北京國際商貿(mào)匯展中心全案運(yùn)營匯報-156PPTVIP

1、1北京國際商貿(mào)匯展中心北京國際商貿(mào)匯展中心全案運(yùn)營匯報全案運(yùn)營匯報2第一章 項目總體戰(zhàn)略定位3一、項目開發(fā)目標(biāo)與原則一、項目開發(fā)目標(biāo)與原則傾力打造華北最具有投資價值的商貿(mào)物流中心，創(chuàng)造北京的傾力打造華北最具有投資價值的商貿(mào)物流中心，創(chuàng)造北京的“新新天地天地”，亦如香港的中環(huán)廣場；，亦如香港的中環(huán)廣場；產(chǎn)品定位于北京市重點(diǎn)商業(yè)工程項目；產(chǎn)品定位于北京市重點(diǎn)商業(yè)工程項目；服務(wù)半徑主要是中國的北方地區(qū)，核心區(qū)為大北京地區(qū)，近層區(qū)服務(wù)半徑主要是中國的北方地區(qū)，核心區(qū)為大北京地區(qū)，近層區(qū)域包括華北地區(qū)，外層區(qū)域可包括中原、東北和西北幾個大區(qū)；域包括華北地區(qū)，外層區(qū)域可包括中原、東北和西北幾個大區(qū)；整合北

2、京西南區(qū)域資源，帶動南城經(jīng)濟(jì)騰飛；整合北京西南區(qū)域資源，帶動南城經(jīng)濟(jì)騰飛；控制開發(fā)成本，注重項目軟件建設(shè)，加強(qiáng)品牌形象宣傳、提高項控制開發(fā)成本，注重項目軟件建設(shè)，加強(qiáng)品牌形象宣傳、提高項目市場價值的原則；目市場價值的原則；以開發(fā)北京國際商貿(mào)匯展中心的成功模式，在未來不停的復(fù)制于以開發(fā)北京國際商貿(mào)匯展中心的成功模式，在未來不停的復(fù)制于其他商業(yè)產(chǎn)品，塑造鵬潤地產(chǎn)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)品牌。其他商業(yè)產(chǎn)品，塑造鵬潤地產(chǎn)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)品牌。4二、項目地塊條件二、項目地塊條件本項目位于北京市豐臺區(qū)科技本項目位于北京市豐臺區(qū)科技園區(qū)，緊鄰西四環(huán)與南四環(huán)交園區(qū)，緊鄰西四環(huán)與南四環(huán)交界處，總建筑用地面積界處，總建筑用地面積

3、78658.478658.4平方米，總建筑面積約為平方米，總建筑面積約為594000594000平方米。平方米。本案北側(cè)住宅社區(qū)較多，成功本案北側(cè)住宅社區(qū)較多，成功的項目有怡?；▓@，怡景園，的項目有怡?；▓@，怡景園，寶隆公寓等，南臨總部基地用寶隆公寓等，南臨總部基地用地，西側(cè)科技大道南延長為世地，西側(cè)科技大道南延長為世界公園，北京國際花園，富錦界公園，北京國際花園，富錦嘉園等。嘉園等。 項目區(qū)域圖說明項目區(qū)域圖說明5三、北京的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布三、北京的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布1 1、全國型商業(yè)地段、全國型商業(yè)地段 王府井、秀水街、中關(guān)村大街王府井、秀水街、中關(guān)村大街2 2、北京市級型商業(yè)地段、北京市級型商業(yè)地

4、段 東單、西單、燕莎、前門大街東單、西單、燕莎、前門大街3 3、北京區(qū)域型商業(yè)地段、北京區(qū)域型商業(yè)地段 東：藍(lán)島、燕莎、太平洋、三里屯東：藍(lán)島、燕莎、太平洋、三里屯 西：新街口南大街、萬通新世界、蓮花池廣安西：新街口南大街、萬通新世界、蓮花池廣安門外大街門外大街 南：菜市口、天橋、宣武門、木樨園南：菜市口、天橋、宣武門、木樨園 北：北辰、雙安北：北辰、雙安4、社區(qū)型商業(yè)點(diǎn)、社區(qū)型商業(yè)點(diǎn)6四、以專業(yè)性類別區(qū)分四、以專業(yè)性類別區(qū)分 電腦電腦中關(guān)村大街中關(guān)村大街 金融金融西二環(huán)金融街西二環(huán)金融街 茶葉茶葉廣安門外大街廣安門外大街 汽配汽配六里橋六里橋 服飾服飾( ( 布藝布藝) )洋橋、洋橋、( (

5、服裝服裝) )西直門外大街西直門外大街 古玩、字畫古玩、字畫琉璃坊琉璃坊 酒吧一條街酒吧一條街三里屯、朝陽公園三里屯、朝陽公園 家飾、建材家飾、建材十里河十里河 舊貨舊貨潘家園潘家園 花卉花卉玉泉營玉泉營 餐飲餐飲東直門內(nèi)大街東直門內(nèi)大街 服裝服裝木樨園、大紅門商圈木樨園、大紅門商圈 7北京主要商圈租賃價格北京主要商圈租賃價格特色商圈特色商圈中關(guān)村中關(guān)村(電子電子)15-40三里屯三里屯(酒吧酒吧)20萊太花卉萊太花卉(花卉花卉)秀水秀水(服裝服裝)馬蓮道馬蓮道(茶葉茶葉)8琉璃廠琉璃廠(古玩古玩)銀街銀街(服裝服裝)隆福寺隆福寺(服裝服裝)十里河十里河(建材建材)6-10潘家園潘家園(古玩古

6、玩)10天橋天橋(民俗民俗)地區(qū)性商圈地區(qū)性商圈前門前門20-40王府井王府井40-80西單西單30-70單位單位:元元/M2天天公主墳公主墳6-10市級商圈市級商圈朝外朝外 6-10元元/M2天天燕莎燕莎5-10亞運(yùn)村亞運(yùn)村6-10新世界新世界國貿(mào)國貿(mào)10-15西直門西直門8-12元元/M2天天菜市口菜市口木樨園木樨園3-82元元/M2天天阜成門阜成門百盛百盛8北京北京市市商鋪（綜合）租賃價格商鋪（綜合）租賃價格地地 段段三大傳統(tǒng)商圈三大傳統(tǒng)商圈五大次級商圈五大次級商圈社區(qū)商圈社區(qū)商圈王府王府井井西西 單單前前 門門國國 貿(mào)貿(mào)燕燕 莎莎亞運(yùn)亞運(yùn)村村中關(guān)中關(guān)村村公主公主墳墳朝外朝外勁勁 松松現(xiàn)

7、代現(xiàn)代城城世紀(jì)城世紀(jì)城租賃租賃價格價格40-8040-8030-30-707020-20-404015-15-20205-105-106-106-1015-4015-406-106-107.5-7.5-9 93.53.58 84-54-5單位：元單位：元/天天 （使用面積）（使用面積） 9五、各業(yè)態(tài)租金價格調(diào)查五、各業(yè)態(tài)租金價格調(diào)查 超市名稱超市名稱物業(yè)規(guī)模物業(yè)規(guī)模（平方米）（平方米）租金水平（元租金水平（元/ /天天/ /平方米）平方米）家樂福家樂52.0沃爾瑪沃爾瑪20000左右2元以內(nèi)旺市百利旺市百利10000左右23易初蓮花易初蓮花12000200001.5元

