日本工業(yè)地產(chǎn)的歷程講述

1、日本工業(yè)地產(chǎn)的歷程、模式、策略及趨勢(shì)(2014-12-04 10:04:47)轉(zhuǎn)載標(biāo)簽： 雜談 在日本，工業(yè)地產(chǎn)(日本人稱(chēng)“工業(yè)團(tuán)地”)包括重工業(yè)房地產(chǎn)、輕工業(yè)房地產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)(物流地產(chǎn))、科技園與科學(xué)城房地產(chǎn)、自由貿(mào)易區(qū)房地產(chǎn)(指帶有特殊政策的貿(mào)易加工型、通用型工業(yè)地產(chǎn))等。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，到目前為止，日本共建有各類(lèi)工業(yè)園區(qū)(工業(yè)團(tuán)地)4591個(gè)。這些工業(yè)園區(qū)按興辦主體分，由國(guó)家地域公團(tuán)和企業(yè)立地指導(dǎo)中心建設(shè)的有47個(gè);由地方政府或政府主導(dǎo)的有關(guān)財(cái)團(tuán)興辦的有941個(gè);由民間企業(yè)協(xié)同組合興辦的有3603個(gè)。按產(chǎn)業(yè)類(lèi)型分，根據(jù)國(guó)家地域公團(tuán)和企業(yè)立地指導(dǎo)中心提供的資料分析，工業(yè)園區(qū)內(nèi)制造業(yè)占83.

2、4%，非制造業(yè)占16.6%。日本工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程根據(jù)行業(yè)分類(lèi)，工業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)似，是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)分支。但從日本工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程來(lái)看，工業(yè)地產(chǎn)有其獨(dú)特的發(fā)展過(guò)程，在這個(gè)發(fā)展過(guò)程中，也形成了一些特殊的行業(yè)特性。工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展密不可分?？梢哉f(shuō)，在專(zhuān)業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)商出現(xiàn)之前，日本的工業(yè)園區(qū)(工業(yè)團(tuán)地)就是工業(yè)地產(chǎn)。日本工業(yè)園區(qū)的發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)歷史階段：一是探索時(shí)期：上世紀(jì)五十年代初到六十年代初，為日本工業(yè)園(或產(chǎn)業(yè)基地)建設(shè)的探索時(shí)期;主要圍繞發(fā)展造船、鋼鐵和化工等產(chǎn)業(yè)，動(dòng)員企業(yè)在日本沿海建區(qū)。二是完善時(shí)期：上世紀(jì)六十年代初至八十年代初，日本國(guó)家中小企業(yè)法和都市計(jì)劃法

3、的頒布，逐步規(guī)范化;隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)和基礎(chǔ)設(shè)施的日趨完善，逐步從沿海向內(nèi)地和高速公路兩側(cè)轉(zhuǎn)移。三是成熟時(shí)期：上世紀(jì)八十年代至今，在經(jīng)濟(jì)全球化和新科技革命浪潮的推動(dòng)下，從一般制造業(yè)基地向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地轉(zhuǎn)化，標(biāo)志著日本工業(yè)園區(qū)的建設(shè)向更加成熟化和高層次的方向演進(jìn)。日本工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式日本工業(yè)團(tuán)地(工業(yè)園區(qū))的發(fā)展起步早，無(wú)論是在團(tuán)地產(chǎn)業(yè)模式的開(kāi)發(fā)、園區(qū)工業(yè)模式的發(fā)展上，其工業(yè)地產(chǎn)都有許多經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。1、硅島的科學(xué)園模式。是指九州第一大城市福岡，在科研機(jī)構(gòu)聚集的地方設(shè)立“硅島科學(xué)園地產(chǎn)基金”(Silicon Island Park Estate Fund;簡(jiǎn)稱(chēng)SIPEF)，利用人工填海的土地

4、建立硅島高新科學(xué)園區(qū)。這種園區(qū)一般位于大學(xué)、科研院所比較密集的地方或中心城市，通過(guò)大學(xué)和科研機(jī)構(gòu)的支持，園內(nèi)進(jìn)行良好規(guī)劃，醫(yī)院、博物館、住宅區(qū)一應(yīng)俱全，且特意不留空地做廣告牌，只做賞心悅目的綠化設(shè)計(jì)，減少入駐園區(qū)企業(yè)的科技開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)具備一定技術(shù)含量和市場(chǎng)前景的中小企業(yè)進(jìn)行扶持和培育。因此，硅島科學(xué)園模式在日本已經(jīng)成為工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)典的開(kāi)發(fā)模式被普遍采用。2、筑波的科學(xué)城模式。是指日本為提高本國(guó)的科技水平而營(yíng)建的科研機(jī)構(gòu)和大學(xué)集結(jié)地，最大限度地實(shí)現(xiàn)圖書(shū)、文獻(xiàn)、情報(bào)、計(jì)算機(jī)等設(shè)備和服務(wù)設(shè)施的共享，并依托科學(xué)城建立工業(yè)園區(qū)、轉(zhuǎn)化大學(xué)和科研機(jī)構(gòu)成果的筑波科學(xué)城發(fā)展模式。筑波科學(xué)城位于東京日本工業(yè)地產(chǎn)的

