物業(yè)管理規(guī)約

1、物業(yè)管理規(guī)約為了維護(hù)全體業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，維護(hù)公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更和業(yè)主委員會換屆改選，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、物業(yè)管理條例、上海市人民政府批轉(zhuǎn)市房地資源局關(guān)于上海市實施<物業(yè)管理條例>若干意見的通知等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本物業(yè)的實際情況，制定本規(guī)約。本規(guī)約對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各業(yè)主和使用人具有約束力。第一章 物業(yè)的使用第一條 業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)業(yè)主在物業(yè)管理活動中依照中華人民共和國物權(quán)法、國務(wù)院物業(yè)管理條例、上海市人民政府批轉(zhuǎn)市房地資源局關(guān)于上海市實施<物業(yè)管理條例>若干意見的通知以及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，享受相應(yīng)的權(quán)利，履行

2、相應(yīng)的義務(wù)。在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位在本物業(yè)內(nèi)未轉(zhuǎn)讓的保留部分（包括但不限于商業(yè)用房、地下車庫、及其與之相配套的設(shè)施設(shè)備等）為建設(shè)單位所有并由建設(shè)單位決定其使用方式或進(jìn)行處分。第二條 相鄰關(guān)系各業(yè)主及使用人同意，遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章、制度，按照有利于物業(yè)外貌保持、使用安全、公平合理、不損害公共利益和他人利益等原則，正確處理供水、供電、供熱、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。第三條 物業(yè)的使用原則各業(yè)主同意，在物業(yè)使用中，嚴(yán)格遵守物業(yè)使用的相關(guān)規(guī)定，以及本物業(yè)管理區(qū)域的車輛停放、電梯使用、空調(diào)安裝等管理制度和約定；在物業(yè)使用中不發(fā)生法律、法規(guī)

3、、規(guī)章和規(guī)范性文件中規(guī)定的禁止性行為。業(yè)主及使用人應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，遵守物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)有關(guān)規(guī)章制度和本規(guī)約訂立的物業(yè)使用手冊等本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一切規(guī)章制度。業(yè)主及使用人應(yīng)保證訪客、雇工、代理人、承租人、借用人、受托人、商鋪顧客等相關(guān)人員遵守本規(guī)約和物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的本物業(yè)管理區(qū)域規(guī)章制度、規(guī)定，并有義務(wù)督促其訪客、代理人、雇工、承租人、商鋪顧客及其他使用者糾正、停止違反本規(guī)約和物業(yè)管理區(qū)域規(guī)章制度的行為。因訪客、代理人、雇工、承租人、商鋪顧客及其他使用者疏忽、錯誤、過失或故意行為而給物業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他業(yè)主或第三方造成的損失和損害，業(yè)主及/或使用人應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。第四條 物業(yè)

4、的裝飾裝修業(yè)主、使用人同意按照下列規(guī)定裝飾、裝修物業(yè)：1、需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，向物業(yè)管理公司申請辦理相關(guān)手續(xù)，并與其簽訂裝飾裝修管理協(xié)議。除遵守本規(guī)約和裝飾裝修管理協(xié)議的規(guī)定外，還應(yīng)遵守物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的其他相關(guān)管理規(guī)定，并參照住建部住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法的相關(guān)規(guī)定，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同塑造物業(yè)整體形象和良好秩序。遵守裝飾裝修的注意事項，不從事裝飾裝修的禁止行為，并按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求對損害物業(yè)形象的行為進(jìn)行整改；2、在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自占用共有部分和公共場所。施工期間應(yīng)采取有效措施，減輕或避免施工過程中對相鄰業(yè)主或使用人日常辦公造成的影響，白

5、天7時至晚上7時不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴(yán)重噪聲的施工；3、室內(nèi)裝飾裝修，不得影響共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、市政公用設(shè)施的正常使用和維修養(yǎng)護(hù)以及相鄰業(yè)主的合法權(quán)益。因裝飾裝修導(dǎo)致共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、市政公用設(shè)施以及其他業(yè)主利益受損，業(yè)主或使用人應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。4、合理使用水、電、氣等共用設(shè)施設(shè)備，不擅自拆改。第五條 物業(yè)轉(zhuǎn)讓、出租的相關(guān)事項房屋租賃，應(yīng)當(dāng)遵守國家、本市關(guān)于房屋租賃的有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，尊重社會公德，不得危及物業(yè)的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。無論出租或轉(zhuǎn)租的，業(yè)主均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。房屋租賃，必須符合本市規(guī)定的房屋出租條件和人均承租面積標(biāo)準(zhǔn)。

