技術(shù)報(bào)告重慶洋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

1、第一部分總述一、估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)重慶洋世達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估二、委托估價(jià)方以出讓方式取得土地使用權(quán)抵押的委托：重慶洋世達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地址：重慶市南岸區(qū)花園村街道金山支路 18 號(hào)：資本：伍仟萬(wàn)元整三、受托估價(jià)方估價(jià)機(jī)構(gòu)：重慶市中融信資產(chǎn)評(píng)估公司機(jī)構(gòu)地址：重慶市渝中區(qū)民生路四賢巷三號(hào)青鳥(niǎo)資質(zhì)級(jí)別：土地 B 級(jí)評(píng)估資格號(hào)：B200650030十樓：艷：400010：（023）63844744-8012/8009/8017傳真：（023）63844744-8003/8007四、估價(jià)目的（一）根據(jù)委托方出具的委托估價(jià)函，委托方擬將待估宗地作為抵押物向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押的估價(jià)目的，本公司受托對(duì)待估宗地進(jìn)

2、行估價(jià)，本估價(jià)報(bào)告為抵押雙方確定其抵押價(jià)值提供價(jià)格參考。重慶市中融信資產(chǎn)評(píng)估公司：63716085-8012/8009/8017/8003（傳真）- 2 -（二）本估價(jià)報(bào)告所依據(jù)的、規(guī)程等有關(guān)資料見(jiàn)估價(jià)依據(jù)。（三）本估價(jià)結(jié)果僅用于本次估價(jià)目的,用于其它方面無(wú)效。五、估價(jià)依據(jù)1、中2、重慶市民土地土管理法；關(guān)于調(diào)整征地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)(渝府發(fā)200567 號(hào))；3、重慶市國(guó)土房管局關(guān)于公布重慶市主城區(qū) 2616 平方公里范圍內(nèi)土地級(jí)別（渝國(guó)土房管發(fā)2005159 號(hào)）；4、重慶市土地出讓金5、重慶市關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)有土地使用權(quán)土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)和（渝府發(fā)200543 號(hào)）；關(guān)于調(diào)整國(guó)有土地使用權(quán)土

3、地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)和土地出讓金（渝府發(fā)200279 號(hào)）；6、重慶市國(guó)有土地使用權(quán)土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)和土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施細(xì)則的通 知渝國(guó)土房管發(fā)2002486 號(hào);7、中民標(biāo)準(zhǔn)GB/T 18508-2001(城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程);關(guān)于調(diào)整城市建設(shè)配套費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)的決定(渝府發(fā)8、重慶市200392 號(hào))；9、重慶市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例渝府發(fā)200292 號(hào)。（二）、委托方提供的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的資料1、委托企業(yè)法人；2、估價(jià)對(duì)象國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同（渝地（2004）合字（南區(qū)）第 65 號(hào)）；3、房地產(chǎn)權(quán)證100 房地證 200620 號(hào)，100 房地證 200621 號(hào)，100 房地證 2007六、估價(jià)

4、基準(zhǔn)日8 號(hào)。重慶市中融信資產(chǎn)評(píng)估公司：63716085-8012/8009/8017/8003（傳真）- 3 -2007 年 3 月 6 日七、估價(jià)日期2007 年 3 月 6 日-3 月 7 日八、地價(jià)定義估價(jià)對(duì)象為重慶洋世達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以出讓方式取得，土地所有權(quán)屬于，假設(shè)不抵押權(quán)利限制，土地開(kāi)發(fā)程度宗地紅線內(nèi)為“五通”（通水、通氣、通電、通路、通訊），為“五通”（通水、通氣、通電、通路、通訊），估價(jià)對(duì)象證載土地面積為 17907 平方米。本次評(píng)估土地面積 17907 平方米，用途為商業(yè)、住宅用地，商住比例按1：9，容積率為 3.5（見(jiàn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同（渝地（2004）合字（南區(qū)）第

5、65 號(hào)），估價(jià)基準(zhǔn)日在 2007 年 3 月 6 日，剩余年限分別為 37年（商業(yè)），47 年（住宅）無(wú)它項(xiàng)權(quán)利限制條件下的土地使用權(quán)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。九、估價(jià)結(jié)果我們本著公平、公正、公開(kāi)的原則，在分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，采用成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了評(píng)估，經(jīng)過(guò)測(cè)算，評(píng)估對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)格如下：土地單價(jià)：4517 元/平方米(取整) 土地面積：17907 平方米地價(jià)總額：8089 萬(wàn)元（保留至萬(wàn)元位）地價(jià)總額大寫(xiě)：捌仟零捌拾玖萬(wàn)元整幣種：。十、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)重慶市中融信資產(chǎn)評(píng)估公司：63716085-8012/8009/8017/8003（傳真）- 4 -1估價(jià)假設(shè)條件1）委托

6、方通過(guò)合法途徑取得土地使用權(quán)，委托方提供的房地產(chǎn)權(quán)證（100 房地證 200620 號(hào)，100 房地證 200621 號(hào)，100 房地證20078 號(hào)）為使用估價(jià)對(duì)象的最終法律憑證。2）估價(jià)對(duì)象作為商業(yè)、住宅用地，開(kāi)發(fā)完成后得到最有效利用并產(chǎn)生相應(yīng)的土地。3） 對(duì)在估價(jià)期日的土地市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的4） 委托方提供的資料屬實(shí)。市場(chǎng)。5）委估宗地用途為商業(yè)、住宅用地，根據(jù)土地出讓合同（渝地（2004）合字（南區(qū)）第 65 號(hào)）規(guī)定容積率為 3.5；商業(yè)、住宅用地按商業(yè) 10%，住宅 90%測(cè)算。21）活動(dòng)。2）使用的限制條件只適用于本次估價(jià)目的，委托不能將其用于除此之外的其他估價(jià)結(jié)果是價(jià)格定

