物業(yè)設備的具體巡檢內(nèi)容

1、物業(yè)設備的具體巡檢內(nèi)容巡檢的目標對象細化后，還需要了解相關的具體巡檢內(nèi)容，從而提升巡檢的可操作性，比較客觀地判斷設備及其機房處于正常狀態(tài)還是非正常狀態(tài)。巡檢具體內(nèi)容按系統(tǒng)大致可分為以下幾個方面：供配電：機房是否整潔，“四防一通”是否完好；安全用具是否齊全完好合格，擺放位置是否合適；變壓器三相溫度是否在正常值內(nèi)；是否有異味或者異聲；母排示溫蠟片是否熔化，接頭處是否松動變色；電流表、電壓表、功率因素表等表計是否正常；柜內(nèi)外是否整潔，電器元件是否異常；電容器是否有膨脹或漏油現(xiàn)象；導線絕緣層是否有老化現(xiàn)象，接地線是否松動或脫落；模擬屏顯示是否正常；正常照明和應急照明是否完好；滅火器是否合格。給排水：泵

2、房環(huán)境整潔度如何；手動試備泵是否正常；泵運轉(zhuǎn)方向是否正確；泵運行時盤根處滴水速度是否在正常范圍內(nèi)；有無異味、異聲；控制柜內(nèi)外整潔度如何；控制柜儀表、指示燈等元器件是否完好正常，柜內(nèi)導線是否老化松動；管道是否有堵塞、泄漏現(xiàn)象；閘門是否處于正常工作狀態(tài)，狀態(tài)牌是否掛好并與閘門的工作狀態(tài)一致；管道橡膠軟接頭是否有龜裂現(xiàn)象；止回閥是否完好；水箱(池)檢修出入口是否關門上鎖，溢水口是否有水溢出，管口防小動物網(wǎng)罩是否完好；集水井防護蓋有無缺損，井內(nèi)是否有垃圾，排水速度是否正常；壓力表是否完好?？照{(diào)系統(tǒng)：機房環(huán)境整潔度如何；觀察電源電壓、電流表是否正常；觀察冷凍油油壓、油位、油色是否正常；觀察冷卻水、冷凍水

3、進出水壓力、溫度是否正常；冷卻水泵、冷凍水泵運轉(zhuǎn)是否正常；空調(diào)主機運轉(zhuǎn)是否有異常振動或噪聲；管道、閥門是否有滲漏現(xiàn)象，冷凍保溫層是否有破損；閥門是否處于正常的工作狀態(tài)，狀態(tài)牌是否掛好并保持與閥門的工作狀態(tài)一致；冷卻塔風機運行是否平穩(wěn)，冷卻塔水位是否正常；控制柜(箱)指示燈及各電氣元件是否正常，接線是否有松動脫落；有無異味異聲；滅火器是否合格。供暖、鍋爐：機房環(huán)境整潔度，通風照明是否良好；觀察各水管、氣管、油罐等是否有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；各壓力表、水位表、溫度表、排煙系統(tǒng)是否完好正常；鍋爐水位、油箱油位是否在正常范圍內(nèi)；水泵、油泵是否正常；連接螺母、螺絲有否松動；是否有異味異聲；電源控制柜的表計

4、、自控、指示燈及其他元件裝置是否完好正常，溫度設置的范圍是否正確，接線是否松動脫落；滅火器是否合格。電梯機房：機房環(huán)境整潔度，正常照明和應急照明是否完好；空調(diào)運行是否正常；主機運行是否正常；鋼絲繩是否有起毛斷絲現(xiàn)象；潤滑油油位是否在標準范圍內(nèi)；控制柜內(nèi)外整潔度，電氣控制元器件是否正常；滅火器是否合格；轎廂照明通風是否正常；轎廂控制按鈕是否完好；轎廂平層是否良好；轎門開啟、關閉是否正常。消防控制中心：集中顯示屏顯示操作功能是否正常；打印設備打印的字跡是否清晰完整，是否符合現(xiàn)狀；蓄電池電壓等是否在正常范圍內(nèi)，電池是否有滲液等異?，F(xiàn)象；主機各調(diào)節(jié)按鈕、報警按鈕的功能是否完好；設備有無積灰、銹蝕現(xiàn)象；