5、歷程、模式、策略及趨勢(shì)東北50公里處，占地27平方公里，含4個(gè)鎮(zhèn)和2個(gè)村;規(guī)劃人口22萬(wàn)人，是世界上最著名的科學(xué)城園區(qū)之一。日本政府在20世紀(jì)60年代為實(shí)現(xiàn)“技術(shù)立國(guó)”目標(biāo)，通過(guò)了“高技術(shù)工業(yè)及地域開(kāi)發(fā)促進(jìn)法”，由首相辦公室的“科學(xué)城推進(jìn)本部”統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)科學(xué)城的建設(shè)，其土地開(kāi)發(fā)和公用設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目由三井住友等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)負(fù)責(zé);科研和教育機(jī)構(gòu)由建設(shè)部地產(chǎn)處負(fù)責(zé);建造和管理道路、公園和商業(yè)服務(wù)設(shè)施則由筑波新城地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)。開(kāi)創(chuàng)了科學(xué)工業(yè)園區(qū)建設(shè)的新模式，并且在20世紀(jì)80年代名噪全球。至今，日本筑波科學(xué)城模式依然不乏參考價(jià)值。3、豐田的技術(shù)城模式。豐田的技術(shù)城模式是指在一定范圍的土地上吸引尖端高

6、科技產(chǎn)業(yè)、研究機(jī)構(gòu)的人才定居而形成的城區(qū)，不單純以追求高科技企業(yè)和研究機(jī)構(gòu)的集中為目的，而是追求高科技機(jī)構(gòu)的高科技人才長(zhǎng)期定居，從而形成長(zhǎng)久的人才聚居效應(yīng)。從20世紀(jì)50年代中期到70年代初期，是日本工業(yè)發(fā)展的頂峰階段，同時(shí)也是日本城市化進(jìn)展最快的時(shí)期。日本政府頒布了國(guó)土綜合開(kāi)發(fā)法，對(duì)國(guó)土的開(kāi)發(fā)利用進(jìn)行全面規(guī)劃，以提高土地資源的利用效率和合理安排產(chǎn)業(yè)布局，保障工業(yè)化與城市化的有序、高效進(jìn)行。此時(shí)豐田總部與愛(ài)知縣日本工業(yè)地產(chǎn)的歷程、模式、策略及趨勢(shì)的一處小鎮(zhèn)簽訂了成立技術(shù)城的合作協(xié)議，并共同負(fù)責(zé)規(guī)劃、發(fā)展、興建、銷(xiāo)售及管理項(xiàng)目。這同時(shí)又誘致了一大批配套企業(yè)乃至產(chǎn)業(yè)的誕生和一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的遷入，使得

7、豐田公司的汽車(chē)產(chǎn)量從1950年的1.1萬(wàn)多臺(tái)增長(zhǎng)到1961年的21萬(wàn)多臺(tái)，10年間增長(zhǎng)了近20萬(wàn)臺(tái)。1959年這個(gè)小鎮(zhèn)更名為豐田市。如今的豐田市約30平方公里，人口約38萬(wàn)，家家門(mén)口?？康亩际秦S田汽車(chē)，只有豐田員工才可以在該城買(mǎi)房;豐田技術(shù)已經(jīng)與這個(gè)片區(qū)、這個(gè)城市融合成一體，成為世界知名的汽車(chē)技術(shù)城。4、九州的加工區(qū)模式。是指園區(qū)產(chǎn)業(yè)衰老或不進(jìn)行科研開(kāi)發(fā)工作，通過(guò)集中本地以及周邊地區(qū)的優(yōu)勢(shì)加工企業(yè)，或利用既成的外來(lái)高新技術(shù)成果，生產(chǎn)高新技術(shù)產(chǎn)品形成的加工產(chǎn)業(yè)園區(qū)，例如日本的九州加工區(qū)模式。80年代開(kāi)始，日本政府先后采取了一系列工業(yè)地產(chǎn)政策和相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套措施，加快了對(duì)九州老工業(yè)基地的改造。經(jīng)過(guò)2

