淺析我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險防范與控制以江蘇南通為例

1、 淺析我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險防與控制 以為例作者學(xué)院大學(xué)商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)院專業(yè)金融學(xué)年級成教函授專升本2011級學(xué)號Hc1192230010指導(dǎo)教師袁成答辯日期2013.12.14成績摘要居民的住房需求快速增長，帶動了個人住房貸款業(yè)務(wù)的迅猛發(fā)展。這使得個人住房貸款占營業(yè)部貸款業(yè)務(wù)的比重也隨之快速上升，從而導(dǎo)致個人貸款不良資產(chǎn)的比重增大。本文以中小商業(yè)銀行為例，通過對營業(yè)部個人住房貸款的快速增長的數(shù)據(jù)對比，發(fā)現(xiàn)營業(yè)部存在的風(fēng)險，并針對存在的風(fēng)險進(jìn)行營業(yè)部部和外部風(fēng)險分析，在此基礎(chǔ)上，還從增強(qiáng)風(fēng)險防意識嚴(yán)格把好審核關(guān)提高管理水平和風(fēng)險控制能力建立個人信用評級制度引入保險機(jī)制等方面對個人住房貸款

2、的風(fēng)險防提出了相關(guān)對策。關(guān)鍵詞：個人住房貸款; 風(fēng)險控制; 不良貸款A(yù)bstractThe rapid growth in housing demand of the residents, led to the rapid development of individual housing loan business. That makes loans for individual housing loans accounted for sales of ACS in the rapidly rising, leading to personal loans increased the pro

3、portion of non-performing assets. This to Nantong smal commercial banks for cases, through on sales personal housing loan of fast growth of data contrast, found sales exists of risk, and for exists of risk for sales internal and external risk analysis, this based Shang, also from enhanced risk again

4、st consciousness, and strictly put good audit shut, and improve management level and risk control capacity, and established personal credit rating system introduced insurance mechanism, aspects on personal housing loan of risk against made has related countermeasures.Keywords: individual housing loa

5、ns; risk control; non-performing loans：1一二章合并成第一章。第二章第二節(jié)和第四章第一節(jié)重復(fù)，可以去掉。 好的2目錄列兩層就行。小節(jié)標(biāo)題用一個短語的形式，不要出現(xiàn)標(biāo)點符號。 好的 3不具有代表性，第三章應(yīng)從全國的角度來討論現(xiàn)狀。 全文變?yōu)?章4論文篇幅不夠，尤其是第三四五章還需要加強(qiáng)論述。 好的 紅的是新加的目錄摘要2目錄3一 個人住房貸款相關(guān)概念簡介5（一）自營性個人住房貸款5（二）公積金個人住房貸款5（三）個人住房組合貸款5二 商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)現(xiàn)狀7（一）個人住房貸款與公司貸款業(yè)務(wù)相比,具有無可比擬的優(yōu)勢7（二）商業(yè)銀行個人貸款有國家政策支持7

6、（三）個人住房貸款將會是商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)的龍頭7三 商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險8（一）個人住房借款人信用風(fēng)險8（二）假按揭風(fēng)險8（三）信貸超前集中投放導(dǎo)致信貸資金流動存在風(fēng)險9（四）抵押物的估價操作處分存在風(fēng)險9四 商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險管理對策10（一）區(qū)分對待個人住房貸款信用風(fēng)險合理嫁接給保險公司10（二）強(qiáng)化個人住房貸款業(yè)務(wù)審查10（三）推進(jìn)資產(chǎn)證券化市場的發(fā)展11（四）培育和開辟房地產(chǎn)抵押二級市場11結(jié)語11參考文獻(xiàn)12致13一 個人住房貸款相關(guān)概念簡介1970年成立的美國聯(lián)邦住房貸款抵押公司(Freddie Mac)將個人住房貸款與按揭貸款等同起來,認(rèn)為按揭是對房產(chǎn)等不動

7、產(chǎn)的留置權(quán),借款人向信貸機(jī)構(gòu)用自己所購的房產(chǎn)做抵押,在貸款合同按期按時付款1。中國人民銀行對個人住房貸款的定義是商業(yè)銀行向借款人發(fā)放的用于其建造大修購買各種類型房屋的貸款。借款人必須用自己所購買的房屋作為抵押進(jìn)行擔(dān)保后,銀行才會發(fā)放住房貸款。（一）自營性個人住房貸款即通常所指的個人住房按揭貸款，主要包括個人一手房貸款個人再交易住房貸款(二手房貸款)。另外還有個人商業(yè)用房貸款和個人住房抵押額度貸款等。一手房貸款和二手房貸款的主要區(qū)別在于前者是用于首次交易的商品住房，后者是在二級市場上進(jìn)行交易的。個人商業(yè)用房貸款的首付款比例和貸款期限等要求較高。個人住房抵押額度貸款的形式較為靈活，借款人把自有住房

