中環(huán)商城項(xiàng)目策劃實(shí)施方案

1、 中環(huán)商城項(xiàng)目策劃方案目 錄第一部 分項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷與分析一、 宏觀市場(chǎng)概況1.1 市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)1.2 從近幾年市經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展特點(diǎn)二、 區(qū)域商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r三、 可比性項(xiàng)目營(yíng)銷調(diào)研四、 本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析第二部分 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃一、 項(xiàng)目定位1.1 綜合市場(chǎng)定位1.2 特征定位1.3 檔次定位1.4 目標(biāo)消費(fèi)群體定位1.5 價(jià)格定位1.6 賣點(diǎn)定位二、銷售策略 2.1 銷售模式 2.2 銷售策略 2.3 付款方式 2.4 商鋪設(shè)計(jì)規(guī)劃 2.5 上市時(shí)機(jī)的確定與營(yíng)銷策略 2.6 銷售周期 2.7 銷售代理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)第三部分 產(chǎn)品包裝與推廣策略一、 產(chǎn)品包裝方案1.1 區(qū)域包裝1.2 現(xiàn)場(chǎng)包裝

2、二、 推廣策略 2.1 推廣主題 2.2 廣告策略2.3 具體媒體組合2.4 具體廣告推廣階段按排 三、 媒體投放費(fèi)用的預(yù)算中環(huán)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案第一部分 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與分析一、宏觀市場(chǎng)概況 1、市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)承接上年經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，今年以來(lái)，市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持持續(xù)、平穩(wěn)、快速發(fā)展勢(shì)頭。據(jù)初步預(yù)計(jì)，前三季度全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）660億元，按可比價(jià)計(jì)算，比上年同期增長(zhǎng)16.5%。從三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)4.8%；第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)20.6%；第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)13.3%。第二產(chǎn)業(yè)的加快發(fā)展依舊是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量。分季度看，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)逐季加快，前三季度GDP增幅比上年同期加快0.5個(gè)百分點(diǎn)，比

3、一季度、二季度分別上升了0.5和0.4個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的微觀基礎(chǔ)總體平穩(wěn)。企業(yè)景氣調(diào)查顯示，今年第三季度，企業(yè)景氣指數(shù)穩(wěn)中有升，為135.09，比上年同期上升3.66點(diǎn)。三季度企業(yè)家信心指數(shù)處在中度景氣區(qū)間，為134.69。2、從近幾年的總體發(fā)展中，有幾大特點(diǎn)：. 糧食生產(chǎn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)步伐加快. 工業(yè)生產(chǎn)加速發(fā)展，產(chǎn)銷銜接平穩(wěn)。. 固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，其中：u 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)一步加強(qiáng)，投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化1-10月，市完成固定資產(chǎn)投資最多的前5個(gè)行業(yè)依次是：制造業(yè)（87.18億元）、房地產(chǎn)業(yè)（62.70億元）、水利環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)（48.05億元）、教育（28

4、.29億元）和交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)（20.99億元）；完成固定資產(chǎn)投資增幅最大的前5個(gè)行業(yè)依次是：公共管理和社會(huì)組織（266.3%）、住宿和餐飲業(yè)（254.4%）、衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)（111.8%）、科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)（109.0%）、與文化、體育和娛樂(lè)業(yè)（91.6%）。u 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步調(diào)整1-10月，市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)完成投資61.73億元，增長(zhǎng)20.5%，其中住宅投資50.08億元，增長(zhǎng)43.8%；經(jīng)濟(jì)適用房投資下降54.1%；辦公樓投資下降63.4%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資下降36.4%。商品房屋施工面積717.55萬(wàn)平方米，下降19.1%；竣工面積100.86萬(wàn)平方

5、米，下降39.2%。. 消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮活躍，消費(fèi)熱點(diǎn)、亮點(diǎn)頻現(xiàn)，其中建筑裝飾材料、文化辦公用品等七大類商品增速較快二、區(qū)域商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r從2003年開(kāi)始，商業(yè)地產(chǎn)在迅速發(fā)展，成為樓市引人注目的一大亮點(diǎn)。盡管今年國(guó)家相繼出臺(tái)的一系列適度從緊的調(diào)控政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生了較大的影響，但并未阻擋商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的腳步，商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)繼續(xù)升溫，不論是純商業(yè)項(xiàng)目還是社區(qū)商鋪，其上市量、成交量都迅速放大，且市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有愈演愈烈之勢(shì)。2003市市區(qū)商鋪、寫(xiě)字樓等非住宅的交易量達(dá)5038萬(wàn)平方米，占總量的20，較上年同期增長(zhǎng)326倍。種種跡象表明，厚積薄發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)，仍在持續(xù)發(fā)力向前發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，

