全國房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀與趨勢

1、全國房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀與趨勢一、當(dāng)前全國商品房庫存規(guī)模與庫存壓力測算當(dāng)前全國房屋庫存規(guī)模到底是多少？這是各界非常關(guān)心的一個(gè)問題，很多研究單位和機(jī)構(gòu)也做了嘗試，試圖推算較為具體的數(shù)值，考慮到統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的可得性和有效性，精確測算基本上不太可能。在此，我們嘗試使用官方公開的數(shù)據(jù)，借助基本假設(shè)，推導(dǎo)出數(shù)據(jù)。其中對(duì)于最重要的庫存口徑現(xiàn)房加期房的庫存量，我們采取兩種不同的方式相互印證，得出的結(jié)論供大家參考。在本文中，我們定義了三個(gè)口徑的庫存量：小口徑、中口徑和大口徑。小口徑為統(tǒng)計(jì)局每月公布的待售面積，即現(xiàn)房庫存量；中口徑為現(xiàn)房庫存量加上期房庫存量，即拿到預(yù)售許可證后，尚未銷售的新房；大口徑為項(xiàng)目新開工后，尚未銷

2、售的新房。大口徑中可能包括一些還沒達(dá)銷售標(biāo)準(zhǔn)的新房，這些新房不能稱為真正意義上的庫存，但考慮這些新房在不久的將來，可取得預(yù)售許可資格，變?yōu)槠诜?，作為短期庫存增長的最主要來源，因此，報(bào)告也對(duì)包含這部分新房的口徑進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析。1、小口徑庫存（1）商品房小口徑庫存根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，截止2015年年底，全國商品房待售面積約為7.2億平方米，即全國現(xiàn)房庫存量為7.2億平方米，也就是說商品房小口徑庫存為7.2億平方米。根據(jù)近5年（2011-2015年）全國商品房銷售面積均值120189萬平方米，可知去化周期約為7.2個(gè)月，但此處銷售面積為現(xiàn)房加期房銷售量，因此低估了去化周期的真實(shí)數(shù)值。對(duì)此，我們使

3、用統(tǒng)計(jì)局公布的2015年商品房現(xiàn)房銷售面積約3.2億平方米，可得現(xiàn)房的去化周期超過27個(gè)月。（2）三類物業(yè)小口徑庫存2015年全國住宅、辦公樓、商業(yè)用房待售面積分別為45248、3276、14664萬平方米，即住宅、辦公樓、商業(yè)用房小口徑庫存分別為45248、3276、14664萬平方米。根據(jù)近5年（2011-2015年）全國住宅、辦公樓、商業(yè)用房銷售面積均值分別為105661、2512、8485萬平方米，可知去化周期分別為5.1、15.7、20.7個(gè)月。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的2015年住宅、辦公樓、商業(yè)用房現(xiàn)房銷售面積25902、845、3239萬平方米，可推得三類物業(yè)現(xiàn)房各自去化周期分別為21.

4、0、46.5、54.3個(gè)月。辦公、商業(yè)用房去化周期分別是住宅的2.2倍和2.6倍，兩者的去化壓力遠(yuǎn)大于住宅。 表1 2011-2015年房屋銷售面積（單位：萬平方米）年份商品房銷售面積住宅銷售面積辦公樓銷售面積商業(yè)用房銷售面積199812185 10827 401811 199914557 12998 4031003 200018637 16570 4371399 200122412 19939 5031696 200226808 23702 5392219 200333718 29779 6302833 200438232 33820 6933100 200555486 49588 1096

5、4081 200661857 55423 12314338 200777355 70136 14654645 200865970 59280 11574206 200994755 86185 15445328 2010104765 93377 18906995 2011109946 96528 20057869 2012111304 98468 22547759 2013130551 115723 28838469 2014120649 105182 25059075 2015128495 112406 29129252 2011-2015年均值120189 105661 25128485 數(shù)

