李蔚教授教你七招選定金口岸

1、買鋪面 教你七招選定金口岸在一個(gè)城市中，挑選什么樣地段的商鋪來投資，是很多投資者費(fèi) 腦筋的事，業(yè)內(nèi)有句俗語是“金角銀邊草肚皮”，對(duì)于商鋪位置的重 要性進(jìn)行了粗略的描述，還有沒有更詳細(xì)更科學(xué)的方法來指導(dǎo)廣大投 資者對(duì)商鋪口岸的考察呢？四川大學(xué)工商管理學(xué)院教授李蔚對(duì)于商 業(yè)零售口岸的選址頗有研究，他將商業(yè)零售口岸選址涉及的因素總結(jié) 為七類，這七要素是位、人、道、流、氣、勢(shì)、心他認(rèn)為從這七個(gè)要素來考察，可以對(duì)一個(gè)口岸優(yōu)劣做出評(píng)判。位幫你認(rèn)識(shí)口岸位幫你認(rèn)識(shí)口岸位是從位置來分析口岸，商業(yè)零售口岸選址的位指零售口岸所處 的區(qū)域、地點(diǎn)、場(chǎng)所、位置，包括大位、中位和小位。大位決定口岸 吸引顧客的潛在能力；中位

2、和小位部分地決定潛在顧客是否愿意光臨 口岸所處的位置。大位是指所研究城市的商業(yè)零售格局大位是指所研究城市的商業(yè)零售格局， 可以分為四祁分可以分為四祁分： 核心圈核心圈、延伸圈、副圈和孤點(diǎn)。核心圈是指在城市里最集中、最繁華的商業(yè)零 售區(qū)域。例如成都市的春熙路- -鹽市口商圈；延伸圈是指核心圈的外圍 區(qū)域。如成都市鹽市口商圈外的東大街、紅星路等 ；副圈是指在城市 里次集中、次繁華的零售區(qū)域。例如成都市的西延商圈、建設(shè)路商圈、 牛市口商圈等；孤點(diǎn)是指在城市里單獨(dú)形成的集中、繁華商業(yè)零售區(qū) 域。例如成都市的仟村百貨、云龍百貨、老佛爺、金宇百貨等。中位是指大位中的具休位置中位是指大位中的具休位置 卜位是

3、指口岸卜位是指口岸所亦區(qū)所亦區(qū)域中各店鋪的域中各店鋪的 相對(duì)位置?？梢苑譃槿悾洪T區(qū)、道區(qū)和深角區(qū)。門區(qū)指位于口岸區(qū)域出入口的位置；道區(qū)指位于口岸區(qū)域中間地段或中心地段的位置。 它往往是顧客出行的必到區(qū)域或目的區(qū)域；深角區(qū)指位于口岸區(qū)域內(nèi) 偏僻角落或離區(qū)域中心較遠(yuǎn)的位置。小位小位 4 4 雯是雯是用來對(duì)用來對(duì)店鋪集中的市場(chǎng)中，各店店鋪集中的市場(chǎng)中，各店鋪相對(duì)鋪相對(duì)位置優(yōu)位置優(yōu)劣情況劣情況 進(jìn)行評(píng)價(jià)。如電腦城中的各個(gè)攤位，荷花池內(nèi)的各個(gè)攤位等。也同樣 可以用該指標(biāo)的思想來評(píng)價(jià)某個(gè)區(qū)域， 各店鋪相對(duì)位置的優(yōu)劣。如春 熙路商圈，購買力強(qiáng)勁的南面和西面住戶，在進(jìn)入該區(qū)域時(shí)，百貨大 樓和人民商場(chǎng)就成為南

4、面和西面住戶進(jìn)入該商圈的門區(qū)，而且百貨大樓和人民商場(chǎng)正逐漸成為東面住戶進(jìn)入該商圈的深角區(qū)了。人預(yù)測(cè)商業(yè)需求人預(yù)測(cè)商業(yè)需求人是對(duì)人口分析， 對(duì)人的分析是為了預(yù)測(cè)需求。 一般包括三部分：人口數(shù)、消費(fèi)力和消費(fèi)頻次。人口數(shù)由來源不同的二部人口數(shù)由來源不同的二部分人分人口的數(shù)口的數(shù)量相加而成。量相加而成。核心輻射區(qū)人口 ：核心輻射區(qū)指某一商業(yè)口岸的顧客群中，其顧 客構(gòu)成中 55%-70855%-708 的顧客的相對(duì)集中的來源區(qū)域。核心輻射區(qū)人口就 是該區(qū)域范圍內(nèi)的常住人口數(shù)。延仲輻射區(qū)人口 ：延伸輻射區(qū)指某一商業(yè)口岸的顧客群中，除了 核心輻射區(qū)外的顧客構(gòu)成中 15%-2515%-25 喲顧客的相對(duì)集中的