6、城市功能和城市地位的大大提升，特別是92泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈概念的提出，給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了新的生機(jī)與前所未有的發(fā)展契機(jī)。事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)的投資也成了現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。面對(duì)新一輪的市場(chǎng)投資熱潮，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和個(gè)人投資者都表現(xiàn)出極大的熱情。從前年開(kāi)始，鴻皮具市場(chǎng)、盛世商貿(mào)城、財(cái)富廣場(chǎng)、國(guó)際汽車城等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目齊齊發(fā)力并取得了驕人的業(yè)績(jī)。去年，豐源·金潤(rùn)廣場(chǎng)、國(guó)際家居港、華東國(guó)際工業(yè)博覽城、化工大市場(chǎng)、洪城汽配城等商業(yè)項(xiàng)目紛紛涌向市場(chǎng)都想做大商業(yè)地產(chǎn)這塊“蛋糕”。時(shí)至今日，商業(yè)物業(yè)已成為樓市產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中的重要組成部分。而對(duì)于個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，商用房則成了他們除股市、匯市、住宅投資以外的一種新的投

7、資方式。三、可比性項(xiàng)目營(yíng)銷調(diào)研 1、豐源·金潤(rùn)廣場(chǎng) 項(xiàng)目概況：豐源·金潤(rùn)廣場(chǎng)位于洪城大市場(chǎng)13路車、216路車終點(diǎn)站，占地面積375.7畝，建筑面積27萬(wàn)個(gè)平方。其功能定位在商貿(mào)、物流、信息三大核心為一體的商業(yè)大市場(chǎng)； 一期主要為商貿(mào)商鋪，為兩層結(jié)構(gòu)；二期、三期為物流商鋪，目前二期正在施工中。 價(jià) 格: 一層商鋪均價(jià)8000元/M2 二層商鋪均價(jià)5000元/M2銷售方式：返租+產(chǎn)權(quán)式；一次性返租高達(dá)21%（3年返租），40年產(chǎn)權(quán)； 一次性支付優(yōu)惠9.6折；銀行按揭首付40%，優(yōu)惠9.8折；租 金：一層租金4250元/M2 二層租金25元/M2 車位出租為：80元/月 物業(yè)管

8、理費(fèi)：2.8元/ M2建筑設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)：10間/M240間/M2，為2層結(jié)構(gòu)，空間結(jié)構(gòu)流暢，建筑采用北美MALL風(fēng)格；目前銷售狀況：一期一層僅剩10套，二層銷售不理想； 其中公司拿出部分自己經(jīng)營(yíng)出租經(jīng)營(yíng)（2層）優(yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu) 勢(shì)：（1）豐源集團(tuán)已成功運(yùn)作豐源.淳和、豐源.天域，品牌知名度較高，是勢(shì)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商； （2）地處洪城大市場(chǎng)商業(yè)圈板塊，商業(yè)氣息濃厚， 商貿(mào)、物流、信息流發(fā)達(dá)； （3）周邊配套設(shè)施齊全，交通便捷； （4）整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃面積較大，功能定位清晰、從理論上講銷售情況較好； （5）品牌物管公司中航物業(yè)管理公司管理，有利于樓盤(pán)品牌的樹(shù)立與銷售； 劣 勢(shì)：（1）市場(chǎng)尚未成熟、需

