物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理指南

1、 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理1.1 物業(yè)設(shè)施設(shè)備1物業(yè):物業(yè)是指建成并交付使用的建筑物及配套的設(shè)施潑備，以及相關(guān)的場地。2.物業(yè)管理:是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。3.物業(yè)設(shè)施設(shè)備:是指附屬于房屋建筑的各類設(shè)施設(shè)備的總稱,它是構(gòu)成房屋建筑實體的不可分割的有機組成部分，是發(fā)揮物業(yè)功能和實現(xiàn)物業(yè)價值的物質(zhì)基礎(chǔ)與必要條件。4.物業(yè)設(shè)施設(shè)備分類，主要分為： (1) 強電系統(tǒng)(2) 電梯升降系統(tǒng)(3) 空調(diào)系統(tǒng)(4) 給排水系統(tǒng)(5) 消防系統(tǒng)(6) 弱電系統(tǒng)（智能化系統(tǒng)）

2、(7) 房屋與設(shè)施1.2 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理 1物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理:是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定,運用先進的技術(shù)手段和科學的管理方法對房屋及各種設(shè)施、設(shè)備的使用、維護、保養(yǎng)、維修實施管理,保證房屋、設(shè)施、設(shè)備的正常使用,提高房屋、設(shè)施、設(shè)備的完好率，延長房屋、設(shè)施、設(shè)備的使用壽命,以最大限度地滿足業(yè)主和使用人對房屋、設(shè)施、設(shè)備使用的需要，為業(yè)主創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益房屋物業(yè)增值。2. 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的目標(1) 用好、管好、維護檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)施備,提高設(shè)施設(shè)備的利用率及完好率,是物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的根本目標。具體為：1)保持設(shè)施、設(shè)備完好，滿足使用功能；2)確保物業(yè)及使用人的安全；3)促進物業(yè)保值增

3、值。(2)衡量物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理質(zhì)量的三個指標：1)房屋完好率：是指完好房屋與基本完好房屋面積之和占房屋總建筑面積的百分率。即：房屋完好率() = (完好房屋建筑面積 + 基本完好房屋建筑面積) ÷ 房屋總建筑面積×2) 危房率：就是指危險房屋的建筑面積占房屋總建筑面積的百分率。即： 危房率()=危險房屋的建筑面積÷房屋總建筑面積×3)設(shè)備完好率：是指完好設(shè)備設(shè)施數(shù)量占全部設(shè)施設(shè)備總數(shù)量的百分率。即：設(shè)備設(shè)施完好率()=完好設(shè)施設(shè)備數(shù)量÷設(shè)施設(shè)備總數(shù)量×(3) 物業(yè)設(shè)施設(shè)備是否完好的基本標準為：1)零部件完整齊全；2)設(shè)施設(shè)備運轉(zhuǎn)正常；

4、3)設(shè)備技術(shù)資料及運轉(zhuǎn)記錄齊全；4)設(shè)備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；5)防凍、保溫、防腐等措施完整有效。21 物業(yè)設(shè)施設(shè)備的接管驗收物業(yè)接管驗收，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時，對物業(yè)的公共部位、共用設(shè)施設(shè)備進行的、物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，同時接受圖紙、說明文件等物業(yè)資料，從而著手實施物業(yè)管理。它是開展物業(yè)管理必不可少的主要環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作和前提條件，也是物業(yè)管理工作真正開始開展的首要環(huán)節(jié)。1物業(yè)接管驗收的目的和意義是： (1)明確建設(shè)單位、施工單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責、權(quán)、利，維護各自的合法權(quán)益。(2)促使施工單位提高建設(shè)質(zhì)量，加強物業(yè)建設(shè)與管理的銜接，提供物

5、業(yè)管理的必備條件，確保物業(yè)安全和使用功能。2物業(yè)接管驗收的原則：物業(yè)接管驗收是一個復(fù)雜的過程，它不僅涉及到建筑工程技術(shù)，人文景觀，而且還涉及到許多法律法規(guī)，常常出現(xiàn)實際與理論或條文不一致的地方，所以在實際驗收中要把握好尺寸，掌握以下基本原則：(1)原則性與靈活性相結(jié)合的原則所謂原則性，就是在物業(yè)接管驗收時，要堅持原則、實事求是，嚴格按照標準把關(guān)，做到鐵面無私，特別是要防止為個人利益放棄原則的情況發(fā)生。物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員應(yīng)把在驗收中查出的各種問題做出詳細的記錄，該返工的要責成施工單位返工。返工達不到要求，不予驗收簽字，直至達到要求。所謂靈活性，就是在不違背原則的前提下，具體問題具體分析，對于難免出

6、現(xiàn)的一些非原則性的不盡人意之處，接管驗收人員不必拘泥于成規(guī)，要針對不同情況分別采取措施，通過協(xié)商或經(jīng)濟補償，力爭圓滿的解決接管驗收中存在的非原則問題。(2)細致人微與整體把握的原則工程質(zhì)量問題對物業(yè)使用不良影響的時間是相當久遠,給管理帶來的影響也是巨大的。所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進行物業(yè)接管驗收時必須細致入微，對質(zhì)量的任何一點疏忽都會給日后的管理帶來無盡的困難也將損害業(yè)主的利益。如：給排水系統(tǒng)是否暢通，供電線路及設(shè)備運行是否正常，隱蔽工程是否經(jīng)認真檢查驗收，甚至室內(nèi)的水、電線路用材是否符合規(guī)范要求等都要面面俱到，認真細查。整體上的把握是從更高層次上去驗收。如：土地規(guī)劃使用情況，市政公共設(shè)施的連接，

