房地產(chǎn)工程管理體系的建立與實(shí)施

1、房地產(chǎn)工程管理體系的建立與實(shí)施第一講：房地產(chǎn)工程時(shí)間計(jì)劃管理1 房地產(chǎn)時(shí)間管理的政策風(fēng)險(xiǎn)2 房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)度計(jì)劃的核心理念經(jīng)營進(jìn)度3 房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理的操作原則向關(guān)鍵工作要時(shí)間，向非關(guān)鍵工作要資源4 計(jì)劃管理的概念：什么是計(jì)劃？4.1 惠普POM：計(jì)劃是部門之間溝通的工具。4.2 計(jì)劃要點(diǎn)：確定少數(shù)關(guān)鍵性指標(biāo)，確保部門協(xié)調(diào)一致。4.3 惠普執(zhí)行力：計(jì)劃是控制軍隊(duì)行進(jìn)步伐的“鼓點(diǎn)”。5 房地產(chǎn)工程時(shí)間計(jì)劃與現(xiàn)場施工進(jìn)度的關(guān)系 5.1 房地產(chǎn)工程時(shí)間計(jì)劃比現(xiàn)場施工進(jìn)度內(nèi)涵更豐富；5.2 現(xiàn)場施工進(jìn)度是房地產(chǎn)工程時(shí)間計(jì)劃的實(shí)物體現(xiàn)；5.3 房地產(chǎn)工程時(shí)間計(jì)劃管理評估因素多元化，現(xiàn)場施工進(jìn)度控制更

2、直觀；5.4 影響現(xiàn)場進(jìn)度的，往往不是承建單位，而是開發(fā)商自己。6 房地產(chǎn)工程時(shí)間計(jì)劃的目的 6.1 確保工程任務(wù)順利完成6.2 保證跨專業(yè)、跨部門的信息整合、共享、暢通6.3 便于領(lǐng)導(dǎo)對開發(fā)過程進(jìn)行監(jiān)控與調(diào)整7 房地產(chǎn)工程時(shí)間計(jì)劃智慧金鑰匙 7.1 計(jì)劃的本質(zhì)是工作開始前，思考如何做好它。7.2 避免過于樂觀，尤其是在項(xiàng)目的初期，留有余地。7.3 計(jì)劃是所有人的承諾，制定前應(yīng)消除不同意見。7.4 經(jīng)常召開協(xié)調(diào)和溝通會(huì)議，是統(tǒng)一思想的法寶。7.5 執(zhí)行中保持項(xiàng)目計(jì)劃的及時(shí)分發(fā)、一致、有效。8 房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)分析8.1 運(yùn)作周期長：監(jiān)控成本和監(jiān)控難度高。8.2 外部接口多：協(xié)調(diào)和可控性難度高。

3、8.3 手工操作為主：標(biāo)準(zhǔn)化和一致性差（分包體系、民工作業(yè)）。8.4 并行運(yùn)作的單位多：協(xié)調(diào)和計(jì)劃控制的難度大（多個(gè)單位在項(xiàng)目現(xiàn)場）。8.5 產(chǎn)品不可逆：前期造成的錯(cuò)誤，到了后期難以改正，糾錯(cuò)的成本高。9 房地產(chǎn)工程時(shí)間計(jì)劃管理體系的內(nèi)容 9.1 房地產(chǎn)工程時(shí)間計(jì)劃管理體系的內(nèi)容主要是在工程管理項(xiàng)目WBS基礎(chǔ)上，細(xì)化活動(dòng)內(nèi)容、配置資源和時(shí)間，明確各部門的任務(wù)和責(zé)任，使項(xiàng)目得到有效監(jiān)控。9.2 中海、萬科的三級管理計(jì)劃案例，詳見鏈接。9.3 某地產(chǎn)集團(tuán)時(shí)間控制計(jì)劃的28個(gè)節(jié)點(diǎn)，詳見鏈接。10 房地產(chǎn)工程時(shí)間進(jìn)度控制實(shí)例 10.1 房地產(chǎn)工程時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃一般分解如下：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的發(fā)展控制計(jì)劃、

4、工程實(shí)施控制計(jì)劃、承建單位和甲供材料進(jìn)場計(jì)劃、承建單位和甲供材料招標(biāo)計(jì)劃、施工圖出圖計(jì)劃。10.2 案例：發(fā)展控制計(jì)劃、工程實(shí)施控制計(jì)劃、承建單位和甲供材料招標(biāo)計(jì)劃、施工圖出圖計(jì)劃。10.3 通過這些計(jì)劃，將參與工程建設(shè)的各個(gè)部門的工作有機(jī)地銜接在一起。11 房地產(chǎn)工程時(shí)間計(jì)劃管理體系的現(xiàn)實(shí)意義：溝通平臺、監(jiān)控平臺、知識平臺12 房地產(chǎn)項(xiàng)目開工之前編制三級管理計(jì)劃的意義：設(shè)置項(xiàng)目的基準(zhǔn)計(jì)劃。13 建立房地產(chǎn)工程時(shí)間計(jì)劃管理體系的基礎(chǔ) 14 房地產(chǎn)工程時(shí)間計(jì)劃管理的任務(wù)是什么？ 14.1 房地產(chǎn)工程計(jì)劃管理的任務(wù)就是以營銷為中心，將企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展計(jì)劃具體落實(shí)到開發(fā)項(xiàng)目工程實(shí)施階段上來，各職

5、能部門根據(jù)批準(zhǔn)的計(jì)劃，開展各項(xiàng)工作，并根據(jù)情況變化對計(jì)劃進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制，從而時(shí)刻保持工程管理的主動(dòng)性。14.2 通俗地說，房地產(chǎn)工程時(shí)間計(jì)劃就是把公司的經(jīng)營計(jì)劃轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)計(jì)劃，從而指導(dǎo)生產(chǎn)。15 怎樣編制房地產(chǎn)工程時(shí)間管理計(jì)劃？ 15.1 房地產(chǎn)工程計(jì)劃管理人員要清楚房地產(chǎn)的整個(gè)開發(fā)流程，并對營銷、設(shè)計(jì)、施工及保修階段的主要工作有所了解，要有一定的組織能力，能協(xié)調(diào)各業(yè)務(wù)的工作。通盤考慮的計(jì)劃是好計(jì)劃。15.2 編制房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃時(shí)要充分認(rèn)識企業(yè)的資源狀況，包括資金的準(zhǔn)備及投入、項(xiàng)目班子的搭建及現(xiàn)有人員的安排、公司現(xiàn)已開發(fā)或正在開發(fā)的項(xiàng)目情況。在認(rèn)識到自身的資源情況下，考慮項(xiàng)目范圍的劃分，充分給足

