公用設施改造及維護維修規(guī)定常用版

1、公用設施改造及維護維修規(guī)定常用版（可以直接使用，可編輯 實用優(yōu)質文檔，歡迎下載）公用設施改造及維護維修規(guī)定部門：日期：年 月日文件編號：DY-7DF64編寫人：類型：審核人：編制單位：1. 目的為確保及時更新、改選、維護維修公用設施，保證其適時適量增容 和正常運行，特制定本規(guī)定。2. 適用范圍適用于物業(yè)區(qū)域內的公用設施的改造及維護維修3. 定義3.1公用設施的搶修：是指損壞的公用設施，已經(jīng)嚴重影響到業(yè)主、 用記掛的人身和財產(chǎn)安全或其正常生活，必須對其及時進行維修。3.2外委：指委托公司外單位進行的改造及維護維修。3.3自修：指服務中心人員自行進行的改造及維護維修。4. 小區(qū)服務中心職責4.1負

2、責做好本管理區(qū)域內維修（改造）保養(yǎng)的年度及季度計劃和 半年總結。4.2負責單項預算費用2000元以下的項目申報、實施及結算。4.3積極配合其他部門，做好由其他部門負責實施的本轄區(qū)內的工 程項目的施工管理和結算工作。4.4組織有關部門對本服務中心負責的項目進行竣工驗收；參與本 管理區(qū)域內的其他工程項目的竣工驗收工作。4.5 服務中心經(jīng)理作為中心負責項目的第一責任人，須督促工程項 目的直接負責人做好工程實施、安全質量監(jiān)督、總結工作；同時須督 促員工做好工程項目的年度計劃、季度計劃和半年總結。5. 公司財務部門做好工程項目的預算審核工作， 監(jiān)督和控制工程費 用的預算執(zhí)行情況。并辦理工程項目的結算。6

3、. 管理程序6.1 管理區(qū)域內公用設施的確認6.1.1 服務中心應制作公用設施一覽表并準備相應管網(wǎng)圖、供 電線路圖、結構圖、原理圖、說明書等資料，資料應予編號。6.1.2 公用設施應包括如下幾種： 供電、供水設施。不包括水泵房、開關站、配電房、該部門公用設 施的控制按供電供水設施控制程序進行。路燈、公共通道燈、應急燈。花園內休閑娛樂設施。消防設施。清潔衛(wèi)生設施。公共防盜設施。共他公用設施。6.1.3 責任范圍劃分服務中心經(jīng)理根據(jù)公用設施一覽表劃分人員責任范圍，并在一 覽表相應欄目注明6.1.4 維修（改造）計劃6.1.4.1 年度計劃 制定須于每年 12月 25日前做好下一年度的工程維修（改造

4、）、設備保 養(yǎng)計劃，維修（改造）、保養(yǎng)項目主要包括：電梯、低壓配電系統(tǒng)、 發(fā)電機組、消防系統(tǒng)、生活供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、停 車場智能管理系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)、樓宇及公共場地、園林綠化等設 施、避雷設施等。須報計劃的項目是指單項預算費用 2000 元以上的項目。做計劃時必 須根據(jù)實際管理需要，做到方案切實可行、預算基本準確。并以書面 形式報送公司經(jīng)理審核。6.1.4.2 季度計劃 制定在 年度計劃 的基礎上，根據(jù)實際管理情況，于每季度末做好下一 季度的維修（改造）計劃（單項預算 2000 元以上的），報送公司經(jīng) 理審核。6.1.5 日常巡視檢查6.1.5.1 秩序員在自己責任范圍的公用

5、設施在正常工作日內每天巡 視檢查，并填寫公用設施巡視記錄。6.1.5.2 秩序員對重要公用設施應適當增加巡視頻率，必要時，對 其性能狀況可進行試驗。6.2 計劃外公用設施改造及維護維修6.2.1 客服主管、機電維修主管、秩序維護主管根據(jù)下列資料提出 計劃外公用設施改造及維護維修項目。日常巡視檢查記錄客戶投訴記錄訪問客戶記錄上級指示6.2.2 報經(jīng)批準的計劃外項目由秩序員按規(guī)定實施。6.3 公用設施的搶修6.3.1 服務中心經(jīng)理當班時，由經(jīng)理組織實施搶修；如不當班時， 由機電維修主管或責任機電維修員組織實施搶修。6.3.2 服務中心所有人力、物力、財力應做先滿足搶修的需要。6.3.3 必要時，搶

