房屋模擬驗(yàn)收操作指引

1、房屋模擬驗(yàn)收作業(yè)指引編號(hào)：LG-版號(hào)：A/0頁(yè)碼：第1頁(yè) 共10頁(yè)房屋模擬驗(yàn)收作業(yè)指引編制日期初審日期審核日期批準(zhǔn)日期流 程 要 素流程目標(biāo)：流程時(shí)間要求流程監(jiān)控點(diǎn)數(shù)目流程主要責(zé)任崗位流程涉及職位數(shù)目房屋模擬驗(yàn)收作業(yè)指引編號(hào)：LG-版號(hào)：A/0頁(yè)碼：第10頁(yè) 共10頁(yè)1. 目的1.1. 規(guī)定房屋模擬驗(yàn)收內(nèi)容、方法、流程，明確工作人員職責(zé)，評(píng)估模擬驗(yàn)收工作效果，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品持續(xù)改進(jìn)過(guò)程，保證交付房屋的質(zhì)量。2. 適用范圍2.1. 適用于房屋接收前的樓棟本體內(nèi)及室內(nèi)外公共部位的模擬驗(yàn)收過(guò)程管理和控制。3. 術(shù)語(yǔ)和定義3.1. 模擬驗(yàn)收：工程與采購(gòu)管理中心組織的由項(xiàng)目工程技術(shù)部、工程承包單位、監(jiān)理公司、

2、物業(yè)公司共同參加的對(duì)房屋產(chǎn)品設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、交付狀態(tài)等因素的實(shí)地檢查活動(dòng)。同一期交付的房屋進(jìn)行二輪模擬驗(yàn)收，并可根據(jù)存在問(wèn)題的多少以及解決情況、時(shí)間情況予以調(diào)整模擬驗(yàn)收次數(shù)。3.2. 模擬驗(yàn)收內(nèi)容：根據(jù)產(chǎn)品組成因素所具有的特性，驗(yàn)收過(guò)程包括如下四項(xiàng)內(nèi)容：房屋質(zhì)量檢查、設(shè)計(jì)及使用功能缺陷檢查、交樓標(biāo)準(zhǔn)與合同附圖核對(duì)、部品部件使用狀態(tài)檢查。4. 職責(zé)4.1.1. 工程與采購(gòu)管理中心4.1.2. 確定模擬驗(yàn)收內(nèi)容、檢查方法、驗(yàn)收流程；4.1.3. 負(fù)責(zé)計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、實(shí)施模擬驗(yàn)收過(guò)程，監(jiān)督整改落實(shí)情況；4.1.4. 負(fù)責(zé)對(duì)發(fā)現(xiàn)的需改進(jìn)的問(wèn)題進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析并發(fā)布結(jié)果；4.1.5. 負(fù)責(zé)對(duì)施工進(jìn)度和整

3、改結(jié)果進(jìn)行監(jiān)督、驗(yàn)證和跟蹤評(píng)價(jià)。4.2. 總經(jīng)理辦公室4.2.1. 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)模擬驗(yàn)收的人力資源調(diào)配，包括物業(yè)技術(shù)員、項(xiàng)目工程師、項(xiàng)目監(jiān)理等；4.2.2. 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目工程技術(shù)部的施工進(jìn)度及整改結(jié)果進(jìn)行考核。4.3. 項(xiàng)目工程技術(shù)部4.3.1. 模擬驗(yàn)收前項(xiàng)目工程技術(shù)部必須進(jìn)行專項(xiàng)檢查（自查）及整改。4.3.2. 統(tǒng)籌安排模擬驗(yàn)收問(wèn)題的整改，整改完成率大于90%。 4.3.3. 監(jiān)督整改質(zhì)量，并對(duì)整改結(jié)果負(fù)責(zé)。4.3.4. 按客工程與采購(gòu)管理中心的維修備品計(jì)劃于集中交付前準(zhǔn)備且提供維修備品。4.4物業(yè)公司4.3.5. 配合工程與采購(gòu)管理中心安排物業(yè)技術(shù)員參加模擬驗(yàn)收工作。4.3.6. 負(fù)責(zé)對(duì)室內(nèi)外

