2014房估理論與方法模考試題班第5講模擬試題二解析年新版

1、校：授課+名師答疑+?？?，通過無憂！問吧，有問必答！音頻、講義提供，勿上當(dāng)，咨詢：轉(zhuǎn) 22014 年房地產(chǎn)估價理論與方法模擬試題一、單項選擇題（共 35 題，每題 1 分。每題的備選中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號）1在房屋征收估價中，委托人一般是（）。A房屋征收部門B被征收人C征收實施D房屋所在地辦事處或街道居委會【】A【試題】在房屋征收估價中，委托人一般是房屋征收部門，房屋征收部門和被征收人都是估價利害關(guān)系人，也是估價報告使用人?！究键c來源】第一章房地產(chǎn)估價概論第三節(jié)：房地產(chǎn)估價的要素。2估價報告書中說明的（）限定了其用途。A估價原則B估價方法C估價目的D估價對象狀況【

2、】C【試題】估價目的是指一個估價項目中委托人對估價報告或估價結(jié)果的預(yù)期用途。它取決于委托人對估價的實際需要。【考點來源】第一章房地產(chǎn)估價概論第三節(jié)：房地產(chǎn)估價的要素。3房地產(chǎn)的（）特性，使得房地產(chǎn)市場上難以出現(xiàn)相地產(chǎn)的大量供給，房地產(chǎn)之間不能完全替代。A不可移動B獨一無二C長久D供給有限造價工程師 | 監(jiān)理工程師 | 咨詢工程師 | 會計證|師| 安全工程師| 會計|會計師| 英語 |稅務(wù)師| 日語 |從業(yè)|從業(yè)| 期貨從業(yè)|師| 報關(guān)員| 外銷員| 執(zhí)業(yè)藥師|衛(wèi)生| 助理醫(yī)師 |計算機 | 雅思 | 公共英語 | 自考英語| 新概念 | BEC | 托福 | 人力師 | 高考 | 中考 |

3、司法|第 1頁校：授課+名師答疑+?？?，通過無憂！問吧，有問必答！音頻、講義提供，勿上當(dāng)，咨詢：轉(zhuǎn) 2【】B【試題】獨一無二性也稱謂獨特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個別性，此特性使得房地產(chǎn)之間不能完全替代，因此房地產(chǎn)市場不是完全競爭市場?！究键c來源】第二章房地產(chǎn)及其描述第二節(jié)：房地產(chǎn)的特性。4甲土地的單價 2100 元/，容積率為 7，乙土地的單價 1500 元/，容積率為 5，關(guān)于這兩塊土地的總價，下面說法正確的是（）。A甲的等于乙的B甲的高于乙的C甲的低于乙的D難以【】D【試題】甲地塊的樓面地價2100/7300（元/），乙地塊的樓面地價1500/5300（元/），兩者相等，由于兩地塊的占地面

4、積未知，故土地總價難以高低?！究键c來源】第三章房地產(chǎn)價格和價值第四節(jié)：房地產(chǎn)價格和價值的種類。5在實際估價中，不同估價目的要求評估價值類型可能不同，（）是最基本、最常用的價值類型。A殘余價值B謹(jǐn)慎價值C市場價值D在用價值【】C【試題】市場價值、投資價值、謹(jǐn)慎價值、快速變現(xiàn)價值、在用價值和殘余價值，是按照評估價值的前提或內(nèi)涵等實質(zhì)內(nèi)容劃分的幾種價值，可以說是六種基本價值類型。其中，市場價值又是最基本、最常用的價值類型；其他價值類型是在不符合市場價值形成條件中的一個或多個條件下最可能的價格或金額，屬于非市場價值?！究键c來源】第三章房地產(chǎn)價格和價值第四節(jié)：房地產(chǎn)價格和價值的種類。6某商品房成交總價為

