業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則

1、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則 編制說明： 現(xiàn)有的物業(yè)管理法律法規(guī)文件中雖然賦予了業(yè)委會(huì)的權(quán)利和責(zé)任，但并無規(guī)定業(yè)委會(huì)如何實(shí)現(xiàn)權(quán)利，履行義務(wù)的工作程序和方法。所以，為了規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作和委員的行為，需要制定一個(gè)工作規(guī)范。 建立一項(xiàng)制度目的是為了解決實(shí)際的工作問題，小區(qū)物業(yè)管理涉及業(yè)主的“物權(quán)”，業(yè)委會(huì)的議事、決策都涉及業(yè)主實(shí)在的利益，權(quán)益所在，紛爭所至，這是一定的。實(shí)踐中業(yè)委會(huì)因?yàn)闆]有規(guī)則而產(chǎn)生紛爭乃至因?yàn)闆]有平等的議事制度導(dǎo)致組織解體的案例也時(shí)有發(fā)生。 為了業(yè)委會(huì)團(tuán)結(jié)一致，避免紛爭；說通俗一點(diǎn)，就是開會(huì)好好討論不爭吵，不對(duì)立，應(yīng)當(dāng)制定一個(gè)業(yè)主委員會(huì)的工作規(guī)則。制定這個(gè)規(guī)則應(yīng)當(dāng)保障業(yè)委會(huì)每一個(gè)成員有平

2、等的、充分的發(fā)言權(quán)，讓大家都有機(jī)會(huì)把自己意見說出來，而不是有話憋在心里無處表達(dá)；也應(yīng)當(dāng)有一個(gè)機(jī)制讓委員能勤勉履職，而不是只辛苦業(yè)委會(huì)主任。所謂規(guī)則，就是對(duì)業(yè)委會(huì)應(yīng)該做些什么事，怎么開會(huì)，怎么決策，怎么開展工作，制定一個(gè)工作規(guī)范。我們應(yīng)當(dāng)相信制度的約束比個(gè)人的自我約束更加有效。 業(yè)委會(huì)的工作包括議事、決策、辦事，因此本規(guī)則除了規(guī)定議事規(guī)則，還應(yīng)該涵蓋業(yè)委會(huì)的辦事和決策的工作。 撰稿人：浦東新區(qū)東麗苑yyd 2016年1月10日正文：*小區(qū)業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則 根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法，國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例、住建部業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員指導(dǎo)規(guī)則、上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定的規(guī)定和*小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則對(duì)業(yè)主委

3、員會(huì)的授權(quán)，制定*小區(qū)業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則。1 業(yè)委會(huì)的職能和宗旨 1.1職能：業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議。在業(yè)主大會(huì)閉會(huì)期間，接受業(yè)主的委托，對(duì)小區(qū)共有物業(yè)實(shí)行日常管理，對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)管理實(shí)行日常監(jiān)督；對(duì)業(yè)主反映集中的物業(yè)管理問題和物業(yè)服務(wù)需求提出解決方案，對(duì)存量的物業(yè)問題和小區(qū)的規(guī)劃謀求解決方案并提交給業(yè)主大會(huì)決定。 1.2 宗旨：保障業(yè)主的權(quán)利，為業(yè)主選擇、提供良好的物業(yè)服務(wù)，提升小區(qū)的居住品質(zhì)和物業(yè)價(jià)值。 1.3具體工作目標(biāo)： ，滿足業(yè)主的物業(yè)服務(wù)需求，保障業(yè)主的居住品質(zhì)，提升東麗苑物業(yè)的價(jià)值。 ，包括相鄰小區(qū)、單位以及本小區(qū)內(nèi)的相鄰關(guān)系問題。 ，受業(yè)主委托對(duì)外開展