6、據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局、易居研究院表2 2015年各類物業(yè)小口徑庫存量和去化周期商品房商品住宅辦公樓商業(yè)用房庫存量（萬平方米）7185345248327614664去化周期（月）7.25.115.720.7現(xiàn)房去化周期（月）27.221.046.554.3備注：去化周期=待售面積/銷售面積；現(xiàn)房去化周期=待售面積/現(xiàn)房銷售面積數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局、易居研究院2、中口徑庫存（1）定義及基本假設(shè)中口徑庫存，我們定義為現(xiàn)房加期房的庫存量。我們的邏輯是拿到預(yù)售許可證尚未銷售的數(shù)量，量化處理就是歷史累計(jì)新開工面積，扣除未拿到預(yù)售許可證的面積和已經(jīng)銷售的面積，剩余的面積就是中口徑的庫存量。推算具體數(shù)值之前，我們把19

7、98年作為商品房銷售起點(diǎn)，因?yàn)?998年房改之前，全國實(shí)行的是福利分房制度，商品房市場規(guī)模相對(duì)較小，庫存量也非常小，根據(jù)網(wǎng)上公開資料1998年商品房待售面積約6000萬平方米。另外，我們假定項(xiàng)目從新開工到拿到預(yù)售許可證的平均時(shí)間為1年。（2）中口徑庫存量（測算方法一）如果測算時(shí)間截止到2015年年底，那么根據(jù)假設(shè)，2015年新開工的項(xiàng)目都?xì)w類為未拿到預(yù)售許可證的項(xiàng)目。也就是說，2015年之前新開工項(xiàng)目都變成了現(xiàn)房或期房。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1997-2014年，全國商品房新開工合計(jì)165.7億平方米，其中住宅、辦公、商業(yè)用房分別為128.1、4.9、19.1億平方米；1998-2015年，全國商品

8、房銷量合計(jì)122.8億平方米，其中住宅、辦公、商業(yè)用房分別為109.0、2.4、8.5億平方米。通過兩者簡單的相減，加上1998年之前商品房庫存量約6000萬平方米，其中住宅、辦公、商業(yè)用房分別為5237、227、422萬平方米（按1997年商品房銷量中，住宅、辦公、商業(yè)用房銷售占比分別為87.3%、3.8%、7.0%進(jìn)行計(jì)算），可知到2015年年底，中口徑商品房庫存量為43.5億平方米，其中住宅、辦公、商業(yè)用房分別為19.6、2.5、10.6億平方米。根據(jù)近5年（2011-2015年）全國商品房銷量面積均值120189萬平方米，其中住宅、辦公、商業(yè)用房銷售面積均值分別為105661、2512

9、、8485萬平方米?？傻弥锌趶缴唐贩咳セ芷跒?3.4個(gè)月，其中住宅、辦公樓、商業(yè)用房去化周期分別為22.3、119.8和150.4個(gè)月。住宅去化周期接近2年，應(yīng)該說大于合理區(qū)間；辦公樓、商業(yè)用房考慮部分項(xiàng)目作為開發(fā)商自持物業(yè)，因此去化周期被放大，假設(shè)開發(fā)的項(xiàng)目有20%面積作為自持，辦公、商業(yè)用房的去化周期降為95.8個(gè)月和120.3個(gè)月，這樣看，庫存量仍然非常大，去化周期過長。商辦物業(yè)庫存更為嚴(yán)重，與我們主觀感受也較為切合。同時(shí)，2016年6月初，國務(wù)院辦公廳正式公布國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見。其中提到，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變

10、，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，也可以從一個(gè)側(cè)面反映目前商辦類物業(yè)庫存確實(shí)更為嚴(yán)重，從住宅、辦公、商業(yè)等土地供應(yīng)本身就存在較為嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)失衡。 表3 1997-2015年房屋新開工面積（單位：萬平方米）年份房屋新開工量住宅新開工量辦公樓商業(yè)營業(yè)用房19971402710997 872 1463 19982038816638 872 1939 19992257918798 690 2199 20002958324401 899 3035 20013739430533 1073 4105 20024280134719 1254 4927 200354708

11、43854 1467 6707 20046041447949 1704 7791 20056806455185 1671 7675 20067925364404 2135 8473 20079540278796 2141 9094 200810255383642 2472 10041 200911642293298 2861 12415 2010163647129359 3668 17473 2011191237147163 5399 20731 2012177334130695 5986 22007 2013201208145844 6887 25902 2014179593124877 7

