萬科集團房地產(chǎn)開發(fā)成本核算指導(dǎo)書

1、萬科集團房地產(chǎn)開發(fā)成本核算指導(dǎo)書1.目的:加強成本管理,規(guī)范集團房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算,正確計算開發(fā)產(chǎn)品成本,便于成本資料的比較和分析。2.范圍:適用于集團內(nèi)全資、控股及受托非控股經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。3.職責(zé):總部財務(wù)管理部負責(zé)本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況;集團內(nèi)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責(zé)嚴(yán)格按照國家以及集團成本管理的要求,正確組織成本核算工作,建立成本核算責(zé)任制,完善成本核算基礎(chǔ)工作,改進成本核算辦法,合理確定成本計算對象,正確歸集和分配開發(fā)成本及費用,及時、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料,并及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題,不斷尋求降低成本的途徑,同時對在本規(guī)范實施過程中發(fā)生的問題及時向總

2、部財務(wù)管理部反饋。4. 方法和過程控制4.1 成本核算的基本程序成本核算的一般步驟依次如下:配方法、標(biāo)準(zhǔn)。別計算可售面積、不可售面積應(yīng)負擔(dān)的成本,正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。各公司可根據(jù)成本核算對象的確定原則,并結(jié)合項目實際情況,確定具體成本核算對象。算對象的基礎(chǔ)上,還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。成本核算對象。論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本,均應(yīng)單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施,可以不單獨作為成本核算對象,發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。4.3 成本費用項目及核算內(nèi)容開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況,按

3、制造成本法設(shè)置成本項目。成本項目一般包括下列八項:指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用,主要包括以下內(nèi)容:A、政府地價及市政配套費:支付的土地出讓金、土地開發(fā)費,向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅,土地變更用途和超面積補交的地價。B、合作款項:補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。C、紅線外市政設(shè)施費:紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費。D、拆遷補償費:有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出,安置及動遷支出,農(nóng)作物補償費,危房補償費等。指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計

4、、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容:A、勘察設(shè)計費(1勘測丈量費:包括初勘、詳勘等。主要有:水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費,沉降觀測費,日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。(2規(guī)劃設(shè)計費:規(guī)劃費:方案招標(biāo)費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費。設(shè)計費:施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費、環(huán)境景觀設(shè)計費等。其他:可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。(3 建筑研究用房費:包括材料及施工費B、報批報建增容費(1 報批報建費:包括安檢費、質(zhì)檢費、標(biāo)底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資

5、費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補貼費、拆遷管理費、招投標(biāo)管理費等。項目整體性報批報建費:項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。(2 增容費:包括水、電、煤氣增容費C、“三通一平”費:(1 臨時道路:接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用。(2 臨時用電:接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。(3 臨時用水:接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用。(4 場地平整:基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。D

6、、臨時設(shè)施費(1 臨時圍墻:包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用。(2 臨時辦公室:租金、建造及裝飾費用。(3 臨時場地占用費:含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。(4 臨時圍板:包括設(shè)計、建造、裝飾費用。指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項費用。主要包括:A、基礎(chǔ)造價:包括土石方、樁基、護壁(坡工程費,基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。B、結(jié)構(gòu)及粗裝修造價:主要包括砼框架(含獨立柱基和條基等淺基礎(chǔ)、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體(高層建筑的裙樓有架空層,原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓。C、門窗工程:主要包括

7、單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費用。D、公共部位精裝修費:主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。E、戶內(nèi)精裝修費:主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。A、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費;(1 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(自來水/排水/直飲水/熱水;(2 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(地板熱/電熱膜/分戶燃氣爐/管道系統(tǒng)/暖氣片;(3 室內(nèi)燃氣系統(tǒng)費;(4 室內(nèi)電氣工程費:包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋B、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(1 通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費:包括空調(diào)設(shè)備及安裝費用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費用;(2 電梯及其安裝費;(3 發(fā)

