滑縣豫北建材家居基地定位報(bào)告1005

1、豫北建材家居總部基地市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告瑾呈：安陽(yáng)晨昊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司Catalogue 目 錄第一部分 整體市場(chǎng)分析第二部分 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析第三部分 項(xiàng)目SWOT分析第四部分 項(xiàng)目定位 1、功能定位 2、業(yè)態(tài)定位 3、價(jià)格定位 4、客層定位0101ChapterChapter整體市場(chǎng)分析( (一一) ) 城市概況城市概況( (二二) ) 滑縣建材家居行業(yè)滑縣建材家居行業(yè)現(xiàn)狀及展望現(xiàn)狀及展望( (三三) ) 商圈分析商圈分析( (四四) )項(xiàng)目所在區(qū)域分析項(xiàng)目所在區(qū)域分析一、城市概況滑 縣 滑縣 位于河南省北部，與位于河南省北部，與濮陽(yáng)、安陽(yáng)、鶴壁、新鄉(xiāng)接壤。滑濮陽(yáng)、安陽(yáng)、鶴壁、新鄉(xiāng)接壤。滑縣縣

2、域面積縣縣域面積1814平方公里，耕地面平方公里，耕地面積積195萬(wàn)畝，人口萬(wàn)畝，人口130萬(wàn)，轄萬(wàn)，轄12鎮(zhèn)鎮(zhèn)10鄉(xiāng)鄉(xiāng)1新區(qū)?；h是中原經(jīng)濟(jì)區(qū)糧食生新區(qū)。滑縣是中原經(jīng)濟(jì)區(qū)糧食生產(chǎn)核心區(qū)、產(chǎn)核心區(qū)、河南省河南省第一產(chǎn)糧大縣、第一產(chǎn)糧大縣、中國(guó)糧食生產(chǎn)先進(jìn)單位、中國(guó)唯一中國(guó)糧食生產(chǎn)先進(jìn)單位、中國(guó)唯一的糧食生產(chǎn)先進(jìn)縣標(biāo)兵的糧食生產(chǎn)先進(jìn)縣標(biāo)兵“十一連冠十一連冠”（截止（截止2013年），有年），有“豫北豫北糧倉(cāng)糧倉(cāng)”之稱。之稱。城市交通 滑縣位于豫北平原，與濮陽(yáng)、延津、浚縣、長(zhǎng)垣、封丘、內(nèi)黃接壤?？h城道與濮陽(yáng)、延津、浚縣、長(zhǎng)垣、封丘、內(nèi)黃接壤。縣城道口鎮(zhèn)南口鎮(zhèn)南距鄭州市距鄭州市130公里，北距安陽(yáng)市

3、公里，北距安陽(yáng)市70公里，東北距濮陽(yáng)市公里，東北距濮陽(yáng)市53公里，西南距新鄉(xiāng)市公里，西南距新鄉(xiāng)市70公里，西公里，西北距鶴壁新市區(qū)北距鶴壁新市區(qū)25公里?？h區(qū)交通由大廣高速、濟(jì)東高速和新菏鐵路穿境而過(guò)，公里?？h區(qū)交通由大廣高速、濟(jì)東高速和新菏鐵路穿境而過(guò)，107國(guó)道、國(guó)道、京廣鐵路、京港澳高速、濮鶴高速等公路鐵路干線，京廣鐵路、京港澳高速、濮鶴高速等公路鐵路干線，構(gòu)成四通八達(dá)的“井”字交通網(wǎng)絡(luò)。城市人口及經(jīng)濟(jì) 滑縣總?cè)丝?264235人，常住人口，常住人口1137845人。人。2013年全年農(nóng)村居民人均純收入4626.5元，同比增長(zhǎng)同比增長(zhǎng)15.4%；農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出；農(nóng)村居民人均生活

4、消費(fèi)支出2755元，同比增長(zhǎng)元，同比增長(zhǎng)16.8%。城鎮(zhèn)居民可支配收入預(yù)計(jì)。城鎮(zhèn)居民可支配收入預(yù)計(jì)10622.4元，同比增長(zhǎng)元，同比增長(zhǎng)18.0%；城鎮(zhèn)居民人均消；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出費(fèi)支出6534.12元，增長(zhǎng)元，增長(zhǎng)17.1%，2013年公共財(cái)政預(yù)算收入年公共財(cái)政預(yù)算收入63440萬(wàn)元，同比增萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)長(zhǎng)30.7%。城市發(fā)展規(guī)劃以滑縣老城區(qū)為建設(shè)基點(diǎn)，向東南方向擴(kuò)展發(fā)展；以滑縣老城區(qū)為建設(shè)基點(diǎn)，向東南方向擴(kuò)展發(fā)展；以新區(qū)為發(fā)展契機(jī)，形成縣區(qū)發(fā)，形成縣區(qū)發(fā)展新格局展新格局 “五園”，即農(nóng)產(chǎn)品加工工業(yè)園，規(guī)劃面積即農(nóng)產(chǎn)品加工工業(yè)園，規(guī)劃面積3195畝；高新科技工畝；高新科技工業(yè)園，規(guī)劃面積

5、業(yè)園，規(guī)劃面積1888畝；制造工業(yè)園，規(guī)劃面積畝；制造工業(yè)園，規(guī)劃面積3210畝；電子工業(yè)畝；電子工業(yè)區(qū)，規(guī)劃面積區(qū)，規(guī)劃面積736畝；生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園，規(guī)劃面積畝；生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園，規(guī)劃面積1700畝。畝。 “四區(qū)”，即文明住宅小區(qū)，規(guī)劃占地即文明住宅小區(qū)，規(guī)劃占地390畝；高檔別墅小區(qū)，規(guī)畝；高檔別墅小區(qū)，規(guī)劃占地劃占地200畝，靳莊新村小區(qū)，規(guī)劃占地畝，靳莊新村小區(qū)，規(guī)劃占地193畝；商貿(mào)服務(wù)小區(qū)，規(guī)劃畝；商貿(mào)服務(wù)小區(qū)，規(guī)劃占地占地260畝。畝?！叭行娜行摹奔唇逃幕行?，規(guī)劃范圍即教育文化中心，規(guī)劃范圍600畝；醫(yī)療衛(wèi)生中心，規(guī)劃畝；醫(yī)療衛(wèi)生中心，規(guī)劃范圍范圍300畝；現(xiàn)代物流中心，規(guī)

6、劃范圍畝；現(xiàn)代物流中心，規(guī)劃范圍1000畝。這一基本格局，體畝。這一基本格局，體現(xiàn)了高水平設(shè)計(jì)，高品位布局，高起點(diǎn)建設(shè)的原則，突出了工業(yè)主現(xiàn)了高水平設(shè)計(jì)，高品位布局，高起點(diǎn)建設(shè)的原則，突出了工業(yè)主題，合理確定了城市分區(qū)功能，滿足了人民群眾生產(chǎn)、生活需要，題，合理確定了城市分區(qū)功能，滿足了人民群眾生產(chǎn)、生活需要，保證了新區(qū)社區(qū)功能的完整性。保證了新區(qū)社區(qū)功能的完整性。 “三中心”即教育文化中心，規(guī)劃范圍即教育文化中心，規(guī)劃范圍600畝；醫(yī)療衛(wèi)生中心，規(guī)畝；醫(yī)療衛(wèi)生中心，規(guī)劃范圍劃范圍300畝；現(xiàn)代物流中心，規(guī)劃范圍畝；現(xiàn)代物流中心，規(guī)劃范圍1000畝。這一基本格局，體畝。這一基本格局，體現(xiàn)了高水

