貴州黃果樹新城商業(yè)中心項(xiàng)目建議書技術(shù)部分 200924頁

1、黃果樹新城項(xiàng)目建議書技術(shù)部分目錄一、項(xiàng)目發(fā)展背景分析3（一）“多彩貴州”漸入佳境的貴州旅游3（二）貴州旅游經(jīng)濟(jì)特區(qū)安順黃果樹新城4二、對(duì)本項(xiàng)目的總體判斷5（一）處于黃果樹新城核心商業(yè)中心，區(qū)位條件極佳5（二）年均400萬游客，提供了本項(xiàng)目的基礎(chǔ)消費(fèi)客源5（三）景區(qū)現(xiàn)有商業(yè)的兩面性，為項(xiàng)目發(fā)展帶來一定機(jī)遇6（四）黃果樹新城未來的產(chǎn)業(yè)地位提升、升級(jí)所帶來的機(jī)會(huì)，也是本項(xiàng)目所需考慮的必要因素6三、對(duì)黃果樹民俗文化的梳理布依、苗族共存的民族文化7四、本項(xiàng)目開發(fā)需要解決的問題7五、本項(xiàng)目開發(fā)的概念構(gòu)想8（一）以古鎮(zhèn)休閑聚落開發(fā)模式，打造黃果樹新城特色商業(yè)文化名片9（二）構(gòu)建滿足多重群體消費(fèi)需求的休閑商業(yè)

2、聚落9（三）靈活的運(yùn)營手段和嚴(yán)格的管理方法，助力項(xiàng)目發(fā)展10（四）項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局初步構(gòu)想11（五）分期開發(fā)，滾動(dòng)經(jīng)營12六、總體定位12（一）形象及案名13（二）功能定位14（三）目標(biāo)客戶定位14（四）消費(fèi)群體定位15（五）目標(biāo)定位16七、本項(xiàng)目的景區(qū)化打造手法17（一）商業(yè)業(yè)態(tài)休閑化171、業(yè)態(tài)的休閑化提升172、休閑項(xiàng)目的引入17（二）地域文化名片化18（三）相關(guān)輔助工程18八、項(xiàng)目工作建議20九、技術(shù)組織措施22十、項(xiàng)目質(zhì)量控制體系23特別說明：本建議書僅為沒有經(jīng)過充分的市場調(diào)研基礎(chǔ)上、對(duì)項(xiàng)目本身考察后形成的初步思路，并不代表項(xiàng)目組進(jìn)入該項(xiàng)目后經(jīng)過市場調(diào)研與系統(tǒng)分析得出的正式方案。一、 項(xiàng)

3、目發(fā)展背景分析（一）“多彩貴州”漸入佳境的貴州旅游進(jìn)入“十一五”以來，省委、省政府更加明確大力培育旅游支柱產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)方針，制定了一系列扶持旅游業(yè)發(fā)展的重大政策措施，為旅游業(yè)的加快發(fā)展提供了重要保障，多元化的旅游投資格局正在逐步形成，貴州正在成為中國西部地區(qū)投資開發(fā)旅游的熱點(diǎn)地區(qū)之一。在面臨金融危機(jī)和甲型流感帶來的巨大壓力背景下，貴州旅游業(yè)保持高速發(fā)展態(tài)勢。今年1至7月，全省旅游總收入48352億元，同比增長50。特別是最近三個(gè)月，旅游接待持續(xù)升溫，出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，旅游消費(fèi)已成為全省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的助推器。 與此同時(shí)，貴州旅游供需矛盾突出的情況進(jìn)一步凸顯，處于旺季的7、8月，酒店、車隊(duì)、導(dǎo)游等旅游基

4、礎(chǔ)軟、硬件配套紛紛告急，相當(dāng)一部分旅行社因接待能力不足只能遺憾退團(tuán)。由此可以看出，面對(duì)漸入佳境的貴州旅游，旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條尚不完善，其基礎(chǔ)配套設(shè)施目前缺口較大。（二）貴州旅游經(jīng)濟(jì)特區(qū)安順黃果樹新城擁有貴州兩大5A級(jí)旅游景區(qū)的安順市，是中國優(yōu)秀旅游城市，全國甲類旅游開放城市，全國唯一的深化改革，促進(jìn)多種經(jīng)濟(jì)成分共生繁榮，加快發(fā)展改革試驗(yàn)區(qū)，貴州歷史文化名城，是“貴州加快發(fā)展的經(jīng)濟(jì)特區(qū)”，2009年度中國十大特色休閑城市，世界喀斯特風(fēng)光旅游優(yōu)選地區(qū)，全國六大黃金旅游熱線之一和貴州西部旅游中心。談起貴州的旅游發(fā)展，安順市勢必起著舉足輕重的作用，其境內(nèi)的黃果樹瀑布、龍宮早已成為貴州旅游的一張推廣名片。

