某物業(yè)公司設(shè)備管理手冊(cè)

1、編標(biāo)題頁碼版/狀態(tài)WI/G01-001工程部組織機(jī)構(gòu)圖1C/0WI/G01-002工程部職責(zé)2C/0WI/G01-003工程部經(jīng)理職責(zé)1C/0WI/G01-004工程部副經(jīng)理職責(zé)1C/0WI/G01-005工程部專業(yè)工程師職責(zé)3C/0WI/G01-006工程部資料員職責(zé)1C/0WI/G01-007小區(qū)機(jī)電主管職責(zé)1C/0WI/G01-008設(shè)備保修期管理辦法1C/0WI/G01-009水電過戶審批制度2C/0WI/G01-010配電房管理制度1C/0WI/G01-011發(fā)電機(jī)房管理制度1C/0WI/G01-012水泵房管理制度1C/0WI/G01-013空調(diào)制冷設(shè)備房管理制度1C/0WI/G0

2、1-014中控室/消防中心管理制度1C/0WI/G01-015計(jì)量器具定期檢定制度1C/0WI/G01-016計(jì)量器具的檢定方法4C/0WI/G01-017電氣維修規(guī)定1C/0WI/G01-018大廈臨時(shí)用電管理規(guī)定1C/0WI/G01-019用水、供水管理規(guī)定1C/0WI/G01-020供方選擇評(píng)定規(guī)定2C/0WI/G01-021工程質(zhì)量的驗(yàn)收規(guī)定1C/0WI/G01-022設(shè)備管理規(guī)程14C/0WI/G01-023設(shè)備維修保養(yǎng)管理流程1C/0WI/G01-024公共設(shè)備大的故障維修程序1C/0WI/G01-025設(shè)備更新、技術(shù)改造程序1C/0WI/G01-026紅旗設(shè)備檢評(píng)2C/0WI/G

3、01-027公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同9C/0編標(biāo)題頁碼版/狀態(tài)MR-001G01公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃執(zhí)行情況統(tǒng)計(jì)表1C/0MR-002G01配電房、電表房電能表抄表記錄1C/0MR-003G01配電房巡查記錄1C/0MR-004G01發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄1C/0MR-005G01水表抄表記錄1C/0MR-006G01水泵房巡查記錄1C/0MR-007G01公共用水、用電統(tǒng)計(jì)表1C/0MR-008G01中央空調(diào)冷水機(jī)組運(yùn)行記錄表2C/0MR-009G01日+人f/、業(yè)1C/0計(jì)量器具檢定臺(tái)帳MR-010G011C/0計(jì)量器具檢定計(jì)劃MR-011G01萬用表檢定記錄1C/0MR-012G01鉗形表檢

4、定記錄1C/0MR-013G01供方初審記錄1C/0MR-014G01B類供方評(píng)價(jià)表2C/0MR-015G01C類供方評(píng)價(jià)表1C/0MR-016G01合格供方名單1C/0MR-017G01工程竣工驗(yàn)收證明1C/0MR-018G01工程結(jié)算協(xié)議書1C/0MR-019G01解除缺陷責(zé)任證書1C/0MR-020G01機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表1C/0MR-021G01設(shè)備（機(jī)具）購置申請(qǐng)表1C/0MR-022G01設(shè)備（機(jī)具）驗(yàn)證單1C/0MR-023G01設(shè)備（機(jī)具）外委維修申請(qǐng)表1C/0MR-024G01設(shè)備維修記錄1C/0MR-025G01設(shè)備（機(jī)具）報(bào)廢單1C/0MR-026G01設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表1C/0

5、編標(biāo)題頁碼版/狀態(tài)MR-028G01I、II級(jí)設(shè)備保養(yǎng)檢查記錄1C/0MR-029G01田級(jí)設(shè)備保養(yǎng)、檢查記錄1C/0MR-030G01MR-031G01MR-032G01MR-033G01MR-034G01MR-035G01MR-036G01MR-037G01MR-038G01設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)表1C/0設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)匯總表1C/0設(shè)備故障問題轉(zhuǎn)呈單1C/0設(shè)備技術(shù)狀態(tài)診斷記錄1C/0報(bào)廢設(shè)備、器件清單1C/0紅旗設(shè)備申報(bào)表1C/0紅旗設(shè)備評(píng)分表1C/0紅旗設(shè)備統(tǒng)計(jì)表1C/0紅旗設(shè)備率統(tǒng)計(jì)表1C/0管理處1 0工程部接受主管助理總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)，按時(shí)完成交辦的各項(xiàng)工作。2 0負(fù)責(zé)在商務(wù)部、顧問管理

6、部組織下對(duì)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行考察，擬制建筑、設(shè)備、設(shè)施方面的技術(shù)方案及合理化建議。3 0負(fù)責(zé)代表公司組織樓宇、機(jī)電設(shè)備、設(shè)施驗(yàn)收組，對(duì)新樓宇房屋、機(jī)電設(shè)備、公共設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收接管。負(fù)責(zé)對(duì)管理用房提出裝修標(biāo)準(zhǔn)。負(fù)責(zé)建筑竣工及相關(guān)設(shè)備、設(shè)施技術(shù)資料的收集、整理、編目、存檔。并處理遺留問題。4 0負(fù)責(zé)按照國(guó)家有關(guān)技術(shù)法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，制定本公司樓宇、機(jī)電設(shè)備、設(shè)施的驗(yàn)收、維修、保養(yǎng)及運(yùn)行操作規(guī)章制度、工作程序、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并及時(shí)更新。監(jiān)督管理處、供方執(zhí)行，對(duì)偏差進(jìn)行糾正。5 0負(fù)責(zé)審批樓宇、機(jī)電設(shè)備、設(shè)施年度保養(yǎng)計(jì)劃；制定設(shè)備中修、大修計(jì)劃，審批中修、大修方案、更新改造方案；制定樓宇局部裝修改造設(shè)計(jì)及裝修方案

7、；初審價(jià)值1000元以上的設(shè)施、設(shè)備配件、維修設(shè)備、電動(dòng)工具購置申請(qǐng)，報(bào)主管助理總經(jīng)理批準(zhǔn)。6 0負(fù)責(zé)設(shè)備維修保養(yǎng)供方及中修、大修、設(shè)備更新改造、缺陷整改供方的選擇、定期評(píng)審。負(fù)責(zé)中修、大修、設(shè)備更新改造、缺陷整改工程監(jiān)督、組織驗(yàn)收。7 .0負(fù)責(zé)合同管理（選擇合格分包方，建立相關(guān)檔案并定期進(jìn)行評(píng)審、對(duì)大型的工程改造、機(jī)電設(shè)備、設(shè)施外委項(xiàng)目初審、提出方案，立項(xiàng)后組織招投標(biāo)招標(biāo)、確定分包單位并簽定對(duì)外工程分包合同、辦理合同會(huì)簽手續(xù)、履行監(jiān)督、變更、索賠、工程結(jié)算等）。辦理水、電過戶會(huì)簽手續(xù)。8 0負(fù)責(zé)定期對(duì)公司所屬物業(yè)內(nèi)的樓宇、機(jī)電設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行檢查、診斷。負(fù)責(zé)組織解決技術(shù)難題。9 0負(fù)責(zé)每年對(duì)房

