房地產(chǎn)項目融資前成本調(diào)查模板

1、中泰創(chuàng)展控股有限公司中泰創(chuàng)展“項目名稱”房地產(chǎn)融資項目 盡職調(diào)查報告模板申請企業(yè)名稱 融資金額 融資期限 總息費(fèi)率 業(yè)務(wù)類型： 抵押 質(zhì)押 其他主要擔(dān)保條件 業(yè)務(wù)團(tuán)隊 盡職調(diào)查聲明我們在此聲明與保證：本報告是按照中泰控股有限公司盡職調(diào)查規(guī)范要求和公司有關(guān)規(guī)定，根據(jù)融資申請人提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎現(xiàn)場及非現(xiàn)場調(diào)查、訪談、核實、分析和整理，并在此基礎(chǔ)上針對項目特點設(shè)計交易模式、制定方案后完成的。報告全面反映了客戶及項目最主要、最基本的信息，我們對報告內(nèi)容的真實性、準(zhǔn)確性、完整性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。盡調(diào)人員： 調(diào)查日期： 年 月 日協(xié)助盡調(diào)人員： 協(xié)助調(diào)查日期： 年 月 日目 錄一、

2、項目背景5二、方案與風(fēng)控措施5（一）基本要素5（二）交易結(jié)構(gòu)51、項目的進(jìn)入52、項目的退出53、項目公司的管理5（三）風(fēng)控措施5三、交易對手5（一）申請人/項目公司51、基本情況及歷史沿革52、申請人的股權(quán)結(jié)構(gòu)53、組織結(jié)構(gòu)54、高管層情況介紹55、經(jīng)營情況調(diào)查6（二）控股股東/實際控制人6（三）項目公司財務(wù)狀況61、項目公司稅收政策62、項目公司財務(wù)信息6（四）項目公司征信情況8四、融資項目9（一）項目基本情況91、項目概況及現(xiàn)狀92、控規(guī)指標(biāo)93、開發(fā)計劃104、設(shè)計、施工、監(jiān)理情況及各合作方介紹11（二）項目市場情況111、項目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況112、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體情況113、項

3、目市場情況11（三）項目分析121、總投資122、建設(shè)成本預(yù)測133、項目銷售預(yù)測144、項目財務(wù)效益評估145、盈虧平衡分析15五、項目綜合評價151、客戶定位152、項目SWOT分析15六、還款來源151、還款來源介紹152、項目現(xiàn)金流分析15七、風(fēng)險評估16八、結(jié)論及建議16九、項目資料附件列表16一、 項目背景二、 方案與風(fēng)控措施（一） 基本要素l 融資申請人： l 融資項目名稱：l 申請融資金額：l 融資期限：l 融資用途：l 融資方式：l 融資息費(fèi)成本：l 還本付息方式：（二） 交易結(jié)構(gòu)1、 項目的進(jìn)入2、 項目的退出3、 項目公司的管理 （三） 風(fēng)控措施三、 交易對手（一） 申請

4、人/項目公司1、 基本情況及歷史沿革2、 申請人的股權(quán)結(jié)構(gòu)（以網(wǎng)狀圖或表格的形式列出，需要追溯到實際控制人）3、 組織結(jié)構(gòu)4、 高管層情況介紹（法定代表人、財務(wù)總監(jiān)以及項目負(fù)責(zé)人，至少包括受教育程度、畢業(yè)學(xué)校、本人從業(yè)經(jīng)歷、本行業(yè)從業(yè)資歷等；查法定代表人的人民銀行個人征信記錄）5、 經(jīng)營情況調(diào)查（二） 控股股東/實際控制人對于控股股東:重點介紹其從業(yè)經(jīng)歷、過往開發(fā)的房地產(chǎn)項目情況、是否多元化經(jīng)營、是否跨地域經(jīng)營，并匡算股東原始積累。1、如存在股東或?qū)嶋H控制人對項目追加投入（資本公積及其他應(yīng)付款），比照原始積累，進(jìn)行資金來源合理性分析，以判斷其是否存在隱性民間借貸行為。2、如存在多元化經(jīng)營情況，

