第二章資產(chǎn)評估基本方法VIP

1、第二章資產(chǎn)評估基本方法一、教學(xué)目的通過本章教學(xué)，使學(xué)生理解三種資產(chǎn)評估基本方法的原理，掌握市場法、收益法、成本法的具體應(yīng)用技能，為以后各章的學(xué)習(xí)打下基礎(chǔ)。二、教學(xué)要求通過本章的學(xué)習(xí)，要求在理解三種資產(chǎn)評估基本方法的原理的基礎(chǔ)上，了解明確三種基本方法的區(qū)別與選擇原理，掌握市場法、收益法、成本法的具體應(yīng)用方法。三、重點(diǎn)、難點(diǎn)重點(diǎn)：掌握市場法、收益法、成本法基本原理與應(yīng)用難點(diǎn)：評估方法的區(qū)別與選擇原理資產(chǎn)評估方法是實(shí)施資產(chǎn)評估工作的技術(shù)手段。它是在工程技術(shù)、統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)等學(xué)科中的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身特點(diǎn)形成的一整套方法體系。資產(chǎn)評估方法與其他學(xué)科的技術(shù)方法既有聯(lián)系，又有區(qū)別。區(qū)別就在于資產(chǎn)評估將

2、其他學(xué)科的技術(shù)方法按照資產(chǎn)評估運(yùn)作的內(nèi)在要求，用資產(chǎn)評估的技術(shù)思路加以重組，從而構(gòu)成了資產(chǎn)評估方法體系。該體系由多種具體資產(chǎn)評估方法構(gòu)成，這些方法按分析原理和技術(shù)路線不同可以歸納為三種基本類型，即市場法、收益法和成本法。第一節(jié)市場比較法市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析，以估測資產(chǎn)價(jià)值的各種評估技術(shù)方法的總稱。一、市場比較法的基本原理（一）理論基礎(chǔ)均衡價(jià)值論:由于資產(chǎn)評估是一個(gè)模擬市場過程的結(jié)果，因此均衡價(jià)值論表現(xiàn)為承認(rèn)市價(jià)的相對合理性，并通過替代原則來為被估資產(chǎn)定價(jià)。（二）評估思路（三）市場法的應(yīng)用前提1、充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(公開市場）公開市場是一個(gè)

3、充分的市場，市場上有自愿的買者和賣者，他們之間進(jìn)行平等交易，這就排除了個(gè)別交易的偶然性，市場成交價(jià)格基本上可以反映市場行情。2、資產(chǎn)及其交易的可比性（參照物）公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。資產(chǎn)及其交易的可比性，是指選擇的可比資產(chǎn)及其交易活動(dòng)在近期公開市場上已經(jīng)發(fā)生過，且與被評估資產(chǎn)及資產(chǎn)業(yè)務(wù)相同或相似。資產(chǎn)及其交易的可比性具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：(1)參照物與評估對象在功能上具有可比性（包括用途、性能上的相同或相似）；(2)參照物與被評估對象面臨的市場條件具有可比性（包括市場供求關(guān)系、競爭狀況和交易條件等）；(3)參照物成交時(shí)間與評估基準(zhǔn)日間隔時(shí)間不能過長，應(yīng)在一個(gè)適度的時(shí)間范圍內(nèi)，同

4、時(shí)，時(shí)間對資產(chǎn)價(jià)值的影響是可以調(diào)整的。二、市場比較法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)（一）選擇參照物1、成交價(jià)必須真實(shí)。2、至少三個(gè)交易案例。3、與被估資產(chǎn)相類似（大可替代，即功能相同）。4、成交價(jià)是正常交易的結(jié)果。5、盡可能選擇近期成交的交易案例。(二）選擇比較因素1、影響資產(chǎn)價(jià)值的共同因素2、影響資產(chǎn)價(jià)值的個(gè)別因素（三)指標(biāo)對比、量化差異(四)調(diào)整差異在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異(五)綜合分析確定評估結(jié)果運(yùn)用市場法評估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有：1資產(chǎn)的功能。在資產(chǎn)評估中強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)的使用價(jià)值或功能，并不是從純粹抽象意義上去講，而是從資產(chǎn)的功能并結(jié)合社會(huì)需求，從資產(chǎn)實(shí)際發(fā)揮效用

