2010年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》重點(diǎn)預(yù)習(xí)(15)

1、第三節(jié)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估案例3-3××光電子核心市場1樓軸、2樓在建工程抵押貸款估價(jià)結(jié)果報(bào)告（節(jié)選）一、委托人：（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)：（略）三、估價(jià)對象本次估價(jià)對象為甲公司擬續(xù)辦抵押貸款所涉及的位于A市洪山區(qū)魯巷綠化廣場東南側(cè)的××光電子核心市場的1樓軸、2樓在建工程，總建筑面積為23039。1土地狀況（1）土地權(quán)屬及登記狀況估價(jià)對象為××光電子核心市場的1樓軸、2樓在建工程，××光電子核心市場位于A市洪山區(qū)魯巷綠化廣場東南側(cè)，土地使用權(quán)由甲公司以出讓方式取得。2002年6月26日，A市國土資源管理局B新技術(shù)開發(fā)區(qū)分

2、局核發(fā)了國有土地使用證（武新國用正2002字第×××號），土地登記用途為光電子市場，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，土地使用權(quán)終止日期為2052年6月26日，土地使用權(quán)剩余年限為4583年。該宗地東、南臨居民區(qū)及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，西臨民院路，北臨珞瑜路。（2）土地利用狀況來源建設(shè)工程教育網(wǎng)估價(jià)對象為××光電子核心市場的1樓軸、2樓在建工程，××光電子核心市場為1棟五層建筑物，地上四層，地下一層。設(shè)計(jì)總建筑面積74185（各層設(shè)計(jì)建筑面積見表31）。本次評估的1樓軸建筑面積為8677（含分?jǐn)倞A層），2樓建筑面積14362（含夾層）。各層設(shè)計(jì)建筑

3、面積一覽表單位：表3-15地下層一層一層夾層二層二層夾層三層三層夾層四層四層夾層合計(jì)1754512353133511955240711937240711937230974185（3）基礎(chǔ)設(shè)施估價(jià)對象土地地勢較平坦，整塊地形呈不規(guī)則幾何形狀；宗地?zé)o坡度，與周圍鄰地?zé)o高差。宗地實(shí)際開發(fā)程度為紅線內(nèi)外“五通”（通路、通電、通水、排水、通訊），紅線內(nèi)場地平整，宗地周圍無污染，綠地覆蓋率一般。2建筑物狀況（1）建筑物權(quán)屬及登記估價(jià)對象為××光電子核心市場的1樓軸、2樓在建工程，××光電子核心市場位于A市洪山區(qū)魯巷綠化廣場東南側(cè)，設(shè)計(jì)總建筑面積74185，總體建成后

4、擬作為光電子市場使用，在建工程權(quán)屬合法所有人為甲公司。（2）建筑物設(shè)備及裝修來源建設(shè)工程教育網(wǎng)估價(jià)對象所在的××光電子核心市場共5層（含地下1層），鋼混結(jié)構(gòu)，裝有二部“天津奧的斯”自動(dòng)扶梯，樓內(nèi)設(shè)有集中冷暖系統(tǒng)、排風(fēng)系統(tǒng)、智能消防系統(tǒng)等系統(tǒng)設(shè)備。一層設(shè)計(jì)為大型商場、辦公用房，建筑主入口位于宗地西北側(cè)，通過多級踏步臺(tái)階進(jìn)入四層高的中庭，二、三層功能基本同一層，四層后卻為無柱大型空間，主要布置“光谷”展廳，前部設(shè)計(jì)有新聞發(fā)布廳、辦公場所及貴賓休息區(qū)等。建筑物裝修情況：鋁合金門窗，鋼龍骨和鋁合金網(wǎng)格吊頂；外墻250厚蒸壓粉煤灰加氣混凝土砌塊磚，貼白色、米灰色塊狀貼面磚（800mm

5、×1200mm），門廳正上方外墻為三層弧形透明玻璃幕墻（1000mm×l400mm）；公共部位地面鋪?zhàn)厣榛ù罄硎?00mm×800mm），其沖一樓已鋪設(shè)完畢，二、三、四樓及地下層待鋪設(shè)；內(nèi)墻面涂白色乳膠漆，立柱貼米黃色塊狀貼面磚（800mm×800mm）。（3）使用及保養(yǎng)估價(jià)對象在建工程于2002年開始施工，目前土建工程、主體安裝工程已基本完成，水、電、綠化、消防工程均已到位，其他安裝工程正在進(jìn)行，尚朱投入使用。3委托人出具了承諾函，說明不存在拖欠建筑工程價(jià)款等法定優(yōu)先受償款的情形。四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值

6、。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2006年8月31日。六、價(jià)值定義本報(bào)告中房地產(chǎn)抵押價(jià)值，等于抵押的房地產(chǎn)在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。1用途：估價(jià)對象設(shè)計(jì)用途為商業(yè)服務(wù)，評估設(shè)定用途為商業(yè)服務(wù)。2權(quán)利狀況：委托人擁有在建工程建筑物合法權(quán)屬和土地使用權(quán)，土地所有權(quán)為國家所有，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓。3開發(fā)利用程度：紅線內(nèi)外“五通”（供水、排水、通電、通路、通訊）及紅線內(nèi)“場地平整”。4建筑物結(jié)構(gòu)：鋼混。七、估價(jià)依據(jù)（略）八、估價(jià)原則（略）九、估價(jià)方法來源建設(shè)工程教育網(wǎng)估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料，進(jìn)行了實(shí)地查看和調(diào)查，估價(jià)對象為在建工程，成本資料比較容易收集，故宜采