4、共有物權(quán)的維權(quán)訴訟。2 業(yè)委會(huì)的工作機(jī)制 業(yè)委會(huì)實(shí)行“集體決策、分工負(fù)責(zé)”的工作制度，委員具有平等的議事權(quán)利和決策權(quán)利，集體決定之后分工實(shí)施，有分有合，相互配合。3 業(yè)委會(huì)的工作與崗位分工 業(yè)委會(huì)的工作分為日常工作和決策性工作 3.1日常工作內(nèi)容： 日常性工作分為： 業(yè)務(wù)工作，事務(wù)工作，法務(wù)工作，財(cái)務(wù)工作。 3.1.1 業(yè)務(wù)工作 委托物業(yè)公司的管理的事項(xiàng)（6項(xiàng)）：保安、保綠、保潔、機(jī)電保全，道路、小區(qū)秩序管理，物業(yè)禁止性行為的管理。 業(yè)委會(huì)應(yīng)對(duì)以上物業(yè)管理的事項(xiàng)進(jìn)行日常巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)和物業(yè)公司通報(bào)，對(duì)物業(yè)公司管理工作進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)督。 ，監(jiān)管維修基金的使用。對(duì)物業(yè)公司代管賬進(jìn)行日常監(jiān)督審查。

5、宣傳和業(yè)主溝通工作：設(shè)立“業(yè)主定期接待日”，建立業(yè)主信箱，業(yè)主微信群和QQ群，聽取業(yè)主意見，處理簡單的相鄰關(guān)系糾紛。 會(huì)議及文書工作：會(huì)議準(zhǔn)備、會(huì)議記錄、文檔管理（小區(qū)物業(yè)文檔、業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)歷史文檔，現(xiàn)實(shí)文檔）、印章管理。 外聯(lián)事務(wù)：對(duì)外公關(guān)、居委會(huì)及政府部門的溝通聯(lián)系，外勤事務(wù)。 法務(wù)工作：業(yè)委會(huì)工作制度整理修訂，業(yè)主大會(huì)三個(gè)規(guī)則、規(guī)約的修訂補(bǔ)充；對(duì)外合同的擬定和審查（物業(yè)合同、廣告合同、物業(yè)法規(guī)允許的經(jīng)營合同）；主持重要決策的法律評(píng)估，維權(quán)事項(xiàng)的法律評(píng)估。 3.2 決策性工作： 1小區(qū)規(guī)劃：解決小區(qū)的存量問題，對(duì)外維權(quán)，對(duì)內(nèi)規(guī)劃小區(qū)未來的提升復(fù)新問題。 2業(yè)主大會(huì)提案準(zhǔn)備。 3業(yè)委會(huì)職

6、責(zé)范圍的物業(yè)管理事項(xiàng)的決定。 4決策性工作分類： 3.3 崗位分工： 3.3.2 崗位分工： 主任崗位：召集和主持業(yè)委會(huì)會(huì)議，協(xié)調(diào)各項(xiàng)工作的進(jìn)展，兼任一項(xiàng)業(yè)務(wù)工作或者事務(wù)性工作。 副主任崗位：主任不在的情況下，召集和主持業(yè)委會(huì)會(huì)議，兼任一項(xiàng)業(yè)務(wù)工作或者事務(wù)性工作。4業(yè)委會(huì)議事規(guī)則 為了保障委員的提議權(quán)、發(fā)言權(quán)、表決權(quán)；保障議事秩序，提高議事效率，特制定議事規(guī)則。 3.1業(yè)委會(huì)會(huì)議 業(yè)委會(huì)會(huì)議是業(yè)委會(huì)成員議事和集體決策的平臺(tái)。業(yè)委會(huì)會(huì)議分例行會(huì)議、專題會(huì)議、臨時(shí)會(huì)議和網(wǎng)絡(luò)會(huì)議。 例行會(huì)議。定期召開，暫定1個(gè)月召開一次。 例行會(huì)議有三方面內(nèi)容：對(duì)日常的物業(yè)管理狀況和物業(yè)服務(wù)單位的服務(wù)情況進(jìn)行匯總，

