物業(yè)前期介入注意的事項

1、物業(yè)前期介入注意的事項1、物業(yè)管理公司在開發(fā)商對工程規(guī)劃設(shè)計時應該提出的意見一個房地產(chǎn)工程推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對應的配置和設(shè)施的 物業(yè)管理的簡便和低維護支出費用，所以物管方面對物業(yè)設(shè)計說明應該提出以下幾點建議：1要考慮商業(yè)和物管用房的預留包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動室、保安崗亭用房、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等。2配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。3設(shè)計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。4高層樓宇和大型小區(qū)應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手

2、池。5水、電、氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。6 信報箱的設(shè)置亦要考慮郵政需要放在首層放在架空層等首層以上， 郵電部門會加收效勞費，并且信報箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。7小區(qū)進出口位置和數(shù)量配置要合理，能少那么少，以減少不必要的費用支出。8小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到戶均車輛比例盡量充足。9小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計要防攀防鉆，女兒墻亦要設(shè)計成防攀越的。10 小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評的需要。11綠化帶植物的品種尤其是高檔大型 物業(yè)小區(qū)不要設(shè)計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原那么 是大方得體，

3、合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護的植物。12 小區(qū)內(nèi)標牌和建筑小品設(shè)計亦要考慮到易于低本錢維護。13 小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有平安隱患的水池含游泳池、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、上下杠桿等設(shè)施 和器械。14排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。15現(xiàn)在大局部家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺設(shè)計應考慮統(tǒng)一接管，并配 二個地漏其中一個為洗水機排水用否那么業(yè)主在二次裝修的排管時，施工不標準會引發(fā)一 系列問題。16 低價商品房業(yè)主用窗式空調(diào)多，故臥室大多預留窗式空調(diào)口，預留空調(diào)口可設(shè)計成即可以安 裝窗式分體空調(diào)的室外機，又可以安放窗式空調(diào)機，還要方便以后維護、加雪種拆裝等，以 防止產(chǎn)生

4、老式空調(diào)口的敝端和遺留問題滲漏。17 建筑物的可上人平臺可以設(shè)計成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設(shè)計成易于養(yǎng)護的綠化 帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的缺乏。18 現(xiàn)代家庭的 、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設(shè)計應考慮主、次臥房及大廳 都應配置預留 插座、 寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講 、門鈴的配置除在玄門外，在洗手間亦可配置以免在沖 涼、上廁時有人來電來訪時的為難。19 樓道側(cè)墻應考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片防涂鴉，防污漬。20 樓道內(nèi)電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應采用專用鎖，樓道開關(guān)總閘更應內(nèi)藏而不外露 以 防小孩和他人搗

5、亂撥弄。21小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用在地面油漆的紅管或不易退色的油漆管以減少高空作 業(yè)。22 小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用節(jié)能燈膽方便日常維修、減少開支。23垃圾收集站最好設(shè)計在小區(qū)進出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業(yè)不影 響小區(qū)安寧。24單元樓道燈最好采用光控紅外線復合開關(guān)以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公 共照明用電量。25 一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用最小容量以免大容 量電表收取幾十度費用而發(fā)生不必要的支出。26 消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施功率大

6、但用電量很少的可否合用一個電表。27由于商業(yè)用水和居民用水的收費標準不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量 表以防止自來水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般都把收費高的商業(yè)用水比例定 的比擬高，無形中又會長期多支出費用。28小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要適宜，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或 機械疏通機可達長度。29凡有空調(diào)機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，防止了以往 空調(diào)滴水面造成地面青苔。30 建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗以減少高空拋物現(xiàn)象。31 各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應設(shè)計加裝閉路電

7、視監(jiān)控。32 所有單元進戶門應設(shè)計遮雨棚防雨水和淋花水。33商鋪商前后的預留空調(diào)位及排水位往往被開發(fā)商所無視，設(shè)計中應考慮進去。34 建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺等以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè)。35 重要管路和線路要預留備用管線或活口，以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財。36最容易發(fā)生問題滲水的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂PV管或生銹而破裂鍍鋅管故設(shè)計時最好設(shè)置套管。37小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計要一步到位：a按物管要求配置綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設(shè)備用房。b 管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預留的排煙道和隔油 池等都應在設(shè)計中加以考慮

8、。c陽臺設(shè)計要考慮到花盆座架底部向里傾斜以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便， 客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預留外斜防水措施設(shè)計要考慮進去。2、物業(yè)公司在工程施工階段介入過程中應注意的問題一個物業(yè)的整體質(zhì)量是由建材設(shè)備本身的質(zhì)量和安裝施工質(zhì)量二大局部組成，所以對于物業(yè)管理公司來講主要對開發(fā)商提以下幾點建議：1對小區(qū)大廈的重要大型設(shè)備、設(shè)施的供給商，應盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后 維修保養(yǎng)一體化的實體公司，在價格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術(shù)服 務良好、價格適中的那家。2小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用 市面上有的普通規(guī)格的