9、要一段時(shí)間的培育；（2） 深處洪城大市場(chǎng)，人們的消費(fèi)習(xí)慣需要很長(zhǎng)時(shí)間引導(dǎo)；（3）周邊新建不久的商貿(mào)市場(chǎng)較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)。綜合評(píng)價(jià) ： 豐源集團(tuán)成功開(kāi)發(fā)多個(gè)品牌樓盤(pán)，市場(chǎng)知名度較大，豐源·金潤(rùn)廣場(chǎng)位于洪城大市場(chǎng)商業(yè)圈，地理位置優(yōu)越，周邊商業(yè)配套設(shè)施齊全，商業(yè)氣息濃厚。從去年8月份開(kāi)盤(pán)至今，一期已取得近70%的銷售業(yè)績(jī)。2、華東國(guó)際工業(yè)博覽城 項(xiàng)目概況：華東國(guó)際工業(yè)博覽城地處青云譜區(qū)路中段（昌南工業(yè)園對(duì)面），總占地面積80931 M2，建筑面積33262.6 M2，公共停車場(chǎng)約3575M2，市場(chǎng)定位在工業(yè)商貿(mào)。整個(gè)樓盤(pán)分4期，一期為摩托車交易市場(chǎng)，規(guī)模30000平方米，店鋪800間；

10、二、三期為五金機(jī)電市場(chǎng)，四期未定。目前一期開(kāi)盤(pán)即日起就已銷售一空，二期于明年4月份交房。價(jià) 格：均價(jià)3800元/ M2 打折后31003200元/ M2銷售模式：產(chǎn)權(quán)式銷售市場(chǎng)定位：工業(yè)商貿(mào)交易市場(chǎng)付款方式：一次性支付，打折的基礎(chǔ)上優(yōu)惠50元/ M2； 銀行按揭，首付40%；建筑設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)：一、二層為獨(dú)立街商鋪設(shè)計(jì)，用空中走廊連通；30 M2/層，層高5.3M可分割成雙層空間，二層高3.9M；目前銷售狀況：一期開(kāi)盤(pán)起已全部售完；二期銷售業(yè)績(jī)達(dá)到80%；物管費(fèi)用：1.5元/ M2優(yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu) 勢(shì)：（1） 整個(gè)市場(chǎng)規(guī)劃面積較大，專業(yè)定位較強(qiáng)；（2） 與市政洪都大道改造工程息息相關(guān)，原洪都大道的摩

11、托車經(jīng)營(yíng)戶全部要遷移（市政府規(guī)劃市場(chǎng)因素）；（3） 有大型停車場(chǎng)地，設(shè)計(jì)了4.5米寬的汽車坡道，多部電梯垂直交通所需，實(shí)現(xiàn)了人、車、貨分流。劣 勢(shì)：（1）目前周邊配套設(shè)施不齊全，交通不便，尚無(wú)公交車開(kāi)通。 （2）周邊商業(yè)氣氛缺乏，需要很長(zhǎng)時(shí)間的培育。綜合評(píng)價(jià) ：華東國(guó)際工業(yè)博覽城規(guī)劃中的市場(chǎng)規(guī)模較大，專業(yè)市場(chǎng)定位較準(zhǔn)，同時(shí)其依托市政改造洪都大道，規(guī)原摩托車市場(chǎng)；其合理的價(jià)格，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，使其銷售形式喜人，取得約75%的銷售業(yè)績(jī)；但后期的興市策略對(duì)該市場(chǎng)的發(fā)展并走向成熟很重要。3、羅馬商業(yè)風(fēng)情街 項(xiàng)目概況：羅馬商業(yè)風(fēng)情街位于解放西路香江大市場(chǎng)，實(shí)屬香江建材城的一部分。其總占地面積10萬(wàn)M2，

12、工程已全部完工。周邊有國(guó)際建材倉(cāng)儲(chǔ)超市巨頭家福特，香江國(guó)際家具廣場(chǎng)、大成之家、中國(guó)銀行，以與5000多家國(guó)外知名建材品牌商進(jìn)駐香江建材大市場(chǎng)，給該商業(yè)街推廣、銷售起到推波起浪的作用。目前銷售以近尾盤(pán)，招商工作開(kāi)展亦順利。價(jià)格定位：50006000元/ M2銷售模式：帶租約產(chǎn)權(quán)式銷售廣告訴求點(diǎn)：三年包租一次性返還27%店鋪?zhàn)饨穑?070元/ M2物業(yè)管理費(fèi)：購(gòu)房即日起，3年后再交。 0.5元/ M2（目前）優(yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu) 勢(shì)：（1）解放西路全線貫通，區(qū)域優(yōu)勢(shì)更加明顯； （2）3年包租，投資風(fēng)險(xiǎn)更為降低； （3）周邊香江市場(chǎng)商業(yè)圈日益成熟，經(jīng)營(yíng)前景更加明顯。劣 勢(shì)： 目前市場(chǎng)人氣還不旺，消費(fèi)者還