7、予以評(píng)價(jià)，對(duì)不符合的要求的提出整改措施并予以跟進(jìn)監(jiān)督。對(duì)小區(qū)業(yè)主的禁止性物業(yè)行為進(jìn)行匯總評(píng)價(jià)，提出解決措施。對(duì)小區(qū)環(huán)境問題和不良事件進(jìn)行匯總，提出解決方案。 專題會(huì)議。不定期召開。對(duì)物業(yè)管理的專題和問題進(jìn)行討論，作出決議付諸實(shí)施。經(jīng)2名委員提議可以召開專題會(huì)議。 臨時(shí)會(huì)議：任務(wù)計(jì)劃執(zhí)行受阻或者需要協(xié)商時(shí)，由任務(wù)承辦人向主任提出召開，會(huì)議討論對(duì)策辦法。小區(qū)發(fā)生應(yīng)急事件，或者業(yè)委會(huì)成員認(rèn)為有新的需要解決的工作計(jì)劃外的問題，可以提出開會(huì)動(dòng)議，由主任安排。 網(wǎng)上辦公會(huì)議： 建立業(yè)委會(huì)的微信或QQ上的網(wǎng)上辦公平臺(tái)，業(yè)委會(huì)成員可以就小區(qū)動(dòng)態(tài)情況發(fā)布消息，談看法；有新的議題可以提出動(dòng)議，業(yè)委會(huì)主任適時(shí)采納形

8、成議題、議案后可依據(jù)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，通知成員，召開網(wǎng)上討論。形成意見后召開臨時(shí)會(huì)議表決。 3.2會(huì)議議事規(guī)則（9條） 議事規(guī)則是保障會(huì)議秩序，保障委員議事權(quán)利的必要程序。 會(huì)議安排：開會(huì)應(yīng)明確議題，會(huì)議分兩種，業(yè)委會(huì)會(huì)議已經(jīng)準(zhǔn)備下一次會(huì)議議題的，委員提出開會(huì)“動(dòng)議”和“議題”要求開會(huì)的。 會(huì)議準(zhǔn)備：業(yè)委會(huì)主任是會(huì)議召集人，開會(huì)提前3-7天通知參會(huì)委員，告知議題，提供必要的材料，包括需要討論的合同、文件。要讓委員有充分的會(huì)外醞釀消化和準(zhǔn)備的時(shí)間，參會(huì)成員要準(zhǔn)備好發(fā)言稿；因故缺席要請(qǐng)假，要提供書面發(fā)言稿，分工會(huì)務(wù)的委員應(yīng)安排會(huì)場等會(huì)務(wù)事項(xiàng)。 3.2.2 會(huì)議程序： 會(huì)議有務(wù)虛和決策兩種類型，會(huì)議程序由主

9、任嚴(yán)格掌握，與會(huì)者共同遵守。 1務(wù)虛性會(huì)議：互通情況，交流看法，不做決定。 務(wù)虛會(huì)議程序： 參會(huì)者報(bào)到簽字主持人宣布議題相互交流看法（無表決事項(xiàng)不做決定） 會(huì)議記錄簽字散會(huì)。 2決策性會(huì)議：對(duì)重要議題進(jìn)行決策，或有表決事項(xiàng)的會(huì)議。 決策性會(huì)議程序： 參會(huì)者報(bào)到簽字 主持人宣布議題 輪回討論（通常2-3輪）集中意見或表決作出決定，編制決議文對(duì)決議文簽字對(duì)會(huì)議記錄簽字 散會(huì)。 會(huì)議議題只涉及小區(qū)及物業(yè)問題的公共事務(wù)，不涉及業(yè)主個(gè)人的物業(yè)問題。 主任根據(jù)委員提出的開會(huì)“動(dòng)議”安排會(huì)議進(jìn)行討論，作出決定，提出議題的委員要準(zhǔn)備好議案，內(nèi)容包括，討論解決什么問題，自己的看法和已經(jīng)收集的民意，如有可能同時(shí)提

