黃山市物業(yè)服務收費實施細則

1、黃山市物業(yè)服務收費管理實施細則千牛服務集團黃山市物業(yè)服務收費管理實施細則第一條為規(guī)范本市物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據(jù)國務院物業(yè)管理條例、安徽省物業(yè)管理條例和國家發(fā)改委、建設部物業(yè)服務收費管理辦法、安徽省城市物業(yè)服務收費管理實施辦法等有關規(guī)定，結合我市實際制定黃山市物業(yè)服務收費管理實施細則。以下簡稱細則。第二條 本細則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)具有物業(yè)管理資質(zhì)企業(yè)的物業(yè)服務收費管理。第三條本細則所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定的服務內(nèi)容，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行日常維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主和物業(yè)使

2、用人所收取的費用。第四條政府提倡業(yè)主或業(yè)主委員會通過市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務費用通過市場競爭形成。 第五條 市價格主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門負責全市物業(yè)管理服務收費管理與監(jiān)督, 制定屯溪中心城區(qū)物業(yè)服務等級收費標準。區(qū)縣價格主管部門會同區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費的監(jiān)督和管理。第六條 物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。住宅物業(yè)綜合服務費、小區(qū)車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等實行政府指導價。非住宅物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。第七條 住宅物業(yè)綜合服務費實行等級管理。市、縣（區(qū)）價格主管部門會*

3、地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)行業(yè)平均成本和當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平，制定物業(yè)管理服務分等定級辦法、收費標準和浮動幅度，并定期調(diào)整和公布。等級收費標準二年向社會公布一次。黃山市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準附表一。屯溪中心城區(qū)物業(yè)管理服務等級收費及住宅小區(qū)機動車、非機動車停放指導價標準附表二。電梯、水泵、中央空調(diào)等運行費、維修、維護費用除物業(yè)服務合同另有約定外應納入代收代交費用，由物業(yè)管理企業(yè)單獨列帳，按實際支出費用和約定方式單獨建帳，合理分攤。具體分攤方式由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。業(yè)主委員會成立前，由開發(fā)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。第八條 業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管

4、理企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈虧均由物業(yè)管理企業(yè)承擔的物業(yè)服務計費方式。 酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。第九條建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應當約定前期物業(yè)管理的企業(yè)、服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。前期物業(yè)管理綜合服務收費標準，參照物業(yè)服務等級和相應等級收費標準，由建設單位與物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理合同

5、中予以明確，并作為購房合同的附件，向購房者進行明示。雙方約定不成的，按管理權限報價格主管部門審定。成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，具體收費標準由業(yè)主大會或授權的業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務等級和相應的收費標準在物業(yè)服務合同中約定。雙方約定不成的，按管理權限報價格主管部門審定。別墅小區(qū)物業(yè)管理綜合服務收費標準，由物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)買受人合同約定。雙方約定不成的，按管理權限報價格主管部門審定。第十條 業(yè)主、使用人自辦理物業(yè)交付使用手續(xù)次月起，按合同約定交納物業(yè)管理服務費。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未售出或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)管理服務費用由開發(fā)建設單位全額交納。對

6、五保戶和生活低保的住戶，經(jīng)業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)雙方商定，可以減收或者免收物業(yè)綜合服務費用。第十一條物業(yè)服務費以法定產(chǎn)權面積（房屋所有權證登記的建筑面積）計算，其中頂層躍層和閣樓按法定產(chǎn)權面積的一半收費，儲物間、柴房不收費，車庫按標準收費；未辦理產(chǎn)權證的以售房合同中房屋建筑面積或房產(chǎn)測繪部門實測的房屋建筑面積計算。物業(yè)管理服務費按月收取，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)約定預收物業(yè)服務費的，預收期限不得超過六個月。第十二條利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營性活動的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的書面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)向有關部門辦理報批手續(xù)。在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費用后，應當將業(yè)主所得