6、不得擅自改變房屋原設(shè)計功能和布局，對房屋進(jìn)行分割搭建。房屋租賃，出租人與承租人應(yīng)就物業(yè)管理費、維修資金（另有約定的除外）、水電能耗費等費用的交納進(jìn)行約定，業(yè)主與承租人對該等費用的支付負(fù)連帶責(zé)任。業(yè)主轉(zhuǎn)讓單元時，業(yè)主應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)結(jié)清各項費用。業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，須將本規(guī)約作為物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)后，當(dāng)事人須將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況和通訊方式書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。違反本條第一款、第二款約定出租或轉(zhuǎn)租房屋的，建設(shè)單位/業(yè)主委員會可書面責(zé)成業(yè)主或承租人限期糾正；出租或轉(zhuǎn)租房屋的行為損害其他業(yè)主或使用人合法權(quán)益的，業(yè)主或使用人可以向人民法院提起訴訟。第六條 物業(yè)的用

7、途業(yè)主、使用人按照規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途使用物業(yè)，不擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的，損害其他業(yè)主或使用人合法權(quán)益的，業(yè)主或使用人可以向人民法院提起訴訟。第七條 違法搭建處置各業(yè)主、使用人在物業(yè)使用過程中，不應(yīng)發(fā)生違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的行為。業(yè)主、使用人有違法搭建行為的，其他業(yè)主、使用人可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)行政管理部門報告。受侵害的相關(guān)業(yè)主、使用人可以依法向人民法院提起訴訟。第八條 物業(yè)使用的其它約定業(yè)主、使用人在物業(yè)使用中，還應(yīng)遵守下列約定：1、不得改變房屋結(jié)構(gòu)、不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)；2、不得破壞房屋任何部分的外貌，包括外墻、外門窗等部位的顏色、形狀和規(guī)

8、格；3、不得擅自改變房屋設(shè)計用途、功能布局、使用性質(zhì)等；4、不得占用或損壞房屋共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施或移裝共用設(shè)備；5、不得擅自破壞和拆除已有建筑構(gòu)件及設(shè)施；6、不得擅自改變其名下單元用途或作非法及不道德用途，或在單元內(nèi)進(jìn)行任何足以妨礙或侵?jǐn)_任何業(yè)主/租戶的事項；7、不得將任何寵物帶入及在單元內(nèi)飼養(yǎng)家禽、牲畜或任何寵物；8、不得在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、裝修材料、雜物，在公共場所晾曬衣物或亂拖亂拉電線和接線盒等；9、不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質(zhì)等；10、業(yè)主及使用人應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)內(nèi)有關(guān)的停車規(guī)定，根據(jù)行車指示標(biāo)志停放車輛，并遵守物業(yè)服務(wù)企業(yè)保安

9、人員的指揮。業(yè)主、使用人或其他相關(guān)人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛和停放車輛，應(yīng)遵守物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的車輛和停車規(guī)則以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的統(tǒng)一管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只提供場地清潔及公共設(shè)施維護(hù)服務(wù)，不承擔(dān)車輛保管及/或購買車輛盜竊保險的責(zé)任，如需要，車主應(yīng)就停放之車輛自行向有關(guān)保險公司購買車輛盜竊保險，并自行承擔(dān)車輛損壞、滅失、車內(nèi)物品丟失的損失后果；11、未經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意，業(yè)主及使用人不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)包括所購的商鋪內(nèi)張貼、懸掛標(biāo)語、橫幅、廣告或散發(fā)廣告等，禁止聚眾集會、封堵通道、電梯或有其他影響整個或部分物業(yè)區(qū)域內(nèi)正常經(jīng)營的行為；若出現(xiàn)上述行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)采取應(yīng)急強制措施；12、未經(jīng)申報并獲