5、來源區(qū)域。 延伸輻射區(qū)人口就是該區(qū)域范圍內(nèi)的人口數(shù)?？媸鲚椛鋮^(qū)人口 : :跨越輻射區(qū)指某一商業(yè)口岸的顧客群中，除了 核心輻射區(qū)和延伸輻射區(qū)外的其余一定比例的顧客的來源區(qū)域?？缭捷椛鋮^(qū)人口就是該區(qū)域范圍內(nèi)的人口數(shù)。消費(fèi)力消費(fèi)力指消費(fèi)者在該店的平指消費(fèi)者在該店的平均每次均每次消費(fèi)情消費(fèi)情況，一般用金額來計(jì)況，一般用金額來計(jì) 量。消費(fèi)頻次指某段時(shí)期消費(fèi)者消費(fèi)頻次指某段時(shí)期消費(fèi)者亦該亦該店消費(fèi)店消費(fèi)的平均的平均次數(shù)。次數(shù)。道道路造就口岸道道路造就口岸道是對(duì)道路分析，可以將商業(yè)零售口岸所遇到的道路情況分為七類：經(jīng)行道與緯行道,經(jīng)緯二字取自地理，這里的經(jīng)行道指進(jìn)出城市 商業(yè)區(qū)域的道路，并不一定是南北方向的

6、道路 ；緯行道指環(huán)繞城市商 業(yè)區(qū)域的道路，也不是指東西方向的道路。一般來說 ：口岸位于經(jīng)行 道優(yōu)于其位于緯行道，因?yàn)榻?jīng)行道上的人流多是進(jìn)出城市商業(yè)區(qū)域 的，他們會(huì)特意或順便購買商品，購物幾率大。而緯行道上的人流多 是城市里面上班、串門的，所以購物幾率小。主行道與支行道，主行道是指城市里面供人們交通的主要道路， 支行道則是用于輔助交通的道路。一般說來，主行道上人流量大，位 于其旁的零售口岸達(dá)成交易的可能性大；而支行道上人流量小，位于 其旁的零售口岸成交幾率小，因此口岸位于主行道優(yōu)于其位于支行 道。雙行道與單行道，雙行道是指允許來回方向流動(dòng)的道路， 單行道 則只允許單方向流動(dòng)。一般來說，口岸位于雙

7、行道優(yōu)于位于單行道。 因?yàn)殡p行道允許來回流動(dòng)，其流量會(huì)大于單行道上的流量，因此口岸 位于雙行道，其成交幾率就會(huì)大于口岸位于單行道?？煨械琅c慢行道,快行道和慢行道的區(qū)別就是道路上流的流動(dòng)速度。快行道上流的流動(dòng)速度快，其旁的口岸成交幾率更?。宦械郎狭鞯牧鲃?dòng)速度慢，其旁的口岸成交幾率更大?？招械琅c地行道，空行道是指道路上有天橋的道路; ;地行道是指 道路下有通道的道路。一般的，地行道和空行道對(duì)于人流有分流作用， 零售口岸與地行道和空行道相對(duì)人流流動(dòng)方向的前后位置就非常重 要。直行道與交行道，口岸處的道路沒有交叉叫直行道， 有交叉叫交 行道。位于交行道處的口岸優(yōu)于其位于直行道處。 因?yàn)榻恍械捞幍目?

8、岸有更高的可視度，而且交行道往往是人們過街的地方， 人流量也更 大，這些因素都有利于提高交行道處口岸的成交率。出點(diǎn)道與入點(diǎn)道,口岸旁是人群的出口叫出點(diǎn)道， 是入口叫入點(diǎn) 道。出入點(diǎn)包括：人行通道出入口，學(xué)校、居民區(qū)等的出入口，公交 車、地鐵、火車等人員運(yùn)輸工具的?？康攸c(diǎn)等。流在變化中把握商機(jī)流在變化中把握商機(jī)流是對(duì)流量分析?？诎哆x址一定要研究口岸附近的流量情況。包 括: :流的構(gòu)成、流量、流速、流向、流幅、流時(shí)。流的構(gòu)成是抬不的構(gòu)成是抬不同的構(gòu)成流的姿素?cái)?shù)量占整的構(gòu)成流的姿素?cái)?shù)量占整個(gè)流量的比重情況， 也即流的構(gòu)成情況。不同的流的構(gòu)成適合不同的口岸。 一般可以將流 分解為以下六種構(gòu)成要素：W