5、接線是否有松動、脫落現(xiàn)象；滅火器是否合格。一名職業(yè)物業(yè)管理人員必須在職場中養(yǎng)成一些良好的習慣。物業(yè)管理人員所從事的服務工作，每天要面對的不僅僅是公司同事，更多的可能是業(yè)主、租戶及他們的親屬，如果是寫字樓物業(yè)，酒店物業(yè)，面對的人就更廣泛了。你的工作是為業(yè)主、租戶提供各方面的優(yōu)質(zhì)服務，而優(yōu)質(zhì)服務的實質(zhì)是物業(yè)管理人員的良好習慣，作為一名優(yōu)秀的物業(yè)管理人員必修養(yǎng)成以下9種習慣。修煉1：了解企業(yè)目標和自己的職責物業(yè)管理人員必須知道所在企業(yè)的目標、價值觀、信條和自己的工作范圍。每一位物業(yè)管理人員都有義務理解企業(yè)的目標，并應該進一步知道圍繞這個根本目標制定的各種和員工有關的工作規(guī)程和職責。修煉2：預見并滿足

6、業(yè)戶的需求物業(yè)管理人員必須做到：盡量使用業(yè)戶的姓氏稱呼業(yè)戶，預見并滿足業(yè)戶需求，對業(yè)戶熱情親切，例如，看見業(yè)主大包小包的提了許多東西進小區(qū)，就可以上前幫著提一下；在電梯里看見抱著小孩的業(yè)主不方便按樓層鍵，就幫忙按鍵，其實人心都是長肉的，業(yè)主看在眼里，感激在心里，物業(yè)管理人員的舉手之勞有時能換的業(yè)主的真心配合。修煉3：任何行動都以業(yè)主、租戶為先物業(yè)管理人員在任何時間、地點，行動都應該以業(yè)主、租戶為先。物業(yè)管理人員應該做到以下幾點：（1）禮貌。見到業(yè)主、租戶應該打招呼問好，若是不方便打招呼問好，也可以用微笑點頭示意。筆者每天去上班路過打廳時，值班保安都會投來一個微笑，真的讓人感覺很溫馨，一天的工作

7、從微笑開始，這可是值班保安的功勞。（2）三輕。走路輕、講話輕、操作輕。在辦公室或值班亭如果有業(yè)主、租戶來時應該停止內(nèi)部的對話，轉(zhuǎn)而關注他們的需求。如果在和另外的業(yè)主、租戶講話時或通電話時，應該用眼神和來訪者打招呼。由于工作需要乘電梯時應該保持安靜，不要大聲和同事或其他人講話。（3）禮讓。使用小區(qū)的公共措施時應該自覺禮讓，讓業(yè)主、租戶優(yōu)先使用，如讓業(yè)主、租戶優(yōu)先出入電梯，在走廊通道禮讓業(yè)主、租戶先走等。（4）方便。服務是為了方便業(yè)戶，物業(yè)管理人員不應該因為正在為業(yè)戶服務而使業(yè)戶不便。如業(yè)主使用電梯是不應該搶先在里面打掃；來客詢問物業(yè)管理區(qū)內(nèi)的某地時，要準確為其指明方向，必要時，帶來客到達目的地等

8、。修煉4：讓他人聽到你的微笑保證對你面前3米內(nèi)的業(yè)主、租戶及同事微笑致意，并讓電話另一端的人感覺到你的微笑。微笑是物業(yè)管理人員的重要習慣。微笑不僅會給他人帶來喜悅，而且可以化解不滿。物業(yè)管理人員不僅要保證向業(yè)主、租戶微笑，更重要的是市衛(wèi)校成為生活的一部分。修煉5：充分運用企業(yè)所賦予自己的權力為滿足業(yè)戶、租戶的需求，應充分運用企業(yè)給你的權利。滿足業(yè)戶、租戶的需求是物業(yè)企業(yè)獲取利潤的源泉。只要是為了滿足業(yè)戶、租戶的需求，物業(yè)管路人員應該對自身的判斷力充滿信心，充分運用企業(yè)的授權解決業(yè)戶的困難。如果需要的話，不要吝嗇向其他部門的同時和上級管理者尋求支持和援助，直至勇敢地直接向總經(jīng)理尋求援助。修煉6：