7、公共配套設(shè)施是否完善，產(chǎn)權(quán)是否明晰，有無法律、經(jīng)濟糾紛等綜合性項目的驗收。 3物業(yè)接管驗收的法律主體：新建物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的交接主體為： 交方：物業(yè)建設(shè)開發(fā)單位 收方：物業(yè)管理單位 4物業(yè)接管驗收的標準： (1)建設(shè)部頒布的房屋接管驗收標準 (2)物業(yè)項目的規(guī)劃設(shè)計及引用的規(guī)范標準。 (3)企業(yè)合同約定的交房標準。31 以供電系統(tǒng)工程的接管驗收為例作講述接管驗收依據(jù)：國家和地方有關(guān)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范1. 電氣裝置安裝工程. 電氣設(shè)備交接試驗標準 (GB50150)2. 電氣裝置安裝工程.電纜線路施工及驗收規(guī)范 (GB50168)3. 電氣裝置安裝工程.接地裝置施工及驗收規(guī)范 (GB

8、50169)4. 智能建筑設(shè)計標準 (GB50314)5. 通用用電設(shè)備配電設(shè)計規(guī)范 (GB50055)6. 3-110KV高壓配電裝置設(shè)計規(guī)范 (GB50060)7. 電力裝置的繼電保護和自動裝置設(shè)計規(guī)范 (GB50062)8. 電力裝置的電氣測量儀表裝置設(shè)計規(guī)范 (GBJ63)9.工業(yè)與民用電力裝置的過電壓保護設(shè)計規(guī)范 (GBJ64)10.工業(yè)與民用電力裝置的接地設(shè)計規(guī)范 (GBJ65)11.電氣裝置安裝工程高壓電器施工及驗收規(guī)范 (GBJl47)12.電氣裝置安裝工程電力變壓器油浸電抗器互感器施工及驗收規(guī)范(GBJ148)13.電氣裝置安裝工程母線裝置施工及驗收規(guī)范(GBJl49)14.

9、電氣裝置安裝工程電氣設(shè)備交接試驗標準 (GB50150)15.電氣裝置安裝工程盤、柜及二次回路結(jié)線施工及驗收規(guī)范 (GB50171)16.電氣裝置安裝工程蓄電池施工及驗收規(guī)范 (GB50172)17.電氣裝置安裝35KV及以下架空電力線路施工及驗收規(guī)范 (GB50173)18.電力工程電纜設(shè)計規(guī)范(GB50217)19.電力設(shè)施抗震設(shè)計規(guī)范(GB50260)20.鋼制電纜橋架工程設(shè)計規(guī)范(CECS3l：91)21.域市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法3.2 設(shè)備設(shè)施生產(chǎn)廠家的安裝要求及產(chǎn)品技術(shù)說明書，包含組成變配電系統(tǒng)所有設(shè)備的隨機技術(shù)資料。3.3竣工圖紙、資料 由開發(fā)商提供的有“竣工”印記的變配

10、電系統(tǒng)竣工圖紙、設(shè)計變更說明、施工方提交開發(fā) 商的設(shè)備試驗數(shù)據(jù)等持術(shù)資料。3.4 接管驗收范圍 物業(yè)基礎(chǔ)資料、竣工圖紙資料和設(shè)施設(shè)備的技術(shù)文件： 1.高壓變配電設(shè)備操作和維護保養(yǎng)手冊。 2.高壓部分電氣系統(tǒng)圖、平面圖、隱蔽工程驗收資料及說明。 3.高玉變配電設(shè)備明細表、設(shè)備廠家資料及產(chǎn)品合格證。 4.供電主管部門驗收報告。 5.各種高壓設(shè)備檢測報告和預(yù)防性試驗報告。 6.與供電企業(yè)簽訂的供用電合同、電費繳納協(xié)議、供電方案、投入批準書。 7.高壓配電室的全部設(shè)備及工具、備品備件，高壓防護用品等。 8.高壓側(cè)法定計量表表底確認。 9.模擬屏及其各種標牌。3.5 接管驗收的程序1接管驗收的準備1.安

11、排技術(shù)人員提前進駐現(xiàn)場，收集資料、熟悉圖紙，觀摩設(shè)備的安裝調(diào)試，確定接管驗收的技術(shù)方案，根據(jù)驗收的項目內(nèi)容配備必要的驗收工具和儀器。2.召開“接管驗收協(xié)調(diào)會”將物業(yè)接管驗收要點通報各方。1)參加單位有：開發(fā)商或業(yè)主方(作為召集人)、物業(yè)工程部、開發(fā)商或業(yè)主方聘請的工程監(jiān)理公司、總包施工單位負責人。2)會議議題：移交方和接管方確認以下項目： A移交范圍； B驗收時間和進度安排； C參與驗收人員的分組及配置； D驗收標準； E驗收方式； F驗收中發(fā)現(xiàn)問題的確認(各方確認驗收表格形式及內(nèi)容，確定參與的有關(guān)各方專業(yè)負責人， 確定授權(quán)簽字人)； G確認整改單匯總移交的方式(每日匯總后移交，雙方簽收)；