5、再看當(dāng)前的旅游市場的發(fā)展趨勢，傳統(tǒng)的觀光、文化體驗(yàn)已不能滿足人們對(duì)旅游品質(zhì)的需求，超越自然風(fēng)景之外的休閑度假需求越來越強(qiáng)烈，也驅(qū)動(dòng)了各類旅游房地產(chǎn)和高端山野、濱水生態(tài)休閑項(xiàng)目的發(fā)展。山水觀光、文化體驗(yàn)與生態(tài)休閑度假的結(jié)合是現(xiàn)階段景區(qū)發(fā)展的主流趨勢。由此安順旅游發(fā)展應(yīng)順應(yīng)旅游發(fā)展的大趨勢，爭取設(shè)立旅游經(jīng)濟(jì)特區(qū)，以優(yōu)約政策發(fā)展條件進(jìn)行招商引資，深化旅游產(chǎn)品開發(fā)、豐富相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條，以區(qū)域的整體發(fā)展?fàn)I造更為“多彩”的貴州旅游。黃果樹新城的規(guī)劃建設(shè)正是“旅游經(jīng)濟(jì)特區(qū)”良好載體，將旅游小城鎮(zhèn)與旅游經(jīng)濟(jì)特區(qū)相結(jié)合，提高區(qū)域知名度，提升區(qū)域價(jià)值，成為發(fā)展黃果樹新城的創(chuàng)新思路模式。二、對(duì)本項(xiàng)目的總體判斷（一）處

6、于黃果樹新城核心商業(yè)中心，區(qū)位條件極佳黃果樹新城項(xiàng)目位于黔西南地區(qū)的黃金旅游圈，毗鄰于中國貴州省安順地區(qū)的黃果樹風(fēng)景名勝區(qū)，距省會(huì)貴陽市128公里，距西部旅游中心城市安順市區(qū)45公里，有滇黔鐵路、株六復(fù)線鐵路、黃果樹機(jī)場、320國道、貴（陽）黃（果樹）高等級(jí)公路貫通全境，新建的清（鎮(zhèn)）黃（果樹）高速路直達(dá)項(xiàng)目地。本項(xiàng)目實(shí)為黃果樹景區(qū)出入口結(jié)構(gòu)商業(yè)街，同時(shí)也是黃果樹瀑布景區(qū)唯一商業(yè)中心，區(qū)位條件極佳，具備了中心區(qū)強(qiáng)勁的向心力和極高的含金量。（二）年均400萬游客，提供了本項(xiàng)目的基礎(chǔ)消費(fèi)客源2007年黃果樹瀑布景區(qū)游客接待量突破400萬人次，同比增長30.4%；門票收入1.27億元，同比增長22%

7、；實(shí)現(xiàn)旅游收入14億元。2008年1-11月，景區(qū)接待游客總?cè)舜芜_(dá)415萬，同比增長6.81%；旅游總收入達(dá)22億元，同比增長64%。國家旅游局將旅游收入分為交通、住宿、餐飲、游覽、娛樂、購物及其它7大類。將前4項(xiàng)作為基本旅游消費(fèi)收入項(xiàng)，后3項(xiàng)作為非基本旅游消費(fèi)收入項(xiàng)。目前我國旅游市場基本旅游消費(fèi)支出比重過大，而非基本旅游消費(fèi)比重偏低。旅游消費(fèi)構(gòu)成會(huì)因不同的地區(qū)、不同的季節(jié)，數(shù)據(jù)比例會(huì)有不同。例如：到香港的旅游基本上就是“購物游”，購物花費(fèi)所占比例就高；到黃山旅游，就是為了看山景，購物花費(fèi)的比例相對(duì)較低。參照市場平均值，我國旅游者基本消費(fèi)占總消費(fèi)的比重高達(dá)85%，而非基本消費(fèi)僅占15%。在旅游