9、W 流: :是指步行人流的數(shù)量，這里的步行人流包括單獨(dú)行走的個(gè) 人、被抱的小孩、推著自行車行走的人B B 流: :是指騎行的自行車的數(shù)量C C 流: :是指行駛的轎車的數(shù)量。P P 流: :是指行駛的公共汽車的數(shù)量。T T 流: :是指行駛的貨車的數(shù)量S S 流: :是指會(huì)停下來的以上流的構(gòu)成要素的數(shù)量-駐留量具巾:零售關(guān)注的重點(diǎn)是 W W 流、B B 流、P P 流和 S S 流；流量反映了口 岸內(nèi)或外人流量的密度情況。對(duì)于口岸外的流量，可以分為以下五種： 繼踵流是在口岸外一定范圍行走就會(huì)碰到別人，只能很慢的行走，人流密度非常大；熙攘流是在口岸外一定范圍行走快了就會(huì)碰到人，不 能直走，只能繞

10、著、讓著走；相接流：口岸外一定范圍，不斷的有人經(jīng) 過，來來回回；斷續(xù)流：口岸外一定范圍，間斷有人經(jīng)過；羅雀流：口岸 外一定范圍，幾乎無人經(jīng)過。對(duì)丁口丿 T T 內(nèi)（店內(nèi)）的流量，同樣可以分為相同的五種流量，口岸內(nèi)流量是個(gè)反映商業(yè)零售店經(jīng)營(yíng)情況的重要參數(shù)， 它同時(shí)也為經(jīng)營(yíng)者 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的了解提供了重要依據(jù)。人的流量越大，購買的幾率越大， 口岸越好。另外另外，流速流速、流向流向、流幅流幅、流時(shí)也流時(shí)也會(huì)影響口岸的價(jià)值。一般來說，流速慢的口岸優(yōu)于流速快的口岸。如成都人民南路一段上的流速慢于 人民南路四段上的流速，人南一段上的口岸優(yōu)于人南四段上的口岸。 流量流動(dòng)的方向。包括研究該口岸流量的入向與出向、

11、左向與右向。 流量寬與窄。一般來說，流幅寬的口岸優(yōu)于流幅窄的口岸。如果 A A 口 岸的人流幅大于 B B 口岸的人流幅，那么 A A 口岸就優(yōu)于 B B 口岸進(jìn)行零售 經(jīng)營(yíng)。流量流動(dòng)的規(guī)則性與節(jié)奏性。氣 農(nóng)就咁匕氣是對(duì)商氣是對(duì)商氣氣r r人氣人氣 財(cái)財(cái)氣這二氣這二方面進(jìn)行分析方面進(jìn)行分析舟商氣是指口岸所在舟商氣是指口岸所在 地的商業(yè)氣氛; ;人氣是指口岸所在地所吸引的人流量和購買氣氛 ；財(cái) 氣是指在此經(jīng)營(yíng)的商家所獲利的情況，贏利的氣氛。勢(shì)學(xué)會(huì)順勢(shì)而為勢(shì)學(xué)會(huì)順勢(shì)而為勢(shì)是分析口岸所在地目前和未來的發(fā)展走勢(shì)。順毎耳逆勢(shì)：口岸所在地發(fā)展順利、沒什么障礙叫做順勢(shì)，反之為逆勢(shì)。廢勢(shì)沢孫：口岸所在地發(fā)展逐

12、漸興旺叫興勢(shì)，反之為廢勢(shì)。短勢(shì) L L 直毎：口岸所在地發(fā)展的生命周期長(zhǎng)叫長(zhǎng)勢(shì)，反之為短勢(shì)。小勢(shì)與大孫：口岸所在地發(fā)展前景巨大叫大勢(shì)，反之為小勢(shì)。心尋找商業(yè)核心心尋找商業(yè)核心心包括商業(yè)心包括商業(yè)中心中心* *商業(yè)重心、人口重心和商業(yè)重心、人口重心和店址店址止心卩止心卩L|心心 商業(yè)中商業(yè)中心(CBD)(CBD)是指商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的中心地帶，一般認(rèn)為城市存在一個(gè)中心， 它是以大型商場(chǎng)、銀行和金融與證券交易中心為特征 ；商業(yè)重心是城 市區(qū)域各單元的商業(yè)強(qiáng)度加權(quán)后的平均值， 商業(yè)重心不一定就是商業(yè) 中心，一般的，它與人口重心有因果關(guān)系；人口重心是區(qū)域單元關(guān)于 人口分布加權(quán)后的平均值；店址址心是待選零售店所在的地點(diǎn)。一般一般可以通過人口重心的變化情可以通過人口重心的變化情況來推知商業(yè)重心的變化況來推知商業(yè)重心的變化情況，情況， 此二者具有因果關(guān)系。另外，通過將商業(yè)重心和商業(yè)中心進(jìn)行分析比 較，可以