8、0余年的改造，九州老工業(yè)基地發(fā)生了明顯變化，經(jīng)濟(jì)成功轉(zhuǎn)型;特別是九州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了從重化工業(yè)為中心到以加工工業(yè)為中心的轉(zhuǎn)換，也就是其研究機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)部門(mén)仍集中在東京日本工業(yè)地產(chǎn)的歷程、模式、策略及趨勢(shì)、大阪日本工業(yè)地產(chǎn)的歷程、模式、策略及趨勢(shì)等大城市;并成為日本高科技產(chǎn)業(yè)、新興工業(yè)的主要基地，經(jīng)濟(jì)重新煥發(fā)活力，產(chǎn)業(yè)正逐步恢復(fù)到以前的地位。5、阪神產(chǎn)業(yè)帶模式。是指由若干規(guī)模較大的各類(lèi)科技園區(qū)、工業(yè)園區(qū)和科研機(jī)構(gòu)、企業(yè)群體連成一片所組成的產(chǎn)業(yè)地帶，往往沒(méi)有具體的邊界或區(qū)域界限，一般分布在較廣闊或狹長(zhǎng)的地帶，如日本的阪神產(chǎn)業(yè)帶模式。進(jìn)入1970年代后，當(dāng)時(shí)的神戶(hù)日本工業(yè)地產(chǎn)的歷程、模式、策略及趨勢(shì)市長(zhǎng)

9、宮崎辰雄實(shí)施了“把山搬到海里去”建成人工島港灣等大型產(chǎn)業(yè)帶土建事業(yè)，神戶(hù)日本工業(yè)地產(chǎn)的歷程、模式、策略及趨勢(shì)市政府還設(shè)立“多投向填海基金”吸引眾多大中小企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)帶，因此神戶(hù)日本工業(yè)地產(chǎn)的歷程、模式、策略及趨勢(shì)市政府被外界稱(chēng)為“產(chǎn)業(yè)帶股份公司”(產(chǎn)業(yè)帶株式會(huì)社)，其經(jīng)營(yíng)手法成為日本眾多城市效仿的樣本。阪神產(chǎn)業(yè)帶以大阪日本工業(yè)地產(chǎn)的歷程、模式、策略及趨勢(shì)和神戶(hù)日本工業(yè)地產(chǎn)的歷程、模式、策略及趨勢(shì)為中心，北部產(chǎn)業(yè)帶有淀川通過(guò)，水源充足，很早就建成了紡織、染料、油脂等工業(yè);東部產(chǎn)業(yè)帶是金屬加工和機(jī)械工業(yè)，并建有玩具、服裝、化妝品等小廠;西部是重、化學(xué)工業(yè)集中的臨海產(chǎn)業(yè)帶，沿大阪日本工業(yè)地產(chǎn)的歷程、

10、模式、策略及趨勢(shì)灣分布，主要有造船、鋼鐵、車(chē)輛、機(jī)械和化學(xué)等大型工廠。現(xiàn)在各巨大產(chǎn)業(yè)帶間呈現(xiàn)相互銜接、歸并、融合的趨勢(shì)。日本工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展策略日本在工業(yè)化與城市化的進(jìn)程中，政府對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展給予了全方位與多方面的引導(dǎo)與支持，其采用的策略有：策略一：“科技立國(guó)”的政策法規(guī)。法律法規(guī)是保障和促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的重要條件，許多國(guó)家都很重視這一點(diǎn)。從上世紀(jì)60年代開(kāi)始，日本決定從“貿(mào)易立國(guó)”轉(zhuǎn)向“科技立國(guó)”，強(qiáng)調(diào)基礎(chǔ)與應(yīng)用研究，政府從政策、計(jì)劃、財(cái)政、金融等方面，對(duì)發(fā)展工業(yè)應(yīng)用新技術(shù)，尤其是對(duì)高新技術(shù)大力引導(dǎo)和支持，開(kāi)始興建科學(xué)城、科技園與工業(yè)園區(qū)。雖然根據(jù)此前的土地收用法，日本政府是可

11、以取得土地的，但是在工業(yè)化與城市化的直程中，日本政府又頒布了都市計(jì)劃法和農(nóng)地法來(lái)對(duì)應(yīng)。同時(shí)對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)與城鎮(zhèn)建設(shè)結(jié)合、大企業(yè)與中小企業(yè)互聯(lián)的優(yōu)勢(shì)倡導(dǎo)，1973年日本政府又重新頒布了中小企業(yè)基本法，不僅對(duì)大中小企業(yè)互聯(lián)重新進(jìn)行了定義，日本政府又在1974年將所屬9個(gè)部(廳)的43個(gè)研究機(jī)構(gòu)，共計(jì)5千余家中小企業(yè)遷到筑波科學(xué)城，形成以國(guó)家實(shí)驗(yàn)研究機(jī)構(gòu)和地方與民間企業(yè)合力創(chuàng)新發(fā)展的科學(xué)城模式。同時(shí)，還通過(guò)立法等手段，采取多種優(yōu)惠政策和措施，對(duì)園區(qū)建設(shè)與整備計(jì)劃、房地產(chǎn)租賃、設(shè)備折舊、稅收、信貸、外資引進(jìn)等多方優(yōu)惠，有力保障和促進(jìn)了工業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展。如1984年4月日本政府通過(guò)的高技術(shù)工業(yè)及地域