7、義限定條件下的土地使用權(quán)價(jià)格。如改變估價(jià)對(duì)象用途、估價(jià)期日、土地權(quán)利狀況、土地使用年期、土地開(kāi)發(fā)程度等影響地產(chǎn)價(jià)格的因素條件之一，估價(jià)結(jié)果不成立。3）對(duì)必須完整使用方為有效，對(duì)僅使用報(bào)告中部分內(nèi)容所導(dǎo)致的可能發(fā)生的損失，受托評(píng)估機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。3評(píng)估資料來(lái)源由受托評(píng)估機(jī)構(gòu)收集的資料：。1）、重慶市有關(guān)重慶市中融信資產(chǎn)評(píng)估公司：63716085-8012/8009/8017/8003（傳真）- 5 -2） 重慶市國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)、重慶市地價(jià)指數(shù)等資料。3） 估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的區(qū)位條件資料。4）估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域土地取得由委托方提供的資料：稅費(fèi)資料。1） 估價(jià)對(duì)象的權(quán)利、利用現(xiàn)狀資料。2） 房

8、地產(chǎn)權(quán)證100 房地證 200620 號(hào)，100 房地證 200621 號(hào)，100 房地證 2007合字（南區(qū)）第 65 號(hào)）。3）宗地平面位置圖。8 號(hào)，國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同（渝地（2004）4土地估價(jià)結(jié)果有效的條件1）的估價(jià)結(jié)果在滿足全部假設(shè)與限制條件下，評(píng)估基準(zhǔn)日為二OO 七年三月六日作為商業(yè)、住宅用地，容積率為 3.5、剩余年限分別為 37年（商業(yè)），47 年（住宅）無(wú)它項(xiàng)權(quán)利限制條件下的土地使用權(quán)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，一旦改變以上任何一項(xiàng)條件，該評(píng)估結(jié)果將無(wú)效。2）有效期為報(bào)告完成之日即二OO 七年三月七日起一年內(nèi)有效。5其它需要說(shuō)明的事項(xiàng)1）受托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。的評(píng)估結(jié)果

9、負(fù)責(zé)，評(píng)估對(duì)收集的資料2）該評(píng)估報(bào)告及估價(jià)結(jié)果，須經(jīng)在受托評(píng)估機(jī)構(gòu)土地估價(jià)師簽章、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章方有效。的兩名或兩名以上3）本評(píng)估項(xiàng)目評(píng)估與委托及該人之間，除本評(píng)估項(xiàng)目委托關(guān)系外，無(wú)任何其他影響估價(jià)結(jié)果的關(guān)系。重慶市中融信資產(chǎn)評(píng)估公司：63716085-8012/8009/8017/8003（傳真）- 6 -4）根據(jù)評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)，截止評(píng)估基準(zhǔn)日,評(píng)估對(duì)象、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定，權(quán)屬清楚，無(wú)爭(zhēng)議。5）只對(duì)委托方負(fù)責(zé)，不對(duì)除此之外的其他方承擔(dān)任何責(zé)任。6）根據(jù)該地塊國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同第七條規(guī)定，受讓方需在2004 年 8 月底前動(dòng)工建設(shè)，于 2008 年 12 月底竣工。不能按期建設(shè)應(yīng)提前30 日

10、提出，延期不能超過(guò)一年。超過(guò)一年未動(dòng)工，出讓方應(yīng)向受讓方征收出讓金 20%以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工，出讓方無(wú)償收回土地使用權(quán)。超過(guò)竣工時(shí)間 180 天以上的，出讓方應(yīng)向受讓方征收出讓金 5%的違約金； 滿二年未竣工的，出讓方無(wú)償收回土地使用權(quán)。請(qǐng)報(bào)告使用人注意。十一、土地估價(jià)師簽字：土地估價(jià)師： 土地估價(jià)師：十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)重慶市中融信資產(chǎn)評(píng)估法定代表人：二 00 七年三月七日公司重慶市中融信資產(chǎn)評(píng)估公司：63716085-8012/8009/8017/8003（傳真）- 7 -第二部分估價(jià)對(duì)象描述及地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析一、估價(jià)對(duì)象描述1、土地登記狀況2、 土地權(quán)利狀況權(quán)屬性質(zhì)：根據(jù)房

11、地產(chǎn)權(quán)證（100 房地證 200620 號(hào)，100 房地證 2006宅用地，土地所21 號(hào)，100 房地證 20078 號(hào)），土地用途為商業(yè)、住屬。截止評(píng)估基準(zhǔn)日止，根據(jù)評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)，評(píng)估對(duì)象、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定，權(quán)屬清楚，無(wú)爭(zhēng)議。估價(jià)年限：據(jù)房地產(chǎn)權(quán)證（100 房地證 200620 號(hào)，100 房地證 200621 號(hào)，100 房地證 20078 號(hào)）批準(zhǔn)使用期限分別為商業(yè)至 2044 年 3 月 4 日，住宅至 2054 年 3 月 4 日，至基準(zhǔn)日土地剩余使用年限分別為 37 年（商業(yè)），47 年（住宅）。3、土地利用狀況土地開(kāi)發(fā)程度宗地紅線內(nèi)為“五通”（通水、通氣、通電、通路、通訊），為“

12、五通”（通水、通氣、通電、通路、通訊）重慶市中融信資產(chǎn)評(píng)估公司：63716085-8012/8009/8017/8003（傳真）- 8 -項(xiàng)目宗 地 1宗 地 2宗 地 3土地使用者重慶洋世達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)100 房地證 200620 號(hào)100 房地證 200621 號(hào)100 房地證 20078 號(hào)土地位置南岸區(qū)南坪五一村南岸區(qū)南坪七一村南岸區(qū)南坪紅工村土地用途商業(yè)、住宅土地面積735273913164土地級(jí)別商業(yè) 5 級(jí)、住宅 3 級(jí)土地權(quán)屬性質(zhì)出讓房地籍號(hào)NA66-45-51NA66-45-52NA66-45-50使用權(quán)終止年限住宅至 2054 年 3 月 4 日，商業(yè)至 2044

