成本控制要點

1、 成本控制要點 （初稿） 二一一年四月二十一日 1. 成本控制概述：所謂成本控制是公司根據(jù)一定時期預(yù)先建立的成本管理目標(biāo)，由成本控制的主體在其職權(quán)范圍內(nèi)，在一切耗費發(fā)生之前和成本控制過程中對各種影響成本的因素和條件采取的一系列預(yù)防和調(diào)節(jié)措施，以保證成本管理目標(biāo)實現(xiàn)的管理行為。2. 成本控制目標(biāo)：在公司發(fā)展中，成本控制處于極其重要的地位。如果同類產(chǎn)品的性能、質(zhì)量、服務(wù)等相差無幾，那么決定產(chǎn)品在市場競爭的主要因素則是價格，而決定產(chǎn)品價格高低的主要因素是陳本，因為只有降低成本，才有可能降低價格。成本控制的目標(biāo)必須是全過程的控制，不僅是建筑成本，而應(yīng)是壽命周期陳本的全部內(nèi)容，只有壽命周期成本得到了有效

2、的控制，成本才會顯著降低。3. 成本控制的內(nèi)容：成本控制的內(nèi)容非常廣泛，但是這并不意味著事無巨細的平均使用力量，成本控制應(yīng)有計劃、有重點的區(qū)別對待。4. 成本控制的原則：a.全面介入原則 是指成本控制的全部、全員、全過程的控制。 b.例外管理原則 是指要將注意力放在超乎常情的情況。 c經(jīng)濟效益原則 是指不單是依靠降低成本的絕對數(shù)，更重要是實現(xiàn)相對的節(jié)約。5成本控制的編制：a.總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)公司歷史經(jīng)驗，按權(quán)重篩選出來的，沒有細致的涵蓋所有的成本控制內(nèi)容。 b.成本控制的詳細方法需要更細致化，現(xiàn)在以控制什么、怎樣控制和誰來控制的編寫形式，僅是大綱要領(lǐng)內(nèi)容。c.相應(yīng)詳細方法還需要各部門配合，內(nèi)容將

3、在實踐中不斷細化完善。希望它能在工作中為大家?guī)肀憷瑸楣緞?chuàng)造最大價值化。目 錄第一項 立項成本控制要點第二項 規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制要點第三項 招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點第四項 施工環(huán)節(jié)成本控制要點第五項 材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點第六項 銷售環(huán)節(jié)成本控制要點第七項 工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點第八項 期間費用的成本控制要點第九項 物業(yè)管理成本控制要點第一項立項成本控制要點立項環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國家多項法規(guī)政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費用。開發(fā)部在項目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由

4、開發(fā)部來承擔(dān)?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制備查文件開發(fā)形式1、 新征土地¬征地費用 ¬少交或晚交，力爭減免¬開發(fā)部負責(zé)詳見項目立項成本控制要點說明中項目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二。­拆遷安置費用­房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費用­開發(fā)部負責(zé)®大市政費用®自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理®工程部、設(shè)計部和審算部負責(zé)自建部分；工程部負責(zé)交政府部分。¯規(guī)劃條件¯滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本¯開發(fā)部、設(shè)計部負責(zé)2、 買斷項目¬買斷內(nèi)

5、容¬明確買斷內(nèi)容明細¬開發(fā)部負責(zé)詳見項目立項成本控制要點說明中項目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二及買斷方式的成本構(gòu)成­付款總額­為公司爭取最大利益­開發(fā)部負責(zé)®付款時間®周期長、次數(shù)多®開發(fā)部負責(zé)¯三通一平的標(biāo)準(zhǔn)¯明確驗收標(biāo)準(zhǔn)明細¯工程部、開發(fā)部負責(zé)°手續(xù)風(fēng)險°與項目付款時間直接掛鉤。°開發(fā)部負責(zé)3、 合作開發(fā)¬合作方式¬符合集團要求，有利于公司；¬開發(fā)部負責(zé)詳見項目立項成本控制要點說明中項目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二及合

6、作開發(fā)的成本構(gòu)成­分成比例­雙贏原則；­開發(fā)部負責(zé)®交房時間®盡可能地延后交房，®工程部負責(zé)¯交房標(biāo)準(zhǔn)Ã不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn)¯開發(fā)部負責(zé)°付款總額±付款時間°±選擇有利于公司利益的方式°開發(fā)部負責(zé)±開發(fā)部負責(zé)第二項規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制要點規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論