5、的角度來考慮。就是說，在社會(huì)需要的前提下，資產(chǎn)的功能越好，其價(jià)值越高，反之亦然。2資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造工藝水平。3市場條件。主要是要考慮參照物成交時(shí)與評估時(shí)的市場條件及供求關(guān)系的變化情況。在一般情況下，供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格偏高；供過于求時(shí)，價(jià)格偏低。市場條件上的差異對資產(chǎn)價(jià)值的影響應(yīng)引起評估人員足夠的關(guān)注。4交易條件。交易條件主要包括交易批量、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)間等。交易批量不同，交易對象的價(jià)格就可能不同。交易動(dòng)機(jī)也對資產(chǎn)交易價(jià)格有影響。在不同時(shí)間交易，資產(chǎn)的交易價(jià)格也會(huì)有差別。三、市場比較法的具體操作

6、方法(一)直接比較法直接比較法是指利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評估對象價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：適用范圍：參照物與被估資產(chǎn)之間僅在某一方面存在差異，例如：成新率、功能等。1、功能價(jià)值法（比較功能）該法以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與被估對象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來估算被估對象價(jià)值的方法。計(jì)算公式：資產(chǎn)評估價(jià)值參照物成交價(jià)格×（被估對象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）案例2被估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，被估時(shí)點(diǎn)參照物的市場價(jià)格為10萬元，則被估資產(chǎn)的價(jià)值為：10×90÷1

7、207.5（萬元）2、價(jià)格指數(shù)法（比較價(jià)格變化）該法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時(shí)間與被估對象的評估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對資產(chǎn)價(jià)值的影響。具體公式：資產(chǎn)評估價(jià)值參照物成交價(jià)格×物價(jià)變動(dòng)指數(shù)此方法一般只運(yùn)用于評估對象與參照物之間僅有時(shí)間因素存在差異的情況。案例3與評估對象完全相同的參照資產(chǎn)6個(gè)月前的成交價(jià)格為10萬元，半年間該類資產(chǎn)的價(jià)格上升了5，則：資產(chǎn)評估價(jià)值10×(15)105(萬元)3成新率價(jià)格法（比較新舊程度）成新率價(jià)格法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算出評估對象的價(jià)值。計(jì)算公式：資產(chǎn)評估價(jià)值參照物成

8、交價(jià)格×(評估對象成新率÷參照物成新率)其中：資產(chǎn)的成新率資產(chǎn)的尚可使用年限÷(資產(chǎn)的已使用年限資產(chǎn)的尚可使用年限) 此方法一般只運(yùn)用于評估對象與參照物之間僅有成新程度差異的情況。4市價(jià)折扣法（比較市場條件）市價(jià)折扣法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時(shí)限等方面的不利因素，憑評估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來估算評估對象價(jià)值的方法。數(shù)學(xué)表達(dá)式：資產(chǎn)評估價(jià)值參照物成交價(jià)格×(1-價(jià)格折扣率)此方法一般只適用于評估對象與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情況。案例4評估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評估時(shí)點(diǎn)與其完全相同的資產(chǎn)的正

9、常變現(xiàn)價(jià)為10萬元，評估師經(jīng)綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40，因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值接近于6萬元。資產(chǎn)評估價(jià)值10×(1-40)6(萬元)5成本市價(jià)法（比較成本因素）成本市價(jià)法是以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價(jià)比率來估算評估對象的價(jià)值的方法。計(jì)算公式：資產(chǎn)評估價(jià)值參照物成交價(jià)格×(評估對象現(xiàn)行合理成本÷參照物現(xiàn)行合理成本)案例5評估時(shí)點(diǎn)某市商品住宅的成本市價(jià)率為150，已知被估全新住宅的現(xiàn)行合理成本為20萬元，則其市價(jià)接近于30萬元。資產(chǎn)評估價(jià)值20×15030(萬元)6市盈率乘數(shù)法（比較收益額）市盈率乘數(shù)法是以參照物的市盈率