8、作最高額抵押給銀行后，可多次支用，用于購房購車等消費性貸款，前提是在貸款額度有效期和可用額度圍進(jìn)行。（二）公積金個人住房貸款住房公積金貸款以住房公積金為資金來源，是銀行受住房公積金管理中心的委托，為正常按期繳納住房公積金的個人發(fā)放的專項住房貸款，是一種政策性貸款。住房公積余為城鎮(zhèn)企事業(yè)單位職工提供了住房保障，但是應(yīng)該放開這里的“一單位”限制，使更多的人受到保障。（三）個人住房組合貸款是指住房公積金和按揭貸款組合的貸款。銀行確定借款人按時繳納住房公積金的實際情況后，當(dāng)住房公積金不夠完全支付購房款時，不足的貸款由銀行提供個人住房按揭貸款，以減輕借款人的還款壓力3。二 商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)現(xiàn)狀

9、個人住房貸款是在銀行傳統(tǒng)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上發(fā)展壯大的,是銀行的業(yè)務(wù)特色和一個重要品牌,目前約占全國70%市場份額,是其信貸資產(chǎn)中涉與面最廣質(zhì)量最好的品種之一。目前各商業(yè)銀行爭相開辦個人住房貸款業(yè)務(wù),競爭越來越激烈,紛紛提出更加優(yōu)惠的政策更優(yōu)質(zhì)快捷的服務(wù),爭奪分享個人住房貸款市場的一杯羹。發(fā)展個人住房貸款業(yè)務(wù)的前景和空間十分樂觀和廣闊。（一）個人住房貸款與公司貸款業(yè)務(wù)相比,具有無可比擬的優(yōu)勢住房貸款期限最長達(dá)30年,利率低,手續(xù)簡便,不存在轉(zhuǎn)貸貸新還舊的問題,客戶負(fù)擔(dān)費用少,銀行綜合經(jīng)營成本低;公司貸款一般則在5年以下,利率高,經(jīng)常辦理轉(zhuǎn)貸貸新還舊,每轉(zhuǎn)一次,都要支付相應(yīng)的評估保險抵押登記公證等費用,手

10、續(xù)繁瑣,客戶支出的費用大,銀行從經(jīng)辦部門到審批部門,都要投入相應(yīng)的人力和資源,綜合經(jīng)營成本高。個人住房貸款涉與面廣,風(fēng)險分散且風(fēng)險程度相對較小,社會效應(yīng)大,有利于擴(kuò)大銀行輻射影響和廣泛吸收存款,也有利于調(diào)整信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu),給銀行帶來穩(wěn)定的客戶群體和長期穩(wěn)定的效益;公司貸款的風(fēng)險則相對集中,一旦出現(xiàn)風(fēng)險,給銀行造成的損失慘重。（二）商業(yè)銀行個人貸款有國家政策支持從2000年開始,國家實施新的個人住房分配政策,正式停止福利分房,實行貨幣化分配。這一政策將對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響,國家鼓勵個人買房和建房,發(fā)放個人住房貸款可以刺激房地產(chǎn)消費市場,擴(kuò)大需,符合國家產(chǎn)業(yè)政策和銀行信貸政策。個

11、人住房貸款市場存在哪些風(fēng)險與成因，如何發(fā)展和完善個人住房貸款的風(fēng)險管理水平。個人住房貸款市場的健康穩(wěn)步發(fā)展和降低貸款風(fēng)險，使個人住房貸款業(yè)務(wù)在金融業(yè)良性循環(huán)發(fā)展。在個人住房貸款中，銀行扮演著十分重要的角色，它既是貸款的債權(quán)人，也是貸款資金的籌集人。因而加強(qiáng)建行部信貸管理，因此，應(yīng)當(dāng)把防個人住房貸款風(fēng)險作為商業(yè)銀行風(fēng)險管理的一個重點。是防個人住房貸款風(fēng)險的重點所在。近年來，我國個人住房貸款在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的帶動下獲得了迅猛發(fā)展，其規(guī)模在銀行資產(chǎn)中的比重迅速上升，銀行業(yè)將個人住房貸款作為信貸業(yè)務(wù)擴(kuò)的重點。但在當(dāng)前特定的金融市場環(huán)境下，個人住房貸款存在著一定的風(fēng)險，它有借款人分散期限長變數(shù)大的特

12、點，潛在風(fēng)險很高。如果銀行不能對當(dāng)前個人住房貸款面臨的潛在風(fēng)險進(jìn)行有效的識別與控制，那么，未來由于個人住房貸款的快速擴(kuò)反而可能成為建行的一個不容忽視的風(fēng)險源。（三）個人住房貸款將會是商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)的龍頭隨著現(xiàn)代企業(yè)制度的建立,企業(yè)的資金需求,主要通過發(fā)行股票債券等直接融資方式解決,對貸款需求很少,但銀行對此爭奪十分激烈;一般的中小企業(yè)由于其經(jīng)營管理抗風(fēng)險能力等方面的問題,很難得到銀行貸款。因此,傳統(tǒng)貸款業(yè)務(wù)有面臨萎縮的趨勢。目前個人貸款業(yè)務(wù)如耐用品消費貸款信用卡消費貸款汽車消費貸款助學(xué)貸款旅游貸款個人住房貸款裝修貸款綜合消費貸款等紛紛出臺,發(fā)展勢頭迅猛,社會效應(yīng)大。所有這些,在目前和相當(dāng)長的