7、平設(shè)計(jì)，高品位布局，高起點(diǎn)建設(shè)的原則，突出了工業(yè)主題現(xiàn)了高水平設(shè)計(jì)，高品位布局，高起點(diǎn)建設(shè)的原則，突出了工業(yè)主題，合理確定了城市分區(qū)功能，滿足了人民群眾生產(chǎn)、生活需要，保證，合理確定了城市分區(qū)功能，滿足了人民群眾生產(chǎn)、生活需要，保證了新區(qū)社區(qū)功能的完整性。了新區(qū)社區(qū)功能的完整性。新區(qū)發(fā)展規(guī)劃 滑縣建材家居行業(yè)的現(xiàn)狀滑縣建材家居行業(yè)的現(xiàn)狀: 滑縣老的建材家居市場(chǎng)主要集中在以老汽車滑縣老的建材家居市場(chǎng)主要集中在以老汽車站為核心的文明路兩側(cè)，人民路兩側(cè)；新興的家站為核心的文明路兩側(cè)，人民路兩側(cè)；新興的家居建材市場(chǎng)主要集中在滑興路兩旁、振興路兩側(cè)居建材市場(chǎng)主要集中在滑興路兩旁、振興路兩側(cè)，溫州商貿(mào)城及

8、義烏商博城，溫州商貿(mào)城及義烏商博城,其余多是散布在街其余多是散布在街道兩側(cè)。道兩側(cè)。 近年來(lái)，近年來(lái)， 由于新區(qū)建設(shè)、新農(nóng)村建設(shè)、城由于新區(qū)建設(shè)、新農(nóng)村建設(shè)、城市化發(fā)展等原因，如萬(wàn)人村項(xiàng)目等，使得滑縣新市化發(fā)展等原因，如萬(wàn)人村項(xiàng)目等，使得滑縣新建樓盤、新建項(xiàng)目較多，刺激了建材家居行業(yè)需建樓盤、新建項(xiàng)目較多，刺激了建材家居行業(yè)需求量快速增加?；h進(jìn)入建材家居行業(yè)的商戶較求量快速增加?；h進(jìn)入建材家居行業(yè)的商戶較多，但行業(yè)總體仍處于各自為戰(zhàn)的狀態(tài)，以租用多，但行業(yè)總體仍處于各自為戰(zhàn)的狀態(tài)，以租用沿街門面單獨(dú)經(jīng)營(yíng)的方式為主，中高端品牌相對(duì)沿街門面單獨(dú)經(jīng)營(yíng)的方式為主，中高端品牌相對(duì)較少，中低端平價(jià)的較

9、多，較好的品牌大都選擇較少，中低端平價(jià)的較多，較好的品牌大都選擇專賣店或街邊獨(dú)立門店，不愿進(jìn)入專業(yè)市場(chǎng)或大專賣店或街邊獨(dú)立門店，不愿進(jìn)入專業(yè)市場(chǎng)或大型的專業(yè)賣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)商戶均偏好一層門面，而一型的專業(yè)賣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)商戶均偏好一層門面，而一些選擇一拖二、一拖三的門面的多是商家采取租些選擇一拖二、一拖三的門面的多是商家采取租一層送一層、租一層送兩層的形式贈(zèng)送了較大面一層送一層、租一層送兩層的形式贈(zèng)送了較大面積。積。二、滑縣建材家居行業(yè)現(xiàn)狀及展望 綜上所述，滑縣家居建材行業(yè)總體特點(diǎn)是：綜上所述，滑縣家居建材行業(yè)總體特點(diǎn)是： 1、區(qū)域集中，經(jīng)營(yíng)分散； 2、低端品牌較多，高端品牌缺乏； 3、規(guī)范運(yùn)營(yíng)的建材家居

10、專業(yè)市場(chǎng)缺乏； 4、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、規(guī)范運(yùn)作的中高端建材家居專業(yè)賣場(chǎng)缺乏； 5、正處于行業(yè)整理和上升規(guī)范期；滑縣建材家居行業(yè)展望：滑縣建材家居行業(yè)展望： 縱觀整個(gè)建材行業(yè)，大都以專業(yè)賣場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)或批發(fā)市場(chǎng)的形式存在，其原因縱觀整個(gè)建材行業(yè)，大都以專業(yè)賣場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)或批發(fā)市場(chǎng)的形式存在，其原因如下：如下： 1、市場(chǎng)容量大，業(yè)態(tài)較為齊全，使顧客能一站式購(gòu)齊所需物品，為客戶節(jié)省往返周轉(zhuǎn)的精力及時(shí)間，方便客戶挑選到適合自己的品牌； 2、專業(yè)市場(chǎng)的整體租金普遍比門面房的租金便宜，保證了商戶利益的最大化； 3、專業(yè)市場(chǎng)配套功能一般較齊全，方便了商戶經(jīng)營(yíng)。例如大都規(guī)劃有統(tǒng)一的物流區(qū)，方便商戶收發(fā)貨； 4、專業(yè)市

11、場(chǎng)的物業(yè)結(jié)構(gòu)及市場(chǎng)規(guī)劃都是按照各個(gè)業(yè)態(tài)的特點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃建造的，等于為商戶量身定制經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，利于商鋪面積的充分合理利用，避免了浪費(fèi)； 5、一般專業(yè)市場(chǎng)都有專業(yè)、規(guī)范化的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、規(guī)范管理、統(tǒng)一企劃宣傳，可以使整個(gè)市場(chǎng)的資源實(shí)現(xiàn)優(yōu)化整合，增強(qiáng)整個(gè)市場(chǎng)的吸引力和品牌影響力，從而利于每家經(jīng)營(yíng)商戶，有效的避免了單打獨(dú)斗造成的資源浪費(fèi)、品牌影響力不足、選擇性較少、單獨(dú)品牌單獨(dú)商戶實(shí)力有限、市場(chǎng)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)等弊端。 目前，滑縣建材家居行業(yè)沒(méi)有高端型、規(guī)范化、專業(yè)化運(yùn)營(yíng)管理的大型建材家居專業(yè)市場(chǎng)。此市場(chǎng)的出現(xiàn)勢(shì)必成為滑縣建材家居行業(yè)的一次變革、大洗牌和升級(jí)。 通過(guò)以上所滑縣建材家居行業(yè)的現(xiàn)狀分析的及以通過(guò)

12、以上所滑縣建材家居行業(yè)的現(xiàn)狀分析的及以下幾點(diǎn)的現(xiàn)下幾點(diǎn)的現(xiàn)實(shí)需要：實(shí)需要： 1.目前無(wú)任何專業(yè)賣場(chǎng)或?qū)I(yè)市場(chǎng)將滑縣較有影響力的建材家居品牌集中，導(dǎo)致資源分散，品牌分散，集中是人心所向； 2.有溫州商貿(mào)城的前車之鑒，商戶不愿丟棄現(xiàn)有的店，但是建材集中，特別是品牌集中商戶們也認(rèn)為是大勢(shì)所趨。 3.品牌的集中和行業(yè)的整理上升需要一個(gè)現(xiàn)實(shí)的平臺(tái)和媒介，我項(xiàng)目恰恰提供了這個(gè)機(jī)會(huì)； 4.區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度也需要升級(jí)調(diào)整，而滑縣建材家居行業(yè)也正處這一調(diào)整期。主要商業(yè)分布主要商業(yè)分布主要商圈介紹主要商圈介紹三、三、 商圈分析商圈分析 商業(yè)主要集中在滑州大道以北，北環(huán)路以南，解放路以東，文明路以西的區(qū)間；建

13、材商業(yè)主要集中在滑州大道以北，北環(huán)路以南，解放路以東，文明路以西的區(qū)間；建材主要集中在溫州商貿(mào)城、文明路、人民路和滑興路，家居主要集中在溫州商貿(mào)城、人民路主要集中在溫州商貿(mào)城、文明路、人民路和滑興路，家居主要集中在溫州商貿(mào)城、人民路、道城路及本項(xiàng)目。、道城路及本項(xiàng)目?；h核心商圈滑縣核心商圈1 1、主要商業(yè)分布、主要商業(yè)分布主要建材家居行業(yè)聚集區(qū)介紹主要建材家居行業(yè)聚集區(qū)介紹文文明明路路建建材材商商圈圈道城路建材家道城路建材家 居商圈居商圈人人民民路路建建材材家家居居商商圈圈滑滑興興路路建建材材家家居居商商圈圈新區(qū)建材家居商圈新區(qū)建材家居商圈家具建材商戶總量：家具建材商戶總量：150戶主要經(jīng)營(yíng)

