上海金橋國(guó)際廣場(chǎng)案例

1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1案例參考：金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)案例參考：金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。金橋地區(qū)積聚了大量軟件、科技類(lèi)企業(yè)，緊鄰保稅區(qū)，金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)定金橋地區(qū)積聚了大量軟件、科技類(lèi)企業(yè)，緊鄰保稅區(qū)，金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)定位為一站式效勞的社區(qū)商業(yè)中心，完善了區(qū)域的商業(yè)配套位為一站式效勞的社區(qū)商業(yè)中心，完善了區(qū)域的商業(yè)配套p開(kāi)發(fā)背景：開(kāi)發(fā)背景：p金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)地塊的前身即曾經(jīng)大名鼎金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)地塊的前身即曾經(jīng)大名鼎鼎的埃蒙頓假日廣場(chǎng)，原規(guī)劃為商業(yè)總面積鼎的埃蒙頓假日廣場(chǎng)，原規(guī)劃為商業(yè)總面積1010萬(wàn)平方米，地下商業(yè)萬(wàn)平方米的一站式購(gòu)萬(wàn)平方米，地下商業(yè)萬(wàn)平方米的一站式購(gòu)物中心。物中心。p

2、開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商：崇邦集團(tuán)開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商：崇邦集團(tuán)p投資商：摩根摩根士丹利基金投資商：摩根摩根士丹利基金p區(qū)域環(huán)境區(qū)域環(huán)境 ：工程周邊居民密集，旁有金橋：工程周邊居民密集，旁有金橋瑞仕花園，碧云國(guó)際社區(qū)；跨國(guó)企業(yè)云集的瑞仕花園，碧云國(guó)際社區(qū)；跨國(guó)企業(yè)云集的金橋進(jìn)出口加工區(qū)和張江高科技園區(qū)，金橋進(jìn)出口加工區(qū)和張江高科技園區(qū)，6 6公公里半徑范圍內(nèi)常駐人口達(dá)里半徑范圍內(nèi)常駐人口達(dá)750750，000000人人p總體定位：一站式效勞的社區(qū)商業(yè)中心總體定位：一站式效勞的社區(qū)商業(yè)中心p客群定位：白領(lǐng)階層、小白領(lǐng)客群定位：白領(lǐng)階層、小白領(lǐng)p檔次：中高檔檔次：中高檔2金橋國(guó)金橋國(guó)際高業(yè)際高業(yè)廣場(chǎng)廣場(chǎng)金橋進(jìn)出口

3、加工區(qū)金橋進(jìn)出口加工區(qū)南區(qū)張東高科技園區(qū)外高橋保稅區(qū)碧云國(guó)際社區(qū)聯(lián)洋國(guó)際社區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。3建筑布局：采用建筑群落形式，由建筑布局：采用建筑群落形式，由集中式單體集中式單體+ +街鋪街鋪組成，在兩頭布置建筑組成，在兩頭布置建筑大單體，以集聚人氣，大單體建筑體量在萬(wàn)方左右，商鋪集中分布在廣場(chǎng)及大單體，以集聚人氣，大單體建筑體量在萬(wàn)方左右，商鋪集中分布在廣場(chǎng)及主步行道路兩側(cè)主步行道路兩側(cè)1座2座3座5座6座7座8座9座10座11座12座p區(qū)位區(qū)位：地鐵六號(hào)線金橋站出口p規(guī)模規(guī)模：商業(yè)建筑面積萬(wàn)方p建筑形態(tài)建筑形態(tài)：包括10座BLOCK商業(yè)組成，包括主力店、步行街等p集中式單體集中式單體：l1