13、一段時期,個人住房貸款是個人貸款業(yè)務(wù)的龍頭;誰抓住了這個龍頭,誰就占領(lǐng)了個人貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的制高點。三 商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險（一）個人住房借款人信用風(fēng)險借款人信用風(fēng)險分兩種，被動違約風(fēng)險是指借款人由于某種客觀原因造成支付能力不足，無法如期償還住房貸款的本息而造成的違約風(fēng)險。這種違約一般發(fā)生在借款人收入減少支付能力下降等情況下，而與房地產(chǎn)市場價格變化等沒有直接關(guān)系。 商業(yè)銀行的經(jīng)營性質(zhì)一般都還是在柜臺提供咨詢和服務(wù)，而在網(wǎng)頁里找不到實用的、有效的、快捷的信息，顧客不能更好的了解相關(guān)的貸款產(chǎn)品。在通訊技術(shù)日益更新的現(xiàn)在社會，個人貸款作為商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)之一，要以先進(jìn)的電子技術(shù)、發(fā)達(dá)的金融網(wǎng)

14、絡(luò)為依托。而在我國金融電子化、網(wǎng)絡(luò)化、信息化水平比較低，相應(yīng)的硬件設(shè)備也比較落后、舊，在計算機(jī)聯(lián)網(wǎng)、軟件的開發(fā)上與應(yīng)用上有很大的局限性。一些先進(jìn)的自主商業(yè)銀行設(shè)備沒有得到有效的推廣，商業(yè)銀行還不普與，手機(jī)商業(yè)銀行、網(wǎng)上商業(yè)銀行才剛剛起步。各分行分散地進(jìn)行電子化建設(shè)的現(xiàn)象突出， 形成了多家分行有多個數(shù)據(jù)處理中心、多種業(yè)務(wù)版本、多種硬軟件系統(tǒng)的格局。在這種業(yè)務(wù)系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)格局下，產(chǎn)品的開發(fā)不可能一致，在營銷管理發(fā)面出現(xiàn)混亂的狀態(tài)，更大的業(yè)務(wù)風(fēng)險會產(chǎn)生，對商業(yè)銀行的信任度會降低，導(dǎo)致商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)的開展更困難。 再細(xì)分到顧客資料庫分析系統(tǒng)，我國多數(shù)商業(yè)銀行的顧客信息極為有限，目前商業(yè)銀行的運行系統(tǒng)是

15、建立在顧客賬戶的基礎(chǔ)上的，因此無法有效的分析加以利用。顧客的資料要得到全方面的，這樣才有商業(yè)銀行為顧客貸款的開端，在介紹貸款產(chǎn)品的時候提供適合他們的，也避免了商業(yè)銀行的經(jīng)營風(fēng)險。而目前我國缺少這方面的系統(tǒng)支持，致使貸款者不能確定目標(biāo)群體。建立和運用顧客資料庫分析系統(tǒng)是商業(yè)銀行顧客貸款的基礎(chǔ)，以顧客而不是以賬戶為基礎(chǔ)的顧客資料庫在個人貸款業(yè)務(wù)中扮演著重要的角色，商業(yè)銀行可以通過整理和分析顧客資料，如顧客資金增減、資金流動趨勢、顧客對商業(yè)銀行服務(wù)的不同選擇等等，與時了解顧客不斷變化的需求，篩選優(yōu)質(zhì)顧客，確定貸款目標(biāo)群體，并以此為基礎(chǔ)為顧客提供個性化的貸款建議，實施貸款服務(wù)，實現(xiàn)顧客資產(chǎn)的保值和增值

16、。主動違約風(fēng)險是指借款人選擇終止償還貸款從而在經(jīng)濟(jì)上對其更有利的一種違約風(fēng)險，借款人主觀上有意賴帳惡意不還款，產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因有: 信用觀念差，雖然沒有逃廢借款債務(wù)的故意行為，卻有不認(rèn)真對待合同的過錯，若不與時催收，很可能變成拖欠。賴賬的原因有多種，或起因于對產(chǎn)品，如房屋裝潢耐用消費品等的質(zhì)量不滿意; 或者延期交房產(chǎn)權(quán)證未辦妥等外生矛盾; 或者借款人改變購物意愿而有意制造糾紛; 夫妻離婚，或者雖未離婚但感情破裂，導(dǎo)致借款人不愿意履行還款義務(wù)，甚至轉(zhuǎn)移財產(chǎn); 在房價下跌時，借款人放棄續(xù)借，反而可能帶來更大利益而導(dǎo)致的違約行為等等，不一而足。通常這與借款人的財力無關(guān)，是借款人自主選擇的一種理性違

17、約行為。借款人購房不是自住，購買商鋪不是經(jīng)營，而是以保值投資投機(jī)為目的，一旦判斷失誤，就有可能拖延欠款或棄樓不還貸款，一般地說，房價在升值時，不存在這種理性違約的行為。（二）假按揭風(fēng)險“假按揭”是指不以真實購買住房為目的，開發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購房人，通過虛假銷售( 購買) 方式，套取銀行貸款。我國的個人住房消費貸款普遍采取在建設(shè)過程中銷售期房的做法。由于銷售行為在樓盤建設(shè)過程中就完成了，因此開發(fā)商大量依靠按揭回款進(jìn)行項目資金投入。但是隨著全國樓市進(jìn)入飽和的買方市場行情，各樓盤間的競爭加劇，在這種狀態(tài)下，銷售回款不暢的開發(fā)商，為償還銀行開發(fā)貸款股東墊款拖欠的工程款等極有可能鋌