13、 年 3 月 4 日4、土地利用狀況地上物待拆除。二、地價(jià)影響因素分析一般因素1、地理位置重慶地跨東經(jīng) 105°17110°11，北緯 28°1032°13之間，地處較為發(fā)達(dá)的東部地區(qū)和豐富的西部地區(qū)的結(jié)合部，東鄰、湖南，北連陜西，是長(zhǎng)江上游最大的中心，西南工商重鎮(zhèn)和水陸交通樞紐。人口 3072 萬(wàn)，8.24 萬(wàn)平方公里土地。重慶是我國(guó)著名的“山城”，地貌結(jié)構(gòu)復(fù)雜，地形高低懸殊，山地丘陵占幅員面積的 90，大于 7 度的坡地面積達(dá) 80，這就加大了基礎(chǔ)設(shè)施投資。長(zhǎng)江和嘉陵江把主城區(qū)分割開(kāi)，交通受到一定限制，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)影響。2、城市重慶市作為發(fā)展六大

14、老工業(yè)基礎(chǔ)之一，商業(yè)、住宅配套能力強(qiáng)，工業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。汽車(chē)摩托車(chē)、鋁材、化工、紡織冶金、成套機(jī)電設(shè)備企業(yè)有較大規(guī)模。經(jīng)過(guò) 10 多年的開(kāi)放，重慶作為西南地區(qū)中心城市的地位有了進(jìn)一步的加強(qiáng)，其人口、面積均列特大城市首位。隨著西部大開(kāi)發(fā)的進(jìn)程，重慶市以科技促發(fā)展，目前已有 2 個(gè)級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，10 個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，擁有各類(lèi)企業(yè) 16 萬(wàn)家，技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和北部新區(qū)個(gè)黃金三角，穩(wěn)定地支撐起重慶建設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基城區(qū)、三峽庫(kù)區(qū)和黔江開(kāi)發(fā)區(qū)則形成一個(gè)大三角，互為依托，相互補(bǔ)充，成為新的增長(zhǎng)、區(qū)域。同時(shí)，公司來(lái)渝投資有所增加，世界 500 強(qiáng)企業(yè) IBM、重慶市中融信資產(chǎn)評(píng)估公司：63716085-8

15、012/8009/8017/8003（傳真）- 9 -西門(mén)子、諾基亞、摩托羅拉及福特汽車(chē)公司等進(jìn)入重慶，充分顯示了重慶作為年輕直轄市的巨大吸引力和開(kāi)發(fā)潛力。十五大確定我國(guó)西部大開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略 方針，重慶市作為我國(guó)西部的中心城市之一，勇抓機(jī)遇，并以此為契機(jī)，大力加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為西部開(kāi)發(fā)、啟動(dòng)奠定基礎(chǔ)。重慶市目前有 94個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目正在建設(shè)和籌劃，總投資超過(guò) 2260 億元?！熬盼濉逼陂g，重慶市先后開(kāi)工完成了九龍坡港區(qū)二期工程、萬(wàn)州港牌樓工程和紅溪溝二期工程等一批重點(diǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，填補(bǔ)了西南地區(qū)無(wú)集裝箱碼頭的空白；公路建設(shè)方面，重慶市相繼建長(zhǎng)高速公路和長(zhǎng)涪高速公路，并開(kāi)工建設(shè)了、渝合、上界高速公路

16、，基本形成了高速公路和一、公路相連的公路骨架，12 條公路國(guó)道干線中重慶上海、重慶貴陽(yáng)湛江兩條干線和國(guó)道 210、212、318、319、326 從境內(nèi)通過(guò)，并有16 條呈放射干線的公路網(wǎng)在重慶交匯；鐵路方面，除川黔、襄渝、干線外，投資近 200 億元的渝懷鐵路已經(jīng)完工，即將修建萬(wàn)達(dá)、渝遂、渝蘭鐵路，其路干線已實(shí)現(xiàn)電氣化，使重慶的鐵路能力成倍增長(zhǎng)；水運(yùn)方面，全市共有港口 41 個(gè)，年吞吐量已達(dá) 2600 萬(wàn)噸，其中吞吐量在 100萬(wàn)噸以上的港口 9 座；航空方面，重慶江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)通航的國(guó)內(nèi)外城市有 50多個(gè)，航線達(dá) 70 多條，并投資 10 多億元進(jìn)行江北機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建，擴(kuò)建后的江北機(jī)場(chǎng)年吞吐能力將

17、達(dá) 1200次，5 倍于目前能力，還有建成的梁平機(jī)場(chǎng)、萬(wàn)州五橋機(jī)場(chǎng)及籌建的黔江舟北機(jī)場(chǎng)，屆時(shí)，重慶將形成“一渝四機(jī)場(chǎng)”的格局。3、產(chǎn)業(yè)及稅收政策伴隨著產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整，特別是舉世矚目的三峽水利樞重慶市中融信資產(chǎn)評(píng)估公司：63716085-8012/8009/8017/8003（傳真）- 10 -紐工程和西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，投資重點(diǎn)逐步向西部地區(qū)轉(zhuǎn)移，重慶富集區(qū)的樞紐，獲得了空前的發(fā)展機(jī)市作為連接?xùn)|部遇。重慶市城市總體發(fā)達(dá)區(qū)和西部要求城市區(qū)范圍由現(xiàn)有的 230 平方公里逐步擴(kuò)大到360 平方公里，加之新土地管理法的頒布，使地價(jià)總體水平上升。重慶市資對(duì)外商來(lái)渝投資在稅收、外匯管理及信