7、用成本法進(jìn)行評估；另外，估價(jià)對象在建工程土建部分、主體安裝工程均已完工，至工程全部竣工可能發(fā)生的費(fèi)用相對較少且容易計(jì)算，而且，該在建工程建成后價(jià)值可以計(jì)算，故可采用假設(shè)開發(fā)法浚評估。十、估價(jià)結(jié)果注冊房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查看的基礎(chǔ)上，根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)值的各項(xiàng)因素，經(jīng)過仔細(xì)的分析測算，最終確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2006年8月31日房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為人民幣1570316萬元，大寫人民幣：壹億伍仟柒佰零叁萬壹仟陸佰元整。詳見下表。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果一覽表表3-16序號樓層建筑面積（）單

8、價(jià)（元/）總價(jià)（萬元）l1樓17軸867790172378242522樓14362548595787891合計(jì)230391570316十一、估價(jià)人員（略）十二、估價(jià)作業(yè)日期2006年8月25日至8月28日。十三、估價(jià)報(bào)告使用期限在房地產(chǎn)市場未發(fā)生明顯波動(dòng)的前提下，本次估價(jià)報(bào)告使用期限自本估價(jià)報(bào)告出具之日起為半年，即估價(jià)報(bào)告完成之后的半年內(nèi)，實(shí)現(xiàn)估價(jià)目的時(shí)，可以估價(jià)結(jié)果作為依據(jù)，超過半年需重新進(jìn)行評估。如果自估價(jià)報(bào)告完成之日起半年內(nèi)房地產(chǎn)市場行情變化較快，應(yīng)重新評估。十四、風(fēng)險(xiǎn)提示（略）十五、變現(xiàn)能力分析（略）××光電子核心市場樓軸、2樓在建工程抵押貸款估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因

9、素分析（略）二、區(qū)域因素分析（略）三、市場背景分析根據(jù)A市開發(fā)辦通報(bào)，2005年A市商品住宅預(yù)售平均成交價(jià)格為3416元/，比上年上漲18%。這一增幅較上年回落113個(gè)百分點(diǎn)，考慮成本增長和品質(zhì)提高等因素，本市商品住宅價(jià)格走勢明顯趨于平緩。這一價(jià)格走勢是在土地成本提高、建安成本增加、住宅品質(zhì)和綜合配套提升的背景下實(shí)現(xiàn)的。2005年，江城商品住宅預(yù)售438萬，增幅較上年同期下降1427個(gè)百分點(diǎn)；商品住宅銷售面積6937萬，同比增長13%，但增幅較上年同期下降69個(gè)百分點(diǎn)。受宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)消費(fèi)市場觀望氣氛在第四季度出現(xiàn)了一些回暖的跡象。A市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資29799億元，占全市固定資產(chǎn)投資

10、的比例為2824%。投資增幅2773%，但增幅比例比上年下降987個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加值約40億元，上繳稅金總計(jì)27億元，均創(chuàng)歷史最好水平。全市住宅新開工面積l195萬，住宅竣工面積722萬，市場供應(yīng)充足。四、最高最佳使用分析由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同收益量，且權(quán)利人都期望從其所占有的房地產(chǎn)上獲得更多的收益，并以能滿足這一目的為確定其利用方式的依據(jù)，所以房地產(chǎn)價(jià)格是以其效用作最有效發(fā)揮為前提的。此次估價(jià)對象設(shè)計(jì)用途為商業(yè)服務(wù)，按設(shè)計(jì)用途符合最高最佳使用原則，由此進(jìn)行評估，便可得到一個(gè)合法、公正、公平、科學(xué)的房地產(chǎn)價(jià)格。五、估價(jià)方法選用（略）來源建設(shè)工程

11、教育網(wǎng)六、估價(jià)測算過程1成本法測算過程（1）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法計(jì)算土地價(jià)值A(chǔ)、基準(zhǔn)地價(jià)概況根據(jù)C省物價(jià)局、C省國土資源廳省物價(jià)局省國土資源廳關(guān)于A市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的批復(fù)（鄂價(jià)房服200217l號），A市市區(qū)土地定級估價(jià)成果已經(jīng)過國土資源部、省國土資源廳、省物價(jià)局驗(yàn)收通過。根據(jù)A市市區(qū)土地定級及基準(zhǔn)地價(jià)評估技術(shù)報(bào)告，A市土地定級與基準(zhǔn)地價(jià)評估的范圍為A市市區(qū)，包括江岸區(qū)、江漢區(qū)、橋口區(qū)、漢陽區(qū)、武昌區(qū)、青山區(qū)以及B新技術(shù)開發(fā)區(qū)和A市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。土地定級級別分為商業(yè)用地級別、住宅用地級別、工業(yè)用地級別和綜合定級級別。其中商業(yè)用地級別分為九級、住宅用地級別分為七級、工業(yè)用地級別分為五級和綜合定級級