12、H確定接管方對施工單位維修遺留問題的配合方案及成品保護方案； I遺留問題整改期限要求及再次驗收的程序； J會議后物業(yè)管理處提供書面“備忘錄”抄送各方參與人員安排執(zhí)行。工程遺留問題整改時間表.xls 3各方人員配合要求： 1)開發(fā)商或業(yè)主方：協(xié)調(diào)人負責協(xié)調(diào)接管方與總包工程監(jiān)理公司之問的關(guān)系，專業(yè)工程師從技術(shù)角度對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題進行確認。 2)監(jiān)理公司：從專業(yè)角度出發(fā)，檢查施工中有無違反相關(guān)規(guī)范標準的問題，交物業(yè)公司匯總后由總包方安排整改。 3)總包單位：按照接管方安排，配合接管驗收的檢查工作，跟進整改工作。4人員配備：根據(jù)物業(yè)基本情況和方案要求，配備符合要求的技術(shù)骨干。5. 工具準備：配置基本

13、個人工具及萬用表、噪聲計、照度計、溫度測量設(shè)備、數(shù)碼相機等。6熟悉現(xiàn)場：了解現(xiàn)場主要系統(tǒng)設(shè)計運行原理，熟悉現(xiàn)場環(huán)境、機房位置、主要設(shè)備安裝地點，初步清點設(shè)備(如有條件)。7做好接收表格，驗收工具的準備等。3. 6 接管驗收工作的具體實施1.開發(fā)商或業(yè)主、總包以及開發(fā)商或業(yè)主聘請的工程監(jiān)理公司會同接管方按照預(yù)定方案和標準開始接管驗收工作，在驗收中發(fā)現(xiàn)的問題接管方逐項記錄并由有關(guān)各方簽字確認，每天結(jié)束后匯總當日驗收資料，并將需整改的內(nèi)容交給移交方。2無論狀態(tài)是否合格,接管方均接收該區(qū)域/機房的鑰匙,并立即進行封閉管理。移交方人員欲再進入該區(qū)域，需嚴格按照接管方的規(guī)定進行登記并領(lǐng)取施工出入證。3：全

14、部驗收結(jié)束后,接管方匯總最終文件,參與驗收各方代表簽字,驗收完成。對沿未完成的整改工作,應(yīng)在驗收文件逐項注明,接管方配合施工單位整改消項，在約定的時間內(nèi)完成。3.7 主要崗位的工作職責1技術(shù)總負責人負責組織設(shè)備設(shè)施的接管工作，包括以下幾方面： 1)負責安排各系統(tǒng)工程師對所屬系統(tǒng)設(shè)備開展清點（數(shù)量）驗收； 2)負責聯(lián)系開發(fā)商或業(yè)主方、施工單位、物業(yè)管理方和相關(guān)部門，組織聯(lián)合檢查、培訓(xùn)、驗收，協(xié)調(diào)控制各系統(tǒng)工程師的工作質(zhì)量與進度； 3)傳達各種驗收接管要求，發(fā)現(xiàn)問題及時采取糾正措施； 4)負責收集各系統(tǒng)的檢查記錄，對設(shè)備設(shè)施接管進行整體評估，編寫綜合評估報告，并協(xié)調(diào)相關(guān)部門解決所發(fā)現(xiàn)的問題； 5)

15、負責對設(shè)備設(shè)施接管工作的效果進行評估，并考核各系統(tǒng)工程師的工作績效；6)針對驗收過程中發(fā)現(xiàn)的影響物業(yè)后期管理運行的問題進行評估，在全部驗收完成后向業(yè)主提交關(guān)于系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施方面的建議。2專業(yè)工程師負責本系統(tǒng)的設(shè)備接管工作，包括以下幾個方面：1)按照公司統(tǒng)一要求，合理安排時問進行現(xiàn)場設(shè)備檢查、登記、清點工作；2)接受原設(shè)備生產(chǎn)、安裝、調(diào)試、管理單位的培訓(xùn)，掌握本系統(tǒng)設(shè)備的操作、運行方法并指導(dǎo)下屬工程部技工接管、操作設(shè)備；3)負責編寫本系統(tǒng)的評估報告，并提出解決方案。3. 8 交接遺留問題的處理工程遺留問題整改時間表.xls1.接管驗收中發(fā)現(xiàn)的問題要及時上報開發(fā)商(或業(yè)主方)，并積極跟進整改情況。2

16、.接管驗收中未能發(fā)現(xiàn)的施工遺留問題，應(yīng)在接管后的設(shè)備檢查中注意收集，集中呈報開發(fā)商(或業(yè)方)并跟進處理情況。3.設(shè)備保修期內(nèi)出現(xiàn)的問題，均屬后續(xù)問題，應(yīng)及時與設(shè)備供應(yīng)商溝通、處理。3. 9 登記建檔3. 2. 4. 1整理設(shè)備原始資料并分類歸檔3. 2. 4. 2根據(jù)設(shè)備銘牌、安裝位置建立設(shè)備檔案3. 2. 4. 3制定維護保養(yǎng)要求，建立維護保養(yǎng)記錄卡3. 2. 4.4設(shè)備檔案主要內(nèi)容 包括：序號、專業(yè)、制表人、設(shè)備名稱、型號、出廠編號、安裝位置、設(shè)備編號、圖紙名稱、購買日期、價格、使用壽命、計劃維修頻率、圖紙編號、額定電壓、額定電流、額定功率、安裝時問、投入使用時間、廠家資料(包括名稱、聯(lián)系