6、每項(xiàng)工作需要花費(fèi)的時(shí)間，充分考慮實(shí)施時(shí)風(fēng)險(xiǎn)情況，編制出可行的各項(xiàng)計(jì)劃。符合企業(yè)實(shí)際情況的計(jì)劃是好計(jì)劃。15.3 房地產(chǎn)工程計(jì)劃管理人員要對市場上的工作方法進(jìn)行研究，熟悉完成流程中的各項(xiàng)工作需要的時(shí)間，并對此時(shí)間內(nèi)完成工作內(nèi)容的深度有所了解，能夠橫向研究其它房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目所需時(shí)間、周期，注意收集有關(guān)項(xiàng)目開發(fā)、項(xiàng)目操作等方面的資料，以便利用。特別是新到一個(gè)地區(qū)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，一定要了解當(dāng)?shù)氐那闆r。符合市場規(guī)律的計(jì)劃是好計(jì)劃。 15.4 計(jì)劃編制要分層次，誰干的工作誰編計(jì)劃。 能夠操作執(zhí)行的計(jì)劃是好計(jì)劃。 16 如何測算房地產(chǎn)工程工期？ 16.1 房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)工期測算案例17 保證房地產(chǎn)工程進(jìn)度的正

7、確途徑：一是提前安排工作；二是搶工序搭接的時(shí)間。18 如何判斷現(xiàn)場存在工程進(jìn)度問題？ 人、機(jī)、料。19 如何有效執(zhí)行工程時(shí)間計(jì)劃？19.1 目標(biāo)統(tǒng)一的甲方工程時(shí)間計(jì)劃管理體系19.2 組織保障19.3 團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力19.4 資源支持19.5 技術(shù)支持第二講：房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理1 房地產(chǎn)質(zhì)量管理的核心理念產(chǎn)品質(zhì)量1.1 兼顧工藝質(zhì)量、客戶需求和企業(yè)能力，才是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量控制的最佳選擇。1.2 房地產(chǎn)企業(yè)要開發(fā)符合客戶產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的建筑產(chǎn)品，在現(xiàn)階段而言，我認(rèn)為要從建筑產(chǎn)品人性化功能開發(fā)（業(yè)主使用人性化、物業(yè)管理人性化、施工建造人性化） 、建筑產(chǎn)品高新技術(shù)應(yīng)用和建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷維修三個(gè)方面努力

8、。2 衡量產(chǎn)品質(zhì)量成功與否的指標(biāo)：客戶滿意度2.1 客戶對開發(fā)商質(zhì)量與服務(wù)滿意的四重境界：一次購買滿意重復(fù)購買推薦朋友購買以開發(fā)商物業(yè)為榮。2.2 衡量工程質(zhì)量的具體指標(biāo)3 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理與控制思路3.1 工程項(xiàng)目基本保證質(zhì)量3.2 客戶關(guān)注質(zhì)量3.3 優(yōu)秀的產(chǎn)品質(zhì)量4 房地產(chǎn)工程質(zhì)量通病防治措施（客戶關(guān)注質(zhì)量）4.1 業(yè)主工程質(zhì)量投訴熱點(diǎn)分析4.2 某公司分析出現(xiàn)工程質(zhì)量通病的原因分析4.3 他山之石可以攻玉4.3.1 鋁合金門窗質(zhì)量控制4.3.2 民用建筑防水體系4.3.3 筑與抹灰質(zhì)量控制5 如何實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)量房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量管理境界5.1 設(shè)計(jì)質(zhì)量是產(chǎn)品質(zhì)量的先天之本5.1.1 既然房

9、地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不僅僅是工程施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，而且要保證工程的功能性質(zhì)量，那么這就要求我們事先必須把客戶需求研究清楚，根據(jù)客戶的需求，先把產(chǎn)品設(shè)計(jì)好，然后安排施工建造。5.1.2 產(chǎn)品設(shè)計(jì)天生的就有缺陷，后期再補(bǔ)救也代價(jià)慘重 。5.1.3 客戶產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)案例分析。5.1.4 近階段，房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量在于設(shè)計(jì)創(chuàng)新。5.2 怎樣選好讓客戶滿意的材料與部品5.2.1 好的材料應(yīng)該是在滿足設(shè)計(jì)圖紙以及國家的質(zhì)量要求外，還能夠滿足產(chǎn)品的定位要求，營銷策劃的要求。5.2.2 一種材料在某個(gè)樓盤是好材料，客戶滿意度很高，在另一個(gè)樓盤可能就不是好材料了，符合客戶市場的材料是好材料。5.2.3 如何做好產(chǎn)品的

10、選材用料，我們要從產(chǎn)品定位、建筑技術(shù)市場資源、設(shè)計(jì)要求、國家地方有關(guān)規(guī)定等方面來綜合考慮。5.3 人性化設(shè)計(jì)與精湛工藝的完美結(jié)合6 引進(jìn)工程質(zhì)量保險(xiǎn)或擔(dān)保制度風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)工程管理實(shí)戰(zhàn)講座案例錦集房地產(chǎn)工程管理全程策劃書案例第1章工程概況71.1項(xiàng)目概況71.2編制要求7案例71.3工程概況7編制要求7案例71.4典型的平立剖圖或透視圖7第2章開工前準(zhǔn)備工程72.1“七通一平”7給水7排水8電力8道路8通訊9寬帶9天然氣9土地平整92.2施工現(xiàn)場平面布置圖中需要房地產(chǎn)企業(yè)考慮的主要問題9場地分期開發(fā)基本意圖9分期開發(fā)各期場地銜接利用的基本思路9臨時(shí)道路布置以及交通系統(tǒng)9項(xiàng)目部、監(jiān)理機(jī)構(gòu)、施工單

11、位的辦公區(qū)和生活區(qū)布置9豎向垂直運(yùn)輸布置9施工單位的主要加工區(qū)、材料堆放區(qū)、作業(yè)區(qū)9臨時(shí)水電接駁、臨時(shí)變壓器安排9出場車輛的清洗9土方場地內(nèi)搬運(yùn)與大型土方堆放場地9室外管線穿插、園林綠化施工與場地移交的運(yùn)動(dòng)變化9營銷賣場意圖在現(xiàn)場平面布置的體現(xiàn)，詳見售樓準(zhǔn)備工程策劃92.3各種臨時(shí)設(shè)施搭設(shè)的綜合協(xié)調(diào)92.4工程開工合法手續(xù)9用地許可證9計(jì)劃立項(xiàng)證明9規(guī)劃許可證9樁基提前開工證明9基坑開工證明9施工許可證92.5現(xiàn)場施工平面布置圖案例9現(xiàn)場施工措施要求案例9現(xiàn)場施工平面布置圖案例9第3章項(xiàng)目的組織架構(gòu)與崗位職責(zé)103.1編制要求10確立項(xiàng)目經(jīng)理部的機(jī)構(gòu)設(shè)置10明確項(xiàng)目部與監(jiān)理機(jī)構(gòu)的職責(zé)分工103