12、349 25048 2015154454106651 6569 22530 數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局、易居研究院3、中口徑庫存量（測算方法二）中口徑庫存是目前市面上大家通常理解的庫存量，即現(xiàn)房加期房庫存量，也是大家最為關(guān)心的一個(gè)口徑，所以很有必要通過不同的方式進(jìn)行測算，相互驗(yàn)證，以測算出接近實(shí)際情況的庫存規(guī)模。第二種測算方法：某個(gè)年份的施工面積，減去這年全年未拿到預(yù)售許可證的施工面積，減去過去15個(gè)月份（多數(shù)項(xiàng)目從預(yù)售至竣工時(shí)間為1-2年，我們暫按15個(gè)月）的期房銷售面積，再減去這個(gè)年份的竣工面積，最后加上現(xiàn)房的庫存量，就大致等于中口徑庫存量。具體推算如下，2015年商品房施工面積為73.6億平方米，

13、扣除尚未取得預(yù)售許可證的15.4億平方米（2015年商品房新開工面積），減去期房銷售面積13億平方米（2014年4季度和2015年全年），以及2015年竣工面積10億平方米，最后加上2015年現(xiàn)房待售面積7.2億平方米，得到的最終面積42.3億平方米，就是第二種中口徑測算方式下的商品房庫存（現(xiàn)房加期房庫存），測算結(jié)果與第一種方法測算結(jié)果比較接近。其中，住宅、辦公樓、商業(yè)用房庫存量分別為26.1、2.4、7.2億平方米。此口徑下商品房去化周期為42.2個(gè)月，其中住宅、辦公樓、商業(yè)用房分別為29.6、112.9、101.4個(gè)月。因住宅、辦公樓、商業(yè)用房項(xiàng)目施工周期不同、拿到預(yù)售許可證的時(shí)間差別也較

14、大等因素，所以兩種方式測算下結(jié)果存在一定的差別。本報(bào)告以第一種方法結(jié)果為準(zhǔn)。表4 2015年各類物業(yè)中口徑庫存量和去化周期商品房商品住宅辦公樓商業(yè)用房方法一：庫存量（億平方米）43.5 19.6 2.5 10.6 去化周期（月）43.4 22.3 119.8 150.4 方法二：庫存量（億平方米）42.3 26.1 2.4 7.2 去化周期（月）42.2 29.6 112.9 101.4 數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局、易居研究院4、大口徑庫存大口徑庫存，我們定義為項(xiàng)目新開工后尚未完成銷售的面積。根據(jù)之前的計(jì)算，1997-2015年合計(jì)商品房新開工面積181.1億平方米，其中住宅、辦公樓、商業(yè)用房新開工面積

15、分別為138.8、5.6、21.3億平方米；加上1998年前各自的待售面積；減去相應(yīng)年份的銷售面積?？芍?015年年底，大口徑商品房庫存量為58.9億平方米，其中住宅、辦公、商業(yè)分別為30.3、3.2、12.9億平方米。大口徑庫存量再除以近5年銷售均值，得到大口徑商品房去化周期為58.8個(gè)月，其中住宅、辦公樓、商業(yè)用房去化周期分別為34.4、151.2和182.3個(gè)月。假設(shè)開發(fā)的辦公、商業(yè)用房項(xiàng)目有20%面積作為自持，辦公樓、商業(yè)用房的去化周期降為121.0個(gè)月和145.8個(gè)月，發(fā)現(xiàn)庫存量還是非常大，去化周期依舊非常長。表5 2015年商品房與各類物業(yè)大口徑庫存量和去化周期商品房商品住宅辦公

16、樓商業(yè)用房庫存量（億平方米）58.930.33.212.9去化周期（月）58.834.4151.2182.3數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局、易居研究院5、小結(jié)通過三大口徑的測算，我們發(fā)現(xiàn)當(dāng)前全國的庫存規(guī)模比較大。三大口徑當(dāng)中，以中口徑最具合理性、最能反映實(shí)際庫存規(guī)模與去庫存壓力。2015年底，中口徑全國商品房現(xiàn)房加期房的庫存規(guī)模達(dá)43.5億平方米，去化周期達(dá)43.4個(gè)月。其中住宅、辦公、商業(yè)用房庫存規(guī)模分別達(dá)19.6、2.5、10.6億平方米，去化周期分別超22.3、119.8、150.4個(gè)月。住宅、辦公樓、商業(yè)用房三類物業(yè)庫存規(guī)模都較大，去化壓力也較重，辦公和商業(yè)用房尤為突出。表6 2015年各大口徑下庫