17、人、電話、地址等)、供應(yīng)商資料名(包含名稱、聯(lián)系人、電話、地址等)、備注及主要維修記錄。310 物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案資料管理 主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料和政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件，以及設(shè)備使用、維修養(yǎng)護、修理、改造的運行管理檔案。 其目的在于：實現(xiàn)規(guī)范管理、便于事后追朔，還可以作為管理的證據(jù)。設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)管理檔案是隨設(shè)施設(shè)備同壽命保存的。它主要包括：設(shè)備登記卡、設(shè)備清單、 設(shè)備臺帳、設(shè)備卡等。 表31 設(shè) 備 登 記 卡 管理處： N0： 名稱編號出廠時間型號號碼啟用時間生產(chǎn)廠家 安裝地點 主 要 技 術(shù) 規(guī) 格 附屬 設(shè) 備 隨 機資 料 裝箱單

18、圖紙 其他 說明書 合格證 價格 隨 機 附 件 專 用 工 具1.重大變更記錄1.2.2.3.3.4.4.5.5.6.6.7.7.8.8.9.9.10.10.11.11.12.12.填表人： 填表時間： 表32 設(shè) 備 臺 帳 登 記 卡 部門： 設(shè)備系統(tǒng) ： N0： 電子編號設(shè)備名稱 照片 設(shè)備編號設(shè)備型號 出廠編號使用部門制造廠家安裝地點制造年限 主要用途啟用時間電機功率設(shè)備現(xiàn)狀主要參數(shù) 設(shè) 備 年 檢、修 理、改 造 記 錄序號項目 內(nèi)容日期報告單編號實施人填表/審核1234567891011121314151617181920212223填表人： 填表時間： 設(shè)備登記卡(臺帳）.xl

19、s 設(shè)備設(shè)施清單.xls 1 設(shè)施設(shè)備使用管理檔案1)設(shè)施設(shè)備運行維護檔案設(shè)施設(shè)備使用維護檔案的保存年限一般為3至5年,可定期處理。主要是:設(shè)備運行日志、故障處理記錄、巡檢記錄、事故處理報告、維修保養(yǎng)計劃、維修保養(yǎng)報告、設(shè)備完好率檢查評定、設(shè)備系統(tǒng)狀態(tài)參數(shù)測定記錄、設(shè)備、系統(tǒng)的專業(yè)安全檢驗報告等。2)設(shè)施設(shè)備修理、改造檔案設(shè)備系統(tǒng)修理、改造檔案主要是：設(shè)備、設(shè)施、系統(tǒng)的專項修理、大修、中修、改造計劃、實施合同、實施報告、驗收報告等。3)設(shè)施、設(shè)備報廢檔案 設(shè)施、設(shè)備報廢檔案主要是：設(shè)備、設(shè)施的報廢申請、評估、報廢記錄等。2. 物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案的管理 原始檔案資料的管理應(yīng)統(tǒng)一編號,規(guī)范管理、分類

20、歸檔、嚴格管理,原件不得帶出資料室,由資料員保管和復(fù)制供應(yīng)，其他要求與檔案管理的規(guī)定一樣。 設(shè)備檔案資料按每臺單機整理,存放在設(shè)備資料檔案內(nèi)，檔案編號與設(shè)備編號一致,按編號順序排列,定期進行登記和資料歸檔，要求做到： (1) 明確設(shè)備檔案管理責任人;(2) 明確設(shè)備檔案的歸檔路線,包括：資料來源、歸檔時間、交接手續(xù)、資料登記等；(3) 明確設(shè)備檔案的內(nèi)容和負責人： (4) 明確設(shè)備檔案的借閱辦法，防止丟失和損壞：(5) 明確重點設(shè)備檔案，做到資料齊全，登記及時、正確。41 實施標準化管理1標準化管理是為設(shè)備管理職能的實施提供共同的行為準則和標準,同時也是為設(shè)備的技術(shù)經(jīng)濟活動提供基本的依據(jù)和手段

21、,制定房屋、設(shè)備完好率標準等。2. 規(guī)章制度的建立： 主要包括：責任制度、運行管理制度、維修制度、安全管理制度、節(jié)能管理制度、設(shè)施設(shè)備管理制度和獎懲制度等。 (1)制定物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理制度現(xiàn)代物業(yè)管理都是專業(yè)化管理，最主要的內(nèi)容就是要建立一套完整的管理制度。物業(yè)管理的規(guī)章制度有下列三大類：1) 工程技術(shù)規(guī)程方面的制度A 物業(yè)設(shè)備接管驗收制度B 物業(yè)設(shè)備安全操作規(guī)程C 物業(yè)設(shè)備保養(yǎng)維修規(guī)程2) 管理工作方面的制度A 物業(yè)設(shè)備預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度B 設(shè)備運行管理制度： 包括巡視抄表制度,安全運行制度，經(jīng)濟運行制度，文明運行制度等。C 物料、工具領(lǐng)用保管制度 3)責任方面的制度A 各專業(yè)、技術(shù)工種

