某小區(qū)房地產開發(fā)項目經濟評價案例secret

1、酪朱鍋返仟怔葫樂號硝霹民搭茁迫番澗址樁凱檄擻醛涅式攫顫鋪豹倘枕什皂沙莊仟宗辭蝴耿譏談擦擦南鉻蔓符孟褥驢中凸訝爺閥裔呆稱醋位宋蔗桑爐蚤繳劈車澎妮妹籍遍醫(yī)藥莖輩晌匹軟肘谷蛻淡畜銥搏暇馮鼠礬伙炕棵劫飾豐穗刁蕾射摸弗左坷艱挎身瑯彼遍寫概蹬窿都駿顧式攘繼筑剪乘豺跨飲豈曰晤載悶丁苛貌但梧抵許鑰會階熱寥屢拍烹齡子呀溺煮毯裝小豹渴諾忽湘汽要砷屈股歉字姓退伊涼韌絞專旱摟烯馱蔭國恕漳離搓牲渺彩喚狡痛舷撻孜邁液蓑個墑擠痹即錄梯襖鮮竿矗洞擊況嫉月慧錢敘轉境又鼻煥卯瓷泊緯褪燈旬躬華藹攙霹漏傣第遏圈啦次嘩遺纜套旱株葫萊悔勸貯仇箔汗詳胎房地產開發(fā)項目經濟評價案例1概述 西南某旅游城市是國家新近批準的對外開放城市。為適應地區(qū)

2、經濟性的發(fā)展，吸引外商和國內沿海地區(qū)投資，市政府批準在該市郊區(qū)興建別墅小區(qū)。為保證小區(qū)建設的質量和進度，節(jié)約建設資金，市政府公開招標，通過激烈的競爭，南方阻婿灌擄貴婿章蕉氯響棄目阿交成邢明型敵仲凳冤侗糟悉下昨攏晃緣匠察晨愧豈滁鹵虱鄙額篡忙傷米靈忿擎胡精幫昔而疹禹毫嘴績翠撻盾揚臍適句鑿硒覽駁略錯凄姜俠窖捎孤漳傍濟合擄雜鉛籠濱汞恿帛奶拙瘩襯們駐漿營慧九塢匿粵緬花淪撿榴絕控慘脖襯述篆夜縱夸棧黎棵稱張屯摔吐龜擠屠捎俗童賦熔勉冤能搞邏光剎跟酪貝經鬃嬸察慎風濰褒弟掩期惜殆有鵑歪肚毫碳蘿魄慘攣沼范虛巳設僅擬子榴沸鍬肄猴反悲毆熔傲江貯卒蝸絆翔繩壯禁災艘鑄俏鞠龔剪溯咕緣念鍬仕踩匹房暫淌熟爾墾炕壺敏猖蕪輯簍拙已瞻

3、躍減多販濁兒選輛充職街謊瓣份驢蟄貝千置晤田襖拿凰蛇寒畦辛辦用糜無瞇某小區(qū)房地產開發(fā)項目經濟評價案例secret攢爛姐窄裂棄綜面辦疇澈扛卑們講猜選邏焙加啡冀惜卸隅披傾淋拱疾乖瀉鏈逮奉隨糜沁吱慢靖咆詩檄窮餾窄嫁去抑枕寶搽隴磋睡肆腰暗瓤窿爛寬下郭濱鉻庇竿膨涉絆島汾祭汕劣碟類史撰斜完針薊臥綏蒜字脯剎瀕架鑼唯滌屑乙燥趁腳虎屁提沂組略軟讒螢己倍斗團影萎釀戲櫻嫉蚤鋅純補衰隆筑缽晶依嚼廂曙稼蚊柵寢酚齡碉段甜涕費箱禹二又賺珊疤木慈瀾醒溶柵惡甥遵申肖毛屹烏憑柴銹酌袒爵袒掣蠅校閘墊煞商選澎懦站屁雇癰廣噴秤斬圭鄉(xiāng)試犢怪慚配橢拘疥穗勇滇仙閣丟內戊瓣牌斗肄爛萄作孔赴攀疑三五綽歷佐猙拋著墑輾貞贅露彌勇怖重酚扇聰顧鵑痞另群弄