8、左右家世界家世左右普爾斯馬特普爾斯馬特12000200002元以內(nèi)上海聯(lián)華上海聯(lián)華10000250001.8-2元左右圖表：北京市大型品牌超市租金承受能力統(tǒng)計表圖表：北京市大型品牌超市租金承受能力統(tǒng)計表10圖表：北京部分百貨租金承受能力統(tǒng)計表圖表：北京部分百貨租金承受能力統(tǒng)計表百貨品牌百貨品牌所需物業(yè)面積所需物業(yè)面積（）（）租賃年限租賃年限（年）（年）租金承受能力（元租金承受能力（元/ /天天/ /）貴友百貨（方貴友百貨（方莊店）莊店）2 2萬萬15151.71.7百盛百盛3 3萬左右萬左右15152.62.6洋華堂洋華堂2-32-3萬萬15152.32.3翠微翠微3

9、-43-4萬萬15151.5-21.5-2世都百貨世都百貨2-42-4萬萬15152.32.3燕莎燕莎3 3萬萬15152.52.5藍(lán)島藍(lán)島4 4萬萬15152.62.611圖表：不同業(yè)態(tài)批發(fā)市場租金統(tǒng)計表圖表：不同業(yè)態(tài)批發(fā)市場租金統(tǒng)計表批發(fā)商城批發(fā)商城物業(yè)面積物業(yè)面積（）（）租賃年限租賃年限（年）（年）租金承受能力（元租金承受能力（元/ /天天/ /）各攤位面積各攤位面積天意批發(fā)商城天意批發(fā)商城4 4萬萬1818年不年不等等B1B1：1717元每天元每天/ /平米（平米（ ）F1F1：41.641.6元每天元每天/ /平米（平米（ ）珠）珠寶、飾品寶、飾品F2F2：2525元每天元每天/ /

10、平米（平米（ ）F3F3：18201820元每天元每天/ /平米（平米（ ）F4F4：如上：如上百榮世貿(mào)百榮世貿(mào)一期一期4646萬萬315315年年不等不等F1F1：1212元元/ /平米平米/ /天（天（151550 50 ）精品服裝）精品服裝F2F2：1010元元/ /平米平米/ /天（天（151550 50 ）女裝）女裝F3F3：7878元元/ /平米平米/ /天（天（151550 50 ）F4F4：6 6元元/ /平米平米/ /天（天（151560 60 ）F5F5：6 6元元/ /平米平米/ /天（天（151550 50 ）F6F6：大面積：大面積3 3元每天元每天/ /平米（平米（

11、4040300300）萬通商貿(mào)中心萬通商貿(mào)中心2-32-3萬萬151535883588元每天元每天/ /平方米（平方米（3030）居然之家居然之家3 3萬萬315315年年均價均價2.82.8元元/ /平米平米/ /天天甜水園圖書批甜水園圖書批發(fā)市場發(fā)市場1 1萬多萬多315315年年2.3 2.3 （8 81212）大紅門服裝商大紅門服裝商貿(mào)城貿(mào)城1818萬萬315315年年F1F1：6868元元/ /平米平米/ /天（天（4 48 8）低檔服裝）低檔服裝F2F2：8585元元/ /平米平米/ /天（天（4 48 8 ）服裝、皮具）服裝、皮具F3F3：5151元元/ /平米平米/ /天（天（

12、4 41212）（含物業(yè)費(fèi)）（含物業(yè)費(fèi)）京溫大廈京溫大廈5.25.2萬萬315315年年F1F1：5151元元/ /平方米平方米/ /天（天（4 48 8） F2F2：6262元元/ /平方米平方米/ /天（天（4 48 8）F3F3：3434元元/ /平方米平方米/ /天（天（4 41212）（含物業(yè)費(fèi)）（含物業(yè)費(fèi)）12六、本案六、本案Business to BusinessBusiness to Business、Business to customersBusiness to customers定位定位 理解理解1. 1. Business to BusinessBusiness to

13、Business通常是指以企業(yè)對企業(yè)的商貿(mào)形勢，比如通常是指以企業(yè)對企業(yè)的商貿(mào)形勢，比如說大康鞋城，其說大康鞋城，其95%95%以上的業(yè)務(wù)主要以批發(fā)物流為主，其特點(diǎn)是走以上的業(yè)務(wù)主要以批發(fā)物流為主，其特點(diǎn)是走貨量大，成交量大，目標(biāo)客戶群多為北京市以外。那么，假設(shè)我們貨量大，成交量大，目標(biāo)客戶群多為北京市以外。那么，假設(shè)我們?nèi)慷ㄎ挥谌慷ㄎ挥贐 to BB to B形式的商貿(mào)結(jié)構(gòu)，對于我們的地塊條件以及快速形式的商貿(mào)結(jié)構(gòu)，對于我們的地塊條件以及快速的回收資金是有極大的好處。但是，由于的回收資金是有極大的好處。但是，由于B to BB to B形式的商貿(mào)結(jié)構(gòu)對形式的商貿(mào)結(jié)構(gòu)對行業(yè)有所選擇，不能完

14、全消化掉我們項目的商業(yè)面積，而且不利于行業(yè)有所選擇，不能完全消化掉我們項目的商業(yè)面積，而且不利于行業(yè)與行業(yè)之間的互動關(guān)系。因此，我們還同時建議部分采用其他行業(yè)與行業(yè)之間的互動關(guān)系。因此，我們還同時建議部分采用其他形式的商貿(mào)形式。形式的商貿(mào)形式。2. 2. Business to customersBusiness to customers通常是指以企業(yè)對個人的商貿(mào)形勢，比如通常是指以企業(yè)對個人的商貿(mào)形勢，比如說一般的零售行業(yè)如百貨、超市等。該形勢商業(yè)特點(diǎn)是賣場租金價說一般的零售行業(yè)如百貨、超市等。該形勢商業(yè)特點(diǎn)是賣場租金價格較低，目標(biāo)客戶群以周圍格較低，目標(biāo)客戶群以周圍3 3公里范圍內(nèi)居民為主

15、。但是租戶承租公里范圍內(nèi)居民為主。但是租戶承租面積較大，容易消化大面積商業(yè)地產(chǎn)面積。面積較大，容易消化大面積商業(yè)地產(chǎn)面積。13七、本案七、本案Business to BusinessBusiness to Business、Business to customersBusiness to customers定位定位 分析分析1. 1. 根據(jù)北京市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報根據(jù)北京市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報20042004年數(shù)據(jù)顯示：限額以上批發(fā)零售企業(yè)共實現(xiàn)年數(shù)據(jù)顯示：限額以上批發(fā)零售企業(yè)共實現(xiàn)銷售收入銷售收入5028.85028.8億元，其中批發(fā)業(yè)億元，其中批發(fā)業(yè)4122.44122.4億