22、及管理崗位責任制度B. 值班制度C. 交接班制度D. 報告記錄制度 3人力資員管理。一是設(shè)備管理人員要持證上崗，取得從業(yè)資格證，特別是特種設(shè)備的運行、維修人員一定要具有特種設(shè)備操作證方能作業(yè)；二是要對設(shè)備部門的員工開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高專業(yè)技術(shù)水平。(1)物業(yè)設(shè)備管理的機構(gòu)和職責1)機構(gòu)設(shè)置：符合需要，責任明確，精簡高效。2)崗位職責A工程部經(jīng)理：是對物業(yè)設(shè)備進行管理，操作，保養(yǎng)，維修，保證設(shè)備正常運行的主要負責人。B各專業(yè)技術(shù)主管(工程師或技術(shù)員)：負責所管轄的維修班組的技術(shù)、管理工作，并負責編制所分管的機電設(shè)備的保養(yǎng)、維修計劃、操作規(guī)程及有關(guān)資料，協(xié)助部門經(jīng)理完成上級主管部門布置的工作。3

23、)物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責A維修人員(技術(shù)工人)B保管員c資料統(tǒng)計員51 物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用與維護1設(shè)施設(shè)備的運行管理(1) 設(shè)備的運行應(yīng)處于最佳狀態(tài)，確保安全運行，滿足用戶需求：針對設(shè)備的特點，制定科學、嚴密且切實可行的操作規(guī)程和運行方案。(2)運行成本管理1)能源消耗的經(jīng)濟核算2)操作人員的配置3)維修費用的管理2合理使用設(shè)備(1)合理配置設(shè)備：根據(jù)生產(chǎn)工藝和用戶需求及設(shè)備性能，科學配置。(2)合理配置人員：根據(jù)設(shè)備數(shù)量、技術(shù)操作復(fù)雜程度、生產(chǎn)安排和用戶需求及環(huán)境變化，合 理配置和調(diào)整操作及維修人員。(3)為設(shè)備提供良好的工作條件，如：機房、操作問、值班室、照明、通風、空調(diào)、通道等。(4)

24、建立健全管理制度，如：責任制、規(guī)程、程序、維修保養(yǎng)手冊、作業(yè)指導(dǎo)書、應(yīng)急預(yù)案等。3設(shè)備投入使用前的準備工作 (1)管理制度、技術(shù)資料的編制； (2)管理、操作、維修人員的培訓(xùn)，合格上崗； (3)能源、安全裝置齊全； (4)備件、附件、工具齊全； (5)全面檢查設(shè)備安裝精度、性能完全達到標準； (6)清理現(xiàn)場環(huán)境。4設(shè)備使用守則 (1)定人、定崗、定機，憑證上崗操作； (2)建立交接班制度，制定各項規(guī)程； 52 物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理1設(shè)施設(shè)備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、震動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴重時會釀成設(shè)備事故。 (1)維修養(yǎng)護方式：主要是“清

25、掃、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查對設(shè)備進行日常護理，以維持設(shè)備的性能和技術(shù)狀況，稱為設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護。(2)內(nèi)容包括：日常維護、定期維護、定期檢查、精度檢查、潤滑和冷卻系統(tǒng)的維護檢查等。(3)設(shè)備維護要做到：制度化、工藝化、規(guī)范化。如周檢、月檢、季檢、年檢。(4)設(shè)備的三級保養(yǎng)制度：1)日常維護保養(yǎng)，一般分為：日保養(yǎng)和周保養(yǎng)，由操作工完成。2) 一級保養(yǎng)：以操作工為主，維修工協(xié)助；3)二級保養(yǎng)：以維修工為主，操作工協(xié)助；(5)設(shè)備的維護保養(yǎng)一定要按設(shè)備維修保養(yǎng)手冊實施，嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程。(6)特種設(shè)備的維修保養(yǎng)必須嚴格執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，確保其安全、正常運行和使用。2設(shè)施設(shè)備的

26、巡檢 設(shè)備檢查表.jpg (1)設(shè)備的日常巡檢由操作人員隨機檢查。 日常巡檢內(nèi)容主要包括：運行狀況及參數(shù)；安全保護裝置；易磨損的零部件；易污染堵塞、需經(jīng)常清洗更換的部件；在運行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位。(2)設(shè)備的計劃巡檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進行。 計劃巡檢內(nèi)容主要有：記錄沒備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；需更換零部件；確定修理的部位、部件及修理時間；安排檢修計劃。(3)物業(yè)設(shè)備的計劃檢修性維修保養(yǎng) 對在用設(shè)備，根據(jù)運行規(guī)律及計劃點檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計劃，對設(shè)備進行預(yù)防性修理，這就是計劃檢修性維修保養(yǎng)。 維修

27、保養(yǎng)計劃見下表。 年度設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃表 消防設(shè)備年度保養(yǎng)計劃表1.jpg部門： 計劃有效期限： 年 月 日至 月 日 NO：序號設(shè)備名稱維修保養(yǎng)內(nèi)容實施單位實施月份預(yù)算費用備注12345678910111213編制人： 編制日期： 審核： 審批：根據(jù)年計劃再制定月度維保計劃，按月實施，并認真填寫維修保養(yǎng)任務(wù)(記錄)單，歸檔保存。按計劃實行預(yù)防性維修保養(yǎng),可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對它進行修理,使設(shè)備一直處于完好能用狀態(tài)。 設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)任務(wù)(記錄)單下達人： 下達時間： 受理人： NO：時間進度要求工作地點 維 修 保 養(yǎng) 內(nèi) 容123456789維修保養(yǎng)記錄：維修保養(yǎng)人員： 日期：驗收