13、沒(méi)完全形成到香江市場(chǎng)購(gòu)物消費(fèi)的習(xí)慣，需要長(zhǎng)時(shí)間的引導(dǎo)。綜合評(píng)價(jià) ： 羅馬商業(yè)風(fēng)情街緣于其優(yōu)越的地理位置，日漸成熟的商業(yè)地段，良好的周邊環(huán)境，便捷交通，市場(chǎng)銷售形式較好。四、本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析1、項(xiàng)目區(qū)域情況： 中環(huán)商城項(xiàng)目地處城區(qū)市中心地帶壇子口立交橋附近（即國(guó)貿(mào)大廈旁），位于洪城路與解放西路交接口。往北可直到八一廣場(chǎng)，西至洪城大市場(chǎng)，周邊商業(yè)氣息濃厚。2、周邊配套設(shè)施分析本項(xiàng)目位于城市中心地帶，整體配套設(shè)施齊全，交通便利、人流、車流集中。成熟的商業(yè)配套設(shè)施： 井岡山大道沿街全是經(jīng)營(yíng)店鋪，有家電格力電器，中小型商超、酒家、五金電器等。 市花卉大市場(chǎng)這里是花卉心中，市場(chǎng)旺盛； 大型辦公寫(xiě)字樓國(guó)貿(mào)大

14、廈，有上百家企業(yè)進(jìn)駐此地辦公； 酒店居多這里有國(guó)貿(mào)大酒店、華宇大酒店等； 休閑娛樂(lè)設(shè)施 銀行交通銀行比鄰本項(xiàng)目。醫(yī)院九四醫(yī)院 學(xué)校市第十六中學(xué)就在附近 停車場(chǎng)交通環(huán)境：這里是城市交通中心樞紐中心壇子口立交橋，車流量較大，人流量亦大，多路公交車經(jīng)過(guò)此地，如203路、1路、2路、236路等。3、本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu) 勢(shì)：（1）齊全的商業(yè)配套設(shè)施；（2）已成熟的商業(yè)圈，無(wú)需引導(dǎo)和培育市場(chǎng)；（3）項(xiàng)目輻射圈人口密度大，人流量亦大；（4）交通樞紐中心，便捷，車流量大；（5）價(jià)位有優(yōu)勢(shì)；回報(bào)較高（年8%的回報(bào)）；（6）國(guó)美進(jìn)駐，投資零風(fēng)險(xiǎn)；劣 勢(shì)：（1）前期一直空置狀態(tài)，對(duì)商鋪以后的推廣形成一定的影響； （

15、2）整個(gè)項(xiàng)目規(guī)模不大，很難形成大規(guī)模市場(chǎng)，樹(shù)立品牌商業(yè)樓盤(pán)； （3）地處立交橋下，對(duì)商業(yè)城發(fā)展有一定的影響； 綜合評(píng)價(jià)：中環(huán)商業(yè)城地出城市核心地段，是鬧市區(qū)難得的商鋪，其周邊成熟繁榮的商業(yè)圈，經(jīng)營(yíng)環(huán)境較好，商業(yè)配套設(shè)施齊全，給本項(xiàng)目的推廣奠定基礎(chǔ)，銷售前景可觀。第二部分 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃一、 項(xiàng)目定位1、 綜合市場(chǎng)定位投資有保障的黃金商鋪闡 述：u 國(guó)美進(jìn)駐，10年包租，每年回報(bào)高達(dá)8%；u 地處城市核心黃金段，升值潛力巨大；2、 特征定位城市核心地段僅有的黃金商鋪闡 述：城市中心土地稀缺，目前尚無(wú)其他商業(yè)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)，地處市中心核心地段，續(xù)財(cái)富廣場(chǎng)后僅有的商業(yè)店鋪。3、 檔次定位中檔商業(yè)店鋪4、 目