18、貸、土地、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、物等 10 個(gè)方面制定了具體政策。為支持重慶直轄市加快建設(shè)，賦予重慶享有與上海浦東同等的政策。同時(shí)，隨著住房制度的不斷深化，為了盤(pán)活房地產(chǎn)市場(chǎng)，減輕企業(yè)和消費(fèi)者負(fù)擔(dān)，批準(zhǔn)取消48 項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目的政策措施，及降低契稅，并出臺(tái)了一系列刺激住宅消費(fèi)、發(fā)展住宅業(yè)多次降低利率，促進(jìn)消費(fèi)，這些都大大推動(dòng)了重慶市房地產(chǎn)業(yè)并保持了良好的發(fā)展勢(shì)頭。打好國(guó)企攻堅(jiān)戰(zhàn)已作為重慶市西部開(kāi)發(fā)大“七個(gè)一批”區(qū)域因素之一，為企業(yè)進(jìn)行體制創(chuàng)新，采取措施正在促進(jìn)企業(yè)新生。兼并，債轉(zhuǎn)股等1、區(qū)域條件綜述：南岸區(qū)為重慶市的主城區(qū)之一，也是重慶市的風(fēng)景文化區(qū)。區(qū)域內(nèi)有重慶、重慶郵電學(xué)院、第二外語(yǔ)學(xué)校、重慶教育學(xué)院等高

19、等學(xué)府，并且有著名的南山、南溫泉等風(fēng)景名勝，每年到此觀光人次逐年遞增。區(qū)域內(nèi)道路平整，交通四通八達(dá)，水、電、氣、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施保證程度較高，隨著鵝公巖大橋的通車(chē)，使該區(qū)與重慶市各區(qū)的更加緊密。商場(chǎng)、南岸區(qū)目前了重慶百貨、新世紀(jì)百貨、百盛購(gòu)物中心、特超市、麥德隆超市等大型商場(chǎng)，有福建、華夏、民生、招商、光大以及中、農(nóng)、建、工四大國(guó)有。近年來(lái)，該區(qū)域房重慶市中融信資產(chǎn)評(píng)估公司：63716085-8012/8009/8017/8003（傳真）- 11 -地產(chǎn)發(fā)展較快，涌現(xiàn)出天龍廣場(chǎng)、凱悅、浪高購(gòu)物廣場(chǎng)、宏聲廣場(chǎng)、海棠曉月、陽(yáng)光、翠堤春曉、融僑、多驕、重慶國(guó)際會(huì)展中心、國(guó)際花園、帝景名苑、翠湖山莊、金

20、陽(yáng)騎龍山莊、四?；▓@、星宇花園、金臺(tái)、昌龍國(guó)際商務(wù)等樓盤(pán)，隨著南岸濱江路的建成通車(chē)、南坪四公里立交的修建以及步行街的完善，該區(qū)域發(fā)展將躍上一個(gè)新的臺(tái)階。2、交通條件：本次評(píng)估地塊南岸區(qū)海棠溪濱江路，目前周?chē)呀?jīng)建成了餐飲一條街，海棠小月、陽(yáng)光等住宅小區(qū)，所在區(qū)域道路條件良好，距菜園壩火車(chē)站約 5 公里，距江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)約 33 公里，距朝天門(mén)重慶港約 10公里，交通較為便捷。良好的交通條件對(duì)地價(jià)有正面影響。3、基礎(chǔ)設(shè)施條件：該區(qū)域已實(shí)現(xiàn)通路、通水、通電，供水保證度和供電保證度均達(dá)到 95%以上，區(qū)域?qū)崿F(xiàn)了備，對(duì)地價(jià)有正面影響。直撥和無(wú)線通訊，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完4、環(huán)境條件：該區(qū)域產(chǎn)業(yè)以發(fā)展商住境良好

21、，對(duì)地價(jià)有正面影響。為主，居住環(huán)境較好，人文環(huán)5、限制：評(píng)估地塊基礎(chǔ)設(shè)施齊全，交通方便，住宅污染較少，符合要求。該地塊地形、地質(zhì)條件一般，受自然災(zāi)害的概率較小。城市個(gè)別因素1、宗地自然條件1） 宗地形狀：不規(guī)則多邊形，無(wú)特別不可利用之處，對(duì)開(kāi)發(fā)有利，從而對(duì)地價(jià)有正面影響；2） 地形條件：該宗地地形坡度較大，從而對(duì)地塊地價(jià)有正面影響；重慶市中融信資產(chǎn)評(píng)估公司：63716085-8012/8009/8017/8003（傳真）- 12 -3）地質(zhì)條件：區(qū)域內(nèi)土地?zé)o不良地質(zhì)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)過(guò)，基本能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要，對(duì)地價(jià)影響不大。2、土地利用狀況1） 土地用途：商業(yè)、住宅。2） 土地面積：17907 平

22、方米；3）容積率：按國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同（渝地（2004）合字（南區(qū)）第 65 號(hào)）規(guī)定容積率為小于等于 3.5。3、宗地開(kāi)發(fā)程度土地開(kāi)發(fā)程度宗地紅線內(nèi)為“五通”（通水、通氣、通電、通路、通訊），為“五通”（通水、通氣、通電、通路、通訊）。4、宗地利用方向估價(jià)對(duì)象用途為商業(yè)、住宅，擬開(kāi)發(fā)中檔住宅小區(qū)和商業(yè)用房，符合區(qū)域。5、最有效用途根據(jù)該地區(qū)的總體，該宗地作為商業(yè)、住宅用途是土地的最佳用途，土地為最有效使用，地價(jià)達(dá)到最高水平。綜上所述，估價(jià)對(duì)象的形狀、面積、地形、地質(zhì)條件對(duì)土地利用均無(wú)不 良影響，宗地交通條件以及宗地開(kāi)發(fā)程度和利用方向，均有利于地價(jià)水平的上升。重慶市中融信資產(chǎn)評(píng)估公司：63

23、716085-8012/8009/8017/8003（傳真）- 13 -第三部分土地估價(jià)一、估價(jià)原則根據(jù)和重慶市有關(guān)地價(jià)評(píng)估的有關(guān)規(guī)定，本次評(píng)估主要遵循了如下土地估價(jià)原則：1、最有效使用原則由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來(lái)不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取的，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。因此，在地價(jià)評(píng)估過(guò)程中應(yīng)在符合城市優(yōu)用途。條件下，根據(jù)土地的區(qū)位條件和產(chǎn)生的預(yù)期確定評(píng)估對(duì)象的最2、供需原則由于土地具有地理位置的固定性、不增性、個(gè)別性等自然特性，使價(jià)格 獨(dú)占性較強(qiáng)，需求與供給都限于局部地區(qū)，供給量有限，競(jìng)爭(zhēng)主要是在需求 方面進(jìn)行。即土