10、作為乘數(shù)(倍數(shù))，以此乘數(shù)與評估對象的收益額相乘估算評估對象價(jià)值的方法。數(shù)學(xué)表達(dá)式：資產(chǎn)評估價(jià)值評估對象收益額×參照物市盈率案例6某被評估企業(yè)的年凈利潤為1000萬元，評估時(shí)點(diǎn)資產(chǎn)市場上同類企業(yè)平均市盈率為20倍，則：評估價(jià)值=1000×2020000(萬元)評價(jià)：直接比較法直觀簡捷，便于操作，但通常對參照物與評估對象之間的可比性要求較高。因面，直接比較法的使用也相對受到一定制約(二)類比調(diào)整法類比調(diào)整法是市場法中最基本的評估方法。該法并不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣，只要參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似。該法通過對比分析調(diào)整參照物與評估對象之間的差異，

11、在參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整估算評估對象的價(jià)值。交易案例A的調(diào)整值參照物A的成交價(jià)×時(shí)間因素系數(shù)×區(qū)域因素系數(shù)×功能因素系數(shù)×情況補(bǔ)正系數(shù)×評價(jià)：類比調(diào)整法具有適用性強(qiáng)，應(yīng)用廣泛的特點(diǎn)。但該法對信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求較高，而且要求評估人員要有較豐富的評估經(jīng)驗(yàn)、市場閱歷和評估技巧。市場售價(jià)類比法市場售價(jià)類比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時(shí)間等方面的差異，通過對比分析和量化差異，調(diào)整估算出評估對象價(jià)值的方法。計(jì)算公式：資產(chǎn)評估價(jià)值參照物售價(jià)功能差異值十時(shí)間差異值十交易情況差異值或：資產(chǎn)評估價(jià)值參照物售價(jià)&

12、#215;功能差異修正系數(shù)××時(shí)間差異修正系數(shù)案例1估價(jià)對象概況：待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長方形。評估要求：評估該地塊2003年10月的公平市場交易價(jià)格。評估過程：(1)選擇評估方法。該種類型的土地有較多的交易實(shí)例，故采用市場法進(jìn)行評估。(2)搜集有關(guān)的評估資料。搜集待估土地資料。(略)搜集交易實(shí)例資料。(3)進(jìn)行交易情況修正經(jīng)分析，交易實(shí)例A、D為正常買賣，無需進(jìn)行交易情況修正；交易實(shí)例B較正常買賣價(jià)格偏低2；交易實(shí)例C較正常買賣價(jià)格偏低3。則各交易實(shí)例的交易情況修正率為：交易實(shí)例A：0；交易實(shí)例B：2；交易實(shí)例C：3；交易實(shí)例

13、D：0。(4)進(jìn)行交易日期修正根據(jù)調(diào)查，2002年10月以來土地價(jià)格平均每月上漲1，則各參照物交易實(shí)例的交易日期修正率為：交易實(shí)例A：6；交易實(shí)例B：7；交易實(shí)例C：12；交易實(shí)例D：10。 (5)進(jìn)行區(qū)域因素修正交易實(shí)例A和D與待估土地處于同一地區(qū)，無需作區(qū)域因素修正。交易實(shí)例B、C的區(qū)域因素修正情況。假定待估地塊的區(qū)域因素值為100，則交易實(shí)例B為88，交易實(shí)例C為108。（6）進(jìn)行個(gè)別因素修正經(jīng)過比較，待估地塊面積較大便于利用，且外部環(huán)境較好，其價(jià)格比其他交易實(shí)例高2。土地使用年限修正。交易實(shí)例B、D與待估地塊相同，無需修正。假定折現(xiàn)率為8，則交易實(shí)例A、C的調(diào)整系數(shù)如下：年限修正系數(shù)=

