我國(guó)房地產(chǎn)上市公司營(yíng)運(yùn)能力分析

1、我國(guó)房地產(chǎn)上市公司營(yíng)運(yùn)能力分析摘要：近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)以驚人的速度在發(fā)展，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總額中占有重要地位，越來(lái)越多的企業(yè)家進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。由于傳統(tǒng)的營(yíng)運(yùn)能力分析體系存在較多的漏洞，投資者很難通過(guò)分析,得到企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力的實(shí)際情況。所以，改進(jìn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力分析指標(biāo)體系具有較為重要的意義。如今，已有很多的專家學(xué)者在認(rèn)識(shí)傳統(tǒng)分析體系不足的基礎(chǔ)上，提出了新的分析體系的構(gòu)思和建議。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)原有的營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)體系與改進(jìn)后的營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)體系進(jìn)行對(duì)比分析，用以說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)利用的效率，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)提高經(jīng)營(yíng)管理水平。關(guān)鍵字：房地產(chǎn)、營(yíng)運(yùn)能力、指標(biāo)、改進(jìn)List

2、ed real estate companies operating capacity analysisAbstract: In recent years, the real estate industry at an alarming rate in the development, economic growth plays an important role in the total amount of China's national economy, more and more entrepreneurs to enter the real estate industry,

3、real estate industry is increasingly competitive. Because there are more loopholes in the traditional operating capacity analysis system, it would be difficult to get through analyzing the actual situation of enterprises operating capacity. Therefore, the ability to improve business operations analy

4、sis system has a higher significance. Today, there are a lot of experts and scholars in the lack of knowledge of traditional analysis system based on the ideas and proposals put forward new analysis system. In this paper, the existing operating capacity index system operational capacity index system

5、 and improved the real estate industry were analyzed to illustrate the real estate business asset utilization efficiency, and promote the real estate industry by improving the management level.Keywords: real estate, operating capacity, indicators, improved目錄一、引言（一）選題背景1（二）選題意義1二、文獻(xiàn)回顧2（一）企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)體系文獻(xiàn)

6、回顧2（二）我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀研究和營(yíng)運(yùn)能力研究文獻(xiàn)回顧3三、營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)體系4（一）傳統(tǒng)指標(biāo)體系4（三）指標(biāo)改進(jìn)體系6四、樣本數(shù)據(jù)計(jì)算及分析6（一）存貨周轉(zhuǎn)率6（二）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率8（三）流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率9（四）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率10（五）固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率10（六）指標(biāo)之間的對(duì)比11五、結(jié)論和建議12參考文獻(xiàn)14致謝15我國(guó)房地產(chǎn)上市公司營(yíng)運(yùn)能力分析一、引言（一）選題背景如今人們熱點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題當(dāng)屬房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也引起了社會(huì)各界甚至是中央領(lǐng)導(dǎo)的高度重視。大家主要關(guān)注其規(guī)模是否過(guò)大、發(fā)展是否過(guò)快、價(jià)格是否合理。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，具有先于國(guó)民經(jīng)濟(jì)衰退而衰退，后于國(guó)民經(jīng)濟(jì)恢復(fù)而恢復(fù)的特征

7、。據(jù)資料所知，1978年以來(lái)，我國(guó)一個(gè)經(jīng)濟(jì)循環(huán)周期大約是6至7年。從1993年開(kāi)始的到1999年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)跌入谷底，標(biāo)志著一個(gè)完整的經(jīng)濟(jì)循環(huán)周期的結(jié)束。01年將進(jìn)入一個(gè)全新的穩(wěn)定增長(zhǎng)型的經(jīng)濟(jì)循環(huán)周期。依據(jù)國(guó)務(wù)院研究發(fā)展中心的公布的一份研究報(bào)告顯示，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，未來(lái)20年的基本趨勢(shì)是：“十五”在7% 8.1%之間，而到2020年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率將會(huì)下降至5.56.6。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改變正向相關(guān)。宏觀經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展，將會(huì)在房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展的過(guò)程中提供強(qiáng)大的支柱。隨著經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程的加快和穩(wěn)定和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。特別是在房地產(chǎn)行業(yè)