16、標(biāo)消費(fèi)群體定位u 個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶u 私營(yíng)業(yè)主u 企業(yè)和事業(yè)單位白領(lǐng)階層u 有很強(qiáng)投資欲望的城市中、高產(chǎn)階級(jí)5、 價(jià)格定位均 價(jià)：4500元/ M2一層定價(jià)：6800元/ M2二層定價(jià)：4000元/ M2三層定價(jià)：2600元/ M2四層定價(jià)：2200元/ M26、 賣點(diǎn)定位Ø 核心賣點(diǎn)： 國(guó)美進(jìn)駐 投資有保障首個(gè)10年返租 每年回報(bào)8%的黃金商鋪 輕松首付，即可拿到商鋪所有權(quán)Ø 輔助賣點(diǎn)： 城市核心地段 無(wú)限升值潛力 成熟商業(yè)圈 黃金商鋪二、 銷售策略1、 銷售模式帶租約式產(chǎn)權(quán)銷售,擁有40年產(chǎn)權(quán);2、 銷售策略u(píng) 10年返租，每年回報(bào)8%；u 成立管理公司，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理（開(kāi)發(fā)商

17、）；3、 付款方式u 一次性支付，優(yōu)惠*%u 銀行按揭，首付50%，10年付清，優(yōu)惠*%4、 商鋪設(shè)計(jì)規(guī)劃以40個(gè)平方商鋪結(jié)構(gòu)為主要銷售單位（主導(dǎo)產(chǎn)品），以30個(gè)平方和60個(gè)平方商鋪結(jié)構(gòu)為輔；釋 由：根據(jù)對(duì)市商業(yè)樓盤(pán)結(jié)構(gòu)需求的市場(chǎng)調(diào)研與對(duì)潛在消費(fèi)群的市場(chǎng)調(diào)研得出。5、上市時(shí)機(jī)的確定與營(yíng)銷策略u(píng) 上市時(shí)機(jī)的選擇商鋪開(kāi)盤(pán)最佳時(shí)機(jī)定于二零零六年元月一號(hào)。釋 由：逢新年喜氣，有利與商鋪活動(dòng)營(yíng)銷推廣，人氣的聚集。u 營(yíng)銷活動(dòng)策略系 列 活 動(dòng) 之一：推出中環(huán)商城“財(cái)富VIP黃金卡”發(fā)售活動(dòng)，憑借此卡可享受優(yōu)先選購(gòu)商鋪權(quán)，并可享受￥折貴賓優(yōu)惠；系 列 活 動(dòng) 之二：舉辦中環(huán)商城與國(guó)美電器簽約儀式，同時(shí)在當(dāng)

18、日推出優(yōu)惠活動(dòng)；6、 銷售周期本項(xiàng)目銷售周期定為6個(gè)月，即12月開(kāi)盤(pán)時(shí)（元月1日）為市場(chǎng)預(yù)熱期；開(kāi)盤(pán)日（元月1日）春節(jié)前后為項(xiàng)目強(qiáng)銷期；4月初5月底為項(xiàng)目銷售掃盤(pán)期。7、 銷售代理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目代理費(fèi)按項(xiàng)目銷售總金額的1.6%收取。 第三部分 產(chǎn)品包裝與推廣策略一、 產(chǎn)品包裝方案1、 區(qū)域包裝ü 路牌戶外廣告地點(diǎn)：本項(xiàng)目周邊500米圍的電線桿（霓虹燈桿）設(shè)立掛牌戶外廣告。規(guī)格：30cm×50cm數(shù)量：目的：集中火力在項(xiàng)目覆蓋圍做宣傳，制造眼球效應(yīng)，襯托熱市。文字容：² 國(guó)美進(jìn)駐 投資有保障² 中環(huán)商城 10年返租每年回報(bào)8%² 零風(fēng)險(xiǎn)投資 升值

19、無(wú)限ü 大型戶外廣告投放：目 的：更大圍、大力度宣傳，造成眼球經(jīng)濟(jì)，品牌效應(yīng)。投放點(diǎn)：本項(xiàng)目上方、老福山立交橋、路段文字容：² 國(guó)美進(jìn)駐 投資零風(fēng)險(xiǎn)中環(huán)商業(yè)城 10年返租每年回報(bào)8%2、 現(xiàn)場(chǎng)包裝n 整個(gè)銷售現(xiàn)場(chǎng)布置n 項(xiàng)目外墻的大型戶外噴繪廣告，換掉原有的廣告（從3層到2層面積大；同時(shí)一層可做小型與上相呼應(yīng)的廣告宣傳）n 項(xiàng)目工程部的整理與重裝修二、 推廣策略1、 推廣主題核心主題： 國(guó)美進(jìn)駐 投資有保障10年返租每年回報(bào)8%副 主 題： 黃金地段 超值回報(bào) 升值無(wú)限2、 廣告策略采用多種傳播渠道進(jìn)行全方為覆蓋式宣傳，集部資源在主要媒體上，以硬軟結(jié)合的廣告策略，廣告手法現(xiàn)

