房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法筆記(2013教材版本自己整理)

1、第一章 房地產(chǎn)估價(jià)概論第一節(jié) 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)一、 房地產(chǎn)估價(jià)的含義1、 專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)：1) 它是專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)和專業(yè)估價(jià)人員完成的；2) 它提供的是專業(yè)意見；3) 它具有公信力；4) 它實(shí)行有償服務(wù)；5) 它要承擔(dān)法律責(zé)任。2、 專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的概念專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，選派注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，為了特定目的，遵循公認(rèn)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，依?jù)有關(guān)法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，采用科學(xué)的方法，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動(dòng)。估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型是在分析、測(cè)算和判斷價(jià)值（價(jià)格）之前需要確定

2、的要素，因此被稱為估價(jià)基本事項(xiàng)。3、 估價(jià)與評(píng)估的異同估價(jià)的含義更加精準(zhǔn)、明確，之對(duì)價(jià)值（價(jià)格）進(jìn)行評(píng)估，而評(píng)估的含義較寬泛，不只限于對(duì)價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，還可以指查驗(yàn)?zāi)橙?、某物、某?xiàng)工作或活動(dòng)以判斷其表現(xiàn)、影響等。4、 房地產(chǎn)估價(jià)師從事的其他估價(jià)相關(guān)業(yè)務(wù)l 房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格分配業(yè)務(wù)l 房地產(chǎn)價(jià)值提升評(píng)估業(yè)務(wù)l 房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)l 相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)l 房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)二、 房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)1、是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格2、 是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)估價(jià)是是運(yùn)用自己的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)現(xiàn)”或探測(cè)房地產(chǎn)價(jià)值，而不是去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價(jià)值。3、是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保

3、證根據(jù)提供專業(yè)意見的用途和作用，分為兩種不同性質(zhì)的估價(jià)l 咨詢性（參考性）為委托人自己使用而提供的估價(jià)，屬私人產(chǎn)品 投資價(jià)值評(píng)估l 鑒證性（證據(jù)性的）向第三方證明或者說服第三方而提供的估價(jià)，屬公共產(chǎn)品鑒證性估價(jià)所承擔(dān)的法律責(zé)任一般要大于咨詢、參考性作用的估價(jià)。本書講的主要是鑒證性估價(jià)。4、估價(jià)有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)對(duì)估價(jià)準(zhǔn)確性認(rèn)識(shí)（5點(diǎn)）1) 由于信息不完全和存在不確定因素，即使合格的估價(jià)師也只能得出近似的評(píng)估價(jià)值(誤差不可避免)，不同估價(jià)師長(zhǎng)我的信息一般不可能完全相同2) 所有的估價(jià)都有誤差：評(píng)估價(jià)值真實(shí)價(jià)值誤差3) 估價(jià)允許誤差較大(10%20%)。法官使用“誤差范圍”的指標(biāo)。其概念是

4、評(píng)估價(jià)值與估價(jià)對(duì)象的“真實(shí)價(jià)值”偏差的可接受范圍。如評(píng)估價(jià)值超出了誤差范圍，即可認(rèn)為估價(jià)師有“專業(yè)疏忽”。法官使用的誤差范圍是10%，有時(shí)誤差范圍放寬到15%。難度很大的估價(jià)業(yè)務(wù)，誤差范圍放寬到20%。4) 判斷估價(jià)誤差大小，一般不與實(shí)際成交價(jià)格相比，而是與合格估價(jià)師對(duì)同估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較5) 一般不會(huì)重復(fù)來確定誤差，而是通過考察估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)在履行估價(jià)程序上有無疏漏，以及估價(jià)依據(jù)是否正確、估價(jià)方法是否適用、參數(shù)是否合理等。5、既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)三、 房地產(chǎn)估價(jià)的必要性1、 專業(yè)估價(jià)存在的基本前提獨(dú)一無二和價(jià)值量大一種資產(chǎn)若不具有獨(dú)一無二特性，

5、相同的很多，價(jià)格普遍存在、人人皆知，或常人依照通常方法便可得知，就不需要專業(yè)估價(jià)；一種資產(chǎn)雖具有獨(dú)一無二特性，但若價(jià)值量不夠大，聘請(qǐng)專業(yè)人員估價(jià)的花費(fèi)與資產(chǎn)本身的價(jià)值相比較高，甚至超過資產(chǎn)本身的價(jià)值，也不需要專業(yè)估價(jià)。2、 房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)不僅由于以上兩個(gè)特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的不完全市場(chǎng)3、房地產(chǎn)估價(jià)不僅必要，而且在估價(jià)行業(yè)中占主體地位l 房地產(chǎn)“量大面廣”，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對(duì)較少l 房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形相對(duì)較少，房地產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)主要是發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，在轉(zhuǎn)讓的情況下需要估價(jià)。房地產(chǎn)除了發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，還普遍發(fā)生租賃、抵押、征收、征用、課稅等行為。因此，不僅房地產(chǎn)

6、轉(zhuǎn)讓需要提供估價(jià)服務(wù)，房地產(chǎn)租賃、抵押、征收、征用、分割、損害賠償、稅收、保險(xiǎn)等活動(dòng)也都需要估價(jià)。l 房地產(chǎn)估價(jià)還普遍提供房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)，其他財(cái)產(chǎn)估價(jià)主要限于價(jià)值評(píng)估本身。第二節(jié) 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要一、 房地產(chǎn)抵押的需要1、 初次抵押估價(jià)2、 再次抵押估價(jià)3、 續(xù)貸抵押估價(jià)4、 抵押期間估價(jià)，監(jiān)測(cè)抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化5、 抵押房地產(chǎn)處置估價(jià)二、 房地產(chǎn)征收征用的需要具體來說，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，要?duì)被征收房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為確定貨幣補(bǔ)償金額提供依據(jù)；被征收人選則房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，要對(duì)被征收房屋的價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為計(jì)算差價(jià)提供依據(jù)。除此之外，有時(shí)還需評(píng)估因征收征

7、用造成的家具、家電、設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)的搬遷費(fèi)用、臨時(shí)安置費(fèi)用和停產(chǎn)停業(yè)損失。三、 房地產(chǎn)稅收的需要目前與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種有10個(gè)，除房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅5個(gè)針對(duì)房地產(chǎn)設(shè)置的水中，還有營(yíng)業(yè)稅、城鎮(zhèn)維護(hù)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅5個(gè)具有普遍調(diào)節(jié)功能的稅種。除了城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅按占地面積實(shí)行從量定額征收，其他在一定程度上都需要估價(jià)。中國(guó)土地增值稅暫行條例規(guī)定：納稅人有下列情形之一的按評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收l 隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的l 提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的l 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的四、 房地產(chǎn)司法拍賣的需要五、 房地產(chǎn)分割的需