12、開(kāi)發(fā)促進(jìn)法，以建設(shè)代表21世紀(jì)產(chǎn)、學(xué)、研相結(jié)合的工業(yè)園區(qū)為目標(biāo)，形成了推動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向高技術(shù)產(chǎn)業(yè)方向發(fā)展的基地。策略二：主體企業(yè)引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)鏈。指在某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè)，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身更好的發(fā)展與獲取更大的利益價(jià)值，通過(guò)獲取大量的工業(yè)土地，以營(yíng)建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū);在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，通過(guò)土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類(lèi)企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。如豐田市技術(shù)城園區(qū)，曾經(jīng)是日本蠶絲之鄉(xiāng)而衰退的舉母鎮(zhèn)，由于豐田公司的總部與生產(chǎn)基礎(chǔ)入駐后，吸引了500多家同類(lèi)中小企業(yè)入駐，成為與德國(guó)漢堡、美國(guó)匹茲堡并列為著名的世界汽

13、車(chē)文化城。策略三：集成本地特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)。如在九州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的過(guò)程中，并沒(méi)有簡(jiǎn)單地在原有資源產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上向前或向后延伸發(fā)展接續(xù)產(chǎn)業(yè)，而是對(duì)九州地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)進(jìn)行重構(gòu)，結(jié)合區(qū)位優(yōu)勢(shì)重新定位產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，植入新興替代產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的多元化和高度化。其中，最典型就是九州的集成電路產(chǎn)業(yè)。又如筑渡科學(xué)城的巨大成功，曾使許多國(guó)家和地區(qū)競(jìng)相仿效，開(kāi)發(fā)電子信息業(yè)。但是，筑渡科學(xué)城管理者在這場(chǎng)模仿熱中很快悟出，不顧本國(guó)和本地區(qū)條件都去研究開(kāi)發(fā)電子信息產(chǎn)業(yè)必遭失敗。只有根據(jù)本國(guó)本地優(yōu)勢(shì)，從一個(gè)或幾個(gè)高新技術(shù)領(lǐng)域和項(xiàng)目去研究開(kāi)發(fā)，并形成具有競(jìng)爭(zhēng)力的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。才是建設(shè)科學(xué)城的上策。根據(jù)本地優(yōu)勢(shì)及國(guó)內(nèi)外環(huán)境條件，筑波選取

14、高能物理、生命科學(xué)、材料科學(xué)等領(lǐng)域以及化工、機(jī)械、電子、氣象和環(huán)境等部門(mén)進(jìn)行多學(xué)科多行業(yè)的優(yōu)勢(shì)集成，綜合地進(jìn)行研究開(kāi)發(fā)，成效極大。策略四：挖掘合適的跨國(guó)企業(yè)。名古屋日本工業(yè)地產(chǎn)的歷程、模式、策略及趨勢(shì)大學(xué)工業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授山田弘一說(shuō)：“如果僅僅等待本國(guó)的企業(yè)來(lái)投資工業(yè)地產(chǎn)并進(jìn)駐工業(yè)園區(qū)，是無(wú)法在國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)中取勝的。”因此在東京日本工業(yè)地產(chǎn)的歷程、模式、策略及趨勢(shì)工業(yè)園區(qū)發(fā)展策略的方案中，一直積極通過(guò)海外企業(yè)座談會(huì)等，提高跨國(guó)企業(yè)對(duì)日本的興趣，讓跨國(guó)企業(yè)認(rèn)識(shí)到在日本經(jīng)營(yíng)工業(yè)地產(chǎn)層面與工業(yè)園區(qū)是海外進(jìn)駐地的候選地，實(shí)施日本最具有魅力的地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)。隨著半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展，IT相關(guān)產(chǎn)業(yè)的研究機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)基

15、地不斷聚集到九州，先后有德國(guó)國(guó)立信息處理研究所(GMD-Japan)、英國(guó)克蘭菲爾德大學(xué)日本中心等世界性研究所和大學(xué)先后落戶(hù)九州，甚至美國(guó)德克薩斯儀器公司和仙童公司也將其集成電路工廠建在日本。策略五：統(tǒng)一規(guī)劃基礎(chǔ)建設(shè)持續(xù)發(fā)展。新建的高新技術(shù)園區(qū)多數(shù)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，城市功能不全，生活、工作諸多不便，影響其發(fā)展。例如筑波科學(xué)城建設(shè)開(kāi)始近10年內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施不健全，使不少科技人員相繼離開(kāi)。政府便加大投資，對(duì)城區(qū)的水電、交通、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和建設(shè)，并在人口、資源、環(huán)境等方面注重統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。另外，還頒布了私人部門(mén)資源利用法等法規(guī)，對(duì)資源合理開(kāi)發(fā)利用、環(huán)境保護(hù)等問(wèn)題加強(qiáng)管理，同時(shí)高度重視城區(qū)市政、住房

