地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵成果文件、分級標(biāo)準(zhǔn)與成果標(biāo)準(zhǔn)探討

1、地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵成果文件、分級標(biāo)準(zhǔn)與成果標(biāo)準(zhǔn)探討 撰稿人：賽普咨詢 王成昆前言房地產(chǎn)項目開發(fā)是一項系統(tǒng)工程，由于是資源整合型行業(yè)，需要決策者統(tǒng)籌整合各個專業(yè)、各項外部資源進行統(tǒng)一的協(xié)調(diào)、控制與管理。一般來說，對內(nèi)外資源的整合管理，可以結(jié)合地產(chǎn)開發(fā)運營管理體系，將開發(fā)計劃管理（T）、會議運營管理（C）、階段成果管理（Q）、知識積累管理（K）、經(jīng)營績效管理（P）等各項關(guān)鍵事項進行統(tǒng)籌考慮，協(xié)同專業(yè)資源、實現(xiàn)企業(yè)項目開發(fā)的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。本文力圖就地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)中所涉及到的階段成果文件（Q）進行梳理，并就其重要性研究其判定標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)對各項成果文件進行分級，結(jié)合成果文件的分級、標(biāo)準(zhǔn)化模板研究及公司的

2、會議/決策運營體系設(shè)定不同的管理權(quán)限，以此提高項目開發(fā)運營的效率，提升企業(yè)項目開發(fā)的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化程度。 正文 從項目開發(fā)價值增值鏈的角度來看，根據(jù)賽普咨詢地產(chǎn)開發(fā)價值鏈VAC模型，項目開發(fā)過程一般來說可以分為七大階段，即：項目拓展論證階段、項目策劃階段、方案設(shè)計階段、施工圖設(shè)計階段、施工管理階段、營銷銷售階段、客戶服務(wù)階段。各個階段存在串行或并行的關(guān)系，同時，各相關(guān)階段間通過某些開發(fā)成果形成上下游流程環(huán)節(jié)的邏輯關(guān)系。 圖1賽普咨詢-房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈VAC模型顯而易見，開發(fā)過程中，這類成果文件數(shù)不勝數(shù)，然而其中必然存在某些“關(guān)鍵”成果文件是某一特定階段中所必須產(chǎn)生的成果文件，比如項目可行性研究

3、報告。如何識別這些關(guān)鍵成果文件，并依據(jù)其關(guān)鍵程度（或言重要性程度）劃分相應(yīng)的文件等級予以不同的關(guān)注程度，是本文探討的重點。 一、關(guān)鍵成果文件的定義與特征分析 一般來說，當(dāng)我們?yōu)榭蛻艚⑵鹨惶淄暾牧鞒坦芾眢w系，必然會涉及到七大技術(shù)專業(yè)（拓展、營銷、設(shè)計、成本、采購、工程、客服）及三大管理控制專業(yè)（行政、財務(wù)、人力）的職責(zé)分配與相關(guān)配合，通常來說，各專業(yè)間在某一特定階段進行相互配合的目的是為完成某一特定任務(wù)或工作，這些任務(wù)或工作的成果往往是以成果文件的形式出現(xiàn)。我們認為，地產(chǎn)開發(fā)成果文件是指地產(chǎn)開發(fā)過程中，各開發(fā)階段相關(guān)流程中有明確輸出輸出關(guān)系的，能夠支持下游流程符合質(zhì)量控制原則的內(nèi)外部知識成果

4、、模板類報告、支持性關(guān)鍵表格、政府批復(fù)等等文件。其中，那些對本階段流程有關(guān)鍵影響作用的，考慮周到無遺漏，倘若不完成將嚴重影響下游流程有效執(zhí)行的成果文件，我們稱之為階段關(guān)鍵成果文件。一般來說，關(guān)鍵成果文件具有以下四個特征： 圖2階段關(guān)鍵成果文件的特征 1、目標(biāo)性。根據(jù)我們的咨詢經(jīng)驗，關(guān)鍵成果文件往往產(chǎn)生于流程的操作關(guān)鍵點，而且多數(shù)是流程運作的主要目的。以W公司概念設(shè)計管理流程為例，經(jīng)過識別，其流程過程中的“編制設(shè)計任務(wù)書”、“提交設(shè)計成果”為此流程的關(guān)鍵點之一，而恰是這兩個關(guān)鍵點表明了此流程的關(guān)鍵成果文件：設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計成果。從流程操作的流向與目標(biāo)來看，形成這些關(guān)鍵成果必然是本流程存在的主要目