14、業(yè)態(tài)：主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)： 門業(yè)4家380 ，窗簾3家150 ，廚衛(wèi)2家130 ，陶瓷衛(wèi)浴1家80 ，家具商場(chǎng)2家24000 。主要客群：主要客群：多客層，中低端為主主要品牌：主要品牌： 怡品源、全友、金虎、浪度、旭日情等人民路建材家居商圈介紹人民路建材家居商圈介紹2 2、主要商業(yè)分布、主要商業(yè)分布各業(yè)態(tài)占比：各業(yè)態(tài)占比：家居四季同達(dá)四季同達(dá) 開(kāi)業(yè)時(shí)間：開(kāi)業(yè)時(shí)間：2008-2009年 面積：面積：15000平方米 物業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)營(yíng)類型：物業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)營(yíng)類型：兩層臨街單體 租金及交租方式：租金及交租方式：一層18 元/月/平方米，二層13元/月/平方米；年繳，無(wú)物業(yè)費(fèi)。 家具家具類型：類型：板式、軟體、辦

15、公、布藝 否加盟：否加盟：否四季風(fēng)情：四季風(fēng)情： 開(kāi)業(yè)時(shí)間：開(kāi)業(yè)時(shí)間：2008-2009 面積：面積：9000平方米 物業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)營(yíng)類型：物業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)營(yíng)類型：兩層臨街單體 租金及交租方式：租金及交租方式：一層18 元/月/平方米，二層13元/月/平方米；年繳，無(wú)物業(yè)費(fèi)。 家具家具類型：類型：板式、軟體、辦公、電器 是否加盟：是否加盟：否金虎金虎家具家具： 面積：面積：700平方米 物業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)營(yíng)類型：物業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)營(yíng)類型：?jiǎn)螌优R街專賣店 租金及交租方式：租金及交租方式：11萬(wàn)元/年；年繳 家具家具類型：類型：板式家具+軟體 是否加盟：是否加盟：是主力商家介紹： 人民路商圈除個(gè)別其他業(yè)態(tài)商戶外，主

16、要以家具類人民路商圈除個(gè)別其他業(yè)態(tài)商戶外，主要以家具類為主其中四季同達(dá)家具廣場(chǎng)和世紀(jì)風(fēng)情家具館占滑縣為主其中四季同達(dá)家具廣場(chǎng)和世紀(jì)風(fēng)情家具館占滑縣家具銷售的家具銷售的70%，兩家商場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間為，兩家商場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間為2008年年-2009年年，前幾年生意不好房租為一樓，前幾年生意不好房租為一樓15元，二樓元，二樓10元，品牌元，品牌多為中低檔品牌為主，目前商場(chǎng)都是滿場(chǎng)狀態(tài)，商戶多為中低檔品牌為主，目前商場(chǎng)都是滿場(chǎng)狀態(tài)，商戶對(duì)商場(chǎng)評(píng)價(jià)不錯(cuò)，商戶生意都還可以。對(duì)商場(chǎng)評(píng)價(jià)不錯(cuò)，商戶生意都還可以?；h人民路商滑縣人民路商圈分析圈分析建材建材家具家具商戶數(shù)量：商戶數(shù)量： 100戶戶 主要經(jīng)營(yíng)品類：主要經(jīng)營(yíng)品

17、類： 油漆5家300平，壁紙7家430平，線纜3家170平，燈飾15家2890平，窗簾5家290平，五金機(jī)電9家950，陶瓷7家2380平，玻璃3家180平，廚衛(wèi)9家800平，地板2家120平，裝修材料，6家680平，裝修公司5家960平，家具5家1260平，衛(wèi)浴3家260平，吊頂1家300平，水暖4家570平，地毯2家140平。主要客群：主要客群：多客層 品品 牌牌 ：新民建材陶瓷城，鵬飛燈飾城及騰飛燈飾城，海華家具館，新華燈飾文明路商圈文明路商圈分析分析各業(yè)態(tài)占比：各業(yè)態(tài)占比：顧家家居顧家家居面積：面積： 700 700 平方米平方米 物業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)營(yíng)類型：兩層臨街單體物業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)營(yíng)類型：兩

18、層臨街單體租金及交租方式：租金及交租方式：1111萬(wàn)元；年繳萬(wàn)元；年繳家具類型：板式、軟體家具類型：板式、軟體是否加盟：是是否加盟：是海華家具廣場(chǎng)海華家具廣場(chǎng)面積：面積：4000 平方米平方米 物業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)營(yíng)類型：兩層臨街商鋪物業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)營(yíng)類型：兩層臨街商鋪?zhàn)饨鸺敖蛔夥绞剑鹤饨鸺敖蛔夥绞剑?樓房租樓房租8元元/平，平，1樓房租樓房租25元元/平，無(wú)物業(yè)費(fèi)，年繳平，無(wú)物業(yè)費(fèi)，年繳家具類型：辦公、軟體、家居飾品（我愛(ài)我家具類型：辦公、軟體、家居飾品（我愛(ài)我家）家）是否加盟：否是否加盟：否主力商家介紹鵬飛燈飾城，騰飛燈飾城，新華燈飾城鵬飛燈飾城，騰飛燈飾城，新華燈飾城面積：共面積：共3500平，除新

19、華燈飾是在海華家具城以平，除新華燈飾是在海華家具城以8元元/平的租平的租金租賃外，其余兩家都是自己購(gòu)房，為兄弟關(guān)系，經(jīng)營(yíng)燈飾金租賃外，其余兩家都是自己購(gòu)房，為兄弟關(guān)系，經(jīng)營(yíng)燈飾行業(yè)將近行業(yè)將近15年時(shí)間，在滑縣燈飾行業(yè)中具有較大影響力。年時(shí)間，在滑縣燈飾行業(yè)中具有較大影響力。新民建材陶瓷城新民建材陶瓷城面積：面積：1500平平經(jīng)營(yíng)品牌為：安華衛(wèi)浴，新中源陶瓷，偉特陶瓷經(jīng)營(yíng)品牌為：安華衛(wèi)浴，新中源陶瓷，偉特陶瓷經(jīng)營(yíng)類別：陶瓷衛(wèi)浴經(jīng)營(yíng)類別：陶瓷衛(wèi)浴新民建材陶瓷城為陶瓷衛(wèi)浴行業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)，生意做得新民建材陶瓷城為陶瓷衛(wèi)浴行業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)，生意做得最好，影響力較大的商戶，現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地為自購(gòu)，對(duì)建材最

20、好，影響力較大的商戶，現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地為自購(gòu)，對(duì)建材聚集持肯定態(tài)度，關(guān)注優(yōu)惠政策及位置聚集持肯定態(tài)度，關(guān)注優(yōu)惠政策及位置 文明路是滑縣建材行業(yè)最聚集的一條路，商戶從事建材行業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)，品牌影響力較大，其中部分商戶房子為自己所買，其他為一拖二或者一拖三租賃，隨著房租的不斷上漲，商戶有意搬遷，但是老店又不肯轉(zhuǎn)讓，等市場(chǎng)穩(wěn)定后可以舍棄文明路商鋪，都是做著兩手準(zhǔn)備。此類商戶為重點(diǎn)爭(zhēng)取對(duì)象。文明路商圈分析：文明路商圈分析： 家具建材商戶數(shù)量：家具建材商戶數(shù)量：56家家主要經(jīng)營(yíng)品類及面積：主要經(jīng)營(yíng)品類及面積： 其中五金其中五金1414家共家共850850平方；門平方；門8 8家共家共450450平方；衛(wèi)浴平方