8、，房子是人民生活的必需品，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)提出了大量的社會(huì)資本。所以，房地產(chǎn)行業(yè)一點(diǎn)點(diǎn)的風(fēng)吹草動(dòng)時(shí)刻牽動(dòng)著千萬(wàn)人的敏感神經(jīng)。隨著國(guó)家出臺(tái)的宏觀調(diào)控的政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的具體調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也將會(huì)一波三折。房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中生存、發(fā)展, 對(duì)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)資源、資產(chǎn)必須充分有效合理的利用，認(rèn)真的做好房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力分析評(píng)價(jià)，并據(jù)此不斷提高自身的營(yíng)運(yùn)能力。有助于加強(qiáng)企業(yè)合理的經(jīng)營(yíng)管理,提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力,促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、健康、可持續(xù)的發(fā)展。（二）選題意義營(yíng)運(yùn)能力分析屬于財(cái)務(wù)分析的其中之一，企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力即企業(yè)的營(yíng)業(yè)運(yùn)行能力，主要指企業(yè)營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)的效率與效益。企業(yè)營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)的效率主要

9、指資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率或周轉(zhuǎn)速度，企業(yè)營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)的效益一般為企業(yè)的產(chǎn)出額與資產(chǎn)占用額之間的比率。而房地產(chǎn)是時(shí)下最熱門也是最有發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)之一，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力越強(qiáng)，在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力也越強(qiáng)。同時(shí)，對(duì)營(yíng)運(yùn)能力進(jìn)行分析，對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表使用者具有重要的意義，體現(xiàn)以下三個(gè)方面在：企業(yè)所有者考察其投入企業(yè)資金的運(yùn)用效率，債權(quán)人評(píng)價(jià)企業(yè)的償債能力，以及經(jīng)營(yíng)者加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理等方面上。 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理者來(lái)說(shuō)：有利于企業(yè)管理者根據(jù)營(yíng)運(yùn)能力分析評(píng)價(jià)的結(jié)果，發(fā)現(xiàn)當(dāng)前企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，或者是可以是管理者更加清楚了解企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)狀況。并據(jù)此合理調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、改善財(cái)務(wù)狀況、加快資金周轉(zhuǎn)速度、改變經(jīng)營(yíng)管理方式。

10、對(duì)投資者來(lái)說(shuō)：判斷一個(gè)企業(yè)是否值得投資，通常是從財(cái)務(wù)分析的報(bào)告中所反映出的結(jié)果來(lái)決定的，而房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行營(yíng)運(yùn)能力分析有助于投資者更好的了解公司的經(jīng)營(yíng)狀況、公司財(cái)務(wù)的安全性、資產(chǎn)的收益性還有資本的保全程度。房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度與企業(yè)的收益能力息息相關(guān)。因此，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行正確的營(yíng)運(yùn)能力分析有助于投資者進(jìn)行合理的投資決策。對(duì)債權(quán)人來(lái)說(shuō)：債權(quán)人通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力分析可以更好的判斷債權(quán)物資的安全性，即通過(guò)資產(chǎn)管理效率和資產(chǎn)組成結(jié)構(gòu)的分析得出債務(wù)人償還債務(wù)的能力，從而判斷是否繼續(xù)對(duì)此企業(yè)給予信貸。短期債權(quán)人判別企業(yè)短期債權(quán)的物資保證程度是否可行，可以通過(guò)了解企業(yè)相關(guān)的短期資產(chǎn)的數(shù)額。在通

11、過(guò)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析企業(yè)債權(quán)的物資保證時(shí)，為了進(jìn)一步把握企業(yè)等額還款期限結(jié)構(gòu)，資產(chǎn)的期限結(jié)構(gòu)，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率期限結(jié)構(gòu)和債務(wù)結(jié)構(gòu)等各種結(jié)構(gòu)是否相互適應(yīng)。應(yīng)將資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與債務(wù)結(jié)構(gòu)相聯(lián)系，進(jìn)行對(duì)比分析，可以對(duì)債務(wù)償還能力有更直接的認(rèn)識(shí)。有助于債權(quán)人進(jìn)行信貸決策。二、文獻(xiàn)回顧（一）企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)體系文獻(xiàn)回顧1、營(yíng)運(yùn)能力涵義營(yíng)運(yùn)能力分析屬于財(cái)務(wù)分析的其中之一，企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力即企業(yè)的營(yíng)業(yè)運(yùn)行能力，主要指企業(yè)營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)的效率與效益。企業(yè)營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)的效率主要指資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率或周轉(zhuǎn)速度，企業(yè)營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)的效益一般為企業(yè)的產(chǎn)出額與資產(chǎn)占用額之間的比率。對(duì)營(yíng)運(yùn)能力進(jìn)行分析，對(duì)于財(cái)務(wù)報(bào)表使用者具有重要的意義。2、營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)我國(guó)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效