12、.2項(xiàng)目制管理案例項(xiàng)目制管理的組織架構(gòu)與崗位職責(zé)案例103.3公司職能型管理項(xiàng)目部崗位職責(zé)案例中海地產(chǎn)某項(xiàng)目部崗位職責(zé)案例10第4章項(xiàng)目的綜合協(xié)調(diào)管理10項(xiàng)目的綜合協(xié)調(diào)管理主要任務(wù)是系統(tǒng)協(xié)調(diào)工程與營銷、與設(shè)計(jì)、與政府主管部門、與合作方等配合關(guān)系。此項(xiàng)工作必須事先做好策劃，否則工程管理過程中受到的干擾太多。104.1營銷意圖對工程管理的要求10某世界推盤計(jì)劃表案例10某項(xiàng)目營銷推廣及工程進(jìn)度要求案例10百銳百銳花園項(xiàng)目“六點(diǎn)一線”包裝思路案例104.2售樓準(zhǔn)備工程任務(wù)分配10樣板房裝修10樣板房飾品、家具10賣場包裝104.3與政府職能部門的協(xié)調(diào)10國土局報(bào)建10建設(shè)局報(bào)建10質(zhì)監(jiān)站的日常監(jiān)督管

13、理11安監(jiān)站的日常監(jiān)督11計(jì)劃局報(bào)建11消防局報(bào)建11環(huán)保局報(bào)建11城管辦報(bào)建11民防辦報(bào)建11技術(shù)監(jiān)督局11水務(wù)部門11電力部門11燃?xì)夤?1有限電視11寬頻網(wǎng)絡(luò)11電話通訊124.4與合作方關(guān)系協(xié)調(diào)12明確合作雙方在工程管理上的分工及責(zé)任12合作關(guān)系矛盾處理124.5與項(xiàng)目周邊環(huán)境關(guān)系協(xié)調(diào)12民擾情況協(xié)調(diào)12施工路口安排12夜間施工安排12土方外運(yùn)安排124.6其它房地產(chǎn)公司辦事方式研究12第5章施工部署、項(xiàng)目施工范圍劃分125.1施工部署、項(xiàng)目施工范圍劃分的編制要求12劃分施工標(biāo)段12擬定施工順序、劃分施工流水段。根據(jù)營銷要求，擬定施工順序、劃分施工流水段，地下、主體與安裝、裝修的銜接

14、關(guān)系。12銷售示范區(qū)的施工要求。根據(jù)營銷要求，初步擬定銷售示范區(qū)的施工要求。12擬定分包項(xiàng)及其相互搭接關(guān)系12項(xiàng)目施工范圍的變更控制125.2設(shè)備安裝工程合同范圍劃分方法案例，詳見案例錦集125.3一般住宅項(xiàng)目合同分解意見案例，詳見案例錦集。12第6章工程進(jìn)度管理126.1本項(xiàng)目工程進(jìn)度控制的特點(diǎn)、難點(diǎn)分析以及對策12工程進(jìn)度控制的特點(diǎn)、難點(diǎn)分析12工程進(jìn)度控制的策略126.2甲方工程進(jìn)度控制計(jì)劃管理系統(tǒng)12房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的發(fā)展控制計(jì)劃12工程實(shí)施控制計(jì)劃12承建單位和甲供材料進(jìn)場計(jì)劃12承建單位和甲供材料招標(biāo)計(jì)劃12施工圖出圖計(jì)劃136.3工程進(jìn)度控制計(jì)劃的落實(shí)13工程進(jìn)度標(biāo)志性控制點(diǎn)一覽表

15、13工程進(jìn)度合同化管理13落實(shí)工程進(jìn)度計(jì)劃日常管理136.4房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的發(fā)展控制計(jì)劃、工程實(shí)施控制控制計(jì)劃、承建單位和甲供材料招標(biāo)計(jì)劃、施工圖出圖計(jì)劃案例案例，詳見案例錦集。136.5工程進(jìn)度標(biāo)志性控制點(diǎn)一覽表案例13第7章工程質(zhì)量及安全文明管理147.1工程質(zhì)量目標(biāo)14工程質(zhì)量目標(biāo)案例147.2嚴(yán)格把好設(shè)計(jì)關(guān)14設(shè)計(jì)質(zhì)量是工程質(zhì)量的先天之本14施工圖審查指引案例147.3選好承建單位和監(jiān)理單位14選擇承建單位14選擇監(jiān)理單位147.4做好選材用料147.5現(xiàn)場控制質(zhì)量保證措施14監(jiān)理機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系14施工單位質(zhì)量保證體系14技術(shù)方案先行制度14設(shè)備材料進(jìn)場驗(yàn)收制度15工程樣板驗(yàn)收交底制

16、度15工序控制措施15成品保護(hù)措施15入住前質(zhì)量檢查和維修把握竣工驗(yàn)收最后防線。完工之前，對每一個(gè)非隱蔽分部工程進(jìn)行100的檢查，質(zhì)量缺陷100封閉，將從政府的抽樣驗(yàn)收提高到100的驗(yàn)收。157.6安全文明施工15安全文明施工管理的目標(biāo)15安全文明施工管理措施15工程CI策劃15第8章工程成本管理158.1確定項(xiàng)目定位檔次158.2確定付款條件或合作方式158.3規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中進(jìn)行成本控制158.4選材用料標(biāo)準(zhǔn)確定158.5編制項(xiàng)目工程成本控制指標(biāo)158.6承建單位考察、工程技術(shù)調(diào)研（詳見采購與招標(biāo)管理）158.7招投標(biāo)及材料采購方式（詳見采購與招標(biāo)管理）168.8確定工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)168.9招

17、標(biāo)（詳見采購與招標(biāo)管理）168.10技術(shù)標(biāo)分析、商務(wù)標(biāo)分析（詳見采購與招標(biāo)管理）168.11定標(biāo)（詳見采購與招標(biāo)管理）168.12項(xiàng)目部執(zhí)行合同，把好現(xiàn)場簽證關(guān)168.13甲供材料管理168.14進(jìn)度款支付168.15工程竣工進(jìn)行決算168.16保固金支付16第9章采購與招標(biāo)管理169.1招投標(biāo)及材料采購方式169.2監(jiān)理招標(biāo)16入圍資格16監(jiān)理人員的資質(zhì)審查16現(xiàn)場辦公設(shè)備要求179.3總包招標(biāo)17入圍資格179.4分包管理與甲供材料協(xié)調(diào)17總包管理工作17總包配合工作189.5甲供、限價(jià)材料管理189.6配套專業(yè)分包工程招標(biāo)199.7承建單位考察、工程技術(shù)調(diào)研199.8招標(biāo)199.9技術(shù)標(biāo)

