物業(yè)項(xiàng)目保修階段工程質(zhì)量和設(shè)備管理監(jiān)控辦法

1、物業(yè)項(xiàng)目保修階段工程質(zhì)量和設(shè)備管理監(jiān)控辦法 物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書：保修階段工程質(zhì)量和設(shè)備管理監(jiān)控方法 1、目的 為交付后房屋、設(shè)備設(shè)施進(jìn)入保修階段供應(yīng)操作指引，以便準(zhǔn)時(shí)處理客戶報(bào)修和確保各類設(shè)備設(shè)施正常安全運(yùn)行。 2、范圍 各管理處、部門。 3、職責(zé) 3.1各管理處負(fù)責(zé)在保修階段對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行日常監(jiān)控管理；跟進(jìn)施工單位對(duì)工程質(zhì)量和設(shè)備設(shè)施問(wèn)題的處理。 3.2地產(chǎn)客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)對(duì)房屋交付及保修階段工程質(zhì)量和設(shè)備設(shè)施問(wèn)題的處理；負(fù)責(zé)監(jiān)督、督促施工單位對(duì)工程質(zhì)量和設(shè)備設(shè)施問(wèn)題的處理工作。 4、方法和過(guò)程掌握 4.1工程質(zhì)量問(wèn)題處理方法 4.1.1地產(chǎn)在房屋交付前，管理處應(yīng)與地產(chǎn)相關(guān)部門結(jié)合詳細(xì)狀況確定工

2、程質(zhì)量返修的管理方法。目前工程質(zhì)量返修問(wèn)題的處理主要有兩種方式：A、由地產(chǎn)直接負(fù)責(zé)跟進(jìn)處理；B、地產(chǎn)委托物業(yè)代理跟進(jìn)服務(wù)。 4.1.1.1由地產(chǎn)直接負(fù)責(zé)跟進(jìn)處理 1)管理處到客戶反映的工程質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，須予以記錄，并反饋至地產(chǎn)相關(guān)部門； 2)地產(chǎn)相關(guān)部門通知施工方并會(huì)診、商定修理時(shí)間，跟進(jìn)、驗(yàn)收、交付、記錄等。并將處理信息反饋給管理處，以便協(xié)助處理和跟進(jìn)； 3)在處理過(guò)程中，積極與客戶進(jìn)行溝通，防止問(wèn)題的升級(jí)。 4.1.1.2地產(chǎn)委托物業(yè)代理跟進(jìn)服務(wù) 1)地產(chǎn)與物業(yè)在房屋交付前簽訂工程返修委托代理合同或施工方、地產(chǎn)、物業(yè)簽定三方協(xié)議，明確工作方法及相關(guān)責(zé)任； 2)為物業(yè)便于管理，地產(chǎn)并將施工方的

3、保證金轉(zhuǎn)至物業(yè)直接管理。物業(yè)公司內(nèi)部須制訂保證金的扣罰審批流程，并將扣罰標(biāo)準(zhǔn)通知施工方； 3)管理處負(fù)責(zé)受理業(yè)主報(bào)修、聯(lián)系施工方會(huì)診、商定修理時(shí)間，跟進(jìn)、驗(yàn)收、交付、記錄等工作，管理處指定返修管理專員負(fù)責(zé)處理工程質(zhì)量問(wèn)題。 4)管理處接到工程質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，須進(jìn)行記錄，并開(kāi)具房屋返修工作記錄單，交返修管理專員負(fù)責(zé)處理。 5)返修管理專員聯(lián)系業(yè)主進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看，并將查看結(jié)果記錄在房屋返修工作記錄單上。如查看結(jié)果為業(yè)主誤報(bào)或業(yè)主自身原因造成，無(wú)須修理或業(yè)主自行解決的，返修管理專員將房屋返修工作記錄單進(jìn)行存檔。 6)確認(rèn)為工程質(zhì)量問(wèn)題，返修管理專員通知施工單位負(fù)責(zé)人支配返修，施工單位負(fù)責(zé)人制定返修方案填寫