9、積極溝通物業(yè)管理熱暖應積極溝通，消除部門之間的偏見，不要把責任推給其他部門或同事。在工作場所，不要對管理處做消極的評論。當業(yè)戶、租戶提意見時，不要把責任推到其他同事或者其他部門，甚至推到上司的身上。這種推卸自身責任的態(tài)度會令業(yè)戶更加不滿，進一步損害企業(yè)的形象。修煉7：把每一次業(yè)戶投訴書做改善服務的機會傾聽并用最快的行動解決業(yè)戶投訴，保證投訴的業(yè)戶得到安撫。盡一切努力，重新贏得業(yè)戶的信任。作為物業(yè)管理人員，你必須認識到，其實沒有一個業(yè)戶愿意投訴。物業(yè)管理人員應該把業(yè)戶每一次投訴看成一次贏得業(yè)戶配合工作的機會，必須盡一切辦法，快速回應，解決問題，再次贏得業(yè)戶對企業(yè)的信心。修煉8：上崗時精神飽滿物業(yè)

10、管理人員的制服要干凈整潔、合身，鞋要擦亮，儀容儀表端正大方，上崗時要充滿自信。物業(yè)管理人員在上崗時精神飽滿、著裝整齊、充滿自信，不僅表達了對業(yè)戶的重視和尊敬，而且能夠充分展示企業(yè)形象和管理水平。自信來源于對工作的駕馭能力、滿意度和相關知識，在自信的一共才會有工作的自豪感，自信的員工該會得到他人的尊重修煉9：愛護公共財產(chǎn)愛護公共財產(chǎn)，發(fā)現(xiàn)企業(yè)設備設施破損時必須立即報修。不愛護企業(yè)的資產(chǎn)就等于增加企業(yè)經(jīng)營的成本。如何提升客戶滿意度客戶滿意度分為綜合滿意度和分項滿意度。前者是業(yè)主對小區(qū)整個環(huán)境的感受，決定了服務人員的整體服務水平；后者是業(yè)主對小區(qū)分項的滿意度，如安全、工程、客戶服務和保潔綠化等，決定

11、了業(yè)戶對小區(qū)管理處各部門的滿意度。在提升過程中，往往是先抓提升分項，加強基礎服務和管理，然后對各分項進行整合。但是物業(yè)公司在實際運作過程中，又承受著來自各方面的困惑：一、物業(yè)管理企業(yè)人力資源方面的現(xiàn)狀。物業(yè)管理公司是一個勞動密集型的公司，自動化程度較低，各個崗位都需要有人去操作，并且存在著整體薪酬水平不高、招聘難、招聘的基層員工對工作認同度不高、對工作的環(huán)境和報酬的期望值過高等，以上的一切導致員工不能靜下心來工作、不能認同公司、對公司忠誠度不高等，也造成了較大的人員流失率。而從滿意度調(diào)查中得出的結論證明這一點往往被業(yè)戶所關注。在較多的管理處的季度調(diào)查和年度調(diào)查的結論中，會有較多的業(yè)戶提出小區(qū)的

12、保安和客服等工作人員更換過于頻繁，安全人員不能正確快速的確認業(yè)主和身份等，導致小區(qū)的服務質(zhì)量和感官度下降。這一切說明：人員的流失已經(jīng)成了業(yè)戶對物業(yè)管理不滿意的一個重要分項。如何更好的留住人材，更好的為業(yè)主服務，就要充分的運用各種措施，如通過提高薪酬，盡量使薪酬與行業(yè)內(nèi)的水平接軌、幫助員工規(guī)劃事業(yè)前程、創(chuàng)建并運用企業(yè)文化、加強與員工的互通、正確運用績效考核系統(tǒng)，讓員工感覺到公司所作的每一件事和每一項工作都是建立在“公開、公理、公正”的基礎上的，從而讓員工在這個公司看到自己的前途；在公司內(nèi)部建立一套行之有效的人才備用系統(tǒng)，對公司的中層干部灌輸一種“成全下屬就是成全自己的”人才培養(yǎng)和使用模式。只有讓