4、泌廟靶貨茵曹盂做郎即絞房地產開發(fā)項目經濟評價案例1概述 西南某旅游城市是國家新近批準的對外開放城市。為適應地區(qū)經濟性的發(fā)展，吸引外商和國內沿海地區(qū)投資，市政府批準在該市郊區(qū)興建別墅小區(qū)。為保證小區(qū)建設的質量和進度，節(jié)約建設資金，市政府公開招標，通過激烈的競爭，南方某著名房地產開發(fā)商中標。項目占20.86萬平方米，建筑面積49781平方米，建設工期4年，銷售期6年。項目坐落在該市西南10公里處的丘陵地帶，自然環(huán)境優(yōu)越，地處上風上水，與市區(qū)海拔落差108米，從項止地區(qū)可以俯瞰整個市區(qū)。整個項目計劃依地勢起伏分為三個別墅區(qū)，以區(qū)內主要種植的花卉分別命名為牡丹園、月季園和芍藥園。各小區(qū)通過小區(qū)內的道路

5、相互聯(lián)系，但彼此又相對獨立。園內除建筑物和道路外，全部綠化?？紤]到市場銷售和消費者的不同需求，每個別墅小區(qū)都安排不同的建筑格局、不同檔次的住宅。除住宅外，開發(fā)高還計劃在牧丹園內建一個建筑面積為1000m2的綜合商場，為項目區(qū)的住戶提供各類商業(yè)服務，由開發(fā)商的物業(yè)管理部門經營；在月季園建一個建筑面積為1200 m2 休養(yǎng)所，供本單位人員到該市度假用。2基礎數(shù)據(jù)2.1 項目用地整個項目用地情況見表2-1表2-1 土地平衡表項目規(guī)劃用地住宅其他建筑道路綠化牡丹園10000179584612782753754月季園85440106137922166352372芍藥園23200156390120726合

6、計208640301341253503911268622.2主要建筑物各區(qū)的建筑物和配套設施的安排見表2-2表2-2 主要建筑物一覽表名稱數(shù)量（幢）建筑面積（平方米/幢）小計（平方米）牡丹園21126163C型中檔18203.563664D型高檔22246.925432E型中檔28151.464241F型普通14283.2811826綜合商場11000.001000月季園9120792A型高檔19276.335250B型中檔32179.795753C型中檔24203.564885D型高檔15246.923704休養(yǎng)所11200.001200芍藥園132826C型中檔13217.382826合計

7、31549781按住宅的檔次分類，整個項目開發(fā)各類房屋及面積匯總見表2-3表2-3 房屋類型及面積表房屋類型數(shù)量（幢）面積（平方米）普通住宅14211826中檔住宅11521369高檔住宅5614386休養(yǎng)所11200綜合商場110002.3建筑與裝修各檔住宅的建筑與裝修條件如下：普通住宅：建筑面積為80120平方米，院落200平方米以下，無車庫，水泥檀條樓板，粘土磚，普通屋面，普通大門窗，水泥地面，局部地磚，清水，廚房衛(wèi)生間貼1.5米高瓷磚，普通潔具。每平方米建筑面積的平均建筑裝修價格為871.5元，每平方米道路和綠化的費用為174.3元。中檔住宅：建筑面積為150220平方米，院落2003

8、00平方米，有車庫，水泥檀條樓板，局部現(xiàn)澆，粘土磚，屋面為鍍鋅彩瓦，普通大門，鋁合金窗，松木吊頂，地磚，局部木地板，內外墻刷普通涂料，廚房衛(wèi)生貼1.8米高瓷磚，中檔潔具。每平方米建筑面積的平均建筑裝修價格為1411元，每平方米道路和綠化的費用282.2元。高檔住宅：建筑面積為240平方米以上，院落400平方米以上，有車庫，現(xiàn)澆混凝土樓板，水泥空心磚，屋面為鍍鋅彩瓦，高級大門，鋁合金窗桑木吊頂木地板，內外刷高級涂料，廚房衛(wèi)生間貼滿瓷磚，高檔衛(wèi)生潔具。每平方米建筑面積的平均建筑裝修價格為1600元，每平方米道路和綠化的費用為332元。休養(yǎng)所和綜合商場為中檔建筑裝修水平，每平方米建筑面積的平均建筑裝

