睢寧縣天虹紡織廠地塊產(chǎn)品研究報告

1、睢寧縣天虹紡織廠地塊產(chǎn)品研究報告2010.8目 錄一、環(huán)境篇3（一）地塊現(xiàn)狀分析31、周邊簡介32、地塊簡介4（二）睢寧經(jīng)濟對本案的影響5（三）睢寧規(guī)劃對本案的影響61、住宅規(guī)劃對本案的影響62、商業(yè)規(guī)劃對本案的影響73、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃對本案的影響8二、市場篇9（一）商業(yè)市場91、核心商業(yè)區(qū)92、外圍商業(yè)區(qū)313、周邊在售商業(yè)38（二）住宅市場401、項目總表402、項目分布圖42三、綜合分析44（一）環(huán)境分析441、城市消費力分析442、住宅片區(qū)分析443、商業(yè)現(xiàn)狀分析454、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析46（二）市場分析471、業(yè)態(tài)情況472、租金水平473、產(chǎn)品形態(tài)484、商業(yè)分布485、發(fā)展階段49（三）趨

2、勢分析491、業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢492、發(fā)展方向趨勢50三、定位篇51（一）SWOT分析511、S（優(yōu)勢）512、W（劣勢）513、O（機會）524、T（風(fēng)險）52（二）市場定位531、定位理由532、市場定位54（三）產(chǎn)品定位551、定位理由552、整體定位563、分區(qū)產(chǎn)品定位574、各產(chǎn)品比例61（四）業(yè)態(tài)定位621、商業(yè)類型劃分622、業(yè)態(tài)定位思路623、各片區(qū)商業(yè)互動關(guān)系634、各片區(qū)業(yè)態(tài)定位645、業(yè)態(tài)比例情況66（五）景觀規(guī)劃特色671、整體景觀定位672、大型景觀節(jié)點683、中型景觀節(jié)點704、小型景觀節(jié)點71結(jié)語7576一、環(huán)境篇（一）地塊現(xiàn)狀分析1、周邊簡介本項目地塊位于睢寧縣城元

3、府路紅葉路西南角，是睢寧老城區(qū)（護城河）西側(cè)。睢寧縣城內(nèi)的商業(yè)主要集中在西至小濉河，東至九月廣場南到新市路以及北面的徐寧中路境內(nèi)。老城區(qū)及周邊是睢寧最為熱鬧的商業(yè)地區(qū)，多數(shù)品牌專賣店及大商業(yè)都集中在護城河內(nèi)區(qū)域。護城河外，紅葉北路人民中路、天虹大道八一路都有大型的蘇果超市，元府中路上還有時代超級購物中心，內(nèi)有大型的樂天瑪特超市。樂天瑪特和在八一路文學(xué)路路口的天天歡樂買超市是睢寧最大的兩個超級市場。本項目南側(cè)是在建的浙江商貿(mào)城，西側(cè)為在建的中央步行街項目。2、地塊簡介此次睢寧縣政府推薦的地塊共有地塊A-01-1等6塊，我司此次報告主要對地塊B-01-1、地塊E進行定位分析。這兩塊地塊總占地面積約

4、117700，土地性質(zhì)為商業(yè)用地。地塊E東側(cè)靠近紅葉路部分目前是富得寶家具城，中間部分為天虹服裝廠廠址，西側(cè)的地塊B-01-1是片空地。在本地塊新市路以南則是在建浙江商貿(mào)城。地塊名稱用地面積（）地塊A-01-117900地塊B-01-113400地塊B-0254000地塊C-01-122400地塊D70900地塊E104300本項目占地面積117700，在睢寧縣城屬于大型商業(yè)項目。其體量給予了定位廣闊的想象空間，有利于前期定位規(guī)劃，可以充分考慮到睢寧商業(yè)市場的特點特征，精心打造本商業(yè)項目，以達(dá)到最大效益，有利于后期商業(yè)成功運作。（二）睢寧經(jīng)濟對本案的影響2009年，睢寧縣地區(qū)生產(chǎn)總值完成151

5、.15億元，同比增長14.7%(可比價)；人均GDP實現(xiàn)13678元，同比增長20.5%；規(guī)模工業(yè)增加值完成34.86億元，同比增長22.3%。2009年，建立經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、寧江工業(yè)園、金屬機電工貿(mào)園、臨空產(chǎn)業(yè)園、桃嵐工業(yè)園等五大園區(qū)，總面積達(dá)到94.76平方公里。五大園區(qū)共完成基礎(chǔ)設(shè)施投入達(dá)6.65億元。2009年，縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)業(yè)務(wù)總收入83.6億元，增長2.8倍；自行組織財政總收入8398.2萬元，增長2.2倍，其中一般預(yù)算收入6670萬元，增長3.6倍。2009年，商品房年均售價為2114元/，而09年城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)到10602元，2009年，農(nóng)民人均純收入達(dá)到6077元，增長11.

6、5%。2009年底，睢寧城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達(dá)到了85.8億元，同比增長19%。儲蓄存款的持續(xù)增多，一方面說明睢寧老百姓的生活越來越富裕，但另一方面，也反映出老百姓的消費信心不強，睢寧仍有充足的消費潛力可以挖掘。隨著睢寧全縣各地區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的蓬勃發(fā)展，越來越多的勞動力集中到睢寧，不僅可以帶來經(jīng)濟的發(fā)展，同時也可以帶來更多的居民，拉動消費。這都對本項目今后商業(yè)成功運作帶來契機。（三）睢寧規(guī)劃對本案的影響本項目位于遂寧縣城的中心位置，緊靠睢寧老城區(qū)的商業(yè)中心全睢寧縣城商業(yè)最為發(fā)達(dá)的地區(qū)，并規(guī)劃有大量住宅用地。我們將從住宅和商業(yè)兩方面具體分析規(guī)劃對本案的影響：1、住宅規(guī)劃對本案的影響根據(jù)睢寧住宅片區(qū)總

7、體規(guī)劃，本案位于睢寧縣城中心的元府南部居住片區(qū)，四周還有元府北部居住片區(qū)、下邳居住片區(qū)和城南東片居住片區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，本案四周被住宅片區(qū)包圍，周邊居住類用地規(guī)劃眾多，有利于后期居住型消費人群導(dǎo)入，為本項目商業(yè)后期成功經(jīng)營打下基礎(chǔ)。2、商業(yè)規(guī)劃對本案的影響從上圖可以看出，本案所在的區(qū)位是睢寧縣城內(nèi)的商業(yè)中心區(qū)域，是整個睢寧最為集中的商業(yè)帶。本項目可以依托睢寧的商業(yè)規(guī)劃，借助中心商業(yè)的現(xiàn)狀，有利于本案打造商業(yè)氛圍和降低后期經(jīng)營難度。由上所述，本項目在此地區(qū)規(guī)劃商業(yè)項目，一方面可以憑借睢寧現(xiàn)有的商業(yè)項目趁勢發(fā)展；另一方面周圍住宅用地的規(guī)劃也加大了此地區(qū)的消費需求，為本項目今后的發(fā)展提供了足夠的消費來源