12、應(yīng)評(píng)價(jià)指標(biāo)(1995)中主要側(cè)重于對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)的分析，因此反應(yīng)企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力的指標(biāo)只有應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率以及存貨周轉(zhuǎn)率這兩大指標(biāo)。周向紅(2003)在如何分析企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力中提出了，除了存貨周轉(zhuǎn)速度和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度之外，還應(yīng)增加流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度和固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度等其他指標(biāo)去分析衡量企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力。余波在淺談企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力分析(2008)中提出了對(duì)傳統(tǒng)指標(biāo)的評(píng)價(jià)，傳統(tǒng)指標(biāo)只是簡(jiǎn)單地從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面來(lái)分析一個(gè)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力，很多時(shí)候數(shù)據(jù)的獲得都存在著很大的問(wèn)題，因此需要?jiǎng)?chuàng)新，他也提出了關(guān)于人文因素的非財(cái)務(wù)指標(biāo)的加入，主要包括：顧客滿意度；產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量；員工滿意度和保持力；管理的有效性和市場(chǎng)份額

13、等。3、營(yíng)運(yùn)能力分析意義褚秉衷(1994)在企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力簡(jiǎn)論中提到：通過(guò)對(duì)營(yíng)運(yùn)能力的分析評(píng)價(jià)可以揭示企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)管理的效率、企業(yè)的信用狀況、企業(yè)銷售能力的強(qiáng)弱和企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理效率。婁春輝在關(guān)于企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力評(píng)估基本問(wèn)題的探討（2005.3）中提出了營(yíng)運(yùn)能力分析的重要意義：1、可以促進(jìn)企業(yè)資源合理有效的配置從而減少資源的浪費(fèi)。 2、還可以避免發(fā)生重大投資失誤。3、為企業(yè)順利通過(guò)政府部門的審批奠定基礎(chǔ)。4、樹立良好的外部形象。5、為企業(yè)投資新項(xiàng)目決策提供理論依據(jù)。6、為企業(yè)新項(xiàng)目的順利發(fā)展建設(shè)以及營(yíng)運(yùn)打下良好基礎(chǔ)。  黃娟莉(2011)在基于財(cái)務(wù)比率的企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力分析中說(shuō)明了營(yíng)運(yùn)能力分析的

14、3點(diǎn)意義：企業(yè)管理人員可以改善經(jīng)營(yíng)管理模式;投資者更好的進(jìn)行正確的投資決策;債權(quán)人進(jìn)行相應(yīng)的信貸決策。（二）我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀研究和營(yíng)運(yùn)能力研究文獻(xiàn)回顧1、房地產(chǎn)涵義孟慶翠（2009）對(duì)房地產(chǎn)給出了一個(gè)明確的定義，房包含了土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)按類型劃分，可分為地產(chǎn)和房產(chǎn)兩大類，地產(chǎn)是指土地，房產(chǎn)是指房子。房產(chǎn)和地產(chǎn)具有相互依存的密不可分性。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上房地產(chǎn)又被稱為不動(dòng)產(chǎn)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有位置的固定性和不可移動(dòng)性兩大特性。2、房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力分析曾漢文（2009）在房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力分析中提出，應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略，不能簡(jiǎn)單地以各項(xiàng)資產(chǎn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)

