日本港北新城

1、老吾老以及人之老-老年住宅市場(chǎng)急待開(kāi)發(fā)（2011年第三期總第十七期） (2011-12-20 15:04:39)轉(zhuǎn)載標(biāo)簽： 第十七期 房產(chǎn) 易居中國(guó)雜志分類： 風(fēng)土人文文化篇 文/地產(chǎn)文化所 楊增燕前不久，一段標(biāo)題為“養(yǎng)老院深夜傳出慘叫聲”的紀(jì)實(shí)視頻在網(wǎng)上流傳甚廣，視頻內(nèi)容是鄭州暢樂(lè)園養(yǎng)老院的某護(hù)工，用各種令人發(fā)指的手段虐待老人。此事一經(jīng)網(wǎng)絡(luò)曝光，立即引起社會(huì)公憤。我們?cè)趶?qiáng)烈譴責(zé)護(hù)工的慘無(wú)人道的同時(shí)，還有更深層次的擔(dān)憂，我們老了以后怎么辦？“老吾老以及人之老”，是孟子對(duì)其心目中理想社會(huì)狀態(tài)的描述，在中國(guó)快速步入老齡社會(huì)之際，將會(huì)有更豐富的現(xiàn)實(shí)內(nèi)涵。那么，僅就老人的居所而言，老以何為居？ 一、老

2、年住宅的定義老年住宅有廣義和狹義之分，廣義的老年住宅包括所有形式的老年建筑，根據(jù)建設(shè)部、民政部發(fā)布的老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范（建標(biāo)1999131號(hào)），老年建筑是指老年人長(zhǎng)期生活的包括經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、生活照料和精神慰藉三個(gè)基本內(nèi)容的居住場(chǎng)所，包括老年公寓、干休所、老人院（養(yǎng)老院）、護(hù)理所和托老所，也包括普通住宅中供老人居住或使用的部分。而狹義老年住宅，是指供以老年人為核心的家庭居住使用的專用住宅，包括老年建筑中的老年公寓。老年住宅和干休所、養(yǎng)老院、護(hù)理所等的最大的區(qū)別在于，老年住宅是一種居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的養(yǎng)老模式，它是由政府和社會(huì)力量按照市場(chǎng)原則興建的專供老年人居住的單元樓，單元樓中的單元房的面積有

3、大有小，入住者可買(mǎi)可租；而養(yǎng)老院等機(jī)構(gòu)大多是由國(guó)家承擔(dān)的社會(huì)福利性機(jī)構(gòu)。其次，老年住宅主要側(cè)重點(diǎn)是“居家養(yǎng)老”，而養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要側(cè)重點(diǎn)在于“社會(huì)養(yǎng)老”。 二、老年住宅的現(xiàn)狀1、建設(shè)供不應(yīng)求，價(jià)位偏高發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的5左右。我國(guó)目前只有0.8%的老年人能夠住進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，即使是部分老齡化特別嚴(yán)重的地區(qū)，所具備的養(yǎng)老設(shè)施所能安置的老年人也不到地區(qū)人口總數(shù)的1%。供求關(guān)系決定價(jià)格，供不應(yīng)求，決定了老年住宅仍是賣(mài)方市場(chǎng)。每月高達(dá)幾千元的租金讓很多老人望之興嘆。定價(jià)過(guò)高，會(huì)讓很多希望住到老年住宅中的人望而卻步，定價(jià)過(guò)低，又難以保證老年住宅的收益，從而不能保證住宅中老年人

4、的生活質(zhì)量。因此，在我國(guó)目前廣大老人收入偏低的情況下，需要以新的思路來(lái)解決這一問(wèn)題。2、布局不合理，設(shè)計(jì)不規(guī)范目前老年住宅和其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)還沒(méi)有被納入各個(gè)城市的總體規(guī)劃，或者缺乏從中國(guó)老年人的特點(diǎn)和需求出發(fā)，制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃?，F(xiàn)有的老年公寓有的雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點(diǎn)偏遠(yuǎn)、遠(yuǎn)離親友；各級(jí)政府所辦的社會(huì)福利養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有些雖然設(shè)在社區(qū)附近，但相對(duì)來(lái)講占地小、活動(dòng)場(chǎng)地有限，環(huán)境較差；還有的居住樓層高、密度高；這些都給老年人生活和社會(huì)活動(dòng)造成不便。住宅設(shè)計(jì)中缺乏方便老年人的設(shè)施。尤其是居家養(yǎng)老的老年人所住居室，大多是針對(duì)身體健康的中青年人設(shè)計(jì)的，沒(méi)有專門(mén)針對(duì)老年人的生理和心理特點(diǎn)來(lái)設(shè)