14、1-1/（1+8%）30÷1-1/（1+8%）35 =（1-0.0994）÷（1-0.0676）=0.9006÷0.9324=0.9659（7）計(jì)算待估土地的價(jià)格交易實(shí)例A修正后單價(jià)：870×××××0.9659=909(元/平方米)交易實(shí)例B修正后單價(jià)：820××××=1038(元/平方米)交易實(shí)例C修正后單價(jià)：855×××××0.9659=901(元/平方米)交易實(shí)例D修正后單價(jià)：840×××

15、×=942(元/平方米)簡單平均后的待估土地價(jià)格：單價(jià)為：（9091038901942）÷4948(元/平方米)土地總價(jià)為：600×948568800（元）在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下，單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)都可以作為交易對象進(jìn)入市場流通，不論是單項(xiàng)資產(chǎn)或是整體資產(chǎn)的交易實(shí)例都可以為運(yùn)用市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估提供可資參照的評估依據(jù)和資料。四、清算問題v 清算價(jià)格屬于非正常價(jià)格(一）清算價(jià)格的確定方法1、市價(jià)折扣法清算價(jià)格公允市價(jià)×折扣率2、模擬拍賣法（意向詢價(jià)法）五、評價(jià)1、最具客觀性的評估方法，運(yùn)用最廣泛的方法2、該方法的運(yùn)用需具備一定的前提條件：（1）對市場成熟度的

16、需求；（2）對被估對象的要求。第二節(jié)收益法收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評估方法的總稱。即依據(jù)資產(chǎn)未來預(yù)期收益，經(jīng)折現(xiàn)或本金化處理來估測資產(chǎn)價(jià)值。一、收益法的基本原理（一）收益法的理論基礎(chǔ)v 效用價(jià)值論：資產(chǎn)的價(jià)值取決于效用，即資產(chǎn)為其擁有者帶來的收益。（二）收益法的評估思路預(yù)期收益折現(xiàn)（三）收益法的基本前提1、被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；2、資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；3、被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。 二、收益法的基本程序及基本參數(shù)（一）基本程序如下：1.搜集并驗(yàn)證與評估對象未來預(yù)

17、期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營前景、財(cái)務(wù)狀況、市場形勢以及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等；2.分析測算被評估對象未來預(yù)期收益；3.確定折現(xiàn)率或本金化率；4.用折現(xiàn)率或本金化率將評估對象未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值；5.分析確定評估結(jié)果。（二）基本參數(shù)運(yùn)用收益法進(jìn)行評估涉及到許多經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)，其中最主要的參數(shù)有三個(gè)，它們是收益額、折現(xiàn)率和獲利期限1、收益額指資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額，企業(yè)的收益額通常表現(xiàn)為凈利潤或凈現(xiàn)金流量，房地產(chǎn)則通常表現(xiàn)為純收益等。特點(diǎn)：資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額；資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實(shí)際收益。2、折現(xiàn)率折現(xiàn)率的本質(zhì)是一種投資報(bào)酬率，它是由無風(fēng)

18、險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成的。本金化率與折現(xiàn)率在本質(zhì)上是相同的，習(xí)慣上人們把將未來有限期預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率稱為折現(xiàn)率，而把將未來永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率稱為本金化率。3、收益期限收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時(shí)間，通常以年為時(shí)間單位，它由評估人員根據(jù)被評估資產(chǎn)自身效能及相關(guān)條件，以及有關(guān)法律、法規(guī)、契約、合同等加以測定。三、收益法的基本計(jì)算公式（一）每年收益相同1、收益年期有限P=A/r1- 2、收益年期無限P=A/r（二）每年收益不同1、分段計(jì)算（1）收益年期有限（2）收益年期無限前期（設(shè)n=5）后期分段法圖解選擇前期期限的基本原則：（1）延至企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)入穩(wěn)態(tài)；（2）盡可能