16、等社會(huì)整體發(fā)展的綜合考慮，保證了科學(xué)城的持續(xù)健康發(fā)展。日本工業(yè)地產(chǎn)的融資模式在日本，工業(yè)地產(chǎn)不是一類(lèi)房屋，也不是一種收費(fèi)模式，它是一個(gè)完整的生態(tài)融資系統(tǒng)，其融資模式由政府投資、開(kāi)發(fā)商與運(yùn)營(yíng)商的商業(yè)投資、風(fēng)險(xiǎn)投資以及中小企業(yè)的房地產(chǎn)投資基金和私募基金共同構(gòu)建。一是政府投資模式。日本政府在工業(yè)地產(chǎn)方面和投資，主要包括直接投資和間接投資兩種方式，就日本的大多數(shù)工業(yè)園區(qū)而言，更多的是使用間接投資方式，即政府通過(guò)一系列政策和措施間接支持工業(yè)地產(chǎn)及園區(qū)企業(yè)發(fā)展。具體方式包括：給予財(cái)政補(bǔ)貼與獎(jiǎng)勵(lì)，政府對(duì)園區(qū)企業(yè)研發(fā)項(xiàng)目實(shí)施配套的財(cái)政補(bǔ)貼和額外獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃;如北九州市政府對(duì)入園企業(yè)的補(bǔ)助費(fèi)用占企業(yè)初建總投資的2.

17、5%;在日本，國(guó)家和地方政府的補(bǔ)助經(jīng)費(fèi)主要用于新建工廠的土地占用、廠房建設(shè)及主要設(shè)備購(gòu)置。發(fā)放低息貸款，政府通過(guò)優(yōu)惠利率或貼息等政策支持工業(yè)地產(chǎn)及園區(qū)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)開(kāi)發(fā)基金，政府部門(mén)設(shè)立科技發(fā)展基金、城市發(fā)展基金和建設(shè)基金等支持園區(qū)發(fā)展;如福岡政府在設(shè)立“硅島科學(xué)園地產(chǎn)基金”(SIPEF)，利用人工填海的土地建立硅島高新科學(xué)園區(qū)。允許發(fā)行債券，如日本政府通過(guò)發(fā)行高利率債券的方法，鼓勵(lì)私人企業(yè)到九州工業(yè)園區(qū)投資;提供“種子基金”，鼓勵(lì)政府研究機(jī)構(gòu)入駐。如1974年日本政府鼓勵(lì)所屬9個(gè)部(廳)的43個(gè)研究機(jī)構(gòu)進(jìn)駐筑波科學(xué)城。二是商業(yè)投資模式。來(lái)源于大公司、私人銀行、保險(xiǎn)公司、中小企業(yè)與民間金

18、融機(jī)構(gòu)，是日本工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主要經(jīng)費(fèi)來(lái)源，這其中又以私人銀行資金占據(jù)重要地位。例如，日本民間設(shè)立了1023家專(zhuān)門(mén)針對(duì)中小企業(yè)的金融機(jī)構(gòu)，向中小企業(yè)貸款占全部貸款額的70%80%。日本還由銀行建立中小企業(yè)投資公司，在全部中小企業(yè)投資公司承諾的投資總額中，銀行所屬小企業(yè)投資公司約占50%。三是風(fēng)險(xiǎn)投資模式。發(fā)達(dá)國(guó)家的實(shí)踐表明，風(fēng)險(xiǎn)投資是科研成果向生產(chǎn)轉(zhuǎn)化的主要推動(dòng)力，是經(jīng)濟(jì)對(duì)科學(xué)技術(shù)牽引的具體執(zhí)行者，是科技園區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的生命線(xiàn)。日本的風(fēng)險(xiǎn)投資公司大多為銀行、保險(xiǎn)公司和大企業(yè)控股，形成了以大公司、大銀行為主體的獨(dú)特模式。投資的資金中約有3/4屬于自有資金，以基金方式募集的資金僅占投