7、，嚴格審批。總工辦在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制備查文件1、 規(guī)劃方案（1）可行性規(guī)劃設(shè)計¬市場信息搜集和分析­市政狀況信息分析®規(guī)劃要點確立¯可行性研究設(shè)計任務(wù)書°可行性設(shè)計變更總工辦負責(zé)，項目、合約、銷售部配合（2）方案評審¬組成可行性規(guī)劃評審委員會，對方案進行評審、確定。­未通過的方案進入可行性設(shè)計變更環(huán)節(jié)，再重新評審。由總工辦、合約部、財務(wù)、銷售部等各部門組成評審委員會，總經(jīng)理負責(zé)（3）設(shè)計成果¬對可行性規(guī)劃設(shè)計根據(jù)實際情況進行細節(jié)調(diào)整­設(shè)備選型方案提前確定總工辦負責(zé)&#

8、174;根據(jù)提交的設(shè)計成果進行投資估算合約部負責(zé)，總工辦配合2、報批設(shè)計（1）設(shè)計方案¬根據(jù)項目前期運營的情況和市場分析制訂設(shè)計任務(wù)書總工辦負責(zé)，項目部、銷售部協(xié)作­方案設(shè)計招投標(biāo)總工辦®方案設(shè)計評審招投標(biāo)評審委員會（2）報批¬注意市政設(shè)計­注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報批規(guī)范性，材料完整開發(fā)部負責(zé)，總工辦配合控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件3、擴初設(shè)計（1）擴初設(shè)計要求¬對報批設(shè)計進一步調(diào)整­設(shè)計要求®內(nèi)部審核總工辦負責(zé)，知會各部門（2）成本概算¬根據(jù)擴初設(shè)計招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實體研究、環(huán)境方案等

9、因素對總成本作出概算合約部負責(zé)，總工辦配合（3）擴初設(shè)計圖¬根據(jù)擴初設(shè)計要求招標(biāo)­專家評審®內(nèi)部評審招投標(biāo)評審委員會¯設(shè)計調(diào)整總工辦負責(zé)4、樁基設(shè)計（1）地質(zhì)勘察¬搜集權(quán)威地質(zhì)資料­自己專業(yè)人員勘察總工辦負責(zé)（2）設(shè)計方案評審¬樁基設(shè)計2種以上形式­由專家進行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評審（3）樁基施工圖¬設(shè)計調(diào)整5、施工圖設(shè)計（1） 施工圖設(shè)計要求¬根據(jù)銷售包裝設(shè)計、樁基設(shè)計、功能設(shè)計及配套設(shè)施等因素，在擴初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計要求­建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價、建筑造價和環(huán)境設(shè)施費等約占總造價7

10、0%的部分屬于設(shè)計方可控部分，應(yīng)嚴格審核?？偣まk負責(zé)，其他部門協(xié)助推行限額設(shè)計（2） 報建政府部門報批費，按政府有關(guān)政策交納。開發(fā)部（3） 報施圖（4） 審圖（5） 施工配合互審互簽，明確修改意見，設(shè)計洽商總工辦負責(zé)，項目協(xié)助，知會銷售部6、銷售包裝設(shè)計¬結(jié)合營銷費用控制­施工招投標(biāo)銷售部負責(zé)，合約部配合7、裝修方案設(shè)計（1） 方案設(shè)計要求根據(jù)擴初設(shè)計圖、經(jīng)營指導(dǎo)書和實體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計要求總工辦負責(zé)，銷售部協(xié)助（2） 材料設(shè)備選型成本方案¬市場信息調(diào)研­根據(jù)設(shè)計要求確定裝修材料和設(shè)備物質(zhì)采購部負責(zé)，工程部配合®制訂裝修設(shè)計目標(biāo)成本計劃明

11、細表¯裝飾綜合價格拆分分析（3） 招投標(biāo)制訂設(shè)計任務(wù)書物質(zhì)采購部負責(zé)，銷售部協(xié)助評審招投標(biāo)評審委員會控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件8、功能設(shè)計（1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟評估¬市場調(diào)研銷售部負責(zé)­有針對性擴充建筑物功能總工辦負責(zé)，銷售、項目部協(xié)助（2）市政配套方案¬市政狀況調(diào)研­爭取政府有利條件開發(fā)部負責(zé)（3）環(huán)境方案設(shè)計¬根據(jù)投資估算和報批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計方案目標(biāo)成本總額總工辦負責(zé)，開發(fā)部協(xié)助­招投標(biāo)招投標(biāo)評審委員會（4）智能化設(shè)計¬市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析­智能化內(nèi)容控制銷售部負責(zé)