19、長，但也不宜過長。 3、穩(wěn)定化收益法（年金化法） 穩(wěn)定化收益A的估算方法：1）求年金2）按年金公式外推 2、年金化法思路：將前m年的總收益的現(xiàn)值換算為年金形式，再推算n年的年金。案例某資產(chǎn)未來五年的收益及折現(xiàn)系數(shù)如下，求持續(xù)經(jīng)營條件下該資產(chǎn)的價(jià)值:年金 = 1,651萬÷4.2124 = 392萬資產(chǎn)評估值 = 392萬÷6% =6533萬四、對收益法的評價(jià)1、該方法最適宜：資產(chǎn)的購建成本與其獲利能力不對稱的情況；成本費(fèi)用無法或難以計(jì)算的資產(chǎn)。2、該方法的局限性：需具備一定的前提條件；含有較大成分的主觀性。第三節(jié)成本法成本法是指首先估測被評估資

20、產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除，而得到被評估資產(chǎn)價(jià)值的各種評估方法的總稱。一、成本法的基本原理（一）成本法的理論基礎(chǔ)生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論；資產(chǎn)的價(jià)值取決于購建時(shí)的成本耗費(fèi)（二）成本法的評估思路：評估值=重置成本-各項(xiàng)貶損基本公式為：資產(chǎn)評估值=資產(chǎn)的重置成本-資產(chǎn)實(shí)體性貶值-資產(chǎn)功能性貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值=重置成本×成新率功能性損耗經(jīng)濟(jì)性損耗資產(chǎn)評估值=重置成本×綜合成新率二、成本法的基本前提1、被評估資產(chǎn)處于持續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于持續(xù)使用狀態(tài)。2、應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料，同時(shí)，現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或可比性。3、形成

21、資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。三、成本法的基本要素(一)重置成本資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。包括復(fù)原重置成本和更新重置成本。1復(fù)原重置成本是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。2更新重置成本是指采用新型材料，先進(jìn)建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)，新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。相同點(diǎn)：均采用現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算。不同點(diǎn)：采用的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)等方面存在差異。但是并未改變基本功能。注意：有條件情況下，盡可能選擇更新重置成本。(二)實(shí)體性貶值資產(chǎn)的實(shí)體性貶值亦稱有形損耗，是指資

22、產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價(jià)值損失。資產(chǎn)的實(shí)體性貶值通常采用相對數(shù)計(jì)量，即實(shí)體性貶值率，用公式表示為：實(shí)體性貶值率=資產(chǎn)實(shí)體性貶值÷資產(chǎn)重置成本(三)功能性貶值資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。它包括由于新工藝、新材料和新技術(shù)的采用，而使原有資產(chǎn)的建造成本的超支額，及其原有資產(chǎn)超過體現(xiàn)技術(shù)進(jìn)步的同類資產(chǎn)的運(yùn)營成本的超支額。(四)經(jīng)濟(jì)性貶值資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部條件引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。四、成本法中各項(xiàng)要素的具體評估方法(一)重置成本的估算方法1重置核算法重置核算法亦稱細(xì)

23、節(jié)分析法、核算法等，它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目，逐項(xiàng)計(jì)算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本，包括購買型和自建型。購買型是以購買資產(chǎn)的方式作為資產(chǎn)的重置過程，資產(chǎn)的重置成本具體是由資產(chǎn)的現(xiàn)行購買價(jià)格、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)以及其他必要費(fèi)用構(gòu)成。自建型是以自建資產(chǎn)作為資產(chǎn)重置方式，它根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料、工、費(fèi)及必要的資金成本和開發(fā)者的合理收益等分析和計(jì)算出資產(chǎn)的重置成本。資產(chǎn)的重置成本應(yīng)包括開發(fā)者的合理收益：其一，重置成本是按在現(xiàn)行市場條件下重新購建一項(xiàng)全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額，應(yīng)該包括資產(chǎn)開發(fā)和制造商的合理收益；其二，資產(chǎn)評估旨在了解被估資產(chǎn)模擬條件下的交易價(jià)格，一般情