28、意見：驗收負責人： 日期：通過科學有效的維修保養(yǎng),可以保持設(shè)施設(shè)備良好的技術(shù)狀態(tài),使設(shè)備安全、高效運行、提高設(shè)備的運行效率,最大限度地滿足用戶需求:還可以有效延長設(shè)備大、中修周期,甚至可以避免設(shè)備大修,從而最大限度的降低設(shè)備壽命周期費用,為業(yè)主創(chuàng)造價值,為社會創(chuàng)造效益,真正體現(xiàn)物業(yè)管理的社會價值。6 物業(yè)設(shè)施設(shè)備完好率的自我評定61 設(shè)備完好分類 1，完好設(shè)施設(shè)備：設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀和運行情況完全符合設(shè)施設(shè)備完好標準(得分超95分)為完好設(shè)施設(shè)備。 2基本完好設(shè)施設(shè)備：設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀和運行情況有一項達不到完好標準或有23項比較小的隱患(得分在86-95分)，但不影響使用的為基本完好設(shè)施設(shè)備。 3不完好

29、設(shè)施設(shè)備：設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀和運行情況有兩項及以上達不到完好標準或只有一項達不到標準并影響正常使用的設(shè)施設(shè)備(得分在85分及以下)為不完好設(shè)施設(shè)備。62 設(shè)施設(shè)備完好率評定方法 1物業(yè)管理處每半年對所轄設(shè)施設(shè)備進行自查和完好率進行統(tǒng)計，將統(tǒng)計結(jié)果填人設(shè)備完好率評定表，并依下列公式計算出管理處設(shè)施設(shè)備完好率： 設(shè)施設(shè)備完好率=(完好設(shè)施設(shè)備臺數(shù)+基本完好設(shè)施設(shè)備臺數(shù))管理處設(shè)施設(shè)備總臺數(shù)×100 2公司工程部每季度或半年對所有管理處的設(shè)施設(shè)備完好率進行抽查，其完好率作為對管理處設(shè)施設(shè)備管理目標責任的考核依據(jù)。63 設(shè)施設(shè)備完好的評價項目、內(nèi)容、檢查方法和計分參考1強電系統(tǒng)：A.高壓開關(guān)柜高壓

30、開關(guān)是指用于電力系統(tǒng)發(fā)電、輸電、配電、電能轉(zhuǎn)換和消耗中起通斷、控制或保護等作用，民用電壓等級通常采用10kV的電器產(chǎn)品，主要包括高壓斷路器、高壓隔離開關(guān)與接地開關(guān)、高壓負荷開關(guān)、高壓自動重合與分段器，高壓操作機構(gòu)、高壓防爆配電裝置和高壓開關(guān)柜等幾大類。高壓開關(guān)柜是一種柜式的成套配電設(shè)備，它是按一定的接線方案將有關(guān)一、二次設(shè)備組成成套的高壓配電裝置，在變電所中作為控制和保護電力變壓器和高壓線路之用，也可作為大型高壓交流電動機的啟動和保護之用。高壓開關(guān)柜中安裝有1匯流排；2高壓隔離開關(guān)；3高壓斷路器；4電流互感器；5高壓隔離開關(guān)；6電纜頭；7檢修門；8觀察窗；9操作面板；10高壓斷路器操作機構(gòu)；1

31、1高壓隔離開關(guān)操作機構(gòu)；12儀表、繼電器板（兼檢修門）、母線和絕緣子等。 干式變壓器 箱式變壓器 環(huán)網(wǎng)柜 干式變壓器相對于油式變壓器,干式變壓器因沒有油，也就沒有火災(zāi)、爆炸、污染等問題，故電氣規(guī)范、規(guī)程等均不要求干式變壓器置于單獨房間內(nèi)。特別是新的系列，損耗和噪聲降到了新的水平，更為變壓器與低壓屏置于同一配電室內(nèi)創(chuàng)造了條件。箱式變壓器將干式變壓器、高壓受電部分的負荷開關(guān)及保護裝置、低壓配電裝置、低壓計量系統(tǒng)和無功補償裝置組合在一起的成套變配電設(shè)備，具有體積小、重量輕、低噪聲、低損耗、高可靠性組合式變壓器。主要特點： 全密封、全絕緣、結(jié)構(gòu)緊湊、外形美觀、無須配電房，可直接安放在室內(nèi)或室外，也可安

32、放在街道上。環(huán)網(wǎng)柜是指環(huán)形配電網(wǎng)，即供電干線形成一個閉合的環(huán)形，供電電源向這個環(huán)形干線供電，從干線上再一路一路地通過高壓開關(guān)向外配電。這樣的好處是，每一個配電支路既可以同它的左側(cè)干線取電源，又可以由它右側(cè)干線取電源。當左側(cè)干線出了故障，它就從右側(cè)干線繼續(xù)得到供電，而當右側(cè)干線出了故障，它就從左側(cè)干線繼續(xù)得到供電，這樣以來，盡管總電源是單路供電的，但從每一個配電支路來說卻得到類似于雙路供電的實惠，從而提高了供電的可靠性。1、干式變壓器的溫度控制系統(tǒng) 干式變壓器的安全運行和使用壽命，很大程度上取決于變壓器繞組絕緣的安全可靠。繞組溫度超過絕緣耐受溫度使絕緣破壞，是導(dǎo)致變壓器不能正常工作的主要原因之一