7、收益30%用于補貼物業(yè)管理公共服務費，70%納入專項維修資金，但業(yè)主大會另有決定的除外。第十三條物業(yè)小區(qū)內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償服務合同，由物業(yè)管理企業(yè)向委托單位收取手續(xù)費。不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。第十四條業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，裝修單位（或裝修人）應在裝飾裝修前與物業(yè)管理企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議，服從物業(yè)管理企業(yè)的管理。裝飾裝修垃圾清運，按建筑面積計算，每平方米收費2元。物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主和裝修單位收取任何形式的裝飾裝修保證金。第十五條房屋出租或以其他方式交他人使用的

8、，物業(yè)服務費用由業(yè)主或物業(yè)使用人按約定交納，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權或使用權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時結清物業(yè)服務費用，未結清物業(yè)管理服務費的，房地產(chǎn)管理部門有權不予辦理產(chǎn)權轉移相關手續(xù)。業(yè)主、使用人應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。違反物業(yè)服務合同約定逾期不繳納服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。第十六條物業(yè)管理服務收費實行明碼標價制度。物業(yè)管理企業(yè)收費前，應當按照價格主管部門的規(guī)定，將服務內(nèi)容、服務標準、收費項目以及收費標準在服務區(qū)域內(nèi)的醒目位置公示。 第十七條實行政府指導價的物業(yè)服務收費實行收費許可證制度。

9、物業(yè)管理企業(yè)在實施住宅小區(qū)服務收費前，必須按規(guī)定向價格主管部門申請安徽省經(jīng)營性服務收費許可證，亮證收費。第十八條價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應當加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務內(nèi)容、服務質(zhì)量和收費項目、標準、收費行為的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由政府價格主管部門依據(jù)中華人民共和國價格法和價格違法行為行政處罰規(guī)定等法律法規(guī)予以處罰。第十九條本細則自2007年 7月 1日起施行。原來已經(jīng)價格和房地產(chǎn)主管部門核定等級和收費標準的老物業(yè)小區(qū)，改善相關條件和服務，確需調(diào)整收費標準的，按照本細則規(guī)定，經(jīng)業(yè)主委員會同意后調(diào)整。第二十條本細則由市價格主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門負責解釋。

10、附表一黃山市中心城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準一級服務項目服務內(nèi)容及標準一、綜合管理服務1、小區(qū)辦公場所整潔有序，辦公用品基本齊備，實行電腦化辦公。管理人員每日巡查二次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。2、管理人員持有物業(yè)管理崗位資格證書，經(jīng)理須取得經(jīng)理資格證書，統(tǒng)一著裝，掛牌上崗。3、建立裝飾裝修管理制度，對裝修過程每日進行監(jiān)督巡查和記錄，對違規(guī)裝修、違章搭建及時勸阻、制止或報告。4、實行公開辦事制度，安排固定人員接待投訴，建立投訴回訪制度。5、建立健全財務制度，物業(yè)服務收支帳目清晰，收費實行酬金制的每年在小區(qū)公示三次。6、建立小區(qū)物業(yè)管理檔案(包括小區(qū)驗收檔案、業(yè)主資料檔案，小區(qū)水電及相關設備管理檔案

11、，業(yè)主室內(nèi)裝修管理檔案及投訴處理檔案等)。7、辦事制度、辦事紀律、收費項目和收費標準必須在小區(qū)上墻公示。8、對違反小區(qū)公約(臨時公約)或政府有關規(guī)定的行為，進行勸阻、制止。9、綜合管理的其他服務項目，達到合同約定的服務標準。10、建立健全企業(yè)內(nèi)部管理制度和考核制度。二、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務1、小區(qū)路面每日清掃二次，做到地面無垃圾、無浮塵、無積水，目視地面整潔，衛(wèi)生無死角、垃圾日產(chǎn)日清。2、單元樓道、共用通道、扶手、欄桿每日清掃一次；門廳、玻璃窗每周擦拭一次以上，保持潔凈光亮。3、高層住宅的大廳、通道每天拖抹兩次以上,做到表面光亮無灰塵，電梯門壁每周擦拭二次，保證表面光亮無污跡。4、綠地每日實行