8、屋進(jìn)行一次完損等級(jí)評(píng)定工作。10 0負(fù)責(zé)公司安委會(huì)的日常工作，組織每季度一次的安全檢查工作。負(fù)責(zé)調(diào)查安全事故，做出初步處理意見報(bào)主管助理總經(jīng)理。11 0負(fù)責(zé)對(duì)機(jī)電設(shè)備管理績(jī)效每年進(jìn)行一次評(píng)審，統(tǒng)計(jì)出設(shè)備完好率、紅旗設(shè)備率，設(shè)備重大事故率。12 0負(fù)責(zé)本部門手冊(cè)、文件的修訂工作。負(fù)責(zé)管理處工程、設(shè)備技術(shù)主管的培訓(xùn)、考核和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。13 0負(fù)責(zé)計(jì)量工具、噪音檢測(cè)儀器的檢定工作。140負(fù)責(zé)代表公司就建筑、設(shè)備、設(shè)施管理方面事宜對(duì)外聯(lián)絡(luò)。150負(fù)責(zé)策劃、指導(dǎo)、參與高新技術(shù)的引入、開發(fā)、應(yīng)用，發(fā)明創(chuàng)造的開發(fā)、應(yīng)用。160負(fù)責(zé)推進(jìn)全公司的節(jié)能、降耗工作。1 0領(lǐng)導(dǎo)、安排、檢查工程部員工全面履行各自職責(zé)及完

9、成公司下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)。2 0檢查總結(jié)當(dāng)月工作，制定下月工作計(jì)劃，并組織安排實(shí)施。3 0掌握建筑、設(shè)備、設(shè)施管理情況，指導(dǎo)各管理處作好樓宇、設(shè)備、設(shè)施的使用、維修保養(yǎng)、節(jié)能降耗工作。初審價(jià)值超過貳仟元以上的設(shè)備、設(shè)施的購置、大修、外委維修方案，并報(bào)主管助理總經(jīng)理審批。4 0組織各專業(yè)人員參加新入伙樓宇機(jī)電設(shè)備、設(shè)施的驗(yàn)收。5 0組織紅旗設(shè)備檢查評(píng)比。定期組織設(shè)備管理績(jī)效評(píng)審。6 0組織安全檢查。7 0了解公司內(nèi)工程技術(shù)人員及本部門員工思想工作動(dòng)態(tài)，幫助解決工作難點(diǎn)，提高管理及業(yè)務(wù)水平。負(fù)責(zé)解決投訴。8 0掌握國(guó)內(nèi)外行業(yè)管理動(dòng)態(tài)，負(fù)責(zé)引進(jìn)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的設(shè)備管理模式、經(jīng)驗(yàn)。9 0遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，

10、勤奮工作，潔身自律。1 0接受部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)，當(dāng)部門經(jīng)理不在的時(shí)候，全面履行部門經(jīng)理的職責(zé)。2 0作好建筑專業(yè)的工作計(jì)劃，初審保養(yǎng)計(jì)劃、維修方案、改造方案；編制外委維修、改造項(xiàng)目的招標(biāo)及預(yù)算文件；定期檢查、指導(dǎo)、調(diào)研，解決技術(shù)難題。3 0編制、修訂本專業(yè)手冊(cè)、文件，制定公司的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。負(fù)責(zé)樓宇設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)供方評(píng)審、合同會(huì)簽。4 0對(duì)分管專業(yè)工程辦理圖紙、造價(jià)的審核、修改，施工監(jiān)理，組織驗(yàn)收、辦理結(jié)算等工作。5 0組織樓宇接管驗(yàn)收工作。6 0組織裝修管理檢查工作。7 0按規(guī)定年限組織對(duì)所管轄物業(yè)的房屋完損等級(jí)評(píng)定。8 0配合顧問部對(duì)顧問項(xiàng)目進(jìn)行考察并提出土建方面的建議。9 0負(fù)責(zé)管理處機(jī)電主

11、管的培訓(xùn)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。10 0遵章守紀(jì)、勤奮工作、潔身自律。10強(qiáng)（弱）電工程師職責(zé)11接受部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)，主管強(qiáng)（弱）電設(shè)備、發(fā)電設(shè)備。12作好本專業(yè)的工作計(jì)劃，初審保養(yǎng)計(jì)劃、維修方案、改造方案；編制外委維修招標(biāo)文件；定期檢查、指導(dǎo)、調(diào)研，解決技術(shù)難題。13編制、修訂本專業(yè)手冊(cè)、文件，制定公司的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)供方評(píng)審、合同會(huì)簽。14參加樓宇接管驗(yàn)收工作，負(fù)責(zé)強(qiáng)（弱）電設(shè)備、發(fā)電設(shè)備及資料檢驗(yàn)。15負(fù)責(zé)計(jì)量工具、噪音檢測(cè)儀器的檢定工作。16負(fù)責(zé)“專業(yè)化設(shè)備直管方式”的監(jiān)管實(shí)施。17負(fù)責(zé)管理處機(jī)電主管的專業(yè)培訓(xùn)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。18辦理用電過戶會(huì)簽手續(xù)；用電分?jǐn)?。?fù)責(zé)落實(shí)抄表到戶、供電

12、設(shè)備向供電局移交工作；用電設(shè)備節(jié)能及成本費(fèi)用測(cè)算。19配合顧問部對(duì)顧問項(xiàng)目進(jìn)行考察并提出本方面的建議。110遵守公司規(guī)章制度，勤奮工作，努力提高業(yè)務(wù)水平，完成本職工作，有所創(chuàng)新。20電梯工程師職責(zé)21接受部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)與工作安排，主管電梯設(shè)備。22負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的接管驗(yàn)收并收集整理電梯接管驗(yàn)收資料。23負(fù)責(zé)電梯設(shè)備維修、保養(yǎng)計(jì)劃的審批，制定電梯年審計(jì)劃并監(jiān)督實(shí)施。24負(fù)責(zé)編制本專業(yè)手冊(cè)、文件。電梯維修、養(yǎng)護(hù)供方評(píng)審，合同會(huì)簽。25定期對(duì)各管理處電梯進(jìn)行檢查，指導(dǎo)。26負(fù)責(zé)管理處機(jī)電主管的專業(yè)培訓(xùn)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。27配合顧問部對(duì)顧問項(xiàng)目進(jìn)行考察并提出本方面的建議。28遵守公司規(guī)章制度，勤奮工作，努力提高

13、業(yè)務(wù)水平，完成本職工作，有所創(chuàng)新。30給排水空調(diào)工程師職責(zé)31接受部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)與工作安排。主管給排水管網(wǎng)及設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備。32作好本專業(yè)的工作計(jì)劃，初審保養(yǎng)計(jì)劃、維修方案、改造方案；編制外委招標(biāo)文件；定期檢查、指導(dǎo)、調(diào)研，解決技術(shù)難題。33編制、修訂本專業(yè)手冊(cè)、文件，制定規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。負(fù)責(zé)本專業(yè)分包商評(píng)審。34參加樓宇接管驗(yàn)收工作，負(fù)責(zé)給排水管網(wǎng)及設(shè)備、中央空調(diào)及資料檢驗(yàn)。35辦理水過戶會(huì)簽手續(xù)，用水分?jǐn)?。?fù)責(zé)組織水量平衡測(cè)試，中央空調(diào)節(jié)能及成本費(fèi)用測(cè)36負(fù)責(zé)管理處機(jī)電主管的專業(yè)培訓(xùn)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。37配合顧問部對(duì)顧問項(xiàng)目進(jìn)行考察并提出本專業(yè)方面的建議。38遵守公司規(guī)章制度，勤奮工作，努力提高

14、業(yè)務(wù)水平，完成本職工作，有所創(chuàng)新。40土建工程師41接受部門經(jīng)理、副經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)與工作安排。主管改建工程項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，控制施工質(zhì)量并組織竣工驗(yàn)收，對(duì)保修期內(nèi)的施工項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量跟蹤。42作好本專業(yè)的工作計(jì)劃，初審保養(yǎng)計(jì)劃、維修方案、改造方案；參加對(duì)所管轄物業(yè)的房屋完損等級(jí)評(píng)定；對(duì)入伙六個(gè)月以內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行裝修檢查、指導(dǎo)、調(diào)研，解決技術(shù)難題。43編制、修訂本專業(yè)手冊(cè)、文件，制定規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。負(fù)責(zé)本專業(yè)分包商評(píng)審。44參加樓宇接管驗(yàn)收工作，負(fù)責(zé)公共設(shè)施、業(yè)主房屋及資料檢驗(yàn)。45參加對(duì)裝修管理的檢查工作。46負(fù)責(zé)管理處機(jī)電主管的專業(yè)培訓(xùn)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。47配合顧問部對(duì)顧問項(xiàng)目進(jìn)行考察并提出本專業(yè)方面的建議。