13、員工安心的為公司工作，為業(yè)戶服務，只有打好這個基礎，才能談到公司的發(fā)展和業(yè)戶滿意度的提升。二、完善基礎管理，創(chuàng)新服務觀念。管理處要高效的完成小區(qū)的日?；A服務工作，如：保潔、綠化、工程維修等，保證小區(qū)時刻處于優(yōu)秀的狀態(tài)，時刻的讓服務人員保持高昂的工作激情。(一)、服務觀念的創(chuàng)新。物業(yè)管理要徹底的改變說教式的和近乎死板的服務方式。要把“被動式的服務”轉(zhuǎn)化成為“主動式的服務”。要在員工的入職之初和管理處的日常培訓中，給員工灌輸“認同工作、主動付出、被動收獲、從而感恩”的心態(tài)?？捎谩靶邪倮镎甙刖攀钡睦碚摳麄儨贤ǎ簩Υ豁椆ぷ?，除了付出，還要學會堅持，這樣才能成功！引導員工給自己定好位，樹立為業(yè)主

14、服務的主動意識，那么余下的問題就有可能迎刃而解。(二)、管理處要針對業(yè)主關注的不同點制定不同的服務方案。物業(yè)管理提供的是服務，是無形的產(chǎn)品。比如，小區(qū)年邁的老人，他們的身體或腿腳往往不方便，這個時候，我們就要要求我們的員工，要記得他們住在那一棟，為他們提供一切必要的幫助，老人帶東西的時候，我們盡一切力量幫助他們提東西，護送他們回家；有些老人在小區(qū)會過的比較孤單，我們的員工就要時時的留意他們的心態(tài)，這個時候，我們的員工就不僅僅是服務人員了，同時也要承擔著心理輔導師的作用，我們要盡可能陪老人聊天，聊家常，通過談話了解老人的心態(tài)，盡自己、盡物業(yè)管理處的能力去幫助老人解決問題。只要老人開心，他們的子女

15、往往會愛屋及烏，一般情況下不會對物業(yè)管理處有過多的不滿。(三)、只有真正的了解了業(yè)戶的需求，有針對性去改正以前的工作方式，去迎合業(yè)主的真正需求，盡最大的努力讓業(yè)戶滿意，只有這樣才能取得最好的效果。三、做好日常性工作的同時，適當增加增值性的服務?，F(xiàn)在小區(qū)的業(yè)戶較大部分群體是家里-上下班的路上-公司等三點一線，高節(jié)奏的工作和生活，可能讓他們不能更多的參與到小區(qū)的管理中來，對于管理處所作的一些工作，他們可能無法及時的或是不能深層次的了解到，如：小區(qū)組織的社區(qū)文化無暇參與、管理處組織的業(yè)主間的溝通也沒有時間參與，長往下去，鄰居之間變得比較陌生，管理處與業(yè)戶之間也較為陌生，長而久之，就會犯了一個城市通病

16、：小區(qū)變的很冷淡，業(yè)戶之間沒有太多的溝通而變得很陌生。如果管理處工作人員從鄰里之間的溝通和小區(qū)的文化建設上入手著重建設和諧社區(qū)，相信客戶滿意度會有一個質(zhì)的提升。(一)、確保小區(qū)的安全，保證小區(qū)不發(fā)生安全和消防事故。小區(qū)中的安全是日常管理和服務中的重中之重，也是業(yè)戶和管理處都想要得到的一個結果，小區(qū)安全了，才能讓業(yè)戶從根本上認同管理處的各項服務工作。所以為保證滿意度的提升，首先要在保證小區(qū)安全上下足功夫，如：1、合理的設置崗位，不讓小區(qū)內(nèi)留有安全隱患死角，安全崗位從點到面，層層覆蓋，讓隊員時時的出現(xiàn)在業(yè)戶的視野里和讓隊員及時的出現(xiàn)在需要幫助的業(yè)戶面前。2、合理設置安全硬件，如監(jiān)控設備等。在小區(qū)的

17、隱蔽處、天井處、出入口處，更多的加裝監(jiān)控攝像頭，讓業(yè)主抬頭就能看到監(jiān)控設備，并且要求監(jiān)控室隊員時刻盯著屏幕，保證做到在監(jiān)控區(qū)域內(nèi)如果有業(yè)主需要幫助，就算是業(yè)戶沒有向監(jiān)控中心求授，我們也要及時的出現(xiàn)在業(yè)戶面前，讓業(yè)戶從心里面感受到我們的服務，感受到小區(qū)是安全的。3、要求監(jiān)控中心隊員，如遇有業(yè)主打?qū)χv要求開門禁時，一定要禮貌問好，特別是晚上回家時，一定要問候：先生/小姐，歡迎您回家！力爭從通過精細的服務和溫馨的問候打動業(yè)戶。（二）、保證小區(qū)的設備的完好性。特別是特種設備，如電梯、發(fā)電機、給排水設備等。保證這些設備運作正常，不發(fā)生電梯困人、無預兆停水停電等事故，確保小區(qū)業(yè)戶正常的生活秩序。（三）、保