5、的。從這一意義上來說，流程的存在僅為使成果的產(chǎn)生更科學(xué)、合理、可控。我們可以沒有流程，但必須形成合理的成果文件。 2、有效性。作為開發(fā)過程中的關(guān)鍵成果文件，必須是科學(xué)有效的，即至少在某一流程階段中應(yīng)當(dāng)涵蓋企業(yè)業(yè)已審視并通過的相關(guān)成果要求，并能夠根據(jù)本階段的工作重新審視或修正這些業(yè)已產(chǎn)生的成果，同時根據(jù)下階段工作目標(biāo)形成全面的無遺漏的成果標(biāo)準(zhǔn)。 3、指導(dǎo)性，該成果能指導(dǎo)或牽引下一步工作。關(guān)鍵成果文件的產(chǎn)生其本身并不代表完全的流程意義，只有當(dāng)這些成果文件能夠形成并有效搭接本身流程與下游流程的邏輯關(guān)系時，這些成果文件才是有價值的。哈默的流程有效性評估矩陣中有一項關(guān)于流程文件的指標(biāo)，即“文件能否明確流

6、程的輸入輸出關(guān)系與成果接口”。由此可見，能否形成有效的關(guān)鍵成果文件并成為指導(dǎo)下游流程的繼續(xù)的依據(jù)，是判定某一流程有效與否的關(guān)鍵指標(biāo)。據(jù)此可知，關(guān)鍵成果文件必須能夠達到這樣的流程操作目的。 4、系統(tǒng)性，全面審視流程及流程的成果。根據(jù)系統(tǒng)論，關(guān)鍵成果文件一定要能夠跳出某些職能模塊，對某階段流程進行全面的審視和總結(jié)，其表達的往往不局限于某一專業(yè)部門的意見，即使是以某專業(yè)部門為主導(dǎo)形成，其中也往往蘊含或表達了其他相關(guān)專業(yè)部門的意見或成果，比如整體營銷策劃方案。從這一意義上來說，關(guān)鍵成果文件體現(xiàn)了流程運作的系統(tǒng)性，即關(guān)鍵成果文件能夠?qū)⑸舷掠瘟鞒痰年P(guān)注點經(jīng)過特定的決策機制統(tǒng)一到一個方向上來，實現(xiàn)項目開發(fā)的

7、系統(tǒng)性和一致性。 作為階段關(guān)鍵成果來說，通常來說具備上述特征的幾個方面。 圖3某標(biāo)桿企業(yè)L的35個階段關(guān)鍵成果文件 表1某標(biāo)桿企業(yè)L的階段關(guān)鍵成果表（部分）示意 階段序號階段定義階段成果名稱成果定義完成時間承辦崗位審批流程批準(zhǔn)人審批完成通知人【1】-1土地階段項目投資分析模型（土地版）土地中標(biāo)后，根據(jù)實際中標(biāo)地價等情況，對上會時的投資模型進行修正，形成項目投資分析模型（土地版），此版模型的經(jīng)濟指標(biāo)將作為該項目的基準(zhǔn)評價指標(biāo)土地成交后7日內(nèi)提交審批區(qū)域公司投資分析專員略集團董事長各審核人、承辦人 【2】-1概念設(shè)計階段項目概念設(shè)計任務(wù)書及概念階段研發(fā)敏感點分析1、根據(jù)以下內(nèi)容形成項目概念設(shè)計任務(wù)

8、書項目投資分析模型（土地版） 、項目預(yù)案公司戰(zhàn)略意圖2、敏感點分析3、根據(jù)項目概念設(shè)計任務(wù)書，通過對設(shè)計分供方的篩選、招標(biāo)、合同談判等工作概念設(shè)計合同簽訂前區(qū)域公司研發(fā)專員略區(qū)域公司總經(jīng)理各審核人、承辦人 此標(biāo)桿階段成果的特點： 1)根據(jù)開發(fā)業(yè)務(wù)性質(zhì)劃分各階段關(guān)注重點（集團角度），明確35個階段性成果的定義、承辦部門崗位、審核人及批準(zhǔn)人、發(fā)放人。 2)除文件中定義的審批人和抄送人，各區(qū)域公司可根據(jù)實際需要，申請增加審核人和抄送人，但需經(jīng)過集團總經(jīng)理的批準(zhǔn)。 3)隨公司發(fā)展，集團會增減管控的階段性成果范圍和對審批流程進行更新。 4)相應(yīng)的階段成果由集團形成相對規(guī)范的模板要求，各地區(qū)公司可以根據(jù)當(dāng)