15、48遵守公司規(guī)章制度，勤奮工作，努力提高業(yè)務(wù)水平，完成本職工作，有所創(chuàng)新。50設(shè)計(jì)及裝修工程師51接受部門經(jīng)理、副經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)與工作安排。主管制定管理用房設(shè)計(jì)及裝修施工標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)新接管物業(yè)的管理用房和改建工程項(xiàng)目提出設(shè)計(jì)及裝修方案。52作好本專業(yè)的工作計(jì)劃，對(duì)管理處申報(bào)的改造工程項(xiàng)目提出設(shè)計(jì)方案并協(xié)調(diào)跟蹤。53定期檢查、指導(dǎo)、調(diào)研，解決技術(shù)難題。54編制、修訂本專業(yè)手冊(cè)、文件，制定規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。負(fù)責(zé)本專業(yè)分包商評(píng)審。55參加樓宇接管驗(yàn)收工作，負(fù)責(zé)公共設(shè)施、業(yè)主房屋及資料檢驗(yàn)。56參加對(duì)裝修管理檢查的工作。57配合顧問部對(duì)顧問項(xiàng)目進(jìn)行考察并提出本專業(yè)方面的建議。58遵守公司規(guī)章制度，勤奮工作，努力提高

16、業(yè)務(wù)水平，完成本職工作，有所創(chuàng)新。1 0資料員職責(zé)2 0接受部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)與工作安排，負(fù)責(zé)技術(shù)資料的收集、整理、編目、存檔。3 0參加樓宇交接驗(yàn)收，負(fù)責(zé)辦理資料交接手續(xù)。收集、分類、整理各管理處竣工資料，并歸檔妥善保存。4 0負(fù)責(zé)工程資料、書籍的借閱，質(zhì)量記錄表格的發(fā)放。5 0負(fù)責(zé)日常文件打印、收發(fā)、傳閱、整理、歸檔保存。負(fù)責(zé)手冊(cè)、文件復(fù)印、發(fā)放、保管。6 0負(fù)責(zé)對(duì)管理處的物業(yè)管理檔案定期檢查、清理、核對(duì)；對(duì)管理處檔案員進(jìn)行培訓(xùn)和日常工作的指導(dǎo)。7 0負(fù)責(zé)搜集物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和政府指令性文件，并編制存檔。8 0遵守公司規(guī)章制度，勤奮工作，努力提高業(yè)務(wù)水平，完成本職工作，有所創(chuàng)新。

17、1.0接受工程部經(jīng)理、專業(yè)工程師的領(lǐng)導(dǎo)與工作安排，負(fù)責(zé)并完成所轄片區(qū)的機(jī)電設(shè)備、設(shè)施管理的各項(xiàng)具體工作。2.0參加樓宇接管驗(yàn)收工作，負(fù)責(zé)對(duì)檢查出的設(shè)備、設(shè)施缺陷整改結(jié)果驗(yàn)證。3.0負(fù)責(zé)所管小區(qū)（大廈）公共部分（機(jī)電設(shè)備、設(shè)施）的周巡視；發(fā)現(xiàn)缺陷立即填發(fā)派工單通知供方；維修后，負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查維修效果，并定期將檢查結(jié)果作專項(xiàng)記錄，每月末匯總存檔。4.0負(fù)責(zé)對(duì)機(jī)電設(shè)備維修、保養(yǎng)過程檢驗(yàn)，包括服務(wù)及時(shí)性及服務(wù)質(zhì)量檢驗(yàn)。5.0負(fù)責(zé)對(duì)供方提出的整改項(xiàng)目進(jìn)行確認(rèn)；參加機(jī)電設(shè)備大、中修及整改、突發(fā)性事件的處理，監(jiān)督供方按標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。6.0負(fù)責(zé)監(jiān)督維修回訪工作。7.0參加每月的樓宇檢查和每季度的安全檢查工作；對(duì)檢查

18、出的問題及時(shí)協(xié)調(diào)處理并跟蹤、對(duì)結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)。8.0每年初負(fù)責(zé)審核供方制定的樓宇、設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃，并根據(jù)維修保養(yǎng)計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合管理處實(shí)際情況，制定公共設(shè)備、設(shè)施年度保養(yǎng)計(jì)劃。9.0參加評(píng)定小組對(duì)房屋完損等級(jí)進(jìn)行評(píng)定。10.0負(fù)責(zé)督查供方維修人員作好各項(xiàng)記錄；收集、整理設(shè)備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，按規(guī)定裝訂成冊(cè)并存檔。11.0遵守公司規(guī)章制度，勤奮工作，努力提高業(yè)務(wù)水平，完成本職工作，有所創(chuàng)新。1 0國(guó)務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為：1、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，

19、為5年；3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；4、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為2年；5、裝修工程為2年。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。保修期的計(jì)算應(yīng)以上述條款為準(zhǔn)。發(fā)展商與安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限應(yīng)與國(guó)務(wù)院規(guī)定相一致，工程竣工日若距物業(yè)接管日過長(zhǎng)，導(dǎo)致接管驗(yàn)收時(shí)保修期已滿者，應(yīng)建議發(fā)展商適當(dāng)延長(zhǎng)保修期。2 0物業(yè)設(shè)備接管時(shí)，管理處、發(fā)展商、保修單位三方應(yīng)就設(shè)備保修期（特別是電梯）保修的內(nèi)容、范圍、期限，管理處維護(hù)的內(nèi)容、范圍，保修款支付，做出界定，達(dá)成共識(shí)，形成書面協(xié)議。保修期，保修單位提供的服務(wù)單一，難以達(dá)到中海標(biāo)準(zhǔn)、適應(yīng)考評(píng)的需要，保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容

20、需管理處自己或委托供方做，書面協(xié)議有助于解決矛盾、糾紛。3 0設(shè)備保修期時(shí)間內(nèi)，管理處宜委托供方對(duì)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)，機(jī)電設(shè)備可委托其做日常維護(hù)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)，電梯可按標(biāo)準(zhǔn)責(zé)任合約形式委托，工作應(yīng)以清潔、防腐、潤(rùn)滑、調(diào)整、緊固，不宜觸及核心軟、硬件部分。機(jī)電設(shè)備、電梯故障維修，管理處應(yīng)督促保修單位解決。4 0保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時(shí)，管理處須在結(jié)算申請(qǐng)書上如實(shí)填寫使用方意見，并報(bào)公司工程部審核蓋章。保修單位不履行保修義務(wù)，管理處有權(quán)拒絕簽字。用電、用水過戶更名/抄表到戶直接關(guān)系到物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)成本，各單位須嚴(yán)格遵守審批制度。10用電、用水由發(fā)展商過戶到管理處必須滿足以下條件：11各項(xiàng)政府