12、別分為九級。A市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)定義為：在估價(jià)期日為2001年1月1日，宗地外圍“給水、排水、電、路、郵電”五通和宗地內(nèi)場地平整的條件下，各網(wǎng)格單元、各路線價(jià)區(qū)段、各應(yīng)用評價(jià)單元和各級別中，國有土地使用權(quán)出讓狀態(tài)下，按商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途區(qū)分，在法定最高出讓年限時(shí)的平均價(jià)格。B、確定估價(jià)對象宗地的土地級別及基準(zhǔn)地價(jià)根據(jù)A市基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告，估價(jià)對象處于A市商業(yè)用地級地段，商業(yè)級基準(zhǔn)地價(jià)為2034元/。C、宗地地價(jià)區(qū)位因素修正來源建設(shè)工程教育網(wǎng)級商業(yè)用地宗地地價(jià)區(qū)位因素修正體系本次評估宗地為商業(yè)級，根據(jù)A市土地定級及基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告，級商業(yè)用地地價(jià)區(qū)位因素修正系數(shù)指標(biāo)對照表和修正系數(shù)表詳見下表。級商業(yè)用地

13、宗地地價(jià)區(qū)位因素修正系數(shù)指標(biāo)說明表表3-17因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣繁華程度距市級商服中心距離（m）<60080015001500250025003500>3500距區(qū)級商服中心距離（m）<400400700700120012001600>1600距小區(qū)級商服中心距離（m）<100200300300400400500>500距街區(qū)級商服中心距離（m）<5050100100200200250>400交通條件臨街道路狀況混合型主干道生活型主干道生活或交通型主干道生活型次干道支路臨街公交站點(diǎn)狀況（條）>12101461046<4距火車站距離

14、（m）<3000300045004500600060008000>8000距長途汽車站距離（m）<3003001200l200200020003000>3000距碼頭距離（m）<6006003000300000060008000>2100基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況供水狀況（%）>99989796<96排水狀況好較好一般較差差距醫(yī)院距離（m）<3003006006009009001200l200距電信營業(yè)廳距離（m）<20020040040070070020002000環(huán)境狀況噪音污染無污染基本無污染輕度污染污染較重嚴(yán)重污染大氣污染無污染基本無污

15、染輕度污染污染較重嚴(yán)重污染綠地覆蓋好較好一般較差差地形狀況地勢平坦地勢較平坦，對建筑物無影響地勢較平坦，對建筑物影響較小地勢不較平坦，需考慮坡度的影響地勢不平坦需經(jīng)過平整才能使用地質(zhì)狀況堅(jiān)固類場地土體，抗震能力強(qiáng)硬塑類場地土體，抗震能力較強(qiáng)抗震能力一般軟塑類場地土體，抗震能力較弱軟塑類場地土體，抗震能力弱人口狀況人口密度（人/k）>54879393955487927986393931986527986<19865城市規(guī)劃道路規(guī)劃主干道快速路次干道支路街坊間支路用地規(guī)劃中心商業(yè)區(qū)較繁華商業(yè)區(qū)一般商業(yè)區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)其他類型級商業(yè)用地宗地地價(jià)區(qū)位因素修正系數(shù)表表3-18因素權(quán)重因子權(quán)重優(yōu)較優(yōu)

16、一般較劣劣繁華程度0224距市級商服中心距離009001720008600009600191距區(qū)級商服中心距離0082001570007800008700174距小區(qū)級商服中心距離0035000670003300003700074距街區(qū)級商服中心距離0007000l30000700000700015交通臨街道路狀況0081001550007700008600172臨街公交站點(diǎn)狀況0094001800009000010000200條件0245距火車站距離002400046000230000250005l距長途汽車站距離0027000520002600002900057距碼頭距離001900036

17、000l800002000040基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況0216供水狀況0056001070005400005900l19排水狀況0052000990005000005500ll0距醫(yī)院距離0023000440002200002400049距電信營業(yè)廳距離0016000310001500001700034距幼兒園距離（m）0025000480002400002700053距中學(xué)距離（m）001800034000l70000l900038距小學(xué)距離（m）001500029000l400001600032距大學(xué)距離（m）001l00021000ll00001200023環(huán)境狀況0188噪音污染002000

18、0380001900002100042大氣污染0022000420002100002300047綠地覆蓋0029000550002800003100062地形狀況0031000590003000003300066地質(zhì)狀況0029000550002800003100062距公園距離（m）0023000440002200002400049距體育場館距離（m）0017000330001600001800036距圖書館距離（m）00l7000330001600001800036人口狀況0080人口密度0080001530007600008500170續(xù)表因素權(quán)重因子權(quán)重優(yōu)較優(yōu)一般較劣城市規(guī)劃0047道

19、路規(guī)劃0025000480002400002700053用地規(guī)劃0022000420002100002300047確定待估宗地各因素修正系數(shù)根據(jù)A市級商業(yè)用地修正系數(shù)（因素）說明表和修正系數(shù)表所敘述的具體內(nèi)容，結(jié)合各估價(jià)對象宗地的具體情況，編制估價(jià)對象宗地因素?cái)?shù)修正系數(shù)表見下表。因素修正系數(shù)表表3-19因數(shù)影響因素調(diào)查情況優(yōu)劣程度修正幅度繁華程度距市級商服中心距離距中山大道約18000m劣0019l距區(qū)級商服中心距離距中南路約7000m劣00174距小區(qū)級商服中心距離距魯巷廣場約50m優(yōu)00067距街區(qū)級商服中心距離距魯巷廣場約50m優(yōu)000l3交通條件臨街道路狀況臨珞瑜路，混合型主干道優(yōu)00