8、要六、 房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰豪?-1, p201. 因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人等的合法權(quán)益造成損失的城鄉(xiāng)規(guī)劃法2. 建造建筑物妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照等，造成相鄰房地產(chǎn)價(jià)值損失3. 施工挖基礎(chǔ)不慎使鄰近房屋傾斜，造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值損失4. 未能履約使他人工程停緩建，對(duì)他人造成損失5. 工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價(jià)值損失6. 使他人房地產(chǎn)受到污染，造成他人房地產(chǎn)價(jià)值損失7. 對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利行使的不當(dāng)限制(如錯(cuò)誤查封)造成權(quán)利人損失8. 異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害9. 非法批準(zhǔn)征收、使用土地，對(duì)當(dāng)事人造成損失10. 其他房地產(chǎn)損害賠償：用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)造成損害七

9、、 房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要八、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要九、 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要l 在招標(biāo)出讓中，出讓人需要確定招標(biāo)底價(jià)，投標(biāo)人需要確定投標(biāo)報(bào)價(jià)l 在拍賣中，出讓人需要確定拍賣底價(jià)，競(jìng)買人需要確定最高報(bào)價(jià)l 在掛牌出讓中，出讓人需要確定掛牌底價(jià)，競(jìng)買人需要確定最高報(bào)價(jià)l 在協(xié)議出讓中，出讓人需要確定協(xié)議出讓最底價(jià)，土地使用者需要確定自己的最高出價(jià)十、 企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要十一、 房地產(chǎn)行政管理的需要l 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)有限受償。十二、 其他方面的需要第三節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)要素一、 估價(jià)當(dāng)事人包括估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)師、估價(jià)委托人：估

10、價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師是估價(jià)主體，估價(jià)委托人是估價(jià)服務(wù)的直接需求者和對(duì)象。1、 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)l 由自然人出資，以有限責(zé)任公司或者合伙企業(yè)形式設(shè)立l 法定代表人或執(zhí)行合伙事物的合伙人是注冊(cè)后從事3年以上估價(jià)工作的估價(jià)師2、 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師l 房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)受聘于一個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，在同一時(shí)間只能在一個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事估價(jià)業(yè)務(wù)。3、 估價(jià)委托人4、估價(jià)委托人、對(duì)象權(quán)利人、利害關(guān)系人、估價(jià)報(bào)告使用者的區(qū)別與關(guān)系l 估價(jià)對(duì)象權(quán)利人是指估價(jià)對(duì)象的所有權(quán)人、使用權(quán)人、抵押權(quán)人等，一般是估價(jià)利害關(guān)系人，也可能不是委托人、估價(jià)報(bào)告使用者；l 估價(jià)利害關(guān)系人是指估價(jià)結(jié)果會(huì)直接影響其合法權(quán)益的單位和個(gè)人；l 估價(jià)報(bào)告使用者是

11、指依法使用估價(jià)報(bào)告的單位和個(gè)人，可能是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人；l 估價(jià)委托人可能是也可能不是對(duì)象權(quán)利人、估價(jià)利害關(guān)系人、估價(jià)報(bào)告使用者。l 在房屋征收評(píng)估中，委托人一般是房屋征收部門，房屋征收部門和被征收人都是估價(jià)利害關(guān)系人，也是估價(jià)報(bào)告的使用者；l 在房地產(chǎn)司法拍賣中，人民法院是估價(jià)委托人和報(bào)告使用者，但不是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人，也不是利害關(guān)系人，申請(qǐng)執(zhí)行人、被執(zhí)行人和競(jìng)買人是估價(jià)利害關(guān)系人。二、 估價(jià)目的l 指估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途，一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目通常只有一個(gè)估價(jià)目的。三、 估價(jià)對(duì)象l 由委托人和估價(jià)目的雙重決定。四、 價(jià)值時(shí)點(diǎn)l 價(jià)值時(shí)點(diǎn)不是隨意確定的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的來確定。五、 價(jià)值類型l 由

12、估價(jià)目的來決定，最常見的是市場(chǎng)價(jià)值。六、 估價(jià)原則1) 獨(dú)立、客觀、公正原則2) 合法原則3) 價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則4) 替代原則5) 最高最佳利用原則在評(píng)估投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、殘余價(jià)值等，上述原則不是全部適用：在用價(jià)值不遵循5，謹(jǐn)慎價(jià)值還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。七、 估價(jià)程序1) 受理估價(jià)委托2) 確定估價(jià)基本事項(xiàng)3) 制定估價(jià)作業(yè)方案4) 搜集估價(jià)所需資料5) 實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象6) 選用估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算7) 確定估價(jià)結(jié)果8) 撰寫估價(jià)報(bào)告9) 審核估價(jià)報(bào)告10) 交付估價(jià)報(bào)告11) 估價(jià)資料歸檔八、 估價(jià)依據(jù)1) 法律、法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)：物權(quán)法城市房地產(chǎn)管理法國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)

13、償條例房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估規(guī)程等2) 估價(jià)委托書和委托人提供的估價(jià)所需資料。3) 估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)師掌握和搜集的估價(jià)所需資料。估價(jià)依據(jù)主要根據(jù)估價(jià)目的和對(duì)象來選取，房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范是效力最高的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，其要求是估價(jià)的底線。九、 估價(jià)假設(shè)估價(jià)假設(shè)既體現(xiàn)了估價(jià)師的專業(yè)勝任能力，又反映了職業(yè)道德，起作用一方面規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)，另一方面提醒報(bào)告使用者在使用時(shí)注意保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者。十、 估價(jià)方法美國(guó)：市場(chǎng)比較法、收益法、成本法。英國(guó)：比較法、投資法、剩余法、利潤(rùn)法、承包商法，投資和利潤(rùn)法相當(dāng)于收益法，剩余法和承包商法相當(dāng)于成本法，投資法用于出租的房地產(chǎn)，利