17、存規(guī)模和去化周期（單位：萬平方米，月）新開工面積銷售面積小口徑庫存中口徑庫存大口徑庫存庫存規(guī)模去化周期庫存規(guī)模去化周期庫存規(guī)模去化周期商品房154454128495718537.2434924 43.458937858.8 商品住宅106651112406452485.1196457 22.330310834.4 辦公樓65692912327615.725079 119.831648151.2 商業(yè)用房2253092521466420.7106367 150.4128897182.3 數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局、易居研究院二、全國商品房庫存壓力區(qū)間劃分與去庫存走勢1、全國庫存壓力區(qū)間劃分與動(dòng)態(tài)變化（1）

18、當(dāng)前待售面積高位盤整從1998-2016年1-4月商品房待售面積走勢看，2011年之前，總體上小幅震蕩上行，其中2004年和2007年出現(xiàn)了下降，這期間年均增幅為9.4%，待售面積的增長主要源于部分產(chǎn)品本身缺陷而造成難以去化，如項(xiàng)目選址不合理、產(chǎn)品客群定位失誤、建筑質(zhì)量較差等；2011-2015年，待售面積快速增長，增速的算術(shù)平均值為27.4%，2012和2013年甚至達(dá)到35%左右，這期間待售面積的快速增長主要源于銷售速度的放緩，項(xiàng)目去化時(shí)間拉長而進(jìn)入待售階段；2016年1-4月份，待售面積增速明顯放緩。圖1 1998-2016年1-4月商品房待售面積及去化周期數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局、易居研究院從

19、1998-2016年1-4月小口徑庫存的商品房待售面積與銷量（過去12個(gè)月期房加現(xiàn)房的銷售月均值）比率走勢看，2008年之前，商品房待售面積與銷售面積的比率不斷降低，去化周期不斷縮短，2007年最小為2.1個(gè)月；2008-2010年，低位盤整；2011年-2015年，去化周期不斷延長，2015年達(dá)到了6.7個(gè)月；2016年1-4月份，去化周期出現(xiàn)下降，這是過去5年去化周期持續(xù)增加以來的首次下降，意義重大。從1999-2016年1-4月中口徑商品房庫存規(guī)模來看，1999-2004年庫存規(guī)模增長非常迅速，年均增速超過35%；2005-2010年期間，除2008年增速接近40%，平均增速已降至13%

20、；2011-2014年期間，庫存量又一次快速增長，年均增速超33%；2015年增速開始回落，2016年1-4月甚至出現(xiàn)了庫存量輕微下降，從2015年底的43.49億平方米降到2016年4月末的43.47億平方米。從1999-2016年1-4月中口徑商品房庫存去化周期來看，1999-2004年庫存去化周期穩(wěn)中有增；2005-2010年期間，除2008年金融危機(jī)導(dǎo)致行業(yè)去化周期突然大增外，總體上去化周期保持偏低水平；2011-2015年期間，去化周期快速增長，除2013外，不斷創(chuàng)歷史新高，2015年底去化周期超過40個(gè)月；2016年1-4月去化周期有所回落，降為37.8個(gè)月。圖2 1999-201

21、6年1-4月中口徑商品房庫存規(guī)模及去化周期數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局、易居研究院（2）庫存壓力區(qū)間劃分對(duì)比上述小口徑和中口徑去化周期，從數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，以及與樓市實(shí)際表現(xiàn)的吻合度來看，我們認(rèn)為小口徑去化周期更具有參考價(jià)值（雖然對(duì)應(yīng)的銷售數(shù)據(jù)并非小口徑的現(xiàn)房）。接下來，我們通過比對(duì)房價(jià)與小口徑去化周期的歷史走勢，對(duì)庫存壓力區(qū)間進(jìn)行“三分法”的劃分：庫存偏高、庫存合理、庫存偏低。圖3 1998-2016年1-4月商品房價(jià)格漲幅和去化周期走勢數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局、易居研究院從1998-2015年商品房價(jià)格漲幅和去化周期走勢看，根據(jù)歷史上兩條曲線的位置關(guān)系，我們認(rèn)為：4-5個(gè)月的去化周期為庫存合理區(qū)間，超過5個(gè)月為庫