4、公共區(qū)域進(jìn)行模擬驗(yàn)收檢查，匯總問(wèn)題并反饋整改情況。4.3.7. 負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主開放日、交付活動(dòng)前樓體內(nèi)的開荒清潔工作。5. 工作程序5.1. 模擬驗(yàn)收流程圖：5.2. 模擬驗(yàn)收準(zhǔn)備工作5.2.1. 編制模擬驗(yàn)收計(jì)劃，計(jì)劃內(nèi)容包括：n 模擬驗(yàn)收開始按公司計(jì)劃執(zhí)行，若有變更，需經(jīng)項(xiàng)目分管領(lǐng)導(dǎo)審批；n 確定參加模擬驗(yàn)收人員（盡可能做到驗(yàn)收人員與驗(yàn)收單位在幾輪模擬驗(yàn)收中保持一致）；n 驗(yàn)收時(shí)間、內(nèi)容安排及任務(wù)分配；n 編制模擬驗(yàn)收計(jì)劃表。5.2.2. 資料準(zhǔn)備，包括如下：n 毛坯房模擬驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（見(jiàn)附件模版，實(shí)施中可調(diào)整）；n 裝修房模擬驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（見(jiàn)附件模版，實(shí)施中可調(diào)整）；n 交樓標(biāo)準(zhǔn)；n 合同附圖；n

5、模擬驗(yàn)收檢查記錄表。5.2.3. 工具準(zhǔn)備，包括如下工具：n .紅外線測(cè)距儀、卷尺、粉筆、標(biāo)識(shí)貼、空鼓桿、相位測(cè)試儀、硬板夾、水性大頭筆。5.2.4. 召開模擬驗(yàn)收動(dòng)員會(huì)，安排如下n 會(huì)議主持人：客戶關(guān)系中心具體負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目經(jīng)理部具體負(fù)責(zé)人；n 會(huì)議內(nèi)容：Ø 宣講模擬驗(yàn)收目的及重要性；Ø 講解模擬驗(yàn)收計(jì)劃安排；Ø 簡(jiǎn)單介紹模擬驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；Ø 講解整改要求：質(zhì)量要求、時(shí)間要求；Ø 強(qiáng)調(diào)紀(jì)律要求；Ø 確定模擬驗(yàn)收培訓(xùn)時(shí)間以及參加人員；Ø 明晰獎(jiǎng)懲措施。5.2.5. 確認(rèn)模擬驗(yàn)收整改標(biāo)準(zhǔn)樣板房：在大面積整改前，由項(xiàng)目工程技術(shù)部根據(jù)既

6、定驗(yàn)收及整改標(biāo)準(zhǔn)安排做出一套驗(yàn)收及整改標(biāo)準(zhǔn)樣板房，工程與采購(gòu)管理中心和項(xiàng)目經(jīng)理工程技術(shù)部共同現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收確認(rèn)，驗(yàn)收合格后，即成為整改參照標(biāo)準(zhǔn)樣板。5.3. 模擬驗(yàn)收培訓(xùn)5.3.1. 集中講授n 講授人：工程與采購(gòu)管理中心具體負(fù)責(zé)人；n 講授內(nèi)容：Ø 模擬驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（見(jiàn)附件模版，實(shí)施中可調(diào)整）Ø 交樓標(biāo)準(zhǔn)Ø 合同附圖及核對(duì)方法Ø 常見(jiàn)問(wèn)題、以往案例講解Ø 現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)示和記錄方法Ø 檢查人員獎(jiǎng)懲措施Ø 驗(yàn)收過(guò)程中注意事項(xiàng)講解，內(nèi)容包括：a) 避免干擾：工作人員按照工作職責(zé)范圍進(jìn)行工作，不受其它人員工作狀態(tài)、情緒干擾；b) 堅(jiān)持原則；檢查內(nèi)

7、容、標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格按照模擬驗(yàn)收計(jì)劃、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行檢查、記錄，在工作過(guò)程中不受主觀因素影響擅自放松檢查標(biāo)準(zhǔn)；c) 單據(jù)交接程序：每天上、下午檢查的單據(jù)在檢查工作完成后組長(zhǎng)安排檢查人員簽字，然后將單據(jù)交接給工程與采購(gòu)管理中心信息管理組，并確認(rèn)單據(jù)數(shù)量。d) 小組成員管理；組長(zhǎng)要對(duì)組員進(jìn)行考勤，工作情況進(jìn)行及時(shí)指導(dǎo)糾正，嚴(yán)格執(zhí)行檢查紀(jì)律；e) 電話溝通：驗(yàn)收現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)有疑惑的問(wèn)題及時(shí)與工程與采購(gòu)管理中心具體負(fù)責(zé)人或項(xiàng)目部進(jìn)行溝通。Ø 提問(wèn)與答疑。5.3.2. 現(xiàn)場(chǎng)示范n 示范檢查方法：Ø 現(xiàn)場(chǎng)隨機(jī)選取一套房，參照模擬驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)逐項(xiàng)示范檢查；Ø 對(duì)于空鼓等需要工具輔助檢查的內(nèi)容