5、 24 萬元，分三期付款，首期付 8 萬元，6后支付 8 萬元，余款于一年后付清，假設(shè)年利率為 5，則該商品房的實際價格是（）萬元。A24B2242造價工程師 | 監(jiān)理工程師 | 咨詢工程師 | 會計證|師| 安全工程師| 會計|會計師| 英語 |稅務(wù)師| 日語 |從業(yè)|從業(yè)| 期貨從業(yè)|師| 報關(guān)員| 外銷員| 執(zhí)業(yè)藥師|衛(wèi)生| 助理醫(yī)師 |計算機 | 雅思 | 公共英語 | 自考英語| 新概念 | BEC | 托福 | 人力師 | 高考 | 中考 | 司法|第 2頁校：授課+名師答疑+?？?，通過無憂！問吧，有問必答！音頻、講義提供，勿上當(dāng)，咨詢：轉(zhuǎn) 2C2343D2286【】C【試題】8

6、8/（15%）0.58/（15%）2343（萬元）。【考點來源】第三章房地產(chǎn)價格和價值第四節(jié)：房地產(chǎn)價格和價值的種類。7某宗房地產(chǎn)，其物的各層面積相等，層數(shù)為 5 層，密度為 50%，土地單價為 2500元/，則其樓面地價為（）元/。A500B2500C1000D1250【】C【試題】容積率密度×層數(shù)50%×525，樓面地價土地單價/容積率2500/251000（元/）?！究键c來源】第三章房地產(chǎn)價格和價值第四節(jié)：房地產(chǎn)價格和價值的分類。8一般情況下，商場與住宅相比，樓層對價格的影響比朝向?qū)r格的影響（）。A大B小C相同D沒有可比性【】A【試題】對于不同類型的房地產(chǎn)，同一因素

7、對價格的影響大小可能是不同的。【考點來源】第四章房地產(chǎn)價格影響因素第一節(jié)：房地產(chǎn)價格影響因素概述。9現(xiàn)對某期貨房地產(chǎn)進行估價，在此估價中，估價對象狀況應(yīng)為未來某時點的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況應(yīng)為（）時點的狀態(tài)。A現(xiàn)在B未來C過去D未來或過去造價工程師 | 監(jiān)理工程師 | 咨詢工程師 | 會計證|師| 安全工程師| 會計|會計師| 英語 |稅務(wù)師| 日語 |從業(yè)|從業(yè)| 期貨從業(yè)|師| 報關(guān)員| 外銷員| 執(zhí)業(yè)藥師|衛(wèi)生| 助理醫(yī)師 |計算機 | 雅思 | 公共英語 | 自考英語| 新概念 | BEC | 托福 | 人力師 | 高考 | 中考 | 司法|第 3頁校：授課+名師答疑+?？?，通過無憂！

8、問吧，有問必答！音頻、講義提供，勿上當(dāng)，咨詢：轉(zhuǎn) 2【】A【試題】價值時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的情形，如評估期房的價值。【考點來源】第五章房地產(chǎn)估價原則第四節(jié)：價值時點原則。10選取可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的（）范圍內(nèi)合適。A12 倍B115 倍C05 倍15 倍D05 倍2 倍【】D】0.5 £ 可比實例規(guī)模 £ 2 ?！驹囶}估價對象規(guī)?！究键c來源】第六章比較法及其運用第三節(jié)：選取可比實例。11估價對象及下列實例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價對象的面積為 1200 ，現(xiàn)空置。估算估價對象的時，最適宜作為可比實例的為（）。A面積 1800 ，兩年前租出，年35 萬元