8、發(fā)達(dá)國家，非基本旅游消費(fèi)高達(dá)60%以上。由此粗略估計(jì)，黃果樹景區(qū)游客的娛樂、購物非基本旅游消費(fèi)額仍有較大的上漲空間，參考08年景區(qū)旅游收入額，其消費(fèi)額預(yù)估為3.313.2億元。那么本項(xiàng)目作為為黃果樹景區(qū)唯一中心商業(yè)區(qū)，市場發(fā)展空間極大。（三）景區(qū)現(xiàn)有商業(yè)的兩面性，為項(xiàng)目發(fā)展帶來一定機(jī)遇目前景區(qū)周邊商業(yè)環(huán)境多屬于自發(fā)性、缺乏管理的“散戶式經(jīng)營”，僅僅在景區(qū)入口處形成了一些旅游商品集中上街，但是其規(guī)模、購物環(huán)境與景區(qū)極不協(xié)調(diào)，且整個(gè)景區(qū)休閑氛圍極度缺乏，繼續(xù)注入新的活力，為本項(xiàng)目的發(fā)展提供了廣闊的空間。同時(shí)，現(xiàn)有景區(qū)內(nèi)的經(jīng)營商戶又構(gòu)成了本項(xiàng)目未來開展銷售、招商、承租的首批潛在客戶，對(duì)本項(xiàng)目初期經(jīng)營

9、起到了一定的支撐作用。（四）黃果樹新城未來的產(chǎn)業(yè)地位提升、升級(jí)所帶來的機(jī)會(huì)，也是本項(xiàng)目所需考慮的必要因素如前所述隨著軟硬件配套設(shè)施的逐步完善“多彩貴州”畢竟迎來旅游發(fā)展的新局面，那么安順旅游發(fā)展如能以旅游經(jīng)濟(jì)特區(qū)的“新姿態(tài)”引領(lǐng)貴州旅游整體發(fā)展，那么黃果樹新城這個(gè)“旅游經(jīng)濟(jì)特區(qū)”的良好載體的功能與地位必將得到顯著提升。由此本項(xiàng)目的開發(fā)應(yīng)當(dāng)充分的預(yù)留這個(gè)可提升發(fā)展空間，審時(shí)度勢分期開發(fā)，創(chuàng)造項(xiàng)目的利潤最大化。三、對(duì)黃果樹民俗文化的梳理布依、苗族共存的民族文化黃果樹瀑布群位于貴州省黔中丘原的鎮(zhèn)寧、關(guān)嶺布依族 苗族自治縣境內(nèi)，多年來留下來無數(shù)文化和少數(shù)民族民風(fēng)民俗相互交融的痕跡，其形成的文化底蘊(yùn)是歷

10、盡歲月而彌足珍貴的，更是異地游客所向往、渴求深度體驗(yàn)的民俗文化。將這些深厚的文化具象化、產(chǎn)品化，將是本項(xiàng)目能夠構(gòu)建商業(yè)項(xiàng)目自身特色核心力、并獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷的關(guān)鍵所在。僅從本項(xiàng)目地塊塊本身而言，沒有特殊的文化內(nèi)涵，但從泛資源角度來看，黔南的少數(shù)民族文化都是本項(xiàng)目可以整合利用的文化資源。本項(xiàng)目文化特征的體現(xiàn)，可以從如下方向入手，即將購物、民俗文化與旅游三者很好的融合起來，促進(jìn)他們之間的共同繁榮，將本項(xiàng)目打造成為外地人必來、必游且具有有強(qiáng)烈游覽愿望的人文商業(yè)項(xiàng)目。四、本項(xiàng)目開發(fā)需要解決的問題黃果樹新城中心商業(yè)街已由美國SAI完成概念性設(shè)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃思路及空間布局等作了明確的闡述。然而，已完成的概念規(guī)劃對(duì)

11、項(xiàng)目整體與旅游景區(qū)相融合、相協(xié)調(diào)的“旅游化”發(fā)展把控、指導(dǎo)尚顯不足，尚不能很好、有效地指導(dǎo)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。要實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目“游人必游”的建設(shè)初衷，本項(xiàng)目總體發(fā)展規(guī)劃還需解決以下幾個(gè)核心問題，主要包含以下九大問題：1) 民俗文化資源的整合及有效利用問題；2) 主題定位的準(zhǔn)確性及特色化問題；3) 項(xiàng)目形象定位及品牌塑造問題；4) 項(xiàng)目休閑化業(yè)態(tài)的合理配置問題； 5) 項(xiàng)目特色文化的挖掘與包裝問題；6) 項(xiàng)目品牌宣傳營銷問題；7) 項(xiàng)目重點(diǎn)區(qū)塊景觀策劃設(shè)計(jì)問題；8) 項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)及盈利模式構(gòu)建問題；9) 項(xiàng)目有效開發(fā)建設(shè)運(yùn)營的時(shí)序問題。以上若干問題的解決，應(yīng)從文化破題，即以民俗文化為依托，生態(tài)文化為本