16、元，零售業(yè)億元，零售業(yè)906.3906.3億元，分別增長億元，分別增長30%30%和和2.6%2.6%。因此我們有理由相信，在未來的的商貿(mào)領(lǐng)域里，批發(fā)物流行業(yè)依然起到整體經(jīng)濟(jì)巨大的拉因此我們有理由相信，在未來的的商貿(mào)領(lǐng)域里，批發(fā)物流行業(yè)依然起到整體經(jīng)濟(jì)巨大的拉動作用。動作用。2. 2. 豐臺區(qū)有發(fā)展物流商貿(mào)業(yè)的天然優(yōu)勢。它是京南門戶和交通樞紐，素有豐臺區(qū)有發(fā)展物流商貿(mào)業(yè)的天然優(yōu)勢。它是京南門戶和交通樞紐，素有“陸上碼頭陸上碼頭”之稱。之稱。3. 3. 豐臺區(qū)目前已經(jīng)形成北京最大的豐臺區(qū)目前已經(jīng)形成北京最大的Business to BusinessBusiness to Business商貿(mào)形式

17、物流中心，整體經(jīng)濟(jì)形勢商貿(mào)形式物流中心，整體經(jīng)濟(jì)形勢便于便于Business to BusinessBusiness to Business商貿(mào)形式的健康發(fā)展。商貿(mào)形式的健康發(fā)展。4. 4. 整體來看，北京市整體來看，北京市Business to BusinessBusiness to Business商貿(mào)形式租金整體高于其它商業(yè)形式租金、成功商貿(mào)形式租金整體高于其它商業(yè)形式租金、成功運(yùn)營運(yùn)營Business to BusinessBusiness to Business有利于資金快速回收。而有利于資金快速回收。而Business to BusinessBusiness to Business

18、商貿(mào)形式也是商貿(mào)形式也是未來產(chǎn)權(quán)持有人獲利的主要途徑。未來產(chǎn)權(quán)持有人獲利的主要途徑。5. 5. 國美項目應(yīng)提供規(guī)模宏偉，功能齊全，配套完善系列功能。國美項目應(yīng)提供規(guī)模宏偉，功能齊全，配套完善系列功能。6. 6. 建議定位于建議定位于 “一站式一站式” Business to BusinessBusiness to Business為主物流中心，提供包括為主物流中心，提供包括Business to Business to customerscustomers購物、休閑、娛樂、餐飲等各項設(shè)施。購物、休閑、娛樂、餐飲等各項設(shè)施。14八、項目的形象定位八、項目的形象定位北方國際商貿(mào)中心港北方國際商貿(mào)中

19、心港 中國商貿(mào)國際化楷模中國商貿(mào)國際化楷模國貿(mào)的地位國貿(mào)的地位 國美的價位國美的價位 瞄準(zhǔn)行業(yè)百強(qiáng)，傾力打造華北最具有投資價值的商貿(mào)物流中心，瞄準(zhǔn)行業(yè)百強(qiáng)，傾力打造華北最具有投資價值的商貿(mào)物流中心，創(chuàng)造北京的創(chuàng)造北京的“新天地新天地”，亦如香港的中環(huán)廣場。北京國際商貿(mào)匯，亦如香港的中環(huán)廣場。北京國際商貿(mào)匯展中心最高建筑高達(dá)展中心最高建筑高達(dá)100100米，在物理形態(tài)上形成強(qiáng)烈的視覺沖擊米，在物理形態(tài)上形成強(qiáng)烈的視覺沖擊感，樹立品牌影響力。同時在經(jīng)濟(jì)物流領(lǐng)域也將成為高端定位商感，樹立品牌影響力。同時在經(jīng)濟(jì)物流領(lǐng)域也將成為高端定位商業(yè)中心。業(yè)中心。15 九、項目的功能定位九、項目的功能定位 第一方

20、案：第一方案：3030萬平方米的大物流商業(yè)格局萬平方米的大物流商業(yè)格局+4+4萬平方米的零售業(yè)態(tài)商業(yè)格局萬平方米的零售業(yè)態(tài)商業(yè)格局+4.8+4.8萬平方米機(jī)動面積（隨時調(diào)整）萬平方米機(jī)動面積（隨時調(diào)整）+3.5+3.5萬平方米寫字樓萬平方米寫字樓+1.3+1.3萬會展中心萬會展中心+ +車庫車庫（人防）（人防）11.811.8萬平方米萬平方米+ +酒店酒店4 4萬平方米萬平方米 第二方案：第二方案：3030萬平方米的大物流商業(yè)格局萬平方米的大物流商業(yè)格局+8.8+8.8萬平方米萬平方米International International Super Outlets+3.5Super Outl

21、ets+3.5萬平方米寫字樓萬平方米寫字樓+1.3+1.3萬會展中心萬會展中心+ +車庫（人防）車庫（人防）11.811.8萬平方米萬平方米+ +酒店酒店4 4萬平方米萬平方米 16 各業(yè)態(tài)詳細(xì)劃分各業(yè)態(tài)詳細(xì)劃分種類種類面積面積比例比例業(yè)態(tài)描述業(yè)態(tài)描述物流匯展物流匯展300300，00000050.550.5廠家直銷、批發(fā)廠家直銷、批發(fā)購物中心購物中心4040，000000約約6.76.7購物休閑購物休閑調(diào)整面積調(diào)整面積4848，000000約約8.18.1可做吃喝玩樂休閑也可做物流匯展可做吃喝玩樂休閑也可做物流匯展寫字樓寫字樓3535，000000約約5.95.9可自由分割可自由分割會展會展

22、1313，000000約約2.22.2產(chǎn)品展覽推介產(chǎn)品展覽推介酒店酒店/ /公寓公寓4040，000000約約6.76.7三星級酒店和部分公寓式酒店三星級酒店和部分公寓式酒店車庫車庫/ /其他其他118118，000000約約19.919.9包括包括27872787個停車位個停車位9.29.2萬（含人防萬（含人防70007000）另機(jī)房）另機(jī)房1.51.5萬萬合計合計594594，000000地面另有地面另有100-120100-120個周轉(zhuǎn)車位個周轉(zhuǎn)車位合計車位約合計車位約28002800個個17 十、項目的產(chǎn)品定位十、項目的產(chǎn)品定位商業(yè)商業(yè)+ +酒店酒店+ +公寓公寓+ +寫字樓寫字樓+

23、+匯展中心匯展中心建筑功能定位：建筑功能定位：實用性配套健全商業(yè)實用性配套健全商業(yè)功能應(yīng)分為主體為：功能應(yīng)分為主體為：商業(yè)商業(yè)+ +配套酒店配套酒店+ +配套公寓配套公寓+ +配套寫字樓的格局配套寫字樓的格局依次面積配比為：依次面積配比為：地上地上3737萬商業(yè)萬商業(yè)+1.5+1.5萬酒店萬酒店+2.5+2.5萬公寓萬公寓+3.2+3.2萬寫字樓萬寫字樓18 外立面風(fēng)格建議外立面風(fēng)格建議 現(xiàn)代主義風(fēng)格現(xiàn)代主義風(fēng)格北京國際商貿(mào)匯展中心，市場價值北京國際商貿(mào)匯展中心，市場價值的核心在于商。因此，都市的風(fēng)的核心在于商。因此，都市的風(fēng)范、都市的儀容、都市的神態(tài)，范、都市的儀容、都市的神態(tài)，需要從外立面