21、驗(yàn)收通過，物業(yè)接管驗(yàn)收房屋設(shè)備驗(yàn)收合格、計(jì)量裝置符合要求。12工程施工收尾工作均結(jié)束，無施工臨時(shí)用電、用水發(fā)生。13水電居民、商業(yè)比例發(fā)展商已調(diào)整到合理的數(shù)值。未調(diào)整到合理值者，就發(fā)展商對(duì)多支出的水電費(fèi)進(jìn)行補(bǔ)貼事宜已達(dá)成協(xié)議。14以住宅為主的小區(qū)/大廈，發(fā)展商已申請(qǐng)辦理抄表到戶。15原用電用水戶結(jié)清已發(fā)生的水電費(fèi)。16水電過戶由公司工程部負(fù)責(zé)審核并辦理合同會(huì)簽手續(xù)。管理處須向發(fā)展商索要原供用電合同、供水合同、供水合同執(zhí)行單及近期電費(fèi)、水費(fèi)交費(fèi)收據(jù)提交公司工程部，審核通過后，由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜，未經(jīng)工程部審核管理處不得自行辦理。相關(guān)文件：水電過戶、抄表到戶辦理流程附件：水電過戶、

22、抄表到戶辦理流程有問題是1、2、3、郴|股卻綠郵!索要用電用水合同 跑淞褶山整收中確用電用水比例是要求發(fā)展商辦 理，調(diào)整比例。有修鯽哪鈔卷慟腳業(yè)也鹿宿|普，請(qǐng)他布現(xiàn)場(chǎng)彳僉查是否滿足抄表到戶的條件回戶管理處去供電供水所取用 戶信息采集表及銀行代收 水怨蟠&洞傳敗聯(lián)電費(fèi)合同書在公司工程部辦理會(huì)簽 手續(xù)蓋章，公共部分及小 業(yè)主資料報(bào)供電供水所。發(fā)展商寫過戶申請(qǐng)（蓋章），管理處與發(fā)展商發(fā)展圃號(hào)畋發(fā)屐曲獅t請(qǐng)往概被跳簾理處整網(wǎng)M原和蒯篋然褥卮栽就輸費(fèi)單及空白供電供水合同、銀行代收水電費(fèi)合同書，到公司工程部辦理合同會(huì)簽手續(xù)蓋章，到供電供水部門、銀行辦理過戶。工程部與發(fā)展商分?jǐn)側(cè)牖镏吝^戶期間水電費(fèi)。

23、管理處提供此期間的水電抄表記錄0為貫徹安全第一的方針，確保大廈供電系統(tǒng)安全正常運(yùn)行及服務(wù)質(zhì)量，特制定配電房管理制度。1 0負(fù)責(zé)供電系統(tǒng)操作、巡查、維修、養(yǎng)護(hù)的人員必須持證上崗，必須熟悉電氣設(shè)備情況和有關(guān)安全措施。2 .0、配送電建立24小時(shí)運(yùn)行值班制度，對(duì)變配電裝置及高壓室每4小時(shí)巡查一次，做好巡查記錄；發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并在值班記錄及巡查記錄中注明；不能解決的問題及時(shí)上報(bào)管理處、并通知分包方。3 0配電設(shè)備由專職維保人員負(fù)責(zé)管理和值班，配電設(shè)備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作。復(fù)雜的倒閘操作，必須執(zhí)行操作票制度、監(jiān)護(hù)制度，高壓環(huán)進(jìn)、環(huán)出柜嚴(yán)禁操作。操作及檢修時(shí)必須按規(guī)定使用電工絕緣

24、工具、絕緣鞋、絕緣手套等。高低壓柜開關(guān)狀態(tài)須作好警示、標(biāo)識(shí)。值班員必須做好值班記錄，認(rèn)真作好交接班。4 0配電房、電表房計(jì)量電能表須每月定時(shí)抄表。5 0變壓器嚴(yán)禁超負(fù)荷或極低負(fù)荷運(yùn)行，應(yīng)有計(jì)劃的向供電局報(bào)?；騿⒂?。冬季可報(bào)停部分變壓器，夏季供電高峰時(shí)，按負(fù)荷的需求，恢復(fù)使用。嚴(yán)禁變壓器空載運(yùn)行。6 0維保責(zé)任人須對(duì)巡查記錄、抄表記錄進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、制圖、分析，監(jiān)視系統(tǒng)運(yùn)行狀態(tài)，診斷系統(tǒng)故障，制定節(jié)能措施。每季度將統(tǒng)計(jì)結(jié)果上報(bào)工程部。7 0停電時(shí)，應(yīng)提前向用戶發(fā)出通知；恢復(fù)送電時(shí)，在確認(rèn)供電線路正常、電氣設(shè)備完好后方可送電。8 0配電房?jī)?nèi)設(shè)備及線路變更，要經(jīng)公司工程部同意；重大變更，要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)

25、。9 0配電房室溫不可超過攝氏40度。消防設(shè)施須定期檢查，保持完好、有效，并有手持式氣體滅火器。注意防止小動(dòng)物進(jìn)入；無關(guān)人員須經(jīng)管理處辦公室許可方可進(jìn)入。10 0加強(qiáng)日常清潔、維護(hù)、檢修，確保供配電系統(tǒng)正常，配套設(shè)施、設(shè)備、裝置完好。1 0發(fā)電機(jī)房由專職維保人員負(fù)責(zé)管理，非公司領(lǐng)導(dǎo)或其他無關(guān)人員須經(jīng)管理處辦公室同意后，在值班員的陪同下方可進(jìn)入發(fā)電機(jī)房，其它人員不得隨意進(jìn)入。平時(shí)機(jī)房門應(yīng)加鎖。2 0機(jī)房?jī)?nèi)禁止存放易燃、易爆物品，嚴(yán)禁吸煙。3 0發(fā)電機(jī)平時(shí)置于自動(dòng)待發(fā)狀態(tài)，蓄電池置于浮充電狀態(tài)，須定期進(jìn)行充放電。4 0配電房值班員必須熟悉機(jī)組開停操作及機(jī)組正常運(yùn)行參數(shù)，發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)，應(yīng)派專人值班。

26、5 0每月起動(dòng)機(jī)組運(yùn)轉(zhuǎn)檢查510分鐘，確保機(jī)組正常自動(dòng)投入。6 .0發(fā)電機(jī)油箱內(nèi)儲(chǔ)備8小時(shí)滿負(fù)荷用油量。7 0發(fā)電機(jī)實(shí)行定人定機(jī)操作、保養(yǎng)和每月周期運(yùn)行檢查。非值班或維修人員不得操作。8 0發(fā)電機(jī)房室溫不可超過攝氏40度。機(jī)房及油庫內(nèi)消防須定期檢查，確保設(shè)施完好、有效。9 0機(jī)房及機(jī)組的清潔衛(wèi)生由發(fā)電機(jī)責(zé)任人打掃。10 0發(fā)電機(jī)檢查時(shí)須將主令開關(guān)擲于停止檔，以避免市電意外停電，導(dǎo)致發(fā)電機(jī)運(yùn)行，發(fā)生意外傷害。水泵房是提供住戶生活、大廈消防用水的關(guān)鍵部位，水泵房能否正常工作是直接影響到住戶人身財(cái)產(chǎn)安全。為及時(shí)向住戶提供合格生活用水和大廈消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：1 0水泵房、地下水池

27、、屋面水箱、消防水系統(tǒng)、設(shè)備等，應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)管理（以下稱“水管員”）。作好日常運(yùn)行的巡查、點(diǎn)檢、抄表及狀態(tài)監(jiān)控，并做記錄。2 0水泵房?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備由值班人員負(fù)責(zé)操作，無關(guān)人員不得進(jìn)入水泵房。停水須經(jīng)管理處批準(zhǔn)。3 0消防泵、生活泵、穩(wěn)壓泵、污水泵在正常運(yùn)轉(zhuǎn)下，選擇開關(guān)應(yīng)放在自動(dòng)位置，所有操作標(biāo)志簡(jiǎn)單明確。4 0生活水泵每周至少輪換使用一次，接觸器主開關(guān)每月檢查一次。5 0消防泵每月進(jìn)行一次“自動(dòng)、手動(dòng)”切換操作檢查。無條件啟動(dòng)的消防水泵（有過壓危險(xiǎn)或開噴系統(tǒng)），須對(duì)其進(jìn)行手動(dòng)盤車（檢查時(shí)須將主令開關(guān)擲于停止檔，以避免發(fā)生意外傷害），每季度對(duì)電動(dòng)機(jī)進(jìn)行一次絕緣搖測(cè)。6 0水泵房配電室室溫不可超過

