市場細分及調研

1、房地產(chǎn)細分市場現(xiàn)場調研現(xiàn)場調研成為房地產(chǎn)市場調研最重要的方式之 一，本童主要針對土地市場、住宅市場、辦公匝 場、商業(yè)市場等四類主要細分市場的現(xiàn)場調研方法 和特點的異同進行闡述和分析。房地產(chǎn)市場可細分為,十地市場.住宇市場.辦 公市場、商業(yè)市場和其他類別市場。由于蜃地芒項目具有地域性的特點，周邊項目必將 是強有力的競爭對手，因而周邊項目也成為現(xiàn)場週 研的主要對象。對與本項目檔次相同、品質相近、 環(huán)境相似的項目進行週班，可以為本項目制定合理 的場定位和營銷策略提供參考。而對皿上一些 知名、成功項目展開調研,則更是有利于汲取經(jīng) 驗、開拓思路。現(xiàn)場調查一般流程第一步：制定規(guī)劃第二步：工具準備第三步：實

2、施調查第四步：做好資料的整理和入庫現(xiàn)場調查注意事項多看、多問、多聽、多記、多思一、土地市場的現(xiàn)場調研（一）十地市場調研的內容調研范圍：1、國家準備用于房地芒開發(fā)但尚未轉讓使用權 的土地2、開發(fā)商手中尚未進入實質性建設階段的地塊3、尚未進入銷售階段的在建工程項目調研具體內容：1、地塊的具體位置和方位2、與地塊有關的要素情況 地塊的占地面積、規(guī) 劃建筑面積（地上和地下建筑面積）及相關經(jīng)濟指 標（容積率、綠化率、建筑高度、建筑層數(shù)等）、 開發(fā)商、設計單位、施工單位等。例I項目名稱I逸仙華庭所屬區(qū)寶山淞南板塊域物業(yè)地址逸仙路1238弄占地面積67000總建面 積117000容積率1.75綠化率45%建

3、筑層數(shù)17建筑高 度51米建筑形態(tài)多層、小高層主力戶型二房、三房開發(fā)商上海澤欣房劃產(chǎn)開發(fā)有 限公司建筑設 計上海藝建建筑設計有限 公司景觀設計飛揚環(huán)境藝術設計有限 公司施工單 位3、地塊目前的基本狀況土地現(xiàn)狀分為：未拆遷、拆遷中、場地平整、 已開工等階段。已開工項目的工程進度具體分為：正負零零、 主體結構、結構封頂、外裝修、內裝修和交房等階 段及未來上市時間。4、地塊周邊的配套情況包括道路狀況、交通條件、商業(yè)設施、生活配套 設施、文教娛樂設施等。二、商品房市場的現(xiàn)場調研所指商品房匝場，主要是已經(jīng)進入租售階段的商品房，包括住宅、辦公和商業(yè)設施，對其現(xiàn)場週研可分為租售現(xiàn)場調IE和施工現(xiàn)場週研兩方面

4、。住宅樓盤現(xiàn)場週的具體內容住宅樓盤信息樓盤概況物業(yè)名稱推廣名售樓情況現(xiàn)場售樓處售樓處電話其他售樓處售樓處電話開工日期開盤時間樓盤現(xiàn)狀交房日期預定價格開盤價格銷售價格岀租價格銷售狀況物業(yè)管理費配套條件樓盤地址匹周道路東西化主要交通動 線周邊交通捷運系統(tǒng)出行方式居住氛圍周邊樓寸 人文大型公 建公園綠化就醫(yī)條件就學條件商業(yè)環(huán)境小區(qū)規(guī)模占地面積建筑形態(tài)總建筑面積規(guī)劃戶勺在售面枳在售戶扌-If容積率綠化率代表景觀訴 求會所規(guī)劃小區(qū)配套公建配套車位價格產(chǎn)品塑造安保系統(tǒng)外立面窗材 電梯品牌 裝修狀況地上岀租地上岀售地下出租地下岀售智能化設施走廊房型I面積套數(shù)總價房型情況主力房型主力面積銷售狀況賣場營建SP活動樣板房特別之處人員水平賣場氣氛行情差價景觀差價樓層差價房型差價朝向差價價格定位主力去化房 型主力去化價格（單價）主力去化面 積主力去化價格 （總價）去化原因特別優(yōu)惠優(yōu)惠方法客源情況客源來源主力客源其他情況物業(yè)管理開發(fā)商企劃管理廣告代理設計單位施工單位辦公樓項目現(xiàn)場調班內容表冃心本料 基資樓盤 名稱聯(lián)系 電話發(fā) 開商開期 公日霍級1S四*東南套件 配條西匕TT商業(yè)樓盤現(xiàn)場調研內容表商業(yè)樓盤信息基本資料商鋪名稱商鋪地址所屬商圈所屬特色街聯(lián)系地址聯(lián)系電話配套條件四周道路東南西北交通動線周邊交通居住環(huán)境其他產(chǎn)品狀況建筑面積營業(yè)面積開間進深層數(shù)層冋單層面積建筑屬件經(jīng)營狀況租金價格銷售價格付款方