4、在房屋返修工作記錄單上，并簽名確認(rèn)。 7)如施工單位不履行責(zé)任，或多次返修不成功的，由物業(yè)制定返修方案，支配返修，并填寫扣款通知單交施工單位確認(rèn)。 8)如為小修項(xiàng)目（五金配件、門窗配件等），返修完畢后，返修管理專員需對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪，并將回訪結(jié)果的填寫在房屋報(bào)修登記表的備注欄。如較大修理，返修管理專員需與業(yè)主商定修理時(shí)間，與施工隊(duì)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交底，并與施工隊(duì)負(fù)責(zé)人在房屋修理任務(wù)書上簽名確認(rèn)。返修管理專員支配施工隊(duì)進(jìn)場(chǎng)修理。修理完畢后，返修管理專員隨即進(jìn)行初驗(yàn)，合格后會(huì)同業(yè)主、施工隊(duì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行驗(yàn)收，并請(qǐng)業(yè)主在房屋返修工作記錄單上簽名確認(rèn)。 9)返修管理專員每月需匯總填報(bào)工程質(zhì)量保修記錄表報(bào)地產(chǎn)委托部門

5、。 10)返修管理專員將返修資料歸檔。 4.1.2對(duì)于業(yè)主反映的普遍公共設(shè)施配套等問(wèn)題，由物業(yè)提交專題報(bào)告報(bào)地產(chǎn)，由地產(chǎn)負(fù)責(zé)處理。 4.2設(shè)備保修期內(nèi)的管理工作 4.2.1地產(chǎn)與物業(yè)根據(jù)物業(yè)接管驗(yàn)收掌握程序，辦理驗(yàn)收手續(xù)，對(duì)部分在物業(yè)管理委托合同中未明確的設(shè)備設(shè)施免費(fèi)維保的管理工作可一并交接給物業(yè)，同時(shí)對(duì)供應(yīng)商保證金的扣罰流程共同進(jìn)行確定。 4.2.2為在接管初期設(shè)備設(shè)施免費(fèi)維保期內(nèi)對(duì)施工或安裝單位的維保工作進(jìn)行有效監(jiān)控，地產(chǎn)應(yīng)確保移交時(shí)，供應(yīng)設(shè)備設(shè)施選購(gòu)及安裝的合同復(fù)印件、維保作業(yè)計(jì)劃、維保期限及內(nèi)容和其它服務(wù)承諾的復(fù)印件，設(shè)備設(shè)施供應(yīng)商及安裝單位的聯(lián)系人、電話、地址等資料。 4.2.2物業(yè)

6、應(yīng)制定各類設(shè)備的保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書，包含對(duì)保修期內(nèi)的設(shè)備設(shè)施的修理、保修監(jiān)督工作，并嚴(yán)格根據(jù)作業(yè)指導(dǎo)書進(jìn)行操作，填寫相關(guān)質(zhì)量記錄。 4.2.3保修期內(nèi)是由安裝單位/供應(yīng)商進(jìn)行日常保養(yǎng)修理的，管理處應(yīng)根據(jù)維保方供應(yīng)保養(yǎng)計(jì)劃對(duì)其維保行為進(jìn)行監(jiān)控，要求其將每次到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行保養(yǎng)的狀況記錄在服務(wù)供方設(shè)備保養(yǎng)修理記錄表上，管理處將日常出現(xiàn)的故障和服務(wù)不準(zhǔn)時(shí)等狀況在記錄表中記錄。 4.2.4電梯保修期結(jié)束后如物業(yè)公司仍須分包給社會(huì)專業(yè)公司維保的，物業(yè)公司應(yīng)在電梯保修到期前二個(gè)月，著手預(yù)備供方的評(píng)估工作,確定有資格的合格供方。 4.2.5對(duì)于保修期內(nèi)的各類設(shè)備，在出現(xiàn)或發(fā)覺(jué)故障和問(wèn)題時(shí)，管理處應(yīng)準(zhǔn)時(shí)通知安裝單位處理，如影響到業(yè)主使用的，應(yīng)同時(shí)做好防范措施。管理處將故障及處理狀況進(jìn)行具體記錄在保修期內(nèi)設(shè)備故障處理記錄表，報(bào)送物業(yè)公司和地產(chǎn)公司相關(guān)部門。 5、支持性文件 TJzzWY7.5.4-G01物業(yè)接管驗(yàn)收掌握程序 6、質(zhì)量記錄表格 TJzzWY7.4-Z01-06-F1房屋返修工作記錄