房產(chǎn)測(cè)繪基本知識(shí)問答

1、標(biāo)準(zhǔn)文檔房產(chǎn)測(cè)繪基本知識(shí)問答軟件部-江洋一、基本概念1、房產(chǎn)測(cè)量的目的是什么？答：主要是采集和表述房屋有關(guān)信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)、以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料。2、房產(chǎn)測(cè)量的基本內(nèi)容有哪些？答：基本內(nèi)容是指：房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn) 面積測(cè)算、變更測(cè)量、成果資料的檢查驗(yàn)收。3、什么是房屋的建筑面積？答：房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、 挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 2.20m以上（含2.20m）的永 久性建筑。4、什么是房屋的共有建筑面積？答：房屋的共有建筑

2、面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。5、什么是房屋的實(shí)測(cè)面積？答：實(shí)測(cè)面積是指房屋竣工驗(yàn)收后，建設(shè)單位依據(jù)國家規(guī)定委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)依據(jù)參考圖紙及國家測(cè)繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)房屋進(jìn)行的實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算而得出的面積。6、什么是房屋的產(chǎn)權(quán)面積？答：房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記依法認(rèn)定。7、成套房屋的套內(nèi)建筑面積包括哪些內(nèi)容？答：成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。8、共有建筑面積的內(nèi)容有哪些？答：共有建筑面積主要包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道

3、、變電室、設(shè)備間、公 共門廳、過道、消防控制室值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面 積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻、以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地 下室都不計(jì)入共用建筑面積。9、在房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范中建筑結(jié)構(gòu)有幾種類別？答：六種。鋼結(jié)構(gòu) 鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu)其它結(jié)構(gòu)10、房屋幢的定義是什么？答：幢是指一座獨(dú)立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋。11、房屋棟（幢）號(hào)如何編立？答：一般房屋棟（幢）號(hào)（門牌號(hào)）以市（縣）區(qū)劃地名辦

4、公室出具的樓（門）牌編號(hào) 通知書或公安部門出具的棟號(hào)證明為準(zhǔn)，以便于產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理。12、什么是房屋的建成年份？答：房屋建成年份是指房屋實(shí)際竣工年份。拆除翻建的，應(yīng)以翻建竣工年份為準(zhǔn)。一棟（幢）房屋有兩種以上建成年份，應(yīng)分別注明。13、什么是房屋的墻體歸屬？答：房屋墻體歸屬是房屋四面墻體所有權(quán)的歸屬，分別注明自有墻、共有墻和借墻等三類。14、什么是房屋的用途？答：房屋的用途一般分為設(shè)計(jì)用途和實(shí)際用途，設(shè)計(jì)用途以規(guī)劃設(shè)計(jì)為準(zhǔn)，實(shí)際用途指房屋當(dāng)前的實(shí)際使用用途。2008年7月1日前房屋登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)的房產(chǎn)證記載的房屋用途為“設(shè)計(jì)用途”，根據(jù)建辦住房 200836號(hào)通知，現(xiàn)房產(chǎn)證只記載房屋的規(guī)劃用途。1

5、5、什么叫房屋的總層數(shù)？答：房屋的總層數(shù)是指房屋地上層數(shù)和地下層數(shù)之和。16、假層、附層（夾層）、插層、閣樓、裝飾性塔樓，以及突出層面的樓梯間、水箱間 可否計(jì)算房屋層數(shù)？答：不計(jì)層數(shù)。17、房產(chǎn)測(cè)繪成果的二級(jí)檢查如何進(jìn)行？答：一級(jí)檢查為過程檢查，在全面自檢、互查的基礎(chǔ)上，由作業(yè)組的專職或兼職檢查人員承擔(dān)。二級(jí)檢查由施測(cè)單位的質(zhì)量檢查機(jī)構(gòu)或?qū)Ｂ殭z查人員在一級(jí)檢查的基礎(chǔ)上進(jìn)行。18、哪些人可以委托測(cè)繪？答：權(quán)利申請(qǐng)人；權(quán)利人；其他利害關(guān)系人。19、委托房產(chǎn)測(cè)繪的委托人與房產(chǎn)測(cè)繪單位是否應(yīng)簽訂合同？答：委托房產(chǎn)測(cè)繪的，委托人與房產(chǎn)測(cè)繪單位應(yīng)當(dāng)簽訂書面房產(chǎn)測(cè)繪合同（房產(chǎn)測(cè)繪委托書）。20、房產(chǎn)測(cè)繪所需