9、地實際進行優(yōu)化、調(diào)整和增減，但集團要求提交的成果必須根據(jù)節(jié)點計劃提交。 5)上階段成果完成審批才能進入下一階段工作，而且階段成果間形成一定的串行關(guān)系，通過流程體系進行鑲嵌、搭接，確保開發(fā)過程流暢可控。 6)集團運營部門負責(zé)對各區(qū)域公司提交階段性成果的及時性、規(guī)范性進行管控、考核，對不按時提交階段性成果的項目，集團每月在“OA集團”公告中定期公示，公示內(nèi)容包括未完成階段性成果的項目名稱、具體經(jīng)辦人、責(zé)任部門及經(jīng)理。 7)項目階段性成果與相應(yīng)的項目開發(fā)里程碑計劃進行掛鉤管理，每一項關(guān)鍵成果須按約定權(quán)限提交集團或區(qū)域決策層以會議決策體系或個人決策的形式進行審批，必要時調(diào)整計劃安排。 在咨詢實踐中，筆

10、者曾為W公司建立其自身的階段性關(guān)鍵成果文件，其階段成果文件體系如下圖所示： 圖4W公司地產(chǎn)開發(fā)38+8個階段關(guān)鍵成果文件及相互關(guān)系示意圖備注： 1、此圖為簡化示意版，詳細階段成果及輸入輸出關(guān)系、主責(zé)人/配合人、決策機制、模板標(biāo)準(zhǔn)、工作時限等請參照W公司地產(chǎn)開發(fā)階段關(guān)鍵成果一覽表。 2、不同的企業(yè)在項目開發(fā)過程中關(guān)注重要不同，階段成果并非完全一致，比如W公司有精裝修業(yè)務(wù)，而且特別重視客戶滿意度/品牌，因此室內(nèi)精裝修設(shè)計成果、客戶投訴報告為其關(guān)注的關(guān)鍵成果文件。 根據(jù)上述企業(yè)的階段關(guān)鍵成果文件，結(jié)合其他客戶的咨詢經(jīng)驗，我們初步整理并歸納出關(guān)鍵成果文件的分類。一般來說，階段關(guān)鍵成果文件可以為分以下幾

11、類： 1、項目經(jīng)營/投資/策劃類成果。此類成果文件通常為公司對項目開發(fā)的經(jīng)營/投資/策劃要求，如項目成功標(biāo)尺、利潤目標(biāo)、成本目標(biāo)、進度要求、產(chǎn)品品質(zhì)、客戶滿意度等方面，其中相當(dāng)重要的是項目的計劃進度要求與利潤要求。通常來說，這類成果往往會體現(xiàn)在公司的里程碑節(jié)點計劃的要求當(dāng)中，如項目一二級計劃、項目（發(fā)展）策劃報告、成本預(yù)設(shè)（目標(biāo)成本）報告、投資效益測算報告（階段版本）等成果文件。 2、專業(yè)職能/業(yè)務(wù)管理類成果。此類成果文件通常體現(xiàn)相關(guān)專業(yè)的專業(yè)能力、專業(yè)視角，往往以報告、專業(yè)成果等形式出現(xiàn)，可以作為決策依據(jù)。比如項目可行性研究報告、產(chǎn)品定位報告、設(shè)計成果、工程管理規(guī)劃書（指導(dǎo)書）、采購策劃方案