9、，位于同一工業(yè)區(qū)；B面積 1100 ，近期租出，年50 元/，位于 20km 外；C面積 10000 ，近期租出，年180 萬元，位于同一工業(yè)區(qū)；D面積 1000 ，近期租出，年20 萬元，位于同一工業(yè)區(qū)?！尽緿【試題】可先排除B 和C，B 項與估價對象距離相對較遠，C 項規(guī)模與估價對象不相當(dāng)，A 項出租較早，租約可能與現(xiàn)在市場差距較大，最合適的可比實例為D。【考點來源】第六章比較法及其運用第三節(jié)：選取可比實例。12某宗房地產(chǎn) 2011 年 2 月 25 日的價格為 1000/，匯率為 1626 元元。該類房地產(chǎn)以為基準(zhǔn)的價格月均遞減 05%，則其 2011 年 10 月 25 日的價格為（）

10、元/ 。2011 年 10 月 25 日的匯率假定為 1629 元。A5984B6013C6014D6043造價工程師 | 監(jiān)理工程師 | 咨詢工程師 | 會計證|師| 安全工程師| 會計|會計師| 英語 |稅務(wù)師| 日語 |從業(yè)|從業(yè)| 期貨從業(yè)|師| 報關(guān)員| 外銷員| 執(zhí)業(yè)藥師|衛(wèi)生| 助理醫(yī)師 |計算機 | 雅思 | 公共英語 | 自考英語| 新概念 | BEC | 托福 | 人力師 | 高考 | 中考 | 司法|第 4頁校：授課+名師答疑+模考+，通過無憂！問吧，有問必答！音頻、講義提供，勿上當(dāng)，咨詢：轉(zhuǎn) 2【】D【試題】1000×（105%）8×62960427

11、6【考點來源】第六章比較法及其運用第六節(jié)：市場狀況調(diào)整。13某地區(qū)某類房地產(chǎn) 2011 年 4 月 1 日至 10 月 1 日的價格指數(shù)分別為 796、747、767、850、892、925、981（以 2010 年 1 月 1 日為 100）。其中有一房地產(chǎn)在 2011 年 6 月 1 日的價格為 2000 元/，對其作市場狀況調(diào)整到 2011 年 10 月 1 日的價格為（）元/。1376B2308C2558D1055【】C【試題】2000×981/7672558?！究键c來源】第六章比較法及其運用第六節(jié)：市場狀況調(diào)整。14采用直接比較法判定可比實例狀況相對于估價對象狀況的系數(shù)為

12、098，則其依據(jù)為（）。A可比實例狀況優(yōu)于估價對象狀況，對可比實例價格的調(diào)整幅度為 2%；B可比實例狀況劣于估價對象狀況，對可比實例價格的調(diào)整幅度為 2%；C可比實例狀況劣于估價對象狀況，對可比實例價格的調(diào)整幅度為 204%；D可比實例狀況優(yōu)于估價對象狀況，對可比實例價格的調(diào)整幅度為 204%；【】D【試題】可比實例在自身狀況下的價格×100/（）098，則可比實例相對于估價對象的得分為 10204。對可比實例價格的調(diào)整幅度為（10204100）÷100204%?！究键c來源】第六章比較法及其運用第七節(jié)：房地產(chǎn)狀況調(diào)整。15房地產(chǎn)狀況調(diào)整中的間接比較法評分辦法，是以（）狀況為

13、基準(zhǔn)。A可比實例房地產(chǎn)B估價對象房地產(chǎn)C標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)D類似房地產(chǎn)【】C【試題】房地產(chǎn)狀況調(diào)整可分為間接比較法和直接比較法，間接比較法是通過標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)為媒介造價工程師 | 監(jiān)理工程師 | 咨詢工程師 | 會計證|師| 安全工程師| 會計|會計師| 英語 |稅務(wù)師| 日語 |從業(yè)|從業(yè)| 期貨從業(yè)|師| 報關(guān)員| 外銷員| 執(zhí)業(yè)藥師|衛(wèi)生| 助理醫(yī)師 |計算機 | 雅思 | 公共英語 | 自考英語| 新概念 | BEC | 托福 | 人力師 | 高考 | 中考 | 司法|第 5頁校：授課+名師答疑+模考+，通過無憂！問吧，有問必答！音頻、講義提供，勿上當(dāng)，咨詢：轉(zhuǎn) 2進行比較的，直接比較法是直接比較