5、要進(jìn)一步調(diào)查其關(guān)聯(lián)公司情況和公司不同行業(yè)對公司經(jīng)營的貢獻(xiàn)程度）。（三） 項目公司財務(wù)狀況1、 項目公司稅收政策稅收政策稅 種稅 率稅 種稅 率營業(yè)稅土地使用稅土地增值稅（預(yù)繳）房產(chǎn)稅土地增值稅（清算）城市建設(shè)稅/費(fèi)企業(yè)所得稅（預(yù)繳）教育和衛(wèi)生附加費(fèi)企業(yè)所得稅（清算）地方教育費(fèi)附加施工合同印花稅購房合同印花稅2、 項目公司財務(wù)信息列示項目公司近三年及最近一期的財務(wù)報表數(shù)據(jù)，并對報表中的重點科目進(jìn)行詳細(xì)說明。應(yīng)在現(xiàn)場查閱借款方會計憑證和相關(guān)賬目的前提下，認(rèn)真核實各相關(guān)會計科目的財務(wù)數(shù)據(jù)并收集相關(guān)財務(wù)資料，依據(jù)收集的相關(guān)數(shù)據(jù)資料，編制對應(yīng)的會計科目明細(xì)表。（1）預(yù)付賬款按照分期、分項目匯總列示明細(xì)分

6、類金額付款時間/期間按照同期、同項目，不同的收款單位列示明細(xì)一期收款單位付款金額付款時間/期間二期（2）存貨按照分期、分項目匯總列示明細(xì)分類金額付款時間/期間按照同期、同項目，不同的對方單位列示明細(xì)一期科目收款單位付款金額付款時間/期間土地出讓金及契稅拆遷補(bǔ)償費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)二期往來款明細(xì)表報表科目金額款項性質(zhì)與本企業(yè)關(guān)系（是否關(guān)聯(lián)公司）歸還時間應(yīng)收賬款合計其他應(yīng)收款合計應(yīng)付賬款合計其他應(yīng)付款合計短期借款明細(xì)表借款方借款金額貸款方借款期限借款方式抵押物信息擔(dān)保方（四） 項目公司征信情況1、 查詢?nèi)嗣胥y行征信系統(tǒng)；2、 查詢被執(zhí)行人執(zhí)行信息；3、 通過查閱報刊雜志、調(diào)閱相

7、關(guān)行業(yè)報告和上網(wǎng)查詢等方式。（如有負(fù)面信息，應(yīng)進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)查核實，并予以說明。）四、 融資項目（一） 項目基本情況1、 項目概況及現(xiàn)狀 項目所在城市區(qū)域，主要開發(fā)面積（包括土地面積、規(guī)劃用地面積），業(yè)態(tài)構(gòu)成，分幾期開發(fā)，各期包含的內(nèi)容2、 控規(guī)指標(biāo) 項目基本控規(guī)指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱一期指標(biāo)別墅 -1,3層二期指標(biāo)高層住宅 18-31層 三期指標(biāo)高層酒店28層單位1總用地面積m21.1道路及公共用地面積m21.2建設(shè)用地面積m22綠地率3建筑密度4建筑高度4規(guī)劃容積率5總建筑面積m25.1地上建筑面積m2住 宅m2住宅m2=90m2(90，120)m2120m2商 業(yè)m2寫字樓廉租房、保障房5.2

8、地下建筑面積m2車位個商業(yè) （2層）m2人防（含車庫1層）m23、 開發(fā)計劃序號節(jié)點名稱完成時間一期-別墅二期-高層住宅多層商業(yè)三期高層酒店1取得土地使用證2設(shè)計單位確定3概念設(shè)計完成4規(guī)劃設(shè)計報批文本完成5取得規(guī)劃用地使用許可證6擴(kuò)初設(shè)計完成7施工報建圖完成8取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證9全套施工圖完成10總包單位確定（招標(biāo)）11取得施工許可證12景觀施工圖完成13基礎(chǔ)施工至±0.00014售樓處建成15達(dá)到預(yù)售條件16取得預(yù)售許可證17樣板間開發(fā)時間18主體結(jié)構(gòu)封頂21外立面裝飾工程完成22室內(nèi)裝飾工程完成23安裝工程及調(diào)試完成24室外配套、園建完成25竣工備案時間26預(yù)驗收時間27竣

