產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵要素

1、貝屈內(nèi)嘗產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵要素文章看點(diǎn)：1產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈解析。2分析產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的三大特點(diǎn)。3.總結(jié)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)營(yíng)的三個(gè)關(guān)鍵要素（全價(jià)值鏈、資金平臺(tái)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向&政 府扶持）O文/賽普華東區(qū)劉煜 刖目隨看政府主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)園區(qū)引入市場(chǎng)機(jī)制,推向市場(chǎng)化的重大舉措,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng) 運(yùn)而生！無(wú)疑,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的攻堅(jiān)之所,戰(zhàn)略突圍的 重要選擇。然而,面對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)林林總總的項(xiàng)目，無(wú)論是科技園區(qū)、經(jīng)濟(jì)園區(qū)，還是物 流園區(qū)、總部基地，其背后所隱藏的開(kāi)發(fā)難度和周期過(guò)長(zhǎng)、成功和失敗園區(qū)的經(jīng) 驗(yàn)和教訓(xùn)、可持續(xù)的發(fā)展模式和潛在的巨大隱憂，均超乎想象！鑒于此,產(chǎn)業(yè)地 產(chǎn)成功運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵要素該

2、是什么?看實(shí)值得我們深入研究與探索產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈和開(kāi)發(fā)特點(diǎn)1 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈橫跨一、二、三級(jí)市場(chǎng),直接導(dǎo)致戰(zhàn)線長(zhǎng)、跨度大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心在于以產(chǎn)業(yè)為依托，以地產(chǎn)為載體，實(shí)現(xiàn)土地的整體開(kāi)發(fā)和 運(yùn)營(yíng)。這種經(jīng)營(yíng)模式結(jié)合我國(guó)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的總體思路,很好地將"地產(chǎn)、產(chǎn) 業(yè)、城市"三者進(jìn)行了有機(jī)結(jié)合,進(jìn)而形成三者相互促進(jìn)的商業(yè)模式,并且成為 產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)的核心邏輯。其價(jià)值鏈由此橫跨_、二 三級(jí)市場(chǎng)，包括產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃.土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、二級(jí)開(kāi)發(fā)和后期城市運(yùn)營(yíng)服努。如圖1所示:這種大跨度的開(kāi)發(fā)模式，直接決定了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期更長(zhǎng)、專業(yè)跨度更大, 也就直接導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的門(mén)檻更高的現(xiàn)實(shí)。2

3、. 從盈利模式來(lái)看，表現(xiàn)出"前期投入大、中期回報(bào)豐.后期收入穩(wěn)"的特 點(diǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈跨度大、盈利模式豐富，疊加效益巨大。根據(jù)實(shí)踐案例及價(jià)值鏈分析Z至少有如下八種盈利模式。如圖2所示：然而,這種高額利潤(rùn)正是在前期大量投入的基礎(chǔ)上形成的。加之前期策劃、 土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等周期長(zhǎng)Z資金壓力巨大。3. 圍繞"土地”資源，借助產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，"企業(yè)、政府、產(chǎn)業(yè)"形成 了密切的利益共同體在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中,方面”政府"有形手"所發(fā)揮岀的巨大作用：出臺(tái)政 策,立法支持；稅費(fèi)減免,創(chuàng)業(yè)資金支持；統(tǒng)一規(guī)劃,統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)；簡(jiǎn)化行政手續(xù),

4、 提供"一站式"服務(wù)等。另一方面，產(chǎn)業(yè)研究、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)服富 貫穿整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，產(chǎn)業(yè)的構(gòu)筑成為激發(fā)新城活力的核心要?jiǎng)?wù)。所以，圍繞政府、 產(chǎn)業(yè)的合作能力成為企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重要課題。二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵要素1 打造全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)營(yíng)模式，形成大跨度的專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力站在城市發(fā)展的高度,在城市建設(shè)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上,輔助政府進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè) 施的運(yùn)營(yíng)。以企業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，企業(yè)既是園區(qū)的投資者和建設(shè)者，同時(shí)也 是園區(qū)的運(yùn)營(yíng)者和管理者,以城市運(yùn)營(yíng)商的定位全方位地參與到園區(qū)乃至城市的 建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中，全價(jià)值鏈能力儲(chǔ)備和構(gòu)架至關(guān)重要。圍繞城市的總體發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃，充分運(yùn)用市

5、場(chǎng)化的機(jī)制和手段,通過(guò) 發(fā)揮企業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)結(jié)合城市發(fā)展的特殊機(jī)遇,既以經(jīng)濟(jì)利益為導(dǎo)向, 又注意兼顧長(zhǎng)遠(yuǎn)的社會(huì)效益，以此帶動(dòng)城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，順應(yīng)中國(guó)城市發(fā) 展的必然。通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)蘇州工業(yè)園區(qū)、中新生態(tài)城的研究,我們都不難發(fā)現(xiàn)一個(gè)共同的 軌跡,那就是經(jīng)過(guò)長(zhǎng)周期的經(jīng)濟(jì)園區(qū)建設(shè)，他們都形成了圍繞城市規(guī)劃、曹出設(shè) 施建設(shè)、二級(jí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和園區(qū)運(yùn)營(yíng)為核心職能的的全價(jià)值鏈企業(yè)集團(tuán)。例如,中新蘇州工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)公司(CSSD )下設(shè)以市政基礎(chǔ)設(shè)施投資、建 設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理和服務(wù)等為核心職能的公共事業(yè)服務(wù)、熱電、燃?xì)狻⒕坝^綠化、 水業(yè)以及物業(yè)管理公司，下設(shè)以二級(jí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為核心職能的置地有限公司，下設(shè) 以產(chǎn)

