房地產(chǎn)估價理論與方法試題及答案解析

1、2009年房地產(chǎn)估價理論與方法考試試題及答案解析一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號）1一個估價項目中的估價目的，本質(zhì)上是由（）決定的。A估價機(jī)構(gòu) B估價師C估價報告使用者 D估價委托人的估價需要2一個估價項目中的價值類型，本質(zhì)上是由（）決定的。A估價委托人 B估價師 C估價目的D估價對象3下列關(guān)于價值類型的表述中，錯誤的是（）。A在用價值為市場價值 B投資價值屬于非市場價值C市場價值的前提之一是繼續(xù)使用 D同一估價對象可能有不同類型的價值4李某購買的商品房交付后，經(jīng)檢測室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計李某治理空氣污染的費(fèi)用為50

2、00元，并延遲入住3個月。當(dāng)?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運(yùn)營費(fèi)用占有效毛租金的15%。若月報酬率為05%，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)給李某造成的損失為（）元。A5000 B12574 C12650 D139115下列經(jīng)濟(jì)活動中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價的是（）。A了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價值B了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價值C了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價值的變化D了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額6任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的（）特性決定的。A易受限制 B相互影響 C獨(dú)一無二 D不可

3、移動7下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)的是（）。A用途專業(yè)的房地產(chǎn) B價值較大的房地產(chǎn)C獨(dú)立使用的房地產(chǎn) D不可分割的房地產(chǎn)8下列影響某套住宅價格的因素中，不屬于實物因素的是（）。A戶型 B樓層 C層高 D裝修9對于同一估價對象和同一估價時點，下列價值類型中評估價值最大的一般是（）。A謹(jǐn)慎價值 B市場價值 C殘余價值 D快速變現(xiàn)價值10某套200、單價4000元/的住宅，要求成交時首付20萬元，余款在3年內(nèi)分3期支付，每期末支付20萬元。如果折現(xiàn)率為5%，則該套住宅的實際價格為（）萬元。A7184 B7447 C7523 D800011下列房地產(chǎn)價格中，相對能更好反映地價水平高低的是（）。A土地

4、總價 B土地單價 C樓面地價D商品房價格12設(shè)立地役權(quán)通常會使（）。A供役地的價值下降 B需役地的價值下降C供役地與需役地的價值都下降 D供役地與需役地的價值都上升13下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的是（）。A在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲B增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲C在買方市場下，增加賣方的稅收通常會使房地產(chǎn)價格下降D嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會使房地產(chǎn)價格下降14在建工程抵押價值評估中扣除拖欠的建設(shè)工程款，符合房地產(chǎn)估價普適技術(shù)性原則中的（）。A謹(jǐn)慎原則 B替代原則 C合法原則 D最高最佳利用原則15近日出具的一份估價報告中的估價時點，

5、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況所對應(yīng)的時間均為一年前的某個日期，其估價類型可能是（）。A在建工程抵押估價 B房地產(chǎn)損害賠償估價C期房市場價值評估 D房地產(chǎn)估價的復(fù)核估價16在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基準(zhǔn)時應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是（）。A統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 B統(tǒng)一付款方式C統(tǒng)一價格單位 D統(tǒng)一市場狀況17估價對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實例成交價格為86萬元，含有一個現(xiàn)價為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價格為（）萬元。A7500 B7560 C8360 D860

6、018某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費(fèi)30萬元，每年增加電費(fèi)等運(yùn)營費(fèi)用5萬元。該寫字樓的預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，報酬率為8%，該寫字樓因采光受影響造成的損失為（）萬元。A3500 B5629 C8629 D1800019某房地產(chǎn)2009年4月的價格為6500元/，已知該類房地產(chǎn)2009年310月的價格指數(shù)分別為10553、10385、10004、9986、9828、9645、9217、9008（均以上個月為基數(shù)100），該房地產(chǎn)2009年10月的價格為（）元/。A511051 B530726 C554995 D56381320報酬率是一種與利率，內(nèi)部收益率同性

7、質(zhì)的比率，對其內(nèi)涵的理解應(yīng)是（）。A投資率是投資回收與投入資本的比率B風(fēng)險大的投資，不確定因素多，故報酬率應(yīng)低。反之，報酬率應(yīng)高C當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時，投資者將提高所要求的報酬率D當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要低于其他較長期投資的報酬率21對于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是（）。A建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間B在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時間C由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時間D剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實際年齡之和的時間22某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費(fèi)30萬元，維修費(fèi)、，保險費(fèi)、管理費(fèi)等50萬

8、元，水電供暖費(fèi)等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為（）萬元。A245 B275 C315 D34523某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報酬率為6%，該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A48999 B49553 C69553 D8000024某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元/，已知取得土地時樓面地價為1000元/，開發(fā)成本和管理費(fèi)用為1200元/，開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開