19、資資金的1/4。投資對(duì)象傾向于風(fēng)險(xiǎn)較小的項(xiàng)目，對(duì)設(shè)立10年以上企業(yè)的投資比例高達(dá)63%，主要原因之一是因?yàn)槿毡酒髽I(yè)股票在公司成立平均30年后才上市，風(fēng)險(xiǎn)投資的流動(dòng)性不強(qiáng)。四是社會(huì)組織贊助模式。日本的一些工業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建成還通過(guò)爭(zhēng)取社會(huì)組織的資金援助，來(lái)支持工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與產(chǎn)業(yè)科技的創(chuàng)新。其來(lái)源主要是社會(huì)上大財(cái)團(tuán)、中小企業(yè)、民間金融機(jī)構(gòu)、富有家庭、大學(xué)及慈善事業(yè)基金的民間資本。如福岡利用60%民間資本進(jìn)行人工填海的土地建造高科園區(qū);又如神戶(hù)日本工業(yè)地產(chǎn)的歷程、模式、策略及趨勢(shì)市長(zhǎng)宮琦辰雄提出“利用民間資本最小的經(jīng)費(fèi)換取最大福祉”的理念，即到六甲山挖土去海填，在海上建起兩個(gè)巨大的人工島六家島

20、和港灣島，然后再賣(mài)給產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展商來(lái)獲得收益，并把這部分收益投入到產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展上去。五是完善中介模式。在工業(yè)地產(chǎn)的生態(tài)融資系統(tǒng)中，日本有完善的中介機(jī)構(gòu)，它們成為了連接企業(yè)與政府之間的橋梁和紐帶。主要包括三個(gè)機(jī)構(gòu)：日本企業(yè)融資協(xié)會(huì)、融資研究咨詢(xún)機(jī)構(gòu)和企業(yè)融資調(diào)查機(jī)構(gòu)。這些眾多的中介機(jī)構(gòu)有著共同的特點(diǎn)：它們是根據(jù)企業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)調(diào)整需要應(yīng)運(yùn)而生的民間經(jīng)濟(jì)實(shí)體;上不向政府要權(quán)，下不增加企業(yè)負(fù)擔(dān)，全力體現(xiàn)服務(wù)精神;在經(jīng)營(yíng)運(yùn)作中，不受政府直接干預(yù)，完全按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則自行操作;具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，其生存發(fā)展與企業(yè)對(duì)它的需求有直接關(guān)系。這些中介機(jī)構(gòu)為企業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)提供信息引導(dǎo)，咨詢(xún)服務(wù)，為企業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展研

21、究方向，減少企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)，是企業(yè)投資決策中不可缺少的環(huán)節(jié)。日本工業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)工業(yè)地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間載體與動(dòng)力資資源，特別是在產(chǎn)業(yè)化和城市化建設(shè)中是產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的空間表現(xiàn)形式，工業(yè)地產(chǎn)在空間上又成為產(chǎn)業(yè)化和城市化建設(shè)的重要組成部分，工業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展密不可分，兩者相輔相成、相互促進(jìn)，共同發(fā)展。優(yōu)勢(shì)一：形成產(chǎn)業(yè)集群式發(fā)展。京都日本工業(yè)地產(chǎn)的歷程、模式、策略及趨勢(shì)大學(xué)工業(yè)與信息學(xué)教授林中雄男認(rèn)為：“工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展為日本工業(yè)園區(qū)的建設(shè)創(chuàng)造了良好的發(fā)展條件，有效地推進(jìn)了日本制造業(yè)特別是產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展，推動(dòng)了日本向現(xiàn)代的工業(yè)化社會(huì)轉(zhuǎn)變?！比毡救珖?guó)的工業(yè)園區(qū)共集聚了10萬(wàn)多家的企業(yè)，為這些

22、企業(yè)提供了一個(gè)相互溝通、協(xié)作和進(jìn)行產(chǎn)業(yè)配套的機(jī)會(huì)，形成了產(chǎn)業(yè)集群式發(fā)展的模式。這種集群式發(fā)展的模式，有力地推動(dòng)了當(dāng)?shù)毓I(yè)化和城市化的發(fā)展，如大工業(yè)城市豐田市就是依托豐田汽車(chē)公司在一個(gè)農(nóng)村小鎮(zhèn)上建立起來(lái)的。優(yōu)勢(shì)二：推動(dòng)城市化工業(yè)化進(jìn)程。工業(yè)地產(chǎn)通過(guò)工業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，促進(jìn)日本工業(yè)化水平不斷提高的同時(shí)又推動(dòng)了城市化進(jìn)程，形成城市規(guī)模的擴(kuò)張，但發(fā)展到一定階段后，又會(huì)以產(chǎn)業(yè)擴(kuò)散的驅(qū)動(dòng)方式，以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)在一個(gè)大城市周?chē)纬扇舾蓚€(gè)小城鎮(zhèn)。優(yōu)勢(shì)三：提高工業(yè)化質(zhì)量。東京日本工業(yè)地產(chǎn)的歷程、模式、策略及趨勢(shì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)家大橋弘認(rèn)為：“工業(yè)地產(chǎn)通過(guò)空間布局的優(yōu)化，通過(guò)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、發(fā)展飛地工業(yè)等方式，支持產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的遞次