20、155臨公交站點(diǎn)狀況17條優(yōu)00180距火車站距離距武昌火車站約10000m劣00038距長途汽車站距離距付家坡客運(yùn)站約7000m劣00038距碼頭距離距A市港碼頭約13000m較劣00013基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況供水狀況99優(yōu)00140排水狀況好優(yōu)00140距醫(yī)院距離距省榮軍醫(yī)院約2000m劣00049距電信營業(yè)廳距離距魯巷電信營業(yè)廳約300m較優(yōu)00015環(huán)境狀況噪音污染輕度污染一般0大氣污染輕度污染一般0綠地覆蓋一般一般0地形狀況地勢平坦優(yōu)00105地質(zhì)狀況抗震能力一般一般0續(xù)表因數(shù)影響因素調(diào)查情況優(yōu)劣程度修正幅度人口狀況人口密度約20575人/km2一般0城市規(guī)劃道路規(guī)劃主干道優(yōu)00l02用

21、地規(guī)劃較繁華商業(yè)區(qū)較優(yōu)0002l合計(jì)004l4D、宗地個(gè)別因素修正使用年期修正系數(shù)因估價(jià)對象宗地設(shè)定評估年限為40年，與基準(zhǔn)地價(jià)年期一致，故不做年期修正，年期修正系數(shù)為l。交易期日修正系數(shù)A市基準(zhǔn)地價(jià)評估基準(zhǔn)日為2001年1月1日，調(diào)查A市近年商業(yè)用地價(jià)格上漲情況，地價(jià)漲幅在每年2%左右，根據(jù)有關(guān)文件及近期A市土地市場行情，待估宗地交易期日修正系數(shù)為1118。宗地面積修正根據(jù)A市土地定級及基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告，對估價(jià)對象的不同面積狀況需要對其做出修正。經(jīng)估價(jià)人員的實(shí)地查看，待估宗地面積適中，對土地利用較為有利。根據(jù)A市土地定級及基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告中宗地面積修正系數(shù)表37知，待估宗地面積修正系數(shù)為103。宗地

22、面積修正系數(shù)表表3-20指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)說明面積適中，對土地利用極為有利面積對土地利用較為有利面積對土地利用無不良影響面積較小，對土地利用有一定影響面積過小，對土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重影響修正系數(shù)1061031097094宗地形狀修正根據(jù)A市土地定級及基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告，對估價(jià)對象的不同形狀需要對其做出修正。估價(jià)對象宗地形狀不規(guī)則，對土地利用有一定影響。根據(jù)A市土地定級及基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告中宗地形狀修正系數(shù)表知，待估宗地形狀修正系數(shù)為097。宗地形狀修正系數(shù)表指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)說明形狀規(guī)則，對土地利用極為有利土地利用較為有利土地利用無不良影響形狀不規(guī)則，對土地利用有一定影響形狀不規(guī)則

23、，對土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重的影響修正系數(shù)1.081.0410.970.90宗地基礎(chǔ)設(shè)施配套程度修正基準(zhǔn)地價(jià)定義為宗地外圍“給水、排水、電、路、郵電”五通和宗地內(nèi)場地平整，評估設(shè)定的基礎(chǔ)設(shè)施配套程度為宗地外圍“給水、排水、電、路、郵電”五通和宗地內(nèi)場地平整，與基準(zhǔn)地價(jià)定義的基礎(chǔ)設(shè)施配套程度一致，故不需要進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套程度修正。宗地臨街寬度修正商業(yè)門面寬度對商業(yè)用地地價(jià)有較大的影響，商業(yè)店面其寬越大，外觀就越醒目，對顧客的吸引力就越大，其所能產(chǎn)生的收益也就越大，相應(yīng)的地價(jià)水平也就會(huì)提高。寬度修正主要是對低于或高于臨街鋪面平均寬度的宗地進(jìn)行修正。根據(jù)A市土地定級及基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告中宗地臨街寬度修正系數(shù)表知，

24、待估宗地臨街寬度修正系數(shù)為1.170。宗地臨街寬度修正系數(shù)表表3-22寬度（m）13141516修正系數(shù)1.0801.1051.1301.170宗地寬深比修正臨街土地的地價(jià)并不只是單獨(dú)受到臨街深度和寬度的影響，特別是一些大型商業(yè)設(shè)施，地價(jià)隨地塊深度的增加而增加，同時(shí)又因其店面寬度大而提高了土地收益，待估宗地寬深比修正系數(shù)為1.08。宗地寬深比修正系數(shù)表表3-23寬深比0.1（0.1，0.3）（0.3，0.7）（0.7，1.0）（1.0，1.2）1.2修正系數(shù)0.920.9811.031.081.12街角地修正位于道路交叉口的土地,由于過往人流量大,土地利用效率高,相應(yīng)的地價(jià)水平也就比位于道路中

25、間的高，因此，對于位于街角的宗地地價(jià)進(jìn)行側(cè)街加價(jià)的修正。根據(jù)A市土地定級及基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告中宗地街角地修正系數(shù)表知，待估宗地街角地修正系數(shù)為114。街角地修正系數(shù)表表3-24臨路口三面臨街兩面臨街一面臨街距側(cè)街7m內(nèi)一面臨街距側(cè)街7m外修正系數(shù)0190140050E、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)結(jié)果單位地價(jià)2034×（100414）×1118×1×103×1×097×l×l17×108×114340827元/總地價(jià)340827×2686544÷10000915646萬元（備注：指