12、等。 3、流程業(yè)務(wù)運營/過程支持類成果。此類成果文件一般為內(nèi)部運營過程中賴以支持流程業(yè)務(wù)運營的成果文件，屬于“程序性文件”，是借以保障流程運營的規(guī)范化、精細化和標(biāo)準(zhǔn)化的重要文件，這些文件從運營規(guī)范的角度明確提出流程操作的程序、方法、權(quán)限、分發(fā)、備案，是確保流程有效執(zhí)行的重要工具。比如材料部品控制表、招標(biāo)評標(biāo)表、銷售物料準(zhǔn)備清單等。需要注意的是，并非所有的過程表格都是階段關(guān)鍵成果文件，僅有那些符合其特征的文件才可以列入成果體系。 4、政府批復(fù)/強規(guī)類成果。此類成果文件一般為外部關(guān)鍵節(jié)點相關(guān)的政府批復(fù)、意見報告、法律證件、強規(guī)合同等，一般來說，這些成果文件不屬于地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵線路活動，但對開發(fā)的關(guān)

13、鍵線路活動有相當(dāng)重要的影響和意義，是保證項目開發(fā)合法性、合理性、合規(guī)性的重要保障，如無法獲取或成果不符合開發(fā)要求，將對項目進展產(chǎn)生致命影響。如五證、規(guī)劃批復(fù)、綜合驗收證明文件等。 二、識別和利用關(guān)鍵成果文件的意義 那么我們?yōu)槭裁葱枰R別出開發(fā)過程中的關(guān)鍵成果文件呢？從公司整體運營管理的七個維度及公司規(guī)范化運作來看，識別出關(guān)鍵成果文件并通過模板的形式進行系統(tǒng)管理，可以為企業(yè)帶來八項管理收益，提升公司精細化運營的能力： (一)OPERATION:梳理清晰地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，并明確各開發(fā)環(huán)節(jié)關(guān)鍵的輸入輸出標(biāo)準(zhǔn)。顯然，結(jié)合賽普為企業(yè)建立的流程運營體系，通過進一步明確各個業(yè)務(wù)階段的關(guān)鍵成果輸入及輸出

14、關(guān)系，可以梳理清晰各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的重要內(nèi)容，使得流程操作者可以據(jù)此明確工作重點，流程的管理者及決策者也可以清楚地把控整個開發(fā)流程走向。 (二)INTERFACE:明確工作交接面成果及責(zé)任歸屬。關(guān)鍵成果的文件的另一個重要意義在于，它可以以工作交接面（Interface）為標(biāo)準(zhǔn)要求上游流程操作者提供其責(zé)任范圍內(nèi)的成果文件給下游使用者，從責(zé)任層面來看，這種責(zé)任是清晰可追溯的，也為企業(yè)問責(zé)機制的建立和良好企業(yè)文化的建設(shè)提供了契機。 (三)TIME:有效銜接計劃運營體系。作為地產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)計劃的管理控制非常重要，然而在我們的咨詢實踐中往往有客戶反饋其計劃體系相當(dāng)發(fā)薄弱，尤其是計劃節(jié)點的成果管理方面更是難以達

15、到要求，比如階段成果輸出滿足不了下游專業(yè)環(huán)節(jié)要求、無法按節(jié)點計劃獲取外部強規(guī)類批復(fù)等等。如此種種，勢必嚴重影響項目開發(fā)進度，進而對公司的成本控制、銷售回款造成嚴重損失，更有甚者將遭遇外部法律訴訟或客戶投訴。通過識別并規(guī)范階段成果的標(biāo)準(zhǔn)和要求，我們可以將之與計劃運營體系有效搭接，加強對節(jié)點成果的規(guī)范和考核，避免上述種種問題，使公司的計劃進展有點可依、有據(jù)可查。比如上述標(biāo)桿企業(yè)L要求列入項目一二級計劃的階段關(guān)鍵成果文件必須依照設(shè)定的管理權(quán)限逐級上報審批并進行考核跟蹤。 (四)CONFERENCE:提高會議運營決策效率。對項目運營過程中的會議決策，標(biāo)桿企業(yè)一般會通過會議運營體系來明確會議的目的、資料