4、 1座座：以集中式百貨為主，4層，地上總面積約萬(wàn)方，比例約8.5%l1212座座：以國(guó)美和奔馳主題店為主，3層，地上總面積約1萬(wàn)方，比例約6%建筑單體街鋪本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1座2座3座5座6座7座8座9座10座11座12座主要功能：包含集中式商業(yè)超市、品牌旗艦店、兒童游樂(lè)中心、藝術(shù)工作主要功能：包含集中式商業(yè)超市、品牌旗艦店、兒童游樂(lè)中心、藝術(shù)工作室室+ +另設(shè)萬(wàn)的寫(xiě)字樓類(lèi)住宅產(chǎn)品另設(shè)萬(wàn)的寫(xiě)字樓類(lèi)住宅產(chǎn)品4p在金橋國(guó)際的業(yè)態(tài)組合中，堅(jiān)持休閑、娛樂(lè)帶動(dòng)消費(fèi)的運(yùn)營(yíng)理念。p金橋國(guó)際廣場(chǎng)聚集了零售、餐飲、休閑娛樂(lè)、生活配套等多種業(yè)種，其各自的比例分別占45、25、12和18。p針對(duì)該區(qū)域缺少娛樂(lè)設(shè)施

5、的特點(diǎn)，金橋國(guó)際引入了許多娛樂(lè)工程，包括卡拉、保齡球、桌球、籃球、羽毛球及兒童游樂(lè)“動(dòng)感天地p功能規(guī)劃：金橋國(guó)際的布局分為四個(gè)區(qū)域，區(qū)是以“動(dòng)感天地為主打的家庭休閑購(gòu)物區(qū)，區(qū)為時(shí)尚達(dá)人提供，等的潮流服飾購(gòu)物區(qū)，區(qū)那么是集聚等個(gè)性與設(shè)計(jì)感的流行休閑購(gòu)物區(qū)，區(qū)那么是以奔馳汽車(chē)展示廳為代表的摩登元素區(qū)。家庭休閑購(gòu)物區(qū)潮流服飾購(gòu)物區(qū)流行休閑購(gòu)物區(qū)摩登元素區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。5主力店及次主力店構(gòu)成：主力店由國(guó)美、兒童樂(lè)園、易買(mǎi)得等構(gòu)成，面積在主力店及次主力店構(gòu)成：主力店由國(guó)美、兒童樂(lè)園、易買(mǎi)得等構(gòu)成，面積在50005000方以上，次主力店為上海歌城、雷克薩斯、中國(guó)民生銀行、宿野整體形方以上，次主力店為

6、上海歌城、雷克薩斯、中國(guó)民生銀行、宿野整體形象設(shè)計(jì)、高點(diǎn)保齡球、臺(tái)球等，面積在象設(shè)計(jì)、高點(diǎn)保齡球、臺(tái)球等，面積在10001000方以上，核心商鋪為知名品牌服方以上，核心商鋪為知名品牌服飾、大型餐飲等構(gòu)成，面積在飾、大型餐飲等構(gòu)成，面積在200-800200-800方方店鋪店鋪業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)主力店主力店國(guó)美：5000以上兒童樂(lè)園：5000方易買(mǎi)得：8000方次主力店次主力店上海歌城：1300-1700方保齡球、臺(tái)球館：1000-1500方雷克薩斯：中國(guó)民生銀行：1000方左右宿野整體形象設(shè)計(jì)：1000方左右大面積品牌大面積品牌商鋪商鋪優(yōu)衣庫(kù)、麥當(dāng)勞、C&A、豆撈坊、小南國(guó)等本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。6集中式

7、商業(yè)業(yè)態(tài)劃分：集中式商業(yè)業(yè)態(tài)劃分：1 1座以?xún)和嚓P(guān)業(yè)態(tài)作為最大的招商亮點(diǎn)，設(shè)置了卡座以?xún)和嚓P(guān)業(yè)態(tài)作為最大的招商亮點(diǎn)，設(shè)置了卡通樂(lè)園、早教、兒童攝影等一系列兒童店鋪，再加上常規(guī)的服飾及餐飲業(yè)態(tài)通樂(lè)園、早教、兒童攝影等一系列兒童店鋪，再加上常規(guī)的服飾及餐飲業(yè)態(tài)，其中一層以服飾及餐飲為主，比例各占，其中一層以服飾及餐飲為主，比例各占40%40%，品牌中檔，二層以?xún)和棧放浦袡n，二層以?xún)和椉皹?lè)園為主，比例達(dá)及樂(lè)園為主，比例達(dá)60%60%，輔以較低檔的女裝服飾，三層，輔以較低檔的女裝服飾，三層80%80%為兒童相關(guān)業(yè)為兒童相關(guān)業(yè)態(tài)，四層為兒童樂(lè)園及餐飲，比例各為態(tài)，四層為兒童樂(lè)園及餐飲，比例