5、計(jì)。3、設(shè)施不全，護(hù)理質(zhì)量差一般來(lái)說(shuō)，我國(guó)設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓不太多。而有些單位和個(gè)人資助的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務(wù)則較差，不能達(dá)到老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)的目的。我國(guó)的老年住宅由于起步較晚，還沒(méi)有形成一個(gè)完善的體系，因此大多數(shù)老年公寓的工作人員和管理人員缺乏相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)，整體知識(shí)水平比較低。在專業(yè)人員配套上，大多數(shù)老年公寓沒(méi)有配備或沒(méi)有意識(shí)到要配備具有專業(yè)護(hù)理、老年心理學(xué)、社會(huì)工作方面的專業(yè)人士的重要性，無(wú)法滿足老年人多方面的需求。 4、對(duì)老年人的住宅建設(shè)重視和支持力度不夠目前國(guó)內(nèi)對(duì)老年人住宅、購(gòu)房等方面的支持的政策比較少，老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)普遍存在資金投入

6、不足，管理不善的問(wèn)題。在整個(gè)房地產(chǎn)的生產(chǎn)鏈上，針對(duì)老年人設(shè)計(jì)的住宅一直都是被忽視的環(huán)節(jié)。政府層面，雖然有相關(guān)的政策，但是在力度和深度上不夠，流于形式。在研究層面，則缺乏專門(mén)的系統(tǒng)研究和實(shí)證研究。 三、老年住宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的緊迫性1、未富先老，人口老齡化加速發(fā)展根據(jù)聯(lián)合國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)，60歲及以上人口的比重超過(guò)10%，或65歲及以上人口比重超過(guò)7%的人口就屬于老年型人口。全國(guó)老齡工作委員會(huì)辦公室發(fā)布的研究報(bào)告指出，中國(guó)已于1999年進(jìn)入了老齡化社會(huì)。截止到2007年底，中國(guó)65歲以上老人占總?cè)丝诘谋戎貫?3.64%，65歲以上老人占總?cè)丝诒戎貫?.35%。根據(jù)中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃，“十二五”期間

7、，我國(guó)將處于老齡化加速發(fā)展階段。到2015年，60歲以上老年人口將達(dá)到2.16億；根據(jù)聯(lián)合國(guó)世界人口統(tǒng)計(jì)，2010年到2050年間，中國(guó)60歲以上人口將由12.3%上升到31.1%。這意味著中國(guó)在未來(lái)40年里的老齡化增長(zhǎng)程度十分驚人。 老齡化將帶來(lái)嚴(yán)重的養(yǎng)老壓力，我國(guó)又是未富先老的國(guó)家，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老無(wú)法負(fù)擔(dān)，老年住宅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)將顯得刻不容緩。2、有著潛在的市場(chǎng)需求（1）量少零點(diǎn)公司一項(xiàng)針對(duì)北京、上海兩地3000名55歲至75歲市民的“老年人住宅消費(fèi)問(wèn)題”隨機(jī)訪問(wèn)后的研究報(bào)告表明，目前老年住宅市場(chǎng)需求加大，但市場(chǎng)供應(yīng)卻較為緊缺。包括北京在內(nèi)的各大城市住宅開(kāi)發(fā)皆以中青年消費(fèi)群體為主，針對(duì)老年消費(fèi)者開(kāi)發(fā)

8、的項(xiàng)目可謂鳳毛麟角。（2）質(zhì)劣2004年零點(diǎn)調(diào)查提供的分析顯示，北京、上海、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，存在著一批占當(dāng)?shù)乩夏耆丝诳倲?shù)近6%以上的中高收入老年群體，這些老年人認(rèn)為現(xiàn)在的養(yǎng)老環(huán)境，無(wú)論從居住條件還是養(yǎng)老服務(wù)水平都不能滿足他們?nèi)找嫣岣叩酿B(yǎng)老需求，因此他們希望市場(chǎng)上能多生產(chǎn)一些高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓。尤其是隨著我國(guó)老年人的收入水平和教育程度的提高，一般的養(yǎng)老院已經(jīng)不能滿足他們的需求，他們希望得到更高水平和更全方位的養(yǎng)老服務(wù)。 四、老年人需要什么樣的住宅？1、消費(fèi)群的專一性這類住宅是專門(mén)為老年人量身定做的住宅產(chǎn)品，目標(biāo)群體單一，有著高度的特殊性。2、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的特殊性這是指住宅樓、醫(yī)療看護(hù)、交通線路、配