12、底，并運(yùn)用商業(yè)街“景區(qū)化”建設(shè)思路實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目與旅游景區(qū)的完美結(jié)合、可持續(xù)發(fā)展。五、本項(xiàng)目開發(fā)的概念構(gòu)想通過以上分析，我們可以得出：布依族、苗族的民俗文化是項(xiàng)目地典型的地域文化，因此在本項(xiàng)目策劃中我們選擇民俗文化串聯(lián)整個(gè)街區(qū)，將民俗文化與街區(qū)內(nèi)的商業(yè)內(nèi)容進(jìn)行整合開發(fā)，作為整個(gè)商業(yè)街區(qū)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力和著力點(diǎn)，形成特色吸引力，從而推動(dòng)本項(xiàng)目的發(fā)展。（一）以古鎮(zhèn)休閑聚落開發(fā)模式，打造黃果樹新城特色商業(yè)文化名片所謂文化名片，必須能代表地域特色，傳承地域文化底蘊(yùn)，展示出發(fā)展活力。本項(xiàng)目的開發(fā)必須要充分挖掘地域特色文化，即布依族、苗族民俗文化，在業(yè)態(tài)休閑和景觀提升等方面也要融入相應(yīng)的文化元素，通過各種手法去營

13、造濃郁的布依族、苗族民俗文化主題，使民俗文化貫穿到項(xiàng)目發(fā)展的各個(gè)方面中，最終成為黃果樹新城的一張商業(yè)文化名片。本項(xiàng)目總建筑面積約26萬平米，這相對(duì)傳統(tǒng)旅游商業(yè)街區(qū)的開發(fā)體量較大，由此本項(xiàng)目不僅僅是一個(gè)傳統(tǒng)概念下的商業(yè)街區(qū)，而更是一個(gè)集布依族、苗族民俗風(fēng)情與休閑商業(yè)相結(jié)合的古鎮(zhèn)休閑聚落，是若干民俗休閑產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)，而項(xiàng)目本身也將是一個(gè)極具民俗風(fēng)情的“古城（鎮(zhèn)）景區(qū)”，成為黃果樹新城特色商業(yè)文化名片。（二）構(gòu)建滿足多重群體消費(fèi)需求的休閑商業(yè)聚落滿足多重消費(fèi)群體的休閑商業(yè)聚落，主要是兩層含義，一是打造休閑商業(yè)中心，現(xiàn)在人們購物行為已不單純是買東西了，特別是在景區(qū)商業(yè)街，全國范圍內(nèi)的旅游紀(jì)念品嚴(yán)重同質(zhì)

14、化已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能成為拉動(dòng)游客消費(fèi)的吸引力，因而以娛樂、休閑、文化體驗(yàn)為主導(dǎo)在精神層面上的消費(fèi)滿足感，已成為當(dāng)今景區(qū)行商業(yè)發(fā)展主要模式。因此，本項(xiàng)目要營造良好的休閑氛圍，通過休閑項(xiàng)目的引入，給游客耳目一新的感覺。二是兼顧多重消費(fèi)群體的需求，主要包括部分周邊社區(qū)居民未來新城常駐人口等等。再者就是部分高端商務(wù)休閑、會(huì)議市場需求。消費(fèi)群體業(yè)態(tài)功能旅游者、商務(wù)游客設(shè)置旅游商品一條街，此條街主要售賣極具民俗風(fēng)情的藝術(shù)品、可參與體驗(yàn)式消費(fèi)品；可在項(xiàng)目地內(nèi)設(shè)置1家高檔次賓館輔以民俗客棧、可售型酒店公寓，高檔次酒店可提升本項(xiàng)目的整體形象滿足商務(wù)旅游，民俗酒店主要是降低外地游客的出行成本和針對(duì)旅行社推出，留住游客產(chǎn)生

15、消費(fèi)。在項(xiàng)目“四方街”內(nèi)，打造系列具有本地民俗風(fēng)情的演藝節(jié)目，成為黃果樹民俗文化展演的代表性節(jié)目。特色餐飲美食街“長龍宴”休閑娛樂設(shè)施等未來新城固定居民主要是日常消費(fèi)購物功能，包括日常生活購物店 (如超市、便利店)、生活配套設(shè)施(如銀行、洗衣店、美容美發(fā)店、維修店、書店音像店、家庭服務(wù)店)，以及休閑娛樂設(shè)施等。（注：以上為我們?cè)跊]有經(jīng)過市場調(diào)研、對(duì)本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)作以概念性判斷得出的初步結(jié)論）。（三）靈活的運(yùn)營手段和嚴(yán)格的管理方法，助力項(xiàng)目發(fā)展靈活的運(yùn)營手段和管理方法，主要包括如：合理延長營業(yè)時(shí)間，使?fàn)I業(yè)時(shí)間與游客的流動(dòng)規(guī)律相一致，這里要充分考慮到留下過夜游客的夜間休閑消費(fèi)需求。可以采取因時(shí)制宜（