21、；衛(wèi)浴4 4家共家共210210平方；線平方；線纜纜4 4家共家共140140平方；涂料平方；涂料2 2家共家共4040平方；玻璃平方；玻璃1 1家家3030平方；窗簾平方；窗簾5 5家共家共120120平平方。陶瓷方。陶瓷7 7家共家共12201220平方；水暖兩家共平方；水暖兩家共9090平平 主要客群：多客層主要客群：多客層品品 牌牌 ：鳳鋁鋁材：鳳鋁鋁材/重慶維斯特木門重慶維斯特木門 滑興路介紹滑興路介紹各業(yè)態(tài)占比各業(yè)態(tài)占比： 位于新老城區(qū)交界地帶，是明顯地老城區(qū)向形成區(qū)過(guò)度位于新老城區(qū)交界地帶，是明顯地老城區(qū)向形成區(qū)過(guò)度而形成的建材家居商圈靠近翰林院、等高檔小區(qū)。而形成的建材家居商圈

22、靠近翰林院、等高檔小區(qū)?；d路以滑興路以抵檔建材為主，多以門面店形式出現(xiàn)，此類商戶不在前期考抵檔建材為主，多以門面店形式出現(xiàn)，此類商戶不在前期考慮之列，主力店招完后可以填充空鋪。慮之列，主力店招完后可以填充空鋪?；d路商圈分析：滑興路商圈分析：全友家私：全友家私： 面積：約面積：約2000平方米平方米 物業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)營(yíng)類型：臨街單層專賣店物業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)營(yíng)類型：臨街單層專賣店 租金及交租方式：租金及交租方式： 家具類型：板式、軟體家具類型：板式、軟體 是否加盟：是是否加盟：是 其他：在四季同達(dá)占有半個(gè)中島的位置其他：在四季同達(dá)占有半個(gè)中島的位置，約，約1200平方米平方米雅寶家具：雅寶家具： 面積：

23、約面積：約3000平方米平方米 物業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)營(yíng)類型：二層物業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)營(yíng)類型：二層臨街專賣店臨街專賣店 租金及交租方式：租金及交租方式： 家具類型：板式、軟體家具類型：板式、軟體 是否加盟：是是否加盟：是 其他：僅此一個(gè)單店其他：僅此一個(gè)單店旭日情家具：旭日情家具：面積：約面積：約2000平方米平方米 物業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)營(yíng)類型：物業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)營(yíng)類型： 租金及交租方式：租金及交租方式： 家具類型：板式、軟體家具類型：板式、軟體 是否加盟：本地自營(yíng)品牌是否加盟：本地自營(yíng)品牌 其他：在四季同達(dá)邊廳有一專營(yíng)店，其他：在四季同達(dá)邊廳有一專營(yíng)店，約約1000平方米平方米道城路家具聚集區(qū)道城路家具聚集區(qū) 處于核心商圈

24、位置，周圍配套完善，大型商業(yè)林立，以品牌處于核心商圈位置，周圍配套完善，大型商業(yè)林立，以品牌專賣店為主。專賣店為主。道城路商圈分析道城路商圈分析 南方家私：南方家私： 開(kāi)業(yè)時(shí)間：暫未開(kāi)業(yè)開(kāi)業(yè)時(shí)間：暫未開(kāi)業(yè) 面積：面積：1500平方米（宣傳平方米（宣傳3000平方米）平方米） 物業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)營(yíng)類型：一層臨街商鋪物業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)營(yíng)類型：一層臨街商鋪 租金及交租方式：租金及交租方式：15萬(wàn)元；年繳，無(wú)物業(yè)費(fèi)。萬(wàn)元；年繳，無(wú)物業(yè)費(fèi)。 家具類型：板式、軟體家具類型：板式、軟體 是否加盟：是是否加盟：是新區(qū)建材家居商圈新區(qū)建材家居商圈溫州商貿(mào)城溫州商貿(mào)城位置：長(zhǎng)江路與未來(lái)大道交叉口西南角位置：長(zhǎng)江路與未來(lái)大道交

25、叉口西南角租金：外街為租金：外街為18元元/平，內(nèi)街平，內(nèi)街1樓為樓為12元元/平，內(nèi)街平，內(nèi)街2樓為樓為6元元/平平開(kāi)業(yè)優(yōu)惠政策為交開(kāi)業(yè)優(yōu)惠政策為交18個(gè)租金送個(gè)租金送18個(gè)月租金，個(gè)月租金，2014年年9月開(kāi)始收取租金月開(kāi)始收取租金公攤系數(shù)：不同區(qū)位公攤不一樣，公攤系數(shù)：不同區(qū)位公攤不一樣，1.3-1.5物業(yè)結(jié)構(gòu)：主體二層物業(yè)結(jié)構(gòu)：主體二層 ，個(gè)別三層、四層，個(gè)別三層、四層商戶數(shù)量商戶數(shù)量: 共有商鋪740間左右，每間房面積50平左右，一樓主營(yíng)業(yè)態(tài)瓷磚25家，衛(wèi)浴23家，櫥柜衣柜吊頂裝飾21家，門業(yè)地板樓梯22家，玻璃裝飾6家，太陽(yáng)能1家;2樓主營(yíng)燈飾14家，家具五金15家，壁紙窗簾布藝9

26、家。溫州商貿(mào)城招商成功原因分析溫州商貿(mào)城招商成功原因分析1、滑縣政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目。2、滑縣需要一個(gè)多元化、多層次、多業(yè)態(tài)的建材集聚地3、房租較低、物業(yè)結(jié)構(gòu)及面積規(guī)劃復(fù)合建材行業(yè)需求4、營(yíng)銷策劃方案及業(yè)態(tài)規(guī)劃較為合理。5、滑縣的房地產(chǎn)建設(shè)及新農(nóng)村規(guī)劃的驅(qū)動(dòng)6、地理位置較好1.前期招商對(duì)品牌及商戶未仔細(xì)甄選，各個(gè)業(yè)態(tài)主力商戶較少，前期招商對(duì)品牌及商戶未仔細(xì)甄選，各個(gè)業(yè)態(tài)主力商戶較少，2.后期運(yùn)營(yíng)宣傳未跟上，除剛開(kāi)始一年宣傳外，后期很少統(tǒng)一搞活后期運(yùn)營(yíng)宣傳未跟上，除剛開(kāi)始一年宣傳外，后期很少統(tǒng)一搞活動(dòng)以致商場(chǎng)一直在走下坡路。動(dòng)以致商場(chǎng)一直在走下坡路。3.商戶之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)。商戶之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)。溫

27、州商貿(mào)城現(xiàn)狀分析溫州商貿(mào)城現(xiàn)狀分析位置：位置：滑縣新區(qū)新長(zhǎng)途車站東50米豫北家居建材總部基地物業(yè)結(jié)構(gòu)：物業(yè)結(jié)構(gòu)：全框架結(jié)構(gòu)，四層品牌數(shù)量品牌數(shù)量: : 9個(gè);分別是雙葉、左右、CBD、多喜愛(ài)、辛迪女王、憶東方、澳瑪、美家華庭、諾貝爾瓷磚經(jīng)營(yíng)模式：經(jīng)營(yíng)模式：自營(yíng) 四海宜家國(guó)際家具廣場(chǎng)四海宜家國(guó)際家具廣場(chǎng) 新區(qū)建材家居商圈已經(jīng)明顯向規(guī)范的專業(yè)市場(chǎng)過(guò)度，但新的商業(yè)形態(tài)除新區(qū)建材家居商圈已經(jīng)明顯向規(guī)范的專業(yè)市場(chǎng)過(guò)度，但新的商業(yè)形態(tài)除了要有前期精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位、良好的業(yè)態(tài)規(guī)劃、充分的市場(chǎng)調(diào)研、完備的物了要有前期精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位、良好的業(yè)態(tài)規(guī)劃、充分的市場(chǎng)調(diào)研、完備的物業(yè)條件，還需后期完善的經(jīng)營(yíng)管理、專業(yè)的市