12、74;招投標(biāo)，尋找外部合作，爭取雙贏招投標(biāo)小組組織，總經(jīng)理負責(zé)（5）銷售承諾保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實際功能的一致性總工辦負責(zé)，項目部協(xié)助9、設(shè)計變更（1）設(shè)計調(diào)整費用（2）設(shè)計變更洽商嚴格按照設(shè)計變更洽商流程進行總工辦負責(zé)，項目部、銷售部協(xié)助詳見工程現(xiàn)場變更管理規(guī)范10、材料設(shè)備（1）選型（2）方案確定時間在擴初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝物質(zhì)采購部負責(zé)，工程部協(xié)助（3）采購招投標(biāo)招投標(biāo)評審委員會詳見設(shè)備材料采購規(guī)范其他費用物業(yè)管理完善費限額設(shè)計合約部第三項招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、總工辦、合約、銷售等多個部門的

13、實際運作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評審委員的選擇則須有很強的針對性。這個環(huán)節(jié)成本控制的難點在于標(biāo)書制訂，重點在于評標(biāo)?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、投標(biāo)單位的選擇（1）資質(zhì)（2）管理水平（3）技術(shù)力量（4）歷史記錄（5）資金實力（6）合作經(jīng)歷¬建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊及資料庫。­從公司認可名冊中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位。®主辦部門推薦至少五家投標(biāo)單位報招投標(biāo)工作組。工程部負責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同；總工辦部負責(zé)設(shè)計、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同；物質(zhì)采購部負責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同；銷售部負責(zé)營銷、包裝招投標(biāo)合同

14、；合約部配合。詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第8條至15條和招投標(biāo)管理程序¯招投標(biāo)工作 小組審核、考察、評估、篩選三家以上（含三家）投標(biāo)單位報招投標(biāo)評審委員會及主管領(lǐng)導(dǎo) 招投標(biāo)評審委員會審核主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第8條至15條和招投標(biāo)管理程序2、招投標(biāo)文件各類合同的招投標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包含：（1）工期；（2）工程造價或取費標(biāo)準(zhǔn)；（3）質(zhì)量要求；（4）付款方式；（5）招標(biāo)范圍；（6）結(jié)算方式；（7）驗收標(biāo)準(zhǔn)；（8）投標(biāo)注意事項；（9）廢標(biāo)條件（投標(biāo)書必須加蓋投標(biāo)單位法人印章）；（10）接標(biāo)時間；（11）開標(biāo)時間；（12）定標(biāo)方法；（13）投標(biāo)單位補充意見；（14）標(biāo)準(zhǔn)合同條文；（15）圖紙、其

15、他要求等。主辦部門起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本1、工程部負責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同；2、總工辦部負責(zé)設(shè)計、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同。3、物質(zhì)采購部負責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同。4、銷售部負責(zé)營銷、包裝招投標(biāo)合同。5、合約部參與配合。詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第6條、第16條至20條、和招投標(biāo)管理程序¯招投標(biāo)工作 小組審核、考察、評估、篩選三家以上（含三家）投標(biāo)單位報招投標(biāo)評審委員會及主管領(lǐng)導(dǎo) 招投標(biāo)評審委員會審核主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第8條至15條和招投標(biāo)管理程序控制要點控制什么怎么控制誰來控制參考文件3、評標(biāo)和定標(biāo)(1)技術(shù)性評標(biāo)和定標(biāo)(2)經(jīng)濟性評標(biāo)和定標(biāo)優(yōu)先順序1、技術(shù)評標(biāo)2、經(jīng)濟評標(biāo)3、合作

16、經(jīng)歷1、項目部門負責(zé)技術(shù)評標(biāo)2、合約部負責(zé)經(jīng)濟標(biāo)書的評標(biāo)3、財務(wù)部負責(zé)審核廣告包裝費詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第21條至33條、和招投標(biāo)管理程序綜合審核投標(biāo)單位；評定中標(biāo)單位招投標(biāo)評審委員會審核、評定。主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第21條至33條、和招投標(biāo)管理程序第四項施工環(huán)節(jié)成本控制要點施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面，一個是因各種變更帶來的費用，另一個是材料、工程款的支付。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內(nèi)容進行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作。控制要點控制什么怎么控制誰來控制參考文