8、各為50%50%項(xiàng)目項(xiàng)目業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)核心業(yè)態(tài)占樓核心業(yè)態(tài)占樓層總業(yè)態(tài)比例層總業(yè)態(tài)比例B1-2B1-2停車(chē)場(chǎng)及易買(mǎi)得一層一層服裝及餐飲為主品牌：優(yōu)衣庫(kù)、艾格、天美意、味千拉面、肯德基服裝：40%餐飲：40%二層二層以?xún)和椉皹?lè)園為主品牌：博士蛙、卡通天地、英氏兒童服飾及樂(lè)園：60%三層三層全為兒童相關(guān)業(yè)態(tài)品牌：動(dòng)感天地、卡通尼樂(lè)園、想象樂(lè)創(chuàng)意中心兒童及相關(guān)業(yè)態(tài)：80%四層四層兒童樂(lè)園及餐飲品牌：卡通尼樂(lè)園、盤(pán)古烤肉、日本料理兒童樂(lè)園：50%餐飲：50%本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。7集中式商業(yè)業(yè)態(tài)劃分：引入兒童主題型商業(yè)招商，在集中式商業(yè)業(yè)態(tài)劃分：引入兒童主題型商業(yè)招商，在2-42-4層形成兒童樂(lè)園、兒層形

9、成兒童樂(lè)園、兒童教育、兒童服飾、兒童攝影等一條較全面的產(chǎn)業(yè)鏈條，成為商業(yè)招商一大童教育、兒童服飾、兒童攝影等一條較全面的產(chǎn)業(yè)鏈條，成為商業(yè)招商一大亮點(diǎn)亮點(diǎn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。8商業(yè)街區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)劃分：一層以知名品牌服飾、快餐及簡(jiǎn)餐為主，服飾比重商業(yè)街區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)劃分：一層以知名品牌服飾、快餐及簡(jiǎn)餐為主，服飾比重在在70%70%左右，二、三層以大型餐飲為主，輔以服飾、休閑娛樂(lè)、數(shù)碼、美容左右，二、三層以大型餐飲為主，輔以服飾、休閑娛樂(lè)、數(shù)碼、美容美發(fā)等業(yè)態(tài)，四層以休閑娛樂(lè)為主美發(fā)等業(yè)態(tài)，四層以休閑娛樂(lè)為主1座2座3座5座6座7座8座9座10座11座12座項(xiàng)目項(xiàng)目業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)核心業(yè)態(tài)占樓層核心業(yè)態(tài)占樓層總

10、業(yè)態(tài)比例總業(yè)態(tài)比例一層一層服飾及餐飲為主服飾品牌：依戀、歐時(shí)力、C&A、LEVIS、等中高檔品牌餐飲品牌：一茶一坐、滿(mǎn)記甜品、漢堡王等大眾快餐、西餐服飾：70%餐飲：30%二層二層餐飲為主，部分家居、數(shù)碼、服飾等餐飲：避風(fēng)塘、一番屋、小南國(guó)、棒約翰等大型餐飲餐飲：60%三層三層大型餐飲、輔以美容、美發(fā)、休閑娛樂(lè)餐飲：豆撈、望湘園、釜山料理等中高檔大型餐飲餐飲：70%休閑娛樂(lè)：20%四層四層休閑娛樂(lè)及餐飲休閑娛樂(lè)品牌：上海歌城、高點(diǎn)保齡球、臺(tái)球休閑娛樂(lè)：70%本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。9商業(yè)街區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)劃分：沿街區(qū)主線布置中高端服飾品牌及休閑餐飲，形成商業(yè)街區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)劃分：沿街區(qū)主線布置中高端服飾品牌