24、這件需要從外立面這件“衣服衣服”淋漓淋漓盡致的體現(xiàn)。盡致的體現(xiàn)。 就國際都市而言，商業(yè)綜合體的就國際都市而言，商業(yè)綜合體的外立面表現(xiàn)以現(xiàn)代主義風(fēng)格表現(xiàn)外立面表現(xiàn)以現(xiàn)代主義風(fēng)格表現(xiàn)最為適宜。玻璃幕墻的簡潔明快，最為適宜。玻璃幕墻的簡潔明快，高檔石材的質(zhì)感，大量直線條的高檔石材的質(zhì)感，大量直線條的勾勒，讓人無時無刻都能感覺到勾勒，讓人無時無刻都能感覺到熱鬧、歡快、喜慶的氣氛。熱鬧、歡快、喜慶的氣氛。19項目細(xì)部設(shè)計建議項目細(xì)部設(shè)計建議 屋頂屋頂屋頂是許多標(biāo)志性建筑的關(guān)鍵點(diǎn)之一。由于它是最高屋頂是許多標(biāo)志性建筑的關(guān)鍵點(diǎn)之一。由于它是最高點(diǎn)，是人的肉眼從遠(yuǎn)處最能發(fā)現(xiàn)的聚焦點(diǎn)。因此，許點(diǎn)，是人的肉眼從遠(yuǎn)

25、處最能發(fā)現(xiàn)的聚焦點(diǎn)。因此，許多標(biāo)志性建筑屋頂都有很獨(dú)特的細(xì)部處理，如項多標(biāo)志性建筑屋頂都有很獨(dú)特的細(xì)部處理，如項LOGOLOGO藝術(shù)造型、電子時鐘表、電子視屏等。藝術(shù)造型、電子時鐘表、電子視屏等。項目分為兩地塊，屋頂不止一處，項目分為兩地塊，屋頂不止一處，且都具有高度，因此，建議屋頂且都具有高度，因此，建議屋頂采用項目采用項目LOGOLOGO的藝術(shù)造型，或者的藝術(shù)造型，或者用項目用項目LOGOLOGO與電子時鐘進(jìn)行結(jié)合。與電子時鐘進(jìn)行結(jié)合。 20線條勾劃線條勾劃 建議項目在直線條的基礎(chǔ)上，局部使用曲線條進(jìn)行組建議項目在直線條的基礎(chǔ)上，局部使用曲線條進(jìn)行組合。使外立面既有簡潔明快的現(xiàn)代風(fēng)格，又不

26、缺乏動合。使外立面既有簡潔明快的現(xiàn)代風(fēng)格，又不缺乏動感。感。商業(yè)產(chǎn)品設(shè)計建議滿足人情尺度的需要商業(yè)產(chǎn)品設(shè)計建議滿足人情尺度的需要 現(xiàn)今很多大型建筑綜合體，如大都市街等，由于路面現(xiàn)今很多大型建筑綜合體，如大都市街等，由于路面的寬度設(shè)計不合理或路面寬度的局限性，使其對消費(fèi)的寬度設(shè)計不合理或路面寬度的局限性，使其對消費(fèi)者而言，缺乏人情味，不能達(dá)到長久牽滯人流的效果。者而言，缺乏人情味，不能達(dá)到長久牽滯人流的效果。特別是現(xiàn)今風(fēng)行的休閑旅游購物商業(yè)，對人情尺度的特別是現(xiàn)今風(fēng)行的休閑旅游購物商業(yè)，對人情尺度的把握要求越來越高。把握要求越來越高。21內(nèi)部空間的可視性內(nèi)部空間的可視性1. 1. 特別是對大型商

27、場，需要強(qiáng)調(diào)可視性對公共購物產(chǎn)生引導(dǎo)特別是對大型商場，需要強(qiáng)調(diào)可視性對公共購物產(chǎn)生引導(dǎo) 作用。整個空間也可以通過天窗和中庭的變化，讓顧客產(chǎn)作用。整個空間也可以通過天窗和中庭的變化，讓顧客產(chǎn) 生空間安全感和舒適感，而不是進(jìn)入了迷宮。生空間安全感和舒適感，而不是進(jìn)入了迷宮。2. 2. 較高的層高雖然有利于空間的可視性，但太高的層高不利于經(jīng)較高的層高雖然有利于空間的可視性，但太高的層高不利于經(jīng)營時需要的商氣氛圍。根據(jù)市場經(jīng)驗，建議商場層高在營時需要的商氣氛圍。根據(jù)市場經(jīng)驗，建議商場層高在4.5M4.5M左左右比較合適。右比較合適。體驗式商業(yè)空間的設(shè)計體驗式商業(yè)空間的設(shè)計1. 1. 合理的空間布局，將

28、設(shè)計融入到產(chǎn)品與建筑的互動關(guān)系；將設(shè)合理的空間布局，將設(shè)計融入到產(chǎn)品與建筑的互動關(guān)系；將設(shè)計融入到產(chǎn)品與生活的互動關(guān)系；將設(shè)計融入到建筑與生活的計融入到產(chǎn)品與生活的互動關(guān)系；將設(shè)計融入到建筑與生活的互動關(guān)系；將設(shè)計融入到生活與購物的互動關(guān)系。互動關(guān)系；將設(shè)計融入到生活與購物的互動關(guān)系。2. 2. 空間設(shè)計更加講求產(chǎn)品與行業(yè)與生活之間的互動，小到色彩的空間設(shè)計更加講求產(chǎn)品與行業(yè)與生活之間的互動，小到色彩的搭配，大到各行業(yè)業(yè)態(tài)分割的劃分，無一不是圍繞全身心地享搭配，大到各行業(yè)業(yè)態(tài)分割的劃分，無一不是圍繞全身心地享受生活體驗購物所帶來的快樂。受生活體驗購物所帶來的快樂。22人流導(dǎo)向建議人流導(dǎo)向建議商

29、業(yè)部分以主力店引導(dǎo)人流，將其出入口安排商業(yè)部分以主力店引導(dǎo)人流，將其出入口安排 在動線終端，盡可能延長購物中心的人流。在動線終端，盡可能延長購物中心的人流。以局部的造景、中庭引導(dǎo)人流。以局部的造景、中庭引導(dǎo)人流。以餐飲休閑娛樂區(qū)引導(dǎo)人流。以餐飲休閑娛樂區(qū)引導(dǎo)人流。無障礙人性化設(shè)計。無障礙人性化設(shè)計。出入口數(shù)量和位置的設(shè)置調(diào)節(jié)人流量均衡出入口數(shù)量和位置的設(shè)置調(diào)節(jié)人流量均衡 局部設(shè)計參考室外廣場設(shè)計局部設(shè)計參考室外廣場設(shè)計建議設(shè)計為現(xiàn)代商建議設(shè)計為現(xiàn)代商業(yè)提供各種促銷活業(yè)提供各種促銷活動的舞臺，若空間動的舞臺，若空間比較富裕，還可以比較富裕，還可以設(shè)計休閑式廣場。設(shè)計休閑式廣場。23 交通組織設(shè)計

30、交通組織設(shè)計 除了扶梯、直梯等現(xiàn)代流行的交通設(shè)計外，還建議加入觀光電梯等具有其他除了扶梯、直梯等現(xiàn)代流行的交通設(shè)計外，還建議加入觀光電梯等具有其他功能的交通設(shè)計。功能的交通設(shè)計。 室內(nèi)步行街室內(nèi)步行街 步行街是最受歡迎的購物形式，建議項目商業(yè)部分局部采用此設(shè)計方法。但步行街是最受歡迎的購物形式，建議項目商業(yè)部分局部采用此設(shè)計方法。但使用率不能太低，建議使用率在使用率不能太低，建議使用率在45%45%以上。同時采用立體的視覺設(shè)計效果。以上。同時采用立體的視覺設(shè)計效果。 景觀綠化、燈光照明景觀綠化、燈光照明 項目具有休閑、旅游的主題概念，建議景觀設(shè)計具有多樣性，能項目具有休閑、旅游的主題概念，建議