9、工驗收完成28交房時間4、 設(shè)計、施工、監(jiān)理情況及各合作方介紹項目實施單位規(guī)劃設(shè)計單位建筑設(shè)計單位施工總承包商監(jiān)理單位（二） 項目市場情況1、 項目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況人口總量、CPI在全省排名以及人均收入情況2、 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體情況包括剛需、供應(yīng)量、最近一年市場銷售情況3、 項目市場情況（1） 項目區(qū)域交通情況（附位置圖）（2） 項目配套設(shè)施情況（3） 周邊主要土地成交情況（4） 周邊競爭項目分析樓盤名稱產(chǎn)品類型位置開發(fā)商總建筑面積各產(chǎn)品類型均價產(chǎn)品備案價格開盤時間銷售情況數(shù)據(jù)來源（三）項目分析對于我公司只介入分期開發(fā)的項目中的某一期項目的情況，還應(yīng)具體分析我司介入該期項目的資金運(yùn)用與來源

10、的情況。1、 總投資1）總投資測算總建筑面積： 可售面積： 借款期可售面積：項目名稱投資額已投入(萬元)未投入(萬元) 按總建筑面積單價(元)按可售面積單價(元)開發(fā)成本土地費(fèi)用政府行政事業(yè)性收費(fèi)前期工程費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)（分住宅、商業(yè)、寫字樓）其中：地上建筑 地下建筑社區(qū)管網(wǎng)及園林工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)其他工程費(fèi)開發(fā)期間費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)管理費(fèi)用（列明：取費(fèi)依據(jù)）財務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用（列明：取費(fèi)依據(jù)）其他費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)用項目總投資2）總投資資金來源構(gòu)成序號項目金額（萬元）占總投資比例1投資位記賬，企業(yè)重要往來方相原始積累，進(jìn)行資金來源合理性分析。12121212121212121212121212121

11、2121212121212121212121212121212121212121212121212121212121212121212121212121212121212121212121212121212121212121212121212121212121212121212121212121212121212121212總投資1自有資金（注冊資本及資本公積）2信托貸款3銀行貸款4我司貸款5其他借款6銷售回款3）已投入資金來源及合理性分析4）融資額度的合理性分析2、 建設(shè)成本預(yù)測測算前提條件：(各項費(fèi)用假設(shè)占比)， 見（附表一）。3、 項目銷售預(yù)測測算前提條件：(分年完工假設(shè)、銷售比例的假設(shè)

12、及依據(jù)、價格假設(shè)及依據(jù)等) 1）銷售方案2）銷售預(yù)測（附表二）業(yè)態(tài)可售面積預(yù)計單價總金額收入占比住宅公寓商業(yè)寫字樓酒店車庫/地下車位4、 項目財務(wù)效益評估成本利潤表科目金額(萬元)可售面積單方(元/平方米)1.銷售收入2.銷售成本3.期間費(fèi)用營銷費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用4.銷售稅費(fèi)土地增值稅營業(yè)稅及附加5.銷售利潤6.營業(yè)外收入6.營業(yè)利潤合計7.企業(yè)所得稅8.營業(yè)凈利潤經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：銷售凈利率投資利潤率項目投資財務(wù)評價指標(biāo)項目總投資項目總收入項目資金峰值股本投資項目稅前利潤項目稅后凈利潤 銷售凈利潤率總投資凈利潤率股本投資獲利倍數(shù)5、 盈虧平衡分析（1）當(dāng)銷售利潤為零時的銷售單價（假定銷售比例不變）