6、修負責人可向上級報告搶修情況工請求幫助。6.3.4 搶修完畢，中心經(jīng)理應向公司經(jīng)理報告搶修情況，包括：事故原因損失情況搶修結果搶修費用糾正和預防措施6.3.5 除搶修外，公用設施在保修期內發(fā)生質量問題，由機電維修 主管書面通知并監(jiān)督施工單位或供應商處理。6.4 公用設施改造及維護維修工作質量的檢查6.4.1 服務中心經(jīng)理重點檢查費用 500 元以上的項目質量和搶修項 目質量，發(fā)現(xiàn)問題及時通知機電維修主管跟進。6.4.2 公司經(jīng)理隨機抽檢公用設施的改造及維護維修工作質量，發(fā)現(xiàn)問題，及時通知服務中心經(jīng)理處理并要求其書面報告處理結果。7. 相關記錄公用設施一覽表 年度維修（改造）計劃 季度維修（改造

7、）計劃 公用設施巡視記錄設施設備綜合安全管理制度以及安全設施、設備部門：日期：年 月日文件編號：DY-6GGG4編寫人：類型：審核人：編制單位：維護、保養(yǎng)和檢修、維修制度為進一步加強對公司設施、設備的安全技術管理，保證公司設施、 設備的技術狀況良好、安全生產(chǎn)、節(jié)能增效，充分發(fā)揮設施、設備的 經(jīng)濟效益和社會效益，根據(jù)國際的有關規(guī)定，結合公司實際制定本管 理規(guī)定。一、設施、設備前期管理1、設施、設備管理工作由公司行政部主管負責，公司生產(chǎn)部為設 施、設備管理的職能部門，具體負責設施、設備管理，銜接好設施、 設備的前期和后期管理工作。2、設施、設備選配，要進行調查研究和技術論證，對設施、設備 的先進性

8、（技術、安全、節(jié)能、環(huán)保）、經(jīng)濟性、可靠性和可維修性 進行綜合分析，擇優(yōu)確定。不得使用國家明文規(guī)定的淘汰或未經(jīng)國家 認定的設施、設備。3、公司生產(chǎn)部根據(jù)國家有關政策規(guī)定和企業(yè)技術改造發(fā)展規(guī)劃以 及生產(chǎn)實際需要，制定年度車輛設備的新增及更新計劃。 計劃外購置 車輛設備，由公司提出申請，經(jīng)總公司總經(jīng)辦按選型條件審核后，報 經(jīng)總經(jīng)理批準后方可購置或建設。4 、為滿足生產(chǎn)的需要，設施、設備的購置（建設）根據(jù)“先審批， 后購置（建設）”的原則，按總公司要求選型配置，以便進一步調整 公司設施、設備結構。二、設施、設備安全技術管理1 、設施、設備的技術檔案管理設施、設備技術檔案是設施、 設備從接收到報廢全過

9、程的歷史記錄， 是設施、設備安全技術管理的重要內容， 各使用單位必須逐一建立車 輛安全技術檔案。要認真填寫，妥善保管，記載及時，完整和準確， 辦理車輛過戶和內部調撥時，檔案必須隨車移交。2 、投入使用時，必須按總公司規(guī)定的式樣，進行編號，并將自編 號報總行政部處備案。3 、設施設備技術使用投入運輸之前， 生產(chǎn)部應及時組織操作人員進行認真學習， 掌握設 施、設備的技術性能和熟悉其使用維修中的技術數(shù)據(jù)及注意事項。4 、加強設施、設備的技術管理，保證設施、設備技術狀況良好， 準確掌握其實際技術狀況， 必須每年進行一次設施、 設備技術等級鑒 定。設施設備技術等級劃分為四級： 一級：完好；二級：基本完好

10、；三級：需維修；四級：停用評定標準：按照各設備具體由技術部匯同生產(chǎn)共同制定。公共設施安裝、維修規(guī)定部門：日期：年 月日文件編號：DY-950A7編寫人：類型：審核人：編制單位：1、公共設施維修人員進行室外維修時， 如涉及到交通或安全問題則 應設置相應標示牌（如”前面施工、請繞道”、”危險，請止步”等）， 必要時應設置安全圍欄并派專人看守。2、坐廁堵塞疏通2. 1首先用膠吸泵吸5次以上，然后用大水（用水桶倒水）試 坐廁是否去水順暢，如順暢則表明已疏通好；如仍去水慢則按2.2步 驟進行。2. 2如堵塞嚴重則應拆開坐廁疏通：a）先看整個坐廁地裂縫、缺楞、掉角等缺陷，如有缺陷則應向 業(yè)主說明情況并征得