24、地不能實(shí)行完全競(jìng)爭(zhēng)，其價(jià)格的獨(dú)占傾向性較強(qiáng)，因此土地 不能僅根據(jù)均衡法則來(lái)決定價(jià)格。故此，在本次評(píng)估過(guò)程中，應(yīng)深入分析當(dāng) 前該區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)的需求狀況對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的影響，并據(jù)此實(shí)事求是地科學(xué)測(cè)算 委估對(duì)象地產(chǎn)價(jià)格。3、替代原則同類(lèi)型而具有替代關(guān)系的土地之間，其價(jià)格會(huì)相互影響和牽制，并在市重慶市中融信資產(chǎn)評(píng)估公司：63716085-8012/8009/8017/8003（傳真）- 14 -場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制下，它們的價(jià)格將趨于一致。本次評(píng)估遵循替代原則主要體現(xiàn)在：成本逼近法中各評(píng)估參數(shù)的取值以及基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)區(qū)域內(nèi)一般條件的比較。4、綜合分析原則法中待估宗地條件與地價(jià)受自然、及政治等許多因素的影響，因此，在進(jìn)行

25、地價(jià)評(píng)估過(guò)程中，要充分考慮影響地價(jià)的多種因素，抓住主要因素進(jìn)行商業(yè)、住宅分析，從而才能評(píng)估出科學(xué)合理的、切合實(shí)際的價(jià)格。二、估價(jià)方法選擇2.1 估價(jià)方法的選擇根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，現(xiàn)行的地價(jià)評(píng)估方法主要有市場(chǎng)比較法、收益還原法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)則，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況，并結(jié)合該項(xiàng)目的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。評(píng)估通過(guò)實(shí)地，認(rèn)真分析收集到的資料，在確定上述估價(jià)原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，結(jié)合本次評(píng)估目的，決定采用成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象地價(jià)。2.2選擇評(píng)估方法的依據(jù)1） 重慶市對(duì)于征用土地的各

26、項(xiàng)成本和稅費(fèi)都有明確規(guī)定，因此此次評(píng)估運(yùn)用成本逼近法的條件比較成熟。2） 重慶市已于 1992 年完成了城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，并于 2000 年 8 月重新進(jìn)行修訂，以渝府發(fā)（2000）76 號(hào)文“重慶市關(guān)于頒布重慶市公布。又于 2002 年 6國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)和公示地價(jià)”向重慶市中融信資產(chǎn)評(píng)估公司：63716085-8012/8009/8017/8003（傳真）- 15 -月進(jìn)行了調(diào)整，重新頒布了“重慶市國(guó)有土地使用權(quán)土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)和出讓金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施細(xì)則”，與此同時(shí)，還制定了宗地地價(jià)評(píng)估的系數(shù)。并于2005 年 3 月又頒布了“重慶市國(guó)土房管局關(guān)于公布重慶市主城區(qū) 2616 平方公里范圍內(nèi)

27、土地級(jí)別”（渝國(guó)土房管發(fā)2005159 號(hào)）對(duì)主城區(qū)內(nèi)的土地級(jí)別進(jìn)行了重新修訂，又因估價(jià)對(duì)象所在的高新區(qū)屬于新基準(zhǔn)地價(jià)的范圍，因此可以采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)法對(duì)該評(píng)估對(duì)象進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。三、估價(jià)測(cè)算過(guò)程：1、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)法評(píng)估思路：重慶市于1992 年建立了城市分類(lèi)用途的基準(zhǔn)地價(jià)體系，并于 2000年 8 月重新進(jìn)行修訂頒布，其地價(jià)體系（下面簡(jiǎn)稱(chēng) 2000 地價(jià)體系）由土地級(jí)別、基準(zhǔn)地價(jià)、公示地價(jià)為主。并通過(guò)重慶市渝府發(fā)（2000）76 號(hào)文重慶市關(guān)于頒布重慶市國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)和公示地公布。重慶市 2000 地價(jià)體系分為商服業(yè)、住宅、工業(yè)三種價(jià)向用途；土地級(jí)別分 20 級(jí)，覆蓋全重慶市 40 個(gè)

28、區(qū)（縣、市）；新基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日為 2002 年 1 月 1 日，其內(nèi)涵為 50 年期城市熟地價(jià)格。2002 年按照重慶市渝府200279對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行了重新，本次基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵為城鎮(zhèn)國(guó)有土地法定最年限，五通一平（通下水、通電、通路、通氣、通訊和平整場(chǎng)地），商業(yè)用地容積率為 2，住宅用地容積率為 3，工業(yè)用地容積率為 1 條件下的平均價(jià)格。運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)法進(jìn)行具體評(píng)估時(shí)應(yīng)根據(jù)宗地實(shí)際情況進(jìn)行宗地成熟度、容積率、區(qū)域和個(gè)別因素和年限。商業(yè)、住宅用途的宗地價(jià)格評(píng)估時(shí)，。應(yīng)按各用途基準(zhǔn)地價(jià)分?jǐn)偼恋孛娣e后2、基本公式： PiP×(1+A+B)×C×D×E重慶市

29、中融信資產(chǎn)評(píng)估公司：63716085-8012/8009/8017/8003（傳真）- 16 -式中：Pi：待估宗地后單價(jià)；P：待估宗地所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)；A：待估宗地成熟度系數(shù)；B：待估宗地區(qū)域和個(gè)別因素系數(shù)；C：待估宗地的容積率D：待估宗地年限系數(shù)；系數(shù)；E：待估宗地期日測(cè)算過(guò)程：系數(shù)。確定待估宗地所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)根據(jù)重慶市主城區(qū) 2616KM2 范圍內(nèi)土地級(jí)別，宗地所在區(qū)域土地級(jí)別為商業(yè) 5 級(jí)、住宅 3 級(jí)，其基準(zhǔn)地價(jià)為商業(yè) 4822 元平方米·40 年；住宅2206 元平方米·70 年。重慶市國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)表（：元/平方米）上表摘自渝府發(fā)（2002）79 號(hào)