10、批準(zhǔn)，任何用戶不得擅自更改、轉(zhuǎn)移或增大用電、用水裝置和中央空調(diào)的負(fù)荷，不得擅自加裝、使用分計量能源裝置及未與運營中心的計量平臺通信接口對接；13、因房屋維修或公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)先與建設(shè)單位/業(yè)主委員會或授權(quán)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。由此造成損失的，業(yè)主應(yīng)負(fù)責(zé)賠償；14、業(yè)主及使用人有義務(wù)在開始業(yè)務(wù)活動（包括經(jīng)營、廣告、宣傳、招牌、招貼、設(shè)立LOGO等）之前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請辦理相關(guān)手續(xù)，取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面同意后，還應(yīng)前往相關(guān)政府機(jī)構(gòu)或其它主管部門辦理相關(guān)全部許可、批準(zhǔn)或執(zhí)照，且負(fù)責(zé)使它們保持有效；否則，有關(guān)業(yè)主或使用人須對因此而產(chǎn)生的

11、后果承擔(dān)全部責(zé)任；15、本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的有關(guān)公共區(qū)域、設(shè)施、部分由物業(yè)服務(wù)企業(yè)及商業(yè)運營機(jī)構(gòu)統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)劃管理。任何商鋪不得在店鋪門前或其他公共區(qū)域、部位私自擺放物品、懸掛廣告或開展任何營銷活動；16、經(jīng)營過程中，業(yè)主、使用人與客戶、潛在客戶或其他相關(guān)人員產(chǎn)生任何糾紛、爭議的或因此產(chǎn)生任何人身或財產(chǎn)損失的，應(yīng)由業(yè)主或使用人自行協(xié)商妥善解決，同時不得對其他業(yè)主、使用人的正常經(jīng)營產(chǎn)生妨礙或不便；17、日常經(jīng)營管理有從業(yè)要求、規(guī)定的，業(yè)主及使用人應(yīng)予以遵守，例如，從事餐飲業(yè)的商鋪必須保證符合或提供餐飲業(yè)從業(yè)相關(guān)規(guī)定，包括但是不限于符合相關(guān)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)、定期清理煙道和下水道等要求。運營機(jī)構(gòu)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對日常

12、經(jīng)營管理事宜有特別要求的，業(yè)主及使用人應(yīng)當(dāng)予以遵守；18、關(guān)于廣告發(fā)布、廣告載體制作、安裝等具體事宜，業(yè)主及使用人應(yīng)遵守商業(yè)運營機(jī)構(gòu)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)要求；19、業(yè)主、使用人應(yīng)保證客戶、潛在客戶或其他相關(guān)人員遵守本規(guī)約以及本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)章制度，并應(yīng)當(dāng)及時制止其不當(dāng)行為；20、業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守商業(yè)運營機(jī)構(gòu)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)于日常管理的其他規(guī)章制度和規(guī)定。第九條 物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)1、業(yè)主應(yīng)及時對物業(yè)專有部分影響相鄰業(yè)主、使用人利益的損壞部位和設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，但不得妨礙其他業(yè)主的合法利益；因業(yè)主未能履行相應(yīng)的維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)造成任何損失的，業(yè)主、使用人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；2、業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)專有

13、部分內(nèi)屬公共維修責(zé)任的共用部位和共用設(shè)施損壞時，應(yīng)及時通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并采取合理措施防止損失擴(kuò)大；3、對自有、異產(chǎn)毗連、物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施物業(yè)維修，有關(guān)業(yè)主應(yīng)積極支持、配合，不得人為阻撓維修。因阻撓維修或不予配合，造成物業(yè)及他人人身傷害和財產(chǎn)損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；4、因維修物業(yè)或公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，須向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請，經(jīng)書面同意后方可實施，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償。5、物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益或其他業(yè)主、使用人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時采取措施消除隱患；6、如因人為原因造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞，造成損壞的責(zé)任人應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或

14、賠償損失；7、為檢查或維修物業(yè)內(nèi)任何共用區(qū)域而安裝設(shè)施，或履行物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)的管理責(zé)任時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、承建商、代理人及其他經(jīng)許可的第三人有權(quán)攜帶一切必需的設(shè)備、機(jī)器及材料進(jìn)入該物業(yè)任何一部分，包括業(yè)主單元的內(nèi)部，業(yè)主或使用人應(yīng)當(dāng)允許及配合；8、物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行維修工作或其他必要的檢測、養(yǎng)護(hù)、調(diào)試等工作，業(yè)主或使用人應(yīng)予以配合或提供必要的協(xié)助；如業(yè)主或使用人拒不配合、拒絕物業(yè)管理人員進(jìn)入物業(yè)內(nèi)部進(jìn)行相應(yīng)工作，由此造成的損失或擴(kuò)大部分的損失，由業(yè)主或使用人自行承擔(dān)；9、發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主或使用人合法權(quán)益的緊急情況，必須及時進(jìn)入物業(yè)專有部分進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)但無法通知相關(guān)業(yè)主或使用人的，物業(yè)