11、業(yè)主的同意后方可動手拆坐廁；b）剔除坐廁周圍、坐廁出水口與排污口相接處的白水泥，抬開 坐廁；c ）如果坐廁座埋在地磚下面則應用鋼鑿鑿掉坐廁座周圍的地磚；如果坐廁是用螺栓固定的則應拆掉螺母，然后才抬開坐廁；d）反沖坐廁并用鐵線勾出坐廁 S形存水彎頭內的臟物；e ）用鐵線勾出排污口彎頭內的臟物或用疏通機疏通排污管；f ）用大水試排污管，如果流水順暢則重新裝回坐廁；如果仍堵塞，則按 5 條款處置。3、廚房排水堵塞疏通31 用鐵線勾出存水彎內的臟物。32 用疏通機疏通排水管。33 用大水試排水管，如果流水順暢則說明已疏通好；如果去 水較慢則說明仍堵塞，此時應按 5 條款處置。4、廚房 /衛(wèi)生間查漏41

12、 確認室內給排水管的走向，并仔細查看具體滲漏部位。42 關閉室內所有用水部位（包括坐廁水箱），查看水表是否 轉動，如不轉動則說明給水管不漏水； 如果水表轉動說明給水管漏水。43 用鐵釬貼著給水管漏水可以處仔細聽，如聽見水流聲則說 明此處漏水；如沒有聽到水流聲則應另移一處，直至找到漏水處（一 般情況下給水管漏水，業(yè)主都會要求全部裝明管）。44 排除給水管漏水故障后如果仍漏水，則應在挨近排水排污 橫管與立管接口的地方用切磚機切開一塊地磚，挖掉地磚下面的泥 沙，讓沉箱里的水從排污立管流出。 然后分別放洗手盆、 浴缸、地漏、 坐廁、洗菜盆的水，直至查出漏水的衛(wèi)生器具。45 衛(wèi)生器具漏水一般情況下是接頭

13、漏水。用切磚機切開漏水 衛(wèi)生器具的接頭， 如接頭漏水則應重新安裝好接頭， 如接頭不漏水則 肯定是排水或排污橫管破裂或堵塞。46 更換排水排污橫管按 5 條款進行。5、排水排污橫管安裝51 用電錘打碎衛(wèi)生間或廚房的地磚、水泥砂漿層。52 用塑料紡織袋裝運走碎的地磚、水泥砂漿。53 鏟盡排水排污管上的泥土。54 取出破爛的或嚴重堵塞的排水排污橫管。55 平整夯實裝排水排污橫管的基礎。56 排水排污管就位 （此時應注意排水排污橫管應按 5%的坡度 坡向排水排污立管）。57 從排水排污立管接口處開始朝衛(wèi)生器具方向開始裝管：a） 如是鑄鐵管接頭則應先向接口內加壓麻絲， 然后再加壓半干的水泥，接口應全部塞

14、滿；b）如是PVO膠管接頭則直接用PVO膠粘結，注意接口應注滿PVO膠水。58 排水排污橫管全部裝好后，用水反復試（三次以上）排水 排污橫管是否漏水。 如漏水則應重新安裝； 如不漏水則可以回填沙土。 填土時應邊填邊夯實，夯實時應注意裝管部位的用力不能太大。6、做砂漿面層61 整理、夯實基礎。62 首先將水泥、砂按 1：1 配好并干拌到顏色一致。63 水泥砂漿攤鋪后應立即拍實， 在水泥初凝前做完抹平工作， 在水泥終凝前做完壓光工作。64 如表面水分較多可撒適量的 1：1 平水泥砂，撒布要均勻， 撒后再用木抹搓平壓光（不宜撒干水泥）。6. 5如做地面面層應保證厚度為50mn左右，如做墻面面層應保證