16、準(zhǔn)備、會議內(nèi)容、會議召開時機、召集人（主持人）、參與人、會議決策成果、成果處理等。其中，對項目開發(fā)決策會議，會議的資料準(zhǔn)備往往是上游開發(fā)的一個或多個需要決策評審的階段關(guān)鍵成果文件，其輸出也往往是這些關(guān)鍵成果的審批決策版，由此可見，通過事先明確何種資料或成果需要上會評審、這些資料是否全面有效/專業(yè)深度達到要求對會議的決策效率、決策質(zhì)量有關(guān)鍵性影響。根據(jù)筆者的咨詢實踐，多數(shù)企業(yè)的會議決策往往要么是一言堂，要么是議而不決，諸多事項無法形成科學(xué)有效的決策結(jié)論，嚴重影響項目開發(fā)的進度和質(zhì)量，其根結(jié)之一便是沒有梳理清楚企業(yè)獨特的階段關(guān)鍵成果文件。因此，賽普咨詢建議，在建立起企業(yè)自身的會議決策體系之后，有必

17、要根據(jù)流程運營體系梳理清晰本企業(yè)的階段關(guān)鍵成果文件體系，并使之與會議決策運營體系有機結(jié)合。 (五)KNOWLEDGE:使開發(fā)成果可控并形成知識積累。地產(chǎn)開發(fā)過程中的階段成果從知識管理的角度來看，都是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的精神財富，如無法系統(tǒng)積累、深度挖掘、融合應(yīng)用，對企業(yè)來說無疑是一大浪費。通過梳理企業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的階段關(guān)鍵成果文件，企業(yè)可以明確各個開發(fā)階段中的有哪些文件是影響我們業(yè)務(wù)開展的關(guān)鍵成果；通過樹立標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化模板及要求，企業(yè)可以形成業(yè)務(wù)文件的專業(yè)積累，收集開發(fā)數(shù)據(jù)并系統(tǒng)總結(jié)整個開發(fā)過程中的優(yōu)點與不足，配合企業(yè)學(xué)習(xí)型組織的建設(shè)和獎勵機制的推行，可以極大提高企業(yè)知識管理的能力，增強企業(yè)可持續(xù)發(fā)展

18、的動力。 (六)PERFORMANCE:支持績效管理體系，便于收集考核數(shù)據(jù)，促進績效優(yōu)化提升。階段關(guān)鍵成果體系對績效管理的支持和優(yōu)化促進作用是顯而易見的。利用階段關(guān)鍵成果，企業(yè)可以將公司層面對業(yè)務(wù)口專業(yè)工作的要求納入模板要求中，可以利用流程運營體系檢驗專業(yè)部門業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的操作符合度，可以有效收集運營過程中的相關(guān)績效數(shù)據(jù)，可以在明確成果責(zé)任歸屬的前提下強化對業(yè)務(wù)的管理與監(jiān)控。 (七)IT:有利于IT化開發(fā)成果的應(yīng)用與推廣。未來房地產(chǎn)行業(yè)的必然趨勢是與IT技術(shù)的結(jié)合，如何將企業(yè)業(yè)已形成的操作方法與成果納入IT化的開發(fā)平臺將是未來地產(chǎn)企業(yè)無法避免的問題。賽普咨詢認為，企業(yè)有必要從現(xiàn)在開始關(guān)注企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化

19、成果的建設(shè)和整理，以便將來與IT技術(shù)有效整合，既保留公司優(yōu)秀的開發(fā)經(jīng)驗，又可享受現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)帶來的快捷與便利。 (八)STANDARD:有利于公司標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化運作。毫無疑問，與公司其他運營管理體系（如流程體系、會議體系、知識體系等）相結(jié)合的階段關(guān)鍵成果體系，可以使企業(yè)在開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化方面更進一步。 三、關(guān)鍵成果文件的分級判定標(biāo)準(zhǔn) 地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營過程中涉及的成果文件非常多，根據(jù)定義的關(guān)鍵成果特征，我們往往可以很容易地識別出這些關(guān)鍵成果文件，但顯而易見，作為企業(yè)的決策者來說，對關(guān)鍵成果文件進行關(guān)注的程度并非完全一樣的，決策者需要就文件的性質(zhì)、類別、經(jīng)營要求、風(fēng)險相關(guān)性等等來對這些文件進行分級管理。也就是說，識別文件并不是我們探討這一命題的目的，而且識別本身相對比較容易，我們更關(guān)注的是如何通過對業(yè)已識別的成果文件進行分級管理，這里首先就產(chǎn)生了一個問題：如何對階段關(guān)鍵成果的進行分級判定？ 由于過程中涉及的階段關(guān)鍵成果文件較為復(fù)雜，很難有單一的判定標(biāo)準(zhǔn)來說明其等級，結(jié)