11、及休閑餐飲，形成商業(yè)街的核心商家，服飾店鋪面積均較大，在支線或人流動(dòng)線的末端那么分商業(yè)街的核心商家，服飾店鋪面積均較大，在支線或人流動(dòng)線的末端那么分布簡(jiǎn)餐及一些一般品牌的服飾布簡(jiǎn)餐及一些一般品牌的服飾vero modaonlylevisploryelandCoffee 棒約翰 C&A Adidas 茶礦 真功夫 牛頭面 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。10集中式單體及商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)單間面積：主體結(jié)構(gòu)柱距在集中式單體及商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)單間面積：主體結(jié)構(gòu)柱距在8 8米左右，除大主力米左右，除大主力店服裝外，品牌服裝一般開(kāi)間和進(jìn)深在店服裝外，品牌服裝一般開(kāi)間和進(jìn)深在1-21-2個(gè)柱距，簡(jiǎn)餐及休閑餐飲開(kāi)間進(jìn)深個(gè)柱距，簡(jiǎn)

12、餐及休閑餐飲開(kāi)間進(jìn)深也在也在1-21-2個(gè)柱距，大中型餐飲面積在個(gè)柱距，大中型餐飲面積在300300平以上，休閑娛樂(lè)主力店面積在平以上，休閑娛樂(lè)主力店面積在10001000平以上平以上l集中式單體及商業(yè)街區(qū)柱距及標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)間：集中式單體及商業(yè)街區(qū)柱距及標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)間：l柱距較大，集中式單體和商業(yè)街區(qū)柱距根本一樣，在柱距較大，集中式單體和商業(yè)街區(qū)柱距根本一樣，在8 8米左右，一個(gè)單元開(kāi)間以一個(gè)柱距為標(biāo)準(zhǔn)米左右，一個(gè)單元開(kāi)間以一個(gè)柱距為標(biāo)準(zhǔn)l服裝單間面積：服裝單間面積：l商業(yè)街區(qū)主干道沿線及集中式單體中外圍開(kāi)間一般為商業(yè)街區(qū)主干道沿線及集中式單體中外圍開(kāi)間一般為1-21-2個(gè)柱距，進(jìn)深為兩個(gè)柱距，大主力店鋪

13、如個(gè)柱距，進(jìn)深為兩個(gè)柱距，大主力店鋪如C&AC&A、優(yōu)衣庫(kù)等服裝開(kāi)間、進(jìn)深根據(jù)招商要求會(huì)更大一些、優(yōu)衣庫(kù)等服裝開(kāi)間、進(jìn)深根據(jù)招商要求會(huì)更大一些l餐飲單間面積：餐飲單間面積：l一層簡(jiǎn)餐及休閑餐飲哈根達(dá)斯、咖啡廳，開(kāi)間一般為一層簡(jiǎn)餐及休閑餐飲哈根達(dá)斯、咖啡廳，開(kāi)間一般為1-21-2個(gè)柱距，進(jìn)深為個(gè)柱距，進(jìn)深為1-21-2個(gè)柱距個(gè)柱距l(xiāng)二層以上餐飲面積比較大，在二層以上餐飲面積比較大，在300300平方以上平方以上l休閑娛樂(lè)單間面積：休閑娛樂(lè)單間面積：l一般分布在一般分布在3 3層以上層以上l上海歌城：上海歌城：1300-17001300-1700方方l保齡球館及臺(tái)球館：保齡球館及臺(tái)球館：1000-