16、節(jié)假日適當(dāng)調(diào)整營業(yè)時(shí)間）、因季制宜（隨季節(jié)變化調(diào)整營業(yè)時(shí)間）、因地制宜（隨商業(yè)街所處的地段不同來調(diào)整營業(yè)時(shí)間）等不同手段。通過營業(yè)時(shí)間的調(diào)整，可以吸引更多客流。當(dāng)然，這還需要其它配套設(shè)施的建設(shè)。在購物區(qū)實(shí)行銷售假冒偽劣商品一律重罰并清除出購物區(qū)的政策，保證消費(fèi)者權(quán)益，打消消費(fèi)者購物顧慮，營造良好的旅游購物環(huán)境。（四）項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局初步構(gòu)想我們將本項(xiàng)目作為古城（鎮(zhèn)）休閑商業(yè)度假區(qū)的模式來打造。其中度假客棧面積約占60%，它包含C地塊黃果樹古寨產(chǎn)權(quán)酒店、6#、7#地塊的山野民俗休閑養(yǎng)生客棧，及部分特色民俗客棧；經(jīng)營性商業(yè)約占40%，其分布于黃果樹大街沿街12層商鋪結(jié)構(gòu)。本項(xiàng)目可初步定位為，以“布依八

17、景”、“民俗長龍宴街”（布依族蠟染等特色民俗裝飾風(fēng)情裝飾黃果樹大街）；沿黃果樹大街主街道向地塊兩邊形成若干廣場式延伸結(jié)構(gòu)，以若干廣場形成獨(dú)立的分區(qū)，廣場外延臨街部分形成沿街（黃果樹大街）鋪面結(jié)構(gòu)對(duì)外銷售。中心廣場形成不同民俗風(fēng)情“四方街”，包含民俗表演、特色餐飲等等，力爭將每個(gè)四方街打造為各個(gè)不同民俗風(fēng)情的旅游景點(diǎn)，前期可以免費(fèi)引導(dǎo)游客前來參觀，后期待項(xiàng)目整體發(fā)展成熟且形成知名度后，還可適當(dāng)?shù)氖杖￠T票，來提高項(xiàng)目總體收益。同時(shí)結(jié)合具有民俗符號(hào)水景、水車、建筑風(fēng)貌、景觀等等的打造，最終形成布依、苗族風(fēng)情的古寨度假村新鎮(zhèn)中的古鎮(zhèn)，黃果樹的麗江、瀑布下的麗江、布依族的麗江。C地塊可命名為“新城中的古

18、鎮(zhèn)”，沿山體向320國道延伸為由具有布依文化符號(hào)的高層建筑向低層逐漸過渡的產(chǎn)權(quán)酒店、會(huì)議酒店等為一體的新城中的古鎮(zhèn)酒店聚集區(qū)（五）分期開發(fā)，滾動(dòng)經(jīng)營本項(xiàng)目的開發(fā)總體可分為兩期開發(fā)，一期項(xiàng)目初步建議開發(fā)8#、9#、11#地塊，其中延黃果樹大街兩側(cè)的可售型商鋪是項(xiàng)目整體的一個(gè)重要“贏利點(diǎn)”之一，其內(nèi)部“四方街”則是項(xiàng)目初期引導(dǎo)游人進(jìn)入商業(yè)區(qū)并產(chǎn)生消費(fèi)的“吸引點(diǎn)”。項(xiàng)目二期建設(shè)重點(diǎn)為項(xiàng)目地C地塊，此地塊初步定為與酒店式公寓等可售型產(chǎn)品，此部分的銷售收入將成為本項(xiàng)目開發(fā)最為重要的盈利所在。另外的6#、7#、10#地塊可作為一期項(xiàng)目的補(bǔ)充，或做為項(xiàng)目后期品質(zhì)提升的預(yù)留空間，在項(xiàng)目初步具有留客能力及知名度