24、況下，價(jià)格都應(yīng)該含有開發(fā)者或制造者合理收益部分。資產(chǎn)重置成本中的收益部分的確定，應(yīng)以現(xiàn)行行業(yè)或社會(huì)平均資產(chǎn)收益水平為依據(jù)。案例1 重置購建設(shè)備一臺(tái)，現(xiàn)行市場價(jià)格每臺(tái)5萬元，運(yùn)雜費(fèi)1000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，計(jì)算求得安裝成本中的間接成本為每元人工成本08元，該機(jī)器設(shè)備重置成本為：v 直接成本=500001000十800=51800(元)其中：買價(jià)：50000元v 運(yùn)雜費(fèi)：1000元v 安裝成本：800元其中：原材料：300元人工：500元v 間接成本(安裝成本)：400元v 重置成本合計(jì)：52200元。采用核算法的前提是能夠獲得處于全新狀

25、態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)。該方法可用于計(jì)算復(fù)原重置成本，也可用于計(jì)算更新重置成本。2價(jià)格指數(shù)法價(jià)格指數(shù)法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本(賬面價(jià)值)調(diào)整為重置成本的一種方法。其計(jì)算公式為：重置成本資產(chǎn)的賬面原值×價(jià)格變動(dòng)指數(shù)定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)或環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)；綜合物價(jià)變動(dòng)指數(shù)、分類物價(jià)變動(dòng)指數(shù)、個(gè)別物價(jià)變動(dòng)指數(shù)案例2某被估資產(chǎn)購建于2001年，賬面原值為50000元，當(dāng)時(shí)該類資產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)為95，評估時(shí)該類資產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)為160，則：被估資產(chǎn)重置成本=50000×(160÷95)×100=84210(元)又如，被估資產(chǎn)賬面價(jià)值為2000

26、00元，1992年建成，1997年進(jìn)行評估，經(jīng)調(diào)查已知同類資產(chǎn)環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為1993年為11.7，1994年為17，1995年為305，1996年為69，1997年為48，則有：被估資產(chǎn)重置成本：200000×(111.7)(117)(130.5)(16.9)(14.8)× 100200000×191382000(元)價(jià)格指數(shù)法與重置核算法的區(qū)別：(1)價(jià)格指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既考慮了價(jià)格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。(2)價(jià)格指數(shù)法建立在

27、不同時(shí)期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與購建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上。3功能價(jià)值法功能價(jià)值法，也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個(gè)與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，根據(jù)參照資產(chǎn)的重置成本及參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，估算被評估資產(chǎn)的重置成本。計(jì)算公式為：被評估資產(chǎn)重置成本參照物重置成本×（被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量）案例3某重置全新的一臺(tái)機(jī)器設(shè)備價(jià)格5萬元，年產(chǎn)量為5000件?，F(xiàn)知被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件，由此可以確定其重置成本：被評估資產(chǎn)重置成本=50000×4000/5000 40000(元)注意：這種方法運(yùn)用

28、的前提條件和假設(shè)是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線性關(guān)系，如果不存在這種關(guān)系，這種方法就不可以采用。4規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與其成本之間關(guān)系可用下列公式表示：被評估資產(chǎn)的重置成本參照物資產(chǎn)重置成本×（被評估資產(chǎn)產(chǎn)量/參照物資產(chǎn)產(chǎn)量）x注：該方法計(jì)算的一般是更新重置成本公式中的x是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，又被稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)。在美國，這個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)一般在04-1之間，如加工工業(yè)一般為07，房地產(chǎn)行業(yè)一般為09。我國到目前為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，評估過程中要謹(jǐn)慎使用。公式中參照物一般可選擇同類資產(chǎn)中的標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)。5、統(tǒng)計(jì)分析法（點(diǎn)面推算法）當(dāng)被估資產(chǎn)單價(jià)較低，數(shù)量較多時(shí)，為降低評估成本，可采