13、；（2）當(dāng)銷售利潤為零時的銷售比例（假設(shè)銷售單價不變）五、 項目綜合評價1、 客戶定位2、 項目SWOT分析優(yōu)勢（S）劣勢（W）機(jī)會（O）威脅（T）項目SWOT結(jié)論六、 還款來源1、 還款來源介紹2、 項目現(xiàn)金流分析（1）正常情況下的現(xiàn)金流業(yè)態(tài)借款期內(nèi)銷售面積銷售單價借款期內(nèi)銷售周期去化率累計凈現(xiàn)金流（2）壓力測試下的現(xiàn)金流A、在銷售進(jìn)度不變的情況下，假設(shè)銷售單價下降5%、10%、20%時對該項目的影響；B、在銷售單價不變的情況下， 假設(shè)銷售成本增加5%、10%和20%對該項目的影響七、 風(fēng)險評估八、 結(jié)論及建議九、 項目資料附件列表附表一：建筑成本測算序號子項名稱測算金額（萬元）2012Q4

14、2013Q12013Q22013Q32014Q42014Q12014Q22014Q3一土地費(fèi)用-1地價款及市政配套費(fèi)2合作款項3紅線外市政設(shè)施費(fèi)4拆遷補(bǔ)償費(fèi)5市政配套設(shè)施的其他支出二政府行政事業(yè)性收費(fèi)-1報批報建費(fèi)2增容費(fèi)三前期工程準(zhǔn)備費(fèi)-1勘測丈量費(fèi)2規(guī)劃設(shè)計可研費(fèi)3三通一平費(fèi)其中：臨時道路臨時用電臨時用水場地平整4臨時設(shè)施費(fèi)5其他支出四主體建筑（裝修）工程費(fèi)-1地基與基礎(chǔ)工程2地下結(jié)構(gòu)及粗裝修3地上結(jié)構(gòu)及粗裝修4門窗工程5室外精裝修6室內(nèi)精裝修7其他五主體安裝工程費(fèi)-1室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備2室內(nèi)空調(diào)、電梯設(shè)備3消防系統(tǒng)4弱電（智能化）系統(tǒng)5地下室停車場導(dǎo)引系統(tǒng)6其他設(shè)備六社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)-1

15、室外給排水系統(tǒng)費(fèi)2室外采暖系統(tǒng)費(fèi)3室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)4室外高低壓電力系統(tǒng)費(fèi)5室外消防系統(tǒng)費(fèi)6室外通訊、有線電視系統(tǒng)費(fèi)七園林環(huán)境工程費(fèi)-1環(huán)境設(shè)計費(fèi)2綠化建設(shè)費(fèi)3建筑小品4道路及廣場建造費(fèi)5大門圍墻建造費(fèi)6室外照明7樓體泛光8標(biāo)識系統(tǒng)制作9室外零星設(shè)施八配套設(shè)施費(fèi)-1物業(yè)服務(wù)用房2業(yè)主會所3幼兒園4學(xué)校5兒童游樂設(shè)施6環(huán)衛(wèi)設(shè)施7運(yùn)動設(shè)施8超市（配套商業(yè)設(shè)施）9其他支出九開發(fā)間接費(fèi)-1工程管理費(fèi)十其他建設(shè)工程支出-1工程監(jiān)理2工程造價顧問咨詢3物業(yè)服務(wù)啟動費(fèi)4資本化利息5其他支出成本合計-附表二：銷售預(yù)測表201220132014Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3融資后住宅銷售面積銷售比例銷售均價（元）銷售收入（萬元）寫字樓銷售面積銷售比例銷售均價（元）銷售收入（萬元）商業(yè)銷售數(shù)量銷售比例銷售均價（元）銷售收入（萬元）車位銷售數(shù)量銷售比例銷售均價（元）銷售收入（萬元）注解：對投資項目未來銷售預(yù)測的方法。1.參考前期銷售進(jìn)度和價格。2.參考周邊類似樓盤的銷售進(jìn)度和價格3.結(jié)合當(dāng)?shù)刭彿咳后w辦理全款和按揭的比例，并考慮銀行按揭款回款的情況。4.結(jié)合本項目的品質(zhì)以及開發(fā)商的實力，以當(dāng)?shù)鼗蚩杀葏^(qū)域市場以往年度其他可比項目的整體銷售收入作