18、而走險采取欺詐的手段，利用虛構(gòu)的房屋買賣關(guān)系獲得銀行的按揭貸款。據(jù)工商銀行個人信貸部門統(tǒng)計，該行個人住房貸款的不良資產(chǎn)中，有 80% 是因假按揭造成的。盡管2003 年 6 月央行出臺了中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知，其中對房地產(chǎn)開發(fā)貸款作了更為嚴(yán)格的規(guī)定，但“假按揭”仍然屢禁不止，“假按揭”以個人住房貸款的形式出現(xiàn)，實則是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意套取銀行資金，資金數(shù)量巨大，已成為個人住房貸款最主要的風(fēng)險源頭。 商業(yè)銀行個人貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險包括信用風(fēng)險(如承諾擔(dān)保業(yè)務(wù))、市場風(fēng)險(如基金業(yè)務(wù))和狹義的操作風(fēng)險(如結(jié)算業(yè)務(wù)、代理業(yè)務(wù))，同時還有法律風(fēng)險、匯率風(fēng)險、信譽(yù)風(fēng)險等。個人貸款業(yè)

19、務(wù)相對于商業(yè)銀行表資產(chǎn)業(yè)務(wù)，雖然從總體上看風(fēng)險較低，但并不能說沒有風(fēng)險，像那些提供保底收益的貸款產(chǎn)品，其市場風(fēng)險其實并不低。而一些或有負(fù)債業(yè)務(wù)，例如金融衍生業(yè)務(wù)，它的風(fēng)險甚至比信貸風(fēng)險還要高。尤其是由金融衍生品組成的貸款產(chǎn)品具有很高的杠桿效應(yīng)，保證金越低，杠桿效應(yīng)越大，風(fēng)險也越大。就目前而言，人民幣貸款產(chǎn)品的資金較多地集中在商業(yè)銀行間市場，隨著人民幣貸款產(chǎn)品規(guī)模不斷擴(kuò)大，商業(yè)銀行間市場是否有足夠的市場容量來接納？而如果商業(yè)銀行間市場一旦發(fā)生變動，如收益下降，就必然會對商業(yè)銀行的資金安全與流動性產(chǎn)生風(fēng)險。另外，一些外匯貸款產(chǎn)品往往又與境外外匯衍生產(chǎn)品進(jìn)行掛鉤，由此也會將境外外匯市場的波動風(fēng)險傳遞

20、給商業(yè)銀行。 高素質(zhì)的復(fù)合型貸款者匱乏，已成為制約我國商行個人貸款業(yè)務(wù)深入發(fā)展的瓶頸。貸款業(yè)務(wù)涉與面廣，不僅限于金融產(chǎn)品的投資分配、資金運用的合理規(guī)劃，還包括幫顧客進(jìn)行住房規(guī)劃、教育規(guī)劃、風(fēng)險管理、稅務(wù)籌劃、退休規(guī)劃、遺產(chǎn)規(guī)劃等等。具有技術(shù)性強(qiáng)、知識密集等特點，是一項全新的綜合性的業(yè)務(wù)。從業(yè)者不僅要掌握綜合全面的專業(yè)知識，通曉各種金融投資工具和金融市場，具備嫻熟的投資技能，擁有豐富的貸款經(jīng)驗， 還應(yīng)掌握房地產(chǎn)、法律、市場營銷相關(guān)知識，并具有較強(qiáng)的市場營銷能力、人際交往能力、組織協(xié)調(diào)能力和公關(guān)能力。商業(yè)銀行現(xiàn)有的個人貸款服務(wù)人員，多是原來從事傳統(tǒng)商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的員工，對證券、保險等專業(yè)知識知之不多

21、，文化素質(zhì)也普遍不高， 他們大多數(shù)只能指導(dǎo)顧客填寫存取單，簡單地教顧客一些傳統(tǒng)業(yè)務(wù)。 貸款建議還只是停留在為顧客提供儲種選擇、個人存單質(zhì)押等與傳統(tǒng)儲蓄業(yè)務(wù)相關(guān)的服務(wù)上，而未能真正為顧客提供適當(dāng)?shù)馁J款建議，其中能為顧客提供綜合財務(wù)規(guī)劃的貸款專家鳳毛麟角，與目標(biāo)顧客的綜合貸款需求存在著巨大差距。（三）信貸超前集中投放導(dǎo)致信貸資金流動存在風(fēng)險在適度寬松的貨幣政策環(huán)境下，信貸的集中投放對扭轉(zhuǎn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)下滑實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)向好發(fā)揮了重要作用，但在貸款高增長背景下，信貸結(jié)構(gòu)不平衡現(xiàn)象比較明顯，截止2007年末，我國主要商業(yè)銀行的個人房貸業(yè)務(wù)在各項貸款中的占比只接近 10%。并且值得一提的是，20的警戒線是針對房