15、速度作為其判斷依據(jù)，不同的企業(yè)有不同的發(fā)展戰(zhàn)略，相應(yīng)的也有不同的方法來(lái)反映企業(yè)的資產(chǎn)報(bào)酬率率，有些房地產(chǎn)企業(yè)是通過(guò)提高銷售收入率來(lái)提高資產(chǎn)報(bào)酬率，而有些則是通過(guò)提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率來(lái)提高資產(chǎn)報(bào)酬率。而實(shí)際上，最能反映房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力的是存貨周轉(zhuǎn)率，而存貨周轉(zhuǎn)率與企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期相反。在相同的市場(chǎng)條件下和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，存貨周轉(zhuǎn)率越高，企業(yè)實(shí)現(xiàn)的資產(chǎn)報(bào)酬率更高。綦程程（2009）指出對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，存貨周轉(zhuǎn)率是非常特殊關(guān)鍵的指標(biāo)。通常，存貨周轉(zhuǎn)是越快越好，而房地產(chǎn)行業(yè)則是越慢越好。庫(kù)存周轉(zhuǎn)量越大，周轉(zhuǎn)速度較慢的公司實(shí)力越雄厚。在其他行業(yè)，存貨周轉(zhuǎn)率一般為六或七次左右的水平，相反如果一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)一年的存貨

16、周轉(zhuǎn)率在六七次左右，該企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是規(guī)模極小的公司，擁有雄厚實(shí)力的大型房地產(chǎn)企業(yè)，存貨周轉(zhuǎn)率都是很低的，存貨周轉(zhuǎn)一年大概是一兩次，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)要保存大量的土地儲(chǔ)備，而土地儲(chǔ)備就是它的存貨，建成的為銷售的房子都屬于資產(chǎn)范圍，房地產(chǎn)企業(yè)要依靠這些實(shí)現(xiàn)銷售，從而獲得收益。三、營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)體系企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力分析通?？梢允褂么尕浿苻D(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率這4個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)表示。（一）傳統(tǒng)指標(biāo)的不足存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率這4個(gè)指標(biāo)都是在分析企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力時(shí)最常用到的指標(biāo)，但在實(shí)際操作計(jì)算中，這些指標(biāo)的計(jì)算都不完整。在計(jì)算口徑都存在著一定的

17、局限性的基礎(chǔ)上對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力進(jìn)行分析，也缺少一定的準(zhǔn)確性。在應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率的計(jì)算過(guò)程中：只是簡(jiǎn)單的用應(yīng)收賬款的期初余額和期末余額相加之和除以2來(lái)計(jì)算應(yīng)收賬款平均數(shù)額，并沒(méi)有把實(shí)際的賒銷與應(yīng)收賬款聯(lián)系起來(lái)，在一定的條件下，計(jì)算結(jié)果與實(shí)際情況并不相符。 例：甲企業(yè)與乙企業(yè)的2011年年初的應(yīng)收賬款余額都是0，本年2月均賒銷500萬(wàn)元，甲企業(yè)在9月底已經(jīng)收回300萬(wàn)，而乙企業(yè)則是12月底才收回300萬(wàn)。如果按照傳統(tǒng)的計(jì)算方法計(jì)算，甲、乙兩個(gè)企業(yè)2011年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率應(yīng)該是相同的，但實(shí)際上甲企業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度比乙企業(yè)快得多。在存貨周轉(zhuǎn)率計(jì)算公式中的分母，簡(jiǎn)單使用的平均平衡計(jì)算的庫(kù)存，而不考慮季

18、節(jié)性因素的影響，計(jì)算存貨周轉(zhuǎn)率可能與實(shí)際不符。 在流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)率的計(jì)算中， 在計(jì)算周轉(zhuǎn)額時(shí)，是以產(chǎn)品銷售收入來(lái)計(jì)算, 但是產(chǎn)品銷售收入已不單單只是原來(lái)投入的資金，還包括了企業(yè)的其他收入( 稅金和利潤(rùn)), 勢(shì)必人為地加大流動(dòng)資金的周轉(zhuǎn)額, 從而人為的增加了周轉(zhuǎn)次數(shù)， 且縮短了周轉(zhuǎn)天數(shù)， 不能客觀真實(shí)的反映流動(dòng)資金的利用效率和效益，掩蓋了資金周轉(zhuǎn)的本來(lái)的速度。由于其他因素的影響，企業(yè)每年的利潤(rùn)收入水平也是不一樣的， 用營(yíng)業(yè)收入計(jì)算流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)率， 與歷史同期水平相比， 已經(jīng)失去了客觀的基礎(chǔ), 不能有效的證明流動(dòng)資金的利用效率是否有所改變。但是，如果改成營(yíng)業(yè)成本為周轉(zhuǎn)額來(lái)計(jì)算，則更為準(zhǔn)確。因?yàn)槌杀九c