18、分析、商務(wù)標(biāo)分析199.10定標(biāo)19第10章項(xiàng)目的溝通管理1910.1進(jìn)場須知1910.2周例會(huì)1910.3監(jiān)理月報(bào)1910.4工程月報(bào)1910.5里程碑形象進(jìn)度1910.6文件的收發(fā)、傳閱1910.7文件歸檔19第11章項(xiàng)目現(xiàn)場管理標(biāo)準(zhǔn)化1911.1甲方現(xiàn)場項(xiàng)目部工程管理標(biāo)準(zhǔn)化19項(xiàng)目現(xiàn)場計(jì)劃管理流程19現(xiàn)場工程技術(shù)管理流程19現(xiàn)場工程質(zhì)量與安全管理流程19合同管理與履行和現(xiàn)場簽證管理流程19甲供材料管理流程19文件管理流程1911.2監(jiān)理機(jī)構(gòu)現(xiàn)場管理標(biāo)準(zhǔn)化19第12章工程的難點(diǎn)、重點(diǎn)分析以及對策1912.1編制要求19難點(diǎn)分析與對策20重點(diǎn)分析與對策2012.2案例20第13章工程風(fēng)險(xiǎn)與對

19、策21按項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的原因分類：2113.1項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測與控制風(fēng)險(xiǎn)2113.2承建商供應(yīng)商管理風(fēng)險(xiǎn)2113.3設(shè)計(jì)管理風(fēng)險(xiǎn)2113.4甲方管理風(fēng)險(xiǎn)2113.5政府與政策風(fēng)險(xiǎn)2113.6市場+營銷+客戶風(fēng)險(xiǎn)2113.7新材料新技術(shù)新工藝運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)2113.8現(xiàn)場工程質(zhì)量、安全風(fēng)險(xiǎn)21第14章工程驗(yàn)收與物業(yè)移交2114.1工程驗(yàn)收21竣工丈量、規(guī)劃驗(yàn)收21消防驗(yàn)收21燃?xì)怛?yàn)收21電梯驗(yàn)收21人防驗(yàn)收21環(huán)保驗(yàn)收21檔案驗(yàn)收22安監(jiān)驗(yàn)收22三算復(fù)核22竣工核驗(yàn)2214.2物業(yè)正常運(yùn)作手續(xù)辦理22正式水辦理22正式電辦理22燃?xì)忾_通22閉路電視開通22電話開通22網(wǎng)絡(luò)開通22智能化開通2214.3物業(yè)

20、移交22設(shè)備移交22土建移交22第15章工程管理應(yīng)遵守的標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)則2215.1國家規(guī)范2215.2地方規(guī)范2215.3當(dāng)?shù)刂鞴懿块T的規(guī)定22房地產(chǎn)工程管理通用工作內(nèi)容匯總（深圳為例）1 合約、預(yù)算工作內(nèi)容1.1工程合約管理工程分判合同管理.1工程分判范圍的劃分及其相互關(guān)系.2編制項(xiàng)目整體施工招標(biāo)方案及計(jì)劃.3對投標(biāo)單位、工程監(jiān)理和工程造價(jià)咨詢單位資格審查.4組織工程的招標(biāo)工作及評標(biāo)定標(biāo)工作.5組織工程監(jiān)理和工程造價(jià)咨詢委托單位的招標(biāo)工作.6對合同文件進(jìn)行交底和解釋.7辦理工程保險(xiǎn)和保險(xiǎn)索賠事宜.8檢查監(jiān)督分判合同執(zhí)行情況，建立承建商履約情況記錄物資分包合同管理.1編制甲供物資采購進(jìn)度計(jì)劃.2組

21、織工程物資的招標(biāo)工作及評標(biāo)定標(biāo)工作.3提供裝修材料和其它需送樣報(bào)審物資的樣品.4工程維修備用物資的移交及工程剩余物資處理工作.5工程物資的統(tǒng)計(jì)工作.6乙供物資的詢價(jià)工作.7檢查監(jiān)督采購合同的執(zhí)行情況，建立供應(yīng)商的履約情況記錄設(shè)計(jì)單位招標(biāo)及合同管理 .1設(shè)計(jì)單位資格審查的管理工作.2組織設(shè)計(jì)項(xiàng)目招標(biāo)及評標(biāo)定標(biāo)工作.3檢查監(jiān)督設(shè)計(jì)合同執(zhí)行情況，建立設(shè)計(jì)單位履約情況記錄1.2建筑安裝成本控制與管理立項(xiàng)階段.1編制項(xiàng)目建安成本估算.2編制分部分項(xiàng)工程成本估算設(shè)計(jì)階段.1編制項(xiàng)目建安成本概算發(fā)包階段.1編制項(xiàng)目工程量清單.2商務(wù)標(biāo)評比施工階段.1編制項(xiàng)目建安成本預(yù)算.2編制項(xiàng)目資金投入計(jì)劃明細(xì).3審核工

22、程進(jìn)度款、補(bǔ)充預(yù)算.4建安成本動(dòng)態(tài)評估竣工階段.1工程竣工結(jié)算.2審核保固金的支付1.3 建筑市場信息管理掌握市場上主要機(jī)電設(shè)備和建筑材料的價(jià)格和供求情況，建立相應(yīng)數(shù)據(jù)庫，對各類建筑安裝成本數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、對比、分析，比較系統(tǒng)地掌握建筑安裝成本的市場水平；了解在深各施工單位的資質(zhì)情況、施工業(yè)績、報(bào)價(jià)水平及任務(wù)飽滿情況；了解在深各設(shè)計(jì)單位的工作狀況、設(shè)計(jì)業(yè)績、報(bào)價(jià)水平及任務(wù)飽滿情況1.4其它工作項(xiàng)目“三算單”的辦理合約、預(yù)算項(xiàng)目后評估估政府職能部門要求或領(lǐng)導(dǎo)安排的其它事情1.5.規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程技術(shù)管理內(nèi)容建筑設(shè)計(jì)管理.1建筑設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃.2設(shè)計(jì)全程跟蹤管理.3設(shè)計(jì)變更管理.4組織建筑設(shè)計(jì)招標(biāo)及評標(biāo)