14、潤(rùn)法用于自營(yíng)的房地產(chǎn)估價(jià)。十一、估價(jià)結(jié)果第四節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)道德第五節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展一、 以法律的形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)的地位城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度?！薄皣?guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。”二、 房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)資格制度l 1993年，認(rèn)證了首批140名估價(jià)師；l 1995年，開始實(shí)行統(tǒng)一考試制度；l 2004年，內(nèi)地與香港完成了估價(jià)師與測(cè)量師的首批資格互認(rèn)。三、 估價(jià)師資格和估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)行政許可行政許可是指行政機(jī)關(guān)根據(jù)公民、法人或者其他組織的申請(qǐng)，經(jīng)法律審查，準(zhǔn)予其從事特定活動(dòng)的行為。房地產(chǎn)估價(jià)師資格和估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)都是行政許可。四、 估價(jià)行業(yè)組織l

15、1994年8月成立了中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)l 2004年更名為CIREA，是依法在民政部登記、主管單位為住建部的全國(guó)性社會(huì)團(tuán)體。l 主要工作包括：承辦估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格考試、注冊(cè)和繼續(xù)教育；擬定并推行房地產(chǎn)估價(jià)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)規(guī)則；建立信用檔案；對(duì)會(huì)員的執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行日常監(jiān)督，維護(hù)其合法權(quán)益等。五、 發(fā)布了估價(jià)的部門規(guī)章和規(guī)范性文件l 1998年8月發(fā)布了房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法，在多次修改、補(bǔ)充、完善的基礎(chǔ)上，2006年12月建設(shè)部發(fā)布了該辦法l 2005年10月發(fā)布了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法六、 估價(jià)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)指導(dǎo)意見l 1999年，建設(shè)部同國(guó)家質(zhì)監(jiān)局發(fā)布了房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范l 200

16、6年，建設(shè)部與人行、銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布了房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見l 2011年，住建部制定了國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法 七、 形成了完善的房地產(chǎn)估價(jià)理論方法體系八、 深化和拓展了房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)九、 形成了公平競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)l 2000年，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與政府部門脫鉤改制l 2005年出臺(tái)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法規(guī)定：“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，不受行政區(qū)域、行業(yè)限制?！笔?積極開展了國(guó)際交流合作與發(fā)達(dá)國(guó)家地區(qū)相比，中國(guó)內(nèi)地目前的房地產(chǎn)制度、管理體制和市場(chǎng)的特點(diǎn)表現(xiàn)在：l 土地和房屋的所有制不同l 土地所有制在城鄉(xiāng)之間不同l 市場(chǎng)流通的土地權(quán)利不是土地所有權(quán)而是建設(shè)用地使

17、用權(quán)，出讓方式有期限，以劃撥取得的一半無期限l 土地和房屋由不同的部門管理，分別進(jìn)行等l 行政管理不到位l 房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠規(guī)范第二章 房地產(chǎn)及其描述第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義一、 房地產(chǎn)的定義l 嚴(yán)謹(jǐn)意義上的房地產(chǎn)基本上與不動(dòng)產(chǎn)同義。l 土地以及建筑物和其他土地附著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。二、 土地、建筑物和其他土地附著物的含義1、 土地的含義l 土地是一個(gè)三維立體的空間，可分為地表、地上空間和地下空間2、 建筑物的含義l 廣義包括房屋和構(gòu)筑物，狹義主要指房屋，一般指廣義的。l 房屋的構(gòu)筑物的區(qū)別：人們是否直接在里面進(jìn)行生產(chǎn)、生活；是否有門窗、頂蓋。3、 其他土地附著物的含義l 指建筑物以外

18、的土地附著物l 其他土地附著物與土地或建筑物通常在物理上不可分離三、 房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義1、 房地產(chǎn)實(shí)物的含義指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，包括實(shí)體、質(zhì)量和功能。2、 房地產(chǎn)權(quán)益的含義是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來的權(quán)利、利益和好處。包括1) 擁有房地產(chǎn)的權(quán)利2) 該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況3) 該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況4) 額外的利益或好處房地產(chǎn)權(quán)益以房地產(chǎn)權(quán)利為基礎(chǔ)，中國(guó)目前的房地產(chǎn)權(quán)利主要有所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán)房地產(chǎn)所有權(quán)具體有土地和房屋所有權(quán)，土地所有權(quán)只有國(guó)家和集體兩種，房屋所有權(quán)有國(guó)家、集

19、體和私人所有權(quán)房地產(chǎn)所有權(quán)可分為單獨(dú)所有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)l(xiāng) 共有又有按份共有和共同共有l(wèi) 建筑物區(qū)分所有權(quán)指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，是一種復(fù)合性的權(quán)利建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)屬于土地使用權(quán)地役權(quán)：指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利。抵押權(quán)、租賃權(quán)l(xiāng) 在上述房地產(chǎn)權(quán)利中，租賃權(quán)屬于債權(quán)，其他屬于物權(quán)。l 在物權(quán)中，所有權(quán)屬于自物權(quán)，其余屬于他物權(quán)。l 在其他物權(quán)中，建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)屬于用益物權(quán)，抵押權(quán)屬

20、于擔(dān)保物權(quán)。l 用益物權(quán)是指在他人物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利，擔(dān)保物權(quán)是就他人的擔(dān)保物依法享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。l 兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益狀況不同，價(jià)值有可能有很大差異，反之相同。3、 房地產(chǎn)區(qū)位的含義l 外在因素，因房地產(chǎn)不可移動(dòng)而成了房地產(chǎn)的重要組成部分，包括位置、交通條件、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等。l 位置包括坐落、方位、與相關(guān)場(chǎng)所的距離、臨街狀況、朝向、樓層l 交通條件指通達(dá)性，可分為從別的地方到和從該房地產(chǎn)去的方便程度l 外部配套設(shè)施之房地產(chǎn)外部（用地紅線）外的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施l 周圍環(huán)境指自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀。四、 房地產(chǎn)的其他名稱1、 不動(dòng)產(chǎn)2、 物業(yè)

21、3、 Real Estate 和real property: real property=real estate+legal rights五、 房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物，但并不意味著只有土地和建筑物合在一起時(shí)才稱為房地產(chǎn)，房地產(chǎn)有土地、建筑物、房地三種基本存在形態(tài)。六、 房地產(chǎn)含義的總結(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性一、 不可移動(dòng)（位置固定性）l 是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性二、 獨(dú)一無二l 房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性使得市場(chǎng)上沒有大量相同的房地產(chǎn)供給，不同房地產(chǎn)之間不能完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別，房地產(chǎn)價(jià)格不適宜采取樣品交易方式。三、 壽命長(zhǎng)久（耐久性）四、