26、15;×光電子核心市場土地評估總值）（2）假設(shè)開發(fā)法計(jì)算土地價(jià)值A(chǔ)、確定估價(jià)對象最佳開發(fā)方式開發(fā)周期確定房地產(chǎn)開發(fā)的周期一般分三個(gè)階段，前期主要包括報(bào)建、土地的開發(fā)（拆遷、場地平整、臨時(shí)水電等）、勘察、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目招標(biāo)等；中期主要包括建筑安裝工程建設(shè)（含設(shè)備的安裝）；后期主要包括室外附屬工程的建設(shè)（含室外供水、排水、供電、煤氣、綠化、道路、圍墻等）。待估宗地上適合修建大型專業(yè)商場，根據(jù)A市同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期、估價(jià)對象項(xiàng)目的規(guī)模及實(shí)際情況確定開發(fā)周期為2年。投資進(jìn)度安排房地產(chǎn)開發(fā)的資金投入根據(jù)開發(fā)周期的時(shí)間也分三個(gè)階段，前期包括報(bào)建、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、土地的開發(fā)、勘察、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目

27、招標(biāo)等費(fèi)用；中期主要包括建筑安裝工程建設(shè)（含地基、基礎(chǔ)的處理、設(shè)備及安裝等）資金；后期主要包括室外附屬工程的建設(shè)費(fèi)用（合室外供水、排水、供電、煤氣、綠化、道路等）、銷售稅費(fèi)等。來源建設(shè)工程教育網(wǎng)根據(jù)A市同類房地產(chǎn)開發(fā)資金投入的一般情況及該項(xiàng)目的具體情況，確定在開發(fā)建設(shè)期內(nèi)，開發(fā)資金在開發(fā)期第1年投入60%，開發(fā)期的第二年投入40%。估價(jià)對象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)格的確定國有土地使用證（武國用（2002）字第×××號）記載待估宗地用途為光電子市場，可見待估宗地適合修建光電子市場，根據(jù)A市·中國光谷光電子（核心）市場工程建筑施工圖設(shè)計(jì)統(tǒng)一總說明，設(shè)計(jì)總建筑面積為

28、74185。估價(jià)人員經(jīng)實(shí)地調(diào)查，在同一供求圈內(nèi)選取了3個(gè)可比實(shí)例，來確定宗地開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)格。3個(gè)可比實(shí)例均為高層或小高層建筑物，14層裙樓為商鋪，5層及以上為辦公或住宅。比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表表3-25項(xiàng)目名稱售價(jià)（均）區(qū)位因素個(gè)別因素比準(zhǔn)價(jià)格建筑標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理環(huán)境因素C省信息產(chǎn)業(yè)大廈4800100/100100/95100/98100/1005156華樂商務(wù)中心5100100/99100/98100/100100/1005257慧谷時(shí)空5600100/98100/99100/100100/1005772平均值5395預(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)期1年可取得預(yù)售資格。取得預(yù)售資格后；第1年銷售50%，第二年銷售5

29、0%。根據(jù)建設(shè)開發(fā)的時(shí)間，折現(xiàn)率取1年期以上貸款利率612%。則：房地產(chǎn)價(jià)值5395×74185×（1612%）15×50%（1612%）25×50%3597692萬元B、確定開發(fā)成本開發(fā)成本包括項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的一切費(fèi)用總和。根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，開發(fā)成本主要包括建筑工程費(fèi)用（含地基處理、主體工程、一般水電安裝等）、室外附屬工程的建設(shè)（含室外供水、排水、供電、煤氣、綠化、道路、圍墻等）、專業(yè)費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、管理費(fèi)用、投資利息、投資利潤和銷售稅費(fèi)。建筑費(fèi)用a、建筑工程費(fèi)用待估宗地適合修建光電子市場，規(guī)劃總建筑面積74185。根據(jù)市造價(jià)管理站關(guān)

30、于發(fā)布A市地區(qū)建筑安裝二OO六年二季度造價(jià)指數(shù)的通知（武建價(jià)字（2006）××號）及A市同類房屋建筑物的工程造價(jià)的一般水平，確定估價(jià)對象房地產(chǎn)工程造價(jià)為2200元/（含基礎(chǔ)工程、土建安裝費(fèi)）建筑工程費(fèi)2200×74185×（1612%）05×60%（1612%）15×40%1555955萬元b、室外附屬工程費(fèi)用附屬工程的建設(shè)費(fèi)用主要包括室內(nèi)外供水、排水、供電、煤氣、綠化、道路、圍墻、消防、中央空調(diào)和室內(nèi)電梯等。根據(jù)該項(xiàng)月的規(guī)模、特殊屬性、市造價(jià)管理站關(guān)于發(fā)布A市地區(qū)建筑安裝二OO六年二季度造價(jià)指數(shù)的通知（武建價(jià)字（2006）×