9、發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費(fèi)用為銷售價格的2%，銷售稅費(fèi)為銷售價格的55%，開發(fā)期為15年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（）。A790% B1108% C1183%D1373%25某成片荒地面積1k，進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為72%，開發(fā)經(jīng)營期為1年。上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計成本是（）元/A31061 B32160 C47787 D4947726某寫字樓的建筑面積為4000，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/。當(dāng)?shù)赜须娞莸念?/p>

10、似寫字樓的平均出租率為90%，月租金為40元/，報酬率為6%，如果修復(fù)沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為（）萬元。A6760 B81124 C162248 D24337227在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價對象開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間一般是（）。A取得待開發(fā)房地產(chǎn)的時間 B開發(fā)期間的某個時間C開發(fā)完成后的時間 D開發(fā)完成之后的某個時間28現(xiàn)評估一個半年前停工的在建工程價值，經(jīng)測算，完成全部工程的建造費(fèi)用為1500元/，其中主體工程900元/，安裝及裝飾裝修工程費(fèi)為600元/。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費(fèi)用均勻投入。若折現(xiàn)

11、率為15%，則在估價時點的續(xù)建費(fèi)用為（）元/。A48652 B52174 C55950 D13987629直線趨勢法y=a+bX中的常數(shù)a、b，是由（）決定的。A房地產(chǎn)的歷史價格資料 B房地產(chǎn)的未來價格資料C房地產(chǎn)的現(xiàn)實價格資料 D估價師選取的現(xiàn)時和未來的價格資料30某類商品房20042008年的售價分別為6000元/、6300元/、6678元/、7212元/、7645元/。利用平均增減量法，該類商品房2009年的價格為（）元/。A797400 B802300 C805625 D80780031威廉阿郎索的在任意區(qū)位處的地租計算公式Pc（t）=NPc-C-kc（t）中，表示（）。A單位面積土地

12、上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量 B市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價格C生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本 D向市場運(yùn)輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本32某工業(yè)用地總面積為3000，容積率為05，樓面地價為1000元/?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為40，相應(yīng)的樓面地價為1500元/。該改變用途理論上應(yīng)補(bǔ)地價為（）萬元。A500 B525 C600 D165033某估價報告中采用收益法評估估價對象價值，估價結(jié)果偏高，其原因可能是（）。A空置率偏小 B運(yùn)營費(fèi)用偏大 C收益期限偏短D報酬率偏高34某估價報告中的估價對象為寫字樓在建工程，采用假設(shè)開發(fā)法求取其價值時，開發(fā)完成后的價值同時采用了市場法和收益法求??；采用成本法求取其價值時，土地采用

13、了基準(zhǔn)地價修正法求取。該估價報告求取寫字樓在建工程的價值，實質(zhì)上采用了（）。A假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價修正法兩種方法B假設(shè)開發(fā)法和成本法兩種方法C假設(shè)開發(fā)法、市場法、收益法和成本法四種方法D假設(shè)開發(fā)法、市場法、收益法、成本法和基準(zhǔn)地價修正法五種方法35在估價假設(shè)和限制條件說明中，當(dāng)無理由懷疑建筑物的結(jié)構(gòu)存在安全隱患時，應(yīng)（）。A假定建筑結(jié)構(gòu)是安全的B肯定建筑物是安全的C強(qiáng)調(diào)建筑結(jié)構(gòu)安全須進(jìn)行相關(guān)專業(yè)鑒定D說明建筑結(jié)構(gòu)安全難以確定二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。錯選或多選均不得分；少選且選擇正確的，每個選項得05分）

14、1下列經(jīng)濟(jì)活動中，需要評估房地產(chǎn)抵押價值的是（）。A增加抵押貸款B抵押期間對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測C抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款D處置抵押房地產(chǎn)E租賃抵押房地產(chǎn)2下列法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)中，應(yīng)作為城市房屋拆遷估價依據(jù)的有（）。A中華人民共和國物權(quán)法 B中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法C城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例D房地產(chǎn)估價規(guī)范E城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見3下列引起房地產(chǎn)價格上漲的因素中，屬于房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。A對房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良 B需求增加導(dǎo)致稀缺性增加C通貨膨脹 D外部經(jīng)濟(jì)E提高建造成本4在實際的房地產(chǎn)估價中，房地產(chǎn)抵押價值通常是抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的價值扣除估價

15、師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括（）。A拖欠建設(shè)工程價款 B已抵押擔(dān)保的債券數(shù)額C房地產(chǎn)變賣處置費(fèi)用D訴訟費(fèi)用E其他法定優(yōu)先受償款5下列房地產(chǎn)價值類型中，屬于非市場價值的有（）。A完全產(chǎn)權(quán)價值 B出租人權(quán)益價值C快速變現(xiàn)值 D承租人權(quán)益價值E殘余價值6下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。A建筑平面布置 B朝向、樓層 C環(huán)境景觀D土地開發(fā)程度E房屋完損等級7下列關(guān)于居民收入水平對房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的有（）。A居民收入的真正增加，通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升B如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對房地產(chǎn)價格影響不大C如果居民收入