22、供給有限l 房地產(chǎn)的供給有限性使得房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。l 房地產(chǎn)的供給有限特性主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的不可移動(dòng)性，在特定位置具有有限數(shù)量。五、 價(jià)值較大六、 用途多樣l 房地產(chǎn)雖然具用途多樣性，但在現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的用途并不是其擁有者可以隨意決定的。l 土地利用選擇的先后順序一般是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場(chǎng)、放牧等。七、 相互影響八、 易受限制政府對(duì)房地產(chǎn)的限制一般通過4種特權(quán)管制權(quán)征稅權(quán)征收權(quán)充公權(quán)九、 難以變現(xiàn)影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有1、 通用性2、 獨(dú)立使用性3、 可分割轉(zhuǎn)讓性4、 區(qū)位5、 開發(fā)程度6、 價(jià)值大小7、 市場(chǎng)狀況十、 保值增值引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要原因1、 擁有者自

23、己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良2、 外部經(jīng)濟(jì)，如道路、地鐵3、 需求增加導(dǎo)致稀缺性增加4、 使用管制改變5、 通貨膨脹（保值）1、5項(xiàng)不是自然增值，2、3、4是真正的房地產(chǎn)自然增值。第三節(jié) 房地產(chǎn)的種類一、 按立法用語劃分的種類根據(jù)物權(quán)法城市房地產(chǎn)管理法，把房地產(chǎn)分為房屋、土地和其他不動(dòng)產(chǎn)。二、 按用途劃分的種類首先可分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)，非居住房地產(chǎn)又可分為商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)、特殊用途房地產(chǎn)等。三、 按開發(fā)程度劃分的種類按開發(fā)程度分為l 生地：指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地。l 毛地：指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地。l 熟地：指

24、具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場(chǎng)地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。三通一平：道路、通水、通電+場(chǎng)地平整五通一平：道路、給水、排水、電力、通信+場(chǎng)地平整七通一平：道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)?、供?場(chǎng)地平整l 在建工程：指地上建筑物已開始建造但尚未建成，不具備使用條件的房地產(chǎn)。l 現(xiàn)房：指地上建筑物已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地。四、 按實(shí)物形態(tài)劃分的種類按實(shí)物形態(tài)，可分為土地、建筑物、土地與建筑物的綜合體、房地產(chǎn)局部、未來狀況下的房地產(chǎn)、已滅失的房地產(chǎn)、現(xiàn)在與過去狀況下的房地產(chǎn)差異部分、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)。五、 按權(quán)益狀況

25、劃分的種類“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)“干凈”的房屋所有權(quán)和集體土地的房地產(chǎn)共有的房地產(chǎn)部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)有租約限制的房地產(chǎn)設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn)設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)有拖欠建設(shè)工程價(jià)款的房地產(chǎn)已依法公告列入征收、征用范圍的房地產(chǎn)被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或以其他形式限制的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)手續(xù)不全的房地產(chǎn)房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)不明確或權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)。違法占地或違法、違章建筑的房地產(chǎn)房地產(chǎn)的租賃權(quán)地役權(quán)房地產(chǎn)的抵押權(quán)房地產(chǎn)的空間利用權(quán)房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)六、 按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分的種類經(jīng)營(yíng)使用方式主要有銷售、出租、自

26、營(yíng)和自用。七、 按是否產(chǎn)生收益劃分的種類判定一宗房地產(chǎn)是否是收益性房地產(chǎn)，不是看該房地產(chǎn)目前是否正在產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，而是看該類房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益能力。第四節(jié) 房地產(chǎn)狀況描述一、 房地產(chǎn)基本狀況描述1.名稱估價(jià)對(duì)象的名字。2.坐落估價(jià)對(duì)象的具體地點(diǎn)。3.四至估價(jià)對(duì)象的四鄰。如，估價(jià)對(duì)象東至××，南至××，西至××，北至××。4.規(guī)模：土地：面積；建筑物：建筑或套內(nèi)建筑面積、使用、營(yíng)業(yè)和可出租面積。5.用途估價(jià)對(duì)象的規(guī)劃用途、設(shè)計(jì)用途、實(shí)際用途和預(yù)期用途6.權(quán)屬：土地：是國(guó)有土地還是集體土地；土地使用

27、權(quán)(建設(shè)用地使用權(quán)還是宅基地使用權(quán))、土地承包權(quán)、權(quán)利人；建設(shè)用地使用權(quán)(出讓還是劃撥)；房屋：所有權(quán)人二、 房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述1、 土地實(shí)物狀況1) 土地面積：依法確認(rèn)的面積，通常以、表示。開發(fā)用地：項(xiàng)目規(guī)劃占地面積和其中的建設(shè)用地面積、代征道路用地面積、代征綠化用地面積等。2) 土地形狀：用文字并附圖說明。文字描述：形狀(不)規(guī)則，長(zhǎng)(正)方形，狹長(zhǎng)等。3) 地形、地勢(shì)。4) 土壤：說明土壤是否受過污染，是否為垃圾填埋場(chǎng)、化工廠原址、鹽堿地等。5) 地基(地質(zhì))：地基的承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)(地下水的成分和污染情況)。6) 土地開發(fā)程度：基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場(chǎng)地平整程度，即三通一平、

28、五通一平等。7) 其他。例如，臨街商業(yè)用地：其臨街寬度、臨街深度、寬深比，農(nóng)用地：排水和灌溉等。2、 建筑物實(shí)物狀況1) 建筑規(guī)模：根據(jù)建筑物的使用性質(zhì)說明其面積、體積等。2) 層數(shù)和高度：建筑物根據(jù)層數(shù)或總高度，分為低層建筑、多層建筑、中高層、高層建筑和超高層建筑。住宅：13低層；46多層；79中高層；10層以上：高層。公共建筑及綜合性建筑：總高度超過24為高層(但不包括超過24的單層建筑)，超過100為超高層。3) 外觀：外立面風(fēng)格等，附外觀照片說明。4) 建筑結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；磚混結(jié)構(gòu)；磚木結(jié)構(gòu)；簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)5) 設(shè)施設(shè)備：給排水、采暖、通風(fēng)空調(diào)、燃?xì)?、電梯、電氣等設(shè)施設(shè)備的配置