31、;×號）及同類房地產(chǎn)的配套建設(shè)一般水平及項(xiàng)目擬將建設(shè)為經(jīng)濟(jì)適用住房的實(shí)際情況，確定室外附屬工程的建設(shè)費(fèi)用80元/。附屬工程費(fèi)：80×74185×（1612%）05×60%（1612%）15×40%56580萬元c、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)范圍內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。根據(jù)市造價(jià)管理站關(guān)于發(fā)布A市地區(qū)建筑安裝二OO四年一季度造價(jià)指數(shù)的通知（武建價(jià)字（2004）15號）及A市同類房屋建筑物的工程造價(jià)的一般水平，確定估價(jià)對象基礎(chǔ)設(shè)施造價(jià)為140元/?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)140×74185

32、5;（1612%）05×60%（1612%）15×40%99015萬元建筑費(fèi)用ABC1711550萬元專業(yè)費(fèi)用專業(yè)費(fèi)用指項(xiàng)目的可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、造價(jià)咨詢（標(biāo)底編制、決算審核等）等相關(guān)工程師的費(fèi)用，一般為建筑成本的5%10%。根據(jù)國家計(jì)委關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目前期工程咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定（計(jì)委價(jià)格19991283號）、省物價(jià)局關(guān)于城市規(guī)劃咨詢有關(guān)問題的通知（鄂價(jià)房服函200246號）、國家計(jì)委、建設(shè)部“關(guān)于發(fā)布工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定的通知”（計(jì)價(jià)格200210號）、國家物價(jià)局、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)有關(guān)規(guī)定的通知（1992）價(jià)費(fèi)字479號）、C省物價(jià)局、建設(shè)廳關(guān)于

33、調(diào)整建設(shè)工程造價(jià)咨詢服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知（鄂價(jià)房地字200051號）等有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合A市房地產(chǎn)市場、建筑市場的一般水平及該經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的8%。專業(yè)費(fèi)用1711550×8%136924萬元管理費(fèi)用管理費(fèi)用指開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)以及房地產(chǎn)開發(fā)提供各種服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用。主要包括管理人員工資及附加費(fèi)、辦公費(fèi)用、差旅費(fèi)、固定資產(chǎn)使用費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等。參照國家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格管理辦法的通知（計(jì)價(jià)格20022503號），并結(jié)合該項(xiàng)目的規(guī)模和開周期確定為建筑費(fèi)用的3%。管理費(fèi)用1711550×3%：51347萬元

34、投資利息投資利息指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，為籌措短缺資金，而向金融機(jī)構(gòu)貸款所支付的利息。但此利息在開發(fā)過程中所占比例視不同情況而各異，以此利息作為投資利息，不能體現(xiàn)自有資金的投資的時(shí)間價(jià)值。所以，投資利息為全部成本的利息（含土地取得價(jià)格）。本次評估按折現(xiàn)進(jìn)行測算，所以不計(jì)算利息。投資利潤投資利潤指房地產(chǎn)開發(fā)商投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)取得資金報(bào)酬及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，商業(yè)用房綜合利潤為投資成本的20%。以下計(jì)算V為總地價(jià)。投資利潤（V171155013692451347）×20%（02V379964）萬元銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)指房地產(chǎn)進(jìn)入市場流通領(lǐng)域中發(fā)生的費(fèi)用銷售費(fèi)用和應(yīng)

35、交納的銷售稅金及附加等。銷售費(fèi)用主要包括市場推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)和銷售手續(xù)費(fèi)。銷售稅金及附加主要包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育發(fā)展費(fèi)、平抑副食品價(jià)格基金等。A市城區(qū)稅金及附加包括：營業(yè)稅為營業(yè)額的5%，教育費(fèi)附加為營業(yè)稅的3%，堤防費(fèi)為營業(yè)稅的2%，平抑副食昂價(jià)格基金為營業(yè)額的01%，城市維護(hù)建設(shè)稅為營業(yè)額的7%，地方教育發(fā)展費(fèi)為營業(yè)額的01%，綜合稅費(fèi)率為營業(yè)額的58%。根據(jù)A市房地產(chǎn)銷售的一般狀況，稅費(fèi)取7%。銷售稅費(fèi)：3597692×7%251838萬元C、地價(jià)確定V3597692171155013692451347（02V3799，64）251838V8883

36、90萬元土地單價(jià)888390÷2686544×10000330681元/根據(jù)以上測算，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法計(jì)算的土地單價(jià)為340827元/，假設(shè)開發(fā)法計(jì)算的土地單價(jià)為330681元/，兩種方法計(jì)算結(jié)果相差不大，經(jīng)綜合分析取兩種方法計(jì)算結(jié)果的算術(shù)平均值作為土地評估價(jià)格。單位土地價(jià)格（340827330681）÷2335754元/總地價(jià)335754×2686544902018萬元（備注：指××光電子核心市場土地評估總值）（3）計(jì)算在建工程平均重置成本××光電子核心市場設(shè)計(jì)為1棟五層建筑物，地下一層，地上四層，建筑物整體造

37、型奇特，目前，土建部分、主體安裝工程均已完工，目前尚未竣工決算。由于待估在建工程結(jié)構(gòu)和造型獨(dú)特，A市類似建筑物客觀重置成本難以收集，所以本次評估在其初步設(shè)計(jì)概算調(diào)整表的基礎(chǔ)上根據(jù)在建工程形象進(jìn)度，計(jì)算其重置成本。A市××光電子核心市場初步設(shè)計(jì)概算調(diào)整表表3-26項(xiàng)目內(nèi)容調(diào)整前（元）調(diào)整后（元）形象進(jìn)度評估值備注一、建安工程236754624217221土建工程889531894685100%8946852鋁合金37924l37844190%3405973供水、消防噴淋667746621290%595914空調(diào)系統(tǒng)251200276258100%2762585電氣工程2697