9、套設(shè)施等方面符合老人的生理特點(diǎn)。老年人對(duì)住宅環(huán)境的特殊性的生理要求體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，“一低二高”的社區(qū)環(huán)境。老年住宅具有“一低二高”的特點(diǎn)，即低容積率、高比例公建設(shè)施、高水平社區(qū)服務(wù)。第二，設(shè)計(jì)安全無(wú)障礙。老年人反應(yīng)能力和應(yīng)變能力遲緩，相對(duì)普通人是安全的環(huán)境往往會(huì)給老人帶來(lái)傷害。第三，良好的物理性能指標(biāo)。主要體現(xiàn)在日照、自然通風(fēng)和采光等方面。特別是體弱多病的老人在室內(nèi)活動(dòng)時(shí)間較長(zhǎng)，空調(diào)等設(shè)施對(duì)老年人極不適用，因此其居室應(yīng)保證充足的陽(yáng)光、良好的自然通風(fēng)和采光，保證室內(nèi)空氣新鮮。除此之外，居室還應(yīng)有良好的隔窗觀景視線，以減少老年人獨(dú)居室內(nèi)的煩悶。第四，康復(fù)和醫(yī)療的保障。老人對(duì)住區(qū)醫(yī)療條件要

10、求較高，除依靠臨近區(qū)域的大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)外，住區(qū)內(nèi)也應(yīng)需要設(shè)有急救設(shè)施、老年病和慢性病等配合治療的基礎(chǔ)醫(yī)療站，形成完善的醫(yī)療網(wǎng)。在老年住宅內(nèi)部，特別要重視社區(qū)智能管理系統(tǒng)對(duì)老齡家庭防護(hù)和救助系統(tǒng)的建設(shè)，避免老人造成無(wú)謂的傷害。3、社區(qū)活動(dòng)的廣泛性這是指在娛樂(lè)、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面，照顧到老人的心理需要，老年人對(duì)居住環(huán)境的心理需求體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，對(duì)家庭的依戀和親情關(guān)愛(ài)需求。正常的親情交往是保持老人身心健康的良藥。據(jù)調(diào)查表明：大多數(shù)子女和老人愿意選擇毗鄰式居住模式。建設(shè)單純性老年住宅和老年社區(qū)并不適應(yīng)我國(guó)國(guó)情，而普通居住區(qū)中滿足不同年齡實(shí)際需求的住宅及其環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)更具有我國(guó)特色。第二，社會(huì)

11、和鄰里交往需求。增加社會(huì)交往是老年人減少孤獨(dú)和寂寞的重要方式，除家庭成員之間的交流外，老人還需要朋友、同事、鄰里甚至素不相識(shí)者之間的交往和交流。與社會(huì)背景及生活經(jīng)歷相近的同齡人交流可滿足老人的懷舊心理；和天真爛漫孩子之間的交往可激發(fā)老人對(duì)生活的熱愛(ài)；而鄰里之間的相互照顧，不僅應(yīng)驗(yàn)“遠(yuǎn)親不如近鄰”的老話，又可使老人保持社會(huì)責(zé)任感。因此，適宜的交往空間是老年居住環(huán)境的重要組成部分。第三，精神文化的需求。晚年后，老人有了較多的空暇時(shí)間從事興趣愛(ài)好和娛樂(lè)活功，以滿足過(guò)去的遺憾和不足。在住區(qū)設(shè)計(jì)中，應(yīng)為老年人提供滿足精神文化需要的場(chǎng)所，充實(shí)老年人晚年的精神生活。第四，安定感的需求。由于老人對(duì)安定感的需求

12、和懷舊心理，使其對(duì)久居的環(huán)境產(chǎn)生依戀，熟悉的人群、房屋、街道和樹(shù)木都會(huì)給老人帶來(lái)安定感，因此，有的老人寧愿住在條件不好但自己熟悉的居住環(huán)境而不愿遷移。據(jù)對(duì)上海老人選擇養(yǎng)老地段的調(diào)查統(tǒng)計(jì)表明，選擇“不離開(kāi)現(xiàn)在的社區(qū)，在現(xiàn)在的街道內(nèi)”的老人達(dá)58。但是，這個(gè)老年人重要的心理特征也是最容易被忽略和不容易滿足的需求。第五，安全感的需求。安全感來(lái)自治安、交通、環(huán)境及管理等諸方面。隨著老人年齡增大、身體機(jī)能衰退，使他們對(duì)環(huán)境的不安全因素更為敏感。 五、國(guó)外老年住宅概況比較老年住宅在國(guó)際上很早就被提出，如今，美國(guó)、日本、新加坡等國(guó)的老年住宅已經(jīng)相對(duì)成熟。他們興建老年住宅的理念、人文關(guān)懷的表現(xiàn)都成為許多國(guó)家借