15、管理公司可向相鄰業(yè)主或使用人說明情況，在第三方（如所在地居委會或派出所或房地產(chǎn)主管部門）的監(jiān)督下，進(jìn)入相關(guān)業(yè)主或使用人的物業(yè)專有部分進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，事后應(yīng)及時通知相關(guān)業(yè)主或使用人并做好善后工作；10、業(yè)主或使用人自行負(fù)責(zé)其房屋單元內(nèi)一切自有裝置和設(shè)備的維修和保養(yǎng)；11、建設(shè)單位應(yīng)按國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位在保修期限和保修范圍內(nèi)拒絕修復(fù)或拖延修復(fù)的，業(yè)主或使用人可以自行或委托他人修復(fù)，修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由建設(shè)單位承擔(dān)；12、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主或使用人按規(guī)定繳存、使用和管理物業(yè)維修資金。任何業(yè)主不再擁有其專有單元的產(chǎn)權(quán)后，無權(quán)索回維修資金，惟可按

16、法律規(guī)定的程序?qū)⑸鲜鼍S修資金轉(zhuǎn)讓給該專有單元的受讓人。第十條 維修資金的籌集和使用）業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定籌集和使用維修資金： 1、按照規(guī)定交納專項維修資金；2、專項維修資金的帳務(wù)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管； 3、專項維修資金使用和管理按照政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；4、業(yè)主在轉(zhuǎn)讓或者抵押其物業(yè)時，所交納的專項維修資金繼續(xù)用作物業(yè)的共有部分、共用設(shè)備設(shè)施的維修、更新。第十一條 業(yè)主提交通訊聯(lián)系方式的義務(wù)業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者直接向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式。發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)及時向建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者直接向業(yè)主委員會提供新的聯(lián)系地址、通訊方式。業(yè)主不提供或未及時提供聯(lián)

17、系地址、通訊方式或者變更信息的，物業(yè)管理活動中的相關(guān)資料投入物業(yè)所在地的該戶業(yè)主原預(yù)留聯(lián)系地址、通訊方式送達(dá)。第十二條 利用物業(yè)共有部分（如建筑物外墻面廣告等）獲利的歸屬業(yè)主如利用物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù), 并根據(jù)規(guī)定格式要求，每半年（具體時間為1月份和7月份）向全體業(yè)主公布一次賬目。 按照前款規(guī)定獲取的收益，歸全體業(yè)主所有。第十三條 相關(guān)費用的繳付及未按約定繳付的責(zé)任業(yè)主及使用人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定和約定交納物業(yè)管理費、房屋公共維修基金（如有）及水、電、燃?xì)獾饶茉促M用。本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)收費采取包干制方式。具體標(biāo)準(zhǔn)：辦

18、公樓： -元/月·平方米（其中物業(yè)管理費：-元/月·平方米，設(shè)施設(shè)備運行費：-元/月·平方米）。商業(yè)：-元/月·平方米（不含水費、電費及自用部分物耗）。物業(yè)管理費應(yīng)于每季度首月的前-天內(nèi)繳納。業(yè)主、使用人未按照本規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同交納與物業(yè)有關(guān)的任何費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按每日加收應(yīng)交納費用的3的滯納金或按約定加收滯納金。同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向人民法院申請追繳，或以其它合法方式進(jìn)行追繳。使用人未按照本規(guī)約的規(guī)定交納物業(yè)費、能源費及該單元產(chǎn)生的相關(guān)費用，最終由業(yè)主承擔(dān)全部欠繳費用和所欠費用的違約金及由此產(chǎn)生的全部責(zé)任。同時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交付，業(yè)

19、主逾期仍不交付的，業(yè)主委員會或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)管理服務(wù)費收交情況，并注明欠交費用的業(yè)主單元號進(jìn)行催討；仍不交付的，業(yè)主大會也可以向物業(yè)所在地人民法院起訴。第十四條 物業(yè)管理費的調(diào)整在物價上漲指數(shù)和政府對最低工資標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整指數(shù)以及國家、地方對能源費調(diào)整達(dá)到一定比例時，依照國家及市政府相關(guān)部門每年頒布的數(shù)據(jù)和通知，可啟動物業(yè)管理費的調(diào)整機(jī)制（如本項目的市場公共事業(yè)費浮動達(dá)到10%時），調(diào)整后物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)納入到租/售合同或臨時管理規(guī)約中。業(yè)主對物業(yè)服務(wù)有增加特別需求的，如涉及到物業(yè)管理費的調(diào)整，可與物業(yè)管理公司進(jìn)行協(xié)商，此條款僅針對整棟銷售的業(yè)主。第十五條 業(yè)