14、可比實例與估價對象房地產(chǎn)狀況的?！究键c來源】第六章比較法及其運用第七節(jié)：房地產(chǎn)狀況調(diào)整。16某可比實例的實物狀況比估價對象優(yōu) 9，則其房地產(chǎn)狀況的調(diào)整系數(shù)為（）。A091B092C109D110【】B【試題】100/（1009）092。典型錯誤有：19%091；19%109?！究键c來源】第六章比較法及其運用第七節(jié)：房地產(chǎn)狀況調(diào)整。17甲房地產(chǎn)年限為 50 年，單價為 1050 元/，乙房地產(chǎn)年限為 60 年，單價為 1100 元/，率均為 8%，實際上甲房地產(chǎn)的價格（）乙房地產(chǎn)的價格。A大于B小于C等于D大于或等于【】B50【試題】甲房地產(chǎn) VV50×1/K501050÷1

15、1/（18%） 107288，乙房地產(chǎn) VV60×1/K601100÷11/（18%）60111097，則乙大于甲。【考點來源】第七章法及其運用第二節(jié)：化法的公式。18某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈分別為 50 萬元和 55 萬元，兩年后的價格比現(xiàn)在的價格上漲 5%，該類房地產(chǎn)的率為 10%。則該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價格為（）萬元。A90 90B95 45C6875D7533【】C【試題】預(yù)知未來若干年后價格的公式：V50/（110%）55/（110%）2V（15%）/（1+10%）V=6875 萬元。2，造價工程師 | 監(jiān)理工程師 | 咨詢工程師 | 會計證|師| 安全工程師| 會計|會

16、計師| 英語 |稅務(wù)師| 日語 |從業(yè)|從業(yè)| 期貨從業(yè)|師| 報關(guān)員| 外銷員| 執(zhí)業(yè)藥師|衛(wèi)生| 助理醫(yī)師 |計算機 | 雅思 | 公共英語 | 自考英語| 新概念 | BEC | 托福 | 人力師 | 高考 | 中考 | 司法|第 6頁校：授課+名師答疑+模考+，通過無憂！問吧，有問必答！音頻、講義提供，勿上當(dāng)，咨詢：轉(zhuǎn) 2【考點來源】第七章法及其運用第二節(jié)：化法的公式。19某公司 3 年前與一寫字樓所人簽訂了租賃合同，租用其中 500 的面積，約定租賃期為 10 年，月固定不變?yōu)?80 元/?，F(xiàn)市場上相似的寫字樓月為 100 元/。假定折現(xiàn)率為 10%，則該承租人目前的權(quán)益價值為（）元

17、。A29211B38947C28523D5842【】D【試題】A（10080）×500×1212（萬元），VA/Y11/（1Y）n12×/10%×11/（110%）1035842（萬元）【考點來源】第七章法及其運用第四節(jié)：凈的測算。20某宗房地產(chǎn)已使用 5 年，現(xiàn)土地價值為 50 萬元，物重置價格為 80 萬元，房地每年的純?yōu)?11 萬元，土地化率為 8%，物化率為 10%，則該宗房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A1300B120C1175D115【】B】11-8% ´ 50 + 50 = 120 ，土地價值土地凈【試題/土地化率，土地凈土地價值10%

18、×土地化率50×8%4（萬元），物凈1147（萬元），物價值物凈/建筑物化率70 萬元，該宗房地產(chǎn)的價值土地價值物價值5070120（萬元）。【考點來源】第七章法及其運用第七節(jié)：投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)。21某類房地產(chǎn)，通常抵押占七成，抵押常數(shù)為 9%，若該類房地產(chǎn)的綜合化率為 108%，則自有資金化率為（）%。A150B157C126D116造價工程師 | 監(jiān)理工程師 | 咨詢工程師 | 會計證|師| 安全工程師| 會計|會計師| 英語 |稅務(wù)師| 日語 |從業(yè)|從業(yè)| 期貨從業(yè)|師| 報關(guān)員| 外銷員| 執(zhí)業(yè)藥師|衛(wèi)生| 助理醫(yī)師 |計算機 | 雅思 | 公共英語 | 自