14、15001000-1500方方本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。11建筑立面風(fēng)格：以灰、白色系為主，建筑內(nèi)部與外部采用完全不同又相互和建筑立面風(fēng)格：以灰、白色系為主，建筑內(nèi)部與外部采用完全不同又相互和諧的現(xiàn)代風(fēng)格和新古典風(fēng)格的混搭諧的現(xiàn)代風(fēng)格和新古典風(fēng)格的混搭l建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格：l建筑立面內(nèi)部與外部采用完全不同又相互和諧的現(xiàn)代風(fēng)格和新古典風(fēng)格的混搭l前后錯(cuò)位的立面變化形成了收放自如的空間變化本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。12主題引入與公共空間主題引入與公共空間 ：植入樂(lè)活主題，賦予商業(yè)生命力，同時(shí)設(shè)計(jì)花車(chē)、雕：植入樂(lè)活主題，賦予商業(yè)生命力，同時(shí)設(shè)計(jì)花車(chē)、雕塑、水景等公共空間提供互動(dòng)元素，形成趣味空間塑、水景等公共空間

15、提供互動(dòng)元素，形成趣味空間l引入主題：引入主題：l瞄準(zhǔn)金橋附近的白領(lǐng)階層，運(yùn)用流行的樂(lè)活瞄準(zhǔn)金橋附近的白領(lǐng)階層，運(yùn)用流行的樂(lè)活LOHASLOHAS這個(gè)詞延這個(gè)詞延伸創(chuàng)造出新的話題，標(biāo)志設(shè)計(jì)出現(xiàn)在廣告牌、解說(shuō)牌等，甚至交伸創(chuàng)造出新的話題，標(biāo)志設(shè)計(jì)出現(xiàn)在廣告牌、解說(shuō)牌等，甚至交通工具識(shí)別、企業(yè)識(shí)別等通工具識(shí)別、企業(yè)識(shí)別等本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。13地面人流動(dòng)線：沿主干道分別設(shè)置多個(gè)入口導(dǎo)入消費(fèi)客群，同時(shí)在入口及地地面人流動(dòng)線：沿主干道分別設(shè)置多個(gè)入口導(dǎo)入消費(fèi)客群，同時(shí)在入口及地塊中心位置形成兩個(gè)廣場(chǎng)集聚人氣，在建筑群內(nèi)部形成單循環(huán)動(dòng)線，以唯一塊中心位置形成兩個(gè)廣場(chǎng)集聚人氣，在建筑群內(nèi)部形成單循環(huán)動(dòng)線，

16、以唯一一條核心主干道引領(lǐng)人流走向，同時(shí)通過(guò)多條支路與主干道連通引導(dǎo)人流通一條核心主干道引領(lǐng)人流走向，同時(shí)通過(guò)多條支路與主干道連通引導(dǎo)人流通往各個(gè)區(qū)域往各個(gè)區(qū)域入口1入口2入口3本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。14二、三層人流動(dòng)線：在每個(gè)二、三層人流動(dòng)線：在每個(gè)BLOCKBLOCK中間設(shè)置一個(gè)自動(dòng)扶梯以提升兩樓的抵達(dá)中間設(shè)置一個(gè)自動(dòng)扶梯以提升兩樓的抵達(dá)性，同時(shí)在性，同時(shí)在BLOCKBLOCK與與BLOCKBLOCK之間的走道上設(shè)置一個(gè)扶梯，以實(shí)現(xiàn)拉通所有之間的走道上設(shè)置一個(gè)扶梯，以實(shí)現(xiàn)拉通所有二層二層BLOCKBLOCK之間的交通組織之間的交通組織扶梯本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。15車(chē)行動(dòng)線：車(chē)行與人行根本能夠?qū)崿F(xiàn)