10、出自己草擬的解決方案。 ，成員具有同等的提議權(quán)、發(fā)言權(quán)和投票權(quán)；兩個(gè)及以上的委員提出的“聯(lián)名提議”的，應(yīng)當(dāng)安排會(huì)議討論。一個(gè)委員提出動(dòng)議的，主任聽取其他委員意見，多數(shù)同意的應(yīng)安排會(huì)議討論。 業(yè)主大會(huì)閉會(huì)期間，為保障業(yè)主的民主權(quán)利，有業(yè)主提出動(dòng)議的提案，有五個(gè)業(yè)主或者有委員附議的也可以提交業(yè)委會(huì)，由主任安排會(huì)議討論。 3.2.5 開會(huì)應(yīng)當(dāng)圍繞議題展開發(fā)言，不跑題和另設(shè)議題，主持人應(yīng)該嚴(yán)格掌握。 ，輪流發(fā)言；尊重他人的發(fā)言權(quán)，不打岔，不阻斷他人發(fā)言；文明發(fā)言，不用貶謫性的語言。保障各委員有充分表達(dá)意見的機(jī)會(huì)。 ，不作個(gè)人的決定。 ，對(duì)會(huì)議進(jìn)行記錄，為便于瀏覽和查閱，可以發(fā)言委員作為記錄條目，分別記

11、錄其陳述要點(diǎn)和觀點(diǎn)意見。不采用流水帳式的記錄方式。 會(huì)議記錄的內(nèi)容為：時(shí)間、議題、各位發(fā)言人的主要觀點(diǎn)，決議形成的意見。重要會(huì)議可以錄音記錄，會(huì)議記錄存檔，并制作電子版上網(wǎng)，上傳至業(yè)委會(huì)QQ群的文件夾，便于查閱。 3.2.9 會(huì)議決議文： 表決與通過。有表決事項(xiàng)的會(huì)議，遵循表決程序，提出“表決事項(xiàng)”，由委員逐項(xiàng)表決作為決定事項(xiàng)。以“決議文”的書面形式表決。簡單多數(shù)同意視為通過。通過的決定按照規(guī)定向業(yè)主公告。決議文格式為：標(biāo)題，表決事項(xiàng)，表決欄和表決時(shí)間，表決欄為“同意”、“不同意”和“棄權(quán)”，委員在相關(guān)意見欄下簽字確認(rèn)。決議作為開展工作的依據(jù)。4 業(yè)委會(huì)辦事制度 業(yè)委會(huì)辦理事項(xiàng)有：1業(yè)委會(huì)的日

12、常性工作，2會(huì)議決定生成的工作任務(wù)。 4.1日常工作的處理 委員根據(jù)分工對(duì)小區(qū)物業(yè)管理事項(xiàng)（四保二管）進(jìn)行日常巡視，和物業(yè)公司保持溝通，對(duì)物業(yè)公司的管理和服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督。 委員根據(jù)分工辦好分管的事務(wù)性工作。 “全體共有”物業(yè)的維修工程應(yīng)有相關(guān)專業(yè)的人士或者機(jī)構(gòu)提供咨詢意見，由業(yè)委會(huì)集體決定，工程超過業(yè)主大會(huì)授權(quán)標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)草擬方案提交業(yè)主大會(huì)討論表決。 對(duì)業(yè)主“部分共有”物業(yè)的維修方案和維修單位應(yīng)當(dāng)由相關(guān)業(yè)主小組自行決定和選擇；但是業(yè)委會(huì)應(yīng)提供必要的維修工程的咨詢意見和方案，但不參與具體操作。 4.2決議生成的任務(wù)的辦理， 為保障業(yè)委會(huì)議事有決定，辦事有結(jié)果，制定如下程序： 決議 任務(wù) 派單、授權(quán) 執(zhí)行、跟進(jìn) 執(zhí)行中協(xié)調(diào)，調(diào)整任務(wù)完成 報(bào)告辦結(jié)。 決議形成之后應(yīng)協(xié)商、指定任務(wù)的執(zhí)行人。任務(wù)執(zhí)行通常由分工的委員牽頭負(fù)責(zé)，其他委員予以配合。任務(wù)執(zhí)行人可以是業(yè)委會(huì)成員，也可以是業(yè)委會(huì)指定的具有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和能力的業(yè)主。工作任務(wù)執(zhí)行中要進(jìn)行跟進(jìn)，執(zhí)行受阻需要調(diào)整的，開會(huì)討論，調(diào)整任務(wù)后繼續(xù)執(zhí)行，完成后向業(yè)委會(huì)報(bào)告后任務(wù)辦結(jié)。 4.3 業(yè)委會(huì)的工作