房地產(chǎn)評估作業(yè)答案

1、1、待估對象為一新開發(fā)土地，因無收益記錄和市場參照物，只得采用本錢法進 行評估，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：拆遷補償、安置費 5 萬元 /畝，其他費用含稅費 3 萬元/畝，開發(fā)費用 1.5 億元/平方公里，當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率 9%，兩年期貸 款利率為 10%，土地開發(fā)周期為兩年， 第一年投資占總投資的 3/4，利潤率為 10%， 土地所有權(quán)收益為土地本錢的 10%，試估算該地產(chǎn)的市場價值。解：1估算每平方米土地取得費用和開發(fā)費用拆遷補償、安置費用： 50000+ 667 = 75元/平方米其他費用：30000 + 667 = 45元/平方米土地開發(fā)費用：150, 000, 000 + 1, 000, 0

2、00= 150 元/平方米每平方米土地取得費用和開發(fā)費用合計為：75+45+150= 270元/平方米2計算利息：第一期利息：270 X 3/ 4X 10%X 2X 0.5 = 20.25元第二期利息：270 X 1/4X 9%X 1 X 0.5 = 3.0375元每平方米土地取得費用和開發(fā)費用應(yīng)承當(dāng)?shù)睦①M用為 23.29 元。注:由于第一年投入總投資的 3/4,開發(fā)期為 2年,利率 10%,該筆資金并非第一年年初 一次投入,所以需要乘以 0.5 。第二年同理。3計算利潤： 270X 10%= 27元 4計算土地本錢： 270+23.29+27 = 320.29 元/平方米 5計算待估土地公

3、平市場價值：320.29 X1+10%= 352.32 元/平方米每平方米土地公平市場價值為 352.32 元/平方米,近似等于每平方米 352 元。2、被評估對象為一宗待開發(fā)商業(yè)用地,土地面積 5 000 平方米,該宗地的使用 權(quán)年限自評估基準(zhǔn)日起為 40 年,當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃規(guī)定,待估宗地的容積率為 5, 覆蓋率為 60%。評估師根據(jù)城市規(guī)劃的要求及房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及開展趨勢, 認(rèn)為 待估宗地的最正確開發(fā)方案為建設(shè)一幢 25 000平方米的大廈,其中 1-2層為商場, 每層建筑面積為3 00O平方米，3層及3層以上為寫字樓，每層建筑面積為1 900 平方米。評估師根據(jù)相關(guān)資料，經(jīng)分析、測算得到如

4、下數(shù)據(jù)資料：(1) 將待估宗地開發(fā)成七通一平的建筑用地需要投資 500 萬元，開發(fā)期為 1 年，投資在 1 年內(nèi)均勻投入 ;(2) 大廈建設(shè)期為 2 年，平均每平方米建筑面積的建筑費用為 3 000 元，所需 資金分兩年投人，第一年投入所需資金的 60%，第二年投入所需資金的 40%， 各年投資均勻投入 ;(3) 專業(yè)費用為建筑費用的 10%;(4) 預(yù)計大廈建成后即可出租，其中 1-2 層每平方米建筑面積的年租金為 2 000元，出租率可達(dá) 100%，第 3至第 5層(即寫字樓局部的 1 至3層)平均每天每 平方米建筑面積租金為 2 元，第 6 層及以上各層平均每天每平方米建筑面積租金為 2

5、.5元，寫字樓平均空置率約為 10%;(5) 管理費用為租金的 5%，稅金為租金的 17.5%，保險費為建筑費及專業(yè)費用的 0.1%，維修費用為建筑費用的 1%，年貸款利率為 5%，復(fù)利計息 ;(6) 開發(fā)商要求的利潤為建筑費用、專業(yè)費用、地價及土地開發(fā)費用之和的 25%;(7) 房地產(chǎn)綜合資本化率為 8%;(8) 每年按 365 天計算：(9) 本工程不考慮所得稅因素。解：(1)12樓面積：3 000X 2=6 000=0.6萬平方米)(2) 3 5層面積：1 900X 3=5 700(平方米)=0.57(萬平方米)(3) 6層及以上面積 2.5-0.6-0.57=1.33(萬平方米)(4)