17、件1、設(shè)計變更環(huán)節(jié)（1）變更評估¬項目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計調(diào)整。­加強施工前的審核工作。全面考慮工程造價，對可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并予以事先約定。®各部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。¬合約部負責(zé)計算變更費用（含可能引起的索賠）。­甲方項目代表執(zhí)行修改的工期評估。®合約部負責(zé)計算變更后的成本現(xiàn)狀。詳見工程變更管理辦法“工程變更的控制辦法”（2）變更的審核簽認¬根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計變更分成四類，不同類別按相應(yīng)的審核簽認流程進行（見細則）。經(jīng)辦部門（工程部）詳見工程現(xiàn)場簽證

18、管理規(guī)范第二條、第十三條。­設(shè)計變更通知單。發(fā)生變更項目的負責(zé)人詳見工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范第5到第8條。®變更必須有設(shè)計單位、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。經(jīng)辦部門詳見工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范第九到第十二條。（3）變更的審批¬依據(jù)項目管理制度流程審批后方才有效?？偣まk詳見工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范第十三條。施工現(xiàn)場簽證（1）簽證的必要性¬現(xiàn)場簽證的確認應(yīng)嚴格按照合同中所約定的條款執(zhí)行。 經(jīng)辦部門（工程部）（2）簽證的時限¬現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅持當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則。詳見工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范第十條?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制參考文

19、件（續(xù)）2、施工現(xiàn)場簽證（1）簽證的工程量¬認真核對簽證的工程量準(zhǔn)確。­簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無涂改、編號準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認。經(jīng)辦部門（工程部）詳見工程變更管理辦法“工程變更的控制辦法”（2）簽證的審批¬施工洽商通知單發(fā)生變更項目的負責(zé)人詳見工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范第5到第8條。­必須遵循“先洽后干”的原則。在確認簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報審，通過后方可正式簽證?？偣まk詳見工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范第十四條。（3）簽證的反饋¬對工程變更應(yīng)定期進行分類匯總統(tǒng)計分析，并根據(jù)統(tǒng)計資料對控制工程變更提出改進意見。項目部為主，合約部配合

20、詳見工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范第十八、十九條。3、審圖（1）擴初圖會審（2）施工圖會審（3）分項、分部圖會審（4）各專業(yè)技術(shù)圖紙會審¬圖紙多層次會審會簽及審批制度。­各專業(yè)互審互簽制度。®力爭在開工前把圖紙中的問題修改完?？偣まk詳見施工環(huán)節(jié)成本控制要點三、“審圖”4、總分包配合費（1）分包方式（2）分包內(nèi)容（3）分包的責(zé)任界定¬通過投標(biāo)確定配合費。­應(yīng)避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。工程部詳見施工環(huán)節(jié)成本控制要點四、“總分包配合費”5、材料供應(yīng)（1）選型（2）材料供應(yīng)方式（3）材料計劃（4）預(yù)留時間¬施工所用的各

21、項材料的選型應(yīng)在材料招標(biāo)前確定。設(shè)計部主要解決的是材料供應(yīng)對施工環(huán)節(jié)成本的影響，詳見施工環(huán)節(jié)成本控制要點五、“材料供應(yīng)”­先確定材料供應(yīng)方式，通過招標(biāo)確定相關(guān)費用。物質(zhì)采購部負責(zé)，工程部協(xié)助®限時編制材料計劃。¯材料計劃簽認。項目部¯要考慮可能出現(xiàn)的問題，留出相應(yīng)的時間。經(jīng)辦部門6、工程款的支付（5）付款進度（6）工程進度¬按合同約定執(zhí)行付款。­按進度付款。®多層次多角度審核工程進度。¬項目部與監(jiān)理工程師審核完成的形象部位­合約部審核工程價值量詳見付款審批程序規(guī)范附件2：“工程款付款流程”（1）付款的審批