29、情況及性能。6) 裝飾裝修：是毛坯還是粗裝修、精裝修。7) 防水、保溫、隔熱、隔音、通風(fēng)、采光、日照。 8) 層高和室內(nèi)凈高。9) 空間布局：空間分區(qū)及各個(gè)空間的交通流線是否合理，并附房產(chǎn)平面圖、戶型圖等說明。10) 年齡(屋齡、房齡)和設(shè)計(jì)使用年限。11) 維修養(yǎng)護(hù)情況及完損程度。12) 其他：說明可間接反映建筑物實(shí)物狀況的有關(guān)情況。三、 房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述1、 土地權(quán)益狀況1) 土地所有權(quán)：是國(guó)有土地還是集體土地。集體土地：由誰行使。2) 土地使用權(quán)：是建設(shè)用地使用權(quán)還是宅基地使用權(quán)、土地承包權(quán)及其權(quán)利人。是單獨(dú)所有還是共有。3) 土地使用管制：是農(nóng)用地還是建設(shè)用地、未利用地。房地產(chǎn)開發(fā)用

30、地：城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，包括：用途；容積率；建筑密度；綠地率；建筑高度；建筑后退紅線距離；建筑間距；交通出入口方位；停車泊位；建筑體量、體型、色彩；地面標(biāo)高；其他要求。4) 土地利用現(xiàn)狀：土地上是否有房屋、林木等。5) 出租或占用情況6) 他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況：是否設(shè)置了地役權(quán)、抵押權(quán)等。7) 其他特殊情況：權(quán)屬是否不明確，土地取得手續(xù)是否齊全等。2、 建筑物權(quán)益狀況1) 房屋所有權(quán)：房屋所有權(quán)人。房屋所有權(quán)是單獨(dú)所有還是共有、建筑物區(qū)分所有權(quán)，是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)。共有：是按份共有還是共同共有及共有人。按份共有：每個(gè)人享有的份額。2) 出租或占用情況：有無出租、占用。已出租的：承租人、租賃期限、

31、租金水平等。3) 其他權(quán)利設(shè)立情況：是否設(shè)立了抵押權(quán)、地役權(quán)等。4) 其他特殊情況：說明：是否達(dá)到了法律、行政法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件。是否屬于法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押或不得作為出資的財(cái)產(chǎn)。是否有拖欠建設(shè)工程價(jià)款。是否已依法公告列入征收、征用范圍。是否被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或以其他形式限制。是否房屋建設(shè)等手續(xù)不齊全。是否房屋所有權(quán)不明確或歸屬有爭(zhēng)議。是否為臨時(shí)建筑。為臨時(shí)建筑的，批準(zhǔn)期限是多長(zhǎng)，是否已超過了批準(zhǔn)期限。是否為違法、違章建筑。5) 其他：物業(yè)管理情況，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約等。四、 房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述1、 位置描述2、 交通條件描述3、 外部配套設(shè)施描述4、

32、周圍環(huán)境描述第三章 房地產(chǎn)的價(jià)格和價(jià)值第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件一、 房地產(chǎn)價(jià)格的含義二、 房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件房地產(chǎn)之所以有價(jià)格（價(jià)值），是因?yàn)榫哂杏杏眯?、稀缺性和有效需求第二?jié) 房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)格的異同相同點(diǎn)：都是價(jià)格，都有波動(dòng)，都是按質(zhì)論價(jià)。不同點(diǎn)：1、 房地產(chǎn)價(jià)格與區(qū)位關(guān)系密切2、 房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是權(quán)益價(jià)格3、 同時(shí)具有買賣租賃價(jià)格4、 容易受交易者的個(gè)別情況影響（主要由于獨(dú)一無二特性）5、 價(jià)格形成時(shí)間較長(zhǎng)（主要由于獨(dú)一無二特性）第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價(jià)格供求理論是市場(chǎng)運(yùn)行和價(jià)格變動(dòng)的核心理論一、 房地產(chǎn)需求1、 需求形成的條件消費(fèi)者愿意購買有支付能力2、 決定需求量的因

33、素該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平（奢侈品和吉芬物品是例外）消費(fèi)者的收入水平消費(fèi)者的偏好相關(guān)物品的價(jià)格水平（代替品和互補(bǔ)品）消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期3、 房地產(chǎn)需求曲線房地產(chǎn)價(jià)格水平因素需求量變化沿需求曲線變動(dòng)非價(jià)格水平因素如收入水平、偏好、對(duì)未來預(yù)期和相關(guān)物品價(jià)格水平變化需求曲線移動(dòng)二、 房地產(chǎn)供給1、供給形成的條件開發(fā)企業(yè)愿意供給有供給能力潛在供給量=存量滅失量轉(zhuǎn)換為其他的量+其他種類轉(zhuǎn)換為該種的量+新竣工量2、決定供給量的因素該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平房地產(chǎn)的開發(fā)成本開發(fā)技術(shù)水平開發(fā)企業(yè)和擁有者對(duì)未來的預(yù)期3、房地產(chǎn)供給曲線：同需求曲線三、 房地產(chǎn)均衡價(jià)格四、 房地產(chǎn)供求狀況分類全國(guó)房地產(chǎn)總供求狀況本地房地產(chǎn)總

34、供求狀況全國(guó)同類供求狀況本地同類房地產(chǎn)的供求狀況第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類一、 價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值l 廣義價(jià)值有使用價(jià)值和交換價(jià)值，狹義價(jià)值僅指交換價(jià)值。l 使用價(jià)值是交換價(jià)值的前提，沒有使用價(jià)值肯定就沒有交換價(jià)值。作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價(jià)值也有交換價(jià)值。l 房地產(chǎn)估價(jià)評(píng)估的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值。二、 成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值1、 成交價(jià)格最高買價(jià)成交價(jià)最低賣價(jià)正常成交價(jià)格形成條件(7個(gè))：公開市場(chǎng)。交易對(duì)象本身具備市場(chǎng)性。眾多的買者和賣者。買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿。理性且自私的經(jīng)濟(jì)行為經(jīng)濟(jì)人假定。其含義有二，即“人是理性的，也是自私的”。在具體交易中，

35、指交易雙方均是謹(jǐn)慎的；賣者總想多賣一些錢，買者總想少會(huì)一些錢。買者和賣者都具有完全信息。適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。通常情況下采取協(xié)議方式出讓地價(jià)最低，其次是招標(biāo)方式，拍賣方式出讓的地價(jià)最高。差異原因在于：三種出讓方式的地價(jià)形成機(jī)制不同、地塊位置的好壞不同(拍賣、招標(biāo)出讓的地塊一般位置較好)、缺乏經(jīng)驗(yàn)、人為因素的干擾及管理體制的缺陷等。2、 市場(chǎng)價(jià)格（市價(jià)）是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。平均之前要剔除偶然和不正常因素造成的偏差等。3、 理論價(jià)格l 在正常市場(chǎng)或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場(chǎng)價(jià)格基本上與理論價(jià)格相吻合，圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)、不會(huì)偏離太遠(yuǎn)。l 市