22、存偏高區(qū)間，低于4個(gè)月為庫存偏低區(qū)間。判斷依據(jù)：房價(jià)短期變化主要由供求關(guān)系決定，5-10%的房價(jià)漲幅，與我國過去十幾年的GDP平均增速，保持一種較為合理對(duì)比關(guān)系，可能界定為合理區(qū)間。因此，與這一房價(jià)漲幅相對(duì)應(yīng)的庫存去化周期，可劃為庫存合理區(qū)間。比如，2003、2012、2013年即屬于此區(qū)間。全國房價(jià)漲幅漲幅超過10%，則意味著樓市偏熱，供不應(yīng)求的情況突出，去化周期偏短，這一區(qū)間可界定為：庫存偏低。比如2005、2007和2009年屬于這種情況。2004-2011年，去化周期低于5個(gè)月時(shí)，一半年份的商品房價(jià)格漲幅超過10%。全國房價(jià)漲幅漲幅低于5%，則意味著樓市偏冷，供大于求的情況突出，去化周

23、期偏長，這一區(qū)間可界定為：庫存偏高。比如1998年-2002年，2014年屬這種情況。當(dāng)然，上述只是大致的區(qū)間劃分，有些年份的去化周期與房價(jià)漲幅，吻合度偏低，甚至呈反向關(guān)系：比如2008年房價(jià)小跌，但去化周期偏短，比如今年1-4月房價(jià)漲幅偏大，但去化周期仍偏高。2015年和2016年以來，情況略有異常，庫存處于偏高區(qū)間，但在少數(shù)一二線城市房價(jià)猛漲的帶動(dòng)下，全國商品房均價(jià)漲幅較大，難以反映三四線城市的實(shí)際庫存壓力的真實(shí)情況。2、全國商品房待售量增速與銷量增速從1996-2016年4月全國商品房待售量增速與銷量增速走勢看，2008年之前，商品房銷量增速基本上都大于待售面積增速，除少數(shù)有外銷房的城市

24、，當(dāng)時(shí)并無庫存壓力之說；2008-2010年出現(xiàn)震蕩調(diào)整；2011-2015年，商品房銷售增速持續(xù)小于待售面積增速，庫存量持續(xù)攀升，去庫存壓力不斷加重，2015年下半年開始，形勢有所好轉(zhuǎn)。根據(jù)2016年1-4月份數(shù)據(jù)，全國商品房銷量增速超過待售量增速，說明去庫存初見成效，進(jìn)入順利推進(jìn)階段。根據(jù)之前測算的庫存量，排除一些項(xiàng)目或產(chǎn)品缺陷的庫存量，預(yù)計(jì)未來3-5年全國去庫存任務(wù)將基本完成，2016年也將會(huì)成為去庫存一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。圖4 1996-2016年1-4月商品房待售量增速與銷量增速比較數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局、易居研究院3、全國商品房銷量與新開工面積關(guān)系由于年度房屋新增供應(yīng)量很難量化，通過銷量與新

25、開工的比值關(guān)系，可以間接觀察到市場供應(yīng)和需求之間的比例關(guān)系，比較直觀地反映銷售市場供需關(guān)系的變化情況，比值越大說明庫存去化壓力越小，反之亦然。不過，需要指出的是，新開工面積與期房供應(yīng)有關(guān)，而且多數(shù)當(dāng)年新開工項(xiàng)目不能取得預(yù)售許可證，不能形成新房供應(yīng)，因此這一指標(biāo)具有一定的領(lǐng)先性，可以用來指代一年后的期房供求關(guān)系。（1）全國商品房銷量與新開工面積從1997-2016年4月商品房銷量與新開工面積比值關(guān)系來看，2015年商品房銷量與新開工比值為83.2%，已超過1998年房改以來2005年81.5%的歷史最高值，創(chuàng)下新高。2016年前4個(gè)月仍然高位盤整。2015年以來的比值關(guān)系，從一個(gè)側(cè)面反映去庫存效果開始顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)后續(xù)庫存壓力將有所緩解。 圖5 1997-2016年1-4月全國商品房銷量與新開工面積比值數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局、易居研究院（2）三類物業(yè)銷量與新開工面積從1997-2016年1-4月商品住宅銷量與新開工面積比例關(guān)系來看，2015年開始，商品住宅銷量與新開工比值超過10