8、示范工具使用方法。n 示范記錄方法：Ø 模擬驗(yàn)收檢查記錄表格式填寫注意事項(xiàng)；Ø 規(guī)范問(wèn)題書面記錄內(nèi)容、記錄格式，詳細(xì)記錄問(wèn)題便于整改。n 示范標(biāo)記方法：Ø 問(wèn)題標(biāo)記工具選擇：水泥面用粉筆標(biāo)記，門、鋁合金門窗、部品部件等用標(biāo)示貼，玻璃用水性大頭筆；Ø 問(wèn)題標(biāo)記方法：水泥面上問(wèn)題用粉筆將問(wèn)題點(diǎn)圈示及用箭頭指示，并在旁邊標(biāo)明問(wèn)題內(nèi)容及日期；用標(biāo)識(shí)貼標(biāo)示的，在標(biāo)識(shí)貼上記錄問(wèn)題內(nèi)容，并粘貼于問(wèn)題點(diǎn)位置。5.3.3. 模擬演練與檢查n 每組模擬驗(yàn)房小組檢查一套房屋，進(jìn)行培訓(xùn)效果檢驗(yàn)；n 對(duì)檢查結(jié)果進(jìn)行點(diǎn)評(píng)、糾正、規(guī)范。5.4. 模擬驗(yàn)收實(shí)施5.4.1. 第一輪模擬驗(yàn)

9、收（質(zhì)量檢查）過(guò)程n 檢查內(nèi)容：由工程與采購(gòu)管理中心具體負(fù)責(zé)人在模擬驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)中摘取相關(guān)內(nèi)容。Ø 使用功能；Ø 交樓標(biāo)準(zhǔn)；Ø 現(xiàn)場(chǎng)與合同附圖符合情況；Ø 設(shè)計(jì)缺陷；Ø 強(qiáng)制性規(guī)定；Ø 重大質(zhì)量問(wèn)題：大面積空鼓、嚴(yán)重裂縫、起砂、層高、方正、水平。n 為了避免由于驗(yàn)收人員經(jīng)驗(yàn)不足，造成檢查品質(zhì)不穩(wěn)定，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，糾正不規(guī)范行為，工程與采購(gòu)管理中心具體負(fù)責(zé)人在模擬驗(yàn)收過(guò)程中要對(duì)新人模擬驗(yàn)收過(guò)程進(jìn)行抽查：Ø 抽查時(shí)間：每天抽查一次，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行糾正；Ø 資料抽查：記錄表填寫是否規(guī)范，內(nèi)容記錄是否準(zhǔn)確；Ø

10、現(xiàn)場(chǎng)抽查：檢查內(nèi)容是否全面、現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí)是否到位。n 嚴(yán)格按照時(shí)間計(jì)劃、培訓(xùn)要求進(jìn)行模擬驗(yàn)收實(shí)施；n 每天模擬驗(yàn)收結(jié)束后召開驗(yàn)收過(guò)程碰頭會(huì)：Ø 各小組通報(bào)檢查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的主要和共性問(wèn)題Ø 驗(yàn)收工作是否按計(jì)劃執(zhí)行；Ø 是否有需要協(xié)調(diào)的問(wèn)題；Ø 記錄、標(biāo)識(shí)、檢查內(nèi)容等工作是否有不合理的地方需要調(diào)整。n 工程與采購(gòu)管理中心工程管理組將記錄表中的問(wèn)題轉(zhuǎn)換為電子文擋，并次日發(fā)給項(xiàng)目部，并要求項(xiàng)目部當(dāng)日安排整改，同時(shí)項(xiàng)目部反饋問(wèn)題整改情況。n 模擬驗(yàn)收結(jié)束后編制總結(jié)報(bào)告，進(jìn)行驗(yàn)收過(guò)程總結(jié)，問(wèn)題分析，典型問(wèn)題需配圖片、說(shuō)明；n 召開決策會(huì)：Ø 組織者：項(xiàng)目工程技