28、攝氏40度（含不單設(shè)配電室的水泵房）。消防設(shè)施須定期檢查，保持完好、有效，并有手持式氣體滅火器。注意防止小動(dòng)物進(jìn)入；無關(guān)人員須經(jīng)管理處辦公室許可方可進(jìn)入。7 0水泵房每周打掃一次，泵及管道每月檢查、清潔一次，并進(jìn)行潤(rùn)滑、緊固、調(diào)整。8 0水池人孔需有蓋密封并加鎖，透氣孔需用不銹鋼窗紗布包扎上。鑰匙由水管員保管。9 0水管員按規(guī)定定期取水檢查化驗(yàn)，并取得深圳市水質(zhì)檢測(cè)中心或深圳市水務(wù)局水質(zhì)檢測(cè)合格證，化驗(yàn)結(jié)果交辦公室存檔。10 0各級(jí)水表須每月定時(shí)抄表,水管員須對(duì)抄表記錄進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,確定給水系統(tǒng)是否正常，并協(xié)助工程部作好水量平衡測(cè)試。每季度將統(tǒng)計(jì)結(jié)果上報(bào)工程部。110嚴(yán)禁非火災(zāi)情況使用市政消防

29、水。消防演習(xí)用水須向用水主管部門辦理申請(qǐng)手續(xù)?？照{(diào)設(shè)備房是樓宇中央空調(diào)系統(tǒng)的控制中心，為確?？照{(diào)設(shè)備的安全、高效運(yùn)行，特作如下規(guī)定：1 0空調(diào)制冷機(jī)房的全部設(shè)備，必須由指定的專職空調(diào)操作人員管理操作，非本職人員禁止操作。2 0無關(guān)人員必須經(jīng)管理處辦公室書面許可，方能進(jìn)入制冷機(jī)設(shè)備房。3 0室內(nèi)保持良好的清潔衛(wèi)生、照明、通風(fēng)并嚴(yán)禁煙火。4 0做好設(shè)備運(yùn)行記錄，分析機(jī)組各種壓力表、溫度計(jì)、流量計(jì)的讀數(shù)是否正常準(zhǔn)確，發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時(shí)處理并上報(bào)。?5 0須每三天對(duì)中央空調(diào)系統(tǒng)抄一次電能表，并做分析。根據(jù)空調(diào)負(fù)荷的變化調(diào)節(jié)機(jī)組，確保機(jī)組運(yùn)行在節(jié)能狀態(tài)，費(fèi)用不超標(biāo)。6 0定期保養(yǎng)檢查，及時(shí)更換磨損的零件，并

30、作好記錄。7 0定期對(duì)冷凍水系統(tǒng)、冷卻水系統(tǒng)進(jìn)行清理、水處理。管理處應(yīng)對(duì)水處理工作票、冷卻塔清洗記錄、水質(zhì)化驗(yàn)單進(jìn)行妥善保管，按月裝訂成冊(cè)。8 0空調(diào)值班室每天清掃一次，制冷機(jī)設(shè)備房每周清掃一次，新風(fēng)空調(diào)機(jī)房每月掃除一次、新風(fēng)空調(diào)機(jī)過濾網(wǎng)每半月清洗一次，制冷冷水機(jī)組每月清潔一次。中央控制室（或消防中心）是設(shè)備運(yùn)行、監(jiān)控的心臟，直接關(guān)系到大廈/小區(qū)的各項(xiàng)安全。為保障業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全，特制定本制度。1.0中控室/消防中心實(shí)行24小時(shí)值班制度，值班人員須持證上崗。2.0各種相關(guān)制度、規(guī)程、流程、應(yīng)急電話等須上墻。3.0值班人員必須熟悉相關(guān)工作流程、規(guī)定，值班時(shí)不得擅離崗位，須全神注視顯示器、儀表、

31、信號(hào)燈等，認(rèn)真作好記錄，交班時(shí)雙方須對(duì)設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行檢查。4.0火災(zāi)報(bào)警控制、聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的終端設(shè)備（如水泵控制柜、風(fēng)機(jī)控制柜等）須將主令開關(guān)置于自動(dòng)檔，中控室/消防中心聯(lián)動(dòng)柜可置于手動(dòng)檔。當(dāng)值班人員發(fā)現(xiàn)報(bào)警信號(hào)后，須立刻核實(shí)信號(hào)的真?zhèn)?，信?hào)為真時(shí)，將其置于自動(dòng)，并按相關(guān)程序?qū)υO(shè)備進(jìn)行操作，信號(hào)為誤報(bào)時(shí)，及時(shí)將設(shè)備復(fù)位。5.0防盜監(jiān)視系統(tǒng)的錄象帶，火災(zāi)報(bào)警控制器中的報(bào)警記錄、打印記錄，B碌統(tǒng)的信息記錄，門禁、紅外防盜系統(tǒng)報(bào)警記錄等按下列時(shí)間進(jìn)行保存、更新：紙張記錄須妥善保管一年；錄象帶信息保存一周，無用者可更新；軟盤、硬盤信息記錄.由專業(yè)人員檢查后，無用者刪除。6.0中控室/消防中心設(shè)備應(yīng)由有資質(zhì)的

32、人員進(jìn)行維修保養(yǎng)、對(duì)計(jì)算機(jī)軟件進(jìn)行備份，定期清理垃圾文件、修復(fù)軟件。設(shè)備密碼須報(bào)工程部備案。使用者應(yīng)在使用界面內(nèi)進(jìn)行操作，不得擅自修改系統(tǒng)程序、密碼等。設(shè)備供貨商/保修單位技術(shù)人員對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)試、維修、系統(tǒng)升級(jí)時(shí)必須征得管理處同意、登記，且管理處技術(shù)人員在場(chǎng)情況下，方可進(jìn)行，無關(guān)人員不得操作中控室/消防中心設(shè)備。7.0辦理業(yè)主裝修申請(qǐng)時(shí)，管理處須對(duì)擬裝修部分的火災(zāi)報(bào)警裝置、噴淋裝置、弱電裝置狀況進(jìn)行檢查，檢查結(jié)果須由業(yè)主簽字確認(rèn)。裝修造成的系統(tǒng)故障或損壞，須由業(yè)主支付系統(tǒng)維修恢復(fù)費(fèi)用。1 0凡有關(guān)維修、保養(yǎng)、檢測(cè)的計(jì)量器具，按省、市計(jì)量局規(guī)定一年檢定一次。2 0各管理處按檢定計(jì)劃表所規(guī)定時(shí)間提

33、前一周將計(jì)量器具送工程部待檢，由工程部專人根據(jù)基準(zhǔn)計(jì)量器具進(jìn)行自檢并作記錄，建立計(jì)量器具檢定臺(tái)帳，然后將結(jié)果下發(fā)給各管理處?；鶞?zhǔn)器具按檢定計(jì)劃表時(shí)間提前一個(gè)月送計(jì)量站檢定。3 0凡經(jīng)檢驗(yàn)不合格的計(jì)量器具，經(jīng)校正后仍不合格者，則應(yīng)報(bào)廢后重新購買。4 0管理處新購買的計(jì)量器具，須上報(bào)公司工程部建帳，并納入檢定計(jì)劃。5 0凡計(jì)量器具有水浸等損壞或參數(shù)有變動(dòng)時(shí)，應(yīng)送工程部重新進(jìn)行檢定。6 0計(jì)量器具需專人保管，專人使用，不得隨意借用。7 0凡基準(zhǔn)器具，使用者不得隨意自行亂調(diào)動(dòng)，不得亂放，應(yīng)合理使用，妥善存放。1 0目的：對(duì)計(jì)量器具進(jìn)行定期檢定，確保計(jì)量器具測(cè)量的有效性。2 0范圍：公司所有測(cè)量器具。3