23、定標(biāo)工作.5施工中的設(shè)計(jì)配合.6建筑材料選型裝飾設(shè)計(jì)管理 .1裝飾設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃.2設(shè)計(jì)全程跟蹤管理.3設(shè)計(jì)變更管理.4組織建筑設(shè)計(jì)招標(biāo)及評標(biāo)定標(biāo)工作.5施工中的設(shè)計(jì)配合.6裝飾材料選型景觀設(shè)計(jì)管理.1景觀設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃.2設(shè)計(jì)全程跟蹤管理.3設(shè)計(jì)變更管理.4組織建筑設(shè)計(jì)招標(biāo)及評標(biāo)定標(biāo)工作.5施工中的設(shè)計(jì)配合.6景觀材料選型工程技術(shù)管理.1項(xiàng)目工程可行性分析.2項(xiàng)目周邊工程環(huán)境調(diào)查（包括市政管網(wǎng)、水電接駁）.3項(xiàng)目工程進(jìn)度控制性時(shí)間確定.4項(xiàng)目工程重點(diǎn)與難點(diǎn)分析.5工程各分部分項(xiàng)工程技術(shù)研究.6工程選材用料標(biāo)準(zhǔn)的制訂.7合同技術(shù)措施的擬定與技術(shù)標(biāo)評審.8工程選材用料、優(yōu)化工程技術(shù)方案.9工程技術(shù)交

24、底.10現(xiàn)場工程技術(shù)支持.11現(xiàn)場工程質(zhì)量與安全的監(jiān)督檢查.12工程維修技術(shù)支持、工程維修總結(jié)及反饋.13工程檔案管理及檔案驗(yàn)收規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程技術(shù)信息管理.1考察新樓盤并編制考察報(bào)告.2建筑、環(huán)境、景觀、工程技術(shù)專題研究報(bào)告其它工作項(xiàng)目.1配合建筑、環(huán)境、景觀、工程技術(shù)報(bào)建工作.2建筑、環(huán)境、景觀、工程技術(shù)項(xiàng)目后評估2 開發(fā)報(bào)建內(nèi)容2.1國土局報(bào)建辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)、核實(shí)地價(jià)規(guī)劃、建筑方案報(bào)建初步設(shè)計(jì)報(bào)建施工圖報(bào)建規(guī)劃查丈、規(guī)劃驗(yàn)收2.2建設(shè)局報(bào)建工程招投標(biāo)或直接發(fā)包基坑支護(hù)方案備案樁基提前施工許可證施工合同備案墻體材料使用手續(xù)施工許可證辦理燃?xì)夤こ舔?yàn)收項(xiàng)目竣工驗(yàn)收2.3計(jì)劃局報(bào)建計(jì)劃立項(xiàng)固定資

25、產(chǎn)投資許可證2.4消防局報(bào)建方案報(bào)建擴(kuò)初報(bào)建施工圖報(bào)建消防工程竣工驗(yàn)收2.5環(huán)保局報(bào)建項(xiàng)目環(huán)境影響審批，提出環(huán)境評估報(bào)告環(huán)保驗(yàn)收（包括發(fā)電機(jī)機(jī)房噪音單項(xiàng)驗(yàn)收、排污驗(yàn)收、排煙與隔油驗(yàn)收）2.6城管辦報(bào)建占用綠化及人行道的審批開路口審批營銷廣告審批2.7民防辦報(bào)建人防方案審批初步設(shè)計(jì)審批人防竣工驗(yàn)收2.8技術(shù)監(jiān)督局電梯報(bào)裝電梯驗(yàn)收2.9物業(yè)正常運(yùn)作手續(xù)辦理辦理臨時(shí)用水、用電手續(xù)臨時(shí)用水轉(zhuǎn)正式用水臨時(shí)用水轉(zhuǎn)正式用電燃?xì)忾_通閉路電視開通電話開通網(wǎng)絡(luò)開通智能化開通3 現(xiàn)場項(xiàng)目管理內(nèi)容3.1進(jìn)度計(jì)劃管理甲方計(jì)劃.1項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃.2工程進(jìn)度控制總計(jì)劃、總計(jì)劃評審記錄、總計(jì)劃調(diào)整.3施工圖交付計(jì)劃及調(diào)整情況.

26、4承建商進(jìn)場計(jì)劃及調(diào)整情況.5甲供材料進(jìn)場計(jì)劃及調(diào)整情況.6樣板確認(rèn)計(jì)劃及調(diào)整情況.7施工過程控制計(jì)劃.8施工總進(jìn)度計(jì)劃報(bào)表及評審意見.9施工月進(jìn)度計(jì)劃及評審意見.10施工周進(jìn)度計(jì)劃及評審意見.11延長工期報(bào)審表或報(bào)告3.2現(xiàn)場工程技術(shù)管理圖紙管理.1圖紙清單.2圖紙會(huì)審記錄設(shè)計(jì)變更管理.1設(shè)計(jì)變更清單.2各專業(yè)設(shè)計(jì)變更施工組織設(shè)計(jì).1施工組織設(shè)計(jì)清單.2施工組織設(shè)計(jì)報(bào)審表.3施工組織設(shè)計(jì)原件測量資料.1基準(zhǔn)點(diǎn)座標(biāo).2測量報(bào)驗(yàn)資料.3沉降及變形觀測記錄技術(shù)交底3.3工程質(zhì)量管理工程質(zhì)量控制重點(diǎn)與難點(diǎn)以及控制方法樣板確認(rèn)單現(xiàn)場巡視記錄及封閉情況公司檢查記錄及封閉情況其它檢查記錄及封閉情況竣工之前

27、全面質(zhì)量檢查記錄及封閉情況工程質(zhì)量問題調(diào)查、處理3.4合同管理合同文本.1合同清單.2施工合同.3監(jiān)理合同.4甲供材料合同.5工程委托書3.4.2合同交底記錄3.4.3合同附件清單（比如：投標(biāo)技術(shù)標(biāo)）3.5工程成本管理進(jìn)度款支付.1承建商進(jìn)度款申請審批表.2承建商進(jìn)度款申請書.3補(bǔ)充預(yù)算.4獎(jiǎng)勵(lì)、罰款通知單.5甲供材料扣款.6工程往來其它扣款單.7乙供材料認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)現(xiàn)場簽證管理.1現(xiàn)場簽證原始資料工程結(jié)算.1甲供材料、設(shè)備結(jié)算.2工程計(jì)算書3.6甲供材料與材料供應(yīng)商管理甲供材料需求計(jì)劃管理.1承建商材料需求計(jì)劃.2材料月度使用計(jì)劃匯總表材料管理.1材料樣品清單.2材料進(jìn)場驗(yàn)收記錄.3材料進(jìn)貨臺帳