38、00290076100%2900766弱電工程152900l5290090%l376787電梯288000288000100%2880008三通一平2000020000100%200009基坑支護(hù)1800018000100%1800010廣場道路2000020000100%2000011綠化工程122001220090%1098012旗桿及自行車棚000500090%4500二、其他費(fèi)用8178397686271建設(shè)單位管理費(fèi)2485924298100%242982監(jiān)理費(fèi)2063319200100%192003勘察設(shè)計(jì)費(fèi)4971841000100%410004前期工作及其他費(fèi)用31949319

39、49100%319495水電增容、電費(fèi)及外線157680157680100%1576806各配套費(fèi)用18000070800100%708007職工培訓(xùn)費(fèi)30003000100%3000續(xù)表項(xiàng)目內(nèi)容調(diào)整前（元）調(diào)整后（元）形象進(jìn)度評估值備注8征地拆遷350000420700902018土地評估價(jià)值三、預(yù)備費(fèi)118377138485138485四、建設(shè)期貸款利息116600116600l16600五、鋪底流動(dòng)資金240002400024000六、總概算344436234694843889319在建工程重置成本說明：上表中調(diào)整前數(shù)據(jù)為初步設(shè)計(jì)概算數(shù)據(jù)，調(diào)整后數(shù)據(jù)為初步設(shè)計(jì)概算調(diào)整數(shù)據(jù)，評估值為根據(jù)在

40、建工程形象進(jìn)度計(jì)算的數(shù)值；調(diào)整前和調(diào)整后數(shù)據(jù)為原始數(shù)據(jù)，評估值為本次評估計(jì)算數(shù)據(jù)在建工程平均重置成本3889319÷74185×10000524273元/（4）計(jì)算成本分?jǐn)傁禂?shù)估價(jià)人員經(jīng)實(shí)地調(diào)查，并選取了與估價(jià)對象在建工程建成后類似的3宗房地產(chǎn)，通過計(jì)算它們各層房地產(chǎn)價(jià)格比例系數(shù)來確定估價(jià)對象在建工程成本分?jǐn)傁禂?shù)。房地產(chǎn)價(jià)格系數(shù)計(jì)算表表3-27項(xiàng)目金榜名苑高科大廈慧谷時(shí)空平均值一層單價(jià)（元/）28000750010000二層單價(jià)（元/）1400055005000三層單價(jià)（元/）800040005000四層單價(jià)（元/）600040005000平均單價(jià)（元/）140005250

41、6250一層價(jià)格系數(shù)214316168二層價(jià)格系數(shù)110508095三層價(jià)格系數(shù)0570760807l四層價(jià)格系數(shù)04307608066備注：上述三宗實(shí)例為高層或小高層建筑物，14層為商鋪，5層及以上為住宅或?qū)懽謽牵?）計(jì)算重置成本l樓軸重置單價(jià)平均重置單價(jià)×一層價(jià)格系數(shù)524273×16887878l元/2樓重置單價(jià)平均重置單價(jià)×二層價(jià)格系數(shù)524273×095497643元/2假設(shè)開發(fā)法測算過程（1）收益法計(jì)算開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值A(chǔ)、年有效租金收入的確定估價(jià)對象在建工程開發(fā)完成后可出租，根據(jù)估價(jià)人員市場調(diào)查，周邊地區(qū)商鋪的租金在每平方米建筑面積每月3

42、090元/之間。根據(jù)估價(jià)對象的區(qū)位環(huán)境、個(gè)別環(huán)境及估價(jià)對象的裝修、建筑物的利用使用率、結(jié)構(gòu)等個(gè)別因素綜合確定1樓17軸毛租金為每月80元/（建筑面積），且純收益每年以2%的比例遞增，一年以12個(gè)月計(jì)，閑置與租金損失各取5%；2樓毛租金為每月55元/（建筑面積），且純收益每年以2%的比例遞增，一年以12個(gè)月計(jì)，閑置與租金損失各取5%。則：1樓軸第一年有效總收入80×12×（15%）×（15%）×867775178萬元2樓第一年有效總收入55×12×（15%）×（15%）×1436285547萬元B、求取年總費(fèi)用年總費(fèi)

43、用亦即租賃經(jīng)營總成本。它含：維修費(fèi)；管理費(fèi)；保險(xiǎn)費(fèi)；稅金。1）求取維修費(fèi)維修費(fèi)是為維護(hù)房屋正常功能的使用而對其進(jìn)行維護(hù)和修理。按建筑物××光電子核心市場建成后重置價(jià)格的2%計(jì)算。重置價(jià)格參照A市近期同類工程造價(jià)并結(jié)合估價(jià)對象的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、設(shè)施綜合確定估價(jià)對象在建工程建成后的建筑物重置單價(jià)為3500元/。1樓軸年維修費(fèi)3500×2%×86776074萬元2樓年維修費(fèi)3500×2%×1436210053萬元2）求取管理費(fèi)管理費(fèi)常規(guī)按年租金總收入的2%計(jì)算。1樓軸年管理費(fèi)75178×2%1504萬元2樓年管理費(fèi)85547&#