23、演進(jìn);同時(shí)，工業(yè)地產(chǎn)通過(guò)引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚，提高工業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)出強(qiáng)度、投資強(qiáng)度、支持工業(yè)的規(guī)?；蛯?zhuān)業(yè)化發(fā)展，是提高工業(yè)化質(zhì)量的必然選擇?！比毡驹诠I(yè)園區(qū)內(nèi)落戶(hù)的大多數(shù)是那些在本行業(yè)居于領(lǐng)先地位的企業(yè)，技術(shù)比較先進(jìn)，產(chǎn)業(yè)層次比較高。如雅瑪哈發(fā)動(dòng)機(jī)公司每年按照客戶(hù)需要開(kāi)發(fā)的高質(zhì)量大品種項(xiàng)目都要在二三十個(gè)以上。優(yōu)勢(shì)四：促進(jìn)和帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)。工業(yè)園區(qū)在促進(jìn)和帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方面發(fā)揮了十分重要的作用。因?yàn)槿毡镜墓I(yè)園區(qū)是一個(gè)高效率的生產(chǎn)區(qū)。日本絕大多數(shù)工業(yè)園區(qū)面積都比較小(大多數(shù)為300畝左右)，但土地的產(chǎn)出率相當(dāng)高。據(jù)日本國(guó)家立地中心資料，按生產(chǎn)值計(jì)算，2002年北海道日本工業(yè)地產(chǎn)的歷程、模式、策略及趨勢(shì)、

24、常磐、山口、九州、福岡、佐賀、長(zhǎng)崎6大工業(yè)園區(qū)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效果為37707億日元，其中直接效果(指園區(qū)內(nèi)生產(chǎn)值)為22132億日元，波及效果(指對(duì)園區(qū)外產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效益)為15547億日元。優(yōu)勢(shì)五：提高城市競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力而言，具有雙重效應(yīng)，工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的上升往往伴隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上升，會(huì)帶來(lái)較大的財(cái)富效應(yīng)，刺激人們消費(fèi)的增長(zhǎng)，進(jìn)而促進(jìn)總需求的上升，但房地產(chǎn)價(jià)格的上升也會(huì)使得包括住房在內(nèi)的生活成本的上升，引起其他消費(fèi)的減少。優(yōu)勢(shì)六：增進(jìn)民眾福祉。日本的工業(yè)園區(qū)都是一個(gè)優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境示范區(qū)。每一個(gè)工業(yè)園區(qū)幾乎都是一個(gè)大花園，不少工業(yè)園區(qū)由于建在河流旁、山腳下，青山綠水相映，風(fēng)光無(wú)限。而且，工業(yè)地

25、產(chǎn)的發(fā)展拓展了民眾的就業(yè)空間，有利于吸引大量勞動(dòng)力參與工業(yè)化和城市化過(guò)程，增進(jìn)民眾財(cái)富參與工業(yè)化和城市化過(guò)程，增進(jìn)民眾財(cái)富的積累。日本工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)在過(guò)去的幾十年里，經(jīng)濟(jì)全球化和信息高速公路的發(fā)展使得工業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的商業(yè)模式發(fā)生了翻天覆地的變化。筑波大學(xué)尖端跨學(xué)科領(lǐng)域研究中心負(fù)責(zé)人佐藤英太郎指出：“如今，全球化和信息化使得地理優(yōu)勢(shì)逐漸喪失殆盡，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度趕不上雄心勃勃的新型發(fā)展計(jì)劃，而日本市場(chǎng)上的產(chǎn)業(yè)群體已經(jīng)占據(jù)好地段，今后工業(yè)地產(chǎn)舞臺(tái)上的主旋律是需求稀缺不僅僅是對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的需求，更是對(duì)服務(wù)的需求、市場(chǎng)的需求和發(fā)展的需求。”滿(mǎn)足了“需求稀缺”因素，才能制造卓越的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式，才