19、后，以發(fā)展休閑娛樂，甚至康體健身的休閑度假業(yè)態(tài)為主。六、總體定位不可否認(rèn)黃果樹目前面臨的最大問題是接待能力不足。近幾年，黃果樹景區(qū)的游客人數(shù)屢創(chuàng)新高，2005年突破200萬人次，2006年突破300萬人次，2007年已突破400萬人次。作為貴州僅有的兩家5A級(jí)國家風(fēng)景名勝區(qū)，黃果樹旅游資源豐富，共有黃果樹大瀑布景區(qū)、天星景區(qū)、滴水灘景區(qū)、郎宮休閑景區(qū)、灞陵河峽谷訪古景區(qū)和石頭寨景區(qū)六大景區(qū)，游客無法在一天時(shí)間內(nèi)游覽完成。但由于住宿、休閑、娛樂等配套服務(wù)設(shè)施跟不上，絕大多數(shù)游客來黃果樹僅是“驚鴻一瞥”的一日游，黃果樹景區(qū)收獲的僅是門票經(jīng)濟(jì)。因此本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)必須以解決上述不足為出發(fā)點(diǎn)，將游人留

20、下來，徹底扭轉(zhuǎn)黃果樹景區(qū)“門票經(jīng)濟(jì)”的現(xiàn)狀。我們可以綜合游人的需要定位我們休閑購物場所，它應(yīng)該是如下感覺：n 特色的購物感覺n 休閑的購物環(huán)境n 方便的業(yè)態(tài)布局n 舒適的商場動(dòng)線n 齊全的消費(fèi)品種n 靈活變通的商品檔次n 綜合餐飲，娛樂及購物的便利（一） 形象及案名“天書古鎮(zhèn)”休閑商業(yè)度假區(qū)“天書”去意為“紅崖天書”，它在貴州省安順地區(qū)關(guān)嶺布依族苗族自治縣境內(nèi)的斷橋鄉(xiāng)龍爪村東南的曬甲山西側(cè)巖壁上，有一塊長約100米、高3米的土紅色的石壁，上面分布有20余個(gè)非鐫非刻、非陰非陽、似隸非隸、似篆非篆、形若古文的符號(hào)，字跡紅艷似火，虬結(jié)怪誕，這就是被世人稱為絕世之謎的“紅崖天書”。自明朝弘治初年被發(fā)現(xiàn)

21、以來，迄今500年來尚無一人能夠真正地破譯，有研究者認(rèn)為，“紅崖天書”的神秘性完全不亞于古埃及的金字塔、秘魯納期卡地畫、巴比倫空中花園等世界奇跡。我們將本項(xiàng)目取名為“天書古鎮(zhèn)”，首先是因?yàn)楹檠绿鞎挥陉P(guān)嶺布依族、苗族自治縣境內(nèi)，在一定意義上講它代表了布依族以及苗族的民俗文化，這恰恰貼合了本項(xiàng)目所要深度挖掘的的民族文化。另外洪崖天書的神秘還可寓意著布依文化、苗文化的深邃，使游人對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生好奇感，產(chǎn)生游覽意愿。我們還可直接引用布依語言發(fā)音的“香格里拉”、“吉祥”、“安康”等作為本項(xiàng)目的案名，同樣別具韻味。（二） 功能定位本項(xiàng)目是一個(gè)“集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、住宿、民俗文化體驗(yàn)為一體，多種

22、休閑經(jīng)營業(yè)態(tài)并存，洋溢著濃郁地域少數(shù)民主風(fēng)情文化的古鎮(zhèn)休閑聚落”。（三）目標(biāo)客戶定位1、投資型客戶包括散戶型投資客戶和專業(yè)型投資客戶。散戶型投資客戶。本案作為黃果樹景區(qū)唯一商業(yè)中心的商業(yè)投資產(chǎn)品，必將吸引安順、貴陽、乃至周邊省市投資群體的踴躍投資。因?yàn)檫@類投資客戶具有隨機(jī)性，相比之下他們的專業(yè)性稍弱，他們用于投資的是手頭盈余資金，投資時(shí)會(huì)比較謹(jǐn)慎。所以，項(xiàng)目前景、投資回報(bào)形式的設(shè)定是實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的重要一環(huán)。專業(yè)型投資客戶，專業(yè)型投資客戶往往具備以下特征：專業(yè)性：目前，針對(duì)景區(qū)配套型商業(yè)，市場已經(jīng)積累了一部分專業(yè)型投資客，投資即是他們的職業(yè)。他們具有專業(yè)的投資眼光和廣闊的信息渠道，一旦發(fā)現(xiàn)有利可