20、力求大氣、稀為貴。² 項(xiàng)目前期（指到商鋪開(kāi)盤(pán)時(shí)），以戶外大型噴繪廣告、報(bào)紙廣告、電臺(tái)為主，輔助以軟文炒作，從而形成強(qiáng)大的眼球刺激與社會(huì)輿論，為銷售造勢(shì)與預(yù)熱。² 項(xiàng)目執(zhí)行期（指銷售強(qiáng)行階段）推行以車身廣告、網(wǎng)絡(luò)媒體、報(bào)紙與軟文全面覆蓋，打組合拳策略；廣告容力求變新，突出差異性，但核心主題不變。² 項(xiàng)目后期（指掃盤(pán)期），市場(chǎng)冷一段時(shí)間后，針對(duì)現(xiàn)有的尾盤(pán)主要以報(bào)紙促銷廣告形式行進(jìn)宣傳推廣。3、其具體媒體組合：Ø 大型戶外廣告Ø 移動(dòng)車身廣告Ø 網(wǎng)絡(luò)媒體：搜房網(wǎng)Ø 報(bào)紙：江南都市報(bào)Ø DM單、折頁(yè)Ø 報(bào)紙軟文炒

21、作Ø 電臺(tái)廣播 4、具體廣告推廣階段安排n 階段之一項(xiàng)目發(fā)售前期廣告推廣1. 廣告目的：使銷售前70%以上的潛在目標(biāo)消費(fèi)群體知曉中環(huán)商城，并吸引大部分潛在客戶去咨詢、參觀。2. 推廣策略：以戶外廣告與報(bào)紙廣告為主，兼以軟文廣告。3. 時(shí)間：12月初至元月1號(hào)（開(kāi)盤(pán)日）4. 廣告費(fèi)用：5. 硬軟文炒作主題容由于本項(xiàng)目是個(gè)以空置許久的商業(yè)樓盤(pán)，在操作過(guò)程中必須輔以軟性文章的形式加以炒作、造勢(shì)，形成熱盤(pán)，突出項(xiàng)目的賣點(diǎn)，引起潛在目標(biāo)群體對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注。主題容Ø 軟性文章（炒作無(wú)風(fēng)險(xiǎn)）主題: 國(guó)美進(jìn)駐 投資有了保障 續(xù)財(cái)富廣場(chǎng)后市中心又一黃金商鋪上演洪城標(biāo)題：投資房產(chǎn)看商鋪 投資商鋪看回報(bào) 回報(bào)看中環(huán)Ø 硬廣告首創(chuàng)篇主題: 突出首創(chuàng)10年的返租每年回報(bào)高達(dá)8% 投資有保障標(biāo)題: 中環(huán)商城 首個(gè)10年返租年回報(bào)8%的黃金商鋪 國(guó)美進(jìn)駐-投資有保障 黃金地段-升值無(wú)限國(guó)美篇 主題: 國(guó)美進(jìn)駐 投資有保障 標(biāo)題: 國(guó)美進(jìn)駐中環(huán) 投資零風(fēng)險(xiǎn) 中環(huán)商城 10年返租每年回報(bào)8% 輕松篇 主題：只要首付，輕輕松松拿取黃金商鋪的所有權(quán) 標(biāo)題： 您只要首付50% 就能輕松擁有黃金商鋪所有權(quán)n 階段之二項(xiàng)目銷售強(qiáng)銷期（開(kāi)盤(pán)即日起一個(gè)月）（1）廣告目的：加強(qiáng)項(xiàng)目知名度的同時(shí)，讓目標(biāo)消費(fèi)群體進(jìn)一步了解本項(xiàng)目，施展本項(xiàng)目的魅