36、場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格相比，市場(chǎng)價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)格的正常波動(dòng)是由真實(shí)需求與真實(shí)供給相互作用造成的。l 一般來說，成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)(即小波動(dòng)圍繞著大波動(dòng)而上下波動(dòng)，大波動(dòng)又圍繞著更大的波動(dòng)而上下波動(dòng))。l 就成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格與理論價(jià)格相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。4、 評(píng)估價(jià)值l 評(píng)估價(jià)值與成交價(jià)格有著密切的關(guān)系。房地產(chǎn)交易往往需要估價(jià)機(jī)構(gòu)為交易雙方提供要價(jià)、出價(jià)的參考依據(jù)，或提供議價(jià)的基礎(chǔ)；這時(shí)，評(píng)估價(jià)值往往會(huì)成為成交價(jià)格。l 從理論上講，一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)值正常成交價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格。三、 市場(chǎng)價(jià)值、

37、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值和殘余價(jià)值l 現(xiàn)狀價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值，如果現(xiàn)狀利用是最高最佳，現(xiàn)狀價(jià)值=市場(chǎng)價(jià)值四、 買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值1、 租賃價(jià)格把房租分為市場(chǎng)租金、商品租金、成本租金、準(zhǔn)成本租金和福利租金。l 市場(chǎng)租金也稱為協(xié)議租金l 商品租金也稱為全價(jià)租金：房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤(rùn)八項(xiàng)l 成本租金：由房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)2、 抵押價(jià)值是指股價(jià)對(duì)象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值減去注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值。l 法定優(yōu)先受償款是假定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，已存

38、在的依法由于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債券數(shù)額發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款其他法定優(yōu)先受償款。但不包括為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而發(fā)生的訴訟費(fèi)用、估價(jià)費(fèi)用、拍賣費(fèi)用等。l 抵押貸款額度抵押價(jià)值×貸款成數(shù)抵押價(jià)值未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下價(jià)值法定優(yōu)先受償款未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下價(jià)值已抵押擔(dān)保債權(quán)數(shù)額拖欠建設(shè)工程價(jià)款其他法定受償再次抵押價(jià)值未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值已抵押貸款余額一般貸款成數(shù)-拖欠建設(shè)工程價(jià)款-其他法定受償款賣方要價(jià)征收價(jià)值投資成本抵押價(jià)值計(jì)稅價(jià)值五、 房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格六、 完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益

39、價(jià)值1、 完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值：不考慮租賃、抵押、查封等其他權(quán)利限制因素的影響。2、 無租約限制價(jià)值3、 出租人權(quán)益價(jià)值=有租約限制價(jià)值4、 承租人權(quán)益價(jià)值=租賃權(quán)價(jià)值l 無租約限制=出租人權(quán)益價(jià)值+承租人權(quán)益價(jià)值l 房地產(chǎn)抵押、轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值，被征收房屋評(píng)估應(yīng)為無租約限制價(jià)值。七、 歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價(jià)值和賬面價(jià)值八、 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)及政府定價(jià)九、 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定低價(jià)和房屋重置價(jià)格十、 土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格1、土地的“生熟”程度有5種：未完成征收補(bǔ)償安置的集體土地。取得該土地后還需要支付征地補(bǔ)償安置費(fèi)。已完成征收補(bǔ)償安置但未完成“三通一平”或以

40、上開發(fā)的土地。已完成征收補(bǔ)償安置和“三通一平”或以上開發(fā)的土地，如已完成征收補(bǔ)償安置和“七通一平”的土地。未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的國(guó)有土地。取得該土地后還需要支付房屋拆遷補(bǔ)償安置等費(fèi)用。已完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的國(guó)有土地。十一、 總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)1、 樓面地價(jià)l 含義：是按照土地上的建筑物面積均攤的土地價(jià)格。通常情況下，樓面地價(jià)是按照建筑面積均攤的的土地價(jià)格。樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為：樓面地價(jià)=土地總價(jià)總建筑面積由此公式可以找到樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者之間的關(guān)系，即：樓面地價(jià)=土地總價(jià)總建筑面積*土地總面積土地總面積=土地單價(jià)價(jià)容積率l 認(rèn)識(shí)樓面地價(jià)的作用十分重要。樓面地價(jià)比土

41、地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。在同一地區(qū)，同類用途和建筑結(jié)構(gòu)的房屋(含土地)在市場(chǎng)上的售價(jià)基本相同(但在人們?cè)絹碓街匾暛h(huán)境的情況下，高的容積率意味著高的建筑密度，從而房?jī)r(jià)會(huì)受到一定的影響)。十二、 名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格十三、 現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格期房?jī)r(jià)格現(xiàn)房?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償十四、 起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)十五、 評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)l 拍賣財(cái)產(chǎn)經(jīng)過評(píng)估的，評(píng)估價(jià)即為第一次拍賣的保留價(jià)，未作評(píng)估的，保留價(jià)由人民法院參照市價(jià)確定，并征詢當(dāng)事人的意見。即第一次拍賣的保留價(jià)=評(píng)估價(jià)=市場(chǎng)價(jià)值l 最高應(yīng)價(jià)不一定成為成交價(jià)，只有

42、最高應(yīng)價(jià)高于或者等于保留價(jià)的情況下，最高應(yīng)價(jià)才成為成交價(jià)。第四章 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述一、 對(duì)價(jià)格影響因素的基本認(rèn)識(shí)要把握房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，準(zhǔn)確量化它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響應(yīng)有下列8點(diǎn)認(rèn)識(shí)：1) 不同的影響因素或其變化，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向不盡相同的。不同類型的房地產(chǎn)：同一影響因素或其變化引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向可能不同2) 不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的3) 不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)之間的關(guān)系是不盡相同的4) 有些影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無關(guān)，有些與時(shí)間有關(guān)5) 各種因素對(duì)同一類型房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向和影響程度