12、保潔，無任何垃圾滯留。5、保障排污、排水暢通,每年對窨井等排污設施進行三次以上清理疏通和消毒。6、通道、走廊、外立面等公用部位無亂擺亂放、無蜘蛛網(wǎng)、無牛皮癬。7、垃圾房、垃圾容器等設施每天要進行沖洗和消毒，保持干凈清潔。8、無人使用的天臺、屋頂定時檢查，每半年檢查、清掃一次以上，保持整潔，無垃圾。三、公共秩序維護服務1、建立健全保安制度。配有專職的保安人員，有較強的安全防范能力，能正確使用消防、物防、技防等設備和器械，在崗時統(tǒng)一著裝，儀表整潔、行為規(guī)范。2、主出入口實行24小時值班看守、實行全日制立崗值勤，有詳細的交*記錄和外來車輛登記記錄，其他出入口定時開放和關閉。3、保安人員每隔二小時巡查

13、一次，監(jiān)控中心應有巡更記錄。4、遇到突發(fā)事件應有必要的應急能力，接到報警后5分鐘到達現(xiàn)場，采取必要措施進行現(xiàn)場維護并及時報告相關部門。5、小區(qū)設有監(jiān)控中心，具備錄象監(jiān)控(監(jiān)控點至少覆蓋單元進出口、小區(qū)出入口)、樓宇對講等技防設施，24小時開通并有專人駐守。6、保安人員配備對講裝置或必要的安全護衛(wèi)器械。7、地面墻面按道路行駛要求設立指示牌，車輛停放規(guī)范有序，收費管理的車庫或泊位應有專人看護管理。8、外來人員進入小區(qū)，通過對講系統(tǒng)聯(lián)系住戶，決定是否放行。阻止小商小販隨意進入小區(qū)。9、對進出車輛進行管理和疏導，保持環(huán)境整潔有序、道路暢通，對大型物件搬出須經(jīng)業(yè)主或物業(yè)使用人確認同意后方可放行。 四、綠

14、化日常養(yǎng)護服務標準1、草坪每年修剪四次以上，保持草坪平整，無雜草孳生；每年普施有機肥二次；喬、灌木每年適時修剪三次，保護樹木正常生長。2、及時灌溉，保證有效供水，積水時及時排出。3、年噴藥不少于兩次，防治結合、及時滅治。4、樹木按植物品種、生長狀況、土壤條件適當施肥。5、一年中有二次以上花卉布置，并保持有效供水，花卉生長良好。6、及時補種補栽，草坪斑禿、黃萎低于6，樹木成活率達95以上。二級服務項目服務內(nèi)容及標準一、綜合管理服務1、小區(qū)辦公場所整潔有序，辦公用品基本齊備。管理人員每日巡查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。2、管理人員持有物業(yè)管理崗位資格證書，經(jīng)理須取得經(jīng)理資格證書，統(tǒng)一著裝，掛牌上崗。3

15、、建立裝飾裝修管理制度，對裝修過程進行巡查，對違規(guī)裝修、違章搭建及時勸阻、制止或報告。4、安排人員接待業(yè)主投訴，并落實投訴回訪制度。5、建立健全財務制度，物業(yè)服務收支帳目清晰，收費實行酬金制的每年在小區(qū)公示二次。6、建立小區(qū)物業(yè)管理檔案(包括小區(qū)驗收檔案、業(yè)主資料檔案，小區(qū)水電及相關設備管理檔案，業(yè)主室內(nèi)裝修管理檔案及投訴處理檔案等)7、辦事制度、收費項目和收費標準必須在小區(qū)上墻公示。8、對違反小區(qū)公約(臨時公約)或政府有關規(guī)定的行為，進行勸阻、制止。9、綜合管理的其他服務項目，達到合同約定的服務標準。二、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務1、小區(qū)路面每日清掃一次，做到地面無垃圾、無積水，目視地面整潔，衛(wèi)生