44、215;2%1711萬元3）求取保險(xiǎn)金年保險(xiǎn)費(fèi)率規(guī)定為房屋現(xiàn)值的05%。房屋重置價(jià)格參照A市近期同類工程造價(jià)并結(jié)合估價(jià)對象的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、設(shè)施綜合確定估價(jià)對象在建工程的全新重置全價(jià)為3500元/。在建工程建成后房屋成新率為100%。1樓軸年保險(xiǎn)費(fèi)3500×100%×05×8677152萬元2樓年保險(xiǎn)費(fèi)3500×100%×05%×14362251萬元4）稅費(fèi)按規(guī)定收益型房地產(chǎn)應(yīng)交納如下稅款：房地產(chǎn)稅按年租金收入的12%；營業(yè)稅按租金收入的5%計(jì)；城市建設(shè)維護(hù)稅按營業(yè)稅稅率的7%計(jì)；教育費(fèi)附加按營業(yè)稅稅率的3%計(jì)；堤防費(fèi)為營業(yè)稅的2%

45、；平抑副食品價(jià)格基金為營業(yè)額的01%；地方教育發(fā)展費(fèi)為營業(yè)額的01%；綜合稅費(fèi)率為營業(yè)額的178%。l樓軸年稅費(fèi)75178×178%13382萬元2樓年稅費(fèi)85547×178%15227萬元5）求取年總費(fèi)用年總費(fèi)用為上述四項(xiàng)費(fèi)用之和：l樓軸年總費(fèi)用607415041521338221111萬元2樓年總費(fèi)用1005317112511522727243萬元C、求取年純收益1樓軸第一年純收益751782111154067萬元2樓第年純收益855472724358304萬元D、確定報(bào)酬率本次評估采用安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為折現(xiàn)率。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國債年利率或中國人民

46、銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來預(yù)測、估價(jià)對象的用途及新舊程度等確定。本項(xiàng)估價(jià)的報(bào)酬率取一年期定期存款利率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率綜合確定為8%。從投資的角度看，要投資就必須要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)，也須要有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償額相對于風(fēng)險(xiǎn)投資額的比率即為風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率含有行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等成分，本項(xiàng)房地產(chǎn)租賃經(jīng)營收益受制約于以上風(fēng)險(xiǎn)。E、估價(jià)房地產(chǎn)收益價(jià)格本項(xiàng)房地產(chǎn)的收益期有限年限，適合用收益有限期的公式計(jì)算其現(xiàn)值。有限期資本化公式為：Pa/（rg）×1（1g）n/（1r）n根據(jù)委托人提供國有土地使用證，土地使用權(quán)剩余使用年限為47

47、65年，本次評估土地使用權(quán)年限設(shè)定為商業(yè)用地法定最高出讓年限40年。因估價(jià)對象在建工程完工后投入使用，其結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，可使用60年，土地年限低于建筑物年限，收益期限確定為40年。式中P房地產(chǎn)收益價(jià)格；A年純收益；r折現(xiàn)率，此處取8%；g租金增長率，取2%n收益期，此處為40年l樓軸收益價(jià)格54067÷（8%2%）×1（12%）40/（18%）40809523萬元1樓平均單價(jià)809523÷8677×104932953元/2樓收益價(jià)格58304÷（8%2%）×1（12%）40/（18%）40872971萬元2樓平均單價(jià)872971

48、47;14362×104607834元/（2）計(jì)算再開發(fā)費(fèi)用估價(jià)對象在建工程土建部分、主體安裝工程已完工，可根據(jù)未完工部分形象進(jìn)度及其投資概算確定再開發(fā)成本。在建工程再開發(fā)成本計(jì)算表表3-28項(xiàng)目內(nèi)容調(diào)整前概算（元）調(diào)整后概算（元）形象進(jìn)度再開發(fā)成本（元）備注一、建安工程236754624217221土建工程88953l894685100%02鋁合金37924137844190%378443供水、消防噴淋667746621290%66214空調(diào)系統(tǒng)251200276258100%05電氣工程269700290076100%06弱電工程l52900l5290090%152907電梯28

49、8000288000100%08三通一平2000020000100%09基坑支護(hù)1800018000100%010廣場道路2000020000100%011綠化工程122001220090%1220續(xù)表項(xiàng)目內(nèi)容調(diào)整前概算（元）調(diào)整后概算（元）形象進(jìn)度再開發(fā)成本（元）備注12旗桿及自行車棚000500090%500二、其他費(fèi)用8178397686271建設(shè)單位管理費(fèi)2485924298100%02監(jiān)理費(fèi)2063319200100%03勘察設(shè)計(jì)費(fèi)4971841000100%04前期工作及其他費(fèi)用3194931949100%05水電增客、電費(fèi)及外線157680157680100%06各配套費(fèi)用18000070800100%07職工培訓(xùn)費(fèi)30003000100%08征地拆遷3500004207000三、預(yù)備費(fèi)1183771384850四、建設(shè)期貸款利息116600l166000五、鋪底流動(dòng)資金24000240000六、總概算3444362346948461475再開發(fā)成本合計(jì)數(shù)單位再開發(fā)成本61475÷74185×100008288元/（3）計(jì)算在建工程價(jià)格1樓軸單價(jià)開發(fā)完成后收單價(jià)一單位再開發(fā)