8、，有利于本項目的長遠(yuǎn)發(fā)展。3、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃對本案的影響睢寧縣現(xiàn)有5個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和鋼鐵產(chǎn)業(yè)園區(qū)就在睢寧縣城附近。產(chǎn)業(yè)園區(qū)將為睢寧帶來經(jīng)濟的發(fā)展。產(chǎn)業(yè)帶動的龐大勞動力群體也能促進睢寧的消費。作為睢寧縣的中心城區(qū)，本案所在的睢寧城區(qū)也將會因此受益。相對影響最明顯的是周邊四大產(chǎn)業(yè)園，臨空產(chǎn)業(yè)園距離較遠(yuǎn)，影響相對較小。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃帶動睢寧經(jīng)濟的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入，直接推動睢寧縣城區(qū)的進一步發(fā)展，同時成為商業(yè)升級發(fā)展的動力，也是本項目成功定位和經(jīng)營的大環(huán)境基礎(chǔ)。二、市場篇（一）商業(yè)市場1、核心商業(yè)區(qū) 核心商業(yè)區(qū)是指睢寧縣護城河所圍合而成的老城區(qū)，是睢寧傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)域。商業(yè)氛圍成熟，人流量大，聚集了目

9、前睢寧最主要的商業(yè)經(jīng)營者。以下我司將分路段對核心商業(yè)區(qū)進行介紹和分析：（1）中山路睢寧縣縣城的中山路是一條老商業(yè)街，南北縱貫整個睢寧市中心。老城區(qū)范圍內(nèi)的中山路兩側(cè)沿街約有50多間商鋪，開面小則4-5米，大則10米左右，進深約10米左右，多為底層商鋪。元府路以北的路段沿承了中山北路的通訊手機市場的業(yè)態(tài)，并加以眼鏡店、服飾鞋類、運動品牌店，影樓、電動車專賣以及銀樓等。除了沿街商鋪，中山路還有威尼斯商城、中國城兩個商住結(jié)合的小區(qū)，威尼斯商城約有50間商鋪，商鋪開面3-5米不等，進深約在5-8米左右，均為住宅底層商鋪，業(yè)態(tài)多以服飾、箱包、鞋業(yè)為主。中國城有店鋪約100家左右，開面多在5-10米之間，

10、進深10米左右，為金府園底層1-2層商業(yè)形態(tài)，業(yè)態(tài)包括服飾、鞋業(yè)、食品、美容美體、電器、網(wǎng)吧等，其中一條女人街為女裝專賣街。我們按照路段對中山路逐段進行統(tǒng)計分析。u 中山路（元府路北護城河）根據(jù)實地調(diào)研的情況來看，中山路護城河以北路段主要經(jīng)營電子通訊器材為主的業(yè)態(tài)形式。在中山路護城河以南，元府路以北路段的商業(yè)業(yè)態(tài)依舊沿承了護城河以北的業(yè)態(tài)模式，主要以手機類通訊為主，再加以眼鏡店、服飾、體育用品、電動車店和金飾店。這一路段大約有20多家店鋪，使用面積從30的小面積到300多不等。 此段沿街商鋪租金有所差異，靠近元府路的商鋪租金越貴，往北向護城河路段租金遞減。靠近元府路的商鋪主要經(jīng)營品牌店，金飾店

11、和眼鏡店，占據(jù)最好的位置。手機通訊在八一路以南至元府路形成規(guī)模性經(jīng)營效應(yīng)。街道名建筑形態(tài)樓層業(yè)態(tài)主力面積（）使用面積租金（元/天）中山路（元府路以北）住宅、辦公底商1F眼鏡、手機通訊、金飾、摩托車、電動車、家紡、攝影、銀行50-2001F：0.8-1.2注：主力面積為使用面積。u 中山路（元府路-新市路）此路段依托睢寧最熱鬧的元府路商業(yè)，相對中山路元府路北段人氣更旺，主要以沿街商鋪為主，北端元府路路口和南端中山路新市路路口拐角處都有大型多層商業(yè)，蘇寧及其他綜合百貨樓等大型商業(yè)集中于新市路路口。據(jù)實地統(tǒng)計，目前此路段沿街商鋪共有50家左右，主要以大型百貨、服飾、鞋業(yè)餐飲和金飾店為主。戶型面積一般

12、在100-200左右，大型百貨占地面積在1000左右，多為三層商業(yè)模式。 這一路段南北兩頭人氣最旺，北邊是靠近元府路、南邊是靠近新市路中央步行街。所以兩段都有多層商業(yè)。檔次高于中段沿街商業(yè)，該段為核心商圈中的核心段。街道名建筑形態(tài)樓層業(yè)態(tài)主力面積（）使用面積租金（元/天）中山路（元府路-新市路）住宅、辦公底商，單體商鋪1F、1-2F眼鏡、手機通訊、金飾、電動車、家紡、眼鏡、銀行、餐飲等100-2001F：0.6-2.0注：主力面積為使用面積。u 中山路（新市路建設(shè)路）中山路新市路以南的商業(yè)情況相比較北段中山路差了很多，商業(yè)多以底商為主，零零星星分布在路邊，越往建設(shè)路商業(yè)氛圍越淡，大多商鋪集中在

13、新市路中山路路口。據(jù)統(tǒng)計，此路段約有10余家商鋪，商業(yè)以服飾、美容美發(fā)、超市為主。使用面積在30-50為主。 根據(jù)實際調(diào)研，此路段人氣不如新市路以南的中山路商業(yè)街，不僅商業(yè)分布分散，人流不足，而且新市路以南的居民住宅區(qū)較少，多為農(nóng)民房，已經(jīng)遠(yuǎn)離市中心地區(qū)，且不是人流動向的主要線路，所以商業(yè)不旺，主要是中山路商業(yè)末端的一段延續(xù)。街道名建筑形態(tài)樓層業(yè)態(tài)主力面積（）使用面積租金（元/天）中山路（新市路建設(shè)路）住宅、辦公底商1F服飾、電器、超市、鞋業(yè)、煙酒、美發(fā)、電動車100-2001F：0.6-2.1注：主力面積為使用面積。（2）新市路新市路是睢寧中心商業(yè)最南端，商業(yè)氛圍至此就開始走弱。新市路中山路

14、以西是正在建設(shè)的中央步行街，東側(cè)是新市路最繁華的路段。u 新市路（中山路東護城河）新市路是睢寧縣城中心商業(yè)的最南端，新市路的商業(yè)主要集中在新市路北側(cè)沿街，商業(yè)以住宅、辦公底商為主。新市路沿街共有商鋪約40間，一般使用面積在30-50之間，較大的商鋪在100左右。靠近東護城河的路段主要以窗簾床上用品等輕紡為主，加以金店、銀行、郵政服飾等；中間路段以服飾、小百貨和小餐館為主；西側(cè)靠近中山路有3層的新世紀(jì)百貨大樓。 根據(jù)我司現(xiàn)場調(diào)研，由于新市路以南基本不具商業(yè)氛圍，人氣不足，人流途經(jīng)此處一般回頭或者進入新市路內(nèi)，所以盡管新市路已經(jīng)是市區(qū)商業(yè)的最南邊緣，但是人氣依然充足，除了滿足日常生活的商業(yè)之外，還