22、¯根據(jù)情況由不同級別人員最終審批。工程副總或總經(jīng)理第五項材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計劃和信息，通過明確而科學(xué)的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達到成本控制的目的?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、材料進場計劃¬采購招投標(biāo)及訂立合同時間物質(zhì)采購部負責(zé)，項目部協(xié)助招投標(biāo)規(guī)范中未提及­生產(chǎn)周期與工程進度相配合具體參照標(biāo)準(zhǔn)暫缺®運輸周期具體與采購點遠近相對應(yīng)¯安裝、驗收周期與工程進度相配合°交叉作業(yè)時間與工序安排相聯(lián)系2、材料的性能價格比¬市場信息日常搜集市場信息

23、，建立材料市場信息庫。物質(zhì)采購部負責(zé)­技術(shù)參數(shù)材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由設(shè)計部確定或封樣。設(shè)計®招投標(biāo)必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定招投標(biāo)計劃。不需招投標(biāo)的材料設(shè)備，采用三家以上廠家報價選擇。物質(zhì)采購部負責(zé)，工程部協(xié)助詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第六、七條和設(shè)備材料采購規(guī)范第四條3、材料款支付¬材料款支付方式­材料款支付進度®保修款¬預(yù)付款限額控制­首次驗收后付款總額進度控制。®保修款一般不低于合同總價的5%。¯依據(jù)合同中約定付款。經(jīng)辦部門（物質(zhì)采購部、工程部）詳見付款審批程序規(guī)范附件3“甲供材料付款流程”和附件7“采購類付

24、款流程”4、材料驗收¬數(shù)量驗收¬幾方共同確認貨到現(xiàn)場數(shù)量物質(zhì)采購部負責(zé)，項目部協(xié)助詳見設(shè)備材料采購規(guī)范第八條­質(zhì)量驗收¬外觀質(zhì)量的驗收­安裝后質(zhì)量的驗收項目部®投入使用后的質(zhì)量驗收物業(yè)公司5、材料保管與保修¬材料保管¬在合同中明確貨物的卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān)者項目部詳見設(shè)備材料采購規(guī)范第九條、第十三到十六條­材料保修­用合同的方式明確保修責(zé)任和保修期第六項銷售環(huán)節(jié)成本控制要點銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費用目標(biāo)總額，具體的單項支出就必須嚴格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門

25、乃至總經(jīng)理都需要分工負責(zé)這部分的控制職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制備查文件1、營銷方案（1）費用總額¬確定費用目標(biāo)總額銷售部詳見營銷費用管理規(guī)范（2）市場信息收集（3）營銷計劃（4）營銷預(yù)算¬根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計劃和費用銷售部（5）營銷方案審批¬征求各方面意見，按審批流程操作主管副總詳見營銷操作流程規(guī)范2、營銷現(xiàn)場費用（1）現(xiàn)場銷售人工費用¬銷售人數(shù)控制­銷售工作進度控制®獎勵辦法控制銷售部部門經(jīng)理（2）現(xiàn)場銷售器具費（

26、3）賣場、現(xiàn)場包裝費（4）銷售模型費用（5）宣傳資料及禮品費（6）展銷費銷售部經(jīng)理詳見營銷包裝操作規(guī)范（7）計劃額度控制¬額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度主管副總詳見營銷費用管理規(guī)范3、媒體選擇（1）媒體及廣告代理公司信息收集和分析¬專人負責(zé)銷售部詳見營銷包裝操作規(guī)范（2）招投標(biāo)¬先評后選的原則銷售部詳見營銷包裝操作規(guī)范­內(nèi)部評審銷售部詳見招投標(biāo)管理規(guī)范®招投標(biāo)評審委員會4、樣板房裝修（1）設(shè)計、裝修¬市場信息收集­制訂裝修目標(biāo)成本總額設(shè)計、銷售部詳見營銷包裝操作規(guī)范和設(shè)計規(guī)劃管理規(guī)范（2）材料采購¬信息搜集­材

27、料、設(shè)備選型設(shè)計部詳見設(shè)備、材料采購規(guī)范（3）信息采集及招投標(biāo)¬招投標(biāo)招投標(biāo)評審小組詳見招投標(biāo)管理規(guī)范（4）樣板房維護­委托物業(yè)代管協(xié)議物業(yè)公司、銷售部祥見物業(yè)管理規(guī)范（5）材料回收、保管和再利用¬建立材料設(shè)備清單­使用登記®閑置品評估和處理物資采購部負責(zé)，物業(yè)、銷售部配合詳見營銷包裝操作規(guī)范控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件5、銷售回款（1）銷售折扣點銷售部負責(zé)待制訂相關(guān)管理辦法（2）回款周期銷售部負責(zé)，財務(wù)監(jiān)督詳見回款管理規(guī)范6、銷售補充條款及承諾（1） 承諾的給出¬制作樓書­承諾分類營銷部負責(zé)，工程部監(jiān)督待制訂相