11、術(shù)部。Ø 與會(huì)部門、人員：集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)（視問(wèn)題嚴(yán)重程度或整改效率決定是否需要請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)出席會(huì)議）、設(shè)計(jì)管理部、項(xiàng)目程技術(shù)部、營(yíng)銷管理部、物業(yè)公司。Ø 會(huì)議內(nèi)容：制定模擬驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的整改方案，確定整改期限、責(zé)任人；設(shè)計(jì)缺陷問(wèn)題原則上須整改，但經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批同意后，可不予整改，但須納入后期設(shè)計(jì)要求，防止缺陷的重復(fù)發(fā)生；不予整改的缺陷須擬定統(tǒng)一說(shuō)辭,并須在集中交付前向業(yè)主做好解釋和安撫工作。不予整改的問(wèn)題需形成書面文件，由設(shè)計(jì)管理部、項(xiàng)目程技術(shù)部、成本管理部等相關(guān)部門會(huì)簽審批，經(jīng)項(xiàng)目分管領(lǐng)導(dǎo)及工程總監(jiān)簽字確認(rèn)后，交部門存檔。n 工程與采購(gòu)管理中心監(jiān)督整改落實(shí)情況，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)反饋：

12、Ø 整改方案、計(jì)劃落實(shí)情況檢查；Ø 整改效果檢查；Ø 推動(dòng)整改方法：相關(guān)部門溝通解決、郵件形式進(jìn)行通報(bào)、及時(shí)填寫房屋接收審批表、上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)、入伙協(xié)調(diào)會(huì)協(xié)調(diào)、月度項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)會(huì)協(xié)調(diào)、凍結(jié)施工單位工程進(jìn)度款、按合同罰款、提議委托整改。n 第一輪模擬驗(yàn)收（質(zhì)量檢查）考核標(biāo)準(zhǔn)（5分制）：Ø 土建工程質(zhì)量問(wèn)題（僅指墻地面空鼓、裂縫及滲漏、尺寸偏差）戶均低于5條（含5條）得5分,5-6條（含6條）得5-4分,6-7條（含7條）得4-3分,7-8條（含8條）得3-2分,8-9條（含9條）得2-1分，9-10條（含10條）得1-0分；Ø 精裝修房每戶單位缺陷

13、戶均低于6條（含6條）得5分,6-7條（含7條）得5-4分7-8條（含8條）得4-3分,8-9條（含9條）得3-2分,9-10條（含10條）得2-1分，10-11條（含11條）得1-0分。Ø 每百戶滲漏戶數(shù)低于12戶酌情加0.5分，減少3戶加0.5,增加3戶減0.5。5.4.2. 第二輪模擬驗(yàn)收（整改及感觀驗(yàn)收）n 檢查內(nèi)容：Ø 完整性：部品、部件、電氣設(shè)施是否安裝到位Ø 成品保護(hù)情況Ø 裂縫、空鼓、起砂、大小頭等土建問(wèn)題Ø 水電：通水、通電試驗(yàn)Ø 觀感Ø 色差Ø 衛(wèi)生Ø 交樓標(biāo)準(zhǔn)Ø 驗(yàn)證前一輪

14、模擬驗(yàn)收問(wèn)題整改完成情況n 程序性工作根據(jù)實(shí)際情況參照第一輪模擬驗(yàn)收過(guò)程進(jìn)行。n 統(tǒng)計(jì)模擬驗(yàn)收問(wèn)題整改完成率Ø 第一輪模擬驗(yàn)收問(wèn)題整改完成率：【1-（第一輪模擬驗(yàn)收問(wèn)題整改后遺留數(shù)量/第一輪模擬驗(yàn)收問(wèn)題數(shù)量）】×100%；第二輪模擬驗(yàn)收問(wèn)題整改完成率：【1-（第一、二輪模擬驗(yàn)收問(wèn)題整改后遺留數(shù)量/第一、二輪模擬驗(yàn)收問(wèn)題總數(shù)）】×100%。n 第二輪模擬驗(yàn)收（整改及感觀驗(yàn)收）考核標(biāo)準(zhǔn)（5分制）：Ø 第一輪模擬驗(yàn)收問(wèn)題（工程質(zhì)量問(wèn)題）整改率高于95%得5分,90%（含）-95%（含）得5-4分,85%（含）-80%（含）得4-3分,低于75%（含）-80%（含）得3-2分,70%（含）-75%（含）得2-1分,65%（含）-70%（含）得1-0分；Ø 第二輪模擬驗(yàn)收問(wèn)題（觀感問(wèn)題）整改率不低于80%酌情加0.5-1分,低于80%酌情扣0.5-1分。5.4.3. 鑰匙移交n 當(dāng)期交付的房屋必須提前逐套移