15、有大型百貨等。街道名建筑形態(tài)樓層業(yè)態(tài)主力面積（）使用面積租金（元/天）新市路（中山路東護城河）住宅、辦公底商 1F輕紡、金飾店、百貨、超市、銀行、郵政、服飾、鞋類30-50、1001F：0.6-1.1注：主力面積為使用面積。（3）護城河?xùn)|路（元府路-新市路）護城河?xùn)|路緊貼老城區(qū)東護城河，為沿街單邊商業(yè)，建筑形態(tài)為住宅底層1層或2層商業(yè)，另一邊為沿河景觀道路。護城河?xùn)|路是一條沿河小路，本來位置優(yōu)勢一般，但是路北段與天緣廣場一路之隔，南側(cè)接新市路，護城河?xùn)|路又是中國城商城的東側(cè)出口道路，所以人氣一直不錯。據(jù)調(diào)查，護城河?xùn)|路約有30多家商鋪，北側(cè)集中餐飲和服飾，南側(cè)則是中國城商城的沿街商鋪，使用面積

16、多為30-50左右，餐飲，電動車店面積可以達(dá)到80-150左右。 護城河?xùn)|路新市路南側(cè)已經(jīng)沒有商業(yè)，商業(yè)人氣就此被阻隔，所以護城河?xùn)|路新市路一側(cè)相交北段人氣更旺，而元府路是睢寧的一條主干道，路寬車多，阻擋了北側(cè)天緣廣場的人流進入。街道名建筑形態(tài)樓層業(yè)態(tài)主力面積（）使用面積租金（元/天）護城河?xùn)|路（元府路-新市路）住宅、辦公底商 1F或2F餐飲、服飾、攝影、數(shù)碼、精品店、電動車店30-50、1001F：0.6-1.5注：主力面積為使用面積。（4）元府路元府路對于睢寧來說就像是上海的南京路、徐州的淮海路一樣。元府路橫貫城區(qū)東西，東連江蘇八里鋼鐵市場，西連睢寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。這里集中了三座商城、一條步行

17、街，即金府園商城、威尼斯商城、天緣廣場和中央步行街。u 元府路（中山路西護城河）我司會在后面詳細(xì)介紹這三座商城和一條步行街。這里主要介紹護城河境內(nèi)的元府路路段商業(yè)，這段路是元府路的商業(yè)中心，即睢寧的商業(yè)中心。這一段的元府路人氣旺，業(yè)態(tài)豐富。這一路段約有商鋪50間左右，使用面積多為50-100/間左右。 元府路中山路西側(cè)路段人氣比較中山路東側(cè)有所不及，因為元府路文化路附近的天緣廣場聚集人氣，而中山路西側(cè)的護城河阻隔沿街商業(yè)的延續(xù)性。所以無法達(dá)到東側(cè)商業(yè)的繁華程度。街道名建筑形態(tài)樓層業(yè)態(tài)主力面積（）使用面積租金（元/天）元府路（中山路西側(cè)）住宅、辦公底商 1F家電、金飾店、百貨、超市、銀行、煙酒、

18、服飾、鞋類501001F：1.1-3.6注：主力面積為使用面積。u 元府路（中山路東護城河）元府路中山路東側(cè)路段是睢寧市中心最為核心的商業(yè)地段之一，商業(yè)主要以沿街商業(yè)為主，西側(cè)中山路路口有百寶樓，東側(cè)有天緣廣場以及樂天瑪特。據(jù)統(tǒng)計，出去賣場之外，此路段約有商鋪40間左右，面積在50-150左右。業(yè)態(tài)集中在金店、品牌服飾、體育用品鞋業(yè)等，檔次比其他路段商業(yè)更高。 此路段有著不錯的商業(yè)人氣，其中了盡管沒有大型的百貨，但是幾乎集中睢寧最為高端的商業(yè)，加上天緣廣場的樂天瑪特是睢寧兩大賣場之一，可以吸引消費人流進入元府路，加上元府路本來就是睢寧的主干道，連接?xùn)|側(cè)的鋼材市場和西側(cè)的經(jīng)濟園區(qū)，人氣十足。街道

19、名建筑形態(tài)樓層業(yè)態(tài)主力面積（）使用面積租金（元/天）元府路（中山路東側(cè)）住宅、辦公底商 1F家電、金飾店、服飾、鞋類501501F：1.1-3.6注：主力面積為使用面積。u 中國城（金府園底商）中國城位于元府路、中山路和新市路包圍的金府園住宅項目的底層商業(yè)。金府園占地面積為5-6萬方，底層為商業(yè)，2-6層為住宅項目。中國城內(nèi)商鋪開面多為3-5米，進深10米左右。業(yè)態(tài)以服飾、精品店、小吃、美容美發(fā)和網(wǎng)吧為主。經(jīng)營的檔次相對較低，消費層次也不高，因此消費者的范圍就相對較廣，加上中國城商鋪是小區(qū)底層商鋪形勢，小區(qū)四面道路通暢，人流導(dǎo)入方便，所以人氣尚可，靠近元府路部分人氣尤為旺盛。 根據(jù)現(xiàn)場調(diào)研，中

20、國城內(nèi)業(yè)態(tài)以服飾為主，其中女裝占多數(shù)，東側(cè)女人街為女裝、化妝品等女性用品一條街，西側(cè)有家紡的集中區(qū)域，北側(cè)沿街有部分集中小吃店。由于北側(cè)靠近元府路，所以整體商鋪入住率較高，南側(cè)遠(yuǎn)離核心商業(yè)街，人氣相對較弱。街道名建筑形態(tài)樓層業(yè)態(tài)主力面積（）使用面積租金（元/天）中國城（金府園底商）住宅底商 1F或2F小家電、百貨、煙酒、服飾、鞋類、箱包、食品小吃、美容美發(fā)、體育用品50801F：0.6-1.7注：主力面積為使用面積。u 威尼斯商場威尼斯商城位于元府路中山路東北角，占地約5萬方，有200多家商家。目前商場主要經(jīng)營服飾、美容美發(fā)、箱包等。商鋪面積在30-50居多。商場經(jīng)營模式與中國城相當(dāng)，但是由于