6、費(fèi)用由誰支付？答：房產(chǎn)測(cè)繪所需費(fèi)用由委托人支付。二、房屋面積測(cè)算1、房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)在實(shí)施房產(chǎn)測(cè)繪工作中應(yīng)遵守的法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)范有哪些？答：中華人民共和國測(cè)繪法、房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法、房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范。2、可以計(jì)算建筑面積的房屋一般具備什么條件？答：a）應(yīng)具有上蓋，室外樓梯除外；b）應(yīng)有維護(hù)結(jié)構(gòu)；c）結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物；d）層高在2.20m或2.20m以上；e）可作為人們生產(chǎn)或生活的場(chǎng)所。3、永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，建筑面積如何計(jì)算？答：永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積。4、房屋的樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井怎樣計(jì)算建筑面積？答：均按房屋自然層計(jì)算建筑面積。5、陽臺(tái)、

7、露臺(tái)（曬臺(tái)）如何計(jì)算面積 ？答：陽臺(tái) 、露臺(tái)（曬臺(tái)）的區(qū)別主要看是否具有頂蓋，有頂蓋的是陽臺(tái)，沒有頂蓋的 是露臺(tái)（曬臺(tái)）。陽臺(tái)分為全封閉陽臺(tái)和未封閉陽臺(tái)，全封閉陽臺(tái)計(jì)算全部面積， 未封閉陽臺(tái)計(jì)一半面積；露臺(tái)（曬臺(tái)）不計(jì)算面積，沒有頂蓋的所謂“陽臺(tái)”視為露臺(tái)（曬臺(tái)）不計(jì)算面積。6、“空中花園”、“入戶花園”如何計(jì)算面積？答：“空中花園”、“入戶花園”是最近幾年房屋設(shè)計(jì)出現(xiàn)的新名詞，實(shí)際上就是陽臺(tái),參照陽臺(tái)計(jì)算面積。7、設(shè)計(jì)層高低于2.20m 的夾層、技術(shù)層、地下室、架空層是否計(jì)算建筑面積？答：不計(jì)建筑面積。8、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾性的柱和玻璃幕墻、臺(tái)階是否計(jì)算建筑面積？答：不計(jì)建筑面積

8、。9、樓梯已計(jì)算建筑面積，樓梯下方可利用的空間計(jì)算面積嗎？答：不計(jì)建筑面積。10、與室內(nèi)不相通的類似于陽臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑是否計(jì)算面積？答：不計(jì)建筑面積。11、伸縮縫如何計(jì)算面積？答：與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫計(jì)算全部建筑面積；否則不計(jì)算面積。12、房屋天面上，屬永久性建筑，層高在 2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房、設(shè)備 用房等如何計(jì)算面積？答：按其外圍水平投影面積計(jì)算全部建筑面積。13、房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池能否計(jì)算面積？答：不計(jì)算建筑面積。14、房屋內(nèi)的門廳、大廳如何計(jì)算面積？答：房屋內(nèi)的門廳、大廳因功能需要，其層高較高，房

9、產(chǎn)測(cè)量規(guī)范規(guī)定其層高不論高于2.20m多少，均按一層計(jì)算建筑面積。15、有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗如何計(jì)算面積？答：有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。16、內(nèi)部無結(jié)構(gòu)層的機(jī)械車庫如何計(jì)算面積？答：內(nèi)部無結(jié)構(gòu)層的機(jī)械車庫不論其高度和停放層數(shù)，只要結(jié)構(gòu)層高達(dá)到2.20m,均按一層水平投影面積計(jì)算。17、挑廊如何計(jì)算面積？答：封閉挑廊計(jì)算全部面積；未封閉挑廊計(jì)算一半面積。18、空調(diào)機(jī)位如何計(jì)算面積？答：平面圖上設(shè)計(jì)的空調(diào)機(jī)位不計(jì)算建筑面積。19、飄窗（凸窗或櫥窗）如何計(jì)算面積？答：設(shè)計(jì)圖紙上飄窗（凸窗或櫥窗），如果窗臺(tái)不落地，不計(jì)算建筑面積；落地窗高度 達(dá)到2.

10、20m按投影計(jì)算建筑面積，高度達(dá)不到 2.20m的不計(jì)算建筑面積。20、戶內(nèi)樓梯如何計(jì)算面積？答：a）戶內(nèi)樓梯不論其樓層高度，踏步有幾跑，均按自然層水平投影計(jì)算建筑面積；b）躍層（復(fù)式）建筑戶內(nèi)樓梯按投影面積計(jì)算在所在樓層；c）房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層等層高大于或等于 2.20m的，其中的戶內(nèi)樓梯計(jì)算建 筑面積。21、消防通道如何計(jì)算建筑面積？答：為多棟服務(wù)（小區(qū)）的消防通道不計(jì)算建筑面積；建筑物內(nèi)部的消防通道應(yīng)計(jì)算建 筑面積。22、用于檢修、消防的室外鋼梯、爬梯如何計(jì)算面積？答：用于檢修、消防的室外鋼梯、爬梯不計(jì)算面積。23、墻體如何計(jì)算面積？答：墻體厚度應(yīng)為剔除內(nèi)外抹灰厚度的裸墻厚度；各