22、地產(chǎn)市場較為成熟的國際大城市而言，對于象我國房地產(chǎn)業(yè)正處于快速化成長階段，這一占比在短期超過20也不會出現(xiàn)太大風(fēng)險。但對于資產(chǎn)規(guī)模較小資產(chǎn)種類較為單一的部分市商業(yè)銀行來說，實際上已經(jīng)開始要關(guān)注到流動性問題。 商業(yè)銀行的個人貸款業(yè)務(wù)也逐漸發(fā)展，貸款產(chǎn)品也日顯豐富和復(fù)雜?；谖覈?jīng)濟(jì)快速發(fā)展的腳步，個人財富也是日趨富余，個人貸款業(yè)務(wù)具有廣闊的市場前景，而隨著貸款知識和貸款產(chǎn)品在中國的逐漸出現(xiàn)、普與，我國居民的貸款觀念已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變。 與此同時，隨著商業(yè)銀行業(yè)的不斷變革，一方面各行千方百計競爭存款，導(dǎo)致營運成本大幅提高；另一方面由于貸款集中在一些壟斷性的行業(yè)、集團(tuán)，風(fēng)險加大，利率卻偏低，盈利空間不斷變

23、小，于是積極拓展個人貸款業(yè)務(wù)便成為商業(yè)銀行服務(wù)的主攻方向，實踐表明個人貸款業(yè)務(wù)正在成為商業(yè)銀行產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新的主要領(lǐng)域。商業(yè)銀行個人貸款業(yè)務(wù)帶來的中間業(yè)務(wù)收入已經(jīng)成為眾多商業(yè)銀行新的利潤增長點。由于缺乏必要的宣傳，即使是一些不錯的貸款產(chǎn)品，實際了解的顧客也并不多。近幾年，商業(yè)銀行都逐步設(shè)立了產(chǎn)品研發(fā)部門，但迄今為止，卻未看到哪家商業(yè)銀行建立有專門開拓市場的部門。有些商業(yè)銀行雖有專門負(fù)責(zé)廣告、宣傳的部門，但其領(lǐng)域過于狹窄，遠(yuǎn)沒有把這個過程提升到“服務(wù)”的高度。 商業(yè)銀行未按顧客需施整合性營銷，營銷能力弱。再者，商業(yè)銀行個人貸款業(yè)務(wù)的主營銷渠道仍是營業(yè)網(wǎng)點，主要依靠有形的網(wǎng)點擴(kuò)來達(dá)到擴(kuò)大市場份額，

24、這樣的分銷體系，讓商業(yè)銀行無法與顧客實現(xiàn)無縫對接，且讓顧客無法得到完全服務(wù)或只能得到部分服務(wù)。而且商業(yè)銀行網(wǎng)點設(shè)施落后，絕大多數(shù)營業(yè)網(wǎng)點仍延續(xù)著傳統(tǒng)的以記賬算賬為主要容的運作模式；網(wǎng)點的結(jié)構(gòu)仍以傳統(tǒng)的窗口式服務(wù)為主，工作人員以會計員、出納員、儲蓄員為主，沒有個人顧客經(jīng)理，業(yè)務(wù)人員不知營銷、不懂營銷、更不會營銷，各種新業(yè)務(wù)在網(wǎng)點營銷中往往受阻，網(wǎng)點營銷功能弱。（四）抵押物的估價操作處分存在風(fēng)險由于目前房地產(chǎn)市場極不成熟,銀行對樓市進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)測相當(dāng)困難,使銀行取得的抵押房產(chǎn)的實際價值可能大大低于抵押貸款本息,造成抵押貸款的損失。同時處分抵押物難。從法律角度來說,抵押貸款到期未還,銀行就有對抵押物

25、行使處分權(quán)。但在實際工作中這是一個非常棘手的問題。由于大部分地區(qū)的房地產(chǎn)交易市場還處于初建時期,房地產(chǎn)進(jìn)行市場交易的為數(shù)極少。在現(xiàn)行市場體系不完備的條件下,抵押貸款逾期的越多,需要處分的土地房屋也就越多,而實際操作起來也就越難辦。 在我國商業(yè)銀行個人貸款業(yè)務(wù)發(fā)展過程中，個人貸款的品種由簡單的儲蓄與代理代 等業(yè)務(wù)演變?yōu)槎喾N產(chǎn)品服務(wù)體系；貸款手段已經(jīng)變得十分豐富，由手工記賬發(fā)展成為電腦記賬，各家商業(yè)銀行相繼建立了自己的系統(tǒng)，如銀行、網(wǎng)上銀行等，力求為客戶提供更加方便快捷而又準(zhǔn)確周到的個人貸款服務(wù)。 “個人貸款中心”不斷升級，服務(wù)模式突破傳統(tǒng)的柜面服務(wù)，在全開放式的柜臺上，客戶經(jīng)理提供“一站式”的、