30、文附一表區(qū)域和個(gè)別因素系數(shù)的確定(見(jiàn)下表)36 級(jí)商業(yè)用途地價(jià)因素系數(shù)說(shuō)明表重慶市中融信資產(chǎn)評(píng)估公司：63716085-8012/8009/8017/8003（傳真）- 17 -優(yōu)劣程度影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較差差用途類(lèi)別土地級(jí)別商服業(yè)（40 年）住宅（70 年）工業(yè)（50 年）1119533503149929977307812043749922067114595717774605482212373506433495928673993841220831097371501018755891201249133811536 級(jí)商業(yè)用地地價(jià)因素系數(shù)表重慶市中融信資產(chǎn)評(píng)估公司：63716085-8012/8

31、009/8017/8003（傳真）- 18 -系數(shù)（）優(yōu)劣程度地價(jià)因素優(yōu)較優(yōu)一般較差差商業(yè)繁華度企業(yè)經(jīng)營(yíng)類(lèi)別3.02.00.0-2.5-5.0企業(yè)規(guī)模2.01.00.0-1.0-1.5距商業(yè)中心的距離2.01.50.0-1.0-3.0內(nèi)部交通條件距交通站點(diǎn)的距離2.01.00.0-0.5-1.5交通線路數(shù)1.00.50.0-0.5-1.0道路級(jí)別1.00.50.0-1.0-1.5步行街人行道(寬度)2.01.00.0-1.0-2.0外 部交 通條 件距火車(chē)站的距離2.01.00.0-0.5-0.5距港口的距離2.01.00.0-0.5-0.5距機(jī)場(chǎng)的距離2.01.00.0-0.5-0.5距長(zhǎng)途

32、汽車(chē)站距離2.01.00.0-0.5-0.5基 礎(chǔ)設(shè) 施保有度上水保證率1.00.50.0-0.5-1.0下水保證率1.00.50.0-0.5-0.5電力保證率1.51.00.0-0.5-1.5通訊1.00.50.0-0.5-2.0人口密度狀況2.01.50.0-1.5-1.5宗地條件宗地臨街狀況4.52.50.0-2.5-4.0宗地臨街寬度2.01.00.0-1.0-2.0宗地自身深度1.00.50.0-0.5-1.0商業(yè)繁華度企業(yè)經(jīng)營(yíng)類(lèi)別金融、商業(yè)、住宅性大商場(chǎng)首飾店、家用電 器、服裝、賓館、飲食糧油、副食店糧油、副食店加油站、營(yíng)業(yè)性服務(wù)用地、停車(chē)場(chǎng)企業(yè)規(guī)模（經(jīng)營(yíng)面積）25001000-2

33、499200-999100-199100距商業(yè)中心的距離（m）300301-500501-10001001-20002000內(nèi)部交通條件距交通站點(diǎn)的距離（m）200201-400401-600601-800800交通線路數(shù)（條）43-421無(wú)步行街人行道（寬度）（m）158-1541-82-42外部交通條件距火車(chē)站的距離（km）0.50.5-2.02.0-5.05.0-8.08.0距港口的距離（km）0.50.5-2.02.0-5.05.0-8.08.0距機(jī)場(chǎng)的距離（km）2020-2525-3030-4040距長(zhǎng)途汽車(chē)站距離（km）0.40.4-1.51.5-3.03.0-5.05.0人口密

34、度（/k ）2.52.51.5-2.50.8-1.50.5-0.8基礎(chǔ)設(shè)施保有度上水保證率（%）(全年)95%以上90-9586-8980-8580下水保證率（%）排水暢通、常年不漫水暢通、年內(nèi) 2-3次漫水偶爾阻塞、年內(nèi)2-3 次漫水偶爾阻塞、年內(nèi)4-7 次漫水偶爾阻塞、常漫水電力保證率（%）(全年)95 以上90-9581-8970-8070通訊保證率（部/100 建面）53-5211宗地條件臨街狀況臨生活型主干道臨生活型次干道臨混合型主干道臨混合型次干道不臨街臨街寬度（m）2010-205-103-53臨街深度（m）55-88-1010-1515宗地的整形度矩形且長(zhǎng)邊臨街矩形且短邊臨街近

35、似矩形、梯形規(guī)則多邊形袋地、不規(guī)則多邊形宗地商業(yè)用地區(qū)域和個(gè)別因素系數(shù)表即商業(yè)用地的區(qū)域及個(gè)別因素系數(shù)為：11%13 級(jí)住宅小區(qū)地價(jià)因素系數(shù)說(shuō)明表重慶市中融信資產(chǎn)評(píng)估公司：63716085-8012/8009/8017/8003（傳真）- 19 -優(yōu)劣程度影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較差差位置至最近商業(yè)中心距離（m）500-1000<500 或 100015001500250025004000>4000內(nèi)部交通條件至最近商業(yè)中心公交站點(diǎn)的距離（m）<200200-500500-800800-1000>1000交通線路數(shù)（條）4321無(wú)道路級(jí)別（寬度）（m）20151991458&

36、lt;5停車(chē)場(chǎng)地（）自備>1000自備 600 1000自備<600附近有停車(chē)場(chǎng)無(wú)基礎(chǔ)設(shè)施保有度上水保有度（）全年>97949790938089<80下水保有度（）排水暢通、常年不漫水暢通、年內(nèi) 1次漫水偶爾阻塞年內(nèi) 12 次偶爾阻塞、年內(nèi)35 次偶爾阻塞、影 響 因 素條件說(shuō)明系數(shù)(%)商 業(yè) 繁華 度企業(yè)經(jīng)營(yíng)類(lèi)別金融、商業(yè)、住宅性大商場(chǎng))優(yōu)3.0企業(yè)規(guī)模（2500 ）優(yōu)1.0距商業(yè)中心距離（501-1000m）一般0.0內(nèi) 部 交通 條 件距交通站點(diǎn)距離（201-400m）較優(yōu)1.0交通線路數(shù)（大于 4）優(yōu)1.0區(qū)域內(nèi)部道路級(jí)別（20m）優(yōu)1.0步行街人行道(8-1