34、 0職責(zé)：各管理處按檢定計(jì)劃表時(shí)間提前一周將計(jì)量器具送工程部待檢，由工程部專人根據(jù)基準(zhǔn)計(jì)量器具進(jìn)行自檢并作記錄，建立計(jì)量器具檢定臺(tái)帳，然后將結(jié)果下發(fā)給各管理處?；鶞?zhǔn)器具按檢定計(jì)劃表時(shí)間提前一個(gè)月送計(jì)量站檢定。4 0內(nèi)容：41計(jì)量器具自檢環(huán)境要求：溫度：20±5；濕度：小于75。42萬用表的檢定（每年檢定一次）。4.2.1 檢視外表是否完好，附件是否齊全。4.2.2 DCVB,用DF13（fi流穩(wěn)壓電源作為電壓源，用經(jīng)計(jì)量所檢定合格（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表采用對(duì)比法對(duì)3.00V、24.00V、36.00V檢定誤差，并作記錄。4.2.3 ACVS,交流可調(diào)調(diào)壓器作為電壓源，用經(jīng)計(jì)量所檢定合格

35、（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表采用對(duì)比法對(duì)30.0V、220.0V、380.0V各點(diǎn)電壓檢定誤差，并作記錄。4.2.4 DCA值，用DF13（fi流電源發(fā)生器帶不同的電阻負(fù)載作為電流源，用經(jīng)計(jì)量所檢定合格（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表采用對(duì)比法分別對(duì)1.50mA15.0mA150.0mA3.0A進(jìn)行檢定，并作記錄。4.2.5 ACA6,用交流調(diào)壓器帶不同的電阻調(diào)壓作為電流源，用經(jīng)計(jì)量所檢定合格（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表采用對(duì)比法分別對(duì)30.0mA100.0mA300.0mA3.0A進(jìn)行檢定，并作記錄。4.2.6 OHQ值：用經(jīng)計(jì)量所檢定合格（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表分別對(duì)200.0Q、2.00KQ、4.2.7 KQ進(jìn)行測(cè)定后

36、與被測(cè)驗(yàn)的萬用表測(cè)定值對(duì)比確定誤差，并作記錄。（本法只適用于電阻值1Q以上的檢定。）43鉗形電流表的檢定（每年檢定一次）。4.3.1交流電流值，用自耦調(diào)壓器、小型交流電焊機(jī)作為交流大電流發(fā)生器，用經(jīng)計(jì)量所檢定合格（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表采用對(duì)比法分別對(duì)10.0A、50.0A、100A200Al行檢定誤差，并作記錄。44絕緣搖表、接地電阻測(cè)試儀等由于公司數(shù)量少且自檢條件不具備，每年送市計(jì)量所檢定一次；照度計(jì)、噪聲儀每3年送省計(jì)量局檢定一次。45尺類及彈簧秤的檢定、報(bào)廢。4.5.1 鋼板尺、卷尺、角尺、水平尺、游標(biāo)卡尺、千分尺、塞尺等使用時(shí)發(fā)現(xiàn)外觀損傷嚴(yán)重而影響精度時(shí)可報(bào)廢處理，填寫不合格品處理單，由

37、主管主任審批。4.5.2 彈簧秤類的計(jì)量器具使用滿三年報(bào)廢。公司內(nèi)使用儀表測(cè)量均為維修中一般性測(cè)量，精度要求不高，所以對(duì)檢定的計(jì)量器具，電壓電流測(cè)量值的誤差在2.5以內(nèi)、電阻測(cè)量值的誤差在5以內(nèi)為合格。4.5.3 6檢定電路原理圖4.6.1 直流電壓檢定原理圖4.6.2 直流電流檢定原理圖4.6.2.1 小電流檢定4.6.2.2 大電流檢定4.6.3 交流電壓檢定原理圖4.6.4 鉗形表檢定原理圖4.6.5 歐姆值檢定原理圖4.7相關(guān)文件及記錄4.7.1 _萬用表檢定記錄4.7.2 _鉗形表檢定記錄為保證樓宇電氣設(shè)備的正常運(yùn)行，促進(jìn)電氣設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、維修工作正常化、規(guī)范化、科學(xué)化，做到安全工作

38、、萬無一失，特制定以下規(guī)定：1 0必須嚴(yán)格遵守執(zhí)行國(guó)家電氣安全操作規(guī)程，檢修操作人員做到培訓(xùn)后持證上崗，以保證工作萬無一失。2 0供方（或管理處）對(duì)于大廈內(nèi)配置的電氣設(shè)備，按計(jì)劃定期保養(yǎng)及維修。重大電氣設(shè)備的檢修計(jì)劃，要由工程部把關(guān)審查并派專人參加。3 0維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時(shí)，維修人員要采取相應(yīng)的安全技術(shù)措施，供方（或管理處）對(duì)作業(yè)人員必須進(jìn)行安全生產(chǎn)交底和技術(shù)交底，防止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生。4 0在電源干線、低壓配電盤及配電箱等設(shè)備上進(jìn)行工作時(shí)，必須有專人監(jiān)護(hù)，至少由兩人互相配合進(jìn)行。操作前必須摘掉檢修設(shè)備的電源保險(xiǎn)后驗(yàn)電，并懸掛標(biāo)識(shí)牌，操作人員必須使用絕緣工具，并站在絕緣墊上作業(yè)。5 0對(duì)

39、于高壓設(shè)備的檢修和維修，經(jīng)停電、驗(yàn)電后，必須裝設(shè)接地線，在醒目處懸掛標(biāo)志牌，必要時(shí)加裝遮欄。6 0維修后的電氣設(shè)備及線路，要經(jīng)專職人員檢查無誤并拆除所有的安全措施后，方可投入運(yùn)行。嚴(yán)禁在處于工作狀態(tài)的電動(dòng)機(jī)及其附屬裝置回路上進(jìn)行工作。7 0本規(guī)定與“配電房管理制度”同時(shí)執(zhí)行，互為補(bǔ)充。為了加強(qiáng)樓宇修繕和業(yè)主裝修工程的臨時(shí)施工用電管理，確保大廈電源線路安全和電氣設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行，維護(hù)大廈住戶正常的工作秩序和生活秩序，特制訂本規(guī)定。1 0管理處對(duì)樓宇進(jìn)行重大修繕工程使用施工電動(dòng)設(shè)備和電動(dòng)工具的用電量，必須限制在不影響大廈正常運(yùn)作和在大廈供電負(fù)荷量允許范圍內(nèi)。供方在報(bào)修繕計(jì)劃時(shí)，必須同時(shí)上報(bào)用電設(shè)備

40、，經(jīng)管理處批準(zhǔn)后，才能組織施工。2 0臨時(shí)用電必須符合消防和安全用電要求。3 0用戶在進(jìn)行房屋裝修時(shí)使用電動(dòng)工具的名稱、數(shù)量和規(guī)格，必須在裝修登記表中寫明，同時(shí)管理處要派專業(yè)人員對(duì)其電動(dòng)工具進(jìn)行檢查核實(shí)。4 0凡進(jìn)入大廈內(nèi)進(jìn)行施工的單位和個(gè)人使用電動(dòng)設(shè)備、工具及電源線等器材，必須符合國(guó)家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求，并安裝漏電保護(hù)開關(guān)，配備分線電閘箱和安裝電表，電動(dòng)工具、臨時(shí)照明線路應(yīng)有合格插頭插座，并在管理處專業(yè)人員指定地點(diǎn)接線，禁止亂拉亂接電線。5 0進(jìn)入大廈的臨時(shí)施工人員使用的電動(dòng)設(shè)備和工具，必須在管理處規(guī)定時(shí)間內(nèi)使用，禁止在其它時(shí)間內(nèi)使用，以防發(fā)出各種噪音影響住戶和鄰居的正常休息。6 0