19、考英語| 新概念 | BEC | 托福 | 人力師 | 高考 | 中考 | 司法|第 7頁校：授課+名師答疑+模考+，通過無憂！問吧，有問必答！音頻、講義提供，勿上當(dāng)，咨詢：轉(zhuǎn) 2【】A【試題】抵押常數(shù)就是抵押化率。綜合化率價值比率×抵押常數(shù)（1價值比率）×自有資金化率，108%70%×9%（170%）×自有資金化率，自有資金化率15%。【考點來源】第七章法及其運用第七節(jié)：投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)。22某宗土地取得成本為 1000 萬元，建設(shè)成本為 1500 萬元，用為 75 萬元，銷售費用為 35 萬元，投資利潤率為 12，則開發(fā)利潤為（）萬元。A180

20、0B3000C3090D3132【】D【試題】投資利潤率開發(fā)利潤/（土地取得成本建設(shè)成本用銷售費用），開發(fā)利潤12%×（100015007535）3132（萬元）。【考點來源】第八章成本法及其運用第二節(jié)：房地產(chǎn)價格。23房地產(chǎn)成本增加，房地產(chǎn)價值（）。A必定增加B必定降低C不一定增加D不一定降低【】C【試題】房地產(chǎn)價格直接取決于其效用而非花費的成本，成本的增加一定要對效用的增加有所作用才能價格。成本的增加不一定增加價值，反之，花費的成本不高也不一定說明其價值不高。【考點來源】第八章成本法及其運用第二節(jié)：房地產(chǎn)價格。24某幢 10 年前建成交付使用的物，在此 10維護狀況正常，房地產(chǎn)估

21、價師經(jīng)實地查勘判定其剩余為 35 年，殘值率為零。則該物的率為（）。A22%B29%C75%造價工程師 | 監(jiān)理工程師 | 咨詢工程師 | 會計證|師| 安全工程師| 會計|會計師| 英語 |稅務(wù)師| 日語 |從業(yè)|從業(yè)| 期貨從業(yè)|師| 報關(guān)員| 外銷員| 執(zhí)業(yè)藥師|衛(wèi)生| 助理醫(yī)師 |計算機 | 雅思 | 公共英語 | 自考英語| 新概念 | BEC | 托福 | 人力師 | 高考 | 中考 | 司法|第 8頁校：授課+名師答疑+模考+，通過無憂！問吧，有問必答！音頻、講義提供，勿上當(dāng)，咨詢：轉(zhuǎn) 2D78%【】D【試題】q1-dt，d（1-R）/N1/45，q1-10/4578%。【考點來

22、源】第八章成本法及其運用第五節(jié)：物折舊的求取。25下列關(guān)于物折舊的求取，錯誤的說法是（）。A估價上的折舊實質(zhì)是減價調(diào)整B非住宅物早于土地使用期限結(jié)束的，應(yīng)按照物計算物折舊C非住宅物晚于土地使用期限結(jié)束，都應(yīng)按照物計算物折舊D可以利用“損失化法”求取外部折舊【】C【試題】非住宅物晚于土地使用期限而結(jié)束的，分為兩種情況：出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時，根據(jù)收回時物的殘余價值給予土地使用者相應(yīng)補償。出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時，物也無償收回。對于上述第一種情況，應(yīng)按照物計算物折舊。對于上述第二種情況，應(yīng)按照物減去其晚于土地使用期限的那