8、電機及其安裝費:包括發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪費;(4 消防系統(tǒng)費:包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費;(5 人防設(shè)備及安裝費:包括密閉門、氣體過濾裝置等。C、弱電系統(tǒng)費(1 居家防盜系統(tǒng)費用:包括陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等;(2 對講系統(tǒng)費用:包括可視及非可視對講系統(tǒng)費用;(3 三表遠傳系統(tǒng)費用:包括水、電、氣遠程抄表系統(tǒng)費用;(4 有線電視費用:包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費用;(5 電話系統(tǒng)費用:包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用;(6 寬帶網(wǎng):包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用。A、室外給排水系統(tǒng)費(1 室外給水系統(tǒng)費:主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵

9、房設(shè)備、及外接的消火栓等費用;(2 雨污水系統(tǒng)費用B、室外采暖系統(tǒng)費:主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用C、室外燃氣系統(tǒng)費:主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站D、室外電氣及高低壓設(shè)備費(1 高低壓配電設(shè)備及安裝:包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費用;(2 室外強電管道及電纜敷設(shè):室外強電總平線路部分費用;(3 室外弱電管道埋設(shè):包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費用E、室外智能化系統(tǒng)費(1 停車管理系統(tǒng)費用:包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費用;(2 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用:包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費用;(3 周界紅

10、外防越系統(tǒng)費用:紅外對掃等;(4 小區(qū)門禁系統(tǒng)費用;(5 電子巡更系統(tǒng)費用;(6 電子公告屏費用指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價,主要包括:A、綠化建設(shè)費:包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出;B、建筑小品:雕塑、水景、環(huán)廊、假山等;C、道路、廣場建造費:道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補償費等;D、圍墻建造費:包括永久性圍墻、圍欄及大門;E、室外照明:室外照明電氣工程,如路燈、草坪燈;F、室外背景音樂;G、室外零星設(shè)施:兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。指房屋開發(fā)過程中,根據(jù)有關(guān)法規(guī),產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商,開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)

11、的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類:A、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出,包括居委會、派出所、崗?fù)ぁ和瘶穲@、自行車棚等;B、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例,其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出,如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出;C、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時,發(fā)生的沒有投資來源的費用;D、對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施,應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖?。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施,得到政府部

12、門認可,取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán),則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核算。該成本項目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細科目進行核算,如:A、游泳池:土建、設(shè)備、設(shè)施;B、業(yè)主會所:設(shè)計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu);C、幼兒園:建造成本及配套資產(chǎn)購置;D、學(xué)校:建造成本及配套資產(chǎn)購置;E、球場;F、設(shè)備用房:配電房、水泵房土建及裝修費;G、車站建造費:土建、設(shè)備、各項設(shè)施。開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出;以及項目營銷設(shè)施建造費。A、工程管理費(1 工程監(jiān)理費:支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用;(2 預(yù)結(jié)算編審費:支付給造價咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費用;(3 行政

13、管理費:直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費(4 施工合同外獎金:趕工獎、進度獎(5 工程質(zhì)量監(jiān)督費:建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費;(6 安全監(jiān)督費:建設(shè)主管部門的安監(jiān)費;(7 工程保險費。B、營銷設(shè)施建造費(1 廣告設(shè)施及發(fā)布費:車站廣告、路牌廣告;(2 銷售環(huán)境改造費:會所、推出銷售樓盤(含示范單位周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計、工程、裝飾費;臨時銷售通道的設(shè)計、工程、裝飾等費用;(3 售樓處裝修、裝飾費:設(shè)計、工程、裝飾等;(4 樣板間:包括樣板間設(shè)計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費用;主體內(nèi)樣板間銷售