26、一對一、面對面的個性化服務(wù)，根據(jù)客戶的不同金融需求和資產(chǎn)狀況，量身定制貸款方案，幫助或代理客戶實現(xiàn)資產(chǎn)的保值、增值，一切更加周到，滿足了中高端貸款者的需求中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)繁榮帶來帶來個人消費和投資風(fēng)暴，人們?nèi)找骊P(guān)心的資產(chǎn)是否能夠保值增值，對個人貸款武夫的熱情達(dá)到了新的高點。個人貸款業(yè)務(wù)不僅是各戶的需求也是個人，也是商業(yè)銀行利潤的增長點，商業(yè)銀行之間的競爭也從網(wǎng)點擴(kuò)轉(zhuǎn)移到服務(wù)質(zhì)量上來，誰的服務(wù)好就能贏得顧客。 隨著我國加入世界貿(mào)易組織，獲準(zhǔn)進(jìn)入我國經(jīng)營個人外匯業(yè)務(wù)的海外大商業(yè)銀行紛紛成立貸款中心，通過私人貸款來搶奪優(yōu)質(zhì)顧客。個人貸款業(yè)務(wù)是國外商業(yè)銀行普遍重視的服務(wù)型產(chǎn)品，是是實現(xiàn)網(wǎng)點營銷，服務(wù)優(yōu)質(zhì)

27、顧客，增加中間業(yè)務(wù)收入的有效手段。因此為顧客提出合理的貸款建議是國商業(yè)銀行必須予以高度關(guān)注的問題。同時由于抵押登記制度的不健全,使銀行相當(dāng)一部分的房地產(chǎn)抵押貸款的抵押權(quán)利沒能登記,不能受到法律保護(hù),這就影響到抵押貸款的有效性,直接威脅抵押貸款的安全。四 商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險管理對策（一）區(qū)分對待個人住房貸款信用風(fēng)險合理嫁接給保險公司對借款人非惡意拖欠且逾期時間較短，可以通知，進(jìn)行催收;對于借款人還款能力明顯卜降，貸款出現(xiàn)長期拖欠的，應(yīng)主動上門進(jìn)行清收;對于還款意愿好，但由于貸款期限的確定與借款人經(jīng)營周期不匹配，造成客戶還款壓力增大，在風(fēng)險可控的情況卜，可辦理貸款展期，減輕借款人還款壓

28、力;對于惡意不還款的借款人，要與時向人民法院提起訴訟，減少貸款損失。將貸款風(fēng)險轉(zhuǎn)移給專業(yè)保險公司。提高貸款行為的安全保障，選擇高資質(zhì)的保險公司，投保房屋財產(chǎn)險，以保障貸款抵押物的安全，增強(qiáng)貸款的信用度，保證資金安全貸放金融貸款風(fēng)險防必須具備系統(tǒng)性，貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險應(yīng)當(dāng)納入金融機(jī)構(gòu)的整體風(fēng)險管理體系。商業(yè)銀行應(yīng)該在完善現(xiàn)有控體系的基礎(chǔ)上，建立和健全風(fēng)險管理系統(tǒng)，并將操作風(fēng)險作為一種主要風(fēng)險來管理，確保操作風(fēng)險管理系統(tǒng)受到審部門全面、有效的監(jiān)督。 商業(yè)銀行要對貸款產(chǎn)品的設(shè)計開發(fā)、審查、銷售、信息披露、風(fēng)險提示、業(yè)務(wù)流程、資金管理運用、賬務(wù)處理、合同制定與簽訂、收益分配等方面進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)，完善有關(guān)規(guī)章制度

29、和工作程序，明確責(zé)任機(jī)制，嚴(yán)格授權(quán)管理；按照市場風(fēng)險管理指引的要求，建立和完善識別、計量、監(jiān)測、控制和處理相關(guān)風(fēng)險的管理體系；高度重視貸款業(yè)務(wù)操作風(fēng)險的防，在積極培養(yǎng)合規(guī)文化的同時，進(jìn)一步完善和落實有關(guān)規(guī)章制度，完善業(yè)務(wù)流程和信息系統(tǒng)，切實防操作風(fēng)險；建立科學(xué)的產(chǎn)品研發(fā)、定價和監(jiān)控機(jī)制，研究新產(chǎn)品潛在的風(fēng)險；貸款產(chǎn)品的名稱應(yīng)恰當(dāng)反映產(chǎn)品屬性，避免使用帶有誘惑性、誤導(dǎo)性和承諾性的稱謂。風(fēng)險并不可怕，只要你去了解它，熟悉它，掌握它，那它還有什么可怕的呢？圍繞著我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)的各類風(fēng)險也是如此，只要你有信心，有決心，有智慧，早行動，從完善制度建設(shè)，嚴(yán)密控監(jiān)督，嚴(yán)格制度落實，加強(qiáng)獎罰措施力度

30、，防和控制風(fēng)險是水到渠成的事。商業(yè)銀行的信用風(fēng)險是指山于借款人或交易對手違約而可能給銀行造成的損失。在借款人被信貸機(jī)構(gòu)降低信用評級的情況下，借款人的債務(wù)市場價值的預(yù)期可能會下降，造成的損失也是一種信用風(fēng)險4。個人住房貸款信用風(fēng)險是指個人住房貸款的違約風(fēng)險，是指借款人由于自身原因不能履行個人住房貸款借款合同中的約定，不能按期償還按揭貸款本息而給銀行造成的經(jīng)濟(jì)損失。（二）強(qiáng)化個人住房貸款業(yè)務(wù)審查在貸前調(diào)查中，要全而了解借款人的主體資格和個人資信，防止惡意貸款的發(fā)生。同時確認(rèn)借款人具備一定的償還貸款木息的能力;貸中審查時，一定按照銀行機(jī)構(gòu)關(guān)于住房貸款業(yè)務(wù)的相關(guān)操作規(guī)程進(jìn)行審查，貸款審批人認(rèn)真履行自己