28、.4材料移交記錄材料供應(yīng)商來文發(fā)文材料供應(yīng)商3.7監(jiān)理工作管理監(jiān)理配合指引總監(jiān)理工程師任命通知書監(jiān)理機(jī)構(gòu)構(gòu)架、監(jiān)理人員登記表、人員更換審批監(jiān)理規(guī)劃及審核意見監(jiān)理細(xì)則及審核意見監(jiān)理月報(bào)及審核意見安全檢查記錄監(jiān)理工作質(zhì)量檢查表監(jiān)理工程師通知單發(fā)文監(jiān)理機(jī)構(gòu)3.8承建商工作管理施工單位資格報(bào)審表工程配合指引開工報(bào)告場地移交記錄（重點(diǎn)）材料檢驗(yàn)隱蔽驗(yàn)收記錄混凝土澆灌令外架拆除令分部工程中間驗(yàn)收報(bào)告專項(xiàng)工程及工程驗(yàn)收報(bào)告工程移交資料承建商來文發(fā)文承建商4 物業(yè)移交工作4.1設(shè)備移交變配電工程水泵房消防中心空調(diào)系統(tǒng)智能化系統(tǒng)4.2土建移交土建室外園林5 監(jiān)理機(jī)構(gòu)管理內(nèi)容（暫略）6 施工單位管理內(nèi)容（暫略）百

29、銳花園項(xiàng)目防水保溫體系設(shè)計(jì)方案（深圳案例）防水工程是保證建筑物及構(gòu)筑物的結(jié)構(gòu)不受水的侵蝕，內(nèi)部空間不受水危害的一項(xiàng)分部工程，在建筑工程中占有重要地位，防水工程質(zhì)量的好壞，直接影響到建筑物和構(gòu)筑物的壽命，影響到人們正常、舒適的起居環(huán)境。一棟建筑物沒有高質(zhì)量的防水工程就不能保證其正常功能的實(shí)現(xiàn)。建筑防水工程是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它涉及設(shè)計(jì)、施工、材料、管理等各個(gè)方面，建筑防水工程的任務(wù)則是綜合上述各方面的因素，進(jìn)行可靠、耐久、合理、經(jīng)濟(jì)的設(shè)計(jì)，選擇符合要求的高性能的材料，精心組織施工，實(shí)現(xiàn)防水工程的高質(zhì)量，滿足建筑物的防水耐用年限，取得良好的綜合效益。百銳花園項(xiàng)目是我公司發(fā)展的的第二個(gè)項(xiàng)目，防水工程一定

30、要認(rèn)真設(shè)計(jì)、精心施工、嚴(yán)格管理,確保百銳花園項(xiàng)目的防水效果，達(dá)到百銳花園發(fā)展報(bào)告中提出的防滲漏目標(biāo)，即：屋面防水、衛(wèi)生間防水質(zhì)量目標(biāo)100不漏，門窗、管根防水質(zhì)量目標(biāo)98不漏，外墻及螺栓孔洞滲漏點(diǎn)10處（注：防滲漏目標(biāo)百分率及滲漏點(diǎn)數(shù)，按經(jīng)歷一個(gè)雨季的滲漏點(diǎn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。）第一節(jié) 防水設(shè)計(jì)要求1.防水設(shè)計(jì)的原則：可靠性設(shè)計(jì)；按級設(shè)防；防排結(jié)合；脫離分倉；剛?cè)峤Y(jié)合；多道設(shè)防；復(fù)合防水；節(jié)點(diǎn)密封；加強(qiáng)保護(hù)；充分考慮施工因素。2.防水設(shè)計(jì)應(yīng)考慮的因素2.1建筑物的性質(zhì)、重要程度、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、使用功能、地區(qū)環(huán)境、使用年限2.2根據(jù)上述因素，設(shè)置合理的構(gòu)造層次、選用相適應(yīng)的防水材料2.3設(shè)計(jì)可靠的節(jié)點(diǎn)，提出切

31、實(shí)可行的技術(shù)措施，使設(shè)計(jì)作到可靠、耐久、合理、經(jīng)濟(jì)的要求。3.防水層的要求3.1有克服結(jié)構(gòu)變形、溫差變形影響的能力3.2抵御陽光、紫外線、臭氧等造成的老化及風(fēng)雨的沖刷。3.3承受酸、堿、鹽等化學(xué)介質(zhì)的侵蝕和動(dòng)水壓等的作用。4.建筑防水設(shè)計(jì)的幾個(gè)部位4.1屋面防水4.2墻面防水4.3衛(wèi)生間墻及地面防水4.4地下室防水4.5游泳池防水4.6生活水池、消防水池的防水第二節(jié) 屋面防水設(shè)計(jì)1.百銳花園屋面防水等級百銳花園項(xiàng)目屋面的防水等級按廣東省建筑防水工程技術(shù)規(guī)程的標(biāo)準(zhǔn)定為級（防水耐用年限為15年，屋面防水工程主要考慮：1.1采用按抗裂設(shè)計(jì)的整體現(xiàn)澆砼屋面的自防水結(jié)構(gòu)；1.2設(shè)置柔性防水層；1.3屋面

32、放坡，及時(shí)排放雨水，坡度為；1.4注意穿墻、板管線及防水層收口節(jié)點(diǎn)的處理。2.百銳花園屋面防水做法2.1 10厚地磚，35厚水泥砂漿鋪貼。2.2素撒水泥面（灑適量清水）2.3 25厚1：3干硬性水泥砂漿結(jié)合層2.4 40厚C20細(xì)石混凝土，內(nèi)配4150雙向鋼筋網(wǎng)，分縫2000，內(nèi)填密封油膏2.5 60厚（最薄處）1：8水泥陶粒保溫找坡層，坡度2%2.6 20厚；2.5水泥砂漿保護(hù)層2.7 911聚氨脂防水涂膜2MM厚2.8 現(xiàn)澆鋼筋混凝土板，初凝前原漿收光3.百銳花園架空層防水露天部分做法作法基本同一般屋面工程，區(qū)別是在種植土下面設(shè)置60mm厚的卵石并加蓋土工布的濾水層，濾水層中設(shè)置排水管，把

33、種植土中的自由水排放到雨水管系統(tǒng)，有利于屋面防水及植物生長。具體做法如下：3.1植被（路面鋪裝部分見園建施工圖做法）3.2種植土，厚度根據(jù)苗木而不同；同時(shí)根據(jù)園建施工圖，做好與室內(nèi)部分的銜接；3.3土工布一道；3.4填60mm厚卵石濾水層，適量布置PVC排水管；3.5鋪大階磚一層20mm厚3.6 20厚1：3干硬性水泥砂漿結(jié)合層3.7 40厚C20細(xì)石混凝土，內(nèi)配4150雙向鋼筋網(wǎng)，分縫2000，內(nèi)填密封油膏3.8 60厚（最薄處）1：8水泥陶粒保溫找坡層，坡度2%3.9 20厚；2.5水泥砂漿保護(hù)層3.10 911聚氨脂防水涂膜2MM厚3.11現(xiàn)澆鋼筋混凝土板，初凝前原漿收光4.百銳花園架空