20、主違反物業(yè)使用禁止行為的處理業(yè)主或使用人違反本規(guī)約第三條、第四條、第五條、第六條、第七條、第八條約定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)勸阻、制止；業(yè)主拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取措施予以制止。第二章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的變更第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更的情形前期物業(yè)管理期間發(fā)生下列情形之一的，建設(shè)單位可以另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約，致使合同目的不能達(dá)到的；（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出解除合同；（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)因解散、破產(chǎn)等原因無法履行物業(yè)服務(wù)合同的。發(fā)生下列情形之一的，建設(shè)單位/業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)及時決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘事宜：1、業(yè)主大會依照法律規(guī)定成立之后；2、物業(yè)服務(wù)合同屆滿前3個月；3、因其他原因

21、物業(yè)服務(wù)合同終止的。第十七條 選聘方案的制定建設(shè)單位/業(yè)主大會另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、實施物業(yè)服務(wù)的客觀需要、業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的要求等擬訂物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案，選聘方案應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級和信用情況；（二）服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)；（三）物業(yè)服務(wù)收費。選聘方案應(yīng)事先聽取業(yè)主意見和建議，選聘方案確定后應(yīng)書面通知業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第十八條 選聘方式建設(shè)單位/業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，建議采取公開招投標(biāo)方式。業(yè)主大會未成立前由建設(shè)單位確定選聘方式。第十九條 物業(yè)服務(wù)合同的簽定招標(biāo)工作完成后，建設(shè)單位/業(yè)主大會代表全體業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)

22、合同，并將選聘結(jié)果書面通知業(yè)主，同時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第二十條 無法及時選聘的處理前期物業(yè)管理期間，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)突然撤離等原因，建設(shè)單位無法及時另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，在另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位可以請求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者房地產(chǎn)管理部門指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)臨時代管，建設(shè)單位與代管的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂臨時物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主按臨時物業(yè)服務(wù)合同的約定支付物業(yè)服務(wù)費。第三章 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建第二十一條 組建原則 各業(yè)主同意自覺接受街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、房地產(chǎn)管理部門、居民委員會和相關(guān)行政管理部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，依法有序組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會。 第二十二條

23、組建籌備組各業(yè)主同意由居民委員會負(fù)責(zé)牽頭，通過召開業(yè)主座談會、業(yè)主代表會議等方式組建業(yè)主大會籌備組。 第二十三條 籌備組或業(yè)委會的人員條件 業(yè)主大會籌備組（以下簡稱“籌備組”）成員或者業(yè)主委員會委員由模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強并有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。 業(yè)主有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)委會委員： 1、違反本規(guī)約房屋租賃使用規(guī)定的； 2、違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的；3、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的；4、拒交物業(yè)服務(wù)費的；5、拒交維修資金的；6、法律、法規(guī)規(guī)定的其它物業(yè)使用禁止行為的。 第二十四條 業(yè)主委員會候選人的產(chǎn)生業(yè)主委員會

24、委員候選人由籌備組通過召開業(yè)主代表、部分業(yè)主會議直接聽取業(yè)主意見，或者采用業(yè)主推薦等方式產(chǎn)生，并按規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示、公告。 第二十五條 首次業(yè)主大會會議表決事項 籌備組應(yīng)在成立之日起30日內(nèi)，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。首次業(yè)主大會會議應(yīng)表決通過如下事項，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告：1、表決通過業(yè)主大會議事規(guī)則和相關(guān)管理規(guī)約；2、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會成員。第二十六條 籌備組不履行職責(zé)的處理籌備組不依法履行組建業(yè)主大會職責(zé)的，業(yè)主可以請求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其限期改正?；I備組逾期仍未履行職責(zé)的，業(yè)主可以請求相關(guān)部門組織業(yè)主重新組建籌備組。 第四章 附 則第二十七條 規(guī)約的制定本規(guī)約由建設(shè)單位制定，在物業(yè)銷售時向物業(yè)買受人明示，