43、不是一成不變的6) 同一因素在不同地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能是不同的：北方比南方更看重房屋朝向，南方比北方更看重“看風(fēng)水”7) 各種因素在不同水平上的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是不同的：人們?cè)谙M(fèi)上普遍存在“邊際效用遞減”現(xiàn)象。如綠地率8) 某些影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可用數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型來量化，但許多因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響難以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化。二、 影響因素分類分類一：分為自身因素和外部因素（以下針對(duì)分類一）l 自身因素：區(qū)位因素、實(shí)物因素、權(quán)益因素l 外部因素：人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、國(guó)際因素、其他6因素分類二：分為一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素l 一般因素是

44、指對(duì)廣大范圍的房地產(chǎn)價(jià)格水平有所影響的因素，如經(jīng)濟(jì)發(fā)展、物價(jià)、貨幣政策、利率、匯率等。l 區(qū)域因素是指對(duì)估價(jià)對(duì)象周圍一定區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格水平有所影響的因素，如所在地區(qū)的城市規(guī)劃調(diào)整、環(huán)境狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度等。l 個(gè)別因素是指估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格水平有所影響的估價(jià)對(duì)象自身狀況因素，如位置、規(guī)模、土地形狀、地勢(shì)、建筑結(jié)構(gòu)等。第二節(jié) 房地產(chǎn)自身因素一、 實(shí)物因素1、 土地實(shí)物因素（6項(xiàng)）土地面積、土地形狀、地形地勢(shì)、地基（工程地質(zhì)）、土壤、開發(fā)程度2、 建筑物實(shí)物因素（9項(xiàng)）建筑規(guī)模、外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、層高與室內(nèi)凈高、空間布局、防水、保溫、隔熱、日照等、維護(hù)情況和完損情況二

45、、 權(quán)益因素1、 房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制l 以地役權(quán)是有限的使用權(quán)，在給他人方便時(shí)會(huì)降低供役地的價(jià)值l 共有房地產(chǎn)在共有人較多時(shí)，處分時(shí)成交價(jià)格會(huì)低于正常價(jià)格2、 房地產(chǎn)使用管制l 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)來說，有意義的使用管制主要是農(nóng)轉(zhuǎn)建以及城市規(guī)劃對(duì)土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等規(guī)定。3、 相鄰關(guān)系的限制三、 區(qū)位因素1、 位置：方位、與相關(guān)場(chǎng)所距離、臨街狀況、朝向2、 交通條件：3、 外部配套設(shè)施4、 周圍環(huán)境：大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境、人文環(huán)境。第三節(jié) 人口因素一、人口數(shù)量在人口數(shù)量因素中，反映人口數(shù)量的相對(duì)指標(biāo)是人口密度。人口密度從兩方面影響房地產(chǎn)價(jià)格：

46、人口密度增加有可能刺激商業(yè)、服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)價(jià)格；人口密度過高，導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價(jià)格。人口增長(zhǎng)率人口自然增長(zhǎng)率人口機(jī)械增長(zhǎng)率人口增長(zhǎng)率=本年人口增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù)年平均總?cè)藬?shù)*1000人口自然增長(zhǎng)率=本年出生人數(shù)-本年死亡人數(shù)年平均總?cè)藬?shù)*1000人口機(jī)械增長(zhǎng)率=本年遷入人數(shù)-本年遷出人數(shù)年平均總?cè)藬?shù)*1000二、人口素質(zhì)三、人口結(jié)構(gòu)指一定時(shí)期內(nèi)人口按照性別、年齡、家庭、職業(yè)、文化、民族等因素的構(gòu)成狀況。人口家庭構(gòu)成：對(duì)住宅類型的選擇等有重要參考價(jià)值。家庭人口規(guī)模(家庭平均人口數(shù))發(fā)生變化，即使人口總量不變，也將引起居住單位數(shù)發(fā)生變動(dòng)，從而引起所需要住房數(shù)量的變動(dòng)，

47、隨之導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)價(jià)格。隨著家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需住房總量增加，房地產(chǎn)價(jià)格有上漲的趨勢(shì)。第四節(jié) 制度政策因素一、 房地產(chǎn)制度政策l 房地產(chǎn)制度政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也許是最大的，特別是房地產(chǎn)所有制、使用制、交易管理制度及價(jià)格政策。l 房地產(chǎn)價(jià)格政策：高價(jià)格政策、低價(jià)格政策l 政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的管制或干預(yù)方式：直接定價(jià)或制定最高限價(jià)或最低限價(jià)，通過一些其他措施或手段來調(diào)節(jié)價(jià)格。l 抑制房地產(chǎn)價(jià)格的措施有：政府在房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快時(shí)通過增加土地供應(yīng)或加大、加快房屋建設(shè)，以增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價(jià)格；規(guī)定合理的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本和利潤(rùn)率來定價(jià)；制定最高限價(jià)

48、，規(guī)定房地產(chǎn)交易時(shí)不得突破此價(jià)格；建立一套房地產(chǎn)交易管理制度，遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作。此外，還可以采取稅收、金融等政策來穩(wěn)定或抑制房地產(chǎn)價(jià)格。二、 金融制度政策l 影響房地產(chǎn)價(jià)格的金融政策主要是房地產(chǎn)信貸政策和貨幣政策。l 貨幣政策有從緊、適度從緊、穩(wěn)健、適度寬松、寬松。l 信貸政策包括增加或縮小信貸規(guī)模，放松或收緊房地產(chǎn)貸款，調(diào)整房地產(chǎn)信貸投向，提高或降低首付比例，上調(diào)或下調(diào)貸款利率，提高或降低抵押貸款成數(shù)上限，延長(zhǎng)或縮短購房最長(zhǎng)貸款期限等。三、 稅收制度政策1、 開發(fā)環(huán)節(jié)稅收如耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向(2000年起暫停征收)。增加開發(fā)環(huán)節(jié)稅收，會(huì)增加開發(fā)建設(shè)成本，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升。增加或

49、減少開發(fā)環(huán)節(jié)稅收在短期內(nèi)是否會(huì)導(dǎo)致價(jià)格升降，還要看房地產(chǎn)市場(chǎng)是處于賣方市場(chǎng)還是買方市場(chǎng)。賣方市場(chǎng)：增加開發(fā)環(huán)節(jié)稅收，轉(zhuǎn)嫁漲價(jià)，價(jià)格上升；減少開發(fā)環(huán)節(jié)稅收，轉(zhuǎn)化為超額利潤(rùn)。買方市場(chǎng)：增加開發(fā)環(huán)節(jié)稅收，降低開發(fā)利潤(rùn)等而內(nèi)部消化，難以使價(jià)格上升；而減少開發(fā)環(huán)節(jié)稅收會(huì)使價(jià)格下降。2、 交易環(huán)節(jié)稅收l 如契稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城鎮(zhèn)維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅。l 增加或減少稅收在短期內(nèi)是否會(huì)導(dǎo)致價(jià)格升降，還要看房地產(chǎn)市場(chǎng)是處于賣方市場(chǎng)還是買方市場(chǎng)。賣方市場(chǎng)：增加賣方稅收，轉(zhuǎn)嫁漲價(jià)，價(jià)格上升；減少賣方稅收，使賣方收益增加，價(jià)格難以下降。買方市場(chǎng)：增加賣方稅收，降低賣方收益等而