28、場(chǎng)化運(yùn)作及周邊配套和新的市業(yè)條件，還需后期完善的經(jīng)營(yíng)管理、專業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)作及周邊配套和新的市場(chǎng)的成熟，所以新區(qū)建材所面臨的考驗(yàn)還是嚴(yán)峻的。場(chǎng)的成熟，所以新區(qū)建材所面臨的考驗(yàn)還是嚴(yán)峻的。新區(qū)建材家居商圈分析新區(qū)建材家居商圈分析1、項(xiàng)目所處的位置2、項(xiàng)目周邊樓盤分析（交付時(shí)間、面積、汽車占有比例、檔次、房?jī)r(jià)）3、項(xiàng)目周邊生活設(shè)施 四、項(xiàng)目所在區(qū)域分析四、項(xiàng)目所在區(qū)域分析 項(xiàng)目所在區(qū)域-地理位置本案 項(xiàng)目所在區(qū)域-地理位置 位于滑縣（產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)）新區(qū)與滑東新區(qū)交匯處，長(zhǎng)途車站東側(cè)。未來(lái)大道與新濮路交匯處，組成的這個(gè)地塊就是本項(xiàng)目所在位置，未來(lái)大道是通往鄉(xiāng)鎮(zhèn)的主干道，滑縣90%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民進(jìn)縣城都需要路

29、過(guò)我們中原義烏商博城，新濮路是通往濮陽(yáng)的道路。 豫北建材家居總部基地住宅市場(chǎng)競(jìng)品分析項(xiàng)目位置：滑縣道口文明路六中南200米開(kāi) 發(fā) 商：滑縣遠(yuǎn)鵬置業(yè)有限公司總占地面積：150畝 總建筑面積：20萬(wàn)m商業(yè)建筑面積：?jiǎn)武伱娣e區(qū)間：容積率：2.0 綠化率：43%總房源套數(shù)： *戶現(xiàn)階段推售房源：尾盤面積區(qū)間：88-170 主力戶型：三室兩廳整體均價(jià)：3000元/ 商業(yè)銷售均價(jià)： 租金價(jià)位： 租賃日期：清華園項(xiàng)目周邊樓盤住宅市場(chǎng)競(jìng)品分析項(xiàng)目位置：滑州大道滑臺(tái)大云寺文化園對(duì)面開(kāi) 發(fā) 商：滑縣博大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 總占地面積：140畝 總建筑面積：23萬(wàn) 開(kāi)盤及交房時(shí)間：2014年年06月月17日日

30、開(kāi)盤開(kāi)盤商業(yè)建筑面積：4萬(wàn)單鋪面積區(qū)間：80200 商業(yè)銷售均價(jià)：一層8400，一拖二6000總房源套數(shù)： 1700戶現(xiàn)階段推售房源：一期住宅/底商面積區(qū)間：95-168 主力戶型：三室兩廳兩衛(wèi)整體均價(jià)：3300元/租金價(jià)位：待定博大一號(hào)院博大一號(hào)院住宅市場(chǎng)競(jìng)品分析項(xiàng)目位置：南環(huán)路與滑興路交匯處南環(huán)路與滑興路交匯處開(kāi) 發(fā) 商：山西晉豫泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司山西晉豫泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 總占地面積：30畝 總建筑面積：*萬(wàn) 開(kāi)盤及交房時(shí)間：2014年底交房年底交房商業(yè)建筑面積：3000單鋪面積區(qū)間：80200 商業(yè)銷售均價(jià)：待定租金價(jià)位：待定待定總房源套數(shù)： 330戶現(xiàn)階段推售房源：熱銷面積區(qū)間：

31、90-135 主力戶型：三室兩廳兩衛(wèi)整體均價(jià)：3000元/金陽(yáng)光小區(qū)住宅市場(chǎng)競(jìng)品分析項(xiàng)目位置：滑州大道滑臺(tái)大云寺文化園西側(cè)開(kāi) 發(fā) 商：林州市眾恒置業(yè)有限公司 總占地面積：200畝 總建筑面積：*萬(wàn) 開(kāi)盤及交房時(shí)間：現(xiàn)房現(xiàn)房商業(yè)建筑面積：*單鋪面積區(qū)間：80200 商業(yè)銷售均價(jià)：一層10000元/ 總房源套數(shù)： *戶現(xiàn)階段推售房源：二期尾盤面積區(qū)間：90-160 主力戶型：三室兩廳兩衛(wèi)整體均價(jià)：3300元/租金價(jià)位：待定眾恒翡翠城住宅市場(chǎng)競(jìng)品分析項(xiàng)目位置：滑縣新區(qū)孫王莊西路新飛路交匯處滑縣新區(qū)孫王莊西路新飛路交匯處開(kāi) 發(fā) 商：安陽(yáng)中科晶地置業(yè)有限公司安陽(yáng)中科晶地置業(yè)有限公司 總占地面積：200畝

32、 總建筑面積：*萬(wàn) 開(kāi)盤及交房時(shí)間：2014年元旦交房元旦交房商業(yè)建筑面積：5000單鋪面積區(qū)間：80200 商業(yè)銷售均價(jià)：一層8400，一拖二6000總房源套數(shù)： 950戶現(xiàn)階段推售房源：尾盤面積區(qū)間：110-200 主力戶型：三室兩廳兩衛(wèi)整體均價(jià)：3000元/租金價(jià)位：待定晶地公館 晶地公館住宅市場(chǎng)競(jìng)品分析項(xiàng)目位置：滑縣新區(qū)孫王莊西路新飛路交匯處滑縣新區(qū)孫王莊西路新飛路交匯處開(kāi) 發(fā) 商：安陽(yáng)中科晶地置業(yè)有限公司安陽(yáng)中科晶地置業(yè)有限公司 總占地面積：600畝 總建筑面積：50萬(wàn) 開(kāi)盤及交房時(shí)間：五期2014年10月交房商業(yè)建筑面積：*單鋪面積區(qū)間：80200 商業(yè)銷售均價(jià)：一層10000，一

33、拖二6300總房源套數(shù)： 3400戶現(xiàn)階段推售房源：五期尾盤面積區(qū)間：110-150 主力戶型：三室兩廳兩衛(wèi)整體均價(jià)：3300元/租金價(jià)位：35金牛國(guó)際城周邊住宅競(jìng)品小結(jié)：項(xiàng)目位于未來(lái)大道與新濮路交匯處，長(zhǎng)途車站東側(cè)。項(xiàng)目位于未來(lái)大道與新濮路交匯處，長(zhǎng)途車站東側(cè)。項(xiàng)目周邊生活設(shè)施項(xiàng)目周邊生活設(shè)施車 站金融、企業(yè)教 育醫(yī)療機(jī)構(gòu)機(jī)關(guān)單位餐 飲加油站超 市 項(xiàng)目周邊1公里范圍車站： 車站：項(xiàng)目斜對(duì)面是滑縣長(zhǎng)途汽車站車 站 項(xiàng)目周邊1公里范圍金融： 銀 行：河南省農(nóng)村信用社在營(yíng)業(yè)一個(gè)，在建中一個(gè)。（較少）金融、企業(yè)項(xiàng)目周邊3公里范圍內(nèi)教育資源：學(xué)校：英民小學(xué)、滑縣第六高級(jí)中學(xué).（均較遠(yuǎn)）教 育項(xiàng)目周邊