21、位置優(yōu)越，且商城東連天緣廣場，西接中山路，南側(cè)就是元府路，都是人氣極佳的地方，所以威尼斯商城人流充足，人氣旺盛。 威尼斯商城是2000年開發(fā)建設(shè)的，是睢寧比較老字號的賣場，但是也因為經(jīng)營時間較長，商場環(huán)境稍顯遜色，顯得檔次較低，商場布局混亂，道路狹小，與其他商場有一定差距。街道名建筑形態(tài)樓層業(yè)態(tài)主力面積（）使用面積租金（元/天）威尼斯商場住宅底商 1F或2F美發(fā)美體、童裝、鞋類、箱包。服飾30-501F： 0.6-2注：主力面積為使用面積。u 天緣廣場天緣廣場為利用城市中心原實驗小學(xué)、建設(shè)銀行舊址結(jié)合公園改造而成，占地面積畝，是一座集會演、休閑、娛樂等功能于一體的城市中心廣場。天緣廣場與威尼斯

22、商城、金府園商城、時代商城緊密相連，形成獨特的廣場商圈。在蘇北其他的縣級城市中，能夠形成這樣的廣場商圈的，幾乎沒有。樂天瑪特超市位于睢寧縣元府路天緣廣場地下一層，于2008年4月29日開業(yè)，營業(yè)面積5200平方米，擁有5萬余種生鮮食品、日用百貨、服裝、電器及精品名店，餐飲娛樂與大型停車場等輔助設(shè)施，形成一站式購物中心。樂天瑪特睢寧店為6米層高寬敞明亮的賣場，超過60 個車位的大規(guī)模免費停車場。u 瑞鑫購物中心（中央步行街一期）瑞鑫購物中心位于中山路新市路西北角，營業(yè)面積8000平方米，底層是蘇寧電器，購物中心位于縣城的核心商業(yè)區(qū)，與中國城（金府園）商城、威尼斯商城互為依托，與天緣廣場

23、緊密相連。瑞鑫購物中心從經(jīng)營的檔次來看，主要以中高檔商品為主，檔次高于其他一般商場百貨大樓，由于地處新市路中山路，人氣較好，但由于位置稍遜天緣廣場，所以比起天緣廣場等元府路商業(yè)，還是略顯差距。2、外圍商業(yè)區(qū)（1）分布介紹在護城河內(nèi)核心商業(yè)區(qū)范圍之外的地區(qū)，我們將其商業(yè)歸納為東北、西北和南部片區(qū)三個區(qū)域。與核心商業(yè)不同，外圍商業(yè)主要以住宅片區(qū)的底商為主，根據(jù)各地區(qū)的情況，業(yè)態(tài)、租金呈現(xiàn)一定差異性。（2）西北片區(qū)西北片區(qū)是以元府路以北，小濉河以東，中山北路以西、徐寧中路以南的范圍。西北片區(qū)內(nèi)金陵御花園、玄武公寓、綠苑小區(qū)錦繡公寓等住宅項目，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)也多以各小區(qū)住宅底商的形態(tài)存在。業(yè)態(tài)上住宅小區(qū)

24、以餐飲、五金、裝飾、太陽能等業(yè)態(tài)為主。商鋪使用面積主力分為3050，100左右兩種范圍。部分路口商鋪面積較大，可達(dá)5001000。 中山路北段 八一路西段 這一片區(qū)由于許多新開發(fā)的住宅項目，所以引入不少以五金裝潢為主的業(yè)態(tài)；八一路上有古林醫(yī)院、人民醫(yī)院等幾家醫(yī)療機構(gòu)，所以形成一個以醫(yī)療配套加餐飲的商業(yè)片區(qū)；中山北路主要經(jīng)營手機、眼鏡一條街；其他商業(yè)多半是以滿足日常生活水平為主。區(qū)域建筑形態(tài)樓層業(yè)態(tài)主力面積（）使用面積租金（元/天）西北住宅沿街底商為主1F、1+2F醫(yī)療、五金裝潢、眼鏡、餐飲、美發(fā)、汽車美容、休閑娛樂、超市30-1001F:1.1-3.0注：主力面積為使用面積。（3）東北片區(qū)東北

25、片區(qū)是以元府路以北，文學(xué)路以東，天虹大道以西、人民路以南的范圍。區(qū)域內(nèi)有紅旗小區(qū)、康馨花園、錦繡豪庭等住宅項目；也有金甌商貿(mào)城、睢寧服飾城等大型商城。這一區(qū)域是老城區(qū)和東部市郊的結(jié)合處，部分地區(qū)既有中心城區(qū)商業(yè)的延續(xù)，如休閑娛樂、超市和餐飲，也有一些諸如一些汽車美容、家居裝潢等業(yè)態(tài)。北部人民路上有第二中學(xué)和實驗小學(xué)，周邊聚集了餐飲，超市等。 元府路西段 八一路東段東北片區(qū)的商鋪使用面積一般都在50-100左右，面積普遍不大，業(yè)態(tài)定位上也不像市中心商業(yè)，主要是餐飲和生活用品，說明這一片區(qū)的商業(yè)主要是為了滿足周邊學(xué)校、居住區(qū)的日常生活需要。區(qū)域建筑形態(tài)樓層業(yè)態(tài)主力面積（）使用面積租金（元/天）東北

26、住宅底商、沿街商鋪1F餐飲、娛樂、服裝、生活用品、超市、家居裝潢、銀行50-1001F:0.4-0.6注：主力面積為使用面積。（4）南部片區(qū)睢寧南部城區(qū)以新市路為分界線，新市路以北屬于睢寧商業(yè)繁華范圍，以南區(qū)域商業(yè)氛圍漸淡。新市路南側(cè)是睢寧老城區(qū)，多為農(nóng)民房以及部分新建住宅項目，整體非商業(yè)重點區(qū)域。 天虹大道南側(cè) 紅葉南路 南部片區(qū)的商業(yè)多為30-50的小面積商業(yè)，業(yè)態(tài)多以餐飲等為主。紅葉路建設(shè)路南側(cè)有一片大型底層餐飲，但是檔次極低。南部商業(yè)也多以低檔次商業(yè)為主，這因為南部大型居住區(qū)不集中，且現(xiàn)代居民社區(qū)建設(shè)不足，所以商業(yè)也不是很密集，都是滿足居民生活水平為主。區(qū)域建筑形態(tài)樓層業(yè)態(tài)主力面積（）

27、使用面積租金（元/天）南部沿街底商、1F單體商業(yè)1F餐飲、超市、眼鏡、電動車30-501F:0.3-0.6注：主力面積為使用面積。3、周邊在售商業(yè)項目名稱浙江商貿(mào)城開發(fā)商徐州金鑫地產(chǎn)置業(yè)有限公司項目地址睢寧新市街與紅葉路交匯處總占地面積75229總建筑面積112806產(chǎn)品類型綜合（商業(yè)+住宅）主力面積沿街商鋪50，內(nèi)街商鋪408月價格沿街:16000元/內(nèi)街:12000元/銷售率12.5%層高4.5m產(chǎn)品分析項目由市場、住宅、商業(yè)街三塊組成。其中市場為回遷戶安置用，住宅已入住。商業(yè)街規(guī)劃一層一期200套左右商鋪。整個街區(qū)定位：品牌專賣+量販街區(qū)+家居生活館。商業(yè)模式比較齊全，但也比較雜，定位相