34、層防水室內(nèi)部分做法4.1 10厚地磚，3-5厚水泥砂漿鋪貼4.2 素撒水泥面（灑適量清水）4.3 20厚1：3干硬性水泥砂漿結(jié)合層4.4 20厚1：2.5水泥砂漿保護(hù)層4.5 911聚氨脂防水涂膜2MM厚（此防水層與露天部分防水層同時(shí)施工，連為一體。）4.6 現(xiàn)澆鋼筋混凝土板，初凝前原漿收光5.空中花園防水做法5.1鋪裝部分 10厚淺色地磚，3-5厚水泥砂漿鋪貼素撒水泥面（灑適量清水） 25厚1：3干硬性水泥砂漿結(jié)合層（因建筑做法需要適當(dāng)提高標(biāo)高，可以適當(dāng)加厚此層。） 1：8水泥陶粒墊高找平（如建筑做法需要提高較大標(biāo)高，采用水泥陶粒墊高找平。） 20厚1：2.5水泥砂漿保護(hù)層 911聚氨脂防水

35、涂膜2mm厚 現(xiàn)澆鋼筋混凝土板，初凝前原漿收光5.2花池部分種植土，厚度根據(jù)苗木而不同土工布一道填60mm厚卵石濾水層，適量布置PVC排水管鋪大階磚一層20mm厚 20厚1：2.5水泥砂漿保護(hù)層 911聚氨脂防水涂膜2mm厚現(xiàn)澆鋼筋混凝土板，初凝前原漿收光6.屋面防水節(jié)點(diǎn)要求6.1屋面雨水口處，設(shè)置一個(gè)500×500mm排水漏斗，并配置鍍鋅雨水篦子，詳見6.2女兒墻泛水處，離屋面結(jié)構(gòu)面500mm處，設(shè)置擋雨檐，突出墻面60mm，防水材料必須做到擋水檐下收口，見下面詳圖。6.3凡屋面或空中花園或架空層，與室內(nèi)共用的墻體，下部澆注與墻同寬、高500的C15防水混凝土坎。第三節(jié) 外墻防水設(shè)

36、計(jì)1.外門窗防水外門窗滲漏是許多工程存在問題，其主要原因之一是門窗本身防水性能差，特別是窗戶周邊塞縫防水性能差，針對這種情況，制定如下其主要設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)，確保達(dá)到公司的防水要求。1.1 門窗設(shè)計(jì)性能指標(biāo)要求門窗的用料要通過計(jì)算確定是否具備足夠的強(qiáng)度以保證抗風(fēng)壓及密封性能。具體指標(biāo)要求如下：抗風(fēng)壓強(qiáng)度：12層（含12層）以下抗風(fēng)壓強(qiáng)度³2500Pa；12層22層³3000Pa；23層以上³3500Pa?？?jié)B要求：門窗的雨水滲透性能為 I級，即D³500Pa。此標(biāo)準(zhǔn)比國家標(biāo)準(zhǔn)提高2個(gè)級別。為達(dá)到以上要求，需結(jié)合外立面進(jìn)行窗型專項(xiàng)設(shè)計(jì)和計(jì)算，選擇合適的型材并通

37、過試驗(yàn)確定。1.2 節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)要求 上框料要有滴水線條，下方框料要有排水槽。平開窗框料必須為高低腳形式，方便塞縫，延長水路、從而保證塞縫質(zhì)量。 采用優(yōu)質(zhì)配件，包括執(zhí)手、鎖、鉸鏈、鉚釘?shù)?，保證節(jié)點(diǎn)質(zhì)量。 玻璃與鋁合金之間的縫均應(yīng)采用合格的中性硅酮密封膠密封，不得采用膠條密封。 窗戶防水節(jié)點(diǎn)做法詳見圖。1.3 采用切實(shí)有效的塞縫方法采用：干硬性水泥砂漿塞縫，減少砂漿收縮裂縫。在塞縫外側(cè)加刷聚合物水泥基涂膜3遍，厚度2mm，不應(yīng)選用聚胺脂類涂料，否則聚胺脂類涂料會(huì)與建筑密封膠發(fā)生化學(xué)反映，引起材料性能改變，顏色變化，影響美觀。鋁框或塑框與墻體之間采用DowCorning793或GE2000建筑密封膠嵌

38、縫。1.4 門窗防水方案詳見門窗專項(xiàng)設(shè)計(jì)2. 外墻墻體防水外墻設(shè)計(jì)時(shí)已考慮盡量使用混凝土，以提高其防水性能。對突出外墻的混凝土構(gòu)件如空調(diào)盒等在設(shè)計(jì)時(shí)均要求為現(xiàn)澆。2.1 混凝土外墻面的防水主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：控制外墻的垂直度和平整度，保證抹灰厚度不超過規(guī)范規(guī)定，對于個(gè)別超厚達(dá)以上的，必須加掛鋼絲網(wǎng)，以防止抹灰層開裂、空鼓。螺桿洞的處理：全部螺桿洞都必須處理且通過專項(xiàng)隱蔽驗(yàn)收。處理方法是：在螺桿洞外側(cè)鑿出xx喇叭形（要求開口朝下），用防水砂漿分兩次封閉，第一次封閉深度的一半高，并在砂漿凝固后用水泥漿養(yǎng)護(hù)兩次，第二次封閉高出墻面，并檢查是否出現(xiàn)細(xì)微裂縫或空鼓。腳手桿洞的處理用細(xì)石混凝土堵塞

39、，并作專項(xiàng)隱蔽驗(yàn)收。2.2砌體外墻的防水設(shè)計(jì).外墻砌筑材料采用實(shí)心粘土磚。.與混凝土墻體、柱、梁與砌體相交之處嚴(yán)格按設(shè)計(jì)圖紙要求予留好拉接鋼筋，并保證其長度。砌體與混凝土相交部位部位抹灰前加掛鋼絲網(wǎng)，以減少裂縫并限制其發(fā)展。抹灰的要求：抹灰要分三次抹灰，第一次是釘鋼絲網(wǎng)處得先抹灰，保證鋼絲網(wǎng)與墻體材料之間能夠充分密實(shí)，避免鋼絲網(wǎng)處出現(xiàn)空鼓現(xiàn)象，第二、三次按規(guī)范規(guī)定的正常抹灰進(jìn)行。抹灰總厚度大于3.5cm需掛鋼絲網(wǎng)處理。一次抹灰厚度不大于10mm。外墻抹灰中摻入的纖維為美國杜拉絲纖維，每立方米砂漿摻入0.9kg。與屋面、空中花園相接的墻體，墻體底部做法詳見屋面節(jié)點(diǎn)做法。2.3 其它外墻洞口的設(shè)計(jì)