16、無死角、垃圾日產(chǎn)日清。2、單元樓道、共用通道、扶手、欄桿每周至少清掃、擦拭兩次；門廳、玻璃窗每月擦拭二次，目視明亮。3、高層住宅的大廳、通道每天拖抹一次，做到表面光亮無灰塵，電梯門壁每周擦拭一次，保證表面光亮無污跡。4、綠地每日實行保潔，無暴露垃圾。5、保障排污、排水暢通，每年對窨井進行二次以上清理疏通和消毒。6、通道、走廊、外立面等公用部位無亂擺亂放、無蜘蛛網(wǎng)、無牛皮癬。7、垃圾房、垃圾容器等設施每周要進行一次保潔、消毒，保持干凈清潔。8、無人使用的天臺、屋頂定時檢查，保持整潔，無垃圾。三、公共秩序維護服務1、配有專職的保安人員，能正確使用消防設備和物防器械，在崗時統(tǒng)一著裝，儀表整潔。2、主

17、出入口實行24小時值班,做好交*記錄，其他出入口定時開放和關閉。3、保安人員每三小時在小區(qū)內(nèi)巡查一次，并有巡查記錄。4、遇到突發(fā)事件應有必要的應急能力，采取必要措施、維護現(xiàn)場并及時報告相關部門。5、小區(qū)配有樓宇對講門。6、車輛停放規(guī)范有序，收費管理的車庫或泊位應有專人指揮管理。7、建立外來人員登記制度，阻止未經(jīng)許可的外來人員進入小區(qū)。8、對進出車輛進行管理和疏導，保持道路暢通，對大型物件搬出須經(jīng)業(yè)主或物業(yè)使用人同意方可放行。四、綠化日常養(yǎng)護服務1、草坪每年修剪不少于三次，草坪基本平整；控制雜草孳生；每年普施有機肥一次；喬、灌木每年適時修剪兩次，保護樹木正常生長。2、及時灌溉，保證有效供水，積水

18、時及時排出。3、發(fā)現(xiàn)病蟲害及時滅殺。4、一年中有一次花卉布置，并保持有效供水，花卉生長良好。5、及時補種補栽，草坪、樹木成活率達90以上三級服務項目服務內(nèi)容及標準一、綜合管理服務1、小區(qū)內(nèi)設置物業(yè)管理辦公點，配有聯(lián)系電話。 2、管理人員掛牌上崗，并持有物業(yè)管理崗位資格證書。3、建立裝飾裝修管理制度，對違規(guī)裝修、違章搭建及時勸阻、制止或報告。4、建立投訴處理登記制度。5、建立財務制度，物業(yè)服務收支帳目清晰，收費實行酬金制的每年在小區(qū)公示一次。6、建立小區(qū)物業(yè)管理檔案。7、辦事制度、收費項目和收費標準在小區(qū)上墻公示。8、對違反小區(qū)業(yè)主公約(臨時公約)或政府有關規(guī)定的行為，進行勸阻、制止。二、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務1、小區(qū)路面每日清掃一次,做到地面干凈,垃圾日產(chǎn)日清。2、綠地每日實行保潔，無明顯暴露垃圾。 3、每年對窨井進行一次清理疏通，保障排污、排水暢通。4、通道、走廊、外立面等公用部位干凈整潔。5、單元樓道、共用通道、每周清掃一次。6、垃圾房、垃圾容器定時保潔。三、公共秩序維護服務1、主出入口實行24小時值班,做好交*記錄,其他出入口定時開放和關閉。2、保安人員能正確使用消防設施，在崗時