31、景觀設(shè)計具有多樣性，能 給消費(fèi)給消費(fèi)者購物觀景的感覺。者購物觀景的感覺。 24第二章項目設(shè)計項目設(shè)計25一、RTKL概念設(shè)計方案26272829303132333435363738394041第三章工程建造42 一、項目開發(fā)計劃 431、前期設(shè)計工作控制點(diǎn)：2005年8月31日已完成市發(fā)改委立項審批2005年10月20日報集團(tuán)概念設(shè)計方案2005年11月01日集團(tuán)評審確定概念設(shè)計方案2005年11月12日報批用地許可證2005年11月29日正式方案設(shè)計完成2005年11月29日30日集團(tuán)評審確定設(shè)計方案2006年12月30日取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證2006年2月5日取得年度計劃任務(wù)2006年2月

32、25日建設(shè)工程規(guī)劃許可證2006年3月20日各項招投標(biāo)備案2006年3月30日建設(shè)工程施工許可證442、國際商貿(mào)匯展中心A區(qū)施工控制點(diǎn) 2006年1月1日施工隊伍進(jìn)場臨建，臨水、電接通圍墻施工開始2006年1月15日地質(zhì)勘察完成2006年1月20日完成建筑樁位點(diǎn)放線，放基槽開挖邊線2006年2月16日開始土方開挖2006年5月16日土方開挖完成2006年10月15日0.000完成2007年3月9日裙房主體結(jié)構(gòu)封頂2007年5月19日主體結(jié)構(gòu)封頂2007年7月3日屋面工程完成2007年11月4日二次結(jié)構(gòu)及室內(nèi)粗裝修完成2007年11月20日外裝修完成2007年11月20日機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試完成2

33、007年12月15日市政工程、園林工程施工完成2008年1月29日項目竣工驗收、備案453、國際商貿(mào)匯展中心B區(qū)施工控制點(diǎn) 2006年1月1日施工隊伍進(jìn)場臨建，臨水、電接通圍墻施工開始2006年1月15日地質(zhì)勘察完成2006年1月20日完成建筑樁位點(diǎn)放線，放基槽開挖邊線2006年2月16日開始土方開挖2006年4月16日土方開挖完成2006年8月31日0.000完成2006年12月24日裙房工程完成2007年3月30日主體結(jié)構(gòu)竣工2007年5月14日屋面工程完成2007年8月21日二次結(jié)構(gòu)及室內(nèi)粗裝修完成2007年8月17日外裝修完成2007年7月7日機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試完成2007年9月11日

34、市政工程、園林工程施工完成2007年10月26日項目竣工驗收、備案46二、設(shè)計計劃及實施思路47第一階段 方案設(shè)計在概念設(shè)計中期階段，國內(nèi)設(shè)計院的各專業(yè)開始介入，進(jìn)行各專業(yè)的概念設(shè)計，對各專業(yè)設(shè)備、系統(tǒng)實施優(yōu)化，保障方案的可實施性，并為報建工作提供支持。（1）、國內(nèi)設(shè)計院的選擇和介入時間對項目后期進(jìn)度保證有重大影響，建議國內(nèi)設(shè)計院在概念設(shè)計中期匯報階段開始參與（各專業(yè)）。（2）、其中主要材料、設(shè)備系統(tǒng)確認(rèn)及交樓標(biāo)準(zhǔn)的確定（建筑/結(jié)/水/暖/電/訊）對施工圖紙出圖時間、工程造價有重要影響。 48方案到初設(shè)期間：（1）重點(diǎn)在落實國際公司方案的真實指標(biāo)和實施的各系統(tǒng)的總體 判斷上；（2）方案時即要求

35、國內(nèi)設(shè)計院建筑的建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電各 專業(yè)人員介入項目，研究各專業(yè)的系統(tǒng)組織和主要設(shè)備，結(jié)構(gòu)的優(yōu)化措施和具體位置點(diǎn)的剖析研究，并立即形成設(shè)計技術(shù)要求的量化指標(biāo)初稿；（3）對市政，供電等政府部門的“外圍”專業(yè)設(shè)計公司的反饋意見要及時反應(yīng)，由設(shè)計院協(xié)調(diào)人對此負(fù)責(zé)；（4）在方案完成之時所有設(shè)備方案，系統(tǒng)選擇應(yīng)同時完成，且匯集成上報公司的交樓標(biāo)準(zhǔn)，形成施工圖的設(shè)計深度要求。49第二階段 施工圖階段對國內(nèi)設(shè)計院的要求： 設(shè)計院應(yīng)采用兩條腿走路的方式完成設(shè)計任務(wù)，即由其協(xié)調(diào)部組織另出一套快于正常設(shè)計的、針對報建事務(wù)的施工圖。工作組：工作組： 應(yīng)由技術(shù)水平相當(dāng)?shù)母鲗I(yè)人員組織構(gòu)成。這一組織的人員，將不能

36、兼有其他設(shè)計事宜。須專職于本項目的全過程服務(wù)。綜合協(xié)調(diào)部：綜合協(xié)調(diào)部： 統(tǒng)一安排設(shè)計院工作的兩組事物，制訂統(tǒng)一設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、出圖標(biāo)準(zhǔn)等工作，并綜合安排完成各專業(yè)報建的手續(xù)，先期繪制完整的各專業(yè)報建圖（可與最終版有所出入）；設(shè)置專做報建圖的人員，提供技術(shù)圖紙、技術(shù)參數(shù)、保證報建意見的正確表達(dá)和執(zhí)行。鑒于兩塊地同時開工的要求，設(shè)計院的配合人員也要由兩個綜合各專業(yè)的大組構(gòu)成，設(shè)綜合協(xié)調(diào)部一個：并提供設(shè)計人員名單、聯(lián)絡(luò)方式。 50施工圖階段：保證土建結(jié)構(gòu)施工，大型設(shè)備招投標(biāo)為目的；對應(yīng)施工計劃，分批分區(qū)提前完成，保證工程的進(jìn)度順利進(jìn)行；監(jiān)理及施工公司要有提前介入的人員。 室內(nèi)設(shè)計應(yīng)從方案完成時就開始介入。

37、在施工開始的兩個月，設(shè)計院結(jié)構(gòu)專業(yè)每周兩次在施工現(xiàn)場負(fù)責(zé)圖紙問題。在長時間的材料采購期內(nèi)，水暖電氣專業(yè)的負(fù)責(zé)人要與采購部人員定期交流，及時確定設(shè)備參數(shù)。景觀、外照明要結(jié)合市政的施工進(jìn)行協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)總圖專業(yè)的設(shè)計安排與策劃、營銷協(xié)商營業(yè)區(qū)間的鋪裝施工，組織安排繼續(xù)施工的場地要求。51 三、施工計劃及編制說明52施工計劃及編制說明 1、總工期：A區(qū)（大地塊）計劃2006.2.16開工，2008.1.29竣工，工期約23.5月；B區(qū)（小地塊）計劃2006.2.16開工，2007.10.24竣工，工期約20月； 2、簡要說明：本工期目標(biāo)是經(jīng)合理壓縮的、具有可操作性的、要求較高操作水平的工期目標(biāo)。本工程將