29、用此方法。計(jì)算步驟：（1）將被估資產(chǎn)按一定標(biāo)準(zhǔn)分類。（2）抽樣選擇代表性資產(chǎn)，并選擇適當(dāng)方法計(jì)算其重置成本。（3）計(jì)算調(diào)整系數(shù)K。（4）據(jù)K值計(jì)算被估資產(chǎn)重置成本。被評估資產(chǎn)重置成本某類資產(chǎn)賬面歷史成本×K 案例4評估某企業(yè)某類通用設(shè)備，經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備5臺(tái)，估算其重置成本之和為30萬元，而該5臺(tái)具有代表性通用設(shè)備歷史成本之和為20萬元，該類通用設(shè)備賬面歷史成本之和為500萬元。則：K30÷20=1.5該類通用設(shè)備重置成本=500×1.5=750(萬元)(二)實(shí)體性貶值的測算方法資產(chǎn)的實(shí)體性貶值的估測一般可以選擇以下幾種方法估測：1觀測法（成新率法）

30、由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對被評估資產(chǎn)的實(shí)體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計(jì)、制造、使用、磨損、維護(hù)、修理，大修理、改造情況和物理壽命等因素，將評估對象與其全新狀態(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對資產(chǎn)的功能、使用效率帶來的影響，判斷被評估資產(chǎn)的成新率，從而估算實(shí)體性貶值。計(jì)算公式為：資產(chǎn)實(shí)體性貶值重置成本×(1實(shí)體性成新率)式中，實(shí)體性成新率=1實(shí)體性貶值率2使用年限法使用年限法是利用被評估資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限與其總使用年限的比值來判斷其實(shí)體貶值率(程度)，進(jìn)而估測資產(chǎn)的實(shí)體性貶值。其表達(dá)式為：資產(chǎn)的實(shí)體性貶值（重置成本預(yù)計(jì)殘值）/總使用年限×實(shí)

31、際已使用年限公式中：（1）預(yù)計(jì)殘值是指被評估資產(chǎn)在清理報(bào)廢時(shí)凈收回的金額。在資產(chǎn)評估中，通常只考慮數(shù)額較大的殘值，若殘值數(shù)額較小可以不計(jì)。（2）總使用年限指的是實(shí)際已使用年限與尚可使用年限之和?？偸褂媚晗迣?shí)際已使用年限尚可使用年限實(shí)際使用年限名義使用年限×資產(chǎn)利用率名義已使用年限是指資產(chǎn)從購進(jìn)使用到評估時(shí)的年限。名義已使用年限可通過會(huì)計(jì)記錄、資產(chǎn)登記簿、登記卡片查詢確定。實(shí)際已使用年限是指資產(chǎn)在實(shí)際使用中實(shí)際損耗的年限。實(shí)際已使用年限與名義已使用年限的差異，可以通過資產(chǎn)利用率來調(diào)整資產(chǎn)利用率計(jì)算：資產(chǎn)利用率截止評估日累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間/截止評估日累計(jì)法定利用時(shí)間×100（1）

32、當(dāng)資產(chǎn)利用率1時(shí)，表示資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限比名義已使用年限要長。（2）當(dāng)資產(chǎn)利用率1時(shí)，表示資產(chǎn)滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限等于名義已使用年限；（3）當(dāng)資產(chǎn)利用率<1時(shí)，表示開工不足，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限小于名義已使用年限。案例5某資產(chǎn)1995年2月購進(jìn)，2005年2月評估時(shí)，名義已使用年限是10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時(shí)，該資產(chǎn)實(shí)際每天工作7.5小時(shí)。由此可以計(jì)算資產(chǎn)利用率：資產(chǎn)利用率10×360×7.5(10×360×8)×10093.75由此可確定其實(shí)際已使用年限為9.4年。尚可使用年限是