13、鑒的對(duì)象。 國(guó) 家住 宅 特 點(diǎn)借 鑒 之 處美 國(guó)建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂(lè)部，開(kāi)設(shè)的課程和組織的活動(dòng)超過(guò)80種以上。代表樓盤(pán)：太陽(yáng)城中心、鳳凰城。完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分日 本日本的老齡人的生活質(zhì)量是在良好的社會(huì)保險(xiǎn)保障體系的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。提供無(wú)障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、具有看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、能和家人共同生活(二代居)的住宅產(chǎn)品。代表樓盤(pán)：港北新城。老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計(jì)在一個(gè)生活社區(qū)內(nèi)，突出自助自理。歐 洲國(guó)家政策傾向于讓老年人居住在獨(dú)立的公寓中。建筑將三種元素結(jié)合在一起：城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標(biāo)。代表樓盤(pán)：荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的

14、集合處理，讓老年公寓不顯孤獨(dú)。新加坡一般興建在成熟的社區(qū)中。公寓戶型一般分為平方米和平方米，為一位或兩位老年人提供生活空間。住宅的戶型設(shè)計(jì)及內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的特殊化考慮。 美國(guó)太陽(yáng)城中心太陽(yáng)城中心從1961年開(kāi)始開(kāi)發(fā)建設(shè)，從一開(kāi)始就規(guī)劃成為佛羅里達(dá)乃至全美最好的老年社區(qū)。社區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)建造了獨(dú)立家庭別墅、連體別墅、輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)、出租的獨(dú)立居住公寓等以適應(yīng)不同類型老人的要求。根據(jù)美國(guó)一項(xiàng)調(diào)查表明，生活在這樣環(huán)境的老年社區(qū)中，老年人的平均壽命要延長(zhǎng)十歲。日本港北新城日本的老齡人的生活質(zhì)量是在良好的社會(huì)保險(xiǎn)保障體系的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。由于日本的人工費(fèi)貴，日本住宅的技術(shù)和電器化程度很高。這特別

15、體現(xiàn)在老齡人住宅和為老齡人提供的公用設(shè)施上，使得老齡人能夠在生活中充分實(shí)現(xiàn)自助和自理。日本港北新城還把老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計(jì)在一個(gè)生活社區(qū)內(nèi)，使老年人的生活更加活潑多彩。荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓較好地處理了獨(dú)立居住與方便交流的矛盾：老人雖然居住在獨(dú)立的公寓中，但從整個(gè)建筑空間處理來(lái)講，他們感到和睦相處的融洽。此外，這座建筑還將三種元素結(jié)合在一起：建筑的城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標(biāo)。新加坡老年公寓在新加坡，很多老年人選擇住老年公寓。新加坡建屋發(fā)展局早在1998年3月就推出了“樂(lè)齡公寓”，一般興建在成熟的社區(qū)中?！皹?lè)齡公寓”的戶型設(shè)計(jì)及內(nèi)部結(jié)

16、構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)都體現(xiàn)了專門(mén)針對(duì)老年人的特殊化考慮。 六、小荷才露尖尖角我國(guó)老年住宅的試水案例上海親和源坐落在上海浦東康橋小鎮(zhèn)的上海親和源社區(qū)，是我國(guó)第一個(gè)老年人會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)，特點(diǎn)是：會(huì)員制養(yǎng)老，面向高端群體，售使用權(quán)。北京太陽(yáng)城北京寶氏華商經(jīng)濟(jì)發(fā)展集團(tuán)開(kāi)發(fā)的北京太陽(yáng)城，地處小湯山溫榆河畔綠色生態(tài)走廊，居住形式靈活多樣，分居家式、租住式、安養(yǎng)式、度假式四種養(yǎng)老模式。特點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)方式多樣，面向群體多元，資金支付手段變通。 七、關(guān)于老年住宅的幾點(diǎn)思考1、老年住宅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)尤為迫切。一則題為“美國(guó)開(kāi)發(fā)商醞釀進(jìn)入中國(guó)老年公寓市場(chǎng)”的新聞報(bào)告，表明國(guó)外開(kāi)發(fā)商已經(jīng)覬覦中國(guó)這片市場(chǎng)了。我國(guó)開(kāi)發(fā)商不能袖手旁觀，應(yīng)該及時(shí)進(jìn)入老年住宅的市場(chǎng)，根據(jù)社會(huì)需求的不同建設(shè)不同檔次的公寓，從而占據(jù)主動(dòng)的開(kāi)發(fā)地位。2、政府盡快立法，創(chuàng)新融資手段，開(kāi)辟投資渠道。一方面創(chuàng)新養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的融資手段，引導(dǎo)長(zhǎng)期性資金投資養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。另一方面