15、厚度為15mn左右。7. 貼地面磚7. 1在房間四周墻面彈好+ 500mn水平線。7. 2 基層處理：對于光滑的水泥地面要鑿毛或沖洗干凈后刷水 泥漿。7. 3 做灰餅、做標筋：a）從墻面+ 500mn水平線下返，在房間四周彈磚面上平線做灰 餅，灰餅上平線應低于地面標高一個地面磚加粘結層的厚度；b） 根據(jù)灰餅在房間四周做標筋房間較大時， 應每隔11.5m做 標筋一道。有地漏的房間，標筋應朝地漏方向以 5%的坡度呈放射狀 匯集。標筋厚度控制在 20 30nn。7. 4抹找平面：根據(jù)標筋高度用 1：2或 1：3水泥砂漿填至比 標筋稍高，然后拍實并刮平，使展平的砂漿面與標筋找齊。用托線板 橫豎檢查砂漿

16、層平整度、標高及泛水（坡度）要求，如不行則重新刮 平。7. 5 規(guī)方、彈線、拉線：a）測量房間縱橫方向的尺寸，考慮磚縫為 2mm當尺寸不足整 塊磚的倍數(shù)時， 可用切磚機切磚貼于邊角處； 當尺寸與整塊磚的倍數(shù) 相差不大時，可用調整磚縫的方法來解決；b） 根據(jù)確定的磚數(shù)和縫寬在房間中部彈十字線，然后每隔4塊磚彈控制線或在房間四周貼標磚并拉線76 鋪貼地磚：a）從房間里面向門口方向鋪貼；b）在找平面澆水泥漿并掃平，面積應控制在邊鋪磚邊澆灰；c）磚背面抹滿、抹勻1： 2粘漿的磚，準確地鋪貼在澆好水泥 漿的找平面上，磚的上楞要跟拉線找平，隨時注意橫平豎直；d）用木錘敲實、找平，貼得不實或低于水平控制線高

17、度的要摳 出補漿重貼。77 勾縫：a）用白水泥漿勾縫或擦縫，勾縫應密實，縫內要平整光滑；b）如縫隙很?。?mm以下，可以直接撒干的白水泥，用掃帚 將水泥掃入縫內并灌滿，用水壺灑適量的水，并用木拍拍實縫隙；c ）水泥砂漿凝固后，用抹布、棉紗徹底擦凈水泥痕跡，清潔地 磚地面。78養(yǎng)護：地磚鋪完后應在上面灑少許水， 24小時內不準上人 8坐廁安裝81 將預留排污管口周圍清掃干凈，取下臨時管堵，清除排污 管內的臟物。82 在坐便器與地面接觸的部位鋪上白水泥漿。83在坐便器的排水口與預留排污管口對正，承插口上抹上玻 璃膠，放下坐便器，并調整好坐廁位置。84將坐便器與地面接觸的周邊縫處刮平抹光，白水泥漿不

18、足 的地方應填滿。85 將水箱出水口與坐便器進水口對正并放好膠墊，找平、找正水箱與坐便器安裝固定孔，插入© 810mn螺栓，套上膠墊和墊圈， 擰至適當緊度。86 連接好水箱進水軟管。9、立柱式洗面器安裝91 按照預留排水口中心的位置在墻上畫好豎線。92 將立柱中心對準墻面上豎線立好放正，將洗面器放在立柱 上，使洗面器中心也對準墻上豎線。放平找正后，在墻上畫好固定洗 面器的孔眼位置， 同時將洗面器立柱在地面的位置做好印記， 然后將 洗面器和立柱移到別處。9. 3按墻上的印記用沖擊鉆© 10mm勺膨脹螺栓孔，向孔內打入© 10mm膨脹螺栓并擰緊。9. 4將安放立柱的地

19、面印記內鋪好1530mn厚白水泥漿，然 后將立柱放在印記位置上。9. 5將洗面器安裝孔對準墻面上膨脹螺栓并放在立柱上，再次 將洗面器找平，立柱找直，在膨脹螺栓上加膠墊、平墊圈，然后用螺 母擰緊（用力應適度）。9. 6 將立柱與洗面器接觸處用玻璃膠勾縫并抹光；將洗面器與 墻面接觸處用白水泥漿勾縫并抹光； 將立柱與地面接觸處修整， 虧損 處加白水泥漿，抹光立柱與地面接觸處。10、每年油漆一次明裝排水排污管。11 、及時維修好住宅天臺門。12、每兩年疏通一次小區(qū)內主排水排污管道。13、維修人員完成公共設施安裝 / 維修工作后應及時打掃工作場 地的清潔衛(wèi)生；用塑料編織袋裝走所有磚渣、泥沙，用抹布擦拭干凈 弄臟的部位。14、搞完衛(wèi)生后，維修人員應把移動了的物品歸回原位，拆除 標示牌、圍