33、根據(jù)資產(chǎn)的有形損耗因素，預(yù)計(jì)資產(chǎn)的繼續(xù)使用年限。(三)資產(chǎn)的功能性貶值測算方法功能性貶值是由于技術(shù)相對落后造成的貶值。1、根據(jù)資產(chǎn)的效用、生產(chǎn)加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加或效益降低，相應(yīng)確定功能性貶值額。（超額運(yùn)營成本）2、重視技術(shù)進(jìn)步因素，注意替代設(shè)備、替代技術(shù)、替代產(chǎn)品的影響，以及行業(yè)技術(shù)裝備水平現(xiàn)狀和資產(chǎn)更新?lián)Q代速度。（超額投資成本）功能性貶值的估算可以按下列步驟進(jìn)行：1、確定超額運(yùn)營成本（1）將被評估資產(chǎn)的年運(yùn)營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營成本進(jìn)行比較。（2）計(jì)算二者的差異，確定凈超額運(yùn)營成本。（3）估計(jì)被評估資產(chǎn)的剩余壽命。（4）以適當(dāng)?shù)恼?/p>

34、現(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)功能性損耗(貶值)，計(jì)算公式為：被估資產(chǎn)的功能性貶值（被評估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營成本×折現(xiàn)系數(shù)）案例6 某種機(jī)器設(shè)備，技術(shù)先進(jìn)的設(shè)備比原有的陳舊設(shè)備生產(chǎn)效率高，節(jié)約工資費(fèi)用，有關(guān)資料及計(jì)算結(jié)果如表：v 新老技術(shù)設(shè)備的對比，除生產(chǎn)效率影響工資成本超額支出外，還可對原材料消耗、能源消耗以及產(chǎn)品質(zhì)量等指標(biāo)進(jìn)行對比，計(jì)算其功能性貶值。2、估算超額投資成本計(jì)算公式為：功能性貶值復(fù)原重置成本-更新重置成本(四)資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的估算資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值主要表現(xiàn)為運(yùn)營中的資產(chǎn)利用率下降甚至閑置，并由此引起資產(chǎn)的運(yùn)營收益減少。強(qiáng)調(diào)

35、：由外部原因引起當(dāng)有確實(shí)證據(jù)表明資產(chǎn)已經(jīng)存在經(jīng)濟(jì)性貶值，可參考下面方法估測其經(jīng)濟(jì)性貶值率或經(jīng)濟(jì)性貶值額經(jīng)濟(jì)性貶值率1-(資產(chǎn)預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能力資產(chǎn)原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力)x×100式中，x為功能價(jià)值指數(shù)，實(shí)踐中多采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，數(shù)值一般在0607之間。經(jīng)濟(jì)性貶值額資產(chǎn)年收益損失額×(1所得稅率) ×(P/A,r,n) 案例7某被估生產(chǎn)線設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)20000臺(tái)產(chǎn)品，因市場需求結(jié)構(gòu)變化，在未來可使用年限內(nèi)，每年產(chǎn)量估計(jì)要減少6000臺(tái)，功能價(jià)值指數(shù)取06。根據(jù)上述條件，該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值宰大約在以下水平上：經(jīng)濟(jì)性貶值率=1-(14000÷20000)0.6×100=1-0.81 ×100=19以上例，假定每年減少6000臺(tái)產(chǎn)量，每臺(tái)產(chǎn)品100元，該生產(chǎn)線尚可繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的投資回報(bào)率為10，所得稅率為33。該資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值額大約為：經(jīng)濟(jì)性貶值額=(6000×100)×(1-33)×2.48(P/A,10%,3)=402000×2.4869