34、3公里范圍內(nèi)醫(yī)療機(jī)構(gòu)：醫(yī)院：新鄉(xiāng)一附院滑縣醫(yī)院、滑縣婦幼保健院、永安醫(yī)院醫(yī)療機(jī)構(gòu)項(xiàng)目周邊1公里范圍內(nèi)機(jī)關(guān)單位：事業(yè)單位：滑縣電力集團(tuán)機(jī)關(guān)單位餐 飲項(xiàng)目周邊1公里范圍內(nèi)餐飲：品牌餐飲：如意坊豆撈、阿利茄汁面非品牌餐飲多，小餐館或家常菜形式10家店以內(nèi)，就餐較為不便。加油站超 市項(xiàng)目周邊1公里范圍內(nèi)加油站：中國(guó)石化加油站一個(gè)（較少）項(xiàng)目周邊4公里范圍內(nèi)超市：圣君生活廣場(chǎng)（較遠(yuǎn)）0 02 2ChapterChapter區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介 交通分析交通分析 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目簡(jiǎn)介 中原義烏商博城位于滑縣（產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)）新區(qū)與滑東新區(qū)交匯處，長(zhǎng)途車站中原義烏商博城位于滑縣（產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)）新區(qū)與

35、滑東新區(qū)交匯處，長(zhǎng)途車站東側(cè)。未來(lái)大道與新濮路交匯處，組成的這個(gè)地塊就是本項(xiàng)目所在位置，未來(lái)東側(cè)。未來(lái)大道與新濮路交匯處，組成的這個(gè)地塊就是本項(xiàng)目所在位置，未來(lái)大道是通往鄉(xiāng)鎮(zhèn)的主干道，滑縣大道是通往鄉(xiāng)鎮(zhèn)的主干道，滑縣90%90%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民進(jìn)縣城都需要路過(guò)我們中原義的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民進(jìn)縣城都需要路過(guò)我們中原義烏商博城，新濮路是通往濮陽(yáng)的道路。中原義烏商博城，一期總建筑面積烏商博城，新濮路是通往濮陽(yáng)的道路。中原義烏商博城，一期總建筑面積4.54.5萬(wàn)平方米，總投資萬(wàn)平方米，總投資1.61.6億元，是河南省安陽(yáng)市重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目。中原義烏商億元，是河南省安陽(yáng)市重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目。中原義烏商博城是由安陽(yáng)晨昊房地

36、產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資建設(shè)，安陽(yáng)晨昊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公博城是由安陽(yáng)晨昊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資建設(shè)，安陽(yáng)晨昊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在滑縣擁有游泳館、中原義烏商博城、東海王府、晨昊公寓等項(xiàng)目。中原義司在滑縣擁有游泳館、中原義烏商博城、東海王府、晨昊公寓等項(xiàng)目。中原義烏商博城以得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，坐落在豫北區(qū)域性商業(yè)中心腹地，以滑縣為中心烏商博城以得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，坐落在豫北區(qū)域性商業(yè)中心腹地，以滑縣為中心半徑半徑100100公里內(nèi)，輻射安陽(yáng)、新鄉(xiāng)、濮陽(yáng)、鶴壁、開(kāi)封、菏澤等公里內(nèi)，輻射安陽(yáng)、新鄉(xiāng)、濮陽(yáng)、鶴壁、開(kāi)封、菏澤等6 6市市3030個(gè)縣，在個(gè)縣，在4040公里半徑內(nèi)有京廣鐵路、新荷鐵路、京珠高速、濟(jì)東高速、濮

37、鶴高速、大廣公里半徑內(nèi)有京廣鐵路、新荷鐵路、京珠高速、濟(jì)東高速、濮鶴高速、大廣高速、高速、107107國(guó)道、國(guó)道、213213國(guó)道等國(guó)道等1212條鐵路公路干線，省道條鐵路公路干線，省道307307線、線、308308線、線、101101線、線、215215線、線、222222線線5 5條公路干線在此交匯，良好的區(qū)位，、便捷的交通，承東啟西條公路干線在此交匯，良好的區(qū)位，、便捷的交通，承東啟西，連貫?zāi)媳保乩砦恢孟喈?dāng)優(yōu)越。項(xiàng)目建成后，在這里能夠完成包括商品展示，連貫?zāi)媳?，地理位置相?dāng)優(yōu)越。項(xiàng)目建成后，在這里能夠完成包括商品展示交易、倉(cāng)儲(chǔ)物流、商業(yè)接待、高檔住宅的大型綜合項(xiàng)目，是真正的交易、倉(cāng)儲(chǔ)

38、物流、商業(yè)接待、高檔住宅的大型綜合項(xiàng)目，是真正的“一站式、一站式、綜合性商品交易博覽中心綜合性商品交易博覽中心”。中原義烏商博城致力于打造豫北品類最全、規(guī)模。中原義烏商博城致力于打造豫北品類最全、規(guī)模最大的一站式、綜合性商品交易博覽城。最大的一站式、綜合性商品交易博覽城。 中原義烏商博城是安陽(yáng)市及滑縣政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)中原義烏商博城是安陽(yáng)市及滑縣政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，政府將對(duì)商博城實(shí)行包括稅收、信貸、物流、經(jīng)營(yíng)目，政府將對(duì)商博城實(shí)行包括稅收、信貸、物流、經(jīng)營(yíng)等多方面的政策扶持和優(yōu)惠措施，對(duì)商博城和商戶實(shí)行等多方面的政策扶持和優(yōu)惠措施，對(duì)商博城和商戶實(shí)行零距離服務(wù)。中原義烏商博城落在豫北區(qū)域性商

39、貿(mào)中心零距離服務(wù)。中原義烏商博城落在豫北區(qū)域性商貿(mào)中心腹地，商業(yè)經(jīng)營(yíng)將輻射以滑縣為中心半徑腹地，商業(yè)經(jīng)營(yíng)將輻射以滑縣為中心半徑100100公里范圍公里范圍內(nèi)，輻射安陽(yáng)、新鄉(xiāng)、濮陽(yáng)、鶴壁、開(kāi)封、菏澤等內(nèi)，輻射安陽(yáng)、新鄉(xiāng)、濮陽(yáng)、鶴壁、開(kāi)封、菏澤等6 6市市3030個(gè)縣經(jīng)營(yíng)者前來(lái)批發(fā)各類相關(guān)產(chǎn)品。中原義烏商博城個(gè)縣經(jīng)營(yíng)者前來(lái)批發(fā)各類相關(guān)產(chǎn)品。中原義烏商博城，豫北地區(qū)絕版的地理位置，秉承國(guó)際理念、超前規(guī)劃，豫北地區(qū)絕版的地理位置，秉承國(guó)際理念、超前規(guī)劃、完美配套，鑄就商業(yè)旗艦，是安陽(yáng)市、滑縣重點(diǎn)招商、完美配套，鑄就商業(yè)旗艦，是安陽(yáng)市、滑縣重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，晨昊地產(chǎn)的強(qiáng)大實(shí)力，專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)管引資項(xiàng)目

40、，晨昊地產(chǎn)的強(qiáng)大實(shí)力，專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)管理，必將領(lǐng)舞豫北，同步中原，成豫北商業(yè)的明珠。理，必將領(lǐng)舞豫北，同步中原，成豫北商業(yè)的明珠。項(xiàng)目簡(jiǎn)介交通分析豫北家居建豫北家居建材總部基地材總部基地本案所經(jīng)公交車輛有本案所經(jīng)公交車輛有 1010 條路線路之多：條路線路之多：6 6路路、 7 7路路、 8 8路路、 9 9路路、 1010路路、 1111路路、 1212路路、 1313路路、 1414路路、 1515路路, , 可輻射周邊可輻射周邊5 5公里居住區(qū)域，輻射人群可達(dá)公里居住區(qū)域，輻射人群可達(dá) 萬(wàn)，萬(wàn)，位于長(zhǎng)途車站旁，流動(dòng)客流較多，位于長(zhǎng)途車站旁，流動(dòng)客流較多，交通條件極為便利，交通條件極為便