28、對不是很高，以批發(fā)貿(mào)易為主。銷售分析現(xiàn)推出一層的商鋪，2-4層不銷售。轉(zhuǎn)角單體商鋪據(jù)稱將與國美電器合作，準(zhǔn)備整體出租，如成功合作，后期將采用售后包租的方式進行出售。目前銷售情況一般，以回籠資金為主。項目名稱中央步行街-時尚廣場開發(fā)商舜大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址睢寧元府路、中山路、新市街環(huán)繞總占地面積19980總建筑面積70000產(chǎn)品類型商業(yè)廣場主力面積40-508月價格沿街商鋪(沿新市路、元府路):19000元/商場內(nèi)商鋪:16000元/租金:1.6-2.5/天銷售率68%層高4.6m產(chǎn)品分析中央步行街區(qū)位條件好，定位為集購物、休閑、娛樂、美食等于一體的購物中心。樓宇之間導(dǎo)入下沉式庭院、大型

29、主力賣場、時尚廣場、地下停車庫，都顯示出其定位于目前流行的商品業(yè)態(tài)。銷售分析其中沿中山路最貴的商鋪達(dá)22000元/，但根據(jù)目前68%的銷售率，其產(chǎn)品還是有很強的吸引力。從市場實際看，租金水平定價偏高。（二）住宅市場1、項目總表項目名稱項目地址概述產(chǎn)品面積（）2010年8月報價（元/)裝修情況層高（m)容積率備注飛翔濱河名城元府西路天虹紡織西側(cè)占地：56000總建：86000小高層主力房型90-120均價2800毛坯2.81.598月8日開盤，銷售率90%中央華府睢寧縣人民路衛(wèi)生局西側(cè)占地：30600總建：61989多層、小高層、高層二房：85-93，三房113-133，復(fù)式141-166價格未

30、定毛坯2.82.1預(yù)計10月開盤水岸華府睢寧中山北路136號占地：10000總建：38312高層、小高層二房：87-95，三房99-133，四房129-140價格未定毛坯2.83.6預(yù)計10月開盤綠都花園睢寧縣天虹大道與徐寧公路交匯處南側(cè)占地：30894總建：52467多層、小高層主力房型80-120小高層均價3000毛坯2.81.55售罄紫金花城睢寧天虹北路8號占地：113142總建：250000多層、小高層主力房型88-138小高層均價3100毛坯2.81.5在售9樓以上三房天虹世紀(jì)城中央大街與天虹大道交匯處東北側(cè)占地：149184總建：270000多層、小高層、高層、疊加主力房型105-

31、120價格未定毛坯2.81.98一期推出8棟多層，4棟小高層預(yù)計9月初開盤項目名稱項目地址概述產(chǎn)品面積（）2010年8月報價（元/)裝修情況層高（m)容積率備注歐洲城天虹大道東側(cè)，新體育中心斜對面占地：158800總建：320000多層、小高層二房78-87，三房99-135價格未定毛坯2.82.01一期推出10棟多層，6棟認(rèn)購?fù)戤?，?棟。預(yù)計9月初開盤西盛園104國道與八一路交匯處占地：188000總建：300000多層二房86-91，三房100-118均價2300毛坯2.81.48金鼎世貿(mào)城睢寧縣東升街占地：266400總建：300000多層主力房型90-130均價2300毛坯2.81.

32、25尾盤，余二套6樓150三房帝壹城九月廣場東側(cè)總建：110000多層、小高層二房93，三房110多層均價3300毛坯2.88月18日開盤，一期推出4棟帶電梯6層多層天和御景睢寧縣實驗小學(xué)西側(cè)占地：50389 總建：160000多層、小高層，高層主力房型120，復(fù)式160小高層均價3500毛坯2.66月底推出2棟19層高層彩虹公寓元府路天虹紡織廠對面占地：66549多層、小高層80-130小高層均價2900毛坯1.66尾盤，余10套130三房2、項目分布圖3、住宅市場分析（1）產(chǎn)品分布睢寧目前在售與準(zhǔn)備今年開盤的項目共9個，大多數(shù)樓盤位于北面或東北面，沿天虹大道、人民路有6個。其中綠都花園業(yè)已

33、售罄。離本地塊最近的只有飛翔河濱名城、彩虹公寓兩個樓盤。（2）產(chǎn)品類型從在售樓盤的類型來看，基本以多層、小高層為主。別墅項目在睢寧基本沒有。（3）戶型面積在售項目二房戶型面積在75-95平米之間，主力面積90平米左右。三房戶型面積在90-130平米之間。主力面積在100-120平米左右。（4）價格情況多層價格在2300-2500左右，總價在20-30萬元。小高層在3000-3500左右?？們r在23-45萬元。整體來看睢寧的住宅市場，項目以多層、小高層為主?；臼且员镜鼐用窦爸苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)居民為了改善居住條件而購買，還遠(yuǎn)未達(dá)到為了享受而購買大面積別墅的程度。隨著睢寧經(jīng)濟的發(fā)展，商品房大量建設(shè)與供應(yīng)，城

34、市化率的不斷提高，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)到縣里購房人群更會大大增多，縣城人口數(shù)量的快速導(dǎo)入和人口消費能力的快速提升，屆時對商業(yè)發(fā)展的推動會有很大的提升作用。三、綜合分析（一）環(huán)境分析1、城市消費力分析睢寧縣整體經(jīng)濟經(jīng)過多年發(fā)展，呈現(xiàn)逐年穩(wěn)步增長的趨勢。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平逐年提高，據(jù)統(tǒng)計近幾年睢寧城鄉(xiāng)居民儲蓄余額增長和城鄉(xiāng)居民收入呈現(xiàn)快速增長。說明睢寧人民的消費能力在快速增長，以及睢寧人民的社會消費潛力還很足?？焖僭鲩L的消費力和消費潛力是項目后續(xù)銷售和經(jīng)營的基礎(chǔ)。2、住宅片區(qū)分析 圖上可知，未來睢寧縣將形成北部、東部、西部居住區(qū)。新建的居住區(qū)域在導(dǎo)入人口后對核心商業(yè)區(qū)形成消費力支撐。對本項目是個大環(huán)

35、境方面的利好消息。3、商業(yè)現(xiàn)狀分析睢寧縣以一軸、一心、一片區(qū)為其商業(yè)規(guī)劃核心。一軸，商業(yè)發(fā)展軸：依托老城區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)，沿八一路、元府路東西向延伸，并串聯(lián)片區(qū)級商業(yè)中心形成商業(yè)發(fā)展軸線。一心，商業(yè)中心：位于元府片區(qū)八一路、元府路以及中山路沿線，規(guī)劃商貿(mào)金融用地。一片區(qū)，元府片區(qū)：即商業(yè)中心區(qū)。依托老城中心的商貿(mào)基礎(chǔ)，結(jié)合護城河進行環(huán)境改造，打造城市商業(yè)金融服務(wù)中心。具體布局為：商業(yè)主要沿橫向八一路、元府路、縱向紅葉路、中山路、文學(xué)路布局，形成商業(yè)中心；開發(fā)改造老城的居住區(qū)，與商業(yè)配套建設(shè)。本案位于核心商業(yè)中心區(qū)西側(cè)，緊鄰老城區(qū)，是核心商業(yè)的延伸，也是商業(yè)中心區(qū)的發(fā)展方向。目前正是發(fā)展本項目的最佳時