31、的職責(zé)，獨立決策，任何人不得對貸款審批進(jìn)行干擾;貸款發(fā)放后，加強(qiáng)貸后管理，隨時觀察借款人家庭或經(jīng)濟(jì)狀況變化情況。個人住房貸款借款人違約造成的損失會轉(zhuǎn)嫁給銀行。當(dāng)銀行的不良資產(chǎn)累積到一定程度，信用風(fēng)險會急劇擴(kuò)大，導(dǎo)致資本市場混亂，嚴(yán)重的會引發(fā)金融危機(jī)5。在經(jīng)濟(jì)繁榮階段，人們收入增加，對借款買房的需求增大。銀行對行情預(yù)期樂觀，擴(kuò)大對房地產(chǎn)企業(yè)和個人的信貸業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)行業(yè)的突飛猛進(jìn)刺激房價的進(jìn)一步上升，購房者認(rèn)為房屋較容易變現(xiàn)，用于自住和投資的購房需求增加，銀行的個人住房貸款業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)大，我國歷年的個人住房貸款余額的增速，市個人住房貸款數(shù)量也同樣增速較快。在經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退階段，借款人的個人可支配收入下

32、降，違約風(fēng)險增加，投資者對購房預(yù)期下降，房價下跌，房屋變現(xiàn)能力下降，曾經(jīng)被認(rèn)為是銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的個人住房貸款的不良率增加。當(dāng)信用風(fēng)險不斷累積，呆壞賬的數(shù)量達(dá)到一定程度，銀行資產(chǎn)出現(xiàn)資不抵債時，出現(xiàn)無常運營情況，因此控制不良資產(chǎn)具有重要意義。美國的次貸危機(jī)雷曼兄弟的倒閉美國政府對花旗銀行等金融機(jī)構(gòu)的救市來挽回對民眾的信用，避免擠兌等更嚴(yán)重的金融危害發(fā)生。對個人住房貸款信用風(fēng)險的預(yù)測是指運用各種科學(xué)合理的數(shù)量模型，信貸機(jī)構(gòu)對借款人的經(jīng)濟(jì)信用和社會關(guān)系等真實情況進(jìn)行全面分析，從而對個人的償還能力和風(fēng)險控制程度進(jìn)行綜合判斷。通過對借款人的信用情況量化，對借款人是否違約進(jìn)行判斷，運用信用評估系統(tǒng)使放貸決策

33、自動化和科學(xué)化6。各商業(yè)銀行通過對客戶信用信息的收集，形成客戶信用記錄檔案數(shù)據(jù)庫，做到各銀行間信息聯(lián)網(wǎng)共享。同時通過與政府各部門的合作，對客戶在稅收債務(wù)與誠信等方而發(fā)生的不良行為與不良信用能迅速準(zhǔn)確地反映。對于出現(xiàn)逾期但尚未出現(xiàn)貸款不良情況的申請人，應(yīng)該審慎審批，預(yù)防風(fēng)險的發(fā)生。按照要求制定了商業(yè)性房地產(chǎn)貸款管理的實施細(xì)則，建立完善個人住房貸款的風(fēng)險控制政策，根據(jù)房地產(chǎn)貸款的專業(yè)特征，按照申請的受理審核審批貸后管理等環(huán)節(jié)分別制定了相應(yīng)的操作規(guī)程，明確了權(quán)責(zé)和考核標(biāo)準(zhǔn)，并強(qiáng)化貸款操作過程的監(jiān)督管理。（三）推進(jìn)資產(chǎn)證券化市場的發(fā)展盡快導(dǎo)入資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)投資信托，這些也是發(fā)達(dá)國家通常用來提高銀行

34、的資金流動性，降低個人住房貸款風(fēng)險，以與作為處理房地產(chǎn)危機(jī)的金融工具。為了化解個人住房貸款帶來的風(fēng)險應(yīng)積極鼓勵商業(yè)銀行采取市場化的手段轉(zhuǎn)移風(fēng)險，推進(jìn)資產(chǎn)證券化市場的發(fā)展。首先，逐步推行住房抵押貸款二級市場的建立，即房地產(chǎn)抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，房地產(chǎn)貸款由貸款銀行或其他金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)造出來以后，再轉(zhuǎn)售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔(dān)保發(fā)行抵押貸款債券的市場。通過一級市場與二級市場的銜接，提高銀行資金的流動性，一方面銀行通過發(fā)行抵押貸款債券可以獲得充足的資金滿足個人信貸需求，另一方面貸款的額度與債券發(fā)行量相匹配，分散了流動性風(fēng)險。在此基礎(chǔ)上，住房貸款的證券化應(yīng)當(dāng)提上日程。 個人貸款業(yè)務(wù)的積極創(chuàng)新，對于商業(yè)