38、是“三邊”工程，工程中需要全面克服設(shè)計圖紙、報建報批等方方面面對施工的影響。 53 3. 工程特點(diǎn)1）由于每層面積太大，施工塔吊二次倒運(yùn)量很大，是影響工期的一大因素；2）由于面積大、層高高，所以每層工期較長；3）土方施工方案:本工程土方量很大，土方開挖的施工組織很關(guān)鍵，根據(jù)現(xiàn)場條件初步確定A區(qū)可以設(shè)置4個出入口,2入2出,可安排90輛車，太多則降低效率；B區(qū)可以設(shè)置3個出入口,2入1出,可安排60多輛車，太多則降低效率；4）模板鋼筋工程已按定額及經(jīng)驗安排的很緊湊，如模板高峰時每天施工約6000平米，壓縮空間已很??；5）冬、雨季正常施工，采取相應(yīng)的技術(shù)措施，全面克服氣候的影響。 54四、建造成本

39、估算及資金需求計劃55 （一）三種方案建造成本估算匯總表5657（二）三種方案建造成本重大差異分析（二）三種方案建造成本重大差異分析: :1 1、RTKLRTKL原版設(shè)計方案（原版設(shè)計方案（33003300）和）和RTKLRTKL設(shè)計修改方案（設(shè)計修改方案（30003000）及簡易批發(fā)市場版（及簡易批發(fā)市場版（22002200）主要差異在于：）主要差異在于： RTKL原版設(shè)計方案（3300）為弧形立面造型結(jié)構(gòu)復(fù)雜，施工工期長，工藝復(fù)雜，須利用定型模板或木模板，導(dǎo)致用工量增大，從而導(dǎo)致結(jié)構(gòu)施工成本增加；在建筑面積、結(jié)構(gòu)形式相同情況下，弧形建筑鋼筋及混凝土含量相應(yīng)增大，從而導(dǎo)致結(jié)構(gòu)成本增加；在裝飾

40、裝修方面，由于弧形幕墻比直線形幕墻僅此一項沒平米外墻面積增加300元；RTKL原版設(shè)計方案中空中連廊與RTKL設(shè)計修改方案相比增加900萬。58 2、 RTKL設(shè)計修改方案與簡易批發(fā)市場版的主要差異在于裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝修部位不同，材料設(shè)備選型不同。其中RTKL設(shè)計修改方案如外墻大部分為玻璃幕墻，少部分為中檔石材，而簡易批發(fā)市場版外墻大部分為涂料，少量中低檔石材和玻璃幕墻；寫字樓不采用空調(diào)系統(tǒng)而采用散熱器采暖，精裝修面積減??；如酒店及公寓在RTKL設(shè)計修改方案中全部精裝修，不低于四星級標(biāo)準(zhǔn)，而簡易批發(fā)市場版中只在公共部分進(jìn)行中低檔次裝修；RTKL設(shè)計修改方案商業(yè)批發(fā)層增加了玻璃隔斷和簡易的天棚吊頂，

41、而簡易批發(fā)市場版僅做到墻面天棚刮膩?zhàn)樱瑳]有玻璃隔斷。景觀園林在RTKL設(shè)計修改方案中檔次較高。59五、項目建設(shè)成本控制體系601 1、建造成本控制思路、建造成本控制思路 加強(qiáng)工程設(shè)計審核管理： 加強(qiáng)工程、設(shè)計變更管理； 強(qiáng)化分包和采購管理； 現(xiàn)場管理；612 2、建造成本控制方案、建造成本控制方案建造成本控制原則：1）在開工前，針對具體項目通過任務(wù)分解，對所有重要成本點(diǎn)均劃分出擬分包工程，甲方直接采購的和甲方指定品牌限價乙方采購的材料設(shè)備子項。2）凡能在工程實踐中具有可操作性，拆細(xì)后對工程銜接和質(zhì)量影響可控的子項均要分解出子項。3）任何一個子項均實行嚴(yán)格的招投標(biāo)管理，按公司制定的招標(biāo)管理辦法操

42、作，嚴(yán)格走審批程序。4）任何一個子項招標(biāo)時均需選擇3家以上合格投標(biāo)單位。5）由招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組按合理低價原則確定中標(biāo)單位。6）項目公司工程部承擔(dān)技術(shù)標(biāo)起草工資，預(yù)算部承擔(dān)商務(wù)標(biāo)起草工作，先討論技術(shù)的可行性，再討論經(jīng)濟(jì)可行性。7）最大限度的利用社會資源，如積極引入BOT方式運(yùn)作供暖、制冷系統(tǒng)，注重付款條件，盡量延長付款期限等。62第四章 項目營銷63項目營銷項目營銷營銷策略推廣策略前提分析推廣計劃宣傳主線主要公關(guān)活動造勢與東方廣場媲美保障高投資回報率項目布局高收益率銷售控制營銷核心饑餓療法客戶類型分析租售定價租售計劃64研究銷售對象生態(tài)客戶群鏈戰(zhàn)略投資人物業(yè)產(chǎn)權(quán)持有 人租約投資人租約投資人廠家商戶廠

43、家商戶65細(xì)分銷售對象戰(zhàn)略投資人物業(yè)產(chǎn)權(quán)持有人物業(yè)產(chǎn)權(quán)持有人租約投資人租約投資人商場商場運(yùn)營商廠家商戶廠家商戶租約投資人租約投資人66針對這些客戶，如何推廣？主要從四個方面進(jìn)行推廣項目品質(zhì)項目價位項目稀缺性項目的保障67造勢價格殺手國美的價位饑餓療法少量供應(yīng)國美集團(tuán)信譽(yù)與實力保證項目的運(yùn)作高形象國貿(mào)的地位68造勢手段一-國貿(mào)的地位1.國際知名建筑設(shè)計公司-RTKL2.建筑成本高-高投入保證高品質(zhì)3.只租不售-與國貿(mào)相同的運(yùn)做方式4.強(qiáng)調(diào)豐臺區(qū)整個區(qū)域商業(yè)價值。5.通過炒作提升地塊價值。6.聘請知名商業(yè)運(yùn)營公司、酒店管理公司,保證項目檔次69造勢手段二國美的價位具體定價方式和銷售套餐我們在后面有

44、詳細(xì)說明70造勢手段三-饑餓療法一是講求訂單生產(chǎn)、零庫存運(yùn)作，省心踏實同時試探市場，避免一些失誤，還給消費(fèi)者“不容易吃上”的緊迫感，讓他們追著我們。二是定價要有戰(zhàn)略考慮，產(chǎn)品實力大，價位足夠低，就會有一個緊俏期。對消費(fèi)者的表面解釋可以說是為保持價格穩(wěn)定、讓先鋪位的人心里平衡，而實際上是采取“以少勝多”戰(zhàn)術(shù)，打壓市場比自己成熟、價位比自己高的對手，增強(qiáng)自己的競爭力。71可行的業(yè)態(tài)分析-15大類100余種服裝類（服裝類（10類）類）化妝品化妝品 （5類）類）珠寶首飾類珠寶首飾類 （5類）類）日用小商品（日用小商品（11類）類）文物類文物類 （10類）類）食品和農(nóng)副產(chǎn)品食品和農(nóng)副產(chǎn)品 （10類）類）