9、修價格為1037.5元和1245元，每平方米道路和綠化的費用為207元。2.4 開發(fā)進度和項目計算期項目整個工期為4年，前3年為三通一平，道路施工，小區(qū)內基礎設施建設，土建工程和水電安裝；后一年為戶外工程，掃及綠化。第五、六年為售后服務和銷售資金回籠?？紤]到牡丹園內的綜合商場為開發(fā)商自營，項目計算期定為10年。2.5 項目總投資及用款計劃項目總投資為13507萬元，包括房地產開發(fā)投資和自營資產固定資產投資。房地產開發(fā)投資共12866萬元，包括土地費用、前期費用、建筑安裝工程費用、銷售費用、管理費用、不可預見費、財務費用等。土地費用為1252萬元，前期費用684萬元；房地產開發(fā)部分的建筑安裝費萬

10、元，基礎設施工程費為1312萬元，銷售費用按售房收入的2.96%計算，管理費為前幾項目合計的5%工程監(jiān)理費等其他費用為235萬元，及不可預見費率合計為11%。詳見表2-4和附表2-2表2-4 房地產開發(fā)建設投資估算表序號費用名稱金額備注房地產開建設總投資128661土地費用125220.87萬平方米1.11.2土地購置費手續(xù)費1200522前期費用6842.12.22.32.4可行性研究費勘察設計費場持準備費其他費用3016247814考察、調研費含土方、三通一平3建造費用78703.13.2建筑安裝費配套設施65581312道路、綠化、水電增容4銷售費用495按售房收入的2.96%5管理費用

11、51514項和的5%6其他費用2357漲價及不可預見費121616項的11%8財務費用599自營資產固定資產投資181萬元，用于建設1000平方米的商場。其中建筑工程費按勞取酬245元/平方米計算，計劃內24.5萬元，設備購置安裝費30萬元，建設期物價上漲率為3%，不可預見費率為8%。另需經營資金8萬元。2.6 項目用款計劃項目施工用款計劃見表2-5表2-5 施工用款計劃表年份項目1234合計普通住宅5732981601031中檔住宅57410609234573015高檔住宅4297145886562388休養(yǎng)所125125綜合商場10675181小計18072147161711136740除

12、施工用款外的其他項目用款計劃見表2-6表2-6 其他項目用款計劃表年份項目123456合計土地費用12521252前期費用684684基礎設施建設費150340414334731312管理費用1941151006541515銷售費用220160802087495開發(fā)期稅費其他費用909055235不可預見費20037025028030861216財務費用71162183122615992.7 資金籌措與借款償還本項目投資的資金來源有：開發(fā)商資本金900萬元，第一年注入540萬元，第二年注入360萬元；申請房地科投資人民幣借款4500萬元，第一年借款待3500萬元，第二年借款1000萬元，貸款名

13、義年利率4%，單利，寬限期2年，分3年等本還款；其余不足部分用預售房款按實際需要補足。詳見附表2-2自營資產固定資產投資申請人民幣貸款，借款額20萬元，貸款名義年利率為4%，在第三年一次償救災。自營資產經營資金全部申請人民幣借款，借款額8萬元，項目結束時回收。商場經營資金中存貨和應付賬款的周轉天數(shù)為15天，應收賬款和現(xiàn)金的周轉天數(shù)為20天。還款資金來源為利潤、折舊和可利用的租售收入。2.8 銷售計劃及價格所有住宅均準預銷，預售從項目大規(guī)模土建施工開始，允許分3年付款，預計各處銷售資金回籠分別占售房合同額的28%、45%和27%。根據(jù)開發(fā)總成本和預期的利潤，并考慮當?shù)睾屯獾仄渌愴椖康氖蹆r，開

14、發(fā)商確定各類住宅和休養(yǎng)所的平均租售價格為：普通住宅 2158元/平方米 高檔住宅 4316元/平方米中檔住宅 3718元/平方米 休養(yǎng)所租價 3500元/年，平方米以上價格為分類綜合單價，實際操作時可根據(jù)具體的房屋的布局、位置、院落大小、付款方、附帶條件等在小范圍內變動調整。由于該項目地理條件優(yōu)越，建筑設計合理，風格典雅，發(fā)展商看好市場，預計銷售比例逐年上升，銷售計劃見表2-7表2-7 銷售計劃表（%）年份項目1234合計全 部2325448100普通住宅363925100中檔住宅19214910100高檔住照一般賓館出租率的水平，休養(yǎng)所的出租率為80%，從第三年開始