28、關(guān)管理辦法（2）設(shè)計變更與承諾¬變更審批與知會制度­承諾變更總工辦負責(zé)，銷售、項目協(xié)助7、客戶交房（1）交房日期（2）保修期（3）質(zhì)量補償¬晚交房原因分類處理­與施工隊洽商延長保修期®交房驗收協(xié)議銷售部、物業(yè)公司協(xié)作詳見補償管理規(guī)范8、其他（1）中介費銷售部（2）與銷售相關(guān)的其他費用（如因銷售要求而發(fā)生的設(shè)計洽商變更費）¬嚴格按相關(guān)流程進行主管副總詳見工程現(xiàn)場變更管理規(guī)范等第七項工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時和準(zhǔn)確性。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴格

29、按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負責(zé)的實際操作?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制備查文件1、乙方預(yù)算（1）乙方預(yù)算內(nèi)容的審查¬先由造價比例大的項目看（地面、墻面），縮小及調(diào)整面積。­注意報價拆分、施工方法、報價及招標(biāo)方法不同會影響成本的問題合約部負責(zé)，項目部協(xié)助參見造價方面有關(guān)文件2、鋼筋用量的核實（1）施工圖中的鋼筋用量（2）洽商、變更的鋼筋用量¬選擇并委托現(xiàn)場管理經(jīng)驗豐富、職業(yè)道德良好、工作認真負責(zé)工程造價人員進行鋼筋量計算工作合約部與主管副總負責(zé)詳見工程預(yù)決算管理規(guī)范­合約部專人負責(zé)抽查與核實工程鋼筋用量計算工作®工程造價相關(guān)人員必須下現(xiàn)場了

30、解乙方綁扎鋼筋情況合約部經(jīng)理監(jiān)督3、價差的調(diào)整（1）材料價差（2）人工價差（3）費用價差¬嚴格執(zhí)行合同中價差調(diào)整辦法­及時跟蹤價格（材料、人工、費用）變化情況®當(dāng)價格出現(xiàn)異常波動時，應(yīng)立即與相關(guān)單位商量對策合約部負責(zé)，物資采購部配合詳見工程預(yù)決算管理規(guī)范4、洽商、變更的費用控制（1）圖紙審核（2）因市場因素甲方對圖紙的修改（3）現(xiàn)場簽證¬總工辦、項目部負責(zé)組織各專業(yè)共同審圖，實行專業(yè)負責(zé)制­監(jiān)理公司審圖®施工單位審圖¯甲方對圖紙做出重大修改之前，應(yīng)進行方案經(jīng)濟比較°現(xiàn)場簽證中，應(yīng)明確發(fā)生費用的原因和責(zé)任1、 銷售部

31、負責(zé)建筑專業(yè)圖紙質(zhì)量的審核2、 工程部負責(zé)其他專業(yè)圖紙的審核3、 工程項目部負責(zé)現(xiàn)場簽證的監(jiān)控4、 合約部負責(zé)審核洽商、變更的合理性、完整性（負洽商）及經(jīng)濟性詳見工程預(yù)決算管理規(guī)范控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件5、違約與索賠（1）工期（2）質(zhì)量¬甲方履行自己的合同義務(wù)­甲方督促乙方履行合同義務(wù)®工期與質(zhì)量重視過程中控制1、工程項目部負責(zé)施工合同中技術(shù)條款的監(jiān)控2、合約部負責(zé)施工合同中合同條款經(jīng)濟部分的監(jiān)控詳見工程預(yù)決算管理規(guī)范（3）配合管理¬項目經(jīng)理負責(zé)各施工方的配合問題項目部負責(zé)施工過程中協(xié)調(diào)、配合（4）停工、窩工¬當(dāng)造成重大停、窩工時，項目部與合約部及時進行停、窩工費用計算合約部負責(zé)違約費用的核實第八項期間費用的成本控制要點期間費用主要有財務(wù)、人工、行政三塊費用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變化，期