41、管理處專業(yè)人員有權(quán)對(duì)違章操作的人員和電動(dòng)設(shè)備工具進(jìn)行檢查，有權(quán)制止違章電動(dòng)設(shè)備及工具的使用。對(duì)不聽勸阻者，應(yīng)立即報(bào)告管理處，停止施工。7 0本規(guī)定與“裝修管理規(guī)定”同時(shí)執(zhí)行，互為補(bǔ)充。為保證向住戶供應(yīng)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的生活用水，加強(qiáng)供水管理，達(dá)到節(jié)約用水、滿足用戶需要之目的，特規(guī)定如下：1 0由管理處指派一名責(zé)任心強(qiáng)、作風(fēng)正派、身體健康的水管員負(fù)責(zé)對(duì)樓宇水池、水箱鑰匙的保管和水池、水箱的清洗工作。2 0在非限水季節(jié)（以市政府通知為準(zhǔn)），管理處應(yīng)盡力保證隨時(shí)向住戶供水。在確實(shí)需要臨時(shí)停水時(shí)，應(yīng)先通知住戶；停水后必須采取臨時(shí)供水辦法，向住戶供水。3 0地下貯水池、天面水箱每年應(yīng)由具有深圳市水池清洗資質(zhì)

42、的供方徹底清洗兩次（特殊情況由水管員向管理處建議增加清洗次數(shù)），并取得深圳市水質(zhì)檢測(cè)中心或深圳市水務(wù)局水質(zhì)檢測(cè)合格證。地下貯水池、天面水箱每年的510月份每隔10天加一次消毒藥水（粉），其余月份每隔15天加一次消毒藥水（粉）。水箱人孔應(yīng)加蓋、加不銹鋼紗網(wǎng)密封并加鎖。4 0水管員在巡查中發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應(yīng)立即向管理處報(bào)告，由管理處組織人員進(jìn)行搶修，杜絕浪費(fèi)。5 0抄表員每月要對(duì)每戶用水量進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)用水異常應(yīng)進(jìn)戶查詢，幫助解決用水浪費(fèi)現(xiàn)象。6 0隨時(shí)向住戶進(jìn)行節(jié)約用水、計(jì)劃用水宣傳教育，提高全體用戶節(jié)約用水意識(shí)。7 0執(zhí)行市政府分段收費(fèi)規(guī)定，用經(jīng)濟(jì)手段管理，加強(qiáng)節(jié)約用水。8 0本規(guī)定與

43、“水泵房管理制度”同時(shí)執(zhí)行，互為補(bǔ)充。10供方分類A類提供成套設(shè)備及設(shè)備配件的廠商、銷售商B類提供設(shè)備維修保養(yǎng)服務(wù)的承包商C類提供設(shè)備大中修、更新改造工程承包商2 0新供方評(píng)價(jià)當(dāng)發(fā)生設(shè)備維修保養(yǎng)、設(shè)備中修大修、設(shè)備更新改造、設(shè)備缺陷整改、貴重設(shè)備及配件采購等項(xiàng)目或維修保養(yǎng)合同到期，應(yīng)由工程部組織公開招標(biāo)或議標(biāo)。除邀請(qǐng)合格的供方參加投標(biāo)外，還應(yīng)邀請(qǐng)新供方參加。工程部組織有關(guān)專家組成評(píng)標(biāo)小組，負(fù)責(zé)開標(biāo)、評(píng)標(biāo)。凡符合供方初審記錄初審內(nèi)容要求者，擬定為合格的供方，填寫供方初審記錄，由主管助理總經(jīng)理審批通過后，列入合格供方名單。評(píng)標(biāo)小組打分確定一、二名預(yù)中標(biāo)單位報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)做最后確定。3 0供方選擇3.1

44、 工程價(jià)款在貳仟元以上壹萬元以下的由工程部專業(yè)工程師從合格供方中選出符合條件者報(bào)工程部經(jīng)理審核，經(jīng)理審核后報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)審批。3.2 工程價(jià)款在壹萬元以上伍萬元以下的由工程部組織招標(biāo)或直接委托，報(bào)公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后確定。3.3 工程價(jià)款在伍萬元以上的，由工程部組織公開招標(biāo)，由公司招投標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組討論通過或主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后確定中標(biāo)單位。3.4 工程價(jià)款在貳仟元以下的，由管理處選定。4 0供方的評(píng)價(jià)A類供方按供方評(píng)價(jià)表B類供方評(píng)價(jià)：按B類供方評(píng)價(jià)表由管理處主任組織技術(shù)人員、公司工程部組織有關(guān)工程師進(jìn)行兩級(jí)評(píng)定，每季度一次。管理處、工程部分別算出得分率，按管理處權(quán)數(shù)0.6，工程部權(quán)數(shù)0.4作計(jì)權(quán)平均，計(jì)

45、算計(jì)權(quán)得分率（即折算到百分制）。計(jì)權(quán)得分率95%為合格。合格供方經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后列入合格供方名單，以備再選用。評(píng)審結(jié)果為不合格的分包商，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)簽字后，將從合格供應(yīng)商名單上去掉。C類供方評(píng)價(jià)：設(shè)備中修、大修、更新改造，設(shè)備小改造供方按C類供方評(píng)價(jià)表進(jìn)行評(píng)價(jià)。未發(fā)生的條款，不評(píng)分，最后計(jì)算得分率（即折算到百分制）。得分率85%為合格。合格供方經(jīng)主管助理總經(jīng)理批準(zhǔn)后列入合格供方名單，以備再選用。評(píng)審結(jié)果為不合格的分包商，經(jīng)主管助理總經(jīng)理簽字后，將從合格供應(yīng)商名單上去掉。5 0供方檔案工程部應(yīng)建立并保存合格供方檔案，檔案內(nèi)容包括：評(píng)審記錄、資質(zhì)證書或營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及合格供方名單，合格供方名單應(yīng)送交

46、主管領(lǐng)導(dǎo)一份備查。合格分包商名單應(yīng)規(guī)定有版號(hào)及修改狀態(tài)，如名單發(fā)生變化，應(yīng)更換版號(hào)或修改狀態(tài)，舊有的名單作廢或銷毀。為了保證設(shè)備大中修、更新改造工程的質(zhì)量符合國(guó)家規(guī)范及使用需要，加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量的管理，特制定如下工程驗(yàn)收規(guī)定：1 0驗(yàn)收組由工程部、管理處，供方共同組成。驗(yàn)收合格后，由三方簽字蓋章方有效。（若由發(fā)展商投資建設(shè)，發(fā)展商也應(yīng)派代表參加驗(yàn)收。）2 0核對(duì)實(shí)物工程量與設(shè)計(jì)圖紙相比較，應(yīng)能達(dá)到實(shí)際使用需要。3 0對(duì)工程量進(jìn)行實(shí)測(cè)實(shí)量。4 0分部、分項(xiàng)、分專業(yè)按國(guó)家規(guī)范進(jìn)行質(zhì)量檢查對(duì)照驗(yàn)收。5 0按實(shí)際需要及有關(guān)規(guī)范交接竣工圖及使用說明書。6 0對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷按議定時(shí)限整改后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。