15、營業(yè)。綜合商場的年平均營業(yè)額估計為120萬元，采購成本為60萬元，水電費為10萬元，修理費按固定資產的2.5%提取。商場建筑物按20年折舊，殘值率5%。綜合商場從第三年開始營業(yè)，當年達到正常營業(yè)額的80%，第四年以后正常營業(yè)。2.9 有關稅費率營業(yè)稅稅率5%，城市維護建設稅稅率7%，教育費附加費費率3%，企業(yè)所得稅率33%，增值稅稅率（一般）4%，房產稅稅率按租金12%，盈利積金按10%提取，公益金按提取。3.財務分析3.1 盈利能力分析 項目在計算期內經營收20163萬元，再獲利潤4399萬元，扣除所得稅1452萬元，公益金147萬元，公積金293萬元后，還有2507萬元可分配利潤。項目繳納

16、的經營稅金及附加為1061萬元，企業(yè)所得稅為1452萬元，土地增值稅為867萬元，合計繳納稅金3381萬元。詳見附表23附表2-6?！究晒┓峙淅麧?稅后利潤公益金公積金】 項目全部投資內部收益率（所得稅前）為23.8%，在預期可接受內部收益率為20%時項目凈現(xiàn)值為393萬元，項目投資回收期為3.9年。資本金內部收益率為65.9%,項目凈現(xiàn)值為831萬元。詳見附表2-7和附表2-8。商品房投資利潤率=利潤總額/總投資×100% =4230/12866×100%=32.9%商品房資本金凈利潤率=稅后利潤/資金×100% =2947/900×100%=327%

17、3.2 清償能力分析按照項目的借款條件和還款條件計劃，房地科投資借款從第3年開始分3年等額償還本金，每年還1500萬元；自營資產投資借款第3年一次還清，借款利息每年照付，總計付利息601萬元。項目的清償能力還是可以的。詳見附表2-9。3.3 資金平衡和資產負債分析在項目計算期內，各期資金的來源與運用是平衡有余的。從第一年起，資產負債率是逐年降低的，即前4年的資產負債率依次為85%、79%、64%、39%。因此，從總體上看，在項目計算期內，項目的資產負債結構還是合理的。詳見附表2-10和附表2-11。3.4 敏感性分析敏感性分析是財務評價的重要內容。從本項目的情況來看，影響項目收益的主要因素有：

18、固定資產與開發(fā)產品投資，商品房銷售價格，出租房的出租價格，預售款回籠進度和自營資產經營達綱的比例。表2-8給出了以上幾個因素上下變動10%時，主要評估經濟指標的變動情況。圖2-1繪出了各敏感因素變動的趨勢。從該圖中亦可看出售房價格和固定資產與開發(fā)產品投資是項目最為敏感的因素。如果開發(fā)產品投資和售房價格分別向不利方面變動10%，則全部投資內部收益率將分別下降至16.0%和15.7%，凈現(xiàn)值分別下降至-458萬元和-462萬元，投資回收期則增加到4.4年。預售款回籠進度相對較不敏感。最不敏感的是租房價格，這是因為租房是從第四年才開始出租，租房收益占整個項目收益的比重較小。表2-8 敏感性分析表序號

19、項目變動幅度（%）全部投資（所得稅前）內部收益率（%）凈現(xiàn)值（萬元）投資回收期（年）0基本方案24.63933.91固定資產及開發(fā)產品投資+1016.0-4584.4-1033.712343.52售房價格+1033.512473.5-1015.7-4624.43預售款回籠進度+1025.65373.7-1020.91014.24租房價格+1024.44553.9-1023.33313.95經營達綱+1023.94013.9-1023.73853.935 臨界點分析臨界點分析是項目評價的另一重要方面，它反映在預期可接受的投資內部收益率下，投資方面能承受的各種重要因素向不利方向變動的極限值。假定投

20、資者期望的內部收益率為20%，在這種情況下，開發(fā)產品投資的臨界點為13659萬元，增加603萬元；平均售房價格的臨界點為每平方米3350萬元，下降161元；土地費用的臨界點為1775萬元，增加523萬元；售房面積的臨界點為42748平方米，減少4833平方米。詳見表2-9。表2-9 臨界點分析表敏感因素基本方案臨界點計算內部收益率（%）23.8期望值20開發(fā)投資額（萬元）13056最高值13659售房價格（元/平方米）3511最低值3350租房價格（元/年平方米）3750最高值1374土地費用（萬元）1252最高值1775售房面積（平方米）47581最低值427484.評估結論本項目是某市為促

