物業(yè)項(xiàng)目拓展控制程序

1、物業(yè)項(xiàng)目拓展控制程序 物業(yè)項(xiàng)目拓展掌握程序 10目的 保證公司物業(yè)項(xiàng)目拓展工作的有序及正常進(jìn)行，提高物業(yè)項(xiàng)目拓展工作效率。 20范圍 適用于公司內(nèi)與物業(yè)項(xiàng)目拓展有關(guān)的組織及其組織行為。 30職責(zé) 31總經(jīng)理負(fù)責(zé)批準(zhǔn)公司物業(yè)項(xiàng)目拓展工作方針及公司年度物業(yè)項(xiàng)目拓展工作目標(biāo)。 32商務(wù)部負(fù)責(zé)公司的物業(yè)項(xiàng)目拓展工作，在全國范圍內(nèi)對外承接物業(yè)管理項(xiàng)目。 33商務(wù)部的片區(qū)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)本片區(qū)內(nèi)物業(yè)項(xiàng)目的拓展工作。 40程序 41物業(yè)項(xiàng)目拓展運(yùn)作流程圖 物業(yè)項(xiàng)目信息獲取 有效聯(lián)絡(luò)與發(fā)展商初步交涉有效跟蹤及聯(lián)絡(luò)洽談 全權(quán)委托 物管方式的確定顧問管理擬定合同 咨詢服務(wù) 合同評審 簽約 項(xiàng)目資料移交，協(xié)助其它單位做好

2、項(xiàng)目跟進(jìn) 辦理結(jié)案工作 42物業(yè)項(xiàng)目信息獲取 4.2.1各部門及個(gè)人應(yīng)協(xié)助商務(wù)部進(jìn)行物業(yè)項(xiàng)目信息的搜集，對信息的識別由商務(wù)部負(fù)責(zé)。 1）物業(yè)項(xiàng)目信息的搜集有以下途徑： A、實(shí)地收集新建、在建或已建物業(yè)的項(xiàng)目信息； B、參觀各類房地產(chǎn)交易會； C、收集項(xiàng)目在報(bào)刊雜志、網(wǎng)絡(luò)信息及電視、廣播等各類媒體上的廣告宣傳； D、物業(yè)管理主管部門及政府相關(guān)機(jī)構(gòu)的推介； E、中介機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)之各類企業(yè)單位的推介； F、公私關(guān)系之熟人、朋友及已簽約發(fā)展商的推介； G、主動上門聯(lián)絡(luò)的發(fā)展商； H、參與項(xiàng)目的公開招投標(biāo)或邀請招投標(biāo)； I、其他途徑。 2）物業(yè)項(xiàng)目實(shí)地考察要素 A、物業(yè)類型、規(guī)模及定位(通過實(shí)地

3、或模型、效果圖、銷售價(jià)格等了解項(xiàng)目檔次定位等)； B、所在區(qū)域及其地理位置； C、開、竣工時(shí)間及其開盤、入伙時(shí)間； D、發(fā)展商聯(lián)絡(luò)方式、背景資料及其物業(yè)管理合作意向； E、對于新市場，須充分調(diào)查當(dāng)?shù)匚锕軤顩r，包括配套法規(guī)、收費(fèi)狀況、物管消費(fèi)心理、發(fā)展前景等； F、其它可于第一時(shí)間收集到的信息。 4.2.2商務(wù)部將搜集到的項(xiàng)目信息的各類要素進(jìn)行整理分析，與發(fā)展商作進(jìn)一步接洽，盡可能多接高檔次、大規(guī)模樓盤或較好的商業(yè)、寫字樓等能為公司帶來經(jīng)濟(jì)效益及社會效益的項(xiàng)目。 43有效聯(lián)絡(luò)及跟蹤洽談 4.3.1商務(wù)部項(xiàng)目跟蹤人員通過面談、電話、傳真、電子郵件、郵政速遞等方式與發(fā)展商銷售主管、發(fā)展商物管事宜主管