36、機，靠近核心商業(yè)的區(qū)域優(yōu)勢有利于本項目得到最佳的發(fā)展空間。4、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析睢寧目前的口號是“舉全縣之力大干開發(fā)區(qū)”，以睢寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為主題，重點打造寧江工業(yè)園、臨空產(chǎn)業(yè)園、鋼鐵機電工業(yè)園、化工產(chǎn)業(yè)園五大園區(qū)，建設(shè)白色家電、紡織服裝、鋼鐵機械、皮革皮具、醫(yī)藥化工五大百億產(chǎn)業(yè)。到2014年園區(qū)面積達(dá)到100平方公里，工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到500億元，業(yè)務(wù)收入達(dá)到600億元。白色家電、紡織服裝、皮革皮具等產(chǎn)業(yè)都是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，要達(dá)到規(guī)劃工業(yè)總產(chǎn)值的要求，勢必要提供大量的勞動崗位，能夠為睢寧縣城的居民以及周邊大量的農(nóng)村剩余勞動力提供工作機會。對于增加農(nóng)民收入，拉動農(nóng)村有效需求，將會發(fā)揮重要作用。經(jīng)濟的發(fā)展，

37、收入的增加，消費力也會提升，這會給睢寧整個商業(yè)市場帶去了足夠多的、有消費能力的購買人群，對于促進睢寧商業(yè)的發(fā)展，是睢寧商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。（二）市場分析1、業(yè)態(tài)情況核心商業(yè)區(qū)：像元府路以及中山路沿街，多以中高檔商業(yè)為主，涵蓋品牌服飾、百貨、金店和大型超市。而中心區(qū)域中的社區(qū)內(nèi)商業(yè)如中國城、威尼斯商城都經(jīng)營服飾、餐飲箱包等。核心商業(yè)區(qū)內(nèi)商業(yè)檔次尚可，核心商業(yè)區(qū)內(nèi)由于匯聚消費力，所以更高層次的消費業(yè)態(tài)如金飾、百貨、品牌服飾等集中。外圍商業(yè)區(qū)：紅葉路和八一路主要經(jīng)營五金、汽配類等專業(yè)類商業(yè)、中山路護城河北是手機通訊特色市場。并配以超市、百貨等日常消費類商業(yè)。外圍商業(yè)以居住社區(qū)為依托，更多的是滿足日常生活

38、需求以及新建商品房的裝修需求。2、租金水平睢寧商業(yè)租金呈現(xiàn)出核心商業(yè)區(qū)向四周遞減的趨勢，核心商業(yè)中元府路租金可以達(dá)到1.1-3.6元/天/，中山路和威尼斯商城以及中國城最高也有近2元/天/。核心商業(yè)區(qū)之外，紅葉路的五金市場街租金在1.5-2.7元/天/，中山路手機通訊街租金在1.1-3.0元/天/。這些地方由于商業(yè)相對集中，已經(jīng)形成相當(dāng)?shù)氖袌黾坌?yīng)，所以租金水平不低。租金水平均為使用面積租金。3、產(chǎn)品形態(tài)睢寧縣城的沿街商業(yè)主要以1-2F的商業(yè)為主，少有多層商業(yè)，路口或者商業(yè)節(jié)點處會有多層大面積單體商業(yè)，一般面積在500-1000之間；社區(qū)商業(yè)中，多為住宅底層商業(yè)，多為小面積40-100。睢寧

39、縣城中面積較大的商業(yè)多為品牌專賣，或者電動車，修理部、超市等，區(qū)域多在中心商業(yè)區(qū)以外。整體而言，睢寧商鋪產(chǎn)品形態(tài)較為單一，以沿街商鋪為主，道路節(jié)點處輔以多層大面積單體商鋪；融多種功能于一體的在營業(yè)綜合商業(yè)體還處于空白。4、商業(yè)分布元府路是睢寧縣城的商業(yè)主軸，元府路連通睢寧東西兩向，是進出睢寧的主要道路，人流車流量大，睢寧主要的中高檔商業(yè)都集中在老城區(qū)元府路段及周圍。元府路北側(cè)商業(yè)可以延伸到徐寧中路附近，而南部商業(yè)僅僅到新市路，且新市路以南商業(yè)基本已經(jīng)斷層。在元府路商業(yè)軸上，環(huán)城河內(nèi)的老城區(qū)路段是睢寧的核心商業(yè)去，集中了睢寧最為高檔的百貨超市，是睢寧商業(yè)中心。商業(yè)分布格局整體呈現(xiàn)“以元府路為中軸

40、，老城區(qū)為核心的一核一軸，北強南弱”的特點。5、發(fā)展階段睢寧目前的商業(yè)發(fā)展階段仍處于初級階段，商業(yè)主要以滿足人民日常生活需求為主，即使是市中心核心商業(yè)也以百貨、超市等日常消費型商業(yè)。尚無現(xiàn)代概念的百貨業(yè)態(tài)以及集休閑、餐飲、購物、娛樂于一體的綜合商業(yè)。一方面是因為睢寧人民整體消費力還遠(yuǎn)未達(dá)到如此，另一方面人民消費概念，商業(yè)規(guī)劃布局都還相應(yīng)落后。對于本項目而言，這也是后期本項目規(guī)劃定位，產(chǎn)品定位的一大空白點和市場切入點，可規(guī)劃更為現(xiàn)代的綜合商業(yè)填補市場空白。（三）趨勢分析1、業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢睢寧人民社會消費力不足，消費多為滿足日常生活為主，所以睢寧商業(yè)主要也以維持人民日常生活為目的，所以業(yè)態(tài)多以服飾、

41、鞋業(yè)、超市等。隨著睢寧經(jīng)濟發(fā)展，目前的基礎(chǔ)性業(yè)態(tài)肯定不能滿足社會消費需求，以滿足日常生活為主的業(yè)態(tài)，向中高檔消費型業(yè)態(tài)發(fā)展。而目前小店鋪無法滿足居民今后的要求，更多的品牌商業(yè)，專業(yè)商業(yè)會加入到睢寧市場中，提高睢寧商業(yè)的檔次，并豐富完善睢寧市場上的業(yè)態(tài)業(yè)種。目前本案附近的商業(yè)區(qū)域幾近飽和，沒有足夠的大規(guī)模空間來滿足升級后的商業(yè)需求和改善業(yè)態(tài)的進入，只能向外圍擴展，本案位置靠近中心商業(yè)區(qū)，最可能發(fā)展新業(yè)態(tài)，且有足夠的規(guī)模容納新的業(yè)態(tài)發(fā)展。本項目后期將與老城區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)相互呼應(yīng)，形成共贏。2、發(fā)展方向趨勢睢寧的商業(yè)核心位置是以老城區(qū)范圍內(nèi)的元府路段為中心，向南北東西形成輻射，元府路南北兩側(cè)還有中國城