9、標準件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號與 規(guī)格。3涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、 抗擠壓應力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關(guān)過程控制和驗收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)， 綠化帶土質(zhì)的厚度要符合要求。4所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、 供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應與開發(fā)產(chǎn)就設(shè)備或大宗材料、配件的保質(zhì)修期的保質(zhì)修內(nèi)容、保質(zhì)修期限、責任、費用維修保證金、違約處理等達成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購合同、材料 供貨價目表、采購供

10、給地址及單位聯(lián)系 。5些重要的大型配套設(shè)備包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、 交換系統(tǒng)等的供給單位應提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓。6小區(qū)物業(yè)所選用的設(shè)備和儀表均應得到有關(guān)部門的校驗許可證明如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過公安部門的平安技防測試合格后才準許使 用，還有消防報警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等最好由設(shè)備或 儀表供貨安裝單位一并解決。7為方便以后的物業(yè)管理，對大型重要的公共配套設(shè)備能設(shè)立獨立的電表或電表便于情況分析和本錢控制，高層及大型寫字樓的室內(nèi)照明插座電源應與中

11、央空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計量分 開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中便于抄表、住戶忘關(guān)開關(guān)時 可臨時切斷電源， 分線分層分戶應作好識別標記，合理分配。8各專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進工作深入現(xiàn)場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報警 、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應 的施工更改記錄。9重要的土建要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進行質(zhì)量驗收、且要有物管人員參 加。10 物業(yè)的竣工驗收，物管人員應會同參加，對不符合物管要求的工程工程有權(quán)令其整改滿意后 再簽字，物業(yè)包括設(shè)備設(shè)施的二次接管驗收須全面把關(guān)交接，尤其是圖紙、資料、更改記

12、 錄。3、物業(yè)管理公司在開發(fā)商工程開盤后對外售樓時應注意的事項：嚴格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產(chǎn)買賣合同，對不利于物管的條款和承諾應刪除或修改，以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺，買一樓送花園公共場地不屬于套內(nèi)面積，誤導消費者；免x年管理費或只按 多少元/ M2收取管理費讓物業(yè)公司倒貼錢；小區(qū)提供xx會所效勞會所 一向是個賠錢工程，誰來投資設(shè)備，誰來支出場地管理費、水電費、維修費和人工費？誰來貼補經(jīng) 營虧損？；承諾小區(qū)會有管道煤氣，智能化管理系統(tǒng)，閉路監(jiān)控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院 等，但設(shè)計時根本沒有考慮，更談不上交付使用業(yè)主入住發(fā)現(xiàn)承諾不兌現(xiàn)時和物業(yè)公司結(jié)怨，物管公司應該對開發(fā)商售

13、樓局部人員進行短期培訓，對客戶在物業(yè)管理方面的咨詢要對答如流，前后 一致。物業(yè)接管驗收1、物管公司在開發(fā)商物業(yè)移交時應注意的交接事項物管公司對開發(fā)商所移交的物業(yè)一定要把好驗收關(guān)，否那么因為把關(guān)不嚴而造成的后遺癥和改造、增設(shè)工程會給物業(yè)公司帶來沉重的包袱。一般來說物業(yè)公司接管驗收時要注重以下幾個關(guān)鍵：1對在前期介入階段提出的完善工程和整改意見進行復核，對尚未完善的事項，要求開發(fā)商提出的補救和解決措施并備案，包括物管用房，專項基金，開辦費用，對外承諾的小區(qū)配套設(shè)施 等敏感問題。2開發(fā)商應對小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配 套工程的施工承包單位名稱、工程工程、工

14、程負責人擴聯(lián)系 、保修期限等內(nèi)容列出清 單交給物業(yè)公司。3將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修減 少費用。4凡小區(qū)采用非市面上常見的建材，設(shè)備和設(shè)施的應讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng) 單位的地址、 和聯(lián)系人。5驗收時注意和物管密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無按要求做好：包括崗亭、道閘、圍欄防攀防鉆設(shè)施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房含清潔工具房、小區(qū)標識系統(tǒng)、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設(shè)施做好與否，小區(qū)擺攤、搞社區(qū)活動、室外加工用電的預留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)含商鋪等。6 小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場所幼兒園等、停車位、會所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明避免以后引起業(yè)主投訴、爭紛。物業(yè)入住的考前須知：物業(yè)公司在剛?cè)胱‰A段應做好的準備工作物業(yè)公司在入住最初階段主要完善物業(yè)管理配套設(shè)施，理順業(yè)主與物業(yè)管理公司之間就重要事項的 法律契約關(guān)系如業(yè)主公約、管理費、本體維修基金、停車位使用協(xié)議、管理費和水電費銀行委托 繳款協(xié)議等。但凡業(yè)主住戶違反小