高服務(wù)檔次與品味 。由此來(lái)打造物業(yè)管理品牌 ,以服務(wù)促進(jìn)房產(chǎn)銷售 ,實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益 、 境效益和社會(huì)效益的統(tǒng)一 。物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延伸 ,從近年的情況看 ,在房地產(chǎn)開發(fā)中將發(fā)揮越來(lái)越重要的作用 ,甚至成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的品牌 。如讓消費(fèi)者信賴的中海外 、 科地產(chǎn)除了有成功的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)外 ,很大程度也歸功于物業(yè)管理的品牌 。這里必須要說(shuō)明的是 ,上述作用是物業(yè)管理貫穿在整個(gè)房產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中取得的 ,可以說(shuō)物業(yè)管理在房產(chǎn)開發(fā)中起到了承上啟下的主導(dǎo)作用 。參考文獻(xiàn) :1 王貴嶺 . 物業(yè)管理 M . 北京 :中國(guó)物價(jià)出版社 ,2003.2 賀學(xué)良 , (美) ALBE