11、樓層墻體厚度不同時(shí)， 分層分別計(jì)算；外墻墻基線的外側(cè)墻體計(jì)入外半墻面積，外半墻面積作為棟共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。24、室外樓梯、臺(tái)階如何計(jì)算面積？答：有完全覆蓋下方樓梯的永久性頂蓋的室外樓梯計(jì)算全部面積；否則計(jì)算一半面積； 當(dāng)上層樓梯完全覆蓋下層樓梯時(shí)，其下層樓梯視作有頂蓋樓梯；施工平面圖設(shè)計(jì)建造的頂蓋視為“永久性頂蓋”，業(yè)主自行搭建的頂蓋不予認(rèn)可。臺(tái)階分為室內(nèi)臺(tái)階和室外臺(tái)階，室內(nèi)臺(tái)階計(jì)算全部面積，室外臺(tái)階不計(jì)算面積。25、玻璃幕墻如何計(jì)算面積？答：玻璃幕墻及其它材料幕墻作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算；既有主墻體又有幕墻的，以主墻體外圍水平投影計(jì)算。三、共有建筑面積分?jǐn)?、共有建筑

12、面積分為可以分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，它們各自 的范圍有哪些？答： 可以分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e范圍1）本棟建筑物內(nèi)共用的核心筒、電梯井、觀光井（梯）、樓梯間、電梯間、室外樓梯、 提物井等垂直交通空間；2）本棟共用管道井、通風(fēng)井、垃圾道等；3）為本棟服務(wù)的變電室（配電房）、水泵房、設(shè)備間、值班室、消防控制室、生活水 池、消防水池、污水處理間、冷凍機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、風(fēng)機(jī)房、管理用房、值班警衛(wèi)室等；4）本棟共用的門廳、大廳（堂）、過道、門廊、門斗、走廊、檐廊等水平交通空間；5）突出屋面的電梯機(jī)房、樓梯間、水箱間；6）架空層內(nèi)為本棟服務(wù)的樓梯間、電梯間、門廳、門廊、門斗等；7）外墻（包括山

13、墻）水平投影面積一半的建筑面積。8）其它為本棟服務(wù)的建筑部位。不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e范圍1）人防工程；2）獨(dú)立使用的地下室、半地下室、車庫（位）、自行車庫、車棚；3）高層建筑中的消防避難層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、設(shè)備層；4）架空層中的架空部位；5）物業(yè)用房、居委會(huì)、文化活動(dòng)中心、垃圾站、公廁等公建配套用房；6）為多幢或它棟房屋服務(wù)的管理用房、設(shè)備用房、警衛(wèi)室等公共用房；7）小區(qū)配套建設(shè)的幼兒園、學(xué)校、會(huì)所、醫(yī)院、娛樂活動(dòng)室、健身房、閱覽室等；8）用于小區(qū)（公共）通行的建筑物通道和消防通道；9）用作公共使用的亭、塔，道路旁人行走廊，綠化帶場(chǎng)所的公共設(shè)施；10）用作公共事業(yè)、市政建設(shè)的建筑物；11）法律、法

14、規(guī)規(guī)定應(yīng)屬于全體業(yè)主共有的房屋。2、共有建筑面積的分為哪幾個(gè)類型？答：棟共有建筑面積指為整棟服務(wù)的共有共用的建筑面積，此類共有建筑面積由全棟進(jìn)行分?jǐn)?。功能區(qū)共有建筑面積指為某一或多個(gè)功能區(qū)服務(wù)的共有共用的建筑面積，此類共有建筑面積由該功能區(qū)或上述多個(gè)功能區(qū)進(jìn)行分?jǐn)?。層共有建筑面積由于功能設(shè)計(jì)不同，各層的共有建筑不同時(shí)，則應(yīng)區(qū)分各層的共有建筑面積，由各層各自進(jìn)行分?jǐn)?，此類共有建筑面積由所在的層進(jìn)行分?jǐn)偂?、共有共用建筑面積按比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式是什么？按照相關(guān)建筑面積進(jìn)行共有或共用面積分?jǐn)?，按下式?jì)算：6 Si =KX SiK =式中：K為面積的分?jǐn)傁禂?shù)，分?jǐn)傁禂?shù)取位至0.0000001 ;Si為