23、投的目標(biāo)，即可能出手，并產(chǎn)生連帶效應(yīng)，吸引更多的投資客。短期性：與一些長線投資客戶不同，這類投資客基本采取短線投資的方法，實(shí)現(xiàn)投資產(chǎn)品的快速轉(zhuǎn)手，以達(dá)到滾動(dòng)投資的目的。一般來說，三年五年的投資產(chǎn)品是他們投資目標(biāo)。有組織性：這些投資客可能是某些專業(yè)投資機(jī)構(gòu)的成員，或會(huì)自行組織一些投資團(tuán)隊(duì)，所以，團(tuán)購將是此類投資客戶慣常采取的方式。所以對(duì)價(jià)格的要求他們會(huì)更加苛刻。綜合這類客戶的特征和本項(xiàng)目的投資特性，此類客戶將是本項(xiàng)目核心客戶的重要組成部分。2、經(jīng)營型客戶本項(xiàng)目因?yàn)闄n次較高，主題明確，對(duì)招商的要求無疑將設(shè)定較高的門檻。從本項(xiàng)目的特色定位和發(fā)展前景看，本項(xiàng)目定能吸引貴州乃至周邊省市已有積累的分散型品

24、牌經(jīng)營客戶以及部分個(gè)體經(jīng)營者，以借形象與氛圍獲得更大的利潤。（四）消費(fèi)群體定位本項(xiàng)目的消費(fèi)群體主要分為四類：一是到黃果樹的旅游人群，旅游人群又分為兩部分，一部分為大眾休閑游客，另一部分為未來日益興盛的商務(wù)客戶群體；二是憑借項(xiàng)目自身吸引力，吸引周邊市場和過境市場目標(biāo)群體；三是未來黃果樹新城居住的居民；四是景區(qū)定期休閑度假消費(fèi)群體。（五）目標(biāo)定位黃果樹新城的商業(yè)文化名片和新城文化名片；景區(qū)配套商業(yè)街投資者的首選物業(yè)，能夠開啟景區(qū)型商鋪投資新時(shí)代；國家5A級(jí)旅游區(qū)核心組成部分之一，最終形成黃果樹旅游“一鎮(zhèn)三瀑”的景區(qū)結(jié)構(gòu)。綜合以上定位，本項(xiàng)目的目標(biāo)可以概括為：n 主題形象“天書古鎮(zhèn)”休閑商業(yè)度假區(qū)n

25、 商業(yè)業(yè)態(tài)多種休閑業(yè)態(tài)相互融合，結(jié)構(gòu)合理n 消費(fèi)需求滿足多種群體的不同需求n 商業(yè)特點(diǎn)商業(yè)與文化的結(jié)合，商業(yè)與旅游的交融n 影響能力吸引貴州，輻射周邊省市，黃果樹新城的商業(yè)文化名片和城市文化名片七、本項(xiàng)目的景區(qū)化打造手法（一）商業(yè)業(yè)態(tài)休閑化1、業(yè)態(tài)的休閑化提升打破固有的買賣模式，可借鑒王府井的銷售模式，讓銷售人員穿著代表商品特色的服裝，邀請(qǐng)顧客進(jìn)入商店購物；當(dāng)然民俗特色更是本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)表現(xiàn)的方面，身著民俗服飾的銷售人員勢必給游人們帶來一定的“親近感”。與電視臺(tái)合作舉辦各種購物娛樂項(xiàng)目等，使游客能在購物中獲得樂趣；舉辦各種類型的比賽，如美食大賽等，吸引旅游者參與，提高互動(dòng)性等等。2、休閑項(xiàng)目的

26、引入休閑娛樂項(xiàng)目是本項(xiàng)目必不可少的內(nèi)容，好的娛樂項(xiàng)目，對(duì)本項(xiàng)目的休閑化、景區(qū)化打造尤為重要，我國比較成功的景區(qū)商業(yè)街，都有自己獨(dú)特的休閑項(xiàng)目。結(jié)合本項(xiàng)目外地商務(wù)游客的實(shí)際，可考慮進(jìn)行部分高檔休閑項(xiàng)目的引入，如引入一系列具有地域特色的旅游演藝活動(dòng)；定期舉辦旅游演藝表演，承辦各類節(jié)慶活動(dòng)等；還可以與電臺(tái)合作辦節(jié)目，將錄制現(xiàn)場搬到本項(xiàng)目來，舉各類購物性質(zhì)的比賽等，提高游客參與度，增加產(chǎn)品曝光率等；另外，還可打造如民俗手工藝品DIY一條街等。特色小吃鋪的業(yè)態(tài)引入也可以增強(qiáng)商業(yè)的休閑氛圍：以布依族、苗族民俗小吃為主，兼具貴州其它地方的特色小吃，成為長龍宴特色美食項(xiàng)目。（二）地域文化名片化地域文化名片化是