26、能迎合未來(lái)的工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)。趨勢(shì)一：發(fā)展國(guó)家戰(zhàn)略特區(qū)。最近日本政府從全國(guó)240多個(gè)工業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)申報(bào)方案中，選出“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”、“關(guān)西經(jīng)濟(jì)圈”、沖繩日本工業(yè)地產(chǎn)的歷程、模式、策略及趨勢(shì)縣、新瀉市、兵庫(kù)縣養(yǎng)父市以及福岡市等6處作為“國(guó)家戰(zhàn)略特區(qū)”。并計(jì)劃今后在每個(gè)特區(qū)設(shè)立地方政府管理機(jī)構(gòu)與民營(yíng)企業(yè)之間的例會(huì)制度，共同商討工業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)具體放寬管制的內(nèi)容。特區(qū)將在指定的行業(yè)范圍內(nèi)推行工業(yè)地產(chǎn)制度改革，通過(guò)放寬產(chǎn)業(yè)園區(qū)管制，讓強(qiáng)勢(shì)領(lǐng)域更強(qiáng)，以促進(jìn)日本經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展。其新推的六個(gè)“國(guó)家戰(zhàn)略特區(qū)”，主要致力于一些沒(méi)有開(kāi)放的領(lǐng)域，包括農(nóng)業(yè)工業(yè)化、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)化和國(guó)際產(chǎn)能市場(chǎng)等。趨勢(shì)二：轉(zhuǎn)變以消費(fèi)為

27、中心。在以投資為中心的今天，重視轉(zhuǎn)變工業(yè)地產(chǎn)以消費(fèi)為中心的“市場(chǎng)”。大阪日本工業(yè)地產(chǎn)的歷程、模式、策略及趨勢(shì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授柳河敬田指出：“產(chǎn)業(yè)投資、產(chǎn)品出口和消費(fèi)市場(chǎng)是日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三駕馬車(chē)，在投資疲軟、產(chǎn)能過(guò)剩，出口受阻的情況下，如何讓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)為大型的消費(fèi)市場(chǎng)顯得較為重要?！比鐤|京日本工業(yè)地產(chǎn)的歷程、模式、策略及趨勢(shì)為迎接2020年奧運(yùn)會(huì)，除了將放松城市工業(yè)地產(chǎn)管制的建筑容積率之外，還將積極調(diào)整外來(lái)企業(yè)人員的居住政策;還有北海道日本工業(yè)地產(chǎn)的歷程、模式、策略及趨勢(shì)計(jì)劃增設(shè)的“特色產(chǎn)業(yè)帶”都是在工業(yè)地產(chǎn)中尋求消費(fèi)元素，通過(guò)特色資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，拉動(dòng)地區(qū)消費(fèi)流動(dòng)，最終實(shí)現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)的良性循環(huán)發(fā)展和閉環(huán)發(fā)

28、展。趨勢(shì)三：綜合性工業(yè)商務(wù)地產(chǎn)。經(jīng)過(guò)20年的發(fā)展，日本的工業(yè)園區(qū)單純做工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)越來(lái)越不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要，部分工業(yè)園區(qū)正在升級(jí)為產(chǎn)業(yè)型新城，為工業(yè)地產(chǎn)探索出一條新路。工業(yè)園區(qū)在日本的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中充當(dāng)了高新技術(shù)轉(zhuǎn)化基地，引進(jìn)外資，產(chǎn)業(yè)升級(jí)等角色，在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，解決就業(yè)的同時(shí)，聚集大量的人流、物流、信息流、資金流，適時(shí)發(fā)展居住和其他各種城市功能，工業(yè)地產(chǎn)走產(chǎn)業(yè)型新城的道路是最佳的選擇。由于工業(yè)地產(chǎn)與城市化發(fā)展的必要性以及城市發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的必然性，其主要發(fā)展形態(tài)將包括：城市新區(qū)、城市副中心、都市型產(chǎn)業(yè)園、大學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、媒體產(chǎn)業(yè)園等具備產(chǎn)業(yè)聚集特點(diǎn)，并在此基礎(chǔ)上為之服務(wù)的綜合性工業(yè)商務(wù)地產(chǎn)。趨勢(shì)四：轉(zhuǎn)變虛擬網(wǎng)絡(luò)為特色產(chǎn)業(yè)。工業(yè)地產(chǎn)必須以促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展為己任，沒(méi)有實(shí)體經(jīng)濟(jì)支撐的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是無(wú)根之木，工業(yè)日本工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商Mitsubishi estate(三菱地產(chǎn))總經(jīng)理上田宏觀里認(rèn)為：在信息化高速發(fā)展的今天，工業(yè)地產(chǎn)必須重視能夠?qū)?shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到巨大催化作用的互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)，尤其是電子商務(wù)的巨大推動(dòng)作用。多個(gè)電子商務(wù)巨頭已經(jīng)在全國(guó)各地規(guī)劃自己的電商園區(qū)，相信未來(lái)數(shù)年內(nèi)，以電商為龍頭的互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)，將對(duì)日本工業(yè)地產(chǎn)形成巨大推動(dòng)。趨勢(shì)五：發(fā)展莊園工業(yè)地產(chǎn)。以農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)為以健康食品為契機(jī)的莊園式工業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)。日本政府在“國(guó)家