6、業(yè)投資為核匕、職能的各類投資公司等。中心生態(tài)城也在投資開(kāi)發(fā)公司的基礎(chǔ) 上已經(jīng)初步形成四大業(yè)務(wù)板塊Z分別是主責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的建設(shè)投資公司、 主責(zé)市政工程綠化等的市政景觀公司、主責(zé)城市供電、供熱、燃?xì)?、供水、電?的能源公司、主責(zé)環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施的環(huán)保公司。2創(chuàng)新和優(yōu)化資金解決方案為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)構(gòu)建強(qiáng)大資金平臺(tái)經(jīng)過(guò)實(shí)踐案例研究,主要體現(xiàn)如下三種解決方案：6貝屈內(nèi)嘗方案1 ："園區(qū)運(yùn)營(yíng)+地產(chǎn)開(kāi)發(fā)"雙線聯(lián)動(dòng)完成長(zhǎng)短結(jié)合和銷售持有平衡的 有序開(kāi)發(fā)格局。該方案的最大特征在于,通過(guò)"園區(qū)運(yùn)營(yíng)+地產(chǎn)開(kāi)發(fā)"雙線聯(lián)動(dòng)，二者形成 良性互動(dòng)，相互支撐。一方面,園區(qū)品牌提升區(qū)域價(jià)值，

7、促迸常規(guī)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值 實(shí)現(xiàn);另一個(gè)方面,常規(guī)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)反過(guò)來(lái)持續(xù)貢獻(xiàn)園區(qū)長(zhǎng)線開(kāi)發(fā)的現(xiàn)金流支持。方案2:債富性融資和權(quán)益性融資并舉，構(gòu)建多種融資渠道。在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面,多數(shù)園區(qū)資金籌措已運(yùn)用過(guò)多種融資方式發(fā)行債 券、開(kāi)發(fā)銀行貸款、商業(yè)銀行貸款、財(cái)政投資、上市公司殼資源等,現(xiàn)有的資金 渠道幾乎90%是債務(wù)性融資。在長(zhǎng)期資本支持的資金匹配方面，存在很大問(wèn)題。行業(yè)內(nèi)，加大權(quán)益性融資力度,已經(jīng)成為更加具有生命力的一種長(zhǎng)期資本支 持合作模式。通過(guò)土地經(jīng)營(yíng),引入戰(zhàn)略合作伙伴,共同開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目,后期 通過(guò)退股等方式解決產(chǎn)業(yè)落地和資金問(wèn)題。如營(yíng)口產(chǎn)業(yè)園蘭旗機(jī)場(chǎng)的建設(shè)，就是 通過(guò)企業(yè)、政府和海航集團(tuán)共同簽訂出

8、資協(xié)議Z共同開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。方案3:設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施投資基金、產(chǎn)業(yè)投資基金，著眼于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的良好發(fā) 展前景和資產(chǎn)増值，主成產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目早期或當(dāng)下開(kāi)發(fā)任務(wù)。3聚焦"產(chǎn)業(yè)線”和“政府線"，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)規(guī)劃落地和政府職能導(dǎo)入和支 持目前,國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)仍處于起步階段,缺乏足夠支撐,無(wú)論是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn) 型升級(jí)還是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，相關(guān)的政策支捋仍顯不足,不具備明顯的驅(qū)動(dòng)力；在項(xiàng)目 概念、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)服務(wù)以及園區(qū)優(yōu)惠政策等方面缺乏差異化,必須在此基礎(chǔ) 上尋求新的突破點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)守正出奇；國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃大都是概念口號(hào)多而落 地行動(dòng)少,尤其以企業(yè)為主導(dǎo)運(yùn)作的模式,在資源的整合力和推動(dòng)力上明顯不足, 產(chǎn)業(yè)規(guī)

9、劃落地難。結(jié)合國(guó)內(nèi)外成功產(chǎn)業(yè)園區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)可以立足于以下幾點(diǎn)：（1）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和升級(jí)首先依附于大城市和資源型城市周邊,基于城市發(fā)展 戰(zhàn)略與核心資源；（2）產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入首先從產(chǎn)業(yè)要素聚隼入手，尤其是推動(dòng)政府進(jìn) 行政策設(shè)計(jì)和資源整合；（3 ）全方旗供產(chǎn)業(yè)吸引人群所必須的各類配套性功 能,包括公共、商業(yè)、居住、教育等。另外，在企業(yè)內(nèi)部組織職能設(shè)計(jì)上，布局"產(chǎn)業(yè)職能線"和"政府溝通職能 線"將得到有效的組織保障。結(jié)束語(yǔ)相對(duì)于傳統(tǒng)地產(chǎn)項(xiàng)目,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的成功開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng),可以形成新的產(chǎn)業(yè)集群，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí),滿足國(guó)家和政府產(chǎn)業(yè)調(diào)配的需要；可以協(xié)助政府完成城市功能區(qū) 域的優(yōu)化升級(jí),增加稅收Z(yǔ)提升地方經(jīng)濟(jì)實(shí)力,實(shí)現(xiàn)農(nóng)民入城產(chǎn)業(yè)工人轉(zhuǎn)化,強(qiáng) 烈契合政府意愿；可以創(chuàng)新企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式,開(kāi)拓企業(yè)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域,提升企業(yè)核心競(jìng) 爭(zhēng)能力,持續(xù)為企業(yè)貢獻(xiàn)價(jià)值