16、的增加是中等收入者的收入增加，則會促使房地產(chǎn)上升D如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產(chǎn)投資或投機(jī)行為，則對房地產(chǎn)價格影響不大E居民收入水平的變化對房地產(chǎn)價格影響不大8根據(jù)現(xiàn)行法律，下列房地產(chǎn)中不應(yīng)作為以抵押為目的的估價對象的有（）。A土地所有權(quán) B依法承包的荒山的土地使用權(quán)C宅基地使用權(quán)D固有汽車加油站E鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房9下列房地產(chǎn)中，一般情況下適用市場法估價的有（）。A標(biāo)準(zhǔn)廠房 B房地產(chǎn)開發(fā)用地 C行政辦公樓 D寫字樓E在建工程10就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（ ）。A較樂觀的估計值 B較保守的估計值 C過高的估計值D過

17、低的估計值E可能的估計值11成本法中，在計算投資利息時，應(yīng)計息項目包括（）。A土地取得成本 B開發(fā)成本 C管理費(fèi)用 D銷售費(fèi)用E銷售稅費(fèi)12某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬在2009年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，預(yù)計該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設(shè)計約需6個月；建成前半年開始銷售，銷售期為1年，下列選項中，正確的有（）。A利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價，估價時點為2009年10月18日B利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價，估價時點為2010年4月18日C開發(fā)經(jīng)營期為2009年10月18日至2011年10月18日D建設(shè)期為2009年10月18日至2011年10月18日E銷售期為2011年4月18日至2012

18、年4月18日13針對某個估價對象，下列關(guān)于估價方法選用的說法中，正確的有（）。A理論上適用的估價方法，都必須選用 B在適用的估價方法中，選用兩種即可C理論上適用的估價方法因客觀原因不能用的，可以不用D必須選用兩種以上的估價方法，不能只選用一種估價方法E僅有一種估價方法適用的，可只選用一種估價方法14甲地塊臨街深度為100ft，臨街寬度為15ft，形狀為矩形，總價為100萬元，相鄰的乙地塊也為臨街寬度15ft的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”，下列關(guān)于乙地塊價格的表述中，正確的有（）。A若乙地塊臨街深度為25ft，則其總價為25萬元B若乙地塊臨街深度為50ft，則其總價為50萬元

19、C若乙地塊臨街深度為75ft，則其總價為90萬元D若乙地塊臨街深度為100ft，則其總價為1 10萬元E若乙地塊臨街深度為150ft，則其總價為117萬元15在房地產(chǎn)買賣中對估價有多種需要，包括評估（）。A擬買賣的房地產(chǎn)市場價值 B買方愿意支付的最低價C買方可承受的最高價 D賣方可接受的最低價E賣方愿意接受的最高價三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“”表示正確，用“”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分）1在城市房屋拆遷中，如果被拆遷房屋的合同租金與市場租金差異較大，則在估價時應(yīng)考慮此因素。 （）2在城市房屋拆遷估價中，當(dāng)拆遷補(bǔ)

20、償實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房的，因所調(diào)換的房屋狀況為未來某個時點的狀況，所以估價時點應(yīng)為未來。 （）3對于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言，從某個特定投資角度評估出的投資價值，一般大于市場價值。 （）4在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得的價值大大高于市場法或收益法求得的價值，則說明房地產(chǎn)市場不景氣。 （）5周圍環(huán)境狀況是否良好、交通是否有利于商品運(yùn)輸是確定商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素。 （）6不論是何種估價目的，估價對象狀況不一定是估價時點時的狀況，評估估價對象價值所依據(jù)的市場狀況。 （）7當(dāng)估價對象為“干凈”的房地產(chǎn)、可比實例是帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)時，其統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價格換算公式是：房

21、地產(chǎn)價格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格+債務(wù)一債權(quán)。 （）8房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無形收益，無形收益通常難以貨幣化，難以在計算凈收益時予以考慮，但可通過選取較高的報酬率或資本化率予以考慮。 （）9某房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤為360萬元，土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用合計為2000萬元，投資利息為200萬元，企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅200萬元，該房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資利潤率為18%。 （）10成本法是先分別求取估價對象在估價時點的重新構(gòu)建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估計對象價值的方法。 （）11在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)、后續(xù)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用

22、、銷售稅費(fèi)等，主要是根據(jù)估價對象的相應(yīng)生產(chǎn)水平估計出的。 （）12一般來說，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價時，同一估價對象在自己開發(fā)前提下評估出的價格大于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值，在被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值小于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值。 （）13運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測的條件是，房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否則就不宜采用這種方法。 （）14某城市路線標(biāo)準(zhǔn)深度為24m，劃分為三個等份，從街道方向算起，各等份單獨(dú)深度價格修正率分別為50%、30%、20%，則臨街16m的矩形土地的平均深度價格修正率為120%。 （）15一份完整的估價報告通常由封面、目錄、估價師聲明、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告和附件六部分組成。 （四、計算題（共2題，每題10分。要求列出算式，計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計