41、利，區(qū)內(nèi)有省級(jí)公路干線區(qū)內(nèi)有省級(jí)公路干線鄭吳線通過(guò)，向南鄭吳線通過(guò)，向南40公里接滑縣火車站和正在建設(shè)的濟(jì)東高速公路；向北公里接滑縣火車站和正在建設(shè)的濟(jì)東高速公路；向北40公里公里連京廣鐵路大動(dòng)脈；向東直接進(jìn)入大廣高速連接線，距大廣高速路口僅連京廣鐵路大動(dòng)脈；向東直接進(jìn)入大廣高速連接線，距大廣高速路口僅18公里。公里。對(duì)未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目的客流消費(fèi)提供了保證對(duì)未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目的客流消費(fèi)提供了保證。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手1 1、 溫州商貿(mào)城溫州商貿(mào)城 2 2、四季風(fēng)情家具館、四季風(fēng)情家具館 3 3、四季同達(dá)家具館、四季同達(dá)家具館地 址 ： 未來(lái)路與長(zhǎng)江路交叉口 開(kāi)業(yè)時(shí)間：2011年9月6日 建筑面積：建

42、筑面積20萬(wàn)平方米定位檔次：中低端主營(yíng)業(yè)態(tài)：陶瓷衛(wèi)浴、家具、燈飾、布藝、玻璃板材、五金機(jī)電、壁紙涂料等主力客群：全客層 公攤系數(shù)：0.3-0.5（不同區(qū)位有所不同） 溫州商貿(mào)城溫州商貿(mào)城溫州商貿(mào)城前期招商成功原因剖析溫州商貿(mào)城前期招商成功原因剖析: 1、滑縣政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目； 2、滑縣需要一個(gè)多元化、多層次、多業(yè)態(tài)的建材集聚地； 3、房租較低、物業(yè)結(jié)構(gòu)及面積規(guī)劃復(fù)合建材行業(yè)需求； 4、營(yíng)銷策劃方案及業(yè)態(tài)規(guī)劃較為合理； 5、滑縣的房地產(chǎn)建設(shè)及新農(nóng)村規(guī)劃的驅(qū)動(dòng)； 6、地理位置較好；溫州商貿(mào)城現(xiàn)狀分析溫州商貿(mào)城現(xiàn)狀分析: 1、各個(gè)業(yè)態(tài)主力商戶較少，主要由于前期招商對(duì)品牌及商戶未仔細(xì)甄選； 2、后

43、期運(yùn)營(yíng)宣傳未跟上，除剛開(kāi)始一年宣傳外，后期很少統(tǒng)一搞活動(dòng)以致市場(chǎng)一直在走下坡路； 3、商戶之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)。租金租金情況租金情況外街為外街為1818元元/ /平，內(nèi)街平，內(nèi)街1 1樓為樓為1212元元/ /平，內(nèi)街平，內(nèi)街2 2樓為樓為6 6元元/ /平平開(kāi)業(yè)優(yōu)惠政策為交開(kāi)業(yè)優(yōu)惠政策為交1818個(gè)租金送個(gè)租金送1818個(gè)月租金。個(gè)月租金。20142014年年9 9月開(kāi)始月開(kāi)始正價(jià)正價(jià)收取租金，租金不再優(yōu)惠。收取租金，租金不再優(yōu)惠。物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)1 1元元/ / /月月業(yè)態(tài)占比業(yè)態(tài)占比競(jìng)爭(zhēng)分析：競(jìng)爭(zhēng)分析：1 1、規(guī)、規(guī) 模：模：規(guī)劃總建筑面積規(guī)劃總建筑面積2020萬(wàn)平方米，但其后期并未完工，現(xiàn)有建筑

44、規(guī)模與我項(xiàng)目基本相當(dāng)萬(wàn)平方米，但其后期并未完工，現(xiàn)有建筑規(guī)模與我項(xiàng)目基本相當(dāng)；2 2、經(jīng)營(yíng)歷史、經(jīng)營(yíng)歷史: :20112011年開(kāi)始營(yíng)業(yè)。招商率曾一度達(dá)到年開(kāi)始營(yíng)業(yè)。招商率曾一度達(dá)到90%90%，但由于開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)問(wèn)題導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)處，但由于開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)問(wèn)題導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)處于事實(shí)管理缺位的狀態(tài)，導(dǎo)致商戶經(jīng)營(yíng)狀況持續(xù)惡化，基本處于艱難維持狀態(tài)；于事實(shí)管理缺位的狀態(tài)，導(dǎo)致商戶經(jīng)營(yíng)狀況持續(xù)惡化，基本處于艱難維持狀態(tài)；3 3、交、交 通：通：與我項(xiàng)目同處于與我項(xiàng)目同處于S215S215、S101S101、古城路、新濮路四叉路口的位置，交通便利；、古城路、新濮路四叉路口的位置，交通便利；4 4、商業(yè)配套：、商業(yè)

45、配套：商業(yè)配套相對(duì)較少；商業(yè)配套相對(duì)較少；5 5、硬件、硬件: :獨(dú)立的專業(yè)市場(chǎng)，建筑格局與我項(xiàng)目基本相同，但無(wú)住宅和其他相關(guān)聯(lián)建筑，不過(guò)無(wú)獨(dú)立的專業(yè)市場(chǎng)，建筑格局與我項(xiàng)目基本相同，但無(wú)住宅和其他相關(guān)聯(lián)建筑，不過(guò)無(wú)論其項(xiàng)目縱深還是其縱向橫向交通相較我項(xiàng)目均不占任何優(yōu)勢(shì)，基本處于持平狀態(tài)；論其項(xiàng)目縱深還是其縱向橫向交通相較我項(xiàng)目均不占任何優(yōu)勢(shì)，基本處于持平狀態(tài)；6 6、同城連鎖水平：、同城連鎖水平：與我項(xiàng)目相同，無(wú)其他連鎖市場(chǎng)均是獨(dú)立專業(yè)市場(chǎng)；與我項(xiàng)目相同，無(wú)其他連鎖市場(chǎng)均是獨(dú)立專業(yè)市場(chǎng)；7 7、管理水平：、管理水平：前期有統(tǒng)一的規(guī)劃、統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)、統(tǒng)一的管理，后期只有基本的物業(yè)管理，對(duì)此前期有統(tǒng)

46、一的規(guī)劃、統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)、統(tǒng)一的管理，后期只有基本的物業(yè)管理，對(duì)此我項(xiàng)目具有明顯的優(yōu)勢(shì)，我項(xiàng)目不僅有后發(fā)制人的優(yōu)越的規(guī)劃和招商政策，而且擁有具有著豐富我項(xiàng)目具有明顯的優(yōu)勢(shì)，我項(xiàng)目不僅有后發(fā)制人的優(yōu)越的規(guī)劃和招商政策，而且擁有具有著豐富建材行業(yè)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)的團(tuán)隊(duì)；建材行業(yè)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)的團(tuán)隊(duì)；8 8、公司實(shí)力：、公司實(shí)力：我項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司在滑縣開(kāi)發(fā)有多個(gè)樓盤，運(yùn)營(yíng)良好；而該開(kāi)發(fā)商已經(jīng)面臨嚴(yán)峻的我項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司在滑縣開(kāi)發(fā)有多個(gè)樓盤，運(yùn)營(yíng)良好；而該開(kāi)發(fā)商已經(jīng)面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)?？简?yàn)。地 址 ：人民路南段開(kāi)業(yè)時(shí)間：2008-2009建筑面積：15000平方米定位檔次：中低端主營(yíng)業(yè)態(tài)：板式家具、軟體家具、