42、、威尼斯商城、天緣廣場，中央步行街等重要商業(yè)節(jié)點。市中心的商業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，核心商業(yè)范圍仍過于狹小，而老城區(qū)護城河以外有足夠的拓展空間。本項目位于緊貼老城區(qū)西側(cè)的紅葉路，區(qū)位優(yōu)勢明顯，且老城區(qū)西側(cè)商業(yè)氛圍不濃厚，本地塊原為家具市場和天虹紡織，商業(yè)氛圍一般，而興建大型商業(yè)項目有利于借助老城區(qū)的商業(yè)氛圍，引入人流，提升睢寧商業(yè)層次，擴大核心商圈的范圍，最終形成新的核心商業(yè)區(qū)。區(qū)域商業(yè)的主要發(fā)展方向為：從中心向外圍發(fā)展，重點為向西北、東北面發(fā)展。三、定位篇（一）SWOT分析1、S（優(yōu)勢）（1）項目規(guī)模大，具備成為核心商業(yè)的基礎(chǔ)本地塊總占地面積為117700，從規(guī)模上看是睢寧縣規(guī)模最大的綜合商業(yè)體，

43、龐大的商業(yè)體量給予了項目足夠的業(yè)態(tài)業(yè)種組合空間和產(chǎn)品規(guī)劃空間。是支撐本項目成為睢寧核心商業(yè)的基礎(chǔ)。（2）區(qū)位條件較好，利于后期項目的經(jīng)營本項目位于元府西路南側(cè)，小睢河與紅葉路間，緊鄰目前睢寧縣最為成熟和繁華的商業(yè)內(nèi)城核心。交通便利，西側(cè)小睢河也給項目規(guī)劃提供又一亮點和規(guī)劃定位空間，整體項目區(qū)位條件較好。（3）周邊商業(yè)項目配合形成區(qū)域商業(yè)競爭力本項目周邊在售的中央步行街、浙江商貿(mào)城都是大體量商業(yè)項目，雖然后期可能形成競爭，但從另一個角度看，可以共同形成整個區(qū)域的商業(yè)競爭力和輻射力，同時新市路步行街的西延伸段，也將帶動商業(yè)消費人群。2、W（劣勢）（1）周邊配套和商業(yè)氛圍較低檔 項目現(xiàn)狀由空地、天虹

44、紡織老廠、富得寶家具城組成，配套不成熟，以低端批發(fā)市場為主，商業(yè)氛圍較低檔。對項目后期的定位和商業(yè)氛圍的經(jīng)營培育提出了較高的要求。（2）產(chǎn)品規(guī)劃難度高 睢寧縣目前還處于商業(yè)發(fā)展的初級階段，商業(yè)消費能力較弱。如何在保證最大化挖掘睢寧的商鋪購買力，銷售部分商鋪的情況下，同時獲得大商業(yè)的經(jīng)營成功。在商業(yè)形態(tài)和建筑形態(tài)都能獲得睢寧投資人群和經(jīng)營人群的認(rèn)同。是項目面臨的主要困難，本項目的產(chǎn)品規(guī)劃難度高。3、O（機會）（1）睢寧城市建設(shè)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動商業(yè)發(fā)展的機會睢寧縣城較小，目前正處于人口導(dǎo)入和城市擴張的階段。從東部環(huán)島廣場的建設(shè)到北部新城的規(guī)劃，無一不說明了城市處于擴張期和人口導(dǎo)入期。而五大產(chǎn)業(yè)園的規(guī)

45、劃以及進一步的發(fā)展將帶動商業(yè)的發(fā)展。成為本項目立足睢寧的一大宏觀環(huán)境支撐。（2）周邊區(qū)域居住規(guī)劃帶動人口消費的機會本項目周邊目前居民較少，但后期睢寧規(guī)劃中，項目所在區(qū)域規(guī)劃為元府居住區(qū)，周邊還有城南西片居住區(qū)、下邳居住區(qū)等。區(qū)域人口導(dǎo)入規(guī)劃正在實施中。本項目可享受到后期所在區(qū)域人口導(dǎo)入帶來的消費力支撐。4、T（風(fēng)險）（1）項目銷售速度風(fēng)險作為大體量項目，本項目雖然將規(guī)劃有部分的單體商業(yè)，但以銷售型沿街商鋪體量為主。根據(jù)市場在售的中央步行街和浙江商貿(mào)城項目銷售情況看，其目前均只開出部分一樓沿街商鋪，且銷售形勢一般，后期本項目大量的商業(yè)體量推出后，項目將面臨市場的銷售風(fēng)險。（2）項目商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險

46、本項目將預(yù)留部分大面積單體商鋪，后期持有經(jīng)營。預(yù)計引入部分大商家和品牌專賣店。進行商業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)營管理。對商業(yè)的經(jīng)營能力要求較高，后續(xù)商業(yè)的培育期較長，存在經(jīng)營風(fēng)險。（3）宏觀政策調(diào)控風(fēng)險目前整體房地產(chǎn)市場正處于政策調(diào)控期，受政策影響，市場呈現(xiàn)成交低迷狀態(tài)，銷售難度大。預(yù)計后期調(diào)控政策依舊持續(xù)，同時政策調(diào)控的效果將維持相當(dāng)長的一段時間。對本項目的銷售形成政策調(diào)控風(fēng)險。（二）市場定位1、定位理由（1）環(huán)境因素u 項目在核心商業(yè)區(qū)邊緣，交通便利，位于新市路步行街西延伸段北側(cè)，核心商業(yè)街元府路南側(cè)，有打造大型核心商業(yè)的區(qū)位條件。u 項目所在區(qū)域原有家具城和批發(fā)市場，新市街南側(cè)浙江商貿(mào)城在建中，區(qū)域商業(yè)

47、氛圍處于上升期，有打造大型核心商業(yè)的基礎(chǔ)氛圍。（2）市場因素u 睢寧縣商業(yè)整體目前還處于初級階段，商業(yè)后期發(fā)展空間大，給本項目打造綜合商業(yè)單體提供了市場空間。u 睢寧商業(yè)業(yè)態(tài)較為單一，相對綜合的商業(yè)還處于待開發(fā)階段，綜合商業(yè)部分具備較大的市場機會點。（3）自身因素u 本項目占地為117700，規(guī)模龐大，為目前睢寧最大的商業(yè)地塊，具備打造商業(yè)航母的體量。u 地塊形狀方正，西界為濱水區(qū)域，南北界為主要商業(yè)街，良好的硬件條件使得項目可以承載多種商業(yè)功能，打造綜合商業(yè)中心。2、市場定位（1）市場定位綜合以上定位理由，我司對本項目的市場定位為：city Lifestyle Center（城市生活時尚中心