50、內(nèi)部消化，價(jià)格難以上升；而減少賣方稅收會(huì)使價(jià)格下降。3、 保有環(huán)節(jié)稅收如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅。四、 有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃1、 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃2、 城鄉(xiāng)規(guī)劃3、 土地相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃4、 住房相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃五、有關(guān)特殊政策第五節(jié) 經(jīng)濟(jì)因素一、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展二、 居民收入l 反映居民收入增長(zhǎng)的指標(biāo)主要有城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)和農(nóng)村居民人均純收入增長(zhǎng)l 收入對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度要看人群的收入水平和邊際消費(fèi)傾向的大小。三、 物價(jià)四、 利率l 利率升降對(duì)房地產(chǎn)需求的影響大于對(duì)房地產(chǎn)供給的影響，從而房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降；利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲。五、 匯率第六節(jié) 社會(huì)

51、因素第七節(jié) 國(guó)際因素第五章 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素第一節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)原則概述l 房地產(chǎn)估價(jià)原則主要有：獨(dú)立、客觀、公正原則；合法原則；價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則；替代原則；最佳最高利用原則；謹(jǐn)慎原則。l 不同估價(jià)目的或價(jià)值類型不同，遵循原則不同。市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)遵循；投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值等不屬于市場(chǎng)價(jià)值的遵循其他原則。l 對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值趨于相同或近似。l 評(píng)價(jià)一個(gè)評(píng)估價(jià)值是否正確，很重要的一點(diǎn)是檢查是否遵循應(yīng)遵循的估價(jià)原則。第二節(jié) 獨(dú)立、客觀、公正原則一、房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則：獨(dú)立、客觀、公正。(基本原則)l 獨(dú)立。要求估價(jià)師、估價(jià)機(jī)構(gòu)與委托人之間沒有利害關(guān)系，不受其影響。l

52、 客觀。不帶著自己的好惡、情感和偏見，應(yīng)按照事物的本來面目，事實(shí)求是的估價(jià)。l 公正。在估價(jià)中不偏袒相關(guān)當(dāng)事人中的任何一方，堅(jiān)持原則、公平正直的估價(jià)。l 除投資價(jià)值外，都要遵循該原則。三、 保障到獨(dú)立、客觀、公平估價(jià)的4個(gè)要求： 估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)是不依附于他人、不受他人束縛的具有獨(dú)立法人地位的機(jī)構(gòu)； 估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)師與委托人沒有利害關(guān)系； 讓你和單位和個(gè)人不得干預(yù)估價(jià)活動(dòng)，包括過程和結(jié)果。四、 估價(jià)實(shí)務(wù)中如何遵守獨(dú)立、客觀、公平原則估價(jià)操作層面l 本著“經(jīng)濟(jì)人假設(shè)”進(jìn)行估價(jià)：各方當(dāng)事動(dòng)機(jī)利己且精明、謹(jǐn)慎行事l 換位思考：以各方角色或心態(tài)來考慮評(píng)估價(jià)值l 以專家身份反復(fù)、精細(xì)地權(quán)衡評(píng)估價(jià)值。第三節(jié) 合

53、法原則一、合法原則的含義l 要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象權(quán)益下的價(jià)值。依法：不僅要依據(jù)憲法和相關(guān)法律、行政法規(guī)，還要依據(jù)國(guó)務(wù)院及其各部門頒發(fā)的相關(guān)決定、命令、部門規(guī)章和政策及技術(shù)規(guī)范，高院司法解釋，估價(jià)對(duì)象所在地國(guó)家機(jī)關(guān)頒發(fā)的政府規(guī)章和政策，以及估價(jià)對(duì)象的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、出讓合同、房屋租賃合同等。l 為何要遵守合法原則房地產(chǎn)價(jià)值實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)值，房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是評(píng)估房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)值。估價(jià)對(duì)象的權(quán)益須是依法判定的，委托人、估價(jià)師不可隨意假定。有其法律、法規(guī)或政策等依據(jù)。l 遵循合法原則不意味著只有合法房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象，而是依法判定估價(jià)對(duì)象是哪種狀況。法律不允許處分方式

54、的房地產(chǎn)不得作為該種方式的估價(jià)對(duì)象。l 依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況是實(shí)際狀況，但也可能不是實(shí)際狀況，而是有關(guān)合同、招標(biāo)文件中約定的或者需要設(shè)定的狀況。二、如何遵循合法原則，應(yīng)做到以下4點(diǎn)1) 依法判定的權(quán)利類型及歸屬，一般以不動(dòng)產(chǎn)登記簿、以及其他相關(guān)合同等合法權(quán)屬證明為依據(jù)2) 依法判定的使用權(quán)利，應(yīng)以使用管制、規(guī)劃條件等為依據(jù)。城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價(jià)值。3) 依法判定的處分權(quán)利，應(yīng)以法律法規(guī)、政策或合同等允許的處分方式為依據(jù)。4) 依法判定的其他權(quán)益，評(píng)估出的價(jià)值應(yīng)符合國(guó)家的價(jià)格政策，如評(píng)估政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，應(yīng)遵守相應(yīng)的政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)。三、合法原則的應(yīng)用1. 法律法規(guī)政策規(guī)定的不得

55、抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象物權(quán)法規(guī)定下列財(cái)產(chǎn)不得抵押土地所有權(quán)；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，法律規(guī)定除外；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施；所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。擔(dān)保法規(guī)定基本相同，部分法律規(guī)定的經(jīng)發(fā)包人同意和公益設(shè)施以外的允許抵押。房地產(chǎn)抵押管理辦法規(guī)定不得抵押的包括，其他有l(wèi) 文物保護(hù)和紀(jì)念意義的建筑物l 已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接收其作為貸款的抵押物。2. 法律法規(guī)政策規(guī)定抵押無效的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象以法定程序確認(rèn)為違法、