城市住房管理問題

1、三、城市住房管理問題三、城市住房管理問題p主要知識點主要知識點（一）房地產知識簡介（二）住房領域的市場失效（三）住房保障和政府失靈（四）保障性住房建設的融資問題（一）房地產知識簡介（一）房地產知識簡介1. 概念房地產房產建筑物構建物地產空置土地已使用土地（一）房地產知識簡介（一）房地產知識簡介2. 房地產的屬性 物理屬性 不可移動性、異質性、耐用性經濟屬性 區(qū)位、經濟壽命長、稀缺性雙重屬性：投資+消費屬性（一）房地產知識（一）房地產知識簡介簡介3. 房地產市場的概念 指買賣雙方在某個特定的地理區(qū)域內，于某一特定的時間段內達成的所有房地產交易的總和。（一）房地產知識簡介（一）房地產知識簡介4.房

2、地產業(yè)的概念 從事房地產開發(fā)、經營、管理、服務等企業(yè)的總稱。 （一）房地產知識簡介（一）房地產知識簡介5.城市土地制度改革歷程1954 五四憲法時期實行生產資料的多種所有制，包括 “個體勞動者所有制”和“資本家所有制”，都受憲法承認與保護，所以城市居民的民地與私房，無論自住還是出租，在法律上都不成問題。1956 中共中央書記處二局發(fā)出關于目前城市私有房產基本情況及社會主義改造的意見，提到“一切私人占有的城市空地、街基地等地產，經過適當辦法，一律收歸國家”，開啟了城市土地國有化的進程。（一）房地產知識簡介（一）房地產知識簡介5.城市土地制度改革歷程1967 國家房管局、財政部、稅務總局答復關于城

3、鎮(zhèn)土地國有化請示提綱的記錄就明確：“對(城市)土地國有化問題，中央在1956年已有原則指示，到十年后的今天提出要把土地收歸國有不是太早而是太晚了”，“無論什么空地(包括旗地)，無論什么人的土地(包括剝削者、勞動人民)都要收歸國有。1975 憲法第6條 “國家可以依照法律規(guī)定的條件，對城鄉(xiāng)土地和其他生產資料實行征購、征用或者收歸國有” 。1982 憲法第一次宣布城市的土地屬于國家所有。（一）房地產知識簡介（一）房地產知識簡介5.城市土地制度改革歷程1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點1984年廣東、重慶開始征收土地使用費1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地199

4、0年中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例1991城市房屋拆遷管理條例2001城市房屋拆遷管理條例2011國有土地上房屋征收與補償條例（一）房地產知識簡介（一）房地產知識簡介6. 我國房地產市場的發(fā)展階段：理論突破與試點起步階段(1978至1991年)非理性炒作與調整推進階段(1992至1997年)相對穩(wěn)定協(xié)調發(fā)展階段（1998至2003年）價格持續(xù)上揚，多項調控措施出臺的新階段(2004年2014)黃金時代進入白銀時代（2015年至今）課堂練習： 住房服務是公共物品嗎？ 它應該由誰來生產和提供？市場（開發(fā)商）、政府、社會組織？（二）住房領域的市場失效1. 住房市場失效的定義 在成

5、本和有限收入的約束下，城市住宅市場不會準確無誤地發(fā)揮功能提供最佳數(shù)量和質量的住宅以滿足消費者的需求。 個人消費品的分配方式： 拍賣、排隊輪候、行政配給、武力競爭。 匈牙利經濟學家科爾內（二）住房領域的市場失效1. 住房數(shù)量短缺 二、住房領域的市場失效2. 住房質量低劣 二、住房領域的市場失效3. 住房空置 二、住房領域的市場失效4. 住房領域的分配不公與歧視問題 （二）住房領域的市場失效5. 低收入者難以獲得銀行商業(yè)的信貸； 房屋抵押貸款條件：房屋抵押貸款條件：p 具有中華人民共和國國籍和完全民事行為能力的自然人;p 持有有效的身份證明文件;p 具有穩(wěn)定、合法的收入來源;p 抵押房產有房地產證

6、，產權明晰，可上市流通;p 銀行規(guī)定的其他條件;p 商品住宅的抵押率最高可達 70%（二）住房領域的市場失效6. 住宅生產者幾乎不會主動提供面向低收入者的住宅 （二）住房領域的市場失效7. 住宅建設中的地塊整合無法實現(xiàn)； （二）住房領域的市場失效8. 住宅市場信息不對稱 （二）住房領域的市場失效9.房地產泡沫p20年代美國佛羅里達的房地產泡沫p90年代日本的房地產泡沫p亞洲金融危機時期，東南亞國家和香港等地的房地產泡沫p90年代海南和北海的房地產泡沫p美國的“次貸”危機 （二）住房領域的市場失效10. 我國住房市場制度尚不完善 （二）住房領域的市場失效11.區(qū)域性供求不匹配 （三）住房保障和政

7、府失靈1. 保障性住房發(fā)展歷程1994 國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定1998 國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知2007 國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見2010國務院關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知2011 國家十二五規(guī)劃綱要提出建設城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬套 （三）住房保障和政府失靈2. 住房保障產品 住房保障體系產權式補貼經濟適用房限價房共有產權房其他產權式保障性住房租賃式補貼廉租房公共租賃房直接租金補貼住房公積金制度（三）住房保障和政府失靈3. 保障房建設滯后的基本事實p 2003-2008 保障房銷售面積在3300萬平方米窄幅波動p2

8、011-2013年底，我國城鎮(zhèn)保障性安居工程累計開工2490萬套，基本建成1577萬套p 廉租房、公共租賃房建設受冷遇p 廣大農民工未納入住房保障范圍p 保障性住房選址不當造成空置保障房現(xiàn)象的出現(xiàn) （三）住房保障和政府失靈3. 住房保障領域的政府失靈現(xiàn)象p 權力尋租現(xiàn)象 “業(yè)務尖兵”從巔峰跌落安徽省天長市保障性住房發(fā)展中心原主任張殿竹貪污、受賄案（三）住房保障和政府失靈3. 住房保障領域的政府失靈現(xiàn)象p負保障現(xiàn)象 （三）住房保障和政府失靈3. 住房保障領域的政府失靈現(xiàn)象p地方政府對保障房建設積極性不高 （三）住房保障和政府失靈3. 住房保障領域的政府失靈現(xiàn)象p對商品房的擠出效應p 半市民化現(xiàn)象

9、p 居住隔離現(xiàn)象p 住房保障政策與城鎮(zhèn)化水平的不匹配 （四）保障房建設融資渠道1. 政府投入是保障性住房建設資金的基層p 財政資金 單位：億元p 土地出讓金收益 包括北京、上海、重慶、成都等22個城市從土地出讓凈收益中提取的廉住房保障資金比例未達到要求。（2010年審計數(shù)據）p住房公積金增值收益2008200920102011201216847080217131787（四）保障房建設融資渠道2. 銀行貸款是主要籌資渠道p 商業(yè)銀行貸款 例如：公共租賃房建設貸款利率未基準利率的0.9倍，還對貸款提供貼息安排。p 政策性銀行貸款 2011年，住建部和國開行簽署開發(fā)性金融支持保障性安居工程建設合作協(xié)議。p住房公積金貸款支持保障性住房建設試點p外資銀行貸款p對融資平臺貸款（四）保障房建設融資渠道3. 其他融資渠道通過探索創(chuàng)新作為補充p 債券融資