15、各單元參加分?jǐn)偟奶變?nèi)建筑面積，花；8 Si為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，花；匯8 Si為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e之和，花；匯Si為參加分?jǐn)偟母鲉卧變?nèi)建筑面積總和，m2o4、成套服務(wù)套內(nèi)建筑面積測(cè)算方法是什么？答：參照國際標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范附錄B中B1。計(jì)算公式為：套內(nèi)建筑面積二 套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積5、房屋共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)有沒有上限？答：房屋共有面積分?jǐn)傁禂?shù)為共有建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比值。它是衡量房屋得房率高低的參數(shù)，分?jǐn)傁禂?shù)大表明得房率低，分?jǐn)傁禂?shù)小表明得房率高。影響房屋共有面積分?jǐn)傁禂?shù)的大小因素有兩個(gè)，建筑物內(nèi)共有建筑面積的大小和套內(nèi)建筑面積的大小。一般情況下比

16、較不同的建筑物，建筑物內(nèi)共有建筑面積大，房屋的分?jǐn)傁禂?shù)就大，反之則?。唤ㄖ飪?nèi)套內(nèi)建筑面積大，房屋的分?jǐn)傁禂?shù)就小，反之則大。不同的建筑 物的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不同， 專有部位和共有部位沒有可比性，無法參照比較。房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙到建筑物現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)時(shí)，建筑物的專有和共有部位已按圖施工完畢，只能依據(jù)規(guī)范測(cè)繪計(jì)算。綜上原因，房屋共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)沒有上限。6、購房者購買住宅時(shí)需掌握房屋共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)的常識(shí)有哪些？答：一般來說高層住宅樓或電梯洋房住宅樓分?jǐn)傁禂?shù)要大于多層普通住宅樓；商住樓的住宅分?jǐn)傁禂?shù)要大于住宅樓；底層架空的住宅樓的分?jǐn)傁禂?shù)要大于底層不架空的住宅樓；小戶型的住宅樓分?jǐn)傁禂?shù)大于大戶型的

17、住宅樓。7、同樣是住宅樓的兩棟房屋，分?jǐn)傁禂?shù)小的房屋就一定“好”嗎？答：得房率是買房一個(gè)比較重要指標(biāo)，分?jǐn)傁禂?shù)小的房屋得房率高，比較實(shí)惠，但共有 部位較少或較小，使用不方便；分?jǐn)傁禂?shù)大的房屋得房率低，不實(shí)惠，但共有部位較多或較寬敞，使用方便。例如，普通住宅樓的分?jǐn)傁禂?shù)比帶電梯的多層洋房小，在同等地段購買普通住宅樓經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，但沒有電梯多層洋房使用方便舒適。8、為什么會(huì)出現(xiàn)實(shí)測(cè)面積與購房合同面積有差異的情況？答：購房合同中記載的面積是開發(fā)商在房屋未開工或竣工前計(jì)算或在市場(chǎng)上委托有測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪公司依據(jù)施工平面圖計(jì)算的預(yù)測(cè)面積；實(shí)測(cè)面積是房屋竣工后房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)依據(jù)房屋施工平面圖或竣工平面圖到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)

18、，依據(jù)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范計(jì)算的面積，辦理產(chǎn)權(quán)登記以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。造成實(shí)測(cè)面積與購房合同面積有差異的原因有以下幾種：a）執(zhí)行的不同技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)造成一定的面積差異；b）通過規(guī)劃變更或設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致房屋尺寸變化或共有建筑面積分?jǐn)傋兓瘯?huì)造成一定的 面積差異；c）現(xiàn)場(chǎng)施工與設(shè)計(jì)圖紙尺寸有差異會(huì)造成面積差異；d）客觀存在的測(cè)繪誤差也會(huì)造成一定的面積差異；如果購房簽約的計(jì)價(jià)方式是按建筑面積計(jì)價(jià)的話，出現(xiàn)房款“多退少補(bǔ)”的情況應(yīng)屬一種正常現(xiàn)象。所以，購房者在簽訂購房合同時(shí)，要認(rèn)真參閱合同中約定的銷售面積與產(chǎn)權(quán)面積差異處理?xiàng)l款，以便更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。9、實(shí)測(cè)面積與購房合同面積有差異如何處理？答：按照合同中約定的面積差異條款處理。10、我市新建商品房房產(chǎn)測(cè)繪工作流程是什么？答：新建商品房竣工后，建設(shè)單位要提供相應(yīng)的房屋施工平面圖或竣工平面圖及房屋已 竣工的證明等資料委托房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪。房產(chǎn)測(cè)繪主要工作流程如下：1）測(cè)繪受理：對(duì)如符合實(shí)測(cè)條件的房屋，填寫測(cè)繪委托書，并收取相關(guān)資料。2）外業(yè)測(cè)量：外業(yè)測(cè)量人員（一般不少于2人），依據(jù)相應(yīng)房屋施工平面圖或竣工平面圖到現(xiàn)場(chǎng)比對(duì)測(cè)量，如實(shí)記錄房屋尺寸，外業(yè)小組人員互查記錄資料。3）內(nèi)