37、8)較優(yōu)0.5外 部 交通 條 件距火車(chē)站的距離（大于 8KM）差-0.5距碼頭的距離（大于 8KM）差-0.5距機(jī)場(chǎng)的距離（大于 40KM）差-0.5距長(zhǎng)途汽車(chē)站距離（0.4-1.5KM）較優(yōu)1.0人口密度(1.5/ km2)一般0.0基 礎(chǔ)設(shè) 施條 件評(píng) 價(jià)上水保證度(95%以上)優(yōu)1.0下水保證度(排水暢通、常年不漫水)優(yōu)1.0電力保證度(95以上)優(yōu)1.5通訊保有度(5 m2面積)優(yōu)1.0宗 地 條件臨街狀況(臨生活型主干道)優(yōu)0.0臨街寬度(大于 20m)優(yōu)2.0臨街深度(大于 15m )差-1.0宗地整形度(不規(guī)則多邊形)差-1.5調(diào)整幅度（合計(jì)）/11宗地的整形度1.00.50.

38、0-0.5-1.5調(diào)整幅度35.019.50.0-17.5-26.513 級(jí)住宅小區(qū)用地地價(jià)因素系數(shù)表宗地住宅用地區(qū)域和個(gè)別因素系數(shù)表表重慶市中融信資產(chǎn)評(píng)估公司：63716085-8012/8009/8017/8003（傳真）- 20 -影響因素條件說(shuō)明系數(shù)（）位置條件（至最近商業(yè)中心距離<500m）較優(yōu)2.0交通便捷度距最近商業(yè)中心公交站點(diǎn)的距離（500-800m）一般0.0交通線路數(shù)（4 條）優(yōu)2.5道路級(jí)別（914m）一般0.0（系數(shù)優(yōu)劣程度（影響因）素優(yōu)較優(yōu)一般較差差位置條件2.01.00.0-1.0-2.0交通便捷度距最近商業(yè)中心公交站點(diǎn)的距離3.02.00.0-1.5-3.0

39、交通線路數(shù)2.51.50.0-1.5-2.5道路級(jí)別2.01.00.0-0.5-1.0停車(chē)場(chǎng)地1.00.50.0-0.5-1.0基礎(chǔ)設(shè)施保有度上水保有度2.51.50.0-2.0-3.0下水保有度1.00.50.0-0.5-1.5電力保有度2.52.00.0-2.0-3.0天然氣保有度2.51.50.0-1.0-2.5通訊保正度1.51.00.0-0.5-1.0公用實(shí)施學(xué)校、2.51.50.0-2.0-3.0農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、醫(yī)院、公園1.00.50.0-0.5-1.0環(huán)境評(píng)價(jià)住宅區(qū)人文環(huán)境1.00.50.0-0.5-1.0宗地周?chē)袩o(wú)污染2.00.50.0-1.5-2.5宗地坡度1.50.50.0-

40、0.5-1.5宗地內(nèi)物朝向與采光1.51.00.0-1.0-1.5調(diào)整幅度30170.0-17-31水電力保有度（）全年>97949790938089<80天然氣保有度（）全年>96949690938089<80通訊保有度（部/100 面積）>323121<1公用實(shí)施學(xué)校、的距離（m）<50050010001000150015002000>2000農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、醫(yī)院、公園的距離（m）<50050010001000200020003000>3000環(huán)境評(píng)價(jià)住宅區(qū)人文環(huán)境科研、機(jī)關(guān)、辦公區(qū)教學(xué)、科研、機(jī)關(guān)宿舍區(qū)普通住宅區(qū)未改造舊城區(qū)宗地周?chē)?/p>

41、無(wú)污染附近無(wú)污染源白天噪聲輕微白天噪聲較重晝夜均有噪聲有多種污染源宗地坡度3°310°1015°1530°>30°宗地內(nèi)物朝向與采光，且光線充足朝東、東南， 光線充足朝東北、西南一面背光朝北、一面背光朝西、西北兩面背光即住宅用地的區(qū)域及個(gè)別因素系數(shù)為：19%。成熟度：重慶市2002 年基準(zhǔn)地價(jià)是在滿足土地開(kāi)發(fā)程度宗地紅線內(nèi)為“五通一平”的價(jià)格，其系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)如下表：本次估價(jià)對(duì)象紅線內(nèi)為土地開(kāi)發(fā)程度宗地紅線內(nèi)為“五通”（通水、通氣、通電、通路、通訊），評(píng)估對(duì)象成熟度住宅-6%（缺場(chǎng)地平整）。系數(shù)為商業(yè)-7%（缺場(chǎng)地平整）；年限系數(shù)的確定：該地塊

42、為出讓用地，土地用途為商業(yè)、住宅，評(píng)估設(shè)定為商業(yè)、住宅，至估價(jià)基準(zhǔn)日，住宅剩余年期：47 年，商業(yè)剩余年期:37 年，故年限數(shù)為：u=1-1/（1+r）n÷1-1/（1+r）m系其中：u年限系數(shù)重慶市中融信資產(chǎn)評(píng)估公司：63716085-8012/8009/8017/8003（傳真）- 21 -土地開(kāi)發(fā)程度系數(shù)商業(yè)住宅工業(yè)缺通路-7-6-6缺通上水-3-3-4缺通下水-3-3-5缺通電-7-5-7缺通訊-3-3-3缺通氣-5缺場(chǎng)地平整-7-6-5停車(chē)場(chǎng)地（自備<600）一般0.0基礎(chǔ)設(shè)施保有度上水保有度（全年>97）優(yōu)2.5下水保有度（排水暢通、常年不漫水）優(yōu)1.0電力保