19、資金占用之間是成正比的，成本高則資金占用多, 成本低則占用資金少。 在總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的計(jì)算中，傳統(tǒng)的計(jì)算公式用營(yíng)業(yè)收入與企業(yè)資產(chǎn)平均總額的比率來(lái)表示。在計(jì)算周轉(zhuǎn)額時(shí)，沒(méi)有考慮到行業(yè)自身的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)企業(yè)中，其實(shí)，有一部分的資產(chǎn)與企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的形成沒(méi)有必然聯(lián)系的，如企業(yè)的對(duì)外投資數(shù)額。這些賬戶的存在往往會(huì)使企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率比實(shí)際情況要低，事實(shí)上，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率要比計(jì)算出的結(jié)果所顯示的要好。僅僅只是用這4個(gè)指標(biāo)來(lái)分析房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力并不夠完善，企業(yè)資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力評(píng)價(jià)兩大指標(biāo)是流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。沒(méi)有考慮到無(wú)形資產(chǎn)、固定資產(chǎn)等其他資產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的影響能力，忽略了對(duì)這些資產(chǎn)使用效果的

20、分析。 同時(shí)更缺乏了對(duì)人力資源有效利用的分析評(píng)價(jià)。（二）傳統(tǒng)指標(biāo)體系與改進(jìn)指標(biāo)體系內(nèi)涵舊指標(biāo)公式新指標(biāo)公式改進(jìn)后的優(yōu)點(diǎn)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度企業(yè)一定時(shí)期銷售收入凈額與平均資產(chǎn)總額的比率叫做總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。它是綜合評(píng)價(jià)企業(yè)全部資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和資產(chǎn)利用效率的重要指標(biāo)，同時(shí)也是評(píng)價(jià)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率的重要指標(biāo)之一?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率營(yíng)業(yè)收入/平均總資產(chǎn)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=（營(yíng)業(yè)收入-對(duì)外投資數(shù)額）/平均資產(chǎn)總額除去了一些與企業(yè)銷售收入無(wú)關(guān)賬戶，更加真實(shí)的反映出企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，更好的體現(xiàn)企業(yè)總資產(chǎn)的利用效率。流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，是評(píng)價(jià)企業(yè)資產(chǎn)利用效率的另一重要指標(biāo)。它反映的是企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度，是從企業(yè)全部

21、資產(chǎn)中流動(dòng)性最強(qiáng)的流動(dòng)資產(chǎn)角度對(duì)企業(yè)資產(chǎn)的利用效率進(jìn)行分析，進(jìn)一步揭示影響企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量的主要因素流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)=營(yíng)業(yè)收入/流動(dòng)資產(chǎn)平均余額流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)成本/平均流動(dòng)資產(chǎn)余額改進(jìn)后的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)減去了了人為加上的周轉(zhuǎn)額，更能夠加準(zhǔn)確的計(jì)算出流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，從而更好的反映出流動(dòng)資產(chǎn)的利用效率。流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)=計(jì)算期天數(shù)/流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)存貨周轉(zhuǎn)速度存貨周轉(zhuǎn)率，是企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)存貨占用資金可周轉(zhuǎn)的次數(shù)，或存貨每周轉(zhuǎn)一次所需要的天數(shù)。存貨周轉(zhuǎn)率通常用存貨平均余額與營(yíng)業(yè)成本的比率來(lái)表示，以反映企業(yè)存貨規(guī)模是否合適，周轉(zhuǎn)速度怎么樣。存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)=營(yíng)業(yè)成本/平均存貨(期初存貨+期末存貨)