40、要求.空調(diào)洞的處理。設(shè)計(jì)中空調(diào)洞為一次現(xiàn)澆或后澆，并在空調(diào)口內(nèi)側(cè)考慮了防水坎，已經(jīng)通過專項(xiàng)審核修改了部分不合理的設(shè)計(jì)。另外，所有空調(diào)位均考慮了具有防雨功能的挑檐，大大增強(qiáng)了其防水性能。所有外露的管道洞口（如空調(diào)冷凝管進(jìn)出口），設(shè)計(jì)成向外坡度，內(nèi)外高差³mm，防止雨水倒灌；外露的洞口，采用抽芯成型，以保證位置準(zhǔn)確；對百葉窗內(nèi)等部位的非外露洞口，采用預(yù)埋管的方式成型。.窗洞口的上下口坡度要大，高差為20mm以上。2.4 選擇合適外墻飾面材料，提高防水性能外墻選用何種飾面材料對防水影響較大，如大塊面材，因粘貼工藝要求而容易使防水性能變差。因此，建議選用帶紙皮的面磚，可以顯著改善防水性能。此

41、外，石材幕墻的勾縫材料采用專用的勾縫材料（如日本產(chǎn)的INAX或國產(chǎn)的HB專用勾縫材料），以減少磚縫處的裂縫。第四節(jié) 衛(wèi)生間、陽臺、管根的防水1.一般衛(wèi)生間1.1 衛(wèi)生間地面，做法為現(xiàn)澆砼初凝前收光，面刷2mm聚胺脂防水層。1.2 衛(wèi)生間四周先做200mm高C15素砼坎，之上采用120厚磚砌墻體。1.3 衛(wèi)生間四周墻體離地面300mm高、與浴缸接觸的墻面離地面700mm高的范圍內(nèi)均刷2mm厚聚脂防水層，門口鋪出500mm；為防止防水涂膜上的水泥砂漿出現(xiàn)空鼓現(xiàn)象，防水涂膜上粘粗砂。1.4 一般衛(wèi)生間結(jié)構(gòu)已降板50mm，使得室內(nèi)外形成明顯的高差，地面找坡1%，坡向地漏，避免積水流向廳房的地面。2.

42、陽臺根據(jù)現(xiàn)有經(jīng)驗(yàn)，陽臺很少發(fā)生滲漏，個(gè)別滲漏處主要發(fā)生在管根，具體做法如下：2.1現(xiàn)澆砼板，取消聚胺脂防水層，以防止地面裝飾層空鼓。2.2穿陽臺樓板的管根處后澆混凝土，四周100mm寬范圍內(nèi)均刷2mm厚聚胺脂防水層保護(hù)。做法見圖2.3圖6。2.4管根的混凝土施工要求：管根分兩次封堵，第一次澆注五分之三，第二次澆注五分之二，每次需進(jìn)行試水。2.5陽臺地面結(jié)構(gòu)已降板50mm，使室內(nèi)外形成明顯的高差，地面找坡1%，坡向地漏。3.其它管根，參照陽臺管根第五節(jié) 地下室防水1. 地下室的防水基本上以結(jié)構(gòu)自防水體系為主，采取以下措施：1.1地下室底板及墻體為C40 S8抗?jié)B砼自防水結(jié)構(gòu)；1.2地下室底板不做

43、防水；1.3地下室側(cè)板采用JS半剛性防水層，厚度2mm，施工面從地下室底板護(hù)腳處開始，采用20mm厚苯板作防水層的保護(hù)層；1.4地下室頂板，選用屋面做法，花池處屋頂花池防水做法。第六節(jié) 游泳池防水1. 游泳池防水采用以下措施：1.1游泳池采用雙層板混凝土結(jié)構(gòu)型式；1.2在二層混凝土之間增設(shè)一道911聚氨脂涂膜防水，與架空層防水層連為一體；1.3在游泳池內(nèi)側(cè)采用JS半剛性防水層，厚度2mm。第七節(jié) 生活水池、消防水池防水1. 生活水池：防水涂膜與環(huán)保涂膜二合一。2. 消防水池：先試水，滲漏處由主包單位修補(bǔ)，不另外做防水。第八節(jié) 防水材料選用建議1. 防水施工單位招標(biāo)時(shí)，我們可以采用甲方指定防水材

44、料品牌報(bào)價(jià)和投標(biāo)單位自行選用防水材料品牌報(bào)價(jià)相結(jié)合的方式。2. 防水材料品牌選用建議：三元乙丙卷材選用“卡萊爾”或山東“輝力”品牌，JS選用“金湯”或“黑豹”品牌，聚氨脂選用“匯麗”或“富盛”品牌，生活水池防護(hù)材料采用901瓷釉涂料或鞍馬防化柔韌膜。第九節(jié) 施工質(zhì)量控制要求1. 屋面（包括架空層、空中花園）防水施工控制要求1.1施工之前，先對屋面混凝土結(jié)構(gòu)層進(jìn)行試水，水深100mm左右，浸泡24小時(shí)。如發(fā)現(xiàn)有滲漏現(xiàn)象，先對混凝土結(jié)構(gòu)裂縫進(jìn)行修補(bǔ)。1.2第一道涂膜防水施工完成后，進(jìn)行試水，水深100mm左右，浸泡24小時(shí)。1.3三元乙丙橡膠防水卷材的搭接部位，要使用專用粘結(jié)膠劑，對粘結(jié)膠劑的質(zhì)量要進(jìn)行嚴(yán)格控制。1.4防水層（涂膜、卷材防水層）隱蔽之前，必須100檢查。2. 衛(wèi)生間防水施工控制要求2.1施工之前，先對衛(wèi)生間混凝土結(jié)構(gòu)進(jìn)行試水，水深50100mm，浸泡24小時(shí)。2.2涂膜防水層施工完成后，進(jìn)行試水，水深50100mm，浸泡24小時(shí)。3. 外墻防水施工控制要求3.1外墻砌筑材料選用粘土實(shí)心紅磚。3.2砌筑砂漿必須機(jī)械攪拌。3.3標(biāo)準(zhǔn)層的砌體，分三次砌筑，日砌高度不超過1.4m，雨天施工日砌高度不超過1.2m；頂砌在歇墻至少7天后施工，高層頂砌要分豎向施工段從上往下頂砌。3.4外墻磚施工。為了節(jié)約工程成本，外墻磚粘貼不選用