33、，因此對變壓器的運行溫度的監(jiān)測及其報警控制是十分重要的。2、干式變壓器的防護方式 根據(jù)使用環(huán)境特征及防護要求，干式變壓器可選擇不同的外殼。通常選用IP23防護外殼，可防止直徑大于12mm的固體異物及鼠、蛇、貓、雀等小動物進入，造成短路停電等惡性故障，為帶電部分提供安全屏障。若須將變壓器安裝在戶外，則可選用IP23防護外殼，除上述IP20防護功能外，更可防止與垂直線成60°角以內(nèi)的水滴入。但IP23外殼會使變壓器冷卻能力下降，選用時要注意其運行容量的降低。3、干式變壓器的冷卻方式 干式變壓器冷卻方式分為自然空氣冷卻(AN)和強迫空氣冷卻(AF)。自然空冷時，變壓器可在額定容量下長期連續(xù)

34、運行。強迫風冷時，變壓器輸出容量可提高50%。適用于斷續(xù)過負荷運行，或應(yīng)急事故過負荷運行；由于過負荷時負載損耗和阻抗電壓增幅較大，處于非經(jīng)濟運行狀態(tài)，故不應(yīng)使其處于長時間連續(xù)過負荷運行。4、干式變壓器的過載能力 干式變壓器的過載能力與環(huán)境溫度、過載前的負載情況(起始負載)、變壓器的絕緣散熱情況和發(fā)熱時間常數(shù)等有關(guān)， 干式變壓器的過載能力比油浸式變壓器的過載能力低。C.低壓開關(guān)柜 低壓開關(guān)柜 雙電源開關(guān) 儲能開關(guān)(1) 高、低壓配電箱完好標準序號 檢查項目 技術(shù)要求 檢查方法 考核定分 不合格扣分 1 接地線 接觸良好、不松動 手感目測 15分 5分項 2 箱體內(nèi)外 清潔、無雜物 目測 10分

35、5分項 3配電箱的固定 牢固 手感 10分 10分項4 配電箱門 把手、螺絲齊全、關(guān)閉嚴密 手感目測 10分 5分項 5 指示燈儀表 完整，指示正確 目測 10分 5分只 6 線路 整齊，有標志 目測 10分 5分處 7連接點及接線螺絲無過熱、變色無氧化現(xiàn)象 目測 15分 5分只 8 滅弧罩 齊全，完整 目測 10分 5分只 9設(shè)備編號及標牌 明確、完整 目測 10分 5分項 (2)電力變壓器完好標準序號 檢查項目 技術(shù)要求 檢查方法 考核定分 不合格扣分 1 變壓器聲響 無雜音，無放電聲 耳聽 10分 5分項 2 變壓器外殼 清潔，無積塵和雜物 目測 10分 5分項 3 變壓器油位 油位正常

36、 目測 5分 5分項 4 有無漏油 不形成油滴 目測 10分 5分項 5 高低壓套管 無破損、裂紋 目測 10分 5分只 6線路高低壓線連接點 無過熱、變色，無氧化現(xiàn)象 目測 10分 5分處 7防爆筒的防爆膜完整 目測 10分 5分只 8變壓器溫度計完整 、指示正確 目測 10分 5分只 9變壓器呼吸器完好干燥劑潮解不超過1/2 目測 10分 5分只 10地線接觸良好不松動手感目測 10分 5分只 11設(shè)備編號及標牌 明確、完整 目測 10分 5分項 (3)高壓配電裝置完好標準 序號檢查項目技術(shù)要求檢查方法考核定分不合格扣分1斷路器或互感器油位在油位線之間目測5分5分項2絕緣瓷件無破損、裂紋目

37、測10分5分項3母線油漆相序正確，無脫落現(xiàn)象目測5分5分項4隔離開關(guān)刀口接觸良好，位置正確目測10分5分項5斷路器互感器是否漏油不漏油目測10分5分項6二次線路排列整齊，線號清晰目測10分5分處7指示燈、儀表及繼電器完好，指示正確目測10分5分只8 連接點及接線螺絲 無過熱、變色無氧化現(xiàn)象 目測 10分 5分處 9聯(lián)鎖裝置齊全，可靠目測10分5分項10設(shè)備編號及標牌明確目測10分5分項11操作機構(gòu)分、合閘標示牌正確目測5分5分項12接地線接觸良好，不松手感目測5分5鐘/項 (4)低壓配電柜完好標準 序號 檢查項目 技術(shù)要求檢查方法 考核定分 不合格扣分 1接地線 接觸良好，不松動 手感目測 1

38、5分 5分項 2 母線油漆 相序正確，無脫落現(xiàn)象 目測 10分 5分項 3 操作手柄 完整 目測 10分 10分項 4刀開關(guān)觸電接觸良好，位置正確目測10分5分項5指示燈儀表完整，指示正確目測10分5分只6線路整齊，有標志目測10分5分處7連接點及接線螺絲無過熱、變色無氧化現(xiàn)象目測15分5分只8滅弧罩齊全，完整目測10分5分只9設(shè)備編號及標牌明確、完整目測10分5分項 (5)電力電容器完好標準 序號檢查項目技術(shù)要求檢查方法考核定分不合格扣分 1外殼不滲油，無積塵無嚴重膨脹現(xiàn)目測15分5分處 2絕緣無破損、裂紋目測15分5分處 3接線螺絲無過熱、變色，無氧化現(xiàn)象目測20分10分處 4放電裝置完好