22、/2存貨周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)成本/平均存貨余額（年初數(shù)+年末數(shù)）/2+第i個(gè)月存貨余額）/12）改進(jìn)后的指標(biāo)明顯反映出房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性（存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)越小越好），很好的彌補(bǔ)了原有指標(biāo)的計(jì)算結(jié)果與實(shí)際脫離的狀況。存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)=計(jì)算期天數(shù)/存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，是企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)賒銷收入凈額與應(yīng)收賬款平均余額的比例，用來(lái)反映應(yīng)收賬款的回收速度。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)收入/應(yīng)收賬款平均余額 (期初應(yīng)收賬款+期末應(yīng)收賬款)/2應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)收入/平均應(yīng)收賬款余額（年初余額+年末余額）/2+第i個(gè)月應(yīng)收賬款余額）/12改進(jìn)后的應(yīng)收賬款指標(biāo)剔除了季節(jié)性因素的影響，可以更好的反映企業(yè)的實(shí)際情

23、況。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)=計(jì)算期天數(shù)/應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，是企業(yè)銷售收入凈值與固定資產(chǎn)平均余額之間的比值。反映了固定資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)情況，用以衡量固定資產(chǎn)利用的效率。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)收入/平均固定資產(chǎn)余額充分考慮到了固定資產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的重要影響。四、樣本數(shù)據(jù)計(jì)算及分析目前我國(guó)有144家房地產(chǎn)上市公司，由于有些企業(yè)數(shù)據(jù)不明，經(jīng)過(guò)篩選，選取了111家企業(yè)2009年-2013年5年的樣本數(shù)據(jù)做了關(guān)于營(yíng)運(yùn)能力相關(guān)指標(biāo)的計(jì)算分析。本文所有數(shù)據(jù)均用均值進(jìn)行對(duì)比分析。（一） 存貨周轉(zhuǎn)率表1：存貨周轉(zhuǎn)率（次）20092010201120122013改進(jìn)前1.16 5.36 6.

24、23 5.73 5.24 改進(jìn)后1.19 1.37 1.56 1.45 1.32 圖1：表2：存貨周轉(zhuǎn)期（天）20092010201120122013改進(jìn)前1714.69 347.69 278.14 244.02 252.36 改進(jìn)后11728.26 1408.49 1158.77 955.38 1023.39 圖2：從圖1和表1可以明顯的看出存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)改進(jìn)前后的差異，從09年到13年，改進(jìn)前的存貨周轉(zhuǎn)率總體上都比改進(jìn)后的存貨周轉(zhuǎn)率大，存貨周轉(zhuǎn)率大都在5以上，而且波動(dòng)幅度也比較大。改進(jìn)后的存貨周轉(zhuǎn)率小，波動(dòng)幅度小。從表2和圖2也可以看出改進(jìn)前的存貨周轉(zhuǎn)期明顯低于改進(jìn)后的存貨周轉(zhuǎn)期。對(duì)于房地

25、產(chǎn)行業(yè)，存貨周轉(zhuǎn)率是非常特殊的關(guān)鍵指標(biāo)。通常來(lái)說(shuō)存貨周轉(zhuǎn)率當(dāng)然是越快越好，而房地產(chǎn)行業(yè)則是完全相反，實(shí)力越是雄厚的企業(yè)，其存貨的周轉(zhuǎn)速度越是慢。而改進(jìn)后的指標(biāo)明顯反映出房地產(chǎn)行業(yè)的這一特殊性，很好的彌補(bǔ)了原有指標(biāo)的計(jì)算結(jié)果與實(shí)際脫離的狀況。（二）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率表3：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（次）20092010201120122013改進(jìn)前286.62 334.62 225.64 263.85 473.25 改進(jìn)后163.47 212.25 208.50 344.39 573.74 圖3：表4：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期（天）20092010201120122013改進(jìn)前133.24 107.26 115.48 4

26、1.14 33.68 改進(jìn)后134.14 107.26 88.39 29.66 28.94 圖4：從表3、圖3可以看出，改進(jìn)前的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率呈波動(dòng)上升的趨勢(shì)，而改進(jìn)后的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率則呈現(xiàn)為遞增上升的趨勢(shì)。說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)在應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度方面呈現(xiàn)良好上升的趨勢(shì)。一般來(lái)說(shuō)，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率應(yīng)該是越高越好,表明企業(yè)收賬速度快，收賬期短，壞賬損失少，資產(chǎn)流動(dòng)速度快，企業(yè)償債能力強(qiáng)，盈利能力也越強(qiáng)。從表4和圖4可以看出，從2009年到2013年這5年的發(fā)展情況來(lái)看，改進(jìn)前的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期明顯高于改進(jìn)后的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期越短越好。如果公司實(shí)際收回賬款的天數(shù)超過(guò)了公司規(guī)定

