市場細(xì)分及調(diào)研

1、房地產(chǎn)細(xì)分市場現(xiàn)場調(diào)研現(xiàn)場調(diào)研成為房地產(chǎn)市場調(diào)研最重要的方式之 一，本童主要針對土地市場、住宅市場、辦公匝 場、商業(yè)市場等四類主要細(xì)分市場的現(xiàn)場調(diào)研方法 和特點(diǎn)的異同進(jìn)行闡述和分析。房地產(chǎn)市場可細(xì)分為,十地市場.住宇市場.辦 公市場、商業(yè)市場和其他類別市場。由于蜃地芒項(xiàng)目具有地域性的特點(diǎn)，周邊項(xiàng)目必將 是強(qiáng)有力的競爭對手，因而周邊項(xiàng)目也成為現(xiàn)場週 研的主要對象。對與本項(xiàng)目檔次相同、品質(zhì)相近、 環(huán)境相似的項(xiàng)目進(jìn)行週班，可以為本項(xiàng)目制定合理 的場定位和營銷策略提供參考。而對皿上一些 知名、成功項(xiàng)目展開調(diào)研,則更是有利于汲取經(jīng) 驗(yàn)、開拓思路?，F(xiàn)場調(diào)查一般流程第一步：制定規(guī)劃第二步：工具準(zhǔn)備第三步：實(shí)

2、施調(diào)查第四步：做好資料的整理和入庫現(xiàn)場調(diào)查注意事項(xiàng)多看、多問、多聽、多記、多思一、土地市場的現(xiàn)場調(diào)研（一）十地市場調(diào)研的內(nèi)容調(diào)研范圍：1、國家準(zhǔn)備用于房地芒開發(fā)但尚未轉(zhuǎn)讓使用權(quán) 的土地2、開發(fā)商手中尚未進(jìn)入實(shí)質(zhì)性建設(shè)階段的地塊3、尚未進(jìn)入銷售階段的在建工程項(xiàng)目調(diào)研具體內(nèi)容：1、地塊的具體位置和方位2、與地塊有關(guān)的要素情況 地塊的占地面積、規(guī) 劃建筑面積（地上和地下建筑面積）及相關(guān)經(jīng)濟(jì)指 標(biāo)（容積率、綠化率、建筑高度、建筑層數(shù)等）、 開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、施工單位等。例I項(xiàng)目名稱I逸仙華庭所屬區(qū)寶山淞南板塊域物業(yè)地址逸仙路1238弄占地面積67000總建面 積117000容積率1.75綠化率45%建

3、筑層數(shù)17建筑高 度51米建筑形態(tài)多層、小高層主力戶型二房、三房開發(fā)商上海澤欣房劃產(chǎn)開發(fā)有 限公司建筑設(shè) 計(jì)上海藝建建筑設(shè)計(jì)有限 公司景觀設(shè)計(jì)飛揚(yáng)環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)有限 公司施工單 位3、地塊目前的基本狀況土地現(xiàn)狀分為：未拆遷、拆遷中、場地平整、 已開工等階段。已開工項(xiàng)目的工程進(jìn)度具體分為：正負(fù)零零、 主體結(jié)構(gòu)、結(jié)構(gòu)封頂、外裝修、內(nèi)裝修和交房等階 段及未來上市時(shí)間。4、地塊周邊的配套情況包括道路狀況、交通條件、商業(yè)設(shè)施、生活配套 設(shè)施、文教娛樂設(shè)施等。二、商品房市場的現(xiàn)場調(diào)研所指商品房匝場，主要是已經(jīng)進(jìn)入租售階段的商品房，包括住宅、辦公和商業(yè)設(shè)施，對其現(xiàn)場週研可分為租售現(xiàn)場調(diào)IE和施工現(xiàn)場週研兩方面

4、。住宅樓盤現(xiàn)場週的具體內(nèi)容住宅樓盤信息樓盤概況物業(yè)名稱推廣名售樓情況現(xiàn)場售樓處售樓處電話其他售樓處售樓處電話開工日期開盤時(shí)間樓盤現(xiàn)狀交房日期預(yù)定價(jià)格開盤價(jià)格銷售價(jià)格岀租價(jià)格銷售狀況物業(yè)管理費(fèi)配套條件樓盤地址匹周道路東西化主要交通動(dòng) 線周邊交通捷運(yùn)系統(tǒng)出行方式居住氛圍周邊樓寸 人文大型公 建公園綠化就醫(yī)條件就學(xué)條件商業(yè)環(huán)境小區(qū)規(guī)模占地面積建筑形態(tài)總建筑面積規(guī)劃戶勺在售面枳在售戶扌-If容積率綠化率代表景觀訴 求會(huì)所規(guī)劃小區(qū)配套公建配套車位價(jià)格產(chǎn)品塑造安保系統(tǒng)外立面窗材 電梯品牌 裝修狀況地上岀租地上岀售地下出租地下岀售智能化設(shè)施走廊房型I面積套數(shù)總價(jià)房型情況主力房型主力面積銷售狀況賣場營建SP活動(dòng)樣板房特別之處人員水平賣場氣氛行情差價(jià)景觀差價(jià)樓層差價(jià)房型差價(jià)朝向差價(jià)價(jià)格定位主力去化房 型主力去化價(jià)格（單價(jià)）主力去化面 積主力去化價(jià)格 （總價(jià)）去化原因特別優(yōu)惠優(yōu)惠方法客源情況客源來源主力客源其他情況物業(yè)管理開發(fā)商企劃管理廣告代理設(shè)計(jì)單位施工單位辦公樓項(xiàng)目現(xiàn)場調(diào)班內(nèi)容表冃心本料 基資樓盤 名稱聯(lián)系 電話發(fā) 開商開期 公日霍級1S四*東南套件 配條西匕TT商業(yè)樓盤現(xiàn)場調(diào)研內(nèi)容表商業(yè)樓盤信息基本資料商鋪名稱商鋪地址所屬商圈所屬特色街聯(lián)系地址聯(lián)系電話配套條件四周道路東南西北交通動(dòng)線周邊交通居住環(huán)境其他產(chǎn)品狀況建筑面積營業(yè)面積開間進(jìn)深層數(shù)層冋單層面積建筑屬件經(jīng)營狀況租金價(jià)格銷售價(jià)格付款方