23、部分后的計算物折舊?！究键c來源】第八章成本法及其運用第五節(jié)：物折舊的求取。26（）是最簡單的和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在物的期間每年的折舊額相等。A折扣法B年限法C實際觀察法D直線折舊法【】D【試題】年限法中最常用的是直線法，直線法的特點就是假設(shè)在物的期間每年的折舊額相等。【考點來源】第八章成本法及其運用第五節(jié)：物折舊的求取。27房屋完損等級是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分的各個項目的完好、損壞程度來劃分的，共分為（）。A四類造價工程師 | 監(jiān)理工程師 | 咨詢工程師 | 會計證|師| 安全工程師| 會計|會計師| 英語 |稅務(wù)師| 日語 |從業(yè)|從業(yè)| 期貨從業(yè)|師|

24、報關(guān)員| 外銷員| 執(zhí)業(yè)藥師|衛(wèi)生| 助理醫(yī)師 |計算機 | 雅思 | 公共英語 | 自考英語| 新概念 | BEC | 托福 | 人力師 | 高考 | 中考 | 司法|第 9頁校：授課+名師答疑+?？?，通過無憂！問吧，有問必答！音頻、講義提供，勿上當(dāng)，咨詢：轉(zhuǎn) 2B五類C六類D七類【】B【試題】房屋完損等級是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分的各個項目的完好、損壞程度來劃分的，共分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重損壞房和房?！究键c來源】第八章成本法及其運用第六節(jié)：房屋完損等級評定和折舊的有關(guān)規(guī)定。28運用假設(shè)開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值不能采用（）求取。A比較法B法C成本法D長期

25、趨勢法【】C【試題】運用假設(shè)開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值不能采用成本法求取，否則表面上是采用假設(shè)開發(fā)法估價，實質(zhì)上是采用成本法估價?！究键c來源】第九章假設(shè)開發(fā)法及其運用第四節(jié)：假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取。29某類房地產(chǎn) 2006 年至 2010 年的價格分別為 910、1190、1490、1810、2110 元/，按平均增減量法估計，該類房地產(chǎn)于 2011 年的價格為（）元/。A2390B2410C2430D2450【】B【試題】d（2110910）÷4300，V2011910300×52410（元/）?！究键c來源】第十章長期趨勢法及其運用第三節(jié)：平均增減量法。30直線趨勢

26、法公式Y(jié)ab中，表示（）。A價格B常數(shù)C價格變動數(shù)造價工程師 | 監(jiān)理工程師 | 咨詢工程師 | 會計證|師| 安全工程師| 會計會計師|稅務(wù)師| 日語 |從業(yè)|從業(yè)| 期貨從業(yè)|師| 報關(guān)員| 外銷員| 執(zhí)業(yè)藥師|衛(wèi)生| 助理醫(yī)師 |英語 |計算機 | 雅思 | 公共英語 | 自考英語| 新概念 | BEC | 托福 | 人力師 | 高考 | 中考 | 司法|第 10頁校：授課+名師答疑+?？?，通過無憂！問吧，有問必答！音頻、講義提供，勿上當(dāng)，咨詢：轉(zhuǎn) 2D時間【】D【試題】運用直線趨勢法，估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價格的時間序列散點圖，應(yīng)表現(xiàn)出明顯的直線趨勢。在這種條件下，如果以 Y 表示各期的房地產(chǎn)價格，X 表示時間，則房地產(chǎn)價格與時間的關(guān)系可用下列方程式來描述：Yab?！究键c來源】第十章長期趨勢法及其運用第三節(jié)：平均增減量法。31路線價法特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃、（）或其他需要在短時間內(nèi)對許多宗土地進行估價的情形。A土地評價B房地產(chǎn)征收C土地測算D土地定級【】B【試題】作為一種批量估價方法，路線價法特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃、房地產(chǎn)征收或其他需要在短時間內(nèi)對許多宗土地進行估價的情形。前提條件是：街道較規(guī)整，街道兩側(cè)的土地排列較整齊?！究键c來源】第十一章地價評估和地價分?jǐn)偟诙?jié)：路線價法