27、的天數(shù)，那么說(shuō)明債務(wù)人違約時(shí)間較長(zhǎng)，信用度低，增加壞帳損失風(fēng)險(xiǎn)。由于公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的季節(jié)性原因和其他因素的影響，容易造成應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率的虛增或虛減，使應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率不能正確反映公司實(shí)際上的銷售情況。而改進(jìn)后的應(yīng)收賬款指標(biāo)剔除了季節(jié)性因素的影響，可以更好的反映企業(yè)的實(shí)際情況。（三）流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表5：流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）改進(jìn)前改進(jìn)后20090.500.3320100.490.3220110.380.2420120.350.2220130.350.23圖5：由表5和圖5可知，從09年到13年，房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總體呈遞減的下降趨勢(shì)，改進(jìn)前與改進(jìn)后都呈下降趨勢(shì)，只是改進(jìn)前的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)均大

28、于改進(jìn)后的指標(biāo)。說(shuō)明原來(lái)的指標(biāo)在計(jì)算時(shí)人為的加大流動(dòng)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)量, 增加了周轉(zhuǎn)次數(shù), 從而縮短了周轉(zhuǎn)天數(shù), 不能客觀真實(shí)的反映流動(dòng)資金的運(yùn)用效率, 掩蓋了資金周轉(zhuǎn)的本來(lái)的速度。但是，改進(jìn)后的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)減去了了人為加上的周轉(zhuǎn)額，更能夠加準(zhǔn)確的計(jì)算出流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，從而更好的反映出流動(dòng)資產(chǎn)的利用效率。（四）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表6：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）20092010201120122013改進(jìn)前0.34 0.35 0.28 0.25 0.26 改進(jìn)后0.27 0.29 0.22 0.19 0.21 圖6：從表6、圖6中可以看出，從2009年到2013年，房地產(chǎn)行業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總體呈波動(dòng)遞減的下降趨

29、勢(shì)，而改進(jìn)前的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率明顯高于改進(jìn)后的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，說(shuō)明原有的指標(biāo)計(jì)算中存在一些與企業(yè)銷售收入無(wú)關(guān)賬戶，從而造成企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率比實(shí)際情況要好的虛假現(xiàn)象。改進(jìn)后的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在計(jì)算中，除去了這些賬戶，更加真實(shí)的反映出企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，更好的體現(xiàn)企業(yè)總資產(chǎn)的利用效率。由總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的圖表對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的下降趨勢(shì)同流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的下降趨勢(shì)相關(guān)且相類似，因此可以揭示出流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是影響總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的重要因素之一。 （五）固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表7：固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）20092010201120122013均值31.66 40.51 34.87 34.71 36.89 圖

30、7：固定資產(chǎn)是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分，固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率主要用于設(shè)備，建筑，廠房，機(jī)械和其他固定資產(chǎn)進(jìn)行了分析，固定資產(chǎn)的比率較高，說(shuō)明其使用效率較高，自然的，也說(shuō)明企業(yè)對(duì)固定資產(chǎn)管理水平越好。如果固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低，容易影響到企業(yè)的獲得收益的能力。它反應(yīng)了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)固定資產(chǎn)的利用程度。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，固定資產(chǎn)也是十分重要的。從表7和圖7可以看出，2009到2013，房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有較小的波動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)目前的固定資產(chǎn)利用效率相對(duì)穩(wěn)定。從對(duì)固定資產(chǎn)的利用效果可以看出房地產(chǎn)企業(yè)是非常重視對(duì)固定資產(chǎn)的分析評(píng)價(jià)的。（六）指標(biāo)之間的對(duì)比表8：改進(jìn)后5個(gè)指標(biāo)對(duì)比2009201020112012