48、）引領(lǐng)睢寧消費新模式，購物新概念我們在強調(diào)一種高品質(zhì)物業(yè)享有權(quán)的同時，更強調(diào)一種象征高標(biāo)準(zhǔn)的生活方式、生活氛圍。是源于傳統(tǒng)商業(yè)，而又高于傳統(tǒng)商業(yè)的產(chǎn)物，是一種生活方式的人文化趨勢，是精神需求的集中體現(xiàn)。以開放式商業(yè)為載體，圍繞睢寧城市擴大化的趨勢，展現(xiàn)升級型商業(yè)的魅力，傳達(dá)品質(zhì)生活理念，凸顯城市、商業(yè)讓生活更美好的愿景。（2）定位解析u 商業(yè)地位上作為睢寧最大的綜合性商業(yè)標(biāo)桿，成為睢寧商業(yè)升級的發(fā)動機；u 同時具備餐飲、購物、休閑、娛樂功能于一體的一站式商業(yè)中心；u 成為睢寧休閑、觀光、旅游的商業(yè)地標(biāo)建筑；u 打造一種現(xiàn)代都市生活理念和生活節(jié)奏；u 經(jīng)營商家以國內(nèi)外連鎖品牌經(jīng)營商家為主；u 商

49、業(yè)層級為城市核心商業(yè)層級，面對全體睢寧縣城乃至下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民。（三）產(chǎn)品定位1、定位理由（1）環(huán)境因素u 睢寧處于經(jīng)濟快速發(fā)展階段，帶動商業(yè)的發(fā)展，需要有更符合現(xiàn)代商業(yè)需求的產(chǎn)品來承載。u 項目南側(cè)隔新市街相望的浙江商貿(mào)城項目商業(yè)體量在8萬左右。以街區(qū)商業(yè)結(jié)合大棚批發(fā)市場為主要形態(tài)。本項目應(yīng)在產(chǎn)品上與其有所差異，形成特性才有更強的市場競爭力。（2）市場因素u 睢寧商業(yè)還處于初級階段，具備現(xiàn)代商業(yè)特性和亮點的商業(yè)建筑處于空白，本項目可通過自身產(chǎn)品規(guī)劃填補這個空白。u 睢寧商鋪以沿街一層或一二層底商為主，3F以上的商鋪商業(yè)功能較少，但部分業(yè)態(tài)如餐飲，對3F商業(yè)有一定需求，后期本項目內(nèi)需規(guī)劃部分3F商

50、鋪滿足餐飲類業(yè)態(tài)需求。（3）自身因素u 本項目占地117700，規(guī)模龐大。有足夠的空間來規(guī)劃產(chǎn)品，打造具備購物、休閑、娛樂的多重空間。u 本項目預(yù)計總建在9萬左右，體量大。考慮到休閑空間和建筑密度相協(xié)調(diào)的合理性，應(yīng)以1-3層的單體塊狀商鋪和1-2層、1-3層的條狀沿街商鋪相結(jié)合。u 考慮到項目四界分別為新市街商業(yè)步行街、元府路主商業(yè)街、濱河、紅葉路，各有特點，所以在四界分別規(guī)劃有條狀沿街鋪，在街道相交點規(guī)劃有塊狀單體商鋪，整體將考慮以分片區(qū)形式定位大片區(qū)功能，再從大片區(qū)定位具體產(chǎn)品形式。2、整體定位綜合以上定位理由，本項目產(chǎn)品定位思路應(yīng)以分片區(qū)形式為主，通過不同片區(qū)的組合形成本項目的產(chǎn)品定位。

51、打造不同片區(qū)的風(fēng)格和特點，吸引消費客層，同時通過不同片區(qū)在不同特性下形成的共同風(fēng)格特點來打造本項目在睢寧商業(yè)市場中的商業(yè)吸引力和項目形象。整體定位如下圖：休閑商業(yè)街規(guī)劃道路濱河商業(yè)街BLOCK步行街區(qū)商業(yè)步行街中央景觀廣場濱河休閑景觀帶（1）整體地塊預(yù)計將由商業(yè)部分+上蓋住宅兩種產(chǎn)品組成。（2）“商業(yè)+上蓋住宅”后的本地塊總體容積率水平預(yù)計在1.5左右。（3）本次產(chǎn)品定位主要針對商業(yè)部分，商業(yè)整體定位為：“三大商業(yè)片區(qū)+兩大景觀區(qū)域”組合而成。同時兼具休閑、消費、購物等功能。3、分區(qū)產(chǎn)品定位（1）濱河商業(yè)街u 產(chǎn)品理由濱河商業(yè)街緊鄰濱河休閑景觀帶，位于地塊的最西面，相對而言，距離老城核心商業(yè)區(qū)

52、距離最遠(yuǎn)，受商業(yè)輻射影響最小，吸引消費人群能力最弱。從建筑形態(tài)上看，沿街條狀商業(yè)因其臨街面寬，動線簡單，最易聚集商氣、人氣。是商鋪形態(tài)中價值最高的類型。從商業(yè)經(jīng)營上看，濱河商業(yè)街由于區(qū)位條件因素，吸引人氣較小，更適宜選擇消費型商業(yè)類型經(jīng)營，而非購物型商業(yè)。消費型商業(yè)即提供各種服務(wù)而非物質(zhì)商品來滿足消費者的需求。從區(qū)位條件上看，濱河商業(yè)街的亮點在于可以通過產(chǎn)品設(shè)計而與濱河景觀休閑帶形成一個有機整體，從而借用濱河景觀來作為產(chǎn)品的賣點，吸引消費人群前來。已有的商業(yè)案例已經(jīng)說明與濱河休閑景觀帶契合度最高的是消費類的餐飲、酒吧等商業(yè)類型。u 產(chǎn)品定位綜合區(qū)域特性和商業(yè)特性。濱河商業(yè)街的具體產(chǎn)品定位為：區(qū)域?qū)訑?shù)戶型面積（）建筑體量（）商業(yè)方向濱河商業(yè)街1+2F240左右10000左右休閑街u 產(chǎn)品說明1）濱河商業(yè)緊鄰濱河景觀休閑帶，呈南北向排列。2）濱河商業(yè)街的產(chǎn)品與景觀休閑帶結(jié)合緊密，并能通過有效動線導(dǎo)入景觀休閑人群。（2）BLOCK步行街區(qū)u 產(chǎn)品理由BLOCK步行街區(qū)位于元府路南側(cè)，元府路是睢寧縣的核心商業(yè)街，其人流的導(dǎo)入能力是最強的。同時BLOCK步行街區(qū)為本地塊最靠近老城區(qū)核心商圈的部分，受其商業(yè)輻射的影響最強。從建筑形態(tài)上看，目前睢寧市場上在營業(yè)的商業(yè)均為傳統(tǒng)封閉型單體建筑，商業(yè)層次和理念更高的開放式商場目前還處于空白。市場切入機會點較佳。從商業(yè)經(jīng)營上