14、后回收的設(shè)計、裝修、家具、家私等費用,在主營業(yè)務(wù)收入中單列或單獨記錄,考核時從總費用中扣除;(5 其他。C、資本化借款費用包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用,以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等。D、物業(yè)管理完善費包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金;以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用。包括管理費用、營業(yè)費用、財務(wù)費用三類,均不屬于房地產(chǎn)的制造成本范疇,其科目設(shè)置、歸集內(nèi)容、核算程序等詳見萬科集團費用核算規(guī)范。三類期間費用與“開發(fā)間接費”均有聯(lián)系和區(qū)別,詳細界定與核算辦法詳見萬科集團費用

15、核算規(guī)范。4.4 會計科目與帳簿設(shè)置該科目核算產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。各級明細科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細表”。成本管理軟件運用成熟的單位,可以將明細科目僅設(shè)置到二級,即八項成本項目,三級、四級明細數(shù)據(jù)在成本管理軟件中保存。成本項目數(shù)據(jù)必須定期(月、季度與成本管理軟件中的相應(yīng)數(shù)據(jù)進行核對,并保持一致。在各級明細科目下,應(yīng)按各成本核算對象設(shè)立核算項目,成本核算對象可分層次設(shè)立。為了歸集暫時不能確定特定成本核算對象的成本,以及需要先歸集后分配的成本,在每個項目的成本核算對象中,加設(shè)一條“待分攤成本”進行歸集。成本核算對象的具體設(shè)置參見下圖:××項目在建一期住宅

16、商鋪在建二期寫字樓··············擬開發(fā)土地待分攤成本項目開工前,所有成本均在成本核算對象“擬開發(fā)土地”中核算;項目開工后,將已開工部分逐期自“擬開發(fā)土地”中轉(zhuǎn)入“在建×期”。具體核算要求詳見萬科集團存貨核算規(guī)范。該科目歸集和分配與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出;以及項目營銷設(shè)施建造費。這類費用先歸集,再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各成本核算對象。各級明細科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細表”。核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制

17、原則計提的,應(yīng)由本受益期、受益對象承擔(dān)的已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生、但尚未支付的成本、費用。支付金額核算成本;總額的差額計提。次月月初,再將上述分錄用紅字沖回。按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則核算在本期發(fā)生但應(yīng)由本期及以后各期共同負擔(dān)的、分攤期限在一年以內(nèi)的費用。核算已開發(fā)完成并驗收合格的開發(fā)產(chǎn)品的庫存實際成本。具體核算要求詳見萬科集團存貨核算規(guī)范。房地產(chǎn)成本核算科目明細表 4.5 成本費用的歸集與分配一般能分清成本核算對象的,可直接將土地成本計入特定的成本核算對象中;如果分不清成本核算對象,可先在“土地獲得價款”之“待分攤成本”的核算項目進行歸集,然后再在有關(guān)成本核算對象間分配;也可以不進行歸集而直接通過設(shè)定分攤方

18、法分配計入有關(guān)成本核算對象。有關(guān)分配方法如下:方法一:先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到各小區(qū);再將分配到各小區(qū)內(nèi)的土地成本,按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進行直接分配;然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場等公用場所占地面積的土地成本,按房屋等成本核算對象的占地面積進行間接分配,計入房屋等成本核算對象的的開發(fā)成本;房屋等成本核算對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù),即為該房屋等成本核算對象應(yīng)負擔(dān)的土地成本。方法二:也可將公用占地面積先分攤到房屋等成本核算對象的占地面積上,房屋等成本核算對象自身的占地面積加分攤的公用占地面積,再乘以單位面積的土地成本來分配。園林環(huán)境工程費、配套設(shè)施費能夠分清成本核算對象的,可直接計入成本核算對象的相應(yīng)成本項目;應(yīng)由兩個或兩個以上的成本核算對象負擔(dān)的費用,可通過各成本項目下的“待分攤成本”之核算項目進行歸集,再按下表所示分攤標(biāo)準(zhǔn)分配計入各成本核算對象: 每月(季末,根據(jù)其實際發(fā)生數(shù)按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各開發(fā)項目的各成本核算對象。具體分配及核算方法參見萬科集團費用核算規(guī)范4.6 成本核算工具成本管理軟件是成本核算