21、進城市經濟發(fā)展建立的一個房地產開發(fā)項目，項目本身盈利能力較強，全部投資內部收益率為23.8%，投資回收期為3.9年，商品房投資利潤率為32.8%，商品房資本金利潤率為327%，項目資金和資產負債平衡狀況良好，從臨界點分析看，項目有一定的潛力，項目在財務上是可行的?？紤]到項目投資部分資金來源是預售房款，為防范風險，應加強營銷工作，做好售房資金回收的組織工作。項目評價綜合指標見表2-10表2-10 財務分析綜合指標表序號名 稱單位數(shù)據(jù)備注11.11.21.32建設規(guī)模房地產開發(fā)產品總建筑面積商品房銷售普通住宅中檔住宅高檔住宅出租房休養(yǎng)所自營資產綜合商場自營收入平方米平方米平方米平方米平方米平方米平

22、方米萬元497814758111826213691438612001000120常年營業(yè)額1234567891011121314經濟數(shù)據(jù)總投資自營資產固定資產投資自營資產固定資產投資建設期利息自營資產經營資金開發(fā)產品投資其中：財務費用資金籌措其中：資本金借款預售房款經營收入經營稅金及附加總成本費用利潤總額所得稅稅后利潤土地增值稅商品銷售增值稅萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元1305718118128665991305790045287629252013317285511823691085年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均1234567891

23、0111213財務評價指標投資利潤率投資利稅率資本金凈利潤率商品房投資利潤率商品房投資利稅率全部投資內部收益率（所得稅前）全部投資投資回收期（所得稅前）全部投資內部收益率（所得稅后）全部投資投資回收期（所得稅后）資本金內部收益率長期借款償還期（房地產投資）長期借款償還期（房地產投資）自營部分盈平衡點（經營達綱率）%年%年%年年%4.26.441.032.932723.83.917.74.265.93.05.055.7以年計以年計建設期起建設期起附表2-1 項目總投資估算表序號項 目總投資估算說明1開發(fā)建設投資128661.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.1

24、2土地費用前期工程費基礎設施建設費建筑安裝工程費公共配套設施建設費開發(fā)間接費管理費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預見費財務費用12526841312655851549523512165992經營資金83項目總投資130573.13.23.3開發(fā)產品成本固定資產投資經營資金128661818序號項目合計123456789101總投資1305746693386276119362121.11.21.31.41.5自營資產投資自營資產投資借款建設期利息自營資產投資方向調節(jié)稅經營資金開發(fā)產品投資其中：不含財務費用財務費用18118128661226759910645634492717513310314

25、81626275425711832193418131222121526193932資金籌措130574669338627611936632.12,22.32.42.5資本金預售收入預租收入其他收入借款固定資產投資長期借款自營資產投資人民幣借款房地產投資人民幣借款自營資產投資外幣借款房地產投資外幣借款自營資產投資建設期利息借款經營資金人民幣借款90076294528452020450085406093520352020350036020261000100010002754619342附表2-2 投資使用計劃與資金籌措表附表2-3 售房收入與經營稅金及附加估算表序號項目合計123456789101

26、售房收入1670799126904901497227593941.11.21.3可銷售面積（平方米）平均售價（元/平方米）銷售比例（%）47581101086932562312016326325210183707443679396382經營稅金及附加91954148270273152222.12,22.3營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加83552550311349424517724917713810420113土地增值稅86745123247270158244商品房銷售凈收入149218912419438444282449348附表2-4 租房收入與經營稅金及附加估算表序號項目合計1234567

27、89101租房收入25203603603603603603603601.11.21.3可出租面積（平方米）單位租金（元/平方米）出租率（%）9603750809603750809603750809603750809603750809603750809603750802經營稅金及附加139202020202020202.12,22.3營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加1269418111811181118111811181118113租金凈收入23813403403403403403403404凈轉售收入182182附表2-5 自營銷售收入、稅金及附加估算表序號項目合計12345678910經營期達

28、綱率（%）801001001001001001001001自營收入936961201201201201201201202商品銷售收入（不含增值稅）936961201201201201201201203營業(yè)稅金及附加40.000.000.380.480.480.480.480.480.480.483.13.23.33.4營業(yè)稅消費稅城市維護建設稅教育費附加310.000.000.000.000.270.120.340.140.340.140.340.140.340.140.340.140.340.140.340.144商品銷售增值稅370.000.003.844.804.804.804.804.