17、分流，車(chē)型路線沿地塊四周，在大體量車(chē)行動(dòng)線：車(chē)行與人行根本能夠?qū)崿F(xiàn)分流，車(chē)型路線沿地塊四周，在大體量BLOCKBLOCK地下設(shè)置車(chē)庫(kù)，每個(gè)地下設(shè)置車(chē)庫(kù)，每個(gè)BLOCKBLOCK地上僅設(shè)地上僅設(shè)1-21-2個(gè)車(chē)庫(kù)出入口，用以緩解車(chē)個(gè)車(chē)庫(kù)出入口，用以緩解車(chē)行壓力行壓力車(chē)庫(kù)口1車(chē)庫(kù)口3車(chē)庫(kù)口2車(chē)庫(kù)口4車(chē)庫(kù)口5本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。16停車(chē)：共停車(chē)：共12001200個(gè)停車(chē)位，地上個(gè)停車(chē)位，地上200200個(gè)，地下個(gè)，地下10001000個(gè)，停車(chē)比為個(gè)，停車(chē)比為100100：，車(chē)位配：，車(chē)位配比相比照較緊張比相比照較緊張車(chē)庫(kù)口1車(chē)庫(kù)口3車(chē)庫(kù)口2車(chē)庫(kù)口4車(chē)庫(kù)口5l停車(chē)位：停車(chē)位：l總停車(chē)位：1200，地上

18、：200，地下：1000l停車(chē)比：本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。17管理模式：開(kāi)發(fā)商自己持有開(kāi)發(fā)，不對(duì)外進(jìn)行銷(xiāo)售，組建團(tuán)隊(duì)，統(tǒng)一進(jìn)行租管理模式：開(kāi)發(fā)商自己持有開(kāi)發(fā)，不對(duì)外進(jìn)行銷(xiāo)售，組建團(tuán)隊(duì)，統(tǒng)一進(jìn)行租賃招商、經(jīng)營(yíng)管理、物業(yè)管理等賃招商、經(jīng)營(yíng)管理、物業(yè)管理等l出售出售/ /租賃模式：租賃模式：l由開(kāi)發(fā)商摩根士丹利和香港崇邦集團(tuán)統(tǒng)一進(jìn)行管理，商鋪全部自己持有，統(tǒng)一對(duì)外租賃l經(jīng)營(yíng)管理模式：經(jīng)營(yíng)管理模式：l組建團(tuán)隊(duì)，成立管理租賃招商部，統(tǒng)一進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理l總投資：總投資：2626億億l土地土地6 6億；億；l工程建設(shè)工程建設(shè)2020億億l運(yùn)營(yíng)收入：每年近運(yùn)營(yíng)收入：每年近6 6億億l金橋國(guó)際的商鋪?zhàn)赓U均價(jià)為金橋國(guó)際

19、的商鋪?zhàn)赓U均價(jià)為1010元平方米天，高出周邊商鋪?zhàn)赓U價(jià)格的一倍元平方米天，高出周邊商鋪?zhàn)赓U價(jià)格的一倍；l辦公樓租賃均價(jià)為辦公樓租賃均價(jià)為4 4元平方米天元平方米天本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。金橋案例總結(jié)金橋案例總結(jié)l根據(jù)客群需求進(jìn)行商業(yè)定位：周邊是聚集了碧云、聯(lián)洋等高端國(guó)際社區(qū)根據(jù)客群需求進(jìn)行商業(yè)定位：周邊是聚集了碧云、聯(lián)洋等高端國(guó)際社區(qū) ，以及，以及大量的外資企業(yè)，針對(duì)主要效勞客群的需求，定位高端、時(shí)尚大量的外資企業(yè)，針對(duì)主要效勞客群的需求，定位高端、時(shí)尚l(wèi)靈活的產(chǎn)品形式：集中商業(yè)靈活的產(chǎn)品形式：集中商業(yè)+ +街鋪的形式，類(lèi)外配置局部類(lèi)住宅產(chǎn)品，降低了工街鋪的形式，類(lèi)外配置局部類(lèi)住宅產(chǎn)品，降低了工程的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，增加了工程回現(xiàn)的途徑程的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，增加了工程回現(xiàn)的途徑l關(guān)注附加值的表達(dá)