不動產(chǎn)登記的絕對效力能否對抗他人

1、不動產(chǎn)登記的絕對效力能否對抗他人方沈龍案情甲誤將自己的一處房產(chǎn)登記為其友乙所有，至出賣其房產(chǎn)于丙時方才發(fā)現(xiàn)。因房產(chǎn)證上的所有人為乙，房管部門不準予過戶登記給丙。為順利過戶登記，甲、乙、丙三方協(xié)商，由丙分別與甲、乙簽訂兩份同樣內(nèi)容的房屋買賣合同，同時乙承諾放棄對丙的價款請求權。后因乙經(jīng)商不善，乙的債權人丁通過訴訟取得執(zhí)行依據(jù)后，請求法院強制執(zhí)行乙的財產(chǎn)未能清償，遂以乙放棄對丙的到期債權為由向法院提起撤銷權訴訟，要求法院撤銷乙放棄對丙債權的行為。分歧就本案如何處理有兩種意見：第一種意見認為，房屋為不動產(chǎn)，不動產(chǎn)的登記具有絕對效力。因而，無須審查房屋的實際權屬，應當直接按照房產(chǎn)證上所記載的，認定登記

2、名義人為權利人，進而認定乙放棄自己債權承諾行為有害于其債權人丁的債權實現(xiàn)，故法院應當支持丁行使撤銷權的請求。第二種意見認為，不動產(chǎn)登記的絕對效力是針對善意第三人而言的，而債權人丁不屬于善意第三人。在不涉及善意第三人的實際權利人與表征權利人之間，登記的效力是可以經(jīng)實際權利人的舉證予以否認的。因此，本案中不動產(chǎn)登記的效力不具有絕對性。應該從事實出發(fā)，通過甲的舉證證實其才是房屋真正的所有權人，乙對房屋不享有任何權利，則乙放棄所謂的債權就不應為其真正享有的債權，也就談不上是否對債權人丁造成損害的問題，進而丁的撤銷權行使之訴應予以駁回。筆者贊同第二種意見。評析本案表面上為撤銷權糾紛，實際上主要爭議集中于

3、不動產(chǎn)登記的效力問題。也就是說，不動產(chǎn)登記簿是否具有絕對的證據(jù)效力或者說丁的利益是否受到公信原則保護的問題。應該說，公信制度僅僅適用于權利人和圍繞該不動產(chǎn)與之發(fā)生交易的當事人之間的關系，這種關系可以稱之為外部關系。而在登記記載的權利人與對該權利提出異議的當事人之間產(chǎn)生產(chǎn)權爭執(zhí)時，雙方是就實質的法律關系的存在及其內(nèi)容發(fā)生了爭議，所以雙方的關系可以看成是內(nèi)部關系。對于這種內(nèi)部關系可以適用確認產(chǎn)權的規(guī)則，但不能適用公信原則。對于本案，丁、乙之間的爭議不是對涉案房屋進行交易的雙方當事人之間發(fā)生的，是在丁和乙之間完成其他交易后，因乙沒有能力償付貨款，丁為討債而在房屋登記是否發(fā)生錯誤、乙是否為房屋真正權利人等問題上發(fā)生的爭議。對于這種爭議，不能適用不動產(chǎn)登記善意第三人保護規(guī)則。因此本案中，法院應審查房屋的實際權利權屬，如果當事人能通過舉證證明甲為房屋的實際權利人，則不存在所謂乙放棄其到期債權的情況，法院應駁回丁的訴訟請求。其實，根據(jù)我國物權法的規(guī)定，在甲的房屋錯誤登記到乙的名下后，雙