6、 年總收入 (萬元 )=0.6X2 000+0.57X2X365X0.9+1.33X2.5X365X0.9=2 666.75(萬元)(5) 年總費用=2 666.75X(5%+17.5%)+2.5X3 000X1.1X0.1%+2.5X3 000X1%=683.27(萬元)(6) 年利潤=2666.75-683.27=1983.48(萬元)(7) 大廈價值=1983.48/%X【1-1心+8%)37】=23355.83(元)(8) 建筑費用 =3 000X 2.5=7 500(萬元)(9) 專業(yè)費用 =7 500X 10%=750(萬元)(10) 開發(fā)商利潤 =(7 500+750+500+地

7、價 )X 25%=2 187.5+0.25X 地價(11) 利息=0.1576X 地價 +64.86+375.85+81.49=0.1576X 地價 +522.20(12) 地價=23 355.8-7500-750-500-2187.5-0.25X地價-0.1576 X地價-522.2=11 896.13-O.4076X 地價地價= =8451.36(萬元)3、某商業(yè)用房地產(chǎn)， 按國家規(guī)定其土地使用權(quán)最高年限為 40年，現(xiàn)該房地產(chǎn)擬 出租，出租期為 10 年，按租賃雙方的租賃合同規(guī)定， 租金按每年 15 萬元固定不 變。假定資本化率折現(xiàn)率為 10%，如按上述租賃合同條件為依據(jù)，該房地產(chǎn) 10

8、年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值是多少？、解：2計算過程:前五年的租金收益分別為：R仁8萬元R2=8X (1+2%)=8.16萬元R3=8X (1+2%)2=8.32萬元0R4=8X (1+2%)3=8.49萬元R5=8X (1+2%)4=8.66萬元后五年的租金收益均為： R=15萬元折現(xiàn)率為：r=10%(3)將2中的數(shù)據(jù)代入1中的公式中，求得 P=66.75萬元參考答案：1、公式：P=R伙1 - 1+s / 1+tt/ r-s+A2X 1 -1/仙 n-t x 1/ 1+rt/r 2、收益現(xiàn)值=8X 1 - 1+2%/ : 1+10% 5/ 10%-2% +15X 1 -1/ 1+10% 10- 5 X

9、 1/ 1+10% 5t/10% =66.76 萬元4、待估地塊為一商業(yè)用途的空地，面積為 600平方米，要求評估其2022年5月 的市場價值。評估人員通過搜集有關(guān)數(shù)據(jù)資料過程略，選出 3個交易實例作 為比擬參照物，交易實例有關(guān)情況見下表：工程ABC待打古對象坐落略略略略所處地區(qū)繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)用地性質(zhì)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)土地類型空地空地空地空地價格 總價25.2萬元49萬元43.5萬元單價21500元/m31400 元/m1450 元/m4交易日期2022.102022.122022.12022.5面積168m2350m2300m2600m2形狀長方形長方形長方形長方形地勢平坦平坦

10、平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通根底設(shè)施完備較好較好較好交通通訊狀況很好很好很好很好剩余使用年限35年30年35年3 0年以下條件：1交易情況正常；22022年以來，土地價格每月上漲1%3交易實例A與待估對象處于同一地區(qū), 參照下表進行判斷：工程B分值C分值自然條件相同10相同10社會環(huán)境相同10相同10街道條件稍差8相同10繁華程度稍差7稍差7交通便捷程度稍差8稍差8規(guī)劃限制相同10相同10交通管制相同10相同10離公交車站稍遠(yuǎn)7相同10交通流量稍少8稍少8周圍環(huán)境較差8相同10注：比擬標(biāo)準(zhǔn)以待估地塊的各區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn),即待估地塊的區(qū)域因素分值為1004待估地塊面積因素對價格的影響較各交易實例高