4、、發(fā)展商決策高層人仕聯(lián)絡(luò)。 4.3.2聯(lián)絡(luò)洽談內(nèi)容及有效記錄 1）了解項(xiàng)目詳細(xì)狀況，索取項(xiàng)目總平面圖及其相關(guān)圖紙、資料。 2）了解項(xiàng)目發(fā)展商的實(shí)力背景、以往業(yè)績，發(fā)展商對項(xiàng)目物業(yè)管理的合作意向等。 3）向發(fā)展商推介我司發(fā)展規(guī)模、實(shí)力背景、管理業(yè)績。 4）在項(xiàng)目跟蹤過程中如發(fā)生部門內(nèi)部工作調(diào)整或公司人事變動等狀況，原項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及接手的員工必需專心做好項(xiàng)目移交工作，原項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必需供應(yīng)物業(yè)項(xiàng)目文字資料、完備的有效聯(lián)絡(luò)記錄等全套資料及發(fā)展商有效聯(lián)絡(luò)人員的聯(lián)絡(luò)方式，原項(xiàng)目負(fù)責(zé)人須支配接手人與該項(xiàng)目發(fā)展商有效聯(lián)絡(luò)人員面談一次。 44物業(yè)管理方式的確定: 4.4.1依據(jù)公司供應(yīng)的三種物業(yè)管理方式，分別為全

5、權(quán)委托管理服務(wù)型、顧問管理服務(wù)型、咨詢策劃管理服務(wù)型，商務(wù)部應(yīng)從為我司爭取最大利益的角度動身，并結(jié)合物業(yè)的實(shí)際狀況、發(fā)展商的合作意向等確定建議發(fā)展商接受的物業(yè)管理方式。 45合同評審 4.5.1合同評審日常工作程序 1）部門員工依據(jù)與發(fā)展商的洽談意見，依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)合同范本擬制合同稿，編制版本號，經(jīng)自審后與項(xiàng)目資料一并提交部門負(fù)責(zé)人。 2）部門負(fù)責(zé)人就與標(biāo)準(zhǔn)合同中有改動或可商談的條款進(jìn)行審查（包括文字和內(nèi)容），簽字確認(rèn)后提交公司主管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審查。 3）公司主管領(lǐng)導(dǎo)就合同中有關(guān)重要條款進(jìn)行審查（著重于內(nèi)容），簽字確認(rèn)后返回。 4）準(zhǔn)合同經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)審查后提交公司總經(jīng)理、其他主管領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門對合同主

6、要條款進(jìn)行評審，填寫合同評審記錄并經(jīng)評審人員簽字確認(rèn)。 5）合同經(jīng)評審后由部門員工依據(jù)批復(fù)意見修訂合同稿并負(fù)責(zé)準(zhǔn)時(shí)報(bào)發(fā)展商。 46簽約 4.6.1簽約合同必需根據(jù)合同中商定的份數(shù)用公司統(tǒng)一的標(biāo)書紙打印，并確保在每份合同的每頁右下角處蓋上公司小圓章，將此份合同隨對外經(jīng)濟(jì)合同會簽單交公司領(lǐng)導(dǎo)簽字認(rèn)可。 4.6.2商務(wù)部預(yù)備簽約的前期預(yù)備工作，并負(fù)責(zé)通知相關(guān)出席人員。 4.6.3簽約時(shí)甲、乙雙方須隨合同交換的文件：加蓋公司公章的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及法人代表證明書（如非本司法人簽署該合同，則需再預(yù)備法人代表授權(quán)委托書）。 4.6.4甲、乙雙方按合同上商定份數(shù)保留合同原件。 47項(xiàng)目資料移交 4.7.1與發(fā)展商的資料移交 1）商務(wù)部發(fā)函通知發(fā)展商關(guān)于我司工作移交事宜。需要的話，在發(fā)文中提示發(fā)展商準(zhǔn)時(shí)支付合同近期款，并告知我司銀行帳戶及財(cái)務(wù)部相關(guān)人員聯(lián)絡(luò)方法。 4.7.2與辦公室的資料移交 1）發(fā)函通知辦公室簽約事實(shí)。 2）把兩份簽約合同原件交辦公室，并由辦公室負(fù)責(zé)為財(cái)務(wù)部復(fù)印一份。 3）辦公室應(yīng)將發(fā)展商的主要聯(lián)絡(luò)人及聯(lián)絡(luò)方式傳遞給財(cái)務(wù)部等有關(guān)部門。 4.7.3與財(cái)務(wù)部的資料移交 1）發(fā)函通知財(cái)務(wù)部簽約事實(shí)。 2）要求財(cái) 務(wù)部做好收款跟蹤事宜，并協(xié)作其工作。 48