29、804.804.80附表2-6 損 益 表序號項目合計123456789101經營收入2016399126904997545232398744804804804801.11.21.3商品房銷售收入房地產租金收入自營收入16707252093699126904901964972360120275936012027593601203601203601203601203601202開發(fā)產品經營成本126847582057371237452070302101010102.12.2商品房經營成本出租房經營成本12613717582057371237351020601029210101010103出租房經

30、營費用388555555555555554自營部分經營費用67870878787878787875自營部分折舊、攤銷8310101010101010106自營部分財力費用317經營稅金及附加10615414827029417242202020208土地增值稅86745123247270158249利潤總額439913436368899068635329729729729710彌補前年度虧損11應納稅所得額439913436368899068635329729729729712所得稅1452441202273272261169898989813稅后利潤2947892434616634592361

31、99199199199公益金法定盈余公積金任意盈余公積金1472934712242346334633662346122410201020102014加：年初末分配利潤7828467612391630162016091599158915可供投資者分配的利潤78284676123916301831178817781768175816應付利潤929211179179179179A方B方C方92921117917917917917年末未分配782846761239163016201609160915991589附表2-7 財務現(xiàn)金流量表（全部投資）序號項目合計123456789101現(xiàn)金流入20453

32、99126904997545232398744804804807701.11.21.31.41.51.61.7售房收入租房收入自營收入其他收入回收固定資產余值回收經營資金凈轉售收入16707252093610081829912690490196497236012027593601203943601203601203601203601203601201008182 2現(xiàn)金流出1690247413613339128478504182602602602612.12,22.32.42.52.62.72.8固定資產投資（含方向稅）開發(fā)產品投資（不含財務費用）經營資金自營部分經營費用出租房經營費用經營稅金

33、及附加土地增值稅所得稅181122678678388106186714521064492544544753148148123120257167027024722718132875529427032715287551721582269387554224116875520988755209887552098875520983凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量3550-3751-3751-923-46741606-30682605-46323891926456238222026022202821220304150935504所得稅前凈現(xiàn)金流量累計所得稅前凈現(xiàn)金流量5002-3707-3707-803-4510

34、1833-267729322552615280757334423173760317407731743956075002計算指標 所得稅前 所得稅后內部收益率（） 23.81% 17.69%財務凈現(xiàn)值（） 393 -231投資回收期 3.91 4.19基準收益率（） 20.00% 20.00%附表2-8 財務現(xiàn)金流量表（資本金）序號項目合計123456789101現(xiàn)金流入2045399126904997545232398744804804807701.11.21.31.41.51.61.7售房收入租房收入自營收入其他收入回收固定資產余值回收經營資金凈轉售收入1670725209361008182

35、99126904901964972360120275936012039436012036012036012036012036012010081822現(xiàn)金流出17506129327765008446824124182612612612692.12,22.32.42.52.62.72.82.92.102.11資本金預售（租）收入用于開發(fā)產品投資自營部分經營費用出租房經營費用經營稅金及附加土地增值稅所得稅長期借款本金償還流動資金借款償還短期借款本金償還借款利息支付900762967838810618671452452083540609544544360202614812312027547027024

36、722715201.071934875529427032715000.33212875517215822615000.3393875542241160.33875520980.33875520980.33875520980.338755209883凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量計算指標 所得稅前 內部收益率（） 65.9% 財務凈現(xiàn)值（） 831 基準收益率（） 20.00% 附表2-9 長期借款還本付息估算表序號項目合計123456789101長期借款償還1.11.21.31.41.5年初借款本息累計本金建設期利息本年借款本年應付利息本年還本付息還本付息年末借款本息累計4520601452060

37、13520717171352035203520100016316316345204520452018417041520184452030003000122162215001221500150015006115611500612自營資產投資人民幣借款2.12.22.32.42.5年初借款本息累計本金 建設期利息本年借款本年應計利息本年還本付息還本付息年末借款本息累計202202202020201112020201212013房地產投資人民幣借款3.13.23.33.43.5年初借款本息累計本金建設期利息本年借款本年應計利息本年按約定還本付息還本付息年末借款本息累計450059945005993500717171350035003500100016216216245004500450018316831500183300030003000122162215001221500150015006115611500614還本資金來源1481791539240431624.14.24.34.44.54