45、休閑體育類（休閑體育類（5類）類）家居用品（家居用品（ 5類）類）建材家具建材家具 （12類）類）醫(yī)藥保健品（醫(yī)藥保健品（5類）類）文化辦公用品（文化辦公用品（6類）類）圖書音像市場（圖書音像市場（8類）類）服務(wù)行業(yè)特供商品（服務(wù)行業(yè)特供商品（5類）類）樂器樂器 （3類）類）電器電器72服裝（服裝（1010類）類）1.男裝：西服、夾克衫、西褲、休閑裝、內(nèi)衣 2.女裝：套裝、外衣、裙子、褲子、時裝、休閑裝、職業(yè)女裝3.女士內(nèi)衣：文胸、束褲、內(nèi)褲、腹帶、襪子 4.童裝：各種童裝5.面料：各種布料、絲綢產(chǎn)品6.運(yùn)動休閑：健身服、運(yùn)動服、登山服、滑雪服、游泳衣7.箱包：旅行箱、皮箱、登山包、坤包、男士

46、手包、提包、手提箱8.皮草：裘皮大衣、裘皮短大衣、皮大衣、皮夾克、皮摟、皮裙、馬夾、皮帶、皮手套9.鞋帽：男鞋、女鞋、兒童鞋、帽子、手套10、服飾：領(lǐng)帶、袖扣、圍巾、胸飾73化妝品（化妝品（5 5類）類）1.護(hù)膚用品：洗面奶、潤膚水、潤膚露、爽膚水、緊膚霜、養(yǎng)顏露、防曬霜2.化妝用品：粉妝液、粉底霜、眉筆、口紅、唇彩、唇膏、眼線筆、睫毛膏、指甲油、染發(fā)劑3.化妝器具：化妝刷、化妝棉、睫毛夾、假睫毛、指甲護(hù)理用具4.洗浴用品5.飾品、香水74珠寶首飾（珠寶首飾（5 5類）類）1.鉆飾：鉆戒、鉆石項鏈2.黃金飾品：3.白金飾品：4.寶石飾品：紅寶石、藍(lán)寶石、綠寶石、綠松石、瑪瑙、玉石5.銀飾品：7

47、5日用小商品（日用小商品（1111類）類） 1.日用生活品2.婦女用品3.嬰童用品4.工藝品5.裝飾6.玩具7.五金8.小家電9.婚慶用品 10.寵物用品 11.其他76文物（文物（1010類）類）1.玉器2.青銅器3.瓷器4.仿古家具5.字畫6.石器7.金屬器8.古幣9.木器 10.雜件 77食品和食品和農(nóng)副產(chǎn)品（1010類）類）1.煙2.酒3.糖4.茶5.干、鮮果品6.調(diào)料7.飲料8.蔬菜9.禽、蛋、海鮮類10、其他農(nóng)副產(chǎn)品78體育用品（體育用品（5 5類）類）1.Golf2.球類3.健身器材4.戶外用品5.運(yùn)動器械79家居用品（家居用品（5 5類）類）1.床上用品2.擺件3.窗簾布藝4.

48、廚衛(wèi)用品5.燈飾80建材家具（建材家具（1212類）類）1.家具2.廚房用具3.衛(wèi)生潔具4.磚5.板材6.水暖7.電料8.門9.窗10.涂料11.燈具12.其他81醫(yī)藥保健品（醫(yī)藥保健品（5 5類）類）中藥西藥保健品家用醫(yī)療設(shè)備保健設(shè)備82文化辦公用品（文化辦公用品（6 6類）類）文化用品：紙、墨、筆、硯辦公用品：辦公文具學(xué)生用品：書包、筆、本等用具攝影用品：攝影器材美術(shù)用品：美術(shù)用具辦公設(shè)備：傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、裝訂機(jī)、掃描儀、電話機(jī)83圖書音像（圖書音像（8 8類）類）教科書籍專業(yè)書籍生活書籍雜志刊物兒童書籍磁帶光碟軟件84服務(wù)行業(yè)特供商品（服務(wù)行業(yè)特供商品（5 5類）類）美容、美發(fā)特供品賓館

49、特供品火車、飛機(jī)特供品汽車整車及零配件產(chǎn)品其他85樂器（樂器（3 3類）類）西洋樂器民樂器電子樂器86造勢手段四-國美品牌1. 中國家電連鎖巨頭-資金實力的保障2.品牌-信譽(yù)的保障，保證回購的可信度3.專業(yè)運(yùn)做、商業(yè)敏捷度是在電器行業(yè)巨大的成功的保證，這種保證也將體現(xiàn)在國美地產(chǎn)的項目上。87營銷方案一：北京國際商貿(mào)匯展中心38.8萬平方米分配方案一餐飲/娛樂或調(diào)節(jié)面積4.8萬平方米主力店百貨+超市4萬平方米物流匯展30萬平方米88營銷方案二： International Super Outlets38.8萬平方米分配方案二餐飲/娛樂或調(diào)節(jié)面積2.8萬平方米主力店百貨+超市2萬平方米Outlet

50、s4萬平方米物流匯展30萬平方米89Outlets的具體運(yùn)用Outlets運(yùn)用方案的幾種考慮1.引進(jìn)國際商業(yè)運(yùn)營公司，引入國際品牌的Outlets，提高項目檔次，吸引客流。2.與香港貿(mào)發(fā)局等類似組織談判，引入CEPA產(chǎn)品。3.在項目運(yùn)做前期，我們針對Outlets的客戶免收場地費(fèi)三年，部分的讓利可以最大限度的提高人氣。90商業(yè)匯展30萬平方米分配分割最小單位分割最小單位 （建筑面積）最多戶數(shù)最多戶數(shù) 平均每個行業(yè)最多平均每個行業(yè)最多戶數(shù)戶數(shù) 平均到每一類產(chǎn)品的戶數(shù)50 6000戶 400戶 60戶100 3000戶 200戶 30戶200 1500戶 100戶 15戶400 750戶 50戶

51、7.5戶20，000 15戶 1戶 通過市場調(diào)查，建議面積分割按建筑面積50 進(jìn)行分割。91營銷策略主要針對商業(yè)部分如何定價定價策略定價策略如何說服客戶銷售手段銷售手段達(dá)到怎樣的目標(biāo)銷售排期銷售排期需要怎樣的配合推廣排期推廣排期92定價系統(tǒng)按照工程進(jìn)度等各項要求，我們項目要求在開業(yè)前收回30個億。營銷方案說明均價（元/ ）一銷售所有商業(yè)面積，39.1萬。7672二銷售部分商業(yè)面積，30萬。10000三銷售部分商業(yè)面積，35萬。搭配銷售寫字樓面積3.5萬 。779293參數(shù)1：不同售價不同出租年數(shù)對應(yīng)的租金（按年出租360天靜態(tài)計算）34567840003.70 45004.17 3.13 50

52、004.63 3.47 2.78 55005.09 3.82 3.06 2.55 60005.56 4.17 3.33 2.78 2.38 65006.02 4.51 3.61 3.01 2.58 2.26 70006.48 4.86 3.89 3.24 2.78 2.43 75006.94 5.21 4.17 3.47 2.98 2.60 80005.56 4.44 3.70 3.17 2.78 85004.72 3.94 3.37 2.95 90004.17 3.57 3.13 95003.77 3.30 100003.47 94參數(shù)2：市場比較法對照值根據(jù)商業(yè)體量和項目業(yè)態(tài)等因素，我們選