47、7 0驗(yàn)收合格后才能結(jié)清工程款。附:工程竣工驗(yàn)收證書工程結(jié)算協(xié)議書10目的保證所有為業(yè)主（住、用戶）提供各種服務(wù)的公共設(shè)備滿足服務(wù)要求。20適用范圍公司管轄的電力（油）拖動(dòng)設(shè)備、電機(jī)、電氣設(shè)備（含強(qiáng)電主線路）、電子設(shè)備（含弱電線路）、管道、風(fēng)道、閥門及其它房屋附屬裝置。30定義31日常維護(hù)保養(yǎng)指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤(rùn)滑（對(duì)閘閥要求每月開、關(guān)一次，防止閘芯結(jié)垢銹壞并對(duì)閘桿除銹、清潔、加涂黃油以防銹蝕），對(duì)不經(jīng)常運(yùn)行的機(jī)械進(jìn)行手動(dòng)盤車、試車（正壓風(fēng)機(jī)、消防水泵、發(fā)電機(jī)），發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，作好記錄。32一級(jí)保養(yǎng)對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行檢查、檢測(cè)，根據(jù)實(shí)際需要局部解體，進(jìn)行清洗

48、、調(diào)整、維修更換；對(duì)電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測(cè)；對(duì)電氣設(shè)備清掃，檢查儀表、電器（斷路器等）；對(duì)電子設(shè)備除塵、觸頭研磨、更換，功能檢查、軟件檢查；對(duì)管道、風(fēng)道局部除繡防腐、刷漆；對(duì)各種主要閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障進(jìn)行處理。33二級(jí)保養(yǎng)對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行全面清洗、調(diào)整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件，噪聲、振動(dòng)、泄漏檢測(cè)，發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷試車；對(duì)電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測(cè)，抽芯檢查，清掃、軸承上油；對(duì)電氣設(shè)備全面清掃，母線、導(dǎo)線、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，耐壓絕緣測(cè)試；對(duì)電子設(shè)備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測(cè)試，工作點(diǎn)調(diào)整，軟件維護(hù)；對(duì)管道、風(fēng)道部分除繡、防腐、刷漆；對(duì)各種主要閥門（含風(fēng)閥、防火

49、閥）滲漏、故障處理或更換。34中修工程中修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常的和定期的全面檢修，對(duì)工程部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證設(shè)備能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下一次修理。更換率一般在10%-30%，周期3-5年。35大修工程大修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行定期的全面檢修，對(duì)設(shè)備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。更換率一般超過30%，周期610年。36設(shè)備更新和技術(shù)改造設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用到一定年限后，技術(shù)性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題日益嚴(yán)重，須更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。37事后維修（故障維修）設(shè)

50、備發(fā)生故障后，對(duì)失效、損壞部分作針對(duì)性的維修。38狀態(tài)維修通過監(jiān)測(cè)設(shè)備狀態(tài)參數(shù)的變化，出現(xiàn)明顯劣化后實(shí)施的維修。40設(shè)備分類根據(jù)設(shè)備對(duì)業(yè)主服務(wù)的重要性將其分為三級(jí)（風(fēng)機(jī)類、泵類、機(jī)組類均含相應(yīng)的電機(jī)、電氣控制柜）：I級(jí)設(shè)備：電梯、發(fā)電機(jī)、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災(zāi)中央報(bào)警控制柜、消防聯(lián)動(dòng)柜、冷水機(jī)組、BA中央管理計(jì)算機(jī)。R級(jí)設(shè)備：正壓風(fēng)機(jī)、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動(dòng)滅火設(shè)施、高壓開關(guān)柜、變壓器、交通道閘、車場(chǎng)自動(dòng)收費(fèi)裝置、泳池水處理裝置、DDC!場(chǎng)控制器。田級(jí)設(shè)備：除I、R級(jí)以外的所有設(shè)備。如：區(qū)域火災(zāi)報(bào)警控制箱、小型控制箱（

51、配電箱）、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、集中抄表裝置、維修機(jī)具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設(shè)備等。50設(shè)備管理模式采用計(jì)劃預(yù)修制（三級(jí)保養(yǎng)-日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)、小修、中修、大修、設(shè)備更新和技術(shù)改造）與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。5.1對(duì)于符合磨損規(guī)律的I、II級(jí)設(shè)備（電梯、水泵、正壓風(fēng)機(jī)、電動(dòng)機(jī)、柴油發(fā)電機(jī)、冷水機(jī)組、道閘等），定期做三級(jí)保養(yǎng)，定期進(jìn)行小修、中修、大修。小修包含在三級(jí)養(yǎng)護(hù)中。中修、大修周期見附表設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期。5.2對(duì)于I、II級(jí)電氣設(shè)備（高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等）、電子設(shè)備（火災(zāi)報(bào)警控制柜、放大器、計(jì)算機(jī)等）進(jìn)行三級(jí)保養(yǎng)、探測(cè)性維修（功能檢查）

52、、狀態(tài)維修。5.3對(duì)于田級(jí)設(shè)備，采取事后維修，每年一次保養(yǎng)。60職責(zé)61工程部負(fù)責(zé)設(shè)備接管驗(yàn)收，中修、大修及設(shè)備更新改造計(jì)劃制定、方案審批、工程監(jiān)督、組織驗(yàn)收，保養(yǎng)計(jì)劃審批，設(shè)備（器具）申購、報(bào)廢審批，組織招投標(biāo)，選擇、評(píng)價(jià)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)供方，負(fù)責(zé)公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同、電梯維修保養(yǎng)合同、設(shè)備缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核，辦理合同會(huì)簽手續(xù)，定期組織專家對(duì)重要設(shè)備進(jìn)行診斷，確定狀態(tài)維修時(shí)機(jī)。62質(zhì)量管理部負(fù)責(zé)在樓檢時(shí)對(duì)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)情況及設(shè)備技術(shù)狀態(tài)進(jìn)行檢查。63供方根據(jù)公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同所確定的分包內(nèi)容，負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備日常操作、運(yùn)行、巡查、點(diǎn)檢及公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同委

53、托范圍內(nèi)的一切保養(yǎng)、維修工作，填寫相關(guān)記錄，按月統(tǒng)計(jì)、填報(bào)公共用水、用電統(tǒng)計(jì)表并報(bào)送管理處，協(xié)助管理處做好節(jié)能工作，編制保養(yǎng)計(jì)劃。64公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同簽訂后，管理處負(fù)責(zé)按合同監(jiān)督檢查、評(píng)定供方。70設(shè)備前期管理71前期介入設(shè)備選型、安裝要求等由工程部對(duì)有關(guān)物業(yè)考察后，向發(fā)展商提出。政府有關(guān)部門的驗(yàn)收，管理處應(yīng)參與。72設(shè)備的接管驗(yàn)收7.2.1設(shè)備的接管驗(yàn)收由工程部代表公司，組織專家及相關(guān)管理處技術(shù)人員組成驗(yàn)收組，會(huì)同發(fā)展商、承包商進(jìn)行。驗(yàn)收依據(jù)為設(shè)備出廠說明書及國(guó)家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。確實(shí)達(dá)不到上述條件的應(yīng)在驗(yàn)收整改函中寫明實(shí)際情況及原因，并限期整改，進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。設(shè)備的接管憑證由公司工程部對(duì)地產(chǎn)商辦理（驗(yàn)收單接收人處簽字蓋工程部公章）。I、R級(jí)設(shè)備由工程部組織專家及管理處人員一同檢驗(yàn)，m級(jí)設(shè)備由管理處檢驗(yàn)，填寫驗(yàn)收單（公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單）報(bào)工程部復(fù)核蓋章。驗(yàn)收單蓋章后，原件發(fā)展商、工程部各留一份作為交接憑證，管理處留復(fù)印件。設(shè)備技術(shù)資料在設(shè)備交接驗(yàn)收時(shí)，由工程部向發(fā)展商收取并辦理接收手續(xù)。對(duì)于發(fā)展商尚未移交的資料，由管理處代表公司跟