18、證各部門員工的服務禮儀的一致性和規(guī)范性。對管理處的工作人員做好禮節(jié)禮儀的培訓，統(tǒng)一小區(qū)安全隊員、客服人員、保潔綠化人員、工程服務人員的服務規(guī)范，每個部門、每個工種的服務都做到規(guī)范一致，讓業(yè)戶從每個服務人員身上都可以感受到公司服務一致性，力爭每次與業(yè)戶相遇時的問候，都能給業(yè)戶一個良好的心情。（四）、服務的及時和高效性，并制定相關應急方案。針對業(yè)主的訴求，要第一時間的去響應。并要根據(jù)不同的訴求應用不同的處理程序，確保業(yè)戶的工作和生活不受影響。對于業(yè)戶投訴的問題不要去護短，要學會用感謝的心態(tài)去對待業(yè)戶的投訴，要感謝用戶的投訴改變了我們的工作思路和工作效率，在處理日常投訴中，盡可能的把“對”讓給業(yè)戶，

19、這樣才能處理問題，而不至于激發(fā)矛盾！接訴人員，要有較高的處理和分辨問題的能力，對待業(yè)戶的投訴要先有一個預判，對待投訴內(nèi)容要分上一個輕重緩急，并且要把分辨問題排在處理投訴的前面。如：業(yè)主來電說，他正在沖涼，可是小區(qū)整個停水了，要求得到管理處的協(xié)助。這個時候，我們的接訴人員首先想到的應該是：先讓服務人員提水給業(yè)戶送過去，而不是先找維修人員去維修水管。因為這個時候，先讓業(yè)主把身上肥皂沫沖掉，比先修好管道重要！制定人性化的應急方案，如：小區(qū)停電時，送蠟燭；停水時，組織安全隊員挨家送水等，在特殊時刻，解決業(yè)戶的生活之難，才是業(yè)戶最需要的。（五）、提升業(yè)戶的居住、出行感受，組織高質(zhì)量的社區(qū)文化活動。要想做

20、好這一點，結合小區(qū)的實際情況和物業(yè)公司的本身情況，可從以下幾點入手：1、事前的充分調(diào)研，確?；顒咏】岛涂蓞⑴c性。如活動之初，先開展問卷調(diào)查，可由車場崗和主門崗對出入的業(yè)戶或車輛進行簡單的詢問，對有意向者發(fā)放問卷，問卷可羅列將要進行的活動項目、活動的區(qū)域范圍、由個人承擔的費用以及業(yè)戶的建議等等，只有充分的了解業(yè)戶的喜好，然后舉行相應的活動，才能保證業(yè)戶的參與，才能取得理想的效果，調(diào)查可以說是對整個活動成功與否起到至關重要的作用。2、做好社區(qū)活動前的策劃和宣傳。可利用：大堂通知、短信提醒、海報宣傳、制作宣傳折頁讓門崗、車場崗隊員在業(yè)戶出入時，發(fā)放到每個業(yè)戶的手里等，以起到最大的宣傳效用。3、同時組織管理處工作人員，對業(yè)主參與活動進行及時登記和確認，及時的跟業(yè)戶進行溝通，在整個社區(qū)活動的過程中，也是物業(yè)工作人員與業(yè)戶溝通的最好的時機，這個時候沒有了相互的需求和設防，大家可以像朋友一樣去溝通，就算是反映問題，雙方也比較容易接受。4、回訪?；顒幼鐾炅?，溝通也完成了，這個時候應特別注重回訪。主要針對的是：業(yè)戶對活動的滿意度、對活動提出的需要改進的地方和在活動時業(yè)戶針對管理處在日常服務中提出的建議和意見等，同時把管理處當前所做的工作的進度跟業(yè)戶進行溝通和匯報。5、形成書面的記錄。物業(yè)所組織的每一個社區(qū)活動完成后，都要把整個過程形成一個真實完整