27、要把握地域少數(shù)民族特有的文化底蘊(yùn)，通過文化的挖掘、演繹、引入等，塑造本項(xiàng)目特色，并進(jìn)一步將此主題形象落地到項(xiàng)目地的方方面面；同時(shí)，通過宣傳、教育等手段，擴(kuò)大和滲透該形象的影響力，最終形成黃果樹新城的“城市名片”。進(jìn)行商業(yè)街打造時(shí)可采用多種手法，如采取情景雕塑、景觀故事化等手法，同一街區(qū)、地塊內(nèi)應(yīng)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一景觀化、文化豐富化、休閑節(jié)點(diǎn)化等，形成一街一景、一街一項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)組合，包括景觀小品主題的選擇、內(nèi)部氛圍打造等，都應(yīng)與商業(yè)文化相融合。除此，建筑物、構(gòu)筑物、街頭小品、背景音樂、行為藝術(shù)、休閑旅游產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、店鋪名稱、張貼物件等，都可以成為商業(yè)街文化產(chǎn)品化的打造手法。具體做法見下表。 （三）相關(guān)輔助

28、工程1、文化工程文化工程是本區(qū)開發(fā)的重點(diǎn)工程，所有板塊、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)開發(fā)必須僅僅圍繞文化進(jìn)行。我們選取了展示地域文化特色的布依族、苗族文化作為著力點(diǎn)，項(xiàng)目都應(yīng)圍繞這一主題展開。2、小品工程設(shè)計(jì)精良的景觀小品，是景區(qū)的點(diǎn)睛之筆，既能美化環(huán)境，豐富園趣，為游人提供文化休息和公共活動(dòng)的方便，又能使游人從中獲得美的感受和良好的教益，充分展示景區(qū)的文化功能。本項(xiàng)目的小品設(shè)計(jì)應(yīng)貫穿各個(gè)區(qū)塊，在整個(gè)商業(yè)街景區(qū)化打造中占有很大比重，應(yīng)與布依族文化、苗文化主題相適應(yīng)。打造手法上可采用多元化，如情景雕塑、石碑、牌坊、“活體雕像”等。3、燈光工程燈光工程的好壞，直接影響到景區(qū)的夜景效果，是貫穿整個(gè)景區(qū)的配套工程。各街

29、區(qū)的通道、街區(qū)間的開敞地段，更應(yīng)加強(qiáng)燈光設(shè)置，同時(shí)應(yīng)盡量采用節(jié)能設(shè)備，以實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展。4、導(dǎo)覽系統(tǒng)工程導(dǎo)覽系統(tǒng)是本項(xiàng)目旅游景區(qū)化打造有序發(fā)展的主導(dǎo)，要實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的景區(qū)化打造，必須完善相關(guān)導(dǎo)覽系統(tǒng)，如相關(guān)的導(dǎo)游圖、全景圖、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、引導(dǎo)系統(tǒng)、解說系統(tǒng)，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)體現(xiàn)文化與創(chuàng)新特色，只有突破常規(guī)，才能吸引眼球。5、4A景區(qū)打造工程本項(xiàng)目的開發(fā)，不是必須打造4A級(jí)景區(qū)，但是可以通過4A級(jí)景區(qū)打造的過程，提高本項(xiàng)目的知名度和擴(kuò)大影響力，但建設(shè)的過程不應(yīng)拘泥于4A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)在標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行突破，將傳統(tǒng)民俗文化與休閑業(yè)態(tài)相融合，打造城市文化名片；另外，也可以申請(qǐng)國家步行街行業(yè)委員會(huì)的著名特色民俗休閑商業(yè)街的稱謂，以增強(qiáng)項(xiàng)目的知名度。八、項(xiàng)目工作建議（一）工作任務(wù)及報(bào)價(jià)黃果樹新城商業(yè)中心項(xiàng)目總體策劃及概念性規(guī)劃50萬元（二）工作內(nèi)容與提交成果黃果樹新城商業(yè)中心項(xiàng)目相關(guān)工作的開展應(yīng)該在了解地域歷史文化和充分市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，形成項(xiàng)目發(fā)展的總體策劃及概念性規(guī)劃，準(zhǔn)確進(jìn)行功能定位以及形象定位、文化定位等；深度