11、3%B、C的區(qū)域因素修正系數(shù)情況可5折現(xiàn)率為8%解：1進行交易情況修正。從評估人員的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)交易實例的交易沒有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正交易實例A交易時間修正系數(shù)二107/100= 1.072進行交易時間修正交易實例B交易時間修正系數(shù)=105/100= 1.05交易實例C交易時間修正系數(shù)=104/100= 1.04注：由于地價每月上漲1%,故從交易實例A成交日期1996年10月至評估基準(zhǔn)日1997年5月地價共上漲了 7%;交易實例B從成交期1996年12月 至評估基準(zhǔn)日1997年5月地價共上漲5%;交易實例C從成交期1997年1 月至評估基準(zhǔn)日1997年5月地價共上漲了 4

12、%。3進行區(qū)域因素修正交易實例A與待估對象處于同一地區(qū)，無需做區(qū)域因素調(diào)整交易實例B區(qū)域因素修正系數(shù)二100/86= 1.163交易實例C區(qū)域因素修正系數(shù)二100/93= 1.075注：式中86由表2中加總獲得，同理93也由表2縱向加總獲得。4進行個別因素修正。關(guān)于面積因素修正。由于待估對象的面積大于3個交易實例地塊，就商業(yè)用地而言，面積較大便于充分利用，待估地塊面積因素對價格的影響較各交易 實例高3%。土地使用權(quán)年限因修正。除交易實例B與待評估地塊的剩余使用年限相同外，交易實例A與C均需作使用年限因素修正，修正系數(shù)計算如下假定折現(xiàn)率為 8%：交易實例A及C使用年限修正系數(shù)=1 1/ 1+8%

13、 30 - 1 1/ 1+8%35 = 0.9659交易實例A的個別修正系數(shù)=1.03 X 0.9659 = 0.995交易實例B的個別修正系數(shù)=1.03交易實例C的個別修正系數(shù)=1.03 X 0.9659 = 0.9955計算待估土地初步價格。A= 1500X 1X 1.07 X 1X 0.995 = 1597元/平方米B= 1400X 1X 1.05 X 1.163 X 1.03 = 1761元/平方米C= 1400X 1X 1.04 X 1.075 X 0.995 = 1613元/平方米6采用算術(shù)平均法求得評估結(jié)果。待估地塊單位面積價格評估值=1597+1761+1613 /3= 165

14、7元/平方米待估地塊總價評估值=1657X 600= 994200元因此，這一地塊的評估值為 994200元。5、有一宗“七通一平的待開發(fā)建筑用地，土地面積為 2000平方米，建筑容積 率為2.5,擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為 2年，建筑費為3000元/平方米，專業(yè) 費為建筑費的10%，建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。 該寫字樓建成后即出 售，預(yù)計售價為9000元/平方米，銷售費用為樓價的2.5%，銷售稅費為樓價的6.5%,當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%,開發(fā)商要求的投資利潤率為10% 試估算該宗土地目前的單位地價和樓面地價。解：1現(xiàn)樓價的預(yù)測和各項開發(fā)本錢及費用、可用假設(shè)開發(fā)法評估、計算公式為：地

15、價=樓價-建筑費-專業(yè)費-利息-銷售稅費-利潤計算樓價：樓價=2000X 2.5 X 9000=45,000,000元3計算建筑費和專業(yè)費建筑費=3000X 2000X 2.5=15,000,000元專業(yè)費=建筑費X 10%=15,000,000X 10%=1,500,000元4計算銷售費用和稅費銷售費用=45,000,000 X 2.5%=1,125,000元銷售稅費=45,000,000 X 6.5%=2,925,000元計算利潤利潤=地價+建筑費+專業(yè)費X 10%=地價+ 16 , 500, 000 X 10% 注:16 , 500, 000 由 15, 000, 000 + 1 , 500, 000取得.計算利息利息= 地價 X 1 + 6% 2-1 + 15,000 , 000 + 1, 500, 000 X 1+ 6%1 1=0.1236 X 地價 + 9