31、2013存貨周轉(zhuǎn)率1.19 1.37 1.56 1.45 1.32 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率163.47 212.25 208.50 344.39 573.74 流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.33 0.32 0.24 0.22 0.23 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.27 0.29 0.22 0.19 0.21 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率31.66 40.51 34.87 34.71 36.89 圖8從表8和圖8中可以看出，2009年到2013年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，但過(guò)程有些波動(dòng)，從圖表中明顯可以看出應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他周轉(zhuǎn)率，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集聚的速度越來(lái)越快，說(shuō)明應(yīng)收賬款的收款速度是越來(lái)越快，節(jié)省了大量的資金運(yùn)作，減少壞賬損失，應(yīng)收

32、賬款速度加快也可以降低成本，提高資本的流動(dòng)?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)利用效率是不夠的，需要加以改進(jìn)，以加速資金周轉(zhuǎn)，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率比較穩(wěn)定，說(shuō)明了房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)的利用效率比較穩(wěn)定，固定資產(chǎn)管理水平較高。存貨周轉(zhuǎn)率都在2.0以下，表明了房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)力雄厚，發(fā)展前景一片光明?？傮w而言，房地產(chǎn)行業(yè)還是大勢(shì)之時(shí)。五、結(jié)論和建議從以上分析可以看出房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)運(yùn)能力分析體系還不是特別的完善，現(xiàn)行的和改進(jìn)后營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)都只是從有形資產(chǎn)的角度對(duì)企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力進(jìn)行分析，并沒(méi)有看到無(wú)形資產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期的影響力，現(xiàn)如今企業(yè)的技術(shù)、商標(biāo)、專利、品牌等無(wú)形資產(chǎn)也是企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)

33、展過(guò)程中的重要資源，也是現(xiàn)在的企業(yè)資產(chǎn)管理的重點(diǎn)項(xiàng)目。對(duì)無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)評(píng)估的不足，容易導(dǎo)致企業(yè)短期行為。但是這些無(wú)形資產(chǎn)無(wú)法用準(zhǔn)確的數(shù)值計(jì)算，更是難以在報(bào)表上反映出來(lái)，因此，在對(duì)企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力分析評(píng)價(jià)時(shí)，不僅僅只是著眼于眼前的利益，更要結(jié)果行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，關(guān)注房地產(chǎn)去也長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的利益，充分考慮到無(wú)形資產(chǎn)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所發(fā)揮的強(qiáng)大作用。傳統(tǒng)意義上的營(yíng)運(yùn)能力分析應(yīng)是企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)利用效率的分析，現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)缺少對(duì)人力資源有效利用的分析評(píng)價(jià)。而21世紀(jì)是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，企業(yè)勞動(dòng)主體是人，大多從事腦力、智力勞動(dòng)，因此人力資源分析應(yīng)該是現(xiàn)代財(cái)務(wù)分析的非常重要的內(nèi)容?，F(xiàn)代企業(yè)應(yīng)當(dāng)更加注重對(duì)非財(cái)務(wù)指標(biāo)

34、的分析，包括員工滿意度和保持力、管理有效性和占領(lǐng)市場(chǎng)份額。同時(shí)，還應(yīng)兼顧企業(yè)的長(zhǎng)期利益和短期利益。注重對(duì)會(huì)計(jì)人員的再教育。因此，對(duì)企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力的分析與評(píng)價(jià)必須是全面的，完美的，提前，充分考慮到中國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的特殊時(shí)期，人力資源投資開(kāi)拓新市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)新技術(shù)的顯著的作用，有利于正確引導(dǎo)企業(yè)逐步形成技術(shù)進(jìn)步機(jī)制和知識(shí)創(chuàng)新機(jī)制，合理制定企業(yè)經(jīng)營(yíng)方向。總而言之，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷完善前提下，對(duì)企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)進(jìn)行正確的分析，已成為企業(yè)在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)的重要原因。本文對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)原有的營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)體系的不足之處進(jìn)行說(shuō)明，并提出了改進(jìn)后的指標(biāo)體系，通過(guò)改進(jìn)前后的對(duì)比分析了房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力。從而發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率還有待提高，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷完善，市場(chǎng)監(jiān)管和政府宏觀調(diào)控的力度加大