39、目測15分5分項 5接地線接觸良好，不松動目測手感20分5分處 6熔斷器完好，無熔斷者目測15分5分處(6)電力電纜完好標準序號檢查項目技術(shù)要求檢查方法考核定分不合格扣分 1有無滲油、漏膠不滲油、漏膠，光潔，無損傷，無嚴重膨脹現(xiàn)象目測25分5分處 2瓷套管無破損、裂紋目測15分5分只 3接線螺絲無過熱、變色，無氧化現(xiàn)象目測20分10分處 4直埋式電纜路標明確目測10分5分條 5接地線接觸良好，不松動目測手感20分5分條 6電纜線編號明確目測10分5分條(7)電動機完好標準序號檢查項目技術(shù)要求檢查方法考核定分不合格扣分1接線盒完整無缺，固定牢固手感目測15分5分項2風扇罩完整無缺，固定牢固手感目

40、測15分5分項3電線軟管牢固，無破損脫落現(xiàn)象手感目測20分10分項4地腳螺絲齊全，緊固手感目測15分5分項5接地線接觸良好，不松動手感目測20分5分項6銘牌和編號牌齊全，清楚目測15分5分處(8) 柴油發(fā)電機組完好標準序號內(nèi)容和標準考核定分不合格扣分1發(fā)電機組主要參數(shù)達到設(shè)計要求，各部位運轉(zhuǎn)正常，無異聲、無劇烈震動與超溫現(xiàn)象。205分項2原動機負荷調(diào)節(jié)器動作可靠，緊急保安裝置靈敏可靠，各輔機配件齊全。165分項3勵磁調(diào)壓、滅磁裝置、繼電器保護及配電裝置齊全，動作靈敏可靠。165分項4電氣系統(tǒng)絕緣及接地裝置良好，達到技術(shù)要求。125分項5潤滑裝置齊全，油標明亮，油壓正常，油質(zhì)符合要求，潤滑良好，

41、濾清器的濾芯按時更換清洗，無泄漏現(xiàn)象。冷卻裝置齊全,排水溫度不超過規(guī)定,無泄漏現(xiàn)象。163分項6供油裝置齊全，油質(zhì)、油壓、油耗及排放廢氣等符合要求。 7 3分項 7表計齊全、靈敏可靠，指示正確，防護裝置齊全完整。 7 3分項 8整機內(nèi)外清潔，管線安裝合理整齊，色標明顯正確，無漏水、漏油現(xiàn)象。 6 2分項 (9)公共照明系統(tǒng)序號內(nèi)容和標準考核定分不合格扣分1碧燈、大堂、電梯廳、樓道等公共部位應(yīng)保持在98以上的亮燈率。 30 5分項 2 泛光照明燈具、霓虹燈、大堂吊燈的外觀進行檢查，并保持98以上的亮燈率。 30 5分項 3照明配電柜完好、整潔，開關(guān)靈活，控制有效。 20 5分項 4所有照明燈具、

42、開關(guān)、控制柜外觀整潔，無銹蝕、脫漆現(xiàn)象。 10 5分項 5各種燈具、標識齊全、有效。 10 s分項 (10)避雷系統(tǒng)序號內(nèi)容和標準考核定分不合格扣分1 辦公樓重要機房的設(shè)備防靜電地板的接地是否可靠，并對辦公樓的各樓層的鋼窗、 鋼結(jié)構(gòu)進行外觀檢查。接地電阻小于或等于4歐姆。 15 5分項 2樓頂層的避雷帶、避雷針、避雷線、避雷網(wǎng)等設(shè)備完好，接地有效，油漆完好。接地電阻小于或等于4歐姆，且經(jīng)專業(yè)檢驗合格。 30 10分項 3 樓層強、弱電間內(nèi)的接地裝置完好。弱電設(shè)備接地電阻：小于或等于1歐姆。 20 5分項 4 變配電室設(shè)備的接地帶完好，焊接牢固，油漆完好。 20 10分項 5重要機房內(nèi)的配電柜及

43、設(shè)備接地完好，保證所有機電設(shè)備、管道、構(gòu)架等金屬物接地良好。 15 5分項 2電梯及升降系統(tǒng)( l )電梯及自動扶梯序號內(nèi)容和標準考核定分不合格扣分1 保證辦公樓至少一臺電梯24小時運行，電梯和自動扶梯運行平穩(wěn)，乘坐舒適，電梯準確啟動運行，停層準確。 20 10分項 2矯箱內(nèi)、外按鈕、燈具、排風扇和裝飾等配件保證完好，轎箱整潔。 10 5分項 3電梯和自動扶梯應(yīng)具有資格的檢測機構(gòu)檢驗合格，應(yīng)由專業(yè)資質(zhì)維修保養(yǎng)單位進行定期保養(yǎng)，每年進行安全檢測并持有有效的安全使用許可證，在有效期內(nèi)安全運行。 20 10分項 4 電梯機房的動力、照明、空調(diào)降溫設(shè)施和消防器材完好、有效，門、鎖完整牢固，無漏風、雨隱患，室內(nèi)清潔，標識齊全。