43、有度（全年>97）優(yōu)2.5天然氣保有度（全年>96）優(yōu)2.5通訊保正度（>3 部/100 面積）優(yōu)1.5公用設(shè)施學(xué)校、（小于 500m）優(yōu)2.5農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、醫(yī)院、公園（5001000m）較優(yōu)0.5環(huán)境評(píng)價(jià)住宅區(qū)人文環(huán)境（普通住宅區(qū)）一般0.0宗地周?chē)袩o(wú)污染（附近無(wú)污染源）優(yōu)2.0宗地坡度（1530°）較差-0.5宗地內(nèi)物朝向與采光（朝東北、西南一面背光）一般0.0調(diào)整幅度19r土地還原率 0.0585n實(shí)際剩余使用年限m各用途法定最年限根據(jù)此公式求得: 商業(yè)U0.9787；住宅 U0.9486容積率：評(píng)估對(duì)象容積率 3.5，按重慶市 2002 年基準(zhǔn)地價(jià)體系中基準(zhǔn)地

44、價(jià)所對(duì)應(yīng)的商業(yè)容積率系數(shù)為 2.15，住宅容積率系數(shù)為 1.21（見(jiàn)下表）。期日：本次公布的基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日為 2001 年 1 月 1 日，而待估宗地的評(píng)估基準(zhǔn)日為 2007 年 3 月 6 日，根據(jù)表 “地價(jià)指數(shù)表”，可知 2001 年住宅地價(jià)指數(shù)為 108，2005 年的地價(jià)指數(shù)為 161；2001 年商業(yè)地價(jià)指數(shù)為 106，2005 年的地價(jià)指數(shù)為 125。評(píng)估認(rèn)為評(píng)估基準(zhǔn)日目前的運(yùn)行情況應(yīng)與2005 年基本相似，因此 2007 年地價(jià)指數(shù)可參照 2005 年地價(jià)指數(shù)。故待估宗地期日系數(shù)為：商業(yè) 1.18、住宅 1.49。重慶市 20012005 年地價(jià)指數(shù)重慶市中融信資產(chǎn)評(píng)估公司：6

45、3716085-8012/8009/8017/8003（傳真）- 22 -年度.分類(lèi)綜合商業(yè)居住工業(yè)備注2000 年100100100100公布2001 年107106108106公布系數(shù)用途容積率商業(yè)住宅工業(yè)0.25-0.50-1.0-1.01.50.800.751.052.01.000.901.122.51.380.951.203.01.701.001.303.52.151.21-4.02.631.34-地價(jià)根據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同（渝地（2004）合字（南區(qū)）第 65 號(hào)）規(guī)定商業(yè)、住宅用地按商業(yè) 10%，住宅 90%測(cè)算。則地價(jià)：4263 元/m2×90%2、成本逼近法元/

46、m2×10%=5082 元/m21、基本原理及計(jì)算公式：成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所來(lái)確定土地價(jià)格的估價(jià)方法?；驹硎前褜?duì)土地的所有投資包括土地取得費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩大部分作為“基本成本”，運(yùn)用等量資本獲取等量利潤(rùn)的投資原理，加上“基 本成本”所應(yīng)產(chǎn)生的合理利潤(rùn)、利息，作為地價(jià)的基礎(chǔ)部分，同時(shí)根據(jù)對(duì)土地的所土地增值在上必須得到實(shí)現(xiàn)的原則，加上土地所應(yīng)得即），從而求得土地價(jià)格。其基本公式為：重慶市中融信資產(chǎn)評(píng)估公司：63716085-8012/8009/8017/8003（傳真）- 23 -項(xiàng)目宗地用途住宅商

47、業(yè)級(jí)別35基準(zhǔn)地價(jià)（元/平方米·50 年）22064822區(qū)域和個(gè)別因素19%11.00%成熟度系數(shù)-6%-7%使用年期系數(shù)0.94860.9787容積率系數(shù)1.212.15期日系數(shù)1.491.18宗地均價(jià)（元/平方米）426312452比例90%10%地價(jià)（元/平方米）50822002 年121114127123公布2003 年132122143129公布2004 年137123151136公布2005 年144125161140公布區(qū)域地價(jià)=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值估價(jià)對(duì)象地價(jià)=區(qū)域地價(jià)×使用年期2、計(jì)算過(guò)程×個(gè)別因素土地取得費(fèi)：目前

48、估價(jià)對(duì)象及周邊區(qū)域已全部征用，部分周邊區(qū)域已開(kāi)發(fā)成為成商業(yè)、住宅用地，根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程5.3.3 條規(guī)定：“土地取得費(fèi)按用地鎮(zhèn)國(guó)有土地的土地取得屋及構(gòu)筑物的補(bǔ)償為取得土地使用權(quán)而支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算”。城拆遷安置費(fèi)計(jì)算。拆遷安置費(fèi)主要包括拆除房拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)。城鎮(zhèn)拆遷安置費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，或應(yīng)當(dāng)支付的客觀費(fèi)用來(lái)確定。本次評(píng)估地塊屬區(qū)內(nèi)城市建設(shè)用地，其土地取得費(fèi)主要包括被拆除房屋的補(bǔ)償費(fèi),附屬的補(bǔ)償其他費(fèi)用,相關(guān)稅費(fèi)主要包括拆遷,委托拆遷服務(wù)費(fèi)。我們根據(jù)重慶“渝府發(fā)200292 號(hào)”的市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例和重慶市有關(guān)規(guī)定，通過(guò)對(duì)該片區(qū)近年開(kāi)發(fā)土地項(xiàng)目進(jìn)行廣泛的，并進(jìn)行整理、分析測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象土地取得貨幣補(bǔ)償安置）：相關(guān)稅費(fèi)如下（拆遷補(bǔ)償安置A、拆除房屋的補(bǔ)償費(fèi)-公式：房屋補(bǔ)償價(jià)格=被拆除房屋同地段用途新建商品房平均價(jià)格×（1±狀況系數(shù)），根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況，結(jié)合待估房地產(chǎn)的具體特點(diǎn)以及估價(jià)目