47、辦公家具、布藝主力客群：全客層公攤系數(shù)：1.4四季風(fēng)情家具廣場(chǎng)四季風(fēng)情家具廣場(chǎng)租賃政策 租金租金一樓：一樓：1818元元/ / / /月；月；二樓：二樓：1515元元/ /公攤系數(shù)：公攤系數(shù)：0 0.4.4物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)無(wú)業(yè)態(tài)占比業(yè)態(tài)占比競(jìng)爭(zhēng)分析：競(jìng)爭(zhēng)分析：1 1、規(guī)、規(guī) 模：滑縣最大的家具專業(yè)賣場(chǎng)，但沒(méi)有建材模：滑縣最大的家具專業(yè)賣場(chǎng)，但沒(méi)有建材2 2、經(jīng)營(yíng)歷史：經(jīng)營(yíng)時(shí)間較早，但經(jīng)營(yíng)管理方式較落后，只是基本的物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)歷史：經(jīng)營(yíng)時(shí)間較早，但經(jīng)營(yíng)管理方式較落后，只是基本的物業(yè)管理3 3、交、交 通：人民路南段，位于老城區(qū)地中心位置，交通便利通：人民路南段，位于老城區(qū)地中心位置，交通便利4 4

48、、商業(yè)配套：位于商業(yè)核心區(qū)，周邊配套較完善、商業(yè)配套：位于商業(yè)核心區(qū)，周邊配套較完善5 5、硬件、硬件: :兩層封閉式賣場(chǎng)，但僅有步梯無(wú)電梯；無(wú)公共休息場(chǎng)所和衛(wèi)生間；賣場(chǎng)環(huán)境兩層封閉式賣場(chǎng)，但僅有步梯無(wú)電梯；無(wú)公共休息場(chǎng)所和衛(wèi)生間；賣場(chǎng)環(huán)境一般一般6 6、同城連鎖水平：無(wú)、同城連鎖水平：無(wú)7 7、管理水平：基本的物業(yè)管理，無(wú)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理、管理水平：基本的物業(yè)管理，無(wú)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理8 8、公司實(shí)力：合伙經(jīng)營(yíng)，實(shí)力一般、公司實(shí)力：合伙經(jīng)營(yíng)，實(shí)力一般四季同達(dá)家具廣場(chǎng) 地 址 ： 人民路中段 開(kāi)業(yè)時(shí)間：2008-2009建筑面積：9000定位檔次：中低端主營(yíng)業(yè)態(tài)：板式家具、軟體家具、辦公家具、家用電

49、器主力客群：全客層公攤系數(shù)：0.4租賃政策租金租金一樓：一樓：18元元/ /月；二樓：月；二樓：15元元/公攤系數(shù)：公攤系數(shù)：1.4物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)無(wú)無(wú)業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合競(jìng)爭(zhēng)分析： 1、規(guī) 模：面積9000平方米，但無(wú)建材2、經(jīng)營(yíng)歷史：2008-2009開(kāi)始營(yíng)業(yè)，經(jīng)營(yíng)時(shí)間較早3、交 通：位于人民路南端，成熟的商業(yè)帶，交通便利4、商業(yè)配套：商業(yè)配套較完善5、硬件:兩層封閉式賣場(chǎng)，有步梯無(wú)電梯；無(wú)公共休息場(chǎng)所和衛(wèi)生間；賣場(chǎng)環(huán)境一般6、同城連鎖水平：無(wú)7、管理水平：基本的物業(yè)服務(wù)，無(wú)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理8、公司實(shí)力：一般0 03 3ChapterChapter SWOT SWOT分析分析1 Strengths 1

50、 Strengths （優(yōu)勢(shì)）（優(yōu)勢(shì)）2 Weaknesses 2 Weaknesses （劣勢(shì)）（劣勢(shì)）3 Opportunity3 Opportunity（機(jī)會(huì)）（機(jī)會(huì)）4 Threats 4 Threats （風(fēng)險(xiǎn)）（風(fēng)險(xiǎn)） 規(guī)規(guī) 模：模：本項(xiàng)目商業(yè)面積達(dá)本項(xiàng)目商業(yè)面積達(dá)4.54.5萬(wàn)左右，是典型的住宅加專業(yè)市場(chǎng)的模式，是相萬(wàn)左右，是典型的住宅加專業(yè)市場(chǎng)的模式，是相較其傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)方式較為先進(jìn)的商業(yè)形態(tài)，優(yōu)勢(shì)明顯；較其傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)方式較為先進(jìn)的商業(yè)形態(tài)，優(yōu)勢(shì)明顯； 位位 置：置：項(xiàng)目位于新區(qū)核心位置，交通便利、大型企業(yè)較多、興建小區(qū)較多，是項(xiàng)目位于新區(qū)核心位置，交通便利、大型企業(yè)較多、興建小區(qū)較

51、多，是滑縣未來(lái)的發(fā)展方向，未來(lái)發(fā)展?jié)摿艽蠡h未來(lái)的發(fā)展方向，未來(lái)發(fā)展?jié)摿艽?硬硬 件：件：雙首層的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，一定程度上規(guī)避了二層以上的劣勢(shì)，便于整個(gè)項(xiàng)目雙首層的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，一定程度上規(guī)避了二層以上的劣勢(shì)，便于整個(gè)項(xiàng)目客流的互享互通，項(xiàng)目周邊停車位充足，項(xiàng)目周圍的小廣場(chǎng)為商戶的活動(dòng)和展示提客流的互享互通，項(xiàng)目周邊停車位充足，項(xiàng)目周圍的小廣場(chǎng)為商戶的活動(dòng)和展示提供了充足的空間供了充足的空間 規(guī)規(guī) 劃：劃：統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一宣傳推廣，四個(gè)統(tǒng)一為市場(chǎng)良性統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一宣傳推廣，四個(gè)統(tǒng)一為市場(chǎng)良性健康發(fā)展提供了保障，也便于資源的優(yōu)化整合健康發(fā)展提供了保障，也便于資源

52、的優(yōu)化整合1 Strengths1 Strengths（優(yōu)勢(shì)）（優(yōu)勢(shì)）開(kāi)開(kāi) 業(yè)：業(yè)： 溫州商貿(mào)城位于項(xiàng)目正對(duì)面，開(kāi)業(yè)時(shí)間較早，與本項(xiàng)目形成正面溫州商貿(mào)城位于項(xiàng)目正對(duì)面，開(kāi)業(yè)時(shí)間較早，與本項(xiàng)目形成正面競(jìng)爭(zhēng)；競(jìng)爭(zhēng)；招招 商：商： 二次招商項(xiàng)目，需付出更大代價(jià)更多努力贏取商戶信任；二次招商項(xiàng)目，需付出更大代價(jià)更多努力贏取商戶信任；經(jīng)經(jīng) 營(yíng)：營(yíng)： 我們項(xiàng)目屬于銷售型物業(yè)，不利于后期的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商我們項(xiàng)目屬于銷售型物業(yè)，不利于后期的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、統(tǒng)一開(kāi)業(yè)等，客流小，位置相對(duì)較偏，對(duì)后期、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、統(tǒng)一開(kāi)業(yè)等，客流小，位置相對(duì)較偏，對(duì)后期的招商經(jīng)營(yíng)都會(huì)產(chǎn)生較大影響；的招商經(jīng)營(yíng)都會(huì)產(chǎn)生較大影響； 2 Weaknesses2 Weaknesses（劣勢(shì)）（劣勢(shì)）位位 置：置： 項(xiàng)目處于滑縣新區(qū)，交通便利，便于客戶群的聚集和消費(fèi)；處于四叉路口的位置，位于、S101、新濮路和古城路交匯處交通便利，其中未來(lái)大道（即S215）是滑縣城鄉(xiāng)聯(lián)通的必經(jīng)之路，有利于輻射周邊縣市；規(guī)規(guī) 模：模： 滑縣建材家居經(jīng)營(yíng)分散，專業(yè)的