35、銀行競爭優(yōu)勢的培育具有極為重要的作用。商業(yè)銀行可以在不違反現(xiàn)有政策的前提下創(chuàng)新業(yè)務(wù)。 第一，加強(qiáng)貸款產(chǎn)品和服務(wù)的整合。整合具有競爭性的、有特色的存款產(chǎn)品、中間業(yè)務(wù)產(chǎn)品、資產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)品，突出這些產(chǎn)品的亮點，作為貸款產(chǎn)品的主打產(chǎn)品。近幾年中資商業(yè)銀行在零售產(chǎn)品的整合方面做了很多探索，各子系統(tǒng)融會貫通，集存貸匯、消費、繳費、貸款于一身的貸款產(chǎn)品。 第二，加快貸款新產(chǎn)品的創(chuàng)新，提高金融業(yè)務(wù)和金融產(chǎn)品的開發(fā)創(chuàng)新能力。商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)與證券公司合作，創(chuàng)新風(fēng)險性更大、收益率更高的產(chǎn)品， 適時推出存款工具證券化、有價證券質(zhì)押貸款、住房貸款證券化、期貨、期權(quán)等衍生產(chǎn)品，滿足顧客資本市場投資需求；與保險公司合作創(chuàng)新兼

36、具流動性、保障性的保險產(chǎn)品，如推廣分紅保險等銀保合作產(chǎn)品；與基金管理公司以與房產(chǎn)商、汽車商等高檔消費品商家的合作，利用網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，依托信用資源，拓展基金業(yè)務(wù)，加強(qiáng)銀企合作，從而促進(jìn)個人貸款業(yè)務(wù)大發(fā)展。（四）培育和開辟房地產(chǎn)抵押二級市場 就長遠(yuǎn)而言,開辟抵押二級市場,符合我國住宅業(yè)成為新的消費熱點和經(jīng)濟(jì)增長點的現(xiàn)實需要。按照發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展規(guī)律,在住房抵押貸款業(yè)務(wù)形成一定規(guī)模以后,金融機(jī)構(gòu)就可以以房地產(chǎn)抵押作擔(dān)保,向社會發(fā)行抵押擔(dān)保債券,形成二級抵押市場,籌集更多的住房資金?？傊?個人住房貸款在我國剛剛起步,它是住房制度改革和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物,在銀行商業(yè)化之交拓展業(yè)務(wù)的一個新的重要領(lǐng)

37、域,因此,商業(yè)銀行要轉(zhuǎn)變觀念,提高認(rèn)識,加快制度更新,改善管理,完善業(yè)務(wù)操作,迅速拓展個人住房貸款業(yè)務(wù)。個人貸款業(yè)務(wù)作為一項新業(yè)務(wù)，具有涉與面廣、政策性強(qiáng)、服務(wù)要求高等特點，因此培養(yǎng)一支勇于開拓創(chuàng)新，善于經(jīng)營的復(fù)合型貸款者隊伍，特別是顧客經(jīng)理的專業(yè)素質(zhì)，是貸款中心在未來的發(fā)展競爭中掌握主動權(quán)，獲得更大生存和發(fā)展空間的關(guān)鍵。 級經(jīng)營行要在個人業(yè)務(wù)部門的直接管理下，設(shè)置個人貸款中心，根據(jù)具體條件配備數(shù)名個人顧客經(jīng)理。顧客是商業(yè)銀行生存和發(fā)展的根基，商業(yè)銀行通過實施以顧客開發(fā)為主的顧客經(jīng)理制，可以獲得穩(wěn)定的顧客群，為實現(xiàn)效益最大化目標(biāo)奠定堅實基礎(chǔ)。各根據(jù)顧客經(jīng)理管理能力和業(yè)務(wù)能力的不同，分別設(shè)置普通

38、顧客經(jīng)理和顧客經(jīng)理主管的崗位，普通顧客經(jīng)理直接負(fù)責(zé)為顧客提供貸款服務(wù)，而顧客經(jīng)理主管除了負(fù)擔(dān)一部分顧客服務(wù)的工作外，還要負(fù)責(zé)組織和管理本貸款中心的全面工作，包括給普通顧客經(jīng)理提供業(yè)務(wù)授權(quán)、組織業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)、考核普通顧客經(jīng)理的工作業(yè)績等。 目前通行的以產(chǎn)品銷量為考核指標(biāo)的薪酬激勵機(jī)制并不適合個人貸款經(jīng)理崗位，個人高端顧客的穩(wěn)定性與資產(chǎn)的成長量才是體現(xiàn)貸款經(jīng)理崗位業(yè)績的度量儀。在部激勵制度上，主要是建立和完善顧客經(jīng)理考核辦法，可從三個方面進(jìn)行考核，即：關(guān)鍵指標(biāo)考核體系、顧客滿意度和顧客信息收集與反饋。由于顧客經(jīng)理所從事的是具有一定風(fēng)險、富有挑戰(zhàn)性的工作，因此應(yīng)當(dāng)充分體現(xiàn)責(zé)任與所得對等的原則，建立相應(yīng)的激勵與約束機(jī)制。對貸款經(jīng)理，可以其所管理優(yōu)質(zhì)顧客的數(shù)量和顧客總資產(chǎn)量核定其業(yè)務(wù)量工資，以其所管理的顧客資產(chǎn)總額的增減數(shù)量以與顧客平均資產(chǎn)增減量考核其效益工資，從而調(diào)動