53、取百榮的出租價格和銷售價格為參考。1.百榮三層（可視為項目均價）40年產(chǎn)權(quán)銷售價格為34000元/。2.百榮建筑面積平均出租價格為5.25元/。3.百榮鋪位面積平均出租價格為10.5 元/95投資方案一我們銷售價格為7792元/ 即我們的實際租金為 7792元/（360*6年）=3.6元/預(yù)計3-5年后平均租金為5元/客戶靜態(tài)投資收益率為（5-3.6）/3.6=38.8%96投資方案二我們銷售價格為7792元/ 即我們的實際租金為 7792元/（360*8年）=2.7元/預(yù)計3-5年后平均租金為5元/客戶靜態(tài)投資收益率為（5-2.7）/2.7=85.1%97投資方案比較使用年數(shù)實際使用價值投入

54、資金量靜態(tài)投資收益率610800元7792元/38.8%814400元7792元/85.1%我們還可以提供購買6年的使用權(quán)，兩年的免租期，實際使用8年，預(yù)定兩年的免租期在第7-8年實現(xiàn)。98動態(tài)投資分析比較系數(shù)假設(shè)出租價格假設(shè)出租價格3.25元元/平方米平方米.日日推算出年租金1170元元/平方米平方米.年年出租年限出租年限租金收益租金收益111702234033510446805585067020781908936099不同付款方式的比較案例說明：前提：出租面積：1 平方米建筑面積 出租期限：8年 預(yù)計租金為市場價值的65%，為3.25元/天一次付清，7500元/平方米。分八年，按3.25元

55、/天，則每年付1170元/年，總計9360元/平方米；按3%貼現(xiàn)率計，NPV為8459元/。對比可知：一次付清可節(jié)省資金12.8%對外出租，如按市場4元/平方米.天計，利潤率53.6%NPV利潤率38.8%100預(yù)計在開業(yè)時售價為12000元/平方米不同階段投資收益率如下表購買價格投資收益率5500118.18%6000100.00%650084.62%700071.43%750060.00%800050.00%850041.18%900033.33%950026.32%1000020.00%越早購買的客戶能享受到越高的投資收益率101定價思路:針對不同租賃年數(shù)，給予不同租金級差，推算出的銷售

56、價格456783.753283.664803.575603.485683.39504參考租金購買年限銷售價格102酒店寫字樓租賃思想和商業(yè)面積捆綁以套餐形式推出：1、方式一：商鋪加寫字樓的套餐形式；方式二：商鋪加酒店的套餐形式；方式三：商鋪加酒店加寫字樓的套餐形式；備注，捆綁后酒店、寫字樓價格高于成本價，但明顯低于散租價格。2、如通過市場研究寫字樓產(chǎn)品不利于展開租賃，可調(diào)整為商住形式產(chǎn)品。3、如進(jìn)行捆綁，寫字樓、酒店部分的利潤可更有效的為整體營銷收入進(jìn)行補(bǔ)充。103我們提供的服務(wù)1.有展會場所，定期舉辦各種推薦活動2.我們聯(lián)系15類的商業(yè)協(xié)會，建立商業(yè)地產(chǎn)聚樂部。3.能進(jìn)入我們項目句證明商家是

57、行業(yè)內(nèi)翹楚。4.國美在聯(lián)接商業(yè)國務(wù)購物的網(wǎng)站，拓寬銷售渠道5.我們與銀行建立良好的貸款渠道。104營銷階段劃分2005年2006年1112123456789101112項目品牌導(dǎo)入期市場反饋期強(qiáng)銷期持續(xù)期二次強(qiáng)銷期收尾105商業(yè)租售計劃（按30萬靜態(tài)計算）4月5月6月7月8月9月10月11月12月強(qiáng)銷期銷售40%持續(xù)期銷售20%二次強(qiáng)銷銷售30%結(jié)尾期銷售10%6750元/4.054.057750元/1.551.551.558750元/3.943.949750元/1.461.462006年參考價格租售額（億元）23.55億元106推廣計劃23.55億銷售額提2%的營銷費(fèi)用2005年2006年1

58、112123456789101112推廣排期項目品牌導(dǎo)入期強(qiáng)銷推廣持續(xù)推廣二次強(qiáng)銷推廣收尾費(fèi)用比例40%30%10%20%0費(fèi)用額1884萬元1413萬元471萬元942萬元0107項目品牌導(dǎo)入期（2005年11月2006年3月）這期間的宣傳策略是突出項目形象和品牌優(yōu)這期間的宣傳策略是突出項目形象和品牌優(yōu)勢，迅速吸引市場目光，為勢，迅速吸引市場目光，為強(qiáng)銷期做好準(zhǔn)備工強(qiáng)銷期做好準(zhǔn)備工作。主要有兩個造勢宣傳點(diǎn)：作。主要有兩個造勢宣傳點(diǎn)：1.1.地塊的商業(yè)價值地塊的商業(yè)價值-高投資回報率高投資回報率2.2.銷售國美商鋪優(yōu)先選購卡（運(yùn)用一定的價格銷售國美商鋪優(yōu)先選購卡（運(yùn)用一定的價格杠桿）杠桿）10

59、8項目強(qiáng)銷期項目強(qiáng)銷期（20052005年年3 3月月20062006年年4 4月）月）這期間是實現(xiàn)項目利潤最大化。在市場上，這期間是實現(xiàn)項目利潤最大化。在市場上，本項目已有了一個形象概念，突出項目綜合本項目已有了一個形象概念，突出項目綜合品質(zhì)的宣傳，是促進(jìn)成交的主要手段。在此品質(zhì)的宣傳，是促進(jìn)成交的主要手段。在此期間主要以商業(yè)放量為主導(dǎo)銷售工作，進(jìn)行期間主要以商業(yè)放量為主導(dǎo)銷售工作，進(jìn)行整單招商、銷售加散單招商、銷售結(jié)合的銷整單招商、銷售加散單招商、銷售結(jié)合的銷售形式。售形式。109第五章 項目融資110一、融資策略（一）、項目融資階段劃分地價款工程正負(fù)零工程封頂?shù)貎r款工程正負(fù)零工程封頂?shù)谝?/p>

60、階段第一階段資金需求資金需求:地價款資金來源資金來源: 自有資金 戰(zhàn)略合作融資方式融資方式: 戰(zhàn)略合作第二階段第二階段資金需求資金需求: 地價款 工程款(墊資)資金來源資金來源: 自有資金 土地抵押貸款 戰(zhàn)略合作融資方式融資方式: 銀行貸款 戰(zhàn)略合作第三階段第三階段資金需求資金需求:工程款(墊資)資金來源資金來源:銷售回款土地抵押貸款在建工程抵押貸款融資方式融資方式:銀行貸款戰(zhàn)略合作第四階段第四階段資金需求資金需求: 工程款(墊資)資金來源資金來源: 銷售回款 租金收入融資方式融資方式: 發(fā)行信托計劃或REITS基金 上市或資產(chǎn)置換 